ZNALECKÝ POSUDEK č. 3060 - 015/2012
• • • •
obvyklé a administrativní ceny nemovitostí na LV 615, katastrální území Grygov, obec Grygov, okres Olomouc Rodinný dům č. pop. 370 – na p.č. 735 (zastavěná plocha a nádvoří) Studna Venkovní úpravy Pozemky - parc.č. 735 (zastavěná plocha a nádvoří) parc.č. 736 (ostatní plocha – jiná plocha) Objednavatel posudku:
Mgr. Olga Oprchalová Záhumení 538 742 85 Vřesina IČ 73268917
Účel posudku:
stanovení obvyklé ceny nemovitostí pro účely veřejné dražby (nedobrovolné) a insolvenčního řízení
Posudek vypracoval:
Ing. Jan Dostál znalec, bytem Slovenská 3, 779 00 Olomouc tel. 585 229 817, mobil 602 705 758
Datum místního šetření:
24.02.2012
Datum, ke kterému je provedeno ocenění: Zvláštní požadavky objednatele:
24.02.2012 (ke dni místního šetření) nejsou
Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Vyhláška č. 03/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění vyhl. č. 456/2008 Sb., vyhl. č. 460/2009 Sb. vyhl.č. 364/2010 Sb. a vyhl.č. 387/2011 Sb.
2
Tento posudek obsahuje 18 stran včetně příloh a předává se ve dvou vyhotoveních.
0.
Úvod
Znalecký posudek je vypracován na základě objednávky Mgr. Olgy Oprchalové ze dne 16.02.2012. Úkolem podepsaného znalce je provést odhad obvyklé ceny nemovitostí včetně ocenění závad váznoucích na nemovitosti.
1.
Nález - podklady pro vypracování posudku
Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady:
1.1
Výpis z katastru nemovitostí
)
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ k datu: Okres: CZ0712 Olomouc Obec: 501841 Grygov Katastrální území: 636266 Grygov List vlastnictví 615 A Oprávněné subjekty (jméno nebo název a adresa) Identifikátor Vlastnictví SJM Navrátil Jaromír Ing. a Navrátilová Renata 590917/0421 bytem 8. května 370, 783 73 Grygov 655524/1088 Rod. dům č.p. 370 (bydlení) na parc.č. 735 Parc.č. 735 (zastavěná plocha) 92 m2 Parc.č. 736 (ostatní plocha – jiná plocha) 499 m2 dále viz. příloha posudku
1.2
Podíl
Kopie z katastrální mapy Vyhotovena Katastrálním úřadem v Olomouci.
1.3
Doklady o vlastnictví Znalec neměl k dispozici – pouze odkaz ve výpisu z KN.
1.4
Ostatní podklady
Kolaudační rozhodnutím na novostavbu rodinného domu – vydal Městský úřad v Olomouci, stavební odbor č.j. OPS 5025/3137/Pš/Pa dne 09.12.1991.Za dobu své existence nebyl dům výrazněji upravován či rekonstruován. V posledních dvou letech dům není užíván, celkově stavba se zhoršenou údržbou.
1.5
Místní šetření
Místní šetření spojené se zaměřením a pořízením fotodokumentace nemovitostí provedl znalec dne 24.02.2012 za účasti vlastníka domu ing. Jaromíra Navrátila a znalce.
3
1.6
Použité předpisy, literatura a další podklady
1.6.1 Předpisy pro ocenění • Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. • Vyhláška č. 03/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění platném k datu ocenění.
1.6.2 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno.
1.6.3 Literatura [1]
BRADÁČ A., KREJČÍŘ P. a kol.: Soudní inženýrství. Akademické nakladatelství CERM Brno, 1997
[2]
BRADÁČ A., FIALA J. a kol.: Rádce majitele nemovitosti. LINDE Praha, s.r.o., 1998
[3]
BRADÁČ A., KREJČÍŘ P.: Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. VUT v Brně-ÚSI, 1998
[4]
BRADÁČ A.: Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. VUT v Brně-ÚSI, 1998.
[5]
BRADÁČ A., FIALA J.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy. LINDE Praha a.s., 2004
[6]
BRADÁČ A. a kol.: Teorie oceňování nemovitostí. V. vydání. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2001
[7]
BRADÁČ A., HALLEROVÁ A., KREJČÍŘ P.: Úřední oceňování majetku 2004. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2004
1.7
Situace oceňované nemovitosti
Předmětem ocenění je areál sestávající z následujících nemovitostí: • Rodinný dům č. p. 370 – na p.č. 735 (zastavěná plocha a nádvoří) • Studna • Venkovní úpravy • Pozemky - parc.č. 735 (zastavěná plocha a nádvoří) parc.č. 736 (ostatní plocha – jiná plocha) Areál se nachází v centrální části obce při ulici 8. května, příjezd k domu je po zpevněné komunikaci. Ostatní zástavba v okolí je tvořena převážně rodinnými domy.
