2012

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

684/170/2012

o obvyklé ceně nemovitosti - rodinného domu č.p. 320, stojícího na pozemku parc.č. 484, a pozemku parc.č. 484 vč. příslušenství; to vše v k.ú. 606723 Bochoř, obec Bochoř, okres Přerov.

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Praha 10 Na Zátorce 590/12 160 00 Praha 6

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č.j.: 167 EX 8527/11-47 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 22.5.2012.

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 10.6.2012 posudek vypracovala: Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8 Posudek obsahuje včetně titulního listu 20 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze dne 3.7.2012

Znalecký posudek č. 684/170/2012

Stanovení obvyklé ceny

OBSAH A.

Nález .......................................................................................................................................................... 3

1.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 3 1.1.

Znalecký úkol ..................................................................................................................................... 3

1.2.

Informace o nemovitosti..................................................................................................................... 3

1.3.

Prohlídka a zaměření nemovitosti ..................................................................................................... 3

1.4.

Podklady pro vypracování posudku ................................................................................................... 3

1.5.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 5

1.6.

Vlastnické a evidenční údaje ............................................................................................................. 5

1.7.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 5

1.8.

Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku ...................................................................................... 6

1.9.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 6

2.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 6 2.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 6

2.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 7

2.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 7

2.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 7

3.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI ............................................................................................................ 8 3.1.

Poloha a vnější vlivy .......................................................................................................................... 8

3.2.

Rodinný dům s příslušenstvím........................................................................................................... 8

3.3.

Pozemek .......................................................................................................................................... 11

3.4.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 11

B.

Posudek ................................................................................................................................................... 12

4.

STANOVENÍ HODNOTY ......................................................................................................................... 12 4.1.

Srovnávací metoda .......................................................................................................................... 12

4.2.

Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování ................................................................. 15

C.

Závěr ........................................................................................................................................................ 19

D.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 19

E.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 20

Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 [email protected] tel. 604555649

Stránka 2 z 20



A. Nález 1. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 1.1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: I. stanovit obvyklou cenu nemovitosti uvedených v exekučním příkazu č.j.: 167 EX 8527/11 - 14, tedy rodinného domu č.p. 320, stojícího na pozemku parc.č. 484, a pozemku parc.č. 484 vč. příslušenství; to vše v k.ú. 606723 Bochoř, obec Bochoř, okres Přerov, zapsané na listu vlastnictví č. 430 u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, KP Přerov. II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených Znalec ocení nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku (§ 66 odst. 5 zák.č. 120/2001 Sb., exekuční řád).

1.2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Rodinný dům č.p. 320 a pozemek vč. příslušenství Olomoucký Přerov Bochoř Bochoř

Technický popis stavebního objektu, jeho konstrukční provedení a popis technického vybavení je detailně proveden níže v části 3 – Celkový popis nemovitosti.

1.3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno při místním šetření konaném dne 10.6.2012 za přítomnosti vlastníka nemovitosti. Místní šetření tak mohlo být provedeno v plném rozsahu. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření.

1.4. Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalkyní opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, list vlastnictví číslo 430 ze dne 22.5.2012, katastrální území Bochoř, obec Bochoř, okres Přerov; – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce pro Soudní exekutor Ivanko Igor JUDr. – viz.příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č.j.: 167 EX 8527/11-47 ze dne 22.5.2012


Stránka 3 z 20



Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 430 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, katastrální území Bochoř – dálkový náhled - viz.příloha Informace získané při místním šetření mj. od majitelů objektu Údaje předané vlastníkem nemovitosti Kupní smlouva o převodu vlastnictví k nemovitostem ze dne 21.3.2005, V-1000/2005-808 Návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí ze dne 10.3.2005 Mapa oblasti – viz.příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz.příloha Záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti Databáze realizovaných nemovitostí www.reality.cz, www.sreality.cz, www.realitymix.centrum.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Kolektiv autorů – Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Zbyněk Zazvonil – Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objekt – báze II. Pololetí 2010, Porings, s.r.o. Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2012 Odborný čtvrtletník „ Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2012 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o.s., ročníky 2010 až 2012 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Financování developerských projektů (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Trend Report 2006, 2008, 2010


