Znalecký posudek č. 3640/2012 o ceně obvyklé - pozemku parcelní číslo 328/2, zapsaného v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, okres Klatovy, obec Švihov, katastrální území Švihov u Klatov; ve vlastnictví Fohla Lukáše.
Objednatel posudku:
JUDr. Ondřej Mareš Exekutorský úřad v Litoměřicích Novobranská 20 412 01 Litoměřice
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. 124 Ex 15606/11-37 prodejem nemovitosti.
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 30.8.2012 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Holečkova 657 150 00 Praha 5 – Košíře
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
Posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu a 4 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 27.9.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na LV č. 72, vedené Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Klatovy, kat. úz. Švihov u Klatov, obec Švihov.
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: pozemek 340 12 Švihov Region: Plzeňský Okres: Klatovy Katastrální území: Švihov u Klatov 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 30.8.2012 bez přítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 20.8.2012, LV 72, kat. úz. Švihov u Klatov, Katastrální úřad pro Plzeňský kraj, KP Klatovy, vyhotoven dálkovým přístupem - kopie mapy katastrální ze dne 4.9.2012, mapový list č. Přeštice 2-8/11, měřítko 1:1000, kat. úz. Švihov u Klatov - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 15606/11-37 ze dne 14.12.2011 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 15606/11-66 ze dne 20.8.2012 - fotodokumentace nemovitosti - informace od míst. občana - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnictví k oceňovaným nemovitostem nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je evidenčně vyznačeno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví č. 72, kat. úz. Švihov u Klatov, obec Švihov, okres Klatovy, ze dne 20.8.2012 oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem předmětu ocenění je: Fohl Lukáš, Nám. Míru 62, Klatovy I, 339 01 Klatovy 1 oddíl B - nemovitosti: pozemek parc. č. 328/2 - trvalý travní porost o výměře 3778 m2 2
oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Usnesení soudu o nařízení exekuce: Okresní soud v Klatovech: 28 EXE-2216/2011-10 ze dne 31.08.2011. Právní moc ke dni 23.11.2011.; uloženo na prac. Klatovy - Usnesení soudu o nařízení exekuce: Okresní soud v Klatovech: 28 EXE-2670/2011-9 ze dne 07.10.2011.; uloženo na prac. Klatovy - Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva: Finanční úřad v Klatovech: čj130850/2011/133940402665 ze dne 19.10.2011. - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti: Soudní exekutor JUDr. Ondřej Mareš, LL.M.,: 124 EX-15606/2011-17 ze dne 10.10.2011. Právní moc ke dni 07.11.2011. Vykonatelné ke dni 07.11.2011. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí: Soudní exekutor JUDr. Ondřej Mareš, LL.M.,: 124 EX-15606/2011-37 ze dne 14.12.2011. Právní moc ke dni 30.12.2011. - Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva: Finanční úřad v Klatovech: čj109782/2012/133940402665 ze dne 25.06.2012. oddíl D - jiné zápisy: - Změna výměr obnovou operátu oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Smlouva (dohoda) V1 1634/1993 SMLOUVA DAROVACI 6. Dokumentace a skutečnost: Majitel oceňovaných nemovitostí nekontaktoval znalce ani za účelem poskytnutí nutných informací, ačkoli k tomu byl v usnesení vyzván. Při místním šetření bylo zjištěno, že oceňovaný pozemek se nachází v těsné blízkosti řeky Úhlavy, je zatravněn a pravděpodobně slouží jako zátopová louka. 7. Celkový popis nemovitosti: Švihov leží v Plzeňském kraji, severně od okresního města Klatovy, jižně od Přeštic. V obci s rozšířenou občanskou vybaveností je doprava zajišťována autobusy a vlaky. Oceňovaný pozemek se nachází severovýchodně od Švihova a jihovýchodně od Červeného Poříčí, v těsné blízkosti řeky Úhlavy. Pozemek je rovinný, téměř obdélníkového tvaru, zatravněn, přístupný přes pozemky jiných vlastníků. 8. Obsah posudku: a) Pozemky a1) Pozemek
3
9. Popis objektů a pozemků: a) Pozemky a1) Pozemek Oceňovaný pozemek se nachází severovýchodně od Švihova a jihovýchodně od Červeného Poříčí, okres Klatovy. Pozemek je rovinný, bez vyznačených hranic v terénu, téměř obdélníkového tvaru, přístupný přes pozemky jiných vlastníků, zatravněn, sousedící s řekou Úhlavou.
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:
Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemek - § 27 - § 32 Zemědělský pozemek oceněný dle § 29. Výpočet úpravy základní ceny – příloha č. 23: Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí Celková úprava ceny:
60,00 % 60,00 %
Ocenění: Název
Parcelní číslo
BPEJ
Výměra JC Úprava [m2] [Kč/m2] [%] 3778 6,86 60,00
trvalý travní 328/2 55800 porost Výměra celkem 3778 Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělský pozemek oceněný dle § 29 - celkem
UC [Kč/m2] 10,98
Cena [Kč] 41 482,44
*
Pozemek - zjištěná cena
=
41 482,44 1,0000 41 482,44
41 482,44 Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek
=
Cena pozemků činí celkem
41 480,- Kč 41 480,- Kč
4
Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Pozemek Popis porovnávaných pozemků: První srovnávaný pozemek - trvalý travní porost v obci Plánice, okres Klatovy. Pozemek je dostupný po obecní komunikaci, v ÚP veden jako zahrada. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Druhý srovnávaný pozemek - trvalý travní porost u Klatov, okres Klatovy. Pozemky leží u hlavní komunikace a jsou zatravněny. Nemovitosti jsou nabízeny k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Třetí srovnávaný pozemek - zemědělské pozemky u Petrovic, okres Klatovy. Pozemky jsou z větší části využívány jako trvalý travní porost a z části jako orná půda. Nemovitosti jsou nabízeny k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Seznam porovnávaných pozemků: Název TTP Plánice TTP Klatovy TTP Petrovice
Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč/m2] [Kč] [m2] 328 000,6372 51,48 109 410,7294 15,00 80 000,13113 6,10
Kp
Váha
0,30 0,80 1,00
1,00 1,00 1,00
Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Oceňovaný pozemek: TTP p.č. 328/2
Upravená jedn. cena [Kč/m2] 15,44 12,00 6,10 33,54 / 3,000 11,18 Kč/m2 6,10 Kč/m2 15,44 Kč/m2
3778 m2
Výměra oceňovaných pozemků: 3778 m2 3 778,00 m2 á 11,18 Kč/m2 = 42 238,04 Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem Pozemek - výsledná cena
=
42 238,04 Kč
=
42 238,04 Kč
=
42 240,- Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek Cena pozemků činí celkem
42 240,- Kč
5
C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:
41 480,- Kč 41 480,- Kč
Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem:
42 240,- Kč 42 240,- Kč
Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům, vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Při stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti, bylo třeba vzít v úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalitě je nízká b) parametry povyšující cenu: nezjištěny c) parametry ponižující cenu: přístup přes pozemky jiných vlastníků Na základě zjištěných hodnot výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši 42.000 Kč.
Obvyklá cena: 42 000,- Kč slovy: čtyřicet dva tisíc Kč V Praze dne 27.9.2012 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
6
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3640/2012 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 331/2012.
E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí.
7
Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem 51087343-28769-130822124603, že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 7 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy. Ověřující osoba: Soudní exekutor JUDr. Ondřej Mareš, LL.M. dne 22.08.2013
51087343-28769-130822124603
Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek ( https://www.czechpoint.cz/overovacidolozky ) Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.