1.7.1 Obec a okolí nemovitosti Druh obce: Správní funkce obce: Počet obyvatel: Občanská vybavenost, obchody, školy aj.
obec obec se základní působností 1 475 obyvatel (malý lexikon obcí 2012) v místě základní občanská vybavenost
4
1.7.2 Umístění nemovitosti v obci Poloha k centru: Dopravní podmínky: Konfigurace terénu: Převládající zástavba: Územní plán: Inženýrské sítě v obci s možností napojení oceňovaného areálu:
1.7.3
Vlastní nemovitost
Typ stavby Zahrada Pozemky - zastavěná plocha Příslušenství Údržba stavby
1.7.4
v centrální zastavěné části obce dobré rovinatý rodinné domy existuje v místě možnost napojení na obecní vodovod, STL plynovod a splaškovou kanalizaci
rodinný dům – krajní řadový (dvojdomek) zahrada za domem p.č. 735 – 92 m2 studna, venkovní úpravy zhoršená, bez zjevných statických poruch
Možnosti ohrožení, radon, hluk, imise ap.
Možnosti ohrožení stavby Sesuv: Kritická poloha objektu u vozovky: Jiné:
není ohrožen před domem pouze chodník a zel. pás (veř. zeleň) není
Výskyt radonu Vlastník nemovitosti nemá zprávy o měření výskytu radonu v objektu. Zdraví škodlivý výskyt radonu se v dané lokalitě nepředpokládá. Objekt není postaven z materiálů, u nich by bylo možno předpokládat výskyt radonu. Imise, hluk aj. Zdroj znečištění v blízkém okolí: Zdroj znečištění ve vzdálenějším okolí: Zdroj hluku v okolí: Jiné:
2.
není není není není
Posudek - ocenění podle cenového předpisu
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a vyhlášky č. 03/2008 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v aktuálním znění.
2.1
Rodinný dům – (§ 5)
2.1.1 Popis celkový Předmětem ocenění je krajní řadový dům (v pravé části přiléhající k sousední nemovitosti). Jedná se o typový rodinný dům (BETA) kolaudovaný v roce 1991, za dobu své existence nebyl významněji upravován. Dům je patrový, podsklepený se sedlovou střechou, která není upravena na podkroví, schodiště do sklepa betonové, do patra a na půdu dřevěné
5 jednoramenné. Dům je připojen vodovodní přípojkou na obecní vodovod, dále přípojka z vlastní kopané studny v zahradě, přípojka na splaškovou obecní kanalizaci, plynová přípojka (plynoměr a elektroměr jsou v domě odpojeny). Vstup je z ulice po předložených schodech. V zádveří po levé straně situováno WC s umývadlem (původní obklady a dlažba), dále navazuje chodba se schodištěm do sklepa a do patra. Z chodby je přístup do obývacího pokoje orientovaného do ulice, do zahrady je orientována kuchyň s jídelním koutem a dále koupelna s vedlejším vstupem do domu ze zahrady – po předložených schodech (vana, umývadlo, sprchový kout – původní dlažby a obklady). V patře je obdobná dispozice, do zahrady je orientována nedokončená koupelna – pouze instalace a hrubé omítky, dále pokoj a dvě obytné místnosti (1xlodžie) orientované do ulice. Půda není upravena na podkroví – možnost úpravy, vhodný tvar krovu. Ve sklepě se nachází vestavěná garáž – plechová vrata, vjezd z ulice, dále ve sklepě kotelna - kotel na plyn a na tuhá paliva, uhelna a skladové prostory – darling a kombinovaný el. bojler. Ve sklepě nedokončené podlahy – pouze podkladní hrubý beton. Základy domu jsou původní ze šamotových cihel s hydroizolací, svislé nosné konstrukce zděné z plynosilikátu tl. 40 cm, venkovní omítky břízolitové, stropy s rovným podhledem, krov dřevěný vázaný, krytina pálená, žlaby a