ZNALECKÝ POSUDEK þ. 3241/2012 O cenČ nemovitosti - pozemku parc. þ. 550/216, 550/226 a 550/237 v kat. úz. Nechanice, obec Nechanice, okres Hradec Králové, ve vlastnictví Luboše Pavelky.
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úĜad LitomČĜice, JUDr. OndĜej Mareš Novobranská 20 41201 LitomČĜice-MČsto
Úþel znaleckého posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce þ.j. 124 Ex 6689/08-33 prodejem nemovitostí.
Dle zákona þ. 151/1997 Sb. o oceĖování majetku ve znČní zákonĤ þ. 121/2000 Sb., þ. 237/2004 Sb., þ. 257/2004 Sb., þ. 296/2007 Sb. a þ. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ýR þ. 3/2008 Sb. ve znČní vyhlášek þ. 456/2008 Sb., þ. 460/2009 Sb., þ. 364/2010 Sb. a þ. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 7.2.2012 znalecký posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Holeþkova 657 150 00 Praha 5 – KošíĜe
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
Znalecký posudek obsahuje 7 stran textu vþetnČ titulního listu a 4 stran pĜíloh. Objednateli se pĜedává v 2 vyhotoveních.
V Praze dne 28.2.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) pozemku parc. þ. 550/216, 550/226 a 550/237 v kat. úz. Nechanice, obec Nechanice, okres Hradec Králové, vše zapsáno na LV þ. 1162. Úþelem tohoto ocenČní je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenČní pro potĜeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní pĜedpisy v oblasti cen, financování, úþetnictví a daní platné v dobČ zpracování. Tržní hodnota je urþena pro potĜeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v dobČ zpracování. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti:
Pozemky parc. þ. 550/216, 550/226, 550/237 Nechanice 503 15 Nechanice Kraj: Královéhradecký Okres: Hradec Králové Obec: Nechanice Katastrální území: Nechanice Poþet obyvatel: 2 307 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 44,6901 Kþ/m2 kde a je poþet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 44,69 Kþ/m2 3. Prohlídka a zamČĜení nemovitosti Prohlídka a zamČĜení nemovitosti bylo provedeno dne 7.2.2012 bez pĜítomnosti majitele.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 25.1.2012, LV þ. 1162, kat. úz. Nechanice, Katastrální úĜad pro Královéhradecký kraj, KP Hradec Králové - kopie mapy katastrální ze dne 30.1.2012, mapový list þ. HoĜice 1-8/31, mČĜítko 1:1000, kat. úz. Nechanice - exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 6689/08-33 ze dne 4.1.2012 - usnesení o ustanovení znalce þ.j. 124 EX 6689/08-45 ze dne 25.1.2012 - fotodokumentace nemovitosti - informace poskytnuté MČstským úĜadem Nechanice - informace z KN - informace z realitního trhu - skuteþnosti zjištČné na místČ samém 5. Vlastnické a evidenþní údaje Vlastník pozemku: Luboš Pavelka, Lubno 6, 50315 Nechanice, vlastnictví: výhradní 6. Celkový popis nemovitosti MČsteþko Nechanice se nachází na území okresu Hradec Králové a náleží pod Královéhradecký kraj. PĜíslušnou obcí s rozšíĜenou pĤsobností je rovnČž okresní mČsto Hradec Králové. Obec Nechanice se rozkládá asi 17 km západnČ od centra Hradce Králové. Trvalý pobyt na území tohoto malého mČsta má nahlášeno asi 2300 obyvatel. Nechanice se dále dČlí na osm þásti: Komárov, -2-
