ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 592/6042/2012 o obvyklé ceně objektu bydlení č.p. 253 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel 904, 905, 906 a 915, k.ú. Horní Jinřichov v Rumburku 2 – Horním Jindřichově, okres Děčín, Ústecký kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 592/6042/2012
LV no.: 2823
Name of subject / Předmět ocenění Objekt bydlení č.p. 253 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel 904, 905, 906 a 915, k.ú. Horní Jinřichov v Rumburku 2 – Horním Jindřichově, okres Děčín, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Vojtěcha Kováře č. p. 253/26, Rumburk 2 – Horní Jindřichov, 408 01 Rumburk Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota:
3 160 000 Kč
Market value Tržní hodnota
1.500.000 Kč
nebyla stanovena Kč
Common price Obvyklá cena
1.500.000 Kč
Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci:
Infrastructure: Infrastruktura
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
1 540 000 Kč
nestanoveno Kč
LAND / POZEMEK
2 (č.p. 253, vedlejší hospodářská stavba) objekt bydlení přípojky IS (voda, síť NN, plyn, kanalizace), oplocení, zděná vedlejší stavba Jihovýchodní okraj zastavěné části obce s převažující obytnou zástavbou při průjezdní komunikaci obcí
Čísla parcel Parcel of land nr.
904, 905, 906, 915
Size: Velikost
1048
Type: Druh
zastavěná plocha a nádvoří, ostatní plocha
Unit price: Jednotková cena
úplná
m2
200 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitost:
cca 280,00 m2 cca 220,00 m2
zděný, smíšené zdivo
Built-up area: Zastavěná plocha:
cca 202,00 m2
Resident area: Bytové plochy:
Floor area: Podlahová plocha (obytná):
cca 350,00 m2
Storage area: Skladové a ostatní plochy:
m2
cca 1614,00 m3
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Income: Příjem:
Kč
Cost: Náklady:
Kč
Capitalization rate: Kapitalizační míra:
%
Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení:
4500 Kč/m2 1890, rekonstrukce 2008 65 %
-2-
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 2823 v k.ú. Horní Jindřichov jsou oceňované nemovitosti ve vlastnictví Pavlíny Fojtové, bytem Vojtěcha Kováře 253/26, Rumburk 2 – Horní Jindřichov, 408 01 Rumburk. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 2823 v k.ú. Horní Jindřichov ze dne 30.11.2012 jsou oceňované nemovitosti
omezeny následujícími omezeními: - zástavním právem smluvním pro pohledávku ve prospěch Hypoteční banky a.s., Radlická 333/150, Praha 5, Radlice (IČO 13584324) na základě smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 26.10.2007 s právními účinky vkladu práva ke dni 29.10.2007. - zástavním právem exekutorským k zajištění pohledávky ve výši 24 844,07 Kč ve prospěch UniCredit Bank Czech Republik, a.s. na základě exekučního příkazu o zřízení zástavního práva ne nemovitosti Exekutorského úřadu Chomutov ze dne 28.2.2012 právní mocí ke dni 12.3.2012. Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidované v části C listu vlastnictví č. 2823 v k.ú. Horní Jindřichov. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 2823 v k.ú. Horní Jindřichov ze dne 30.11.2012 není vlastnické právo k oceňovaným nemovitostem omezeno žádnými věcnými břemeny. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 2823 v k.ú. Horní Jindřichov ze dne 30.11.2012 jsou oceňované nemovitosti omezeny následujícími zástavními právy:
- zástavním právem smluvním pro pohledávku ve prospěch Hypoteční banky a.s., Radlická 333/150, Praha 5, Radlice (IČO 13584324) na základě smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 26.10.2007 s právními účinky vkladu práva ke dni 29.10.2007. - zástavním právem exekutorským k zajištění pohledávky ve výši 24 844,07 Kč ve prospěch UniCredit Bank Czech Republik, a.s. na základě exekučního příkazu o zřízení zástavního práva ne nemovitosti Exekutorského úřadu Chomutov ze dne 28.2.2012 právní mocí ke dni 12.3.2012. Legal and structural state / stavebně právní stav: Podle katastru nemovitostí je evidován objekt č.p. 253 jako objekt rodinného bydlení. Vzhledem ke skutečnosti, že nebyla umožněna prohlídka vnitřních prostor stavby, nebylo možno faktický stav zkontrolovat se stavebně právním stavem. Dle vnějšího vzhledu a charakteru je však možno předpokládat, že se jedná o stavbu pro bydlení ve smyslu § 2 vyhlášky č. 501/2006 Sb. o obecných požadavcích na využívání území ve znění pozdějších právních předpisů, kdy více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena. Weak points / slabé stránky: - situování stavby bydlení v těsném sousedství frekventované komunikace III. tř. spojující Rumburk s hraničním přechodem se SRN - situování v lokalitě se středním rizikem vzniku povodní a záplav (dle registru UIR ADR - povodňová zóna ČAP III) Strong points / silné stránky: - komerční potenciál stavby - možnost parkování na vlastním pozemku - realizovaná obnova stavby v roce 2008 (výměna střešní krytiny, klempířských prvků, osazení nových oken, nátěr fasády, dílčí obnova bytových jednotek v 1. NP) Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 2823 v k.