2012

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: [email protected] zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 6200-2346/2012

O ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 k nemovitostem - rodinného domu č.p. 124, příslušející k části obce Žopy, na pozemku p.č. St. 151, včetně pozemku p.č. St. 151 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemku p.č. 244/12 - zahrada, vše v k.ú. Žopy, obec Holešov, okres Kroměříž.

Objednatel posudku:

JUDr. Tomáš Vrána soudní exekutor, Exekutorský úřad Přerov Komenského 38 750 02 Přerov IČ: 66246750 DIČ: CZ6205200980

Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení č.j. 103 Ex 16568/11-36

Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 28.11.2012 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 17 stran a 5 stran příloh. V Přerově, dne 6.12.2012

ZNALECKÝ POSUDEK č. 6200-2346/2012

A. 1.

NÁLEZ Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 15.11.2012 vydané Exekutorským úřadem Přerov, JUDr. Tomáš Vrána, č.j. 103 Ex 16568/11-36, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění - ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 k nemovitostem - rodinného domu č.p. 124, příslušející k části obce Žopy, na pozemku p.č. St. 151, včetně pozemku p.č. St. 151 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemku p.č. 244/12 - zahrada, vše v k.ú. Žopy, obec Holešov, okres Kroměříž. Zpracovateli se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Dále se zpracovateli ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství vedených nemovitostí, a stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.” Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 28.11.2012, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb.. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 5. části „Nález“ tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní).

stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí.

2.

Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 28.11.2012 za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Hany Hrnčiarové. Povinná se přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnila a nebyla pracovníkovi znaleckého ústavu umožněna prohlídka oceňovaných nemovitostí. Pro potřeby tohoto znaleckého posudku bylo provedeno ohledání a zaměření nemovitosti zvenčí. Informace, týkající se vnitřního vybavení, stavebně technického stavu a rekonstrukcí jednotlivých prvků oceňovaných nemovitostí, byly z části sděleny sousedkou z rodinného domu č.p. 102. Některé prvky zejména vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby tohoto znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, jejich stav, stáří a další životnost je odhadnuta odborným odhadem zpracovatele.

3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 74, pro k.ú. Žopy, obec Holešov, okres Kroměříž, vyhotovený objednavatelem dne 14.11.2012, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Kopie katastrální mapy, pro k.ú. Žopy, obec Holešov, okres Kroměříž, vyhotovená objednavatelem dne 15.11.2012, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Výpis z technologického centra ze dne 14.11.2012. Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www. realitycechy.cz, www.realitymorava.cz atd. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý.

stránka č. 3


4.

Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:

Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Zlínský Kroměříž Holešov Žopy (797782)

List vlastnictví číslo: 74 Vlastníci: 1. Vaclachová Marcela Podíl: 1/6 Masarykova 1380, 769 01 Holešov 2.

Vaclachová Petra Podíl: 5/6 Žopy 124, 769 01 Holešov

5. Celkový popis nemovitosti Jedná se o přízemní, zděný, zřejmě nepodsklepený rodinný dům bez využitého podkroví pod sedlovou střechou krytou plechovou krytinou. Objekt je situovaný do nepravidelného tvaru, nachází se v zastavěné, odlehlé části města Holešov, v místní části Žopy, v řadové zástavbě jako řadový krajní. Pozemky jsou situovány v mírně sklonitém terénu, tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupné po veřejné, nezpevněné komunikaci na pozemku p.č. 244/20 - trvalý travní porost, který je ve vlastnictví: Město Holešov, Masarykova 628, Holešov, 769 17. Zpevněná komunikace se nachází ve vzdálenosti cca 25 m od předmětu ocenění. Dle sdělení účastníka místního šetření a dle aktuálních www stránek, je ve městě Holešov možnost napojení na tyto IS: elektro, obecní vodovod, plynové vedení a hloubkovou kanalizaci. Vnitřní dispozice objektu nebyla zjištěna, neboť přes písemnou výzvu nebyl povinným předmět ocenění zpřístupněn. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů a místního šetření cca přes 60 roků. V průběhu své celkové životnosti objekt pravděpodobně procházel jen běžnou údržbou prvků krátkodobých životností. Dle místního šetření a odborného odhadu zpracovatele je pro potřeby tohoto znaleckého posudku a určení indexu Iv (index konstrukce a vybavení) uvažováno se stářím objektu od 50 do 80 roků. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav). Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství stavby hlavní: a) vedlejší stavby: Na zadní obytnou část rodinného domu navazuje přízemní, zděná kůlna s pultovou střechou krytou plechovou krytinou, na kterou dále navazuje dřevěný přístřešek s kůlnou pod pultovou střechou krytou plechovou krytinou. Za rodinným domem, vlevo (pohled z ulice), je situována dřevěná kůlna s pultovou střechou krytou plechovou krytinou. b) příslušenství, které je tvořeno těmito venkovními úpravami: - oplocení - ocelové sloupky v ocelových rámech a na ocelových sloupcích - oplocení - drátěné pletivo na ocelových sloupcích - vrátka z ocelové konstrukce s výplní z drátěného pletivo na ocelových sloupcích - zpevněné plochy (betonové) - přípojky IS stránka č. 4


Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Dle předložených podkladových materiálů je předmět ocenění zatížen věcným břemenem doživotního užívání ve prospěch pana Vaclacha Františka. Dle sdělení objednavatele tento již nežije, a proto není dle požadavku objednavatele toto věcné břemeno oceněno. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele.

6.

Obsah posudku

1) Objekty a) Rodinný dům č.p. 124 2) Pozemky a) Pozemky 3) Ocenění porovnávací metodou

stránka č. 5


B.

POSUDEK

Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Kroměříž Počet obyvatel: 5 001 – 15 000 obyvatel

Ocenění 1) Objekty 1.a) Vyhláška 387/2011 Sb. 1.a.1) Rodinný dům č.p. 124 – § 26a Podlaží: I.NP Zastavěná plocha: Podlažnost:

=

44,41 m2

= =

141,42 m3 41,15 m3 182,57 m3

Obj. podíl 8,20 % 21,20 % 7,90 % 7,30 % 3,40 % 0,90 % 5,80 % 2,80 % 0,50 % 2,30 % 1,00 % 3,20 % 5,20 %

Hodnocení Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní

7,63×4,57+4,26×2,24 44,41 / 44,41

= 1,00

Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 7,63×4,57×3,44+4,26×2,24×2,25 Zastřešení 7,63×4,57×2,04×0,50+4,26×2,24×1,17×0,50 Obestavěný prostor – celkem:

=

Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Název, popis 1. Základy – smíšené 2. Zdivo – zděné 3. Stropy 4. Střecha – vaznicová sedlová 5. Krytina – plechová 6. Klempířské konstrukce – plechové (žlaby, svody, parapety) 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky – vápenné hladké 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna – dřevěná zdvojená

stránka č. 6


14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Název, popis Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení – vana, umyvadlo Záchod Ostatní

Obj. podíl 2,20 % 1,00 % 5,20 % 4,30 % 0,60 % 3,20 % 1,90 % 0,50 % 3,10 % 0,50 % 4,10 % 0,30 % 3,40 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Zlínský Obec: Holešov Počet obyvatel: 12 149 Indexovaná prům. cena (IPC): 3 453,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 U znaku 3. uvažováno s negativním vlivem právních vztahů na prodejnost, neboť předmětem ocenění je pouze ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/6 (viz. odhad obvyklé ceny). Popis znaku Hodnocení znaku Ti 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na I. Negativní –0,05 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3

Index trhu (IT = 1 +  Ti):

0,950

i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Význam obce I. Bez většího významu 2 Úřady v obci II. Obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3 Poloha nemovitosti v obci I. Samoty, osady mimo souvisle zast. území obce (odlehlá poloha) 4 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení prostředí v okolí 5 Obchod, služby, kultura v okolí III. Kompletní síť obchodů a služeb, nemovitosti pohostinské a kulturní zařízení 6 Školství a sport v okolí III. Základní škola a sportovní zařízení nemovitosti

