Znalecký posudek č. 3435/2012 o ceně nemovitosti - 1/11 domu č.p. 234 na pozemku parc. č. 1418 a 1/11 pozemku tvořeného parcelami parc. č. 1418 a parc. č. 1420 v kat. úz. Arnultovice u Nového Boru, obec Nový Bor, okres Česká Lípa, ve vlastnictví Tancošové Růženy (1960).
Objednatel posudku:
JUDr. Ondřej Mareš Exekutorský úřad v Litoměřicích Novobranská 20 412 01 Litoměřice
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. Ex 12145/10-12 prodejem nemovitosti.
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 16.11.2010 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Holečkova 657 150 00 Praha 5 – Košíře
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
Posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 27 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 17.5.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na LV č. 335, vedené Katastrálním úřadem pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Česká Lípa, kat. úz. Arnultovice u Nového Boru, obec Nový Bor.
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: dům č.p. 234 Žižkova 234 473 01 Nový Bor Region: Liberecký Okres: Česká Lípa Katastrální území: Arnultovice u Nového Boru 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 19.4.2012 bez přítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 7.3.2012, LV č. 335, kat. úz. Arnultovice u Nového Boru, Katastrální úřad pro Liberecký kraj, KP Česká Lípa - kopie mapy katastrální ze dne 15.3.2012, mapový list č. Nový Bor 9-4/41, měřítko 1:1000, kat. úz. Arnultovice u Nového Boru - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 12145/10-12 ze dne 28.3.2011 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 12145/10-40 ze dne 7.3.2012 - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnictví k oceňovaným nemovitostem nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je evidenčně vyznačeno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví č. 335, kat. úz. Arnultovice u Nového Boru, obec Nový Bor, okres Česká Lípa, ze dne 7.3.2012 oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem předmětu ocenění je: Čmejlová Lenka, Lidická 236, Loučná, 463 34 Hrádek nad Nisou Tancoš Josef, Gen. Svobody 133, Arnultovice, 473 01 Nový Bor Tancoš Ladislav, nám. Míru 1, 473 01 Nový Bor 2
1/11 1/11 1/11
Tancoš Milan, 1. máje 852/12, 431 91 Vejprty Tancoš Miroslav, Nerudova 339, Arnultovice, 473 01 Nový Bor Tancoš Pavel, Rumburských hrdinů 741, Arnultovice, 473 01 Nový Bor Tancoš Petr, Žižkova 234, Arnultovice, 473 01 Nový Bor Tancošová Růžena, Pražská 2811, Varnsdorf, 407 47 Varnsdorf 1 Tancošová Růžena, Žižkova 234, Arnultovice, 473 01 Nový Bor Tancošová Sandra, Žižkova 234, Arnultovice, 473 01 Nový Bor Turková Monika, Rumburských hrdinů 741, Arnultovice, 473 01 Nový Bor
1/11 1/11 1/11 1/11 1/11 1/11 1/11 1/11
oddíl B - nemovitosti: - dům č.p. 234 na pozemku parc. č. 1418 - pozemek parc. č. 1418 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 137 m2 - pozemek parc. č. 1420 - zahrada o výměře 332 m2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v České Lípě č.j. 15 Nc-4734/2005-9 ze dne 17.05.2005.; uloženo na prac. Česká Lípa - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v České Lípě č.j. 14 Nc-4724/2005-4 ze dne 27.07.2005. Právní moc ke dni 10.09.2005.; uloženo na prac. Česká Lípa - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v České Lípě č.j. 9 Nc-4633/2005-6 ze dne 07.09.2005.; uloženo na prac. Česká Lípa - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v České Lípě č.j. 21 Nc-5212/2005-6 ze dne 20.12.2005.; uloženo na prac. Česká Lípa - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v České Lípě č.j. 9 Nc-6304/2007-5 ze dne 26.04.2007.; uloženo na prac. Česká Lípa - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v České Lípě č.j. 9 Nc-10041/2007-3 ze dne 02.01.2008.; uloženo na prac. Česká Lípa - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v České Lípě č.j. 9 Nc-5771/2008-4 ze dne 10.04.2008.; uloženo na prac. Česká Lípa - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v České Lípě č.j. 9 Nc-6116/2008-5 ze dne 09.05.2008.; uloženo na prac. Česká Lípa - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v České Lípě č.j. 16 Nc-5918/2008-5 ze dne 