ú. Horní Jindřichov ze dne 30.11.2012, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Horní Jindřichov vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí dne 30.11.2012 c/ územní plán města Rumburku zpracovaný v 06/2009 ing. arch. Jiřím Plašilem (SAUL Liberec) včetně všech změn d/ informace poskytnuté nájemníky dne 4.12.2012 e/ zjištění při prohlídce na místě
-3-
Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla na základě oznámení společnosti DRAŽBYPROST s.r.o ze dne 26.11.2012 svolána na 4.12.2012, 11:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitosti nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení prohlídky vnitřních prostor domu. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle § 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů.
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území Název katastrálního území : Kód obce : Název obce : Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : Název okresu : Název kraje : Poloha v obci :
743593 Horní Jindřichov 562777 Rumburk 11496 01.02.2012 CZ0421 Děčín Ústecký jihovýchodní okraj obce, smíšená zóna
Infrastructure / Infrastruktura: Město Rumburk je významným průmyslovým centrem Šluknovského výběžku regionu severních Čech, ležícím v těsném sousedství státní hranice se SRN. Město je sídlem MÚ obce s rozšířenou působností a jedním z administrativních center územního celku NUTS II, kde žije více než 11 tis. obyvatel. Je zde veškerá infrastruktura. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňované nemovitosti jsou situovány v jihovýchodní části obce v těsném sousedství tranzitní komunikace silnice III. tř., spojující Rumburk se státním hraničním přechodem do SRN, v zástavbě rodinných a bytových domů s prodejními a výrobními provozovnam. Stavba je situována v lokalitě se středním rizikem pravděpodobností vzniku povodní a záplav (dle registru UIR ADR - povodňová zóna ČAP III). Nemovitosti jsou bezzávadově přístupné ze zpevněné komunikace na pozemku p.č. 509 v k.ú. Horní Jindřichov ve vlastnictví Ústeckého kraje. Short description property / stručný popis majetku: Objekt bydlení č.p. 253: Plně podsklepený objekt se dvěma nadzemními podlažími včetně obytného podkroví sedlové střechy byl postaven jako bytový dům v novorenesančním slohu okolo roku 1890. Jedná se o schodišťový typ obytného domu se schodišťovým rizalitem v zadním průčelí se symetricky koncipovanou fasádou hlavního průčelí, která byla zásadním způsobem zjednodušena při modernizaci v 70. letech 19. století. Dispoziční řešení: Rodinný dům je situován jako samostatně stojící, plně podsklepený, má dvě nadzemní podlaží (přízemí a obytné podkroví), přičemž v 1. NP jsou pravděpodobně situovány dvě bytové jednotky a v podkroví jedna bytová jednotka. Detailní vnitřní dispozice domu není známa z důvodu neumožnění prohlídky vnitřních prostor. Pro ocenění je předpokládána standardní dispozice se dvěma až třemi bytovými jednotkami o dispoziční velikosti 2+1. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce pravděpodobně částečně původní masivní kamenné, částečně zděné, základy jsou předpokládány částečně z kamene, stropy jsou předpokládány trámové s omítanými podhledy, schodiště je zděné s vřetenovou zdí, krov je pravděpodobně vaznicový, střešní krytina je plastová imitující břidlici, klempířské prvky jsou z titanzinku. Vnitřní omítky jsou předpokládány štukové, vnější jsou břízolitové s fasádním nátěrem, okna jsou dřevěná dvojitá a plastová s termálním zasklením, vstupní dveře jsou náplňové. Rodinný dům má předpokládané vnitřní rozvody elektrického proudu, vody, kanalizace a zemního plynu. Vytápění je předpokládáno ústřední na zemní plyn. Zdroj teplé vody je předpokládán v kombinaci se systémem vytápění, případně v elektrickém zásobníkovém ohřívači. Stáří a stavební stav: Stavba domu postavena okolo roku 1890 a v roce 2008 prošel objekt dílčí rekonstrukcí, v rámci níž byla vyměněna střešní krytina včetně bednění a klempířských prvků, proveden fasádní nátěr, vyměněna okna v 1. NP a provedena dílčí rekonstrukce bytové jednotky v 1. NP. Vzhledem k provedeným stavebním úpravám lze celkový stavebně technický stav hodnotit jako mírně zhoršený, z důvodu neumožnění prohlídky vnitřních prostor není znám stav vnitřního vybavení.