Stránka 4 z 20



1.5. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcná omezení: S výslednou hodnotou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné hodnoty zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

1.6. Vlastnické a evidenční údaje Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že oceňovaná nemovitost je ve vlastnictví: * LV č. 430 pro k.ú. Bochoř, obec Bochoř, okres Přerov ALV: BLV:

SJM Mihok Arpád a Mihoková Maria, Bezručova 320/8, Bochoř, 750 02 Přerov 2; identifikátor: 510316/338, 495530/234 Stavby: Bochoř, č.p. 320; způsob využití – rodinný dům; na parc.č. 484 Pozemky: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: 2 parc.č. 484 zastavěná plocha a nádvoří 141 m

1.7. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala hodnotu oceňovaných nemovitostí.


Stránka 5 z 20



Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 430 ze dne 22.5.2012 váznou na oceňované nemovitosti zástavní práva – viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 430 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitosti - viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno.

1.8. Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou hodnotu nemovitosti.

1.9. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití staveb a z fyzicky zaměřených výměr dle zák. 183/2006 Sb. ve smyslu zák. § 3 odst. 2 zák. č. 151/97 Sb.. Nebyla předložena žádná výkresová dokumentace, muselo být přistoupeno k podrobnému zaměření nemovitosti včetně příslušenství. Měření bylo provedeno laserovým měřidlem vzdáleností Leica DISTO. Na stavebním úřadě se dle písemného vyjádření ze dne 28.6.2012 nenachází žádná dokumentace k nemovitosti.

2. METODY OCENĚNÍ 2.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 [email protected] tel. 604555649

Stránka 6 z 20



2.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.

2.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Hodnota nemovitosti se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitostí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které je oceňovaná nemovitost srovnávána. U rezidenčních nemovitostí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.

2.4. Metody aplikované v ocenění V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný rodinný dům s pozemky, u kterého je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitostí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání vypočtena taktéž hodnota porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky.


Stránka 7 z 20



Ocenění je provedeno dvěma způsoby: pomocí aktuální prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., 460/2009 Sb., 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání a upravení pomocí hodnototvorných faktorů Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

3. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI 3.1. Poloha a vnější vlivy Oceňovaná nemovitost se nachází v okrese Přerov v obci Bochoř v ulici Bezručova ve vzdálenosti cca. 25 km jihovýchodně (vzdušnou čarou) od Olomouce v k.ú. Bochoř. Jedná se o malou zemědělsky orientovanou obec ležící v rovinaté krajině mezi řekami Morava a Bečva, při západním okraji obce se nachází vojenské letiště Přerov. V roce 1997 byla při záplavách velká část obce zaplavena, následky povodní však již byly převážně odstraněny. Nemovitost se nalézá v centrální části obce v ulici Bezručova, která je kolmá na hlavní silnici „Přerovská“. Jedná se o tradiční lokalitu bydlení, ve které převažuje původní zástavba rodinných domů zejména venkovského charakteru. V obci je k dispozici pouze základní občanská vybavenost – obchod s potravinami, hostinec, MŠ, ZŠ. Veškerá potřebná občanská vybavenost je k dispozici v rámci 4 km vzdáleného Přerova. Obec je průměrně dostupná osobní i veřejnou dopravou, leží na silnici č. II/436 (Přerov – Chropyně) nájezd na dálnici D1 je však vzdálen cca. 7 km. K nemovitosti vede zpevněná veřejná komunikace, parkovací možnosti jsou pouze v ulici. Z veřejné dopravy je v obci pouze zastávka autobusů ČSAD – spojení do Přerova a Chropyně. Nejbližší vlaková zastávka je vzdálena cca. 2 km. Jedná se o poměrně klidnou lokalitu, v okolí obce převažují pole. Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, kanalizace, vodovod a plyn.