10.07.2008.; uloženo na prac. Česká Lípa - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v České Lípě č.j. 9 Nc-4653/2009-7 ze dne 23.01.2009.; uloženo na prac. Česká Lípa - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v České Lípě č.j. 9 Nc-5969/2009-5 ze dne 29.04.2009. Právní moc ke dni 15.08.2009.; uloženo na prac. Česká Lípa - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti soudního exekutora JUDr. Mareše č.j. 124 Ex-3501/2008-37 ze dne 28.05.2010. Právní moc ke dni 14.06.2010. - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v České Lípě č.j. 16 EXE-4090/2010-8 ze dne 23.06.2010. Právní moc ke dni 03.09.2010.; uloženo na prac. Česká Lípa - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v České Lípě č.j. 25 EXE-3040/2010-9 ze dne 11.03.2010.; uloženo na prac. Česká Lípa - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v České Lípě č.j. 9 Nc-9585/2007-4 ze dne 26.11.2007. Právní moc ke dni 11.08.2009.; uloženo na prac. Česká Lípa - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v České Lípě č.j. 16 EXE-4256/2010-7 ze dne 03.08.2010. Právní moc ke dni 16.10.2010.; uloženo na prac. Česká Lípa
3
- Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v České Lípě č.j. 16 EXE-4282/2010-9 ze dne 01.08.2010.; uloženo na prac. Česká Lípa - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti soudního exekutora JUDr. Parasky č.j. 130 Ex-51/2010-10/E1 ze dne 19.08.2010. Právní moc ke dni 07.09.2010. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí soudního exekutora JUDr. Zítky č.j. 108 Ex03135/2010-006 ze dne 11.08.2010. Právní moc ke dni 18.08.2010. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí soudního exekutora JUDr. Mareše č.j. 124 Ex3501/2008-45 ze dne 24.08.2010. Právní moc ke dni 06.09.2010. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí soudního exekutora Mgr. Homoly č.j. 030 Ex22220/2008-35 ze dne 03.09.2010. - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti soudního exekutora Mgr. Homoly č.j. 030 Ex-22220/2008-34 ze dne 03.09.2010. Právní moc ke dni 17.09.2010. - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v České Lípě č. j. 9 EXE-6766/2010-9 ze dne 20.09.2010.; uloženo na prac. Česká Lípa - Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva Okresního soudu v České Lípě č.j. 9 E-142/2010-9 ze dne 01.06.2010. Právní moc ke dni 26.08.2010. - Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva Okresního soudu v České Lípě č.j. 9 E-141/2010-9 ze dne 19.05.2010. Právní moc ke dni 24.08.2010. - Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva Okresního soudu v České Lípě č. j. 9 E-146/2010-10 ze dne 19.05.2010. Právní moc ke dni 31.08.2010. - Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva Okresního soudu v České Lípě č. j. 9 E-145/2010-9 ze dne 19.05.2010. Právní moc ke dni 31.08.2010. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí soudního exekutora Mgr. Pánka č.j. 112Ex-3421/201020 ze dne 28.10.2010. - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti soudního exekutora Mgr. Bělasty č.j. 005 Ex-599/2010-29 ze dne 22.09.2010. Právní moc ke dni 27.09.2010. - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v České Lípě č.j. 25 EXE-4917/2010-9 ze dne 15.12.2010.; uloženo na prac. Česká Lípa - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí soudního exekutora JUDr. Bémové č.j. 4 Ex0153/2005-19 ze dne 15.03.2011. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí soudního exekutora JUDr. Bémové č.j. 4 Ex0937/2005-23 ze dne 15.03.2011. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí soudního exekutora JUDr. Smékala č.j. 081 Ex33216/2010-008 Jta ze dne 17.03.2011. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí soudního exekutora Mgr. MUDr. Kuči č.j. 045 Ex11490/2008-16 ze dne 24.03.2011. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí soudního exekutora JUDr. Mareše č.j. 124 Ex12145/2010-12 ze dne 28.03.2011. Právní moc ke dni 26.04.2011. - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti soudního exekutora JUDr. Zítky č.j. 108 Ex-03135/2010-007 ze dne 11.08.2010. Právní moc ke dni 18.08.2010. - Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Děčín, 8 EXE 5946/2010-9 ze dne 10.01.2011.; uloženo na prac. Děčín - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti soudního exekutora JUDr. Bémové č.j. 4 Ex-0153/2005-18 ze dne 15.03.2011. Právní moc ke dni 12.04.2011. - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v České Lípě č.j. 25 EXE-3438/2011-21 ze dne 09.03.2011.; uloženo na prac. Česká Lípa - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti soudního exekutora JUDr. Ivanka č.j. 167 Ex-2548/2008-47 ze dne 18.11.2010. Právní moc ke dni 02.12.2010. - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti soudního exekutora JUDr. Ivanka č.j. 167 Ex-22756/2010-10 ze dne 21.02.2011. Právní moc ke dni 22.02.2011.
