2012

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: [email protected] zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 5151-1297/2012

O ceně nemovitosti - rozestavěného rodinného domu, na pozemku p.č. 254/4, včetně pozemku p.č. 254/4 - zastavěná plocha a nádvoří (LV č. 215) a pozemku p.č. 254/2 - ostatní plocha (LV č. 215), vše v k.ú. Chvalíkovice, obec Chvalíkovice, okres Opava.

Objednatel posudku:

JUDr. Tomáš Vrána soudní exekutor, Exekutorský úřad Přerov Komenského 38 750 02 Přerov IČ: 66246750 DIČ: CZ6205200980

Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení č.j. 103 Ex 63786/11-47

Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 27.6.2012 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 16 stran a 11 stran příloh. V Přerově, dne 29.6.2012

ZNALECKÝ POSUDEK č. 5151-1297/2012

A. 1.

NÁLEZ Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 30.5.2012 vydané Exekutorským úřadem Přerov, JUDr. Tomáš Vrána, č.j. 103 Ex 63786/11-47, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění nemovitostí rozestavěného rodinného domu, na pozemku p.č. 254/4, včetně pozemku p.č. 254/4 - zastavěná plocha a nádvoří (LV č. 215) a pozemku p.č. 254/2 - ostatní plocha (LV č. 215), vše v k.ú. Chvalíkovice, obec Chvalíkovice, okres Opava. Zpracovateli se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Dále se zpracovateli ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství vedených nemovitostí, a stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.” Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 27.6.2012, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb.. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 5. části „Nález“ tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní).

stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí.

2.

Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 27.6.2012 za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Jana Horalíka. Povinný se přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnil a nebyla pracovníkovi znaleckého ústavu umožněna prohlídka oceňovaných nemovitostí. Pro potřeby tohoto znaleckého posudku bylo provedeno ohledání a zaměření nemovitosti zvenčí. Informace, týkající se vnitřního vybavení, stavebně technického stavu a rekonstrukcí jednotlivých prvků oceňovaných nemovitostí, byly z části sděleny sousedem, panem Josefem Cihlářem z rodinného domu č.p. 155. Některé prvky zejména vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby tohoto znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, jejich stav, stáří a další životnost je odhadnuta odborným odhadem zpracovatele.

3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 427, pro k.ú. Chvalíkovice, obec Chvalíkovice, okres Opava, vyhotovený objednavatelem dne 29.5.2012, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Výpis z katastru nemovitostí č. 215, pro k.ú. Chvalíkovice, obec Chvalíkovice, okres Opava, vyhotovený objednavatelem dne 29.5.2012, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Kopie katastrální mapy, pro k.ú. Chvalíkovice, obec Chvalíkovice, okres Opava, vyhotovená objednavatelem dne 30.5.2012, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www.realitycechy.cz, www.realitymorava.cz atd.

stránka č. 3


Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý.

4.

Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:

Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Moravskoslezský Opava Chvalíkovice Chvalíkovice (655040)

List vlastnictví číslo: 427 Vlastník: Společné jmění manželů Juhasz Ladislav České školy 63/11, Chvalíkovice, 747 06 Juhaszová Jana Havlíčkova 639/4, Bílovec, 743 01 List vlastnictví číslo: 215 Vlastníci: 1. Juhasz Ladislav České školy 63/11, Chvalíkovice, 747 06

Podíl: 1/2

2. Společné jmění manželů Juhasz Ladislav České školy 63/11, Chvalíkovice, 747 06 Juhaszová Jana Havlíčkova 639/4, Bílovec, 743 01

Podíl: 1/2

stránka č. 4


5. Celkový popis nemovitosti Ve výpisu z katastru nemovitostí LV č. 427, pro k.ú. Chvalíkovice, obec Chvalíkovice, okres Opava, je oceňovaná nemovitost evidována jako rozestavěná stavba. Objednavatelem znaleckého posudku ani povinným nebylo ke dni ocenění předloženo žádné kolaudační rozhodnutí. Pracovníkem znaleckého ústavu bylo při místním šetření zjištěno, že objekt je již užíván jako rodinný dům (chybí pouze fasádní omítky). Ocenění je provedeno dle zjištěného stavu. Jedná se o zděný, podsklepený rodinný dům se dvěma nadzemními podlažími bez využitého podkroví pod sedlovou střechou krytou eternitovými šablonami. Objekt je situovaný do půdorysného tvaru obdélníka, nachází se v zastavěné, okrajové části obce Chvalíkovice, v řadové zástavbě jako samostatně stojící. Předmět ocenění se nachází na ulici Kopaninská. Parkování je možné ve vlastní garáži. Pozemky leží v mírně sklonitém terénu, tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupné po veřejné, zpevněné komunikaci na pozemku p.č. 252 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Obec Chvalíkovice, České školy 63/11, Chvalíkovice, 747 06. Dům je napojen na inženýrské sítě: elektro, obecní vodovod a hloubková kanalizace. Dle sdělení účastníka místního šetření je v obci Chvalíkovice dále možnost napojení na plynové vedení. Vnitřní dispozice objektu nebyla zjištěna, neboť přes písemnou výzvu nebyl povinným předmět ocenění zpřístupněn. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení účastníka místního šetření z roku 1985. Ke dni ocenění nebylo předloženo žádné kolaudační rozhodnutí. V průběhu své celkové životnosti objekt procházel pravděpodobně jen běžnou údržbou prvků krátkodobých životností. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako zanedbanou. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství stavby hlavní, které je tvořeno těmito venkovními úpravami: - okapový chodník (kamenný) - přípojky IS Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele.