3.2. Rodinný dům s příslušenstvím Jedná se o zděný krajní řadový rodinný dům půdorysně postavený ve tvaru písmene „L“, stojící na pozemku parc.č. 484 v centrální části zastavěného území obce. Objekt má celkem 2 nadzemní podlaží a půdu, dispoziční řešení je 4+1 + v patře jsou dva malé nedokončené pokoje. V objektu je pouze 1 koupelna umístěná v 1.NP domu. Ve dvoře za domem se také nachází zděná kůlna, která tvoří příslušenství. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy obdobného charakteru, zejména venkovského typu. Vstup do objektu je přímo z ulice Bezručova z jihu, dvůr je přístupný pouze přes dům. Kvalitu pohledových horizontů hodnotím jako nevalnou, výhled je omezen zástavbou rodinných domů. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca 80-ti lety Počet podlaží: 2 nadzemní podlaží + půda Základy: kamenné či betonové bez izolací proti zemní vlhkosti


Stránka 8 z 20



Nosné konstrukce: zděné z plných pálených cihel a částečně z kotovice Stropy: dřevěné trámové s rovným podhledem Střecha: tvar sedlový, krov dřevěný, částečně plochá střecha Krytina střechy: plechová Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování okenních parapetů a střešních prostupů z pozinkovaného plechu Vnější povrchy: omítka vápenná; štít domu neomítnutý Vstupní dveře do objektu: dřevěné do kovových zárubní Okna: dřevěná zdvojená Bleskosvod: není proveden POPIS INTERIÉRU: Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v koupelně, u sporáku a za WC Schody: konstrukce: dřevěná Dveře: dřevěné plné či prosklené s kovovými zárubněmi Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: dřevěné prkenné podlahy, PVC, keramické dlažby a betonová mazanina Vytápění: lokální kamny na tuhá paliva a el. přímotopy Ohřev teplé vody: chybí Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené vody Hygienické vybavení: podstandardní koupelna - vana, umyvadlo a WC pouze se studenou vodou; samostatné splachovací WC Vnitřní kanalizace: z koupelny, WC a kuchyně do veřejného řádu Vnitřní plynovod: není provedeno napojení – plyn je pouze v ulici Elektroinstalace: kompletní rozvod světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: podstandardní kuchyňská linka s dřezem a el. sporákem s troubou Údržba: zanedbaná Dispoziční řešení Rodinný dům obsahuje 1 bytovou jednotku s dispozicí 4+1 a dva pokoje, které na sebe navazují - rozestavěné. Objekt je užíván k bydlení současnými majiteli. Vstup do domu je přímo z chodníku vedoucího okolo domu do chodby. V přízemí se dále nachází dva pokoje, kuchyně, koupelna s vanou, umyvadlem a WC, chodba se schodištěm do patra a vstupem do dvora. V patře se nachází dvě chodby, dva obyvatelné pokoje, WC a dva nedokončené na sebe navazující pokoje. Půda není stavebně upravena. Výměry místností rodinného domu dle měření Podlaží

Místnost

chodba pokoj pokoj 1.NP kuchyně koupelna chodba vč. schodiště Započitatelná plocha 1.NP 2.NP chodba


Podlahová plocha 9,35 15,6 14,8 9 7,02 10,08 4,94

Zohledněno 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Započitatelná plocha 2 9,35 m 2 15,60 m 2 14,80 m 2 9,00 m 2 7,02 m 2 10,08 m 2 65,85 m 2 4,94 m