4
- Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v České Lípě č.j. 25 EXE-4010/2011-12 ze dne 05.04.2011.; uloženo na prac. Česká Lípa - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Liberci, 66 EXE-8132/2010-12 ze dne 31.08.2010.; uloženo na prac. Liberec - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti soudního exekutora Mgr. Polanského č.j. 131 Ex-4131/2010-19 ze dne 01.06.2011. Právní moc ke dni 03.06.2011. - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti soudního exekutora JUDr. Ivanka č.j. 167 Ex-4506/2008-26 ze dne 12.04.2011. Právní moc ke dni 09.05.2011. - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v České Lípě č.j. 45 EXE-3560/2011-10 ze dne 26.05.2011.; uloženo na prac. Česká Lípa - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v České Lípě č.j. 45 Ex-3563/2011-10 ze dne 26.05.2011.; uloženo na prac. Česká Lípa - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti soudního exekutora JUDr. Ivanka č. j. 167 Ex-2685/2008-27 ze dne 08.06.2011. Právní moc ke dni 21.06.2011. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí soudního exekutora JUDr. Ing. Kučery č.j. 150 Ex836/2011-22 ze dne 28.06.2011. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí soudního exekutora JUDr. Ing. Kučery č.j. 150 Ex833/2011-22 ze dne 28.06.2011. - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v České Lípě č. j. 9 EXE-5031/2011-7 ze dne 03.06.2011.; uloženo na prac. Česká Lípa - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí soudního exekutora Mgr. Ing. Proška č.j. 134 Ex05224/2011-009 ze dne 29.07.2011. - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti soudního exekutora JUDr. Podkonického č.j. 067 Ex-3359/2006-84 ze dne 15.07.2010. Právní moc ke dni 26.07.2011. - Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva (§ 72 zák.č.337/1992 Sb.) č.j. FÚ-41791/2005 /175970/6903 ze dne 16.11.2005. Právní moc ke dni 23.12.2005. - Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva (§ 72 zák.č.337/1992 Sb.) č. j. FÚ30107/2010 /175972506253 ze dne 02.08.2010. - Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva č. j. FÚ-38647/2011/175972506253 ze dne 12.05.2011. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí soudního exekutora JUDr. Růžičky č.j. 77Ex5324/2011-8 ze dne 30.09.2011. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí soudního exekutora JUDr. Růžičky č.j. 77Ex5873/2011-15 ze dne 07.10.2011. - Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod.zřízením soud.zástavního práva Okresního soudu v České Lípě č.j. 9 E-324/2010-16 ze dne 22.11.2010. Právní moc ke dni 28.12.2010. - Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva Okresního soudu v České Lípě č.j. 9 E-343/2010-12 ze dne 02.12.2010. Právní moc ke dni 04.01.2011. - Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva Okresního soudu v České Lípě č.j. 9 E-403/2010-17 ze dne 10.01.2011. Právní moc ke dni 19.03.2011. - Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva Okresního soudu v České Lípě č.j. 9 E-65/2011-18 ze dne 25.03.2011. Právní moc ke dni 24.05.2011. - Usnesení soudu Okresního soudu v České Lípě č.j. 9 E-65/2011-22 o opravě ze dne 29.07.2011. Právní moc ke dni 24.08.2011. - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v České Lípě č.j. 45 EXE-4345/2011-13 ze dne 01.09.2011.; uloženo na prac. Česká Lípa - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti soudního exekutora JUDr. Mareše č.j. 124 Ex-12145/2010-11 ze dne 28.03.2011. Právní moc ke dni 26.04.2011. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí soudního exekutora Mgr. Pánka č.j. 112Ex-1896/200532 ze dne 22.11.2011.