Pi 0,00 0,02

–0,03 0,00 0,05 0,04

stránka č. 7


7 Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti 8 Veřejná doprava

9 10 11 12

III. Dobrá dostupnost zdravotnické péče

III. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů

0,05 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00

12

Index polohy (IP = 1 +  Pi):

1,130

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby II. Dvojdomek, dům řadový 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost III. Hodnota 1 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se I. Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) stavbou nebo do 300 m2 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: 0,7

Vi A

–0,01 0,00 0,00 0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,01 0,00 0,85*

12

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V13):

0,595

i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU): Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Rodinný dům č.p. 124 – zjištěná cena:

0,950 × 1,130 × 0,595 = 3 453,– × 0,639 =

0,639 2 206,47 Kč/m3

182,57 × 2 206,47 =

402 835,23 Kč

× =

1/6 67 139,20 Kč 67 139,20 Kč stránka č. 8


2) Pozemky 2.a) Vyhláška 387/2011 Sb. 2.a.1) Pozemky – § 28

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 117,66 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (12 149 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 12 149 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Přístup po nezpevněné komunikaci – 10 % Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: + 0% × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) × Název Parc. č. Zastavěná plocha a St. 151 nádvoří

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 44 117,66 284,7448 2

§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Přístup po nezpevněné komunikaci – 10 % Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: + 0% × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) × Koeficient úpravy dle §28 odst.5: × Název Zahrada

Parc. č. 244/12

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 230 117,66 113,8979 2

1,000 2,155 1,123 Cena [Kč] 12 528,77

1,000 2,155 1,123 0,400 Cena [Kč] 26 196,52

Součet cen všech typů pozemků:

=

38 725,29 Kč

Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:

× =

1/6 6 454,22 Kč

Pozemky – zjištěná cena:

6 454,22 Kč

stránka č. 9


3) Ocenění porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil.

Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) 1) RD Holešov - Tučapy, okres Kroměříž RD o dispozici 1+1. V pokoji jsou plovoucí podlahy, kuchyňská linka je v novotě, koupelna společně s WC původní. V ostatních částech domu je započata rekonstrukce - předsíň, průjezd. V domě je topení plynovými wawkami nebo tuhými palivy. Za domem se nachází menší dvorek s novým dřevěným oplocením a zámkovou dlažbou. Nabídková CENA: 449 000,- Kč 2) RD Roštění, okres Kroměříž RD 3+1 v obci Roštění. Dům je částečně podsklepený, s možností rozšíření o půdní prostory. Byla zde započata rekonstrukce - nový přívod elektřiny, nová plastová okna. V přízemí se nachází dva pokoje, kuchyně, koupelna, kotelna. V patře jeden pokoj. Dům se nachází na pozemku o rozloze 303 m2 a je přístupný ze dvou stran. Nabídková CENA: 470 000,- Kč

stránka č. 10


3) RD Rymice, okres Kroměříž RD v obci Rymice, vzdálené 5 km od Holešova. CP 815 m2. Dům je dispozičně 3+1. Materiál zdiva pálená cihla. Střecha prošla před časem rekonstrukcí. Topení ústřední plynové a na tuhá paliva. IS - elektřina, plyn, kanalizace, studna - možnost napojení na obecní vodovod. Velká zahrada přes 700 m2 s ovocnými stromy. Nabídková CENA: 550 000,- Kč

Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku: Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu.

Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, „seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment) Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší porovnávané (než vzorek)

horší než nemovitosti cenu než nemovitosti lepší než nemovitosti cenu než nemovitosti

Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - dopravní dostupnost města je zajištěna autobusovou i vlakovou dopravou a MHD - lokalita vhodná k bydlení - možnost napojení na kompletní IS - občanská vybavenost města na dobré úrovni - možnost rozšíření obytných prostor do podkroví Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - přístup k objektu je po nezpevněné komunikaci - horší docházková vzdálenost do centra města - údržba a stavebně technický stav na mírně horší úrovni - nebyla umožněna kompletní prohlídka oceňovaných nemovitostí - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu

stránka č. 11


Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití jsme názoru, že předmět ocenění (jako celek) je obchodovatelný. Seznam porovnávaných objektů: RD Holešov - Tučapy, okres Kroměříž Výchozí cena (VC): 449 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,00 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 408 181,82 Kč Váha (V): 1,0 RD Roštění, okres Kroměříž Výchozí cena (VC): 470 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy: 0,95 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,00 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 449 760,77 Kč Váha (V): 1,0

stránka č. 12


RD Rymice, okres Kroměříž Výchozí cena (VC): 550 000,– Kč Množství (M): 1,05 celek Kpolohy: 0,95 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,05 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 477 383,94 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kpolohy × Kvybavení × Kobjektivizační × Kkonstrukce × Kpozemku × Ktechnického stavu) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek ( (JC × V) /  V): Maximální jednotková cena za celek:

408 181,82 Kč 445 108,84 Kč 477 383,94 Kč

Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: Množství: Porovnávací hodnota:

× =

450 000,– Kč 1,00 celek 450 000,– Kč

Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:

× =

1/6 75 000,– Kč

Úprava ceny koeficientem: Výslednou „porovnávací hodnotu“ nejvíce ovlivňuje fakt, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 1/6 k výše uvedeným nemovitostem. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku, ale je nutné ji dále redukovat. V našem konkrétním případě volíme redukci o výše uvedeného spoluvlastnického podílu o 20%. Vliv spoluvlastnictví Cena po úpravě: Výsledná porovnávací hodnota:

×

0,800 =

60 000,– Kč 60 000,– Kč

stránka č. 13


C.

REKAPITULACE

Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech menší než nabídka. Četnost realizovaných obchodů je na minimální úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně omezená nabídka obdobných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti lze předmět ocenění považovat za obtížně obchodovatelný. Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty předmětu ocenění tuto považujeme za obvyklou. REKAPITULACE Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Věcné břemeno Ostatní movité věci Práva a závady, které nezaniknou dražbou

67 140,– 6 450,– 73 590,– 60 000,– 0,– 0,– 0,–

Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč

stránka č. 14


Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění podle odborného odhadu činí

60 000,– Kč Cena slovy: šedesáttisíc Kč

Zpracovatelé posudku:

Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Hana Hrnčiarová Ondřej Mlčoch Michaela Pokorná

Osoba oprávněná podávat vysvětlení:

Ing. Tomáš Vingrálek

V Přerově, dne 6.12.2012

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav

........................................ Ing. Tomáš Vingrálek jednatel

stránka č. 15


D.

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6200-2346/2012 samostatné evidence znaleckého ústavu.

................................................... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com

stránka č. 16


E.

SEZNAM PŘÍLOH

Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy

stránka č. 17

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 14.11.2012 10:15:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 16568/11 pro Soudní exekutor Vrána Tomáš, JUDr.

Okres: CZ0721 Kroměříž

Obec: 588458 Holešov

Kat.území: 797782 Žopy

List vlastnictví: 74

V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách

Identifikátor

A Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Vaclachová Marcela, Masarykova 1380, 769 01 Holešov Vaclachová Petra, Žopy 124, 769 01 Holešov B Nemovitosti Pozemky Parcela

Výměra[m2] Druh pozemku

St. 151 244/12

Způsob využití

Způsob využití Způsob ochrany bydlení

B1

Jiná práva - Bez zápisu

C

Omezení vlastnického práva

Podíl

855630/4834 745703/4398

44 zastavěná plocha a nádvoří 230 zahrada

Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy Žopy, č.p. 124

Typ vztahu Oprávnění pro

(St. = stavební parcela)