Stránka 9 z 20


chodba pokoj pokoj WC pokoj - rozestavěný pokoj - rozestavěný


6,7 14,8 16 1,43 8,4 6,48

100% 100% 100% 100% 0% 0%

6,70 14,80 16,00 1,43 0,00 0,00

2

m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2

Započitatelná plocha 2.NP

43,87 m

Celková započitatelná plocha

109,72 m

2

Výpočet obestavěného prostoru rodinného domu Podlaží

Výpočet

1.NP 2.NP

9*5,8+6,5*2,9 9*5,8+6,5*2,9

zastřešení

(9*5,8)*3,5*0,5

Konstrukční výška 2,8 m 2,8 m

Zastavěná plocha

Obestavěný prostor

2

199 m 3 199 m

3

71,05 m 2 71,05 m

91 m


3

489 m

3

2

Zastavěná plocha 1.NP Zastavěná plocha všech podlaží

71 m 2 142 m

Stáří a stavebně technický stav Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca. 80-ti lety, odhadem někdy v 90. letech byla provedena přístavba směrem do dvora, která však nebyla zcela dokončena. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou prozatím v zachovalém stavu, zdivo v přízemí je však částečně z kotovice. Prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) jsou převážně ve špatném stavu, vybavení je podstandardní – opotřebované. V objektu je pouze studená voda, vytápění je lokálními kamny na TP. Štítová stěna a část stěny směrem do dvora je neomítnutá, malby v domě jsou špinavé, v přízemí jsou vlhké stěny – obzvláště v koupelně. Schodiště do podkroví je dřevěné strmé – podstandardní. V nedokončených pokojích v podkroví chybí podlahy a částečně omítky. Celkově je objekt ve špatném stavu, prvky krátkodobé životnosti vyžadují rekonstrukci. Příslušenství -

Venkovní úpravy a) Přípojky inženýrských sítí – elektřina, kanalizace, vodovod b) Oplocení – zděné z plných cihel c) Zpevněné plochy – pozemek je ze severní strany zpevněn pevným betonovým základem

-

Kůlna – jedná se o zděnou kůlnu obdélníkového tvaru stojící ve dvoře za domem. Stěny jsou zděné z cihel, střecha dřevěná pultová s plechovou krytinou, vstupní dveře a okna dřevěná ve špatném stavu. Fasáda je omítnutá avšak opadává, elektřina není zavedena. Objekt je ve špatném stavu, stáří je pravděpodobně obdobné jako u rodinného domu, tj. cca. 80 let. Výpočet obestavěného prostoru kůlny Podlaží

Výpočet

1.NP

5,5*2,5



Konstrukční výška 2,25 m

Zastavěná plocha 2 13,75 m

Obestavěný prostor 3 31 m 31 m

3

Stránka 10 z 20



3.3. Pozemek Předmětem ocenění je také pozemek parc.č. 484, který je zapsán na LV č. 430 ze dne 22.5.2012 pro k.ú. Bochoř, okres Přerov. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměra pozemku byla převzata z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyla podrobně ověřována. Předpokládám nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Dle prohlížečky záplavových oblastí se pozemek nenachází v záplavovém území 100-leté vody, v roce 1997 však byla nemovitost zaplavena – výška, které voda dosahovala, nebyla zjištěna. Sousední parcely: parc.č. 484: 483, 485, 487, 1106 Pozemek parc.č. 484 2 Pozemek s výměrou 141 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je rovinatý, má obdélníkový tvar a je v jižní části zastavěn rodinným domem č.p. 320. V severní části pozemku se také nachází zděná kůlna (není zakreslena v katastrální mapě), zbylá část pozemku je zpevněna betonem a tvoří nádvoří přístupné pouze přes dům. Pozemek jižním okrajem sousedí se zpevněnou veřejnou komunikací, podél níž vedou veřejné inženýrské sítě – elektřina, plyn, kanalizace a vodovod. Pozemek je napojen pouze na elektřinu, vodovod a kanalizaci. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem, v katastrální mapě není zakreslena kůlna.

3.4. Shrnutí Adresa: okres Přerov, obec Bochoř, ulice Bezručova č.p. 320 Nemovitost: Dispozice: Podlažnost: Obestavěný prostor: Započitatelná plocha:

zděný krajní ŘRD s pozemkem a příslušenstvím 4+1 + 2 nedokončené pokoje 1NP + 2NP + půda 3 489 m 2 109,72 m

Stav: Vybavení: Příslušenství: Výměra pozemků: Zast. plocha 1.NP:

špatný podstandardní kůlna 2 141 m 2 71 m

Ponižující faktory o Špatný stav a podstandardní vybavení, nosná konstrukce částečně z kotovice a vlhké stěny