5
- Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti soudního exekutora JUDr. Jablonské č.j. 034 Ex-2620/2010-5 ze dne 30.01.2011. Právní moc ke dni 04.04.2011. - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v České Lípě č.j. 25 EXE-6335/2011-7 ze dne 23.11.2011.; uloženo na prac. Česká Lípa - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí soudního exekutora JUDr. Smékala č.j. 081 Ex40580/2011-013-JH ze dne 31.01.2012. oddíl D - jiné zápisy: - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti JUDr. Smékala č.j. 081 Ex-33216/2010-7 Jta ze dne 17.01.2011. - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti JUDr. Bémové č.j. 4 Ex-0937/2005-22 ze dne 15.03.2011. - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti JUDr. Ivanka č.j. 167 Ex-5530/2010-20 ze dne 28.04.2011. - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti JUDr. Ing. Kučery č.j. 150 Ex-836/2011-23 ze dne 28.06.2011. - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti JUDr. Ing. Kučery č.j. 150 Ex-833/2011-23 ze dne 28.06.2011. - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti JUDr. Karasové č.j. 36 Ex-264/2008-24 ze dne 08.07.2011. - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Mgr. Ing. Proška č.j. 134 EX-05224/2011-007 ze dne 29.07.2011. - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Mgr. Pánka č.j. 112 Ex-1896/2005-33 ze dne 22.11.2011. - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti JUDr. Smékala č.j. 081 Ex-40580/2011-012-JH ze dne 31.01.2012.
soudního exekutora soudního exekutora soudního exekutora soudního exekutora soudního exekutora soudního exekutora soudního exekutora soudního exekutora soudního exekutora
oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Usnesení soudu o dědictví Okresního soudu v České Lípě č. j. 16 D-784/2008 ze dne 09.02.2010. Právní moc ke dni 23.03.2010. 6. Dokumentace a skutečnost: Vzhledem k tomu, že vlastníkem nebyla předložena stavební dokumentace, byly veškeré výpočty uskutečněny z naměřených hodnot a zjištěných skutečností při místním šetření. Zastavěná a užitná plocha byla vypočtena pouze orientačně, proto nemusí vypočtené celkové plochy odpovídat přesně skutečnosti. Současně byl posouzen stavebně-technický stav jednotlivých konstrukčních prvků, charakter jejich údržby a stanovena jejich předpokládaná další životnost a stupeň opotřebení. Majitel oceňovaných nemovitostí nekontaktoval znalce ani za účelem poskytnutí nutných informací, ačkoli k tomu byl v usnesení vyzván. Při místním šetření bylo zjištěno, že společně s pozemkem parc. č. 1420 je jako zahrada využíván i pozemek parc. č. 1419 (pozemek ve vlastnictví obce).