svody z pozinkovaného plechu, podlahy dřevěné vlysové, korkové, dále PVC a keramická dlažba, okna dřevěná zdvojená, dveře dřevěné náplňové (částečně poškozené), elektroinstalace světelná a motorová, vybavení kuchyně – kuch. linka, plynový sporák, vybavení koupelny a WC spíše podstandardní, vytápění ústřední – kotel na TP a plynový kotel, ocelové radiátory, bleskovod osazen, elektroinstalace světelná a motorová, další vybavení není. Údržba domu v posledních letech zhoršená. Objekt Půdorys Podsklepení Počet podzemních podlaží Počet nadzemních podlaží Podkroví Základy Nosná konstrukce Střecha Krytina Klempířské konstrukce Fasádní omítky Bleskosvod
krajní řadový pravidelný plně podsklepený 1 2 není zděné s funkční hydroizolací zděná sedlová pálená úplné žlaby a svody z pozinkovaného plechu břízolitové osazen
2.1.2 Stáří a technický stav objektu Užívání od roku Provedené úpravy / rok Celkový technický stav:
původní dům postaven v roce 1991 v posledních letech bez rekonstrukcí a modernizací zhoršená údržba
2.1.3 Výpočet výměr pro ocenění o
1.PP Část Základní část Celkem 1.PP 1.NP
délka m 10,00
šířka m 9,15
výška m 2,40
délka
šířka
výška
ZP m2 91,50 91,50 ZP
OP m3 219,60 219,60 OP
6 o
Část Základní část Celkem 1.NP 2.NP o Část Základní část Celkem 2.NP Zastřešení Část 1. část - zastavěná plocha (obdélník) - výška hřebene nad nadezdívkou Celkem zastřešení
m 10,00
m 9,15
m 2,85
délka m 10,00
šířka m 9,15
výška m 2,75
délka m 10,00
šířka m 9,15
výška m
m2 91,50 91,50 ZP m2 91,50 91,50 ZP m2 91,50
2,60
Rekapitulace 1. podzemní podlaží 1. nadzemní podlaží 2. nadzemní podlaží zastřešení vč. podkroví dílčí OP Celkem Poměr ZP podzemního podlaží a 1.NP (pro stanovení typu) Podlažnost (podíl celk. ZP k ZP 1.NP)
m3 260,78 260,78 OP m3 251,63 251,63 OP m3 118,95 118,95
ZP m2 91,50 91,50 91,50
274,50
OP m3 219,60 260,78 251,63 118,95 0,00 850,96 100,00 % 3,00
2.1.4 Zjištění typu objektu a způsobu ocenění 2.1.4.1
Zjištění charakteru domu pro ocenění
Objekt je plně podsklepený, má dvě nadzemní podlaží, sedlová střech bez podkroví. Dům splňuje podmínky § 3 písm. c/ vyhlášky č. 137/1998 Sb.: • nadpoloviční část ploch je určena a k datu ocenění užívána k bydlení, • objekt nemá více než tři byty, • objekt nemá více než jedno podzemní, dvě nadzemní podlaží a podkroví Konstrukce objektu je zděná, jedná se o rodinný dům typu „D“ (obestavěný prostor domu je menší jak 1100 m3, nejedná se o rozestavěný dům), ocenění stanoveno porovnávacím způsobem.
2.1.5 Výpočet ceny objektu porovnávacím způsobem Ocenění rodinného domu porovnávacím způsobem podle § 26a a příloh č.20a a 18 a vyhlášky č.3/2008 Sb. Vypočteno programem MS Excel, oceňovací systém Obce do 2 000 obyvatel včetně, kromě obcí v okresech ABN12 Praha-východ a Praha-západ (tab. č. 4 přílohy 18a) Obec Grygov Malý lexikon obcí ČR 2012 Počet obyvatel 1 475 Kraj Olomoucký Indexovaná prům. cena příloha č. 20a, tab. 1 IPC Kč / m3 2 758,00 Výpočet koeficientu cenového porovnání I podle § 26a odst. 2 Znak Popis kvalitativního Číslo kval. Doporučená Použitá Součet resp. Název znaku č. pásma pásma hodnota hodnota koeficient Index trhu IT - příloha č. 18a, tabulka č. 1 1,000 Situace na dílčím Nabídka odpovídá 1 (segmentu) trhu s III. 0 0,00 poptávce nemovitostmi
7
2
Vlastnictví nemovitostí
Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví)
II.