Lubno, Nechanice, Nerošov, SobČtuš, Staré Nechanice, Suchá a TĤnČ. Ve mČstČ je základní i mateĜská škola, sportovištČ, praktický lékaĜ a zubaĜ. KromČ toho je v zde umístČn i domov dĤchodcĤ. Z další obþanské vybavenosti je zde rovnČž policejní stanice a poštovní úĜad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veĜejný vodovod. OceĖované pozemky parc. þ. 550/216, 550/226 a 550/237 jsou situovány severnČ od obce Nechanice, kat. úz. Nechanice, okres Hradec Králové. Pozemky jsou nepravidelného tvaru, rovinné, pĜístupné pĜes pozemky jiných vlastníkĤ. V Územním plánu jsou pozemky vedeny jako NP - plochy pĜírodní (lesní porosty, krajinná zeleĖ, vodní plochy, popĜ. souþásti ZPF, jež souhrnnČ vytváĜejí plochy pĤvodních, pĜírodních a pĜírodČ blízkých ekosystémĤ a zajišĢují tak uchování druhového a genového bohatství spontánních druhĤ). Dle sdČlení se pozemky nachází v nadregionálním biocentru. Pozemky nelze zastavČt ani napojit na inženýrské sítČ. V katastru nemovitostí jsou vedeny jako trvalý travní porost a vodní plocha (koryto vodního toku umČlé). 7. Obsah znaleckého posudku 1. OcenČní pozemkĤ 1.1. Pozemky
-3-
B. Znalecký posudek Popisy objektĤ, výmČra, hodnocení OcenČní nemovitosti je provedeno podle zákona þ. 151/1997 Sb. o oceĖování majetku ve znČní zákonĤ þ. 121/2000 Sb., þ. 237/2004 Sb., þ. 257/2004 Sb., þ. 296/2007 Sb. a þ. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ýR þ. 3/2008 Sb. ve znČní vyhlášek þ. 456/2008 Sb., þ. 460/2009 Sb., þ. 364/2010 Sb. a þ. 387/2011 Sb., kterou se provádČjí nČkterá ustanovení zákona þ. 151/1997 Sb.
1. OcenČní pozemkĤ 1.1. Pozemky OcenČní: ZemČdČlské pozemky ocenČné dle § 29. Výpoþet úpravy základní ceny - pĜíloha þ. 23: Obce s 2-5 tisíci obyv. - vlastní území: Celková úprava ceny: Název
Parcelní þíslo BPEJ
40 % 40,00 %
VýmČra [m2] 601,00
trvalý travní 550/226 36 401 porost trvalý travní 550/237 36 401 1 871,00 porost Mezisouþet 2 472,00 Koeficient prodejnosti Kp (pĜíl. þ. 39): ZemČdČlské pozemky ocenČné dle § 29 - celkem
JC Úprava [Kþ/m2] [%] 5,54 40,00 5,54
Cena [Kþ] 4 661,36
7,756
14 511,48
40,00
Pozemek rybníkĤ, nádrží a ostatních vodních ploch: PĜehled použitých jednotkových cen pozemkĤ: ZatĜídČní Zákl. cena Koef. PĜirážka [Kþ/m2] § 31 odstavec 5 44,69 0,07 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kþ / m2. Typ
UC [Kþ/m2] 7,756
19 172,84 * 1,0000 19 172,84
Ki
Kp 1,000
Název
Parcelní VýmČra Srážka Jedn. cena þíslo [m2] % [Kþ/m2] § 31 odstavec 5 vodní plocha 550/216 266,00 10,000 Pozemek rybníkĤ nádrží a ostatních vodních ploch - celkem Pozemky - zjištČná cena
=
-4-
Upr. cena [Kþ/m2] 3,128 10,Cena [Kþ] 2 660,2 660,-
21 832,84 Kþ
Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Pozemky Popis porovnávaných pozemkĤ: 1) Prodej pozemkĤ o CP 19.248 m2 ve tvaru obdélníku o rozmČrech 60 x 280 m. 2) Prodej pozemkĤ v kultuĜe trvalý travní porost, o celkové ploše 8970 m2, poblíž mČstské þásti Rusek, obec Hradec Králové. 3) ZemČdČlský pozemek Žiželice u Chlumce nad Cidlinou, okr.Kolín, pĜímo u Ĝeky Cidliny ideální pro rybáĜe, 5km Chlumec nad Cidlinou, rozloha 4.377 m2, dobrá bonita Seznam porovnávaných pozemkĤ: Název
Realiz. cena VýmČra Jedn.cena [Kþ] [m2] [Kþ/m2] 1) Pozemky ýernožice 211 728,19248 11,00 313 950,8970 35,00 2) Pozemek Hradec Králové 3) Pozemek Žiželice 45 000,4377 10,28
Kp
Váha
1,00 0,50
1,20 1,00
1,00
1,15
PrĤmČrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: OceĖované pozemky: trvalý travní porost p.þ. trvalý travní porost p.þ.