6
7. Celkový popis nemovitosti: Arnultovice leží v katastrálním území Arnultovice u Nového Boru, obec Nový Bor v okrese Česká Lípa. Arnultovice jsou s Novým Borem stavebně zcela spojeny, protéká jimi od severu potok Šporka a na katastr Arnultovic zasahuje přírodní rezervace Klíč. Zástavba je smíšená, převážně z rodinných domků. Na Arnultovice ze severu přímo navazuje obec Polevsko. V obci s rozšířenou občanskou vybaveností je doprava zajišťována autobusy a vlaky. Kompletní občanská vybavenost v České Lípě (cca 11 km). Oceňovaná nemovitost je situována do zastavěného území obce Nový Bor, kat. úz. Arnultovice u Nového Boru. Dům stojí na rohu ulic Žižkova a Lázeňská, přístupný je ze zpevněné místní komunikace, napojen na veškeré IS. Dům je pravděpodobně nepodsklepený, jednopodlažní s podkrovím. 8. Obsah posudku: a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Dům b) Pozemky b1) Pozemky 9. Popis objektů a pozemků: a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Dům Oceňovaná nemovitost se nachází na rohu ulic Žižkova a Lázeňská v kat. úz. Arnultovice u Nového Boru, obec Nový Bor, okres Česká Lípa. Jedná se o samostatně stojící dům s garáží, obdélníkového půdorysu, pravděpodobně nepodsklepený, jednopodlažní s obytným podkrovím. Dům je přístupný ze severu a západu po zpevněné místní komunikaci, napojen na veškeré IS. Základy domu jsou smíšené, svislá konstrukce zděná, krovy převážně valbové konstrukce dřevěné, krytina osinkocementové šablony. Venkovní povrchy upraveny štukem, klempířské konstrukce z pozink. plechu. Okna a dveře jsou dřevěné, pravděpodobně garáž v severní části je bez vrat. Při místním šetření byla patrná spodní vlhkost nemovitosti. Vzhledem k nesoučinnosti majitelky nemovitosti, byly veškeré údaje čerpány z dostupných dokumentů a stáří stanoveno odhadem. b) Pozemky b1) Pozemky Pozemek tvořený parcelami parc. č. 1418 a parc. č. 1420 je nepravidelného tvaru, mírně svažitý, rohový, oplocen dřevěnými laťkami na zděných sloupcích a podezdívce, přístupný po zpevněné místní komunikaci, napojen na veškeré IS. Pozemek parc. č. 1418 je zastavěn domem č.p. 234, pozemek parc. č. 1420 je využíván jako zahrada.
7
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:
Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Porovnávací hodnota a1) Dům - § 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Liberecký kraj - nad 10 000 do 50 000 obyvatel Stáří stavby: 60 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 4 112,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP:
9*15
Název podlaží 1.NP:
135,00 m2
= Zastavěná plocha 135,00 m2
Konstrukční výška 2,60 m
Obestavěný prostor: 1.NP: (9*15)*(2,60)+23,4 zastřešení:
= =
374,40 m3 274,50 m3
Obestavěný prostor – celkem:
=
648,90 m3
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost
ZP1 = 135,00 m2 ZP = 135,00 m2
ZP / ZP1 = 1,00
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení
8
č.
Vi
I
typ A
III III II III V
0,00 0,00 0,00 0,02 0,08
III III
0,00 0,00
8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav)
I III II
0,00 0,00 0,00
II III III
0,00 0,00 0,85
Koeficient pro stáří 60 let: 0,70 12
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V13 * 0,70 = 0,655 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních rodinných domech (RD) nebo v okolí - konfliktní skupiny v okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č.
Pi
I II
0,00 0,02
III III III
0,00 0,00 0,05
III III
0,04 0,05
III
0,00
I
-0,40
I III II
-0,04 0,00 0,00
č.