0
0,00
Vliv právních vztahů Bez vlivu II. 0,00 0,00 na prodejnost Index polohy IP - příloha č. 18a, tabulka č. 4 (pro stavby určené k trvalému bydlení a byty pro obce do 2 000 obyvatel včetně) Význam obce z hlediska Vyhledávané ( např. 1 zeměpisného, lázeňská místa typ B, II. 0,01 až 0,05 0,03 kulturního nebo předměstí měst) hospodářského 2 Poloha nemovitosti Centrální území obce III. 0,01 0,01 Okolní zástavba a 3 Objekty pro bydlení II. 0 0,00 životní prostředí Více obchodů nebo Obchod, služby, 4 služeb, pohostinské a III. 0,03 0,03 kultura v obci kulturní zařízení 5 Školství a sport Základní škola II. 0 0,00 Pouze ordinace 6 Zdravotní zařízení II. 0 0,00 praktického lékaře Dobré dopravní spojení 7 Veřejná doprava (v dosahu příměstských III. 0,04 0,04 linek vel. měst) 8 Obyvatelstvo Bezproblémové okolí II. 0 0,00 Nezaměstnanost v Průměrná 9 II. 0 0,00 obci a okolí nezaměstnanost Změny v okolí 10 s vlivem na cenu Bez vlivu III. 0 0,00 nemovitosti 11 Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů II. 0 0,00 Index konstrukce a vybavení IV - příloha č. 20a, tabulka č. 2 Typ stavby dle přílohy č. 20a (podle Podsklepený se šikmou III. 0 podsklepení a nebo strmou střechou střechy) Svislé konstrukce Typ stavby dle zděné, se dvěma D přílohy č. 6 nadzemními podlažími, podsklepený Dvojdomek, dům 1 Druh stavby II. -0,01 -0,01 řadový Provedení Typ 3 - Cihelné nebo 2 III. 0 0,00 obvodových stěn tvárnicové zdivo Tloušťka obvod. 3 45 cm II. 0 0,00 stěn 4 Podlažnost Hodnota větší než 2 I. 0 0,00 Přípojka elektro, voda, Napojení na veřejné 5 kanalizace a plyn nebo V. 0,08 0,08 sítě (přípojky) propan butan Způsob vytápění Ústřední , etážové , 6 III. 0 0,00 stavby dálkové Pouze částečné ve Zákl. příslušenství v stavbě nebo úplné 7 II. -0,05 -0,05 RD podstand. nebo mimo stavbu RD 8 Ostatní vybavení v Bez dalšího vybavení I. 0 0,00 3
0,000 1,110
0,110 0,780
8 RD 9
Venkovní úpravy
10
Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD Výměra pozemků užívané se stavbou Kriterium jinde neuvedené
11 12
Stavebně- technický stav
13
Standardního rozsahu a provedení Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 Od 300 m2 do 800 m2 celkem
III.
0
0,00
II.
0
0,00
II.
0
0,00
Bez vlivu na cenu
III.
0
0,00
0,020
Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav)
III.
0,85
0,85
0,765
Stáří stavby (roků) 21 Byla provedena rekonstrukce (výměna alespoň 60 % objemových ne podílů konstrukcí a vybavení) ? Pokud byla provedena rekonstrukce, její stáří (roků) 0 Použitá hodnota stáří pro koeficient -s21 Koeficient -s- před úpravou na nástavby, přístavby, stavební 0,90 úpravy rozsahu alespoň 50 % Zvýšení koeficientu -s- u velkých stavebních úprav podle 0 poznámky níže o hodnotu 0,01 až 0,1 - nastavit s Koeficient stáří ev. rekonstrukce -s0,90 Koeficient cenového porovnání I podle § 24 odst. 2 I = IT×IP×IV CU =IPC × I Cena upravená Výměra stavby (příl. 1) Délka Šířka Výška Výměra celkem Cena ke dni odhadu
2.2
Jen do 50 let
0,90 Kč/m3 Koef. m3 Kč
0,866 2 388,43 OP (m3) 850,96 2 032 456,69
Studna (§ 9) Kopaná studna v zahradě tvoří příslušenství k domu.