Stránka 11 z 20



B. Posudek 4. STANOVENÍ HODNOTY 4.1. Srovnávací metoda Srovnávací kritéria Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitostí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl v umístění nemovitostí především z hlediska občanské vybavenosti, dopravní dostupnosti, možnosti dalšího rozvoje a atraktivitě okolí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků příslušejících k rodinnému domu. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitosti, stáří, provedené rekonstrukce materiálové provedení nosných konstrukcí. K 4 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard vybavení nemovitosti. K 5 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,8 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizační ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 6 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Reprezentanti – srovnávané nemovitosti Reprezentant č. 1 Adresa: obec Bochoř, ul. Drahy Popis:

Jedná se o krajní řadový rodinný dům s dispozicí 3+1. V přízemí se nachází tři místnosti, kuchyň, předsíň, koupelna, WC, spíž a průjezd do dvora. Na půdě možnost vybudování dalšího bydlení. V prvním patře se nachází místnost přístupná ze dvora. V domě je zavedena elektřina, voda a kanalizace obecní, přípojka plynu u domu.

Objekt: Dispozice: Podlažnost:

Stav: Vybavení: Příslušenství:

zděný ŘRD 3+1 1NP + půda

nevalný podstandardní -

Fotodokumentace:

Pozemek: Započitatelná plocha: Nabídková cena: 2

Cena Kč/m ZP:


2

2 Zastavěná plocha: 125 m 3 Obestavěný prostor: - m zdroj: www.sreality.cz

174 m 2 100 m 579 000 Kč 5 790 Kč/m

2

datum: 25.6.2012

Stránka 12 z 20



Reprezentant č. 2 Adresa: obec Kyselovice Jedná se o zděný RD 3+1. Dům má zavedenou plynovou přípojku a topení na plyn + tuhá paliva. Obecní voda v domě zavedena + vlastní studna. Za domkem je zahrada o výměře Popis: 800m2 s přístupem také z boční ulice. K domku náleží garáž a dvorek. RD je převážně cihla, ostatní smíšené zdivo. Podlahy beton a dřevěná podlaha. Rodinný dům je nutno rekonstruovat a modernizovat.



zděný RD 3+1 1NP + půda

špatný podstandardní garáž, studna

Fotodokumentace:

2

Pozemek: Započitatelná plocha:

Zastavěná plocha: Obestavěný prostor:

1 120 m 2 80 m 342 000 Kč

Nabídková cena: 2

Cena Kč/m ZP:

4 275 Kč/m

2

140 m 3 - m

zdroj: www.sreality.cz 2

datum: 23.5.2012

Reprezentant č. 3 Adresa: obec Čekyně - Přerov Jedná se o zděný řadový koncový RD 2+1. Dům je cihlový s možností rozšíření o půdní vestavbu. Veškeré IS, vytápění ústřední na tuhá paliva a elektrické lokální. K domu náleží Popis: dvůr s hospodářskou přístavbou a studnou na pozemku. Zahrada o výměře 500m2 s ovocnými stromy a dřevěnou kůlnou.




nevalný podstandardní kůlna, studna

Fotodokumentace:

2



634 m 2 90 m 595 000 Kč

Nabídková cena: 2

Cena Kč/m ZP:

6 611 Kč/m

2

115 m 3 - m


datum: 27.6.2012

Reprezentant č. 4 Adresa: obec Troubky Jedná se o zděný koncový ŘRD 4+1 s možností rozšíření do podkroví i do dvora,

Popis: elektroinstalace, vytápění ústřední na tuhá paliva a plynový kotel, voda obecní + dvě studny, kanalizace veřejná, WC splachovací, užitná plocha domu 120m2, pozemek 1298m2.

Objekt: Dispozice:


zděný ŘRD 4+1

Stav: Vybavení:

nevalná podstandardní

Stránka 13 z 20



Podlažnost:

Příslušenství:

2x studna


150 m 3 - m

1NP + půda

Fotodokumentace:

2


1 298 m 2 120 m 950 000 Kč

Nabídková cena: 2

Cena Kč/m ZP:

7 917 Kč/m

2


datum: 12.6.2012

Reprezentant č. 5 Adresa: obec Záříčí Jedná se o vnitřní řadový, jednopodlažní RD s dispozicí 2+1. Dům je postaven ze smíšeného zdiva, je napojen na elektřinu, přípojka obecní vody a plynu je před domem, má vlastní studnu, septik, vytápění je ústřední kotlem na tuhá paliva a má ještě elektrické Popis: akumulační kamna. Podlahy jsou betonové, dům není podsklepen v místech je porušena izolace. Na dům ve dvoře navazuje zděná hospodářská přístavba a za dvorem je oplocená zahrada s ovocnými stromy.