550/226 550/237
10,28 42,52 / 3,350 12,69 Kþ/m2 10,28 Kþ/m2 17,50 Kþ/m2
601 m2 1871 m2
VýmČra oceĖovaných pozemkĤ: 2472 m2 2 472,00 m2 á 12,69 Kþ/m2 = 31 369,68 Kþ Pozemky ocenČné porovnávací metodou - celkem Pozemky - výsledná cena
Upravená jedn. cena [Kþ/m2] 11,00 17,50
=
31 369,68 Kþ
=
31 369,68 Kþ
=
31 370,- Kþ
Rekapitulace ocenČní pozemkĤ a) Pozemky Cena pozemkĤ þiní celkem
31 370,- Kþ
-5-
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. OcenČní pozemkĤ 1.1. Pozemky
21 832,80 Kþ
1. OcenČní pozemkĤ celkem
21 832,80 Kþ
Celkem
21 832,80 Kþ
Rekapitulace výsledných cen, celkem
21 830,- Kþ
Výsledná cena nemovitosti þiní celkem
21 830,- Kþ
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
21 830,- Kþ
Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemkĤ: Porovnávací cena celkem:
31 370,- Kþ 31 370,- Kþ
Stanovisko znalce: PĜi stanovení výsledné obecné ceny je nutno pĜihlédnout nejenom k výsledkĤm jednotlivých oceĖovacích metod, ale zároveĖ ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektĤm vztaženým k oceĖovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako napĜ. lokalita, pozice majetku v zónČ, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodáĜská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceĖovaného souboru nemovitostí - bylo tĜeba vzít úvahu tyto základní skuteþnosti a ovlivĖující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka pozemkĤ je na realitním trhu v místČ a okolí na nízké úrovni b) parametry povyšující cenu: nezjištČny c) parametry ponižující cenu: pĜístup pĜes pozemky jiných vlastníkĤ
-6-
Na základČ zjištČných hodnot, výše uvedených skuteþností v místČ a po zvážení všech aspektĤ stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši 31.370,- Kþ.
Obvyklá cena: 31 370,- Kþ slovy: tĜicet jedna tisíc tĜi sta sedmdesát Kþ V Praze dne 28.2.2012
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spoleþností s ruþením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost pĜi Ministerstvu spravedlnosti ýeské republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona þíslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumoþnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky þíslo 37/1967 Sb., ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ do prvního oddílu seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnČní pro oceĖování nemovitostí, motorových vozidel a jiných vČcí movitých, majetkových práv, cenných papírĤ, podnikĤ, ostatního majetku a pro úþetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod poĜadovým þíslem 3241/2012 znaleckého deníku. OdpovČdná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spoleþnosti.
Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se spoleþností B plus B, spol. s r.o., Holeþkova 657,150 00 Praha 5 - KošíĜe, IýO: 61056049, pĜedmČt podnikání: OceĖování majetku pro vČci movité, vČci nemovité, nehmotný majetek, finanþní majetek a podnik na základČ koncesní listiny vydané živnostenským odborem úĜadu mČstské þásti Praha 5 pod þ.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která souþasnČ zajistila a zpracovala podklady pod poĜ. þ. 69/2012.
E. Seznam pĜíloh Seznam pĜíloh: Mapa oblasti Snímek katastrální mapy ze dne 30.1.2012 Výpis z katastru nemovitostí pro LV þ. 1162 ze dne 25.1.2012
-7-
poþet stran A4 v pĜíloze: 1 1 2