2012

Pořadové číslo 1182 - 08/2012

ZNALECKÝ

POSUDEK

Ocenění nemovitostí – rodinného domu čp. 10 v Olešnici, k. ú. Olešnice u Trhových Svinů, obec Olešnice, okres České Budějovice.

Vyhotovení : 1

Objednavatel znaleckého posudku Na základě usnesení č. j. 117 EX 2840/11 - 79 ze dne 5.1.2012, které vydal Exekutorský úřad se sídlem v Písku, Prokopova ulice čp. 339/l4 zastoupený soudním exekutorem JUDr. Stanislavem Pazderkou, požaduje se stanovit obvyklou cenu nemovitosti - rodinného domu čp. 10 v Olešnici, k. ú. a obec Olešnice u Trhových Svinů, okres České Budějovice pro účely exekutorského řízení proti povinným : - Bohuslavě Ferenčákové Jungové, bytem Olešnice čp. 10, 373 31 Olešnice - a Petru Ferenčákovi, bytem Olešnice čp. 10, 373 31 Olešnice

Prohlídka a zaměření předmětné nemovitosti Byla provedena znalcem osobně dne 4. 3. 2012 za přítomnosti Bohuslavy Ferenčákové Jungové bytem Olešnice čp. 10.

Vlastnické a evidenční údaje Na základě výpisu z KN/VL č. 456 u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, kat. pracoviště České Budějovice pro k. ú. Olešnice u Trhových Svinů ze dne 3.10.2011 se jedná o nemovitost ve vlastnictví Bohuslavy Ferenčákové Jungové bytem Olešnice čp. 10 – celé vlastnictví.

Podklady pro ocenění l) 2) 3) 4) 5)

Výpis z KN/VL č. 456 pro k. ú. Olešnice u Trhových Svinů, ze dne 3.10.2011 Snímek katastrální mapy. Usnesení exekutorského úřadu v Písku, ze dne 5.1.2012. Šetření na místě samém a sdělení majitelky nemovitosti. Cenový předpis - vyhl. č. 3/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění vyhl. č. 456/2008 Sb. , vyhl. č. 460/2009 Sb. , vyhl. č. 364/2010 Sb. , 387/2011 Sb. a odhadem.

Základní údaje Vlastník : Bohuslava Ferenčáková Jungová, bytem Olešnice čp. 10 – celé vlastnictví. K. ú.

:

Olešnice u Trhových Sviny

Obec :

Olešnice

Okres :

České Budějovice

Kraj

Jihočeský

:

Účel ocenění : exekuce proti Bohuslavě Ferenčákové Jungové a Petru Ferenčákovi, oba trvale bytem Olešnice čp. 10

Nález Na základě výpisu z KN/VL č. 456 u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště České Budějovice pro k. ú. Olešnice u Trhových Svinů dne 3. 10. 2011 se jedná o ocenění rodinného domu čp. 10 v Olešnici, k. ú. a obci Olešnice u Trhových Svinů, okres České Budějovice. Přístup je umožněn z příjezdové komunikace vchodovými dveřmi ve vjezdových vratech na dvorek a vstupními dveřmi do místností a prostorů vlastního objektu. Napojení na elektroinstalaci, vodovod a kanalizaci je provedeno na místní veřejné sítě obce.

Obvyklá cena předmětné nemovitosti bude stanovena Klimešovou srovnávací metodou vycházející z věcné hodnoty nemovitosti bez použití koeficientu Kp. A) Stanovení věcné hodnoty rodinného domu čp. 10 v Olešnici Věcná hodnota rodinného domu bude stanovena dle yhl. č. 387 / 2011 Sb. bez použití koeficientu Kp. Předmět znaleckého posudku 1) 2) 3) 4)

Rodinný dům čp. 10 Vedlejší stavby Studna Pozemky

Popis jednotlivých částí s uvedením skutečností rozhodných pro stanovení ceny.

1) Rodinný dům čp. 10 Jedná se o přízemní koncový řadový dům z levé strany, v pohledu z příjezdové komunikace, bez obytného podkroví, který není podsklepen. INP se sestává ze vstupní chodby, pokoje po pravé straně, kuchyně z které je přístup do sociálu s WC a zadního pokoje . V podkroví se nachází pouze půdní prostor jehož obvodová zeď z uliční strany je vystavěna jako patrová, do dvora však nikoli. K nemovitosti náleží vstupní průjezd situačně umístěn v návaznosti na obytnou část z pravé strany a sklad nářadí, který je umístěn na dvoře proti obytné části po pravé straně ze zadní strany navazující na sousední objektu. Ze stodoly se dochovala pouze část obvodového zdiva s dřevěnou výplní, která slouží jako ohradní zeď dvora. Zemní sklep na brambory umístěný na zahradě se nedá využívat, neboť je zatopen vodou.