špatný podstandardní studna, hosp.budova

Fotodokumentace:

2



287 m 2 70 m 250 000 Kč

Nabídková cena: 2

Cena Kč/m ZP:

3 571 Kč/m

2

110 m 3 - m


datum: 18.4.2012

V regionu je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitostech. V nabídce se vyskytuje velké množství obdobných nemovitostí ve špatném stavu, podstandardně vybavených vhodných k celkové rekonstrukci. V regionu je poměrně vysoká nezaměstnanost, koupěschopnost místního obyvatelstva je dosti nízká, mladí lidé ve velkém odcházejí do měst za prací a z tohoto důvodu dochází k vylidňování malých obcí. Z výše uvedeného je zřejmé, že je poměrně obtížné zobchodovat nemovitost v krátkém čase a za dobrou cenu. Srovnávací hodnota je stanovena s velikou obezřetností se zohledněním všech hodnototvorných faktorů. Tabulka srovnání reprezentantů Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty

R.

nabídková 2 cena v Kč/m

Poloha

Pozemek

Stav

Vybavení

Zdroj

Ostatní

1. 2.

5 790 4 275

1,00 1,05

1,00 0,90

0,95 1,00

1,00 1,00

0,80 0,90

0,95 1,00


přepočtená NC v 2 Kč/m 4 180 3 636

Stránka 14 z 20


3. 4. 5.

6 611 7 917 3 846

1,00 1,00 1,08


0,94 0,88 0,98

0,95 0,95 1,00

0,95 0,95 1,00

0,80 0,80 0,90

0,95 0,90 1,00

4 262 4 527 3 664

2

Průměrná přepočtená nabídková cena Kč/m započitatelné plochy

4 054

2

Měrná jednotka - m započitatelné plochy Předběžná srovnávací hodnota

109,72 444 791

Srovnávací hodnota

440 000

Vyhodnocení srovnávací hodnoty Nabídka nemovitostí v obci Bochoř na serveru www.sreality.cz: bylo nalezeno celkem 7 nemovitostí s nabídkovou cenou od 579.000 Kč do 2.299.000 Kč. Nabídka nemovitostí v obci Bochoř na serveru www.reality.cz: byly nalezeny celkem 2 nemovitosti s nabídkovou cenou 579.000,- Kč a 1.970.000,- Kč. Ve stanovené srovnávací hodnotě nemovitosti je také zohledněn fakt, že je posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňovaná nemovitost by měla být rychle obchodovatelná za stanovenou cenu, při exekuční dražbě nemovitosti daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovitosti v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Z výše uvedené tabulky je zřejmé, že cenový rozptyl nabízených nemovitostí souvisí s jednotlivými odlišnostmi konkrétních nemovitostí a to zejména s rozdíly v poloze, velikosti pozemku, stavu, vybavení a příslušenství. Vzhledem k tomu, že v průběhu inzerování prodeje nemovitosti se ceny oproti prvotní nabídce běžně snižují o cca. 5% až 20%, indikuji dle této metody obvyklou cenu nemovitosti ve výši 440.000,- Kč. Dle Kupní smlouvy ze dne 10.3.2005 (Právní účinky vkladu práva ke dni 23.3.2005 ; V-1000/2005-808) byla kupní cena za nemovitost ve výši 90.000,- Kč. Tato kupní cena je posouzena jako neúměrně nízká.

4.2. Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování A. Nález 1. Informace o nemovitosti – viz.výše 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti – viz.výše 3. Obsah posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům č.p. 320 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek

B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.


