2012

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 5171-261/2012 o obvyklé ceně nemovitosti – bytová jednotka č.253/6 v domě č.p.253, realizovaném na pozemku p.č.217/50 v obci Liberec, katastrální území Františkov u Liberce (kód:682233) se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a pozemku.

Objednavatel posudku:

Exekutorský úřad Praha 10 Mgr. Richard Bednář, soudní exekutor Na Plískavě 1525/2 102 00 Praha 10

Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitosti - 003EX 8316/11-24

Oceňovací předpis:

Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) s přihlédnutím k vyhlášce MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č.387/2011 Sb. s účinností od 1.1.2012.

Oceněno ke dni:

1.října 2012

Posudek vypracoval:

Ing.Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 - Michle

Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních. 3 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je archivováno. Celkem posudek obsahuje 11 stran a přílohy. V Praze, dne 8.října 2012

Znalecký posudek č.5171-261/2012

ÚVOD Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. (Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.)

METODY ZJIŠTĚNÍ HODNOTY Odhad obvyklé ceny je prováděn zpravidla třemi základními metodami: - metoda nákladového ohodnocení - stanovení nákladů na pořízení nemovitosti v aktuálních cenách (ceny obvyklé místně a časově) a určení jejího opotřebení (technický stav k datu ocenění). - metoda výnosová - určuje schopnost nemovitosti tvořit výnos. - metoda srovnávací - statistické vyhodnocení cen porovnatelných nemovitostí. Pro tento konkrétní případ je vypovídací schopnost ceny stanovené čistě nákladovým způsobem malá, a proto je v posudku nahrazena cenou zjištěnou (administrativní) vypočtenou podle platné oceňovací vyhlášky. Pro užití výnosové metody nebylo možno obstarat dostatek ověřitelných informací o obvyklém nájemném. Nemovitost není proto hodnocena výnosově. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.121/2000 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou (administrativní), stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, postupuje při stanovení ceny porovnávacím způsobem. Tvůrce vyhlášky pro stanovení údajů pro tento způsob výpočtu disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Pro stanovení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné (administrativní), vypočtené podle oceňovací vyhlášky (komparace obdobných, srovnatelných) nemovitostí. Obvyklá cena bude zjištěna i se znalostí cen podobných nemovitostí.

-2-


NÁLEZ 1. Bližší údaje o nemovitosti Nemovitost - bytová jednotka č.253/6 se nalézá v budově č.p.253, ulice Jáchymovská 5, městská část Liberec - Františkov. Nemovitost je dále tvořena spoluvlastnickými podíly: - na společných částech domu č.p.253. Velikost spoluvlastnického podílu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky č2563/6 je 564/24688. - na pozemku p.č.217/50 v obci Liberec, katastrální území Františkov u Liberce (kód:682233). Velikost spoluvlastnického podílu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky č.253/6 je 561/24688. Bytový dům č.p.253 je objekt realizovaný v původní, sídlištní zástavbě lokality. Objekt je realizován tradiční panelovou technologií a z obvyklých materiálů. Podle dostupných informací je objekt řádně kolaudován a užíván je v souladu s právním stavem. Technický stav objektu odpovídá zvolenému konstrukčnímu systému, použitým materiálům, způsobu užívání a minimální údržbě. Staticky významné poruchy nebyly zjištěny. Vybavení vesměs standardní. Bytová jednotka nebyla znalci zpřístupněna a podle vyjádření sousedů je již delší čas neobývaná. Údaje o vybavení jednotky znalec čerpal z Prohlášení vlastníka (viz Podklady pro vypracování posudku) a ze svědectví obeznámených sousedů z domu. Bytová jednotka č.253/6 je umístěna v 1.np (ozn. podlaží je převzato z Prohlášení vlastníka) a její vybavení je z hlediska oceňovací vyhlášky standardní. Opotřebení konstrukcí a vybavení s krátkodobou životností je maximální. Byt je celkově opotřebovaný, všechny konstrukce a vybavení jsou původní.

2. Podklady pro vypracování posudku Usnesení Exekutorského úřadu Praha 10, Mgr. Richard Bednář, soudní exekutor č.j.003EX 8316/11-24 ze dne 10.1.2012. Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Františkov u Liberce (kód:682233), obec Liberec, list vlastnictví č.876 (bytová jednotka) vyhotovený z údajů vedených Katastrálním úřadem pro Liberecký kraj, katastrální pracoviště Liberec dne 10.1.2012. Mapa geografického informačního systému, katastrální mapa vyhotovená z údajů vedených Katastrálním úřadem Liberecký kraj, katastrální pracoviště Liberec dne 25.1.2012. Prohlášení vlastníka, vklad práva povolen rozhodnutím V9-6417//98 Katastrálního úřadu v Liberci, vklad práva zapsán v katastru nemovitostí dne 18.1.1999, právní účinky vkladu vznikly dne 17.12.1998. Fotografická dokumentace vypracovaná znalcem při místním šetření. Místní šetření konané znalcem dne 1.10.2012.

3. Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovitosti na listu vlastnictví č.876 pro katastrální území Františkov u Liberce (kód:682233), obec Liberec zapsáni SJM Stepan Stoyka identifikátor 520720/392 a Mariya Stoyka identifikátor 595512/7596 Jáchymovská 253/5 460 10 Liberec 10 -3-


4. Přílohy posudku - Výpis z katastru nemovitostí - Mapa geografického informačního systému, katastrální mapa - Mapa širších souvislostí - Příklady porovnatelných nemovitostí

5. Předmětem ocenění jsou 1) Byty v domech vícebytových 2) Stavební pozemek

*** Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné. Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posouzení jakkoli zkreslit, nebo zpochybnit. Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele. ***

-4-


POSUDEK A OCENĚNÍ CENA ZJIŠTĚNÁ (ADMINISTRATIVNÍ) 1. Byty v domech vícebytových Oceněno podle § 25 vyhlášky. 1.1 Popis Posuzovanou - oceňovanou nemovitostí je bytová jednotka č.253/6 v budově č.p.253 realizované na pozemku p.č.217/50 v obci Liberec, katastrální území Františkov u Liberce (kód:682233), vč. příslušenství a podílu na společných částech budovy. Jednotka je definována v Prohlášení vlastníka a nachází se v 1.nadzemním podlaží domu. Dispoziční uspořádání bytové jednotky: charakter 2+1 o celkové výměře 56,4m2 . Výměra je bezezbytku převzata z nabývacího titulu. Celková výměra pro výpočet ceny je upravena v souladu s oceňovacím předpisem. Bytový dům, ve kterém se nachází oceňovaná bytová jednotka je řádně kolaudován a je užíván v souladu s právním stavem. Jeho stavebnětechnický stav je přiměřený zvolenému konstrukčnímu systému, použitým materiálům, době a způsobu užívání a minimální údržbě. Objekt je bez staticky významných poruch konstrukce. Vybavení bytové jednotky je ve sledovaných znacích standardní. Tato skutečnost je zohledněna ve výpočtu. Technický stav odpovídá způsobu užívání a absenci základní údržby. Opotřebení konstrukcí a vybavení s krátkodobou a střednědobou životností je maximální. Vybavení bytové jednotky je původní. Spoluvlastnický podíl ke společným částem domu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky je 564/24688. 1.2 Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.1..1 Typ podle účelu užití: J - domy vícebytové (typové) Druh konstrukce: Montované z dílců betonových plošných 1.3 Výměry Místnost

Rozměry

Podlahová plocha

_______________________________________________________________________________________________________________ 2

kuchyně pokoj1 pokoj2 předsíň koupelna WC spíž komora

13,8 15,6 11,9 9,1 2,6 1,0 0,4 2,0

13.80 m 15.60 m2 11.90 m2 9.10 m2 2.60 m2 1.00 m2 0.40 m2 2.00 m2

_______________________________________________________________________________________________________________ 2

Podlahová plocha bytu celkem

56.40 m

-5-

Znalecký posudek č.5171-261/2012 1.4 Vybavení stavby Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení

Obj.podíl

Podíl části

n

_______________________________________________________________________________________________________________

25.

Ostatní chybí

0.05700

100%

-0.057*1.852 ________________________________________________

-0.10556 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.10556) = 0.9430 1.5 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Ti

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu

2

-0.05

2

0.00

2

0.00

_______________________________________________________________________________________________________________

Celkem It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + -0.05 = 0.950

-0.05

1.6 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.6) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Pi

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Poloha nemovitosti v obci Okrajová území obce - oddělené části obce 2. Význam lokality v obci, oblasti, okresu Bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí Převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti Omezené 6. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Bez vlivu 8. Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů

2

-0.03

2

0.00

3

0.00

2

0.00

2

0.00

2

0.00

3

0.00

2

0.00

_______________________________________________________________________________________________________________

Celkem Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + -0.03 = 0.970

-0.03

-6-

Znalecký posudek č.5171-261/2012 1.7 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 19, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Vi

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Typ stavby 3 Budova - panelová, zateplená 2 2. Společné části domu Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu 2 Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě 2 Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám 1 Okna jen na sever nebo bez výhledu 6. Základní příslušenství bytu a) 3 Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu 2 Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu 3 Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené 3 Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav 3 Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.8+0.00 pro stáří 35 let)

0.00 0.00 0.00 0.00 -0.01 0.00 -0.01 0.00 0.00 0.6800

_______________________________________________________________________________________________________________

Celkem (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1 + -0.02) x 0.6800 = 0.666

-0.02

1.8 Výpočet ceny objektu (§ 25 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

Index. prům. cena za m2 podlahové plochy Koeficienty: I: index cenového porovnání I = It x Ip x Iv = 0.950 x 0.970 x 0.666

= Kč

23.857,x 0.6140

_________________________________________

Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou podlahovou plochu 56.40 m2