Vypočteno tabulkovým procesorem Excel - program ABN12 Studna kopaná a) studna Celková hloubka studny od terénu m Rok odhadu Rok pořízení Stáří roků Předpokládaná životnost roků Opotřebení % Ocenění Hloubka metrů ZC (Kč/m) 0.00 až 5.00 m 5,00 1 950,00 Celkem výchozí cena dokončené studny Kč Stupeň dokončení studny odborným odhadem % Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení studny Kč Opotřebení studny 21,00 % Kč Cena ke dni odhadu bez K5, Ki, Kp studna Kč základní cena dle příl. č. 10 b) čerpadlo Výchozí cena Kč Stupeň dokončení čerpadla odborným odhadem % Výchozí cena čerpadla po zohlednění stupně jeho dokončení Kč Opotřebení čerpadla 21,00 % Kč Cena ke dni odhadu bez K5, Ki, Kp čerpadlo Kč Cena ke dni odhadu bez K5, Ki, Kp studna + čerpadlo Kč Koeficient polohový K5 dle příl. č. 13 Koeficient změny cen staveb Ki dle příl. č. 35 CZ-CC 46.25.22.2
5,00 2012 1991 21 100 21,00 cena (Kč) 9 750,00 9 750,00 100,00 9 750,00 -2 047,50 7 702,50 2 772,00 2 772,00 100,00 2 772,00 -582,12 2 189,88 9 892,38 0,85 2,322
9 Koeficient prodejnosti Kp
dle příl. č. 36
Cena ke dni odhadu s Kp
2.3
1,073
Kč
20 949,89
Venkovní úpravy (§ 10)
Venkovní úpravy tvoří příslušenství k domu. Ocenění je provedeno zjenodušeným způsobem. Náleží zde domovní přípojky – vodovodní, kanalizační a STL plynovodu (bez plynoměru), zpevněné plochy kolem domu, předložené schody a oplocení předzahrádky a zahrady za domem. Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem podle § 10 odst. 2 vyhlášky č. 03/2008 Sb. Hlavní objekt Cena staveb, k nimž venkovní úpravy tvoří příslušenství, po odpočtu opotřebení, bez koeficientu prodejnosti Cena staveb, k nimž venkovní úpravy tvoří příslušenství, po odpočtu opotřebení, s koeficientem prodejnosti Spodní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov, dle § 10 odst. 2 pro daný typ objektu Horní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov, dle § 10 odst. 2 pro daný typ objektu Zvolené procento, vyjadřující cenu venkovních úprav ve 3,5 % až 5 % vztahu k ceně budov Kč Cena venkovních úprav bez koeficientu prodejnosti
Cena venkovních úprav s koeficientem prodejnosti
2.4
Kč
RD 2 032 456,69 2 032 456,69 3,5 % 5,0 % 3,5 % 71 135,98
71 135,98
Trvalé porosty (§ 42)
Vzhledem k účelu ocenění není hodnota trvalých porostů vyčíslena, neovlivní obvyklou cenu nemovitostí.
2.5
Stavební pozemky (§ 28 vyhl.)
Obec Grygov, dle Malého lexikonu obcí pro rok 2012 - 1 475 obyvatel. V obci není k datu ocenění vydána platná cenová mapa stavebních pozemků. Pozemek – parc.č. 735 (zastavěná plocha) je zastavěn stavbou rodinného domu č. pop. 370. Parc.č. 736 tvoří se stavbou RD a zastavěnou plochou tzv. jednotný funkční celek. V obci je možnost napojení na obecní vodovod, splaškovou kanalizaci a STL plynovod. Obec Cenová mapa je - není Počet obyvatel obce (nikoliv části) Koeficient úpravy Cp
Grygov Není 1 475 § 28 odst. 1 písm. b, d, f, h, j, k
Pokud je dána, pevná cena z § 28 odst. 1 § 28 odst. 1 písm. a, c-h, j (pokud se počítá přes Cp, napsat 0) Základní cena stavebního pozemku Kč/m2 Koeficient odloučeného katastrálního území § 28 odst. 1 písm. l Základní cena stavebního pozemku Kč/m2 Úpravy základní ceny podle přílohy č. 21 Výhodnost polohy pozemku na území obce Položka z hlediska účelu užití stavby na něm zřízené, Podle přílohy č. 21 1.2 popřípadě k jejímu zřízení určeného Celkem položky z tabulky č. 1 přílohy č. 21 Pozemek s možností jeho napojení na rozvod Položka Přirážka do 10 % 2.11 plynu podle tabulky č. 2 přílohy č. Srážky a přirážky celkem 21
1,0 0,00 38,52 1,00 38,52
30 30 10 10
10 Ocenění stavebního pozemku podle § 28 odst. 2 vyhlášky č. 3/2008 Sb. Pozemek číslo p.č. 735 Druh pozemku zastavěná plocha Výměra pozemku m2 92 Umístění pozemku v zastavěné části Ocenění podle § 28 odst. 1 písm. k, odst. 2 Základní cena ZC Kč/m2 38,52 Přirážky a srážky podle příl. 21 tab. 1 % 30 ZC po úpravě položkami tab. 1 % 50,08 Přirážky a srážky podle příl. 21 tab. 2 % 10 Stavba umístěná na pozemku stavba RD Koeficient Ki (příloha č. 38) 2,155 ZCU podle § 28 odst. 2, s Ki, bez Kp Kč/m2 118,71 Koeficient Kp (příloha č. 39) 1,130 ZCU podle § 28 odst. 2, s Ki a s Kp Kč/m2 134,14 Minimální cena podle § 28 odst. 12 Kč/m2 10,00 Použitá ZCU s Kp Kč/m2 134,14 Cena pozemku bez Kp Kč p.č. 735 Kč Cena pozemku s Kp p.č. 735