1/6 5/6

Způsob ochrany

zemědělský půdní fond

Na parcele St. 151

Povinnost k

o Věcné břemeno užívání

dle usnesení Okresního soudu v Kroměříži ze dne 15.7.1997, právní moc dne 20.8.1997 Václach František, Žopy 124, 769 01 Stavba: Žopy, č.p. 124 Holešov, RČ/IČO: 380402/401 Parcela: 244/12 Parcela: St. 151 Listina Usnesení soudu ve věci projednání dědictví D 1487/1996 POLVZ:46/1997 o Omezení převodu nemovitosti dle § 58 občanského zákoníku do úplného zaplacení kupní ceny Parcela: St. 151 Stavba: Žopy, č.p. 124 Parcela: 244/12 Listina Dohoda o omezení převodu nemovitosti RIII 208/1973 POLVZ:23/1973 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - pro podíl: 1/6 povinného Vaclachová Marcela, Masarykova 1380, 769 01 Holešov, RČ/IČO: 855630/4834, Stavba: Žopy, č.p. 124 Vaclachová Marcela, Masarykova 1380, 769 01 Holešov, RČ/IČO: 855630/4834, Parcela: St. 151 Vaclachová Marcela, Masarykova 1380, 769 01 Holešov, RČ/IČO: 855630/4834, Parcela: 244/12

Z-1904/2004-740 Z-1904/2004-740 Z-1904/2004-740 Z-3400046/1997-740

Z-1904/2004-740 Z-1904/2004-740 Z-1904/2004-740 Z-3400023/1973-740

Z-3420/2012-740

Z-3420/2012-740 Z-3420/2012-740

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Holešov, kód: 740. strana 1


Okres: CZ0721 Kroměříž

Obec: 588458 Holešov

Kat.území: 797782 Žopy

List vlastnictví: 74

V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách Typ vztahu Oprávnění pro


Povinnost k

Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí soudní exekutor JUDr.Tomáš Vrána, Přerov; č.j.: 103 Ex-16568/2011 -26 ze dne 29.08.2012. Z-3420/2012-740 o Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor: JUDr. Tomáš Vrána Z-7444/2012-708 Vaclachová Marcela, Masarykova 1380, 769 01 Holešov, RČ/IČO: 855630/4834 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce vydané OS v Kroměříži 10 EXE-707/2011 -40 ze dne 29.06.2012.; uloženo na prac. Kroměříž Z-7444/2012-708 o Zástavní právo exekutorské - jistina ve výši 52.075,31 Kč s příslušenstvím, náklady soudního řízení a náklady exekuce - na nemovitosti pro podíl: 1/6 povinného Z-3921/2012-740 GE Money Bank, a.s., Vyskočilova Vaclachová Marcela, Masarykova 1422/1a, Praha 4, Michle, 140 28, 1380, 769 01 Holešov, RČ/IČO: RČ/IČO: 25672720 855630/4834, Parcela: St. 151 Z-3921/2012-740 Vaclachová Marcela, Masarykova 1380, 769 01 Holešov, RČ/IČO: 855630/4834, Parcela: 244/12 Z-3921/2012-740 Vaclachová Marcela, Masarykova 1380, 769 01 Holešov, RČ/IČO: 855630/4834, Stavba: Žopy, č.p. 124 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti soudní exekutor JUDr.Tomáš Vrána, Přerov; č.j.: 103 Ex-16568/2011 -27 ze dne 29.08.2012. Právní moc ke dni 10.09.2012. Z-3921/2012-740 D

Jiné zápisy Typ vztahu Vztah pro

Vztah k

o Změna výměr obnovou operátu

Parcela: St. 151 E

Z-4283/2010-740

Nabývací tituly a jiné podklady zápisu

Listina o Usnesení soudu ve věci projednání dědictví D 1487/1996 Okresní soud v Kroměříži ze dne

15.7.1997, právní moc dne 20.8.1997

POLVZ:46/1997 Pro: Vaclachová Petra, Žopy 124, 769 01 Holešov

Z-3400046/1997-740 RČ/IČO: 745703/4398

o Usnesení soudu o potvrzení nabytí dědictví Okresní soud v Kroměříži 27D-353/2008 ze dne

30.06.2008. Právní moc ke dni 01.08.2008.



Okres: CZ0721 Kroměříž Kat.území: 797782 Žopy

Obec: 588458 Holešov List vlastnictví: 74

V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách


Listina Z-5229/2008-740 RČ/IČO: 855630/4834

Pro: Vaclachová Marcela, Masarykova 1380, 769 01 Holešov F

Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela 244/12

BPEJ 66300 65800

Výměra[m2] 1 229

Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Holešov, kód: 740. Vyhotovil:

Vyhotoveno:

14.11.2012

10:22:34

Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD


2012

Recommend Documents