Stránka 15 z 20



1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům č.p. 320 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):

Rodinný dům § 26a porovnávací metoda Olomoucký kraj, do 2 000 obyvatel 80 let 3 2 758,- Kč/m

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 9*5,8+6,5*2,9 2.NP: 9*5,8+6,5*2,9 Název podlaží 1.NP: 2.NP:

Zastavěná plocha 2 71,05 m 2 71,05 m

71,05 m 2 71,05 m

Konstrukční výška 2,80 m 2,80 m

Obestavěný prostor: 1.NP: (9*5,8+6,5*2,9)*(2,80) 2.NP: (9*5,8+6,5*2,9)*(2,80) zastřešení: (9*5,8)*3,5*0,5 Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00

2

= =

= = = =

ZP1 ZP

= =

3

198,94 m 3 198,94 m 3 91,35 m 3 489,23 m

2

71,05 m 2 142,10 m

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné I plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. IV nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. II nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze I zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu I 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad IV provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 80 let: 0,70


Vi typ B -0,01 -0,08 0,00 0,01 0,04 -0,08 -0,05 0,00 -0,03 0,05 -0,01 -0,10 0,65

Stránka 16 z 20



12

Index vybavení IV = (1 +  Vi) * V13 * 0,70 = 0,337 i=1

Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - uvnitř souvisle zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport - základní škola 6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

č. I III II II II II II II II III II

Pi 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

č. I

Ti -0,10

II I

0,00 -0,05

11

Index polohy IP = (1 +  Pi) = 1,010 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - nařízené exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti 3

Index trhu IT = (1 +  Ti) = 0,850 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,337 * 1,010 * 0,850 = 0,289 Ocenění: 3 3 Cena upravená CU = IPC * I = 2 758,- Kč/m * 0,289 = 797,06 Kč/m 3 3 CP = CU * OP = 797,06 Kč/m * 489,23 m = 389 945,66 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

389 945,66 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: běžný pozemek Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):


0,9450 2,1550

Stránka 17 z 20



Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp 2 [Kč/m ] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 87,87 1,00 2,1550 0,9450 Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2

zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo 484

Pozemek - zjištěná cena

Výměra 2 [m ] 141,00

Úprava [%] 10,00

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 196,84

Upr. cena 2 [Kč/m ] 196,84 Cena [Kč] 27 754,44 27 754,44

=

27 754,44 Kč

C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům č.p. 320

389 945,70 Kč

1. Ocenění staveb celkem

389 945,70 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek

27 754,40 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

27 754,40 Kč

Celkem

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

417 700,10 Kč

417 700,10 Kč

417 700,- Kč

slovy: Čtyřistasedmnácttisícsedmset Kč


Stránka 18 z 20



C. Závěr Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

440 000 Kč 417 700 Kč

Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti – rodinného domu č.p. 320, stojícího na pozemku parc.č. 484, a pozemku parc.č. 484 vč. příslušenství; to vše v k.ú. 606723 Bochoř, obec Bochoř, okres Přerov; podle stavu ke dni 10.6.2012, ve výši:

440 000,- KČ slovy: Čtyřistačtyřicettisíc korun českých

V Praze dne 3.7.2012 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 684/170/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 170 - 2012.


Stránka 19 z 20



E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV č. 430 ze dne 22.5.2012 Katastrální mapa – dálkový náhled Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti ze dne 10.6.2012


Stránka 20 z 20

Výpis z katastru nemovitostí LV č. 430

Katastrální mapy – dálkový náhled

Mapy oblasti

Letecká fotomapa – rodinný dům č.p. 320 a pozemek parc.č. 484

Umístění nemovitosti v rámci ulice „Bezručova“

GPS: 49°25'24.53"N, 17°25'29.30"E

Umístění nemovitosti v rámci obce „Bochoř“ a okolních obcí

Umístění nemovitosti v rámci regionu

Fotodokumentace nemovitosti

Uliční (jihozápadní) pohled na RD

Severní pohled na RD ze dvora

Vstupní dveře do RD z ulice

Pokoj v 1.NP domu

Kuchyně

Koupelna

Schodiště do patra

Stavebně nedokončené místnosti ve 2.NP

Chodba ve 2.NP

Pokoj ve 2.NP

Obývací místnost (pokoj) ve 2.NP

Samostatná toaleta ve 2.NP

2012

Recommend Documents