Zdůvodnění ev. srážek a přirážek: . . . . . . . . . . . . Vypočteno v MS Excel programem ABN12 10 921,32 Kčs 12 340,88 Kčs
Ocenění stavebních pozemků podle § 28 odst. 5 vyhlášky č. 3/2008 Sb. (pozemky tvořící jednotný funkční celek - § 9 odst. 1 zákona, zahrady nebo ostatní plochy se stejným vlastníkem) Pozemek číslo 736 Zdůvodnění Druh pozemku ostatní plocha srážek a přirážek: Výměra pozemku m2 499 Jako u pozemku, Umístění pozemku za rodinným domem s nímž tvoří Ocenění podle § 28 odst. 5, odst. 1 písm. f jednotný funkční Základní cena hlavního pozemku ZC Kč/m2 38,52 Celek Přirážky a srážky podle příl. 21 tab. 1 % 30 . ZC po úpravě položkami tab. 1 % 50,08 . Přirážky a srážky podle příl. 21 tab. 2 % 10 . ZC po úpravě položkami tab. 1 a 2 Kč/m2 55,09 . Stavba umístěná na hlavním pozemku rodinný dům . Koeficient Ki (příloha č. 35) 2,155 . Koeficient Kp (příloha č. 36) 1,130 . Úprava podle § 28 odst. 5 0,40 . ZCU podle § 28 odst. 5, bez Kp Kč/m2 47,49 ZCU podle § 28 odst. 5, s Kp Kč/m2 53,66 . Minimální cena s Kp podle § 28 odst. 12 Kč/m2 10,00 Vypočteno v MS Excel Použitá ZCU s Kp Kč/m2 53,66 programem ABN08 Cena pozemku bez Kp p.č. 736 23 697,51 Kčs Cena pozemku s Kp p.č. 736 26 776,34 Kčs
2.6
Rekapitulace ocenění podle cenového předpisu Současný stav Po odpočtu opotřebení
Objekt Rodinný dům č.pop. 370 Studna kopaná Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem podle § 10 odst. 2 Stavby celkem Pozemky : 735 736 Pozemky celkem Celkem Věcná břemena celkem
Celkem po odpočtu věcných břemen
Cena současný stav, bez Kp (Kč)
Cena současný stav, s Kp (Kč)
2 032 456,69 19 524,59
2 032 456,69 20 949,89
71 135,98 2 123 117,26
71 135,98 2 124 542,56
10 921,32 23 697,51
12 340,88 26 776,34
34 618,83 2 157 736,09 0,00
39 117,22 2 163 659,78 0,00
2 157 740,00
2 163 660,00
11
2.7
Závěr č.1
Celková administrativní cena oceňovaného areálu – stavby rodinného domu č.pop. 370, pozemků - parc.č. 735 (zastavěná plocha) a parc.č. 736 (ostatní plocha – jiná plocha) se součástmi a příslušenstvím v kat.území Grygov činí po zaokrouhlení dle § 46 vyhl. 2 163 660.- Kč. slovy: Dvamiliónystošedesáttřitisícešestsetšedesát korun českých
3.
Posudek II - obvyklá cena nemovitostí
Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje závazný předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy.
3.1
Ocenění časovou cenou (věcná hodnota)
3.1.1 Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit (postavit) v cenové úrovni k datu ocenění (tzv. reprodukční výchozí cena), snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že je tato cena zjišťována pro následné stanovení ceny obvyklé, je u staveb použito cen z cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti. Výpočet ceny - rodinný dům zděný podsklepený nad 1/2, se 2 NP Vypočteno tabulkovým procesorem Excel - program ABN12
Rodinný dům podle § 5 a přílohy č. 6 vyhlášky č. 3/2008 Sb. Střecha Základní cena dle typu z přílohy č. 6 vyhlášky Koeficient využití podkroví Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x Kpod x Křad Obestavěný prostor objektu Koeficient polohový ( příloha č. 14 vyhlášky ) Koeficient změny cen staveb příloha č. 38 vyhlášky, dle CZ-CC Koeficient prodejnosti ( příloha č. 39 vyhlášky )
typ ZC/ Kpod ZC OP K5 Ki
Kč/m3
Kp
-
CK PK
Kč -
D sklonitá
Kč/m3 m3 -
podsklepený bez podkroví 1 900,00 1,000 1 900,00 850,96 0,85
CZ-CC:
111
1,130
Podklady pro přípočet konstrukce neuvedené
xxxx
Pořizovací cena konstrukce v čase a místě odhadu (zjištěna znalcem) Podíl ceny konstrukce neuvedené = CK/(ZC×OP×K5×Ki) Koeficient vybavení stavby Pol.č. (1) 1
2 3 4 5 6
Konstrukce a vybavení (2) Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce
2,155
Provedení
Stand
(3)
(4)
šamotové zdivo, hydroizolace
S
plynosilikátové zdivo tl. 40 cm krov dřev. vázaný, střecha sedlová
S S S
pálená
S
úplné z pozinkovaného plechu vč. parapetů
S
s rovným podhledem jakékoliv
Podíl (př.15) (5) 0,04300 0,24300 0,09300 0,04200 0,03000 0,00700
0,00 0,00000 % (6) 100 100 100 100 100 100
Pod.č.