Ti
II
-0,05
II I
0,00 -0,05
12
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 0,720 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - podílové spoluvlastnictví 3
Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,900 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,655 * 0,720 * 0,900 = 0,424 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 4 112,- Kč/m3 * 0,424 = 1 743,49 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 1 743,49 Kč/m3 * 648,90 m3 = 1 131 350,66 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 9
1 131 350,66 Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
1 131 350,66 Kč 1 / 11
Dům - zjištěná cena
=
102 850,06 Kč
=
102 850,- Kč
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Dům Cena objektů činí celkem
102 850,- Kč
Porovnávací metoda a) Rodinný dům a1) rodinný dům Popis porovnávaných objektů: Jednotka: užitná plocha Množství jednotek oceňované stavby: 170,00 První srovnávaná nemovitost - dům v Arnultovicích, okres Česká Lípa. Samostatně stojící, zděný dům ve velmi dobrém stavu na pozemku o výměře 543 m2, je z poloviny podsklepen, po částečné rekonstrukci, napojen na veškeré IS. Dům je rozdělen na tři bytové jednotky, u domu jsou dvě garáže. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře od března 2012. Druhá srovnávaná nemovitost - dům ve Skalici u České Lípy, okres Česká Lípa. Samostatně stojící, smíšený rodinný dům na pozemku o výměře 1.400 m2, je napojen na vodovod a plyn, vytápěn tuhými palivy. Na zahradě je skleník s kůlnou a ovocné stromy. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Třetí srovnávaná nemovitost - rodinný dům v Práchni, okres Česká Lípa. Samostatně stojící, zděný rodinný dům na pozemku o výměře 2.909 m2, je před rekonstrukcí, částečně podsklepen, s vlastní studnou na pozemku. Dům se nachází v turistické oblasti s výhledem na Varhany. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Seznam porovnávaných objektů: Název
Realizovaná cena
RD Arnultovice 3 900 000,- Kč RD Skalice u Č. Lípy 1 560 000,- Kč RD Prácheň 1 400 000,- Kč Součet:
Km Kc
Kv K1 K2 K3
1,00 0,97 0,80 1,00 0,80 0,70 1,50 1,00 0,95 0,97 0,85 0,70 0,70 1,00 1,00 0,97 0,75 0,70
Množství [jedn]
Jedn. cena [Kč/jedn.]
310,00 5 467,05 226,00 5 677,01 78,00 6 398,27 17 542,33 Kč/jedn. /3 5 847,44 Kč/jedn. 5 467,05 Kč/jedn. 6 398,27 Kč/jedn.
Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 5 847,44 Kč 170,00 á 5 847,44 Kč/
=
994 064,80 Kč
- výsledná cena
=
994 064,80 Kč
10
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) rodinný dům
=
994 060,- Kč
Cena objektů činí celkem
994 060,- Kč
Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 137,00 200,00
zastavěná plocha a nádvoří 1418 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Cena [Kč] 27 400,27 400,-
10 % 10 % + * *
2 740,30 140,1,1320 2,1550 73 525,32
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 200,- Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 332,00 200,00
zahrada 1420 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:
Cena [Kč] 66 400,66 400,-
10 % 10 % + * * *
*
Pozemky - zjištěná cena
=
6 640,73 040,0,4000 1,1320 2,1550 71 271,26 144 796,58 Kč 1 / 11 13 163,33 Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky
=
Cena pozemků činí celkem
13 160,- Kč 13 160,- Kč
11
C. Rekapitulace Administrativní cena 1/11 nemovitosti: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:
102 850,- Kč 13 160,- Kč 116 010,- Kč
Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem:
994 060,- Kč 994 060,- Kč
Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům, vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Při stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti, bylo třeba vzít v úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalitě je střední b) parametry povyšující cenu: - občanská vybavenost - napojení na veškeré IS - zástavba rodinných domů c) parametry ponižující cenu:
- podílové spoluvlastnictví - předpoklad vložení investic
Na základě zjištěných hodnot výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/11 nemovitosti ve výši 90.000 Kč
Obvyklá cena 1/11 nemovitosti: 90 000,- Kč slovy: devadesát tisíc Kč V Praze dne 17.5.2012 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
12
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3435/2012 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 177/2012.
E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí.
13