-4-
Další stavby: Na oceňovaných pozemcích se nachází další stavby, která tvoří příslušenství domu. V řešeném případě se jedná zejména o přípojky inženýrských sítí (voda, síť NN, plyn, kanalizace), oplocení, zpevněné plochy a dále zděná vedlejší stavba. Zděná vedlejší stavba je pravděpodobně nepodsklepenou stavbou s jedním nadzemním podlažím se sedlovou střechou, která je postavena na pozemku p.č. 905 v k.ú. Horní Jindřichov. Stavby v příslušenství nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny. Poznámka: Zděná vedlejší stavba je ve věcné hodnotě oceněna samostatně, její vliv na obvyklou cenu je v celkovém návrhu obvyklé ceny zohledněn.
Pozemky: Předmětem ocenění jsou pozemky čís. parcel 904, 905, 906 a 915, k.ú. Horní Jindřichov, obec Rumburk. Jedná se o pozemky, které tvoří funkční celek s objektem bydlení č.p. 253 a dalšími stavbami v příslušenství. Pozemek čís. parcely 904 a 905 v k.ú. Podmokly jsou zastavěny objektem bydlení a vedlejší stavby, pozemek čís. parcely 906 v k.ú. Horní Jindřichov je zahradou a pozemek p.č. 915 v k.ú. Horní Jindřichov je opatřen zpevněnou plochou vjezdu na pozemek. Podrobné situování pozemků je patrné z kopie katastrální mapy v příloze ocenění. Pozemky jsou napojeny na v místě dostupné inženýrské sítě, a to veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, elektrický proud a zemní plyn. Přístup k pozemkům je z veřejné zpevněné komunikace, která tvoří hlavní průjezdní komunikaci v lokalitě. Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Výměry pozemků jsou patrné z listu vlastnictví v příloze, tvar a vzájemné uspořádání z katastrální mapy v příloze.
-5-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) objektu bydlení č.p. 253 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel 904, 905, 906 a 915, k.ú. Horní Jindřichov v v Rumburku 2 – Horním Jindřichově, okres Děčín, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 4. prosince 2012 (po zaokrouhlení)
1.500.000,- Kč Slovy: Jedenmiliónpětsettisíc Kč
Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí
Podle části C listu vlastnictví č. 2823 v k.ú. Horní Jindřichov ze dne 30.11.2012 jsou oceňované nemovitosti omezeny následujícími omezeními: - zástavním právem smluvním pro pohledávku ve prospěch Hypoteční banky a.s., Radlická 333/150, Praha 5, Radlice (IČO 13584324) na základě smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 26.10.2007 s právními účinky vkladu práva ke dni 29.10.2007. - zástavním právem exekutorským k zajištění pohledávky ve výši 24 844,07 Kč ve prospěch UniCredit Bank Czech Republik, a.s. na základě exekučního příkazu o zřízení zástavního práva ne nemovitosti Exekutorského úřadu Chomutov ze dne 28.2.2012 právní mocí ke dni 12.3.2012. Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č. 2823 v k.ú. Horní Jindřichov. Jiná ocenitelná práva v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna.
