2012

Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1192/052/2012 Jiná stavba bez č.p. na p.č. 266 Vavřineč, 277 31 Malý Újezd Kraj Středočeský, okres Mělník, obec Malý Újezd, k.ú. Jelenice u Mělníka, kód ČSÚ: 691 429, LV: 874

NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby:

st. 266, 387/56 Věra Milková, Malý Újezd 95, 277 31, vlastnictví: výhradní

Vlastník pozemku:

Věra Milková, Malý Újezd 95, 277 31, vlastnictví: výhradní

OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, 22.5.2012 U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8 IČ: 25023217 DIČ:

telefon: 800900490 fax:

Ing._ Miroslav Bažant Bohušovická 2366, 470 01 Česká Lípa

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

IČ: 10402462

telefon: 605858917

DIČ: CZ5504250774

fax:

ÚČEL OCENĚNÍ:

Jiné (ocenění stávajícího stavu)

Účel úvěru:

 koupě jiné

 výstavba

Datum místního šetření:

11 stran

České Lípě, dne 7.6.2012

 změna stavby

Současný stav 100 000 Kč

OBVYKLÁ CENA

Počet stran:

e-mail: [email protected]

7.6.2012

Datum zpracování : Počet příloh: Otisk razítka

e-mail: [email protected]

 rekonstrukce

 leasing

Budoucí stav 7.6.2012 6 Ing._ Miroslav Bažant



STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI :  stavba dokončena v r. 1976  změna stavby v r. Stavebně technický stav stavby:

 novostavba

SOUČASNÝ STAV Konstrukce:  zděné  betonové  kovové  dřevěné Využití:  bydlení  pronájem  bydl., podn.  část. obsazen Poloha:  centrum  kraj obce  prům. zóna  nákup. zóna Příjezd:  zpevněná komunikace Přípojky:  /  voda  /  kanalizace  /  elektro

 Rekonstrukce v r.  neudržovaná

 udržovaná

BUDOUCÍ STAV  montované  jiné  podnikání  volný objekt  bytová zóna  mimo obec  /  plyn  telefon

Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : I.,II.,III.tř

 MHD

Konstrukce:  zděné  betonové  kovové  dřevěné Využití:  bydlení  pronájem  bydl., podn.  část. obsazen Poloha:  centrum  kraj obce  prům. zóna  nákup. zóna Příjezd:  zpevněná komunikace Přípojky:  /  voda  /  kanalizace  /  elektro

 montované  jiné  podnikání  volný objekt  bytová zóna  mimo obec

 železnice

 silnice

 autobus

 dálnice

 /  plyn  telefon

RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ

PP RD Obytná/ Nebyt. m2 0/0

Garáž Pozemky výměra ks 0

m2 302

BUDOUCÍ STAV

OP

ZP

m3 206

m2 63

Rozesta- Typ věnost % 100,00

PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /

Garáž Pozemky výměra ks

m2

OP

ZP

m3

m2

RIZIKA  negativní  právní zánik vlivy okolní stavby (zánik zástavby čp/čo)

 záplavová a  riziko zátopová přístupu a oblast příjezdu

 záplavová a zátopová oblast

 věcná břemena

 předkupní právo

 ostatní omezení

 evidence v KN

pojištění proti zaplavení  ano /  ne

REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota

Obvyklá cena

- z toho hodnota pozemku

Současný stav 100 000 Kč 0 Kč 270 000 Kč 100 000 Kč 60 000 Kč

Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění - z toho hlavní budova - ostatní objekty

x

0 Kč 690 000 Kč 690 000 Kč 0 Kč

Budoucí stav

x

Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při výpočtu nebyla vzata v úvahu zástavní práva, protože zaniknou provedením dražby. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu, stejně jako k atraktivnosti lokality, stejně jako k právnímu stavu - dosud nezkolaudováno pro bydlení.

-2-

NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti

Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 874 Kopie katastrální mapy Malý Újezd je malá obec s 963 obyvateli, Vavřineč je místní část cca 3 km jihovýchodně od okresního města Mělník bez jakékoliv infrastruktury. Pracovní příležitosti jsou velmi omezené nutnost dojíždění. Stavba je u místní komunikace v zástavbě rodinných domů.

Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Překupní právo Ostatní omezení Evidence v KN Právní zánik stavby

Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Věcné břemeno užívání do ukončení ručení ve prospěch 1. faktorská s.r.o. Brandýs nad Labem Stará Boleslav. Věcné břemeno dražbou zanikne, proto není zohledněno v ceně. Předkupní právo - 1. faktorská s.r.o. Brandýs nad Labem - Stará Boleslav. Tato rizika nebyla zahrnuta do ocenění, protože dražbou zaniknou. Zástava. Zástavní práva smluvní ve prospěch BR Integralis Limited Nikosia, Kypr. Tato rizika nebyla zahrnuta do ocenění, protože dražbou zaniknou. Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno

Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící jinou stavbu, která je využívána k bydlení. Dům byl postaven cca v roce 1976. Má pultovou střechu s taškovou krytinou. Svislé nosné konstrukce zděné ze smíšeného zdiva - cihly, tvárnice, betonový panel. Druh stavby - účel využití Bydlení, není kolaudace na bydlení Dispoziční řešení nebylo možné zjistit Popis tech. stavu stavby Základy jsou betonové. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel tl. 30 cm, tvárnice Hebel tl. 10 cm, železobetonový panel tl 15cm. Střecha je pultová s taškovou dožitou krytinou, klempířské prvky jsou z plast, fasáda je vápenná, okna jsou dřevěná zdvojená. Vytápění je lokální na tuhá paliva - krb v obývacím prostoru. Schody chybí. V objektu je standardní WC, koupelna se sprchou. Vodoinstalace je studená i teplá. Elektroinstalace je třífázová, kanalizace je standardní. Stavba nemá veřejnou přípojku vody, ale je připojena na č.p. 84 v sousedství, bez právního nároku. Dosud není zkolaudováno pro bydlení. Příslušenství stavby Venkovní úpravy.

Konstrukce

Popis

1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna

betonové pasy smíšené zdivo s rovným podhledem dřevěný sbíjený tašková plastové vápenné vápenné omítky běžné obklady chybí chybí dřevěná zdvojená okna -3-

14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

PVC lokální třífázová chybí studená i teplá standardní chybí bojler sklokeramika WC chybí chybí chybí

Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků

Pozemek p.č. st. 266 o velikosti 39m2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 387/56 o velikosti 2632 evidovaný v druhu pozemku trvalý travní porost.

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:

Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří trvalý travní porost Hodnota pozemků celkem

Cena stavebních pozemků v okolí se v současné době pohybuje od 200,-Kč až do 600,- Kč. v závislosti na poloze. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze, přístupu a charakteru pozemku stanovena ve výši 200,-Kč/m2. Parcela č.

Výměra m2

st. 266 387/56

39 263

Jednotková cena Kč/m2 200 200

Celková cena pozemku Kč 7 800 52 600 60 400

Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název vrchní stavba zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

12,00*4,00*3,00+1,88*2,57*2,13+2,30*4,30*2,55 12,00*4,00*1,00/2+2,30*4,30*0,45/2

[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč

Současný stav 63 205,74 3 373 100,00 693 948 36 44 70,00 208 180

-4-

= = =

Obestavěný prostor 179,51 m3 26,23 m3 205,74 m3 Budoucí stav

0

Výpočet porovnávací hodnoty Obestavěný Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient prostor celkový

Lokalita

Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m3 m2 Kč Malý Újezd, Vavřineč 682,00 816 1 350 000

Kč/m3 1 979

Upravená cena Foto Kč/m3 519

KC 0,262

Zděný dům se sedlovou střechou, 1. NP + podkroví, stáří cca 80 let, 3+1, dobrý stav. Malý Újezd, Vavřineč 1 012,00 442 1 900 000 1 877 0,285 Zděný cihlový dům se sedlovou střechou, 1.NP+ 1.PP, 3+1, velmi dobrý stav. Plastová okna, nové Ut,Garáž, dílna, sklad.

534

Hostín 395,00 481 300 000 Samostatný rodinný dům, sedlová střecha, stáří cca 80 let, 1.NP, špatný stav.

368

759

0,484

3

Průměrná cena Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota

474 Kč/m 3 205,74 m 97 432 Kč

Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č.

plocha - účel

podlaží

podlahová plocha [m2]

nájem [Kč/m2/rok]

nájem [Kč/měsíc]

nájem [Kč/rok]

Celkový výnos za rok:

0

Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m2 Reprodukční cena RC Kč Časová cena stavby (zaokrouhleno) C Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Nj Kč/(m2xrok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok Ostatní náklady Kč/rok Náklady celkem V Kč/rok Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok Míra kapitalizace % Zbývající životnost stavby pro výpočet výnosové hodnoty let Výnosová hodnota Cv Kč Seznam příloh:

0 95 % 0 0 0 20 700 0 0 20 700 0 6,00 0

počet stran A4 v příloze: 3 1 1 1

Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Znaleká doložka:

0 690 000 210 000

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí.

-5-

-6-

-7-

-8-

-9-

- 10 -

- 11 -