ZNALECKÝ POSUDEK č. 3361/2012 O ceně bytové jednotky č. 49/2 v domě č.p. 49 na pozemku č. parc. St. 54/1 (pozemek jiného vlastníka) v kat. úz. Rudlice, obec Rudlice, okres Znojmo včetně spoluvlastnického podílu 1/2 na společných částech domu, ve vlastnictví Aleny Říhové.
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Novobranská 20 41201 Litoměřice-Město
Účel znaleckého posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. 124 Ex 9189/10-25 prodejem nemovitostí.
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 15.3.2012 znalecký posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Holečkova 657 150 00 Praha 5 – Košíře
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a včetně 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Praze dne 18.4.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) bytové jednotky č. 49/2 v domě č.p. 49 na pozemku č. parc. St. 54/1 (pozemek jiného vlastníka) v kat. úz. Rudlice, obec Rudlice, okres Znojmo včetně spoluvlastnického podílu 1/2 na společných částech domu, vše zapsáno na LV č. 146. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování.
2. Informace o nemovitosti Bytová jednotka č. 49/2 Rudlice 49 671 53 Rudlice Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Rudlice Katastrální území: Rudlice Počet obyvatel: 108 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m2 Název nemovitosti: Adresa nemovitosti:
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 15.3.2012 bez přítomnosti majitelky.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 8.2.2012, LV č. 146, kat. úz. Rudlice, Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, KP Znojmo - kopie mapy katastrální ze dne 12.4.2012, mapový list č. Z.S. III-23-01, měřítko 1:2880, kat. úz. Rudlice - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 9189/10-25 ze dne 10.2.2011 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 9189/10-64 ze dne 8.2.2012 - kopie smlouvy o převodu bytu a nebytového prostoru V4 1379/1998 ze dne 4.2.1997, právní účinky vkladu ke dni 4.5.1998 - fotodokumentace nemovitosti - informace z KN - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby:
Alena Říhová, Rudlice 49, 67153 Rudlice, vlastnictví: výhradní
-2-
6. Dokumentace a skutečnost Majitelka oceňované nemovitosti nekontaktovala znalce za účelem poskytnutí nutných informací, ačkoli k tomu byla v usnesení vyzvána. Vzhledem k této skutečnosti bylo při zpracování znaleckého posudku vycházeno z dostupných listin a ze skutečností zjištěných na místě samém. V kopii smlouvy o převodu bytu a nebytového prostoru je uvedena i 1/2 zemědělsko hospodářské budovy na pozemku parc. č. St. 54/2 (LV č.137). Tato stavba není předmětem tohoto znaleckého posudku.
7. Celkový popis nemovitosti Vesnička Rudlice se nachází na území okresu Znojmo a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Znojmo. Obec Rudlice se rozkládá asi 11 km severně od Znojma. Tuto příhraniční oblast řadíme do turistický atraktivního Podyjí. Úředně žije v katastru této malé vesničky zhruba 110 obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 16 km od rakouských hranic. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci. Oceňovaná nemovitost - bytová jednotka č. 49/2 se nachází v domě č.p. 49 na okraji obce Rudlice při pravé straně silnice č. 398 směrem na Vevčice. V domě se nachází dvě bytové jednotky.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Bytová jednotka č. 49/2
-3-