Koef. Uprav. podíl
(7)
(8)
0,04300
1,00
0,24300
1,00
0,09300
1,00
0,04200
1,00
0,03000
1,00
0,00700
1,00
(9) 0,04300 0,24300 0,09300 0,04200 0,03000 0,00700
12 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27
Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místn. Podlahy ostatních místn. Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyní Vnitřní vybavení Záchod Ostatní
vápenocementové hladké
Konstrukce neuvedené
není
S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S
stříkaný břizolit chybí koupelny s WC, kuchyně dřevěné dřevěné hladké a náplňové plné dřevěná zdvojená dřevěné, korkové keram. dlažba ústředním kotlem na plyn a na TP světelná i motorová ano studené i teplé el. bojler zemní plyn z kuchyně a koupelny plynový sporák vana, umývadlo, sprcha standardní splachovací není
Celkem Koeficient vybavení Zákl. cena upravená bez Kp
0,06400 0,03300 0,00400 0,02400 0,03900 0,03400 0,05300 0,02300 0,01400 0,04200 0,04000 0,00500 0,02800 0,01600 0,00500 0,02900 0,00500 0,05000 0,00400 0,03000 0,00000
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
0,06400
1,00
0,03300
1,00
0,00400
1,00
0,02400
1,00
0,03900
1,00
0,03400
1,00
0,05300
1,00
0,02300
1,00
0,01400
1,00
0,04200
1,00
0,04000
1,00
0,00500
1,00
0,02800
1,00
0,01600
1,00
0,00500
1,00
0,02900
1,00
0,00500
1,00
0,05000
1,00
0,00400
1,00
0,03000
1,00
0,00000
1,00
0,06400 0,03300 0,00400 0,02400 0,03900 0,03400 0,05300 0,02300 0,01400 0,04200 0,04000 0,00500 0,02800 0,01600 0,00500 0,02900 0,00500 0,05000 0,00400 0,03000 0,00000 1,00000
1,00000
Zákl. cena upravená s Kp
( z výpočtu výše ) ZC × K4 × K5 ×Ki
K4
ZC x K4 x K5 × Ki × Kp
ZCU
Kč/m3
3 480,33
Kč/m3
3 932,77
1,00000
Rok odhadu
2012
Rok pořízení
1991
Stáří
S
Způsob výpočtu opotřebení
roků
21
( lineárně / analyticky )
lineárně
Celková předpokládaná životnost
Z
roků
Opotřebení
O
%
21,00
CN
Kč
2 961 621,62
D
%
100,00
CND
Kč
2 961 621,62
O
Kč
-621 940,54
Kč
2 339 681,08
Kč
0,00
Výchozí cena Stupeň dokončení stavby Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Odpočet na opotřebení
21,00 %
Cena po odpočtu opotřebení, bez Kp
100
Jedná se o stavbu s doloženým výskytem radonu, se stavebním povolením vydaným do 28.2.1991?