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 592/6042/2012. Vypracovala: Mgr. Jitka Chmelíková
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Děčíně, dne 7. prosince 2012
-6-
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ID (Surveyor´s Report):
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
592/6042/2012
LV no.:
2823
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no. Pol.č.
Name of "the tangible investment asset" - TIA
Build-up space
Unit price
Built-up area
Unit price
Starting price
Wear
Time price "TIA"
Comments
Název HIM
Obestavěný prostor stavby
Jednotková cena
Zastavěná ploha
Jednotková cena
Výchozí cena
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
m3
Kč/m3
m2
Kč/m2
Kč
%
Kč
1
objekt bydlení č.p. 253
1614
4 200
202
6 778 800
60,0
2 711 520
2
zděná vedlejší stavba
105
3 500
30
367 500
35,0
238 875
0
0,0
3
0
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
2 950 395
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.
Site no.
Type land
Acreage
Price
Total
Comments
Pol.č.
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
Cekem
Komentář
m2
Kč/m2
Kč
1
904
zastavěná plocha a nádvoří
341
200
2
905
zastavěná plocha a nádvoří
30
200
6 000
3
906
zahrada
602
200
120 400
3
915
trvalý travní porost
75
200
15 000
68 200
4
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
209 600
Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
3 159 995 Kč
Yield value - Výnosová hodnota Item no. Pol.č.
Name
Area for lease
Lease price per sq. m.
Gross yield
Costs total
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
Název
Pronajímatelná plocha
Cena za pronájem m2
Hrubý výnos
Náklady celkem
Čistý výnos
Kapitalizační míra
Výnosová hodnota
Komentář
m2
Kč/m2/year/rok
Kč/year/rok
Kč
Kč
%
Kč
1
0
0
9,0
0
2
0
0
9,0
0
0
0
9,0
3
není stanovena
0
Total / Celkem
0
Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.
Name
Realized price
Date of sale
Built-up space
Land area
Price of land
Total price of lands
Total price of buildings built-up space
Pol.č.
Název
Realizovaná cena
Datum prodeje
Obestavěný prostor
Plocha pozemků
Cena pozemků
Celková cena za pozemky
Celková cena obestavěného prostoru
3
Kč
m
2
2
m
mil. Kč
Kč/m
Rate of price adjustment
Price of buildings
Koeficient Cena za objekty cenové úpravy
Comments
Komentář
3
mil. Kč
Kč/m
1
Rodinný dům - Rumburk
990 000,00
1-12
nestanoven
367
200
73 400
916 600,00
1,60
2
Rodinný dům - Rumburk
1 700 000,00
2-12
nestanoven
674
300
202 200
1 497 800,00
0,85
3
Rodinný dům - Rumburk
2 650 000,00
5-11
nestanoven
880
200
176 000
2 474 000,00
0,60
Cost Value - Věcná hodnota
3,160
mil.Kč
Yield value - Výnosová hodnota
0,000
mil.Kč
Comparative value - Porovnávací hodnota
1,540
mil.Kč
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
1,500
mil.Kč
1) Realizovaný prodej 01/2012, databáze zpracovatele
2) Realizovaný prodej 021/2012, databáze zpracovatele
3) Realizovaný prodej 05/2011, databáze zpracovatele
1 584 000
prodej *1), užitná plocha 160 m2, v horším stavu
prodej *2), užitná plocha 1 445 000 165 m2, ve fázi započaté rekonstrukce v lepší lokalitě prodej *3), užitná plocha 191 m2, po kompletní 1 590 000 rekonstrukci v lepší lokalitě
Výpis z katastru nemovitostí pro LV þ. 2823 ze dne 30.11.2012
Výpis z katastru nemovitostí pro LV þ. 2823 ze dne 30.11.2012
Snímek katastrální mapy ze dne 30.11.2012
Fotodokumentace nemovitosti ze dne 4.11.2012
Mapa oblasti - širší vztahy
Mapa oblasti - širší vztahy
Mapa oblasti - širší vztahy - fotoortomapa
Mapa oblasti - širší vztahy - ÚPN Rumburk
Mapa oblasti - širší vztahy - ÚPN Rumburk - legenda