= Kč = Kč

14.648,20 826.158,37

_______________________________________________________________________________________________________________

Byty v domech vícebytových

Cena celkem Kč

826.158,-

_______________________________________________________________________________________________________________

2. Stavební pozemek Oceněno podle § 28, 28a vyhlášky. 2.1 Popis Pozemek p.č.217/50 o výměře 447m2 , zastavěná plocha a nádvoří, Liberec - Františkov č.p.253 Spoluvlastnický podíl vyplývající z vlastnictví bytové jednotky č.253/6 je 564/24688. -7-

Znalecký posudek č.5171-261/2012 2.2 Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%)

10%

2.3 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28, 28a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

Základní cena za m2 stavebního pozemku Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 447.00 m2 Započtení spoluvl.podílu 564/24688

= Kč = Kč = Kč

800,800,880,-

= Kč = Kč = Kč

x 2.1390 x 0.9740 1.833,38 819.520,72 18.722,04

_______________________________________________________________________________________________________________

Stavební pozemek

Cena celkem Kč

18.722,-

_______________________________________________________________________________________________________________

CENA ZJIŠTĚNÁ (ADMINISTRATIVNÍ) – REKAPITULACE 1) Byty v domech vícebytových 2) Stavební pozemek

Kč Kč

826.158,18.722,-

_______________________________________________________________________________________________________________

Zjištěná výsledná cena

Kč

844.880,-

_______________________________________________________________________________________________________________

-8-


REKAPITULACE OBVYKLÁ CENA Jak je již výše konstatováno, použití jednotlivých metod pro stanovení obvyklé ceny je vždy upraveno podle konkrétních případů. Pro užití výnosové metody nebylo možno obstarat dostatek ověřitelných informací o obvyklém nájemném. Nemovitost není proto hodnocena výnosově. Pro tento konkrétní případ je vypovídací schopnost ceny stanovené pouze nákladovým způsobem malá, a proto je v posudku nahrazena cenou zjištěnou (administrativní) vypočtenou podle platného oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.121/2000 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou (administrativní), stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, postupuje při stanovení ceny porovnávacím způsobem, přičemž tvůrce vyhlášky pro stanovení údajů pro tento způsob výpočtu disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít nemovitosti, které jsou srovnatelné jen v některých z rozhodujících parametrů, při tom řada inzerátů je vkládána opakovaně (tedy opět jako novinka), s již sníženou, často opakovaně sníženou, inzerovanou cenou (zatíženou o odměny makléřů a mnohdy ještě o „právní pomoc“). Z tohoto postupu inzerentů lze odvodit řadu skutečností, zejména pak nereálně vysoko nastavenou cenu k jednání. Za předpokladu, že nemovitosti uvedené v příkladech nejsou zatíženy věcným břemenem nebo jiným omezujícím právem, pak podle názoru znalec je jejich obvyklá cena v úrovni ceny zjištěné (administrativní). Pozitivní vliv na obvyklou cenu nemovitosti má skutečnost přehledného a nekomplikovaného vlastnictví nemovitosti. Negativní vliv na obvyklou cenu nemovitosti mají především, zhoršený technický stav jednotky (původní vybavení), umístění bytové jednotky v 1.np a převis nabídky porovnatelných nemovitostí v lokalitě. 1) Cena zjištěná (administrativní)

Kč

844.880,-

_______________________________________________________________________________________________________________

Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje, že obvyklá cena oceňované nemovitosti – bytová jednotka č.253/6 v domě č.p.253, realizovaném na pozemku p.č.217/50 v obci Liberec, katastrální území Františkov u Liberce (kód:682233) se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a pozemku je:

850 000,- Kč Slovy: osm set padesát tisíc Kč Uvedená obvyklá cena nemovitosti předpokládá absenci neodstranitelných právních vad.

-9-

Znalecký posudek č.5171-261/2012 Rizika: -

riziko překročení hygienických limitů koncentrace radonových plynů je minimální objekt je realizován v zastavěném území, bez rizika objekt se nenachází v území, kde je nutné uvažovat s možností přírodních katastrof na nemovitosti neváznou věcná břemena, jiná práva, ani závady, které by měly vliv na cenu obvyklou. vyšší stupeň opotřebení vnitřního vybavení bytové jednotky a technické opotřebení nemovitosti části C výpisu z KN je zapsáno zástavní právo smluvní, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zástavní právo exekutorské

Úkoly znalce vyplývající z usnesení: 1. 850.000,- Kč 2. Na nemovitosti nejsou zapsána žádná práva a závady, které by měly na obvyklou cenu nemovitosti vliv. 3. Na nemovitosti nejsou zapsána žádná práva a nevyskytují se žádné závady, které by prodejem z dražby nemovitosti nezanikly. 4. Oceňovaná nemovitost není kulturní památkou ve smyslu ustanovení § 13 zákona č.20/1987 Sb. o státní památkové péči. 5. 850.000,- Kč

Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 8.října 2012

.................... vypracoval

- 10 -


ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 27.5.1992, č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 5171-261/2012. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.

Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 – Michle tel. 603 25 39 38 e-mail: [email protected]

- 11 -

2012

Recommend Documents