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Bytová jednotka č. 49/2 Popis: Bytová jednotka č. 49/2 se nachází v domě, který je podsklepený, jednopodlažní s půdou. Dům je nepravidelného půdorysu s valbovou střechou krytou taškovou krytinou. Bytová jednotka je dispozičně řešena jako 3+1 (kuchyň, tři pokoje, předsíň, koupelna, WC a komora). Celková plocha bytu je 101,16 m2. Součástí bytu je veškerá jeho vnitřní instalace, tzn. potrubí rozvody vody, potrubní rozvody ústředního topení, elektroinstalace, odpady včetně stoupacích vedení s uzavíracími ventily teplé a studené vody a elektrickými pojistkami pro byt. K vlastnictví dále náleží dveře a okna nacházející se uvnitř bytu. Společné části domu jsou: základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny a průčelí, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, chodba v 1. NP o výměře 2,61 m2, společné prostory v podzemním podlaží (kotelna s technologií o výměře 9,72 m2, uhelna o výměře 8,91 m2), schodiště do kotelny a půdu, půda o výměře 201,76 m2, rozvody tepla a teplé vody, odpadů, elektřiny, společné televizní antény, domovní elektroinstalace, zvonky, schránky na poštu, venkovní schodiště a společná komora v 1.NP o výměře 6,027 m2. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):
Bytový prostor § 25 porovnávací metoda Jihomoravský kraj, do 2 000 obyvatel 40 let 16 525,- Kč/m2
Podlahové plochy bytu: kuchyň: pokoj: pokoj: pokoj: předsíň: koupelna: WC: komora: Započítaná podlahová plocha bytu:
=
Výpočet indexu cenového porovnání
-4-
18,20 m2 15,00 m2 20,60 m2 18,90 m2 15,62 m2 7,00 m2 1,47 m2 4,37 m2 101,16 m2
Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 40 let: 0,80
č. IV
Vi 0,10
I II II III
-0,01 0,00 0,00 0,03
III
0,00
II
-0,01
III III II
0,00 0,00 1,05
č. I II II II
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00
I I II II I III II
-0,03 -0,03 0,00 0,00 -0,06 0,00 0,00
č. II
Ti -0,05
I I
-0,05 -0,05
9
Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V10 * 0,80 = 0,932 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport - žádná základní škola 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 11
Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 0,880 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na cizím pozemku 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Nemovitost se nachází na pozemku jiného vlastníka. K bytové jednotce náleží spoluvlastnický podíl 1/2 ke stavbě na p.č. St. 54/2. Tato nemovitost není předmětem prodeje. -5-
3
Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,850 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,932 * 0,880 * 0,850 = 0,697 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 16 525,- Kč/m2 * 0,697 = 11 517,93 Kč/m2 CP = CU * PP = 11 517,93 Kč/m2 * 101,16 m2 = 1 165 153,80 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1 165 153,80 Kč
Porovnávací metoda a1) Bytová jednotka č. 49/2 Popis porovnávaných objektů: Jednotka: 3+1 Množství jednotek oceňované stavby: 101,16 1) Prodej velmi pěkného slunného bytu 4+1 v osobním vlastnictví ve 2.NP/5 cihlového domu ve Znojmě. Celková plocha bytu je 102m2. V bytě proběhla výměna stupaček, renovace koupelny možné užití i jako bezbariérová. Pokoje jsou v původním stavu, ale velmi udržované, čisté a světlé. K bytu 4+1 náleží balkon a sklep. Stáří domu je 35 let. V domě se nachází výtah a parkování je možné ve dvoře. Nízké provozní náklady na bydlení. 2) K prodeji nabízíme cihlový byt v osobním vlastnictví 3+1 v centru Znojma. Byt se nachází v domě postaveném v roce 1930 a je ve druhém patře. Dispozice bytu je 3+1. Prostorná vstupní hala, oproti vstupním dveřím je samostatné WC a komora, vlevo pak je pokoj s velkým balkonem směřovaným do ulice. Z této místnosti projdeme do obývacího pokoje a do ložnice s koupelnou. Dále se nachází kuchyně. Ložnice s kuchyní jsou orientované do dvora, ostatní pokoje do ulice, která není hlavní a není tudíž tolik frekventovaná a je zde možnost parkování. Byt je vytápěn plynem a i ohřev vody zajišťuje plynová karma. Ve dvou pokojích jsou krásné parkety, ostatní země pokrývá PVC. Byt je určen k rekonstrukci. Do ulice jsou již vyměněná okna. K bytu patří zděný sklep o rozloze 9 m2. Byt je moc hezky dispozičně řešený a hlavně patří mezi větší byty jeho rozloha je 94m2. Po rozsáhlejší rekonstrukci by z něj mohlo velice luxusní bydlení. V blízkosti je nádraží, ZŠ a MŠ jsou za rohem, blízko to budete mít i do nákupního centra a za rohem jsou malé potraviny. 