ne
Snížení ceny za doložený výskyt radonu (§ 21 odst. 4 vyhlášky)
0%
Cena ke dni odhadu bez koeficientu prodejnosti
3.2
Kč
2 339 681,08
Ocenění výnosovou hodnotou
Rodinný dům v posledních letech nebyl užíván a není pronajímán. Porovnáním s obdobnými pronajímanými nemovitostmi v regionu a vzhledem k vybavení, poloze a technickému stavu domu znalec odhaduje obvyklé měsíční nájemné v případě pronájmu celého domu včetně pozemku na částku cca 5 000 - 7 000.- Kč/měs (vzata průměrná hodnota). Celkové obvyklé roční nájemné
…
72 000.- Kč
Výpočet ceny výnosovým způsobem Výnosové ocenění stavby podle vyhlášky č. 03/2008 Sb. Výpočet čistého ročního nájemného
Příjmy ročně celkem Výdaje ročně celkem (odhad) Čisté roční nájemné Výpočet ceny výnosovým způsobem Míra kapitalizace základní - příloha č. 15, položka: Cena zjištěná výnosovým způsobem CV, včetně příslušenství a pozemku
Kč Kč Kč % Kč
72 000.-10 000.62 000.5,00 1 240 000.-
13
3.3
Odhad obvyklé ceny metodou střední hodnoty
U metody střední hodnoty je výsledkem prostý aritmetický průměr mezi cenou časovou a cenou zjištěnou výnosovým způsobem. Zjištění obecné ceny metodou střední hodnoty Věcná hodnota celkem CN
2 339 680.-
Výnosová hodnota celkem CV
1 240 000.-
Střední hodnota
3.4
1 789 840.-
Ocenění cenovým porovnáním
Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Lokalita v bezprostřední blízkosti krajského města, s dobrým napojením na rychlostní komunikaci, s docházkovou vzdáleností k železniční stanici, obec poblíž nákupního centra Olympia. Nevýhodou je zhoršená údržba konstrukcí v domě v posledních letech, nutnost dokončení koupelny v patře, nevýhodou je také méně vhodné dispoziční řešení – vstup do zahrady po předložených schodech z koupelny v přízemí. Nemovitost s rozvojovými možnostmi, možná vestavba podkroví. Stavba v poslední době se zhoršenou údržbou, bez zjevných statických poruch. Vzhledem k uvedenému znalec odhaduje cenu stanovenou porovnáním na cca 1900 000.- Kč. Porovnávací nemovitosti 1) RK Sting – cena 2100 000.- Kč Prodej řadového patrového rodinného domu 4+1 v obci Velký Týnec. Rodinný dům vyžaduje částečnou konstrukci. Součástí RD je zděná garáž v zahradě, studna, udírna a zahrada cca 450 m2. Topení plynový kotel, konstrukce původní, obec se nachází cca 10 km od Olomouce. 2) RK Patriot reality, Cena 1 800 000.Prodej RD 5+1,Velká Bystřice, plocha parcel 550 m2. Cihlový, patrový, podsklepený RD vlastní studna, plynový kotel, kanalizace septik, vzdálenost od Olomouce cca 8 km. 3) RK M§M reality holding, Cena 1 900 000.Prodej řadového, koncového rodinný dům se zahradou a garáží v Velký Týnec, celková plocha parcel je 600 m2, v domě ustřední topení – plynový kotel, vlastní kopaná studna i napojení na veřejný vodovod.
4.
Rekapitulace odhadu obvyklé ceny Způsob ocenění
Cena podle vyhlášky č. 03/2002 Sb., v platném znění. Věcná hodnota (časová cena) Výnosová hodnota Odhad obvyklé ceny: metoda střední hodnoty Cena zjištěná porovnávacím způsobem
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce
Cena 2 163 660.- Kč 2 339 680.- Kč 1 240 000.- Kč 1 789 840.- Kč 1 900 000.- Kč
1 900 000.- Kč
14
4.1
Závěr č. 2
Závady, které dražbou nezaniknou – znalec nedohledal žádná věcná práva, věcná břemena spojená s oceňovanými nemovitostmi. Není ani předpoklad jejich vzniku po vydražení nemovitosti. Nemovitost bude po dražbě po této stránce bez závad, vlastníkům zanikne vlastnictví i právo užívání. Na nemovitosti váznou zástavní práva dle smlouvy a exekuční příkaz k prodeji. Zástavní práva neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože tato práva v souladu se zákonem č. 26/2000 Sb. zanikají zpeněžením věci. Znalec nedohledal jiné závady či práva spojená s vlastnictvím oceňovaných nemovitostí. Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především dobrou polohou nemovitosti, která se nachází v menší obci v sousedství krajského města Olomouce, v blízkosti rychlostní komunikace R 46, s železniční tratí a zastávkou, poblíž většího nákupního centra. Nemovitost má rozvojové možnosti – vestavba v patře. Stavba se nachází v klidné, centrální části obce s napojením na všechny dostupné inženýrské sítě. Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném regionu, které byly v uplynulém období obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota) odhaduji, že obvyklá cena oceňované nemovitostí bez závad tj. domu č. pop. 370 v kat. území Grygov včetně součástí a příslušenství a včetně pozemků parc.č. 735 a parc.č. 736 činí 1 900 000.Kč. Slovy: Jedenmilióndevětsettisíc korun českých
V Olomouci dne 01.03.2012 Vypracoval : ing. Jan Dostál
.........................
Znalecká doložka : Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ostravě ze dne 11.4.1995 č.j. Spr.1779/95 pro základní obory Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a Stavebnictví, odvětví - Stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod poř.č. 3060-015/2012 znaleckého deníku.