6.

Obsah posudku

1) Objekty a) Rozestavěný objekt na p.č. 254/4 2) Pozemky a) Pozemky 3) Ocenění porovnávací metodou

stránka č. 5


B.

POSUDEK

Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Opava Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel

Ocenění 1) Objekty 1.a) Vyhláška 387/2011 Sb. 1.a.1) Rozestavěný objekt na p.č. 254/4 – § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ D Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,155 Koeficient prodejnosti: 1,004 (Rodinné domy) Podlaží: Název I.NP II.NP I.PP Součet:

Zastavěná plocha 10,00×12,63–5,44×0,28 10,00×12,63–5,44×0,28 10,00×12,63–5,44×0,28

Obestavěný prostor (OP): Spodní stavba (10,00×12,63–5,44×0,28)×2,50 Vrchní stavba (10,00×12,63–5,44×0,28)×6,60+(8,98×1,19×1,00)×2 Zastřešení 10,00×12,63×1,86×0,50 Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy – betonové s izolací 2. Zdivo – zděné, tvárnicové 3. Stropy – stropní systém Hurdis s rovným podhledem 4. Střecha – vaznicová sedlová 5. Krytina – eternitové šablony

Obj. podíl 4,30 % 24,30 % 9,30 % 4,20 % 3,00 %

= = = =

124,78 m2 124,78 m2 124,78 m2 374,34 m2

= = = =

311,94 m3 844,90 m3 117,46 m3 1 274,30 m3

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní

Podíl

stránka č. 6


Název, popis 6. Klempířské konstrukce – pozinkované (žlaby, svody, parapety) 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna – dřevěná zdvojená – dřevěná kastlová 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace – 240/400 V 18. Bleskosvod – je proveden 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

Obj. podíl Hodnocení 0,70 % 6,40 % 3,30 % 0,40 % 2,40 % 3,90 % 3,40 % 5,30 % 2,30 % 1,40 % 4,20 % 4,00 % 0,50 % 2,80 % 1,60 % 0,50 % 2,90 % 0,50 % 5,00 % 0,40 % 3,00 %

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 8. Fasádní omítky –0,54 × 1,852 × 3,30 % 9. Vnější obklady –0,54 × 1,852 × 0,40 % 21. Instalace plynu –0,54 × 1,852 × 0,50 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Podíl

Standardní Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní 50 % Standardní 50 % Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní

1,0000 – – – =

0,0330 0,0040 0,0050 0,9580

Ocenění: Základní jednotková cena: 1 900,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9580 × 0,8500 Polohový koeficient K5: × 2,1550 Koeficient změny cen staveb Ki: × 1,0040 Koeficient prodejnosti Kp: 3 347,49 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 1 274,30 m3 × 3 347,49 Kč/m3

=

4 265 706,51 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 27 roků Předpokládaná další životnost: 73 roků Opotřebení: 100 × 27 / (27 + 73) = 27,000 % Odpočet opotřebení: 4 265 706,51 Kč × 27,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

1 151 740,76 Kč 3 113 965,75 Kč

Rozestavěný objekt na p.č. 254/4 – zjištěná cena:

3 113 965,75 Kč stránka č. 7


2) Pozemky 2.a) Vyhláška 387/2011 Sb. 2.a.1) Pozemky – § 28

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 105,– Kč. Cena je určena podle písm. f): ZC = Cp × 3,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 708 obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) × Název Parc. č. Zastavěná plocha a 254/4 nádvoří

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 105,– 249,8981 125 2

§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Koeficient úpravy dle §28 odst.5: Název Ostatní plocha

Parc. č. 254/2

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 105,– 99,9592 466

Součet cen všech typů pozemků: Pozemky – zjištěná cena:

× × × ×

2

=

1,100 2,155 1,004 Cena [Kč] 31 237,26

1,100 2,155 1,004 0,400 Cena [Kč] 46 580,99 77 818,25 Kč 77 818,25 Kč

stránka č. 8


3) Ocenění porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil.

Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) 1) RD Hlubočec, okres Opava Dvougenerační rodinný dům v Hlubočci. Dům má dvě patra a je podsklepený. V roce 2010 prošel částečnou rekonstrukcí. V celém domě jsou nová plastová okna a vchodové dveře. V prvním patře je ložnice, propojený obývací pokoj s jídelnou a kuchyní, komora, koupelna a WC. Jsou zde nové rozvody elektra i vody, omítky, plovoucí podlahy. V přízemí je velký obývací pokoj, ložnice, kuchyně, koupelna a samostatné WC. Přízemí je v původním, ale zachovalém stavu. V obou podlažích jsou velké lodžie. Každé podlaží má samostatné ústřední topení. V přízemí je kotel na tuhá paliva, v 1.patře je plynový kotel. Na pozemku je samostatná garáž s příslušenstvím a zahrada. Nabídková CENA: 2 200 000,- Kč

stránka č. 9


2) RD Opava - Komárov - ul. Na Konečné, okres Opava RD v klidné části obce Komárova. Dům o velikosti 137 m2, je z části podsklepen, náleží k němu zahrada 412 m2 s hospodářskou budovou, která slouží jako garáž, to vše na celkové ploše 770 m2. V přízemí domu jsou tři místnosti s kuchyní a sociálním zařízením, v prvním patře jsou pouze dvě místnosti, včetně sociálního zařízení. V prvním patře je vstup na balkon a prostornou půdu. Dům má ústřední topení na plyn i tuhá paliva. Vodovodní řád i kanalizace jsou obecní. Nabídková CENA: 2 200 000,- Kč 3) RD Branka u Opavy - ul. Školní, okres Opava RD 6+2 s příslušenstvím a garáží v Brance u Opavy. Po kolaudaci v roce 1990, v 1.NP i 2.NP se nachází vstupní hala, kuchyň s jídelnou, obývací pokoj s balkonem, ložnice, pokoj, koupelna, WC. Celopodsklepen, dílna, vytápění plynem a na TP, obecní vodovod, žumpa. Pozemek celkem 600 m2. Nabídková CENA: 2 490 000,- Kč

Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku: Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu.

Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, „seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment) Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší porovnávané (než vzorek)

horší než nemovitosti cenu než nemovitosti lepší než nemovitosti cenu než nemovitosti

Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - možnost parkování na vlastním pozemku nebo ve vlastní garáži - lokalita vhodná k bydlení - možnost napojení na kompletní IS - občanská vybavenost obce na dobré úrovni

stránka č. 10


Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - horší docházková vzdálenost do centra obce - ke dni ocenění nebylo předloženo žádné kolaudační rozhodnutí - údržba a stavebně technický stav na horší úrovni - nebyla umožněna kompletní prohlídka oceňovaných nemovitostí - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití jsme názoru, že předmět ocenění je obchodovatelný. Seznam porovnávaných objektů: RD Hlubočec, okres Opava Výchozí cena (VC): 2 200 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,00 Ktechnického stavu: 1,10 Kprávního stavu: 1,10 Jednotková cena (JC): 1 731 601,73 Kč Váha (V): 1,0 RD Opava - Komárov - ul. Na Konečné, okres Opava Výchozí cena (VC): 2 200 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,00 Ktechnického stavu: 1,05 Kprávního stavu: 1,10 Jednotková cena (JC): 1 814 058,96 Kč Váha (V): 1,0

stránka č. 11


RD Branka u Opavy - ul. Školní, okres Opava Výchozí cena (VC): 2 490 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,00 Ktechnického stavu: 1,10 Kprávního stavu: 1,10 Jednotková cena (JC): 1 959 858,32 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kpolohy × Kvybavení × Kobjektivizační × Kkonstrukce × Kpozemku × Ktechnického stavu × Kprávního stavu) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek (∑ (JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za celek: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: Množství: Porovnávací hodnota:

1 731 601,73 Kč 1 835 173,– Kč 1 959 858,32 Kč

× =

1 835 000,– Kč 1,00 celek 1 835 000,– Kč

stránka č. 12


C.

REKAPITULACE

Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech menší než nabídka. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmětnou nemovitost považovat za průměrně obchodovatelnou. Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňovaných nemovitostí (jako celku) tuto považujeme za obvyklou. REKAPITULACE Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Věcné břemeno Ostatní movité věci Práva a závady, které nezaniknou dražbou

3 113 970,– 77 820,– 3 191 790,– 1 835 000,– 0,– 0,– 0,–

Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč

stránka č. 13


Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění podle odborného odhadu činí

1 835 000,– Kč Cena slovy: jedenmilionosmsettřicetpěttisíc Kč

Zpracovatelé posudku:

Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Jan Horalík Ondřej Mlčoch Michaela Pokorná

Osoba oprávněná podávat vysvětlení:

Ing. Tomáš Vingrálek

V Přerově, dne 29.6.2012

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav

........................................ Ing. Tomáš Vingrálek jednatel

stránka č. 14


D.

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5151-1297/2012 samostatné evidence znaleckého ústavu.

................................................... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com

stránka č. 15


E.

SEZNAM PŘÍLOH

Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy

stránka č. 16

2012

Recommend Documents