3) Na prodej nabízíme byt velikosti a dispozice 4 + 1 v cihlovém domě poblíž centra Znojma. Byt je umístěn ve zvýšeném přízemí s okny do boční ulice a dvora. Kompletní rekonstrukce bytu proběhla před cca 5-ti lety, kdy byly provedeny veškeré instalace, ústřední topení, povrchy a koupelna s kuchyní. Celková podlahová plocha bytu je 117 m2 plus sklep. Největší místností je kuchyně s jídelnou dispozičně propojená s obývacím pokojem. Zajímavé jsou povrchy stěn, jednak barevně, jednak omývatelnými absolutně bezprašnými nátěry. 4) Nabízíme k prodeji mezonetový byt 4+1 v Suchohrdly u Znojma. Byt se nachází v klidné a slunném řadovém domě.CP 117,8 m2. Byt má plastová okna a je zateplen. Přízemí je umístěna garáž, kotelna, prádelna, spíž, wc, sklad. V prvním patře je velký obývací pokoj se vstupem na -6-
terasu, kuchyň s jídelnou. Ve druhém patře je dva pokoje, ložnice, koupelna s vanou a sprch. koutem, samostatné WC. Podlahy plovoucí + dlažba. Za domem je menší zahrádka CP 12 m2.Volný ihned, cena včetně provize RK a právního servisu. Seznam porovnávaných objektů: Název 1) BJ Znojmo 2) BJ Znojmo 3) BJ Znojmo 4) BJ Znojmo Součet:
Realizovaná cena 1 899 000,- Kč 1 290 000,- Kč 1 990 000,- Kč 1 700 000,- Kč
Km Kc
Kv K1 K2 K3
0,80 0,60 0,75 0,95
0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 1,00
1,00 1,00 0,95 0,95
Množství [jedn]
Jedn. cena [Kč/jedn.]
102,00 13 404,71 94,00 8 234,04 117,00 10 906,73 118,00 11 701,91 44 247,39 Kč/jedn. /4 11 061,85 Kč/jedn. 8 234,04 Kč/jedn. 13 404,71 Kč/jedn.
Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 11 061,85 Kč 101,16 á 11 061,85 Kč/
=
1 119 016,75 Kč
Bytová jednotka č. 49/2 - výsledná cena
=
1 119 016,75 Kč
Bytová jednotka č. 49/2 - cena po zaokrouhlení
=
1 119 020,- Kč
Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka č. 49/2
=
Cena bytů a nebytových prostor činí celkem
1 119 020,- Kč 1 119 020,- Kč
-7-
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Bytová jednotka č. 49/2
1 165 153,80 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 165 153,80 Kč
Celkem
1 165 153,80 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
1 165 150,- Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Bytová jednotka č. 49/2
1 165 153,80 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 165 153,80 Kč
Celkem
1 165 153,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 165 150,- Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem:
1 165 150,- Kč
1 119 020,- Kč 1 119 020,- Kč
Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka bytových jednotek je na realitním trhu v místě na nízké úrovni b) parametry povyšující cenu: Znojmo vzdáleno cca 1 km, dostupnost centra Znojma, užitná plocha domu a příslušenství
-8-
c) parametry ponižující cenu: k bytu náleží spol. podíl 1/2 na zem. stavbu, která není předmětem ocenění Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši 1.120.000,- Kč.
Obvyklá cena: 1 120 000,- Kč slovy: jeden milion jedno sto dvacet tisíc Kč
V Praze dne 18.4.2012 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3361/2012 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti.
Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 130/2012.
E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. -9-