Stavební konstrukce jsou v provedení – obvodové zdivo smíšené, stropy rovné, krov sedlový, krytina tašková, omítky vápenné, okna dřevěná dvojitá, v přední nadezdívce plastová, dveře dřevěné, podlahy betonové s povrchem keramická dlažba, PVC a textilní. Výpočet zastavěné plochy INP 27,80 x 6,45 x 3,40 Krov 21,10 x 6,45 x 1,75 + 6,70 x 6,45 x 3,30 Celkem

= = =

609,65 m3 380,78 m3 990,43 m3

Stanovení věcné hodnoty rodinného domu se provede dle vyhl. č. 387/2011 Sb. § 26a a přílohy č. 1,6 a 20a. Kvantifikace jednotlivých složek ceny Cena upravená – CU = IPC + I Indexová průměrná cena – IPC = Index cenového porovnání =

3.576,-- Kč I = IT x IP x IV

1) Výpočet indexu trhu – IT Číslo znaku 1

Název znaku Situace na trhu

Číslo pásma I

2

Vlastnictví nemovitosti

II

3

Vliv právních vztahů

I

Popis pásma Poptávka výrazně nižší než nabídka Stavba na vlastním pozemku Negativní – zřízeno věcné břemeno bydlení

Celkem

Hodnota 0,10 0,00 0,05 0,15

Výpočet indexu polohy : IT = 1 – 0,15 = 0,85 2) Výpočet indexu polohy – IP Číslo znaku 1 2 4 5

Název znaku Význam obce Poloha nemovitosti v obci Okolní zástavba Obchod, služby, kultura

Číslo pásma I III II II

6 7 8 9 10 11

Školství, sport Zdravotnické zařízení Veřejná doprava Obyvatelstvo Nezaměstnanost v obci Změny v okolí

II I II II II III

Popis pásma Bez většího významu Centrální území obce Objekty pro bydlení Pouze obchod se základním sortimentem Základní školy Žádné zdrav. zařízení Omezené dopravní spojení Bezproblémové okolí Průměrná nezaměstnanost Bez vlivu

Hodnota 0,00 + 0,01 0,00 0,00 0,00 - 0,03 0,00 0,00 0,00 0,00

12

Vlivy neuvedené Celkem

II

Bez dalších vlivů

0,00 - 0,02

Výpočet indexu polohy : IP = 1 – 0,02 = 0,98 3) Výpočet indexu konstrukce a vybavení – IV Číslo znaku 0

Typ stavby

Číslo pásma I

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Druh stavby Provedení obv.stěn Tloušťka obv. stěn Podlažnost Veřejné sítě Vytápění Základní příslušenství Ostatní vybavení Venkovní úpravy Vedlejší stavby

II I III III IV I III I I II

11 12

Pozem. ve funkčním celku II Kriterium neuvedené III Celkem Stavebně technický stav III

13

Název znaku

Popis pásma Nepodsklepená se šikmou střechou Dům řadový Zdivo smíšené Více jak 45 cm Hodnota I Elektro, voda, kanalizace Vytápění na tuhá paliva Úplné standard. provedení Bez dalšího vybavení Zanedbatelného rozsahu Vedlejší stavby – celková ZP nad 25 m2 Od 300 m2 do 800 m2 Bez vlivu na cenu Stavba ve špatném stavu, předpoklad rozsáhlých stavebních úprav 0,65 x 0,6

Hodnota A - 0,01 - 0,08 + 0,03 + 0,02 + 0,04 - 0,08 0,00 0,00 - 0,05 0,00 0,00 0,00 - 0,13

0,39

Výpočet indexu polohy : Iv = (1 – 0,13) x 0,39 = 0,34 Index cenového porovnání : I = 0,85 x 0,98 x 0,34 = 0,283 CU = 3.576,-- Kč x 0,283

=

1.012,-- Kč

Stanovení věcné hodnoty : 990,43 m3 x 1.012,-- Kč = 1,002.315,-- Kč. Věcná hodnota obytné části nemovitosti je stanovena ve výši ................. 1,002.315,-- Kč.

2) Vedlejší stavby Zahrnují průjezd a sklad nářadí.

a) Průjezd Jedná se o objekt do dvora otevřený, který je situačně umístěn v návaznosti na obytnou část z pravé strany a slouží zároveň jako hlavní vstup do objektu. Stavební konstrukce jsou v provedení – zdivo zděné, krov sedlový, krytina tašková, omítky vápenné , stropy dřevěné bez podhledu, okna plastová, vrata dřevěná, podlaha není. Výpočet obestaveného prostoru INP - 6,90 x 6,70 x 3,40 Krov - 6,90 x 6,70 x 3,30 Celkem

= = =

157,18 m3 152,56 m3 309,74 m3

b) Sklad nářadí Jedná se o přízemní objekt situačně umístěn na dvoře proti obytné části z pravé strany. Stavební konstrukce jsou v provedení – zdivo zděné, stropy klenuté, krov sedlový, krytina tašková, omítky pouze v části, okna jednoduchá, dveře dřevěné palubkové, podlahy betonové. Výpočet obestaveného prostoru INP - 7,80 x 6,20 x 2,90 Krov - 7,80 x 6,20 x 1,70 Celkem

= = =

140,24 m3 82,21 m3 222,45 m3

Ocenění vedlejších staveb se provede dle vyhl. č. 387/2011 Sb. § 7 a přílohy č. 1,8,14,15 a 38. Ocenění : a) Průjezd Základní cena typu A = 1.250,-- Kč. Koeficient vybavení – K 4 = 1 + (0,54 x n) Výpočet „n“ – objekt nemá žádné nadstandardní vybavení Číslo položky 6 7 8 9 11 12

Konstrukce a vybavení Klempířské konstrukce pouze v části Úpravy povrchů pouze v části Schodiště Dveře svlakové Podlahy Elektroinstalace Celkem

Podstandardní - 0,019 - 0,049 - 0,031 - 0,099

Chybějící - 0,038 - 0,068 - 0,049 - 0,155 x 1,852 = = - 0,287

K 4 = 1 + (0,54 x – 0,386) = 0,792 Omezení koeficientu K 4 by bylo, vzhledem ke stavu a vybavení objektu, neúměrné a proto se do výpočtu zavádí ve zjištěné hodnotě. K 5 = 0,85 K i = 2,103 Ocenění : 309,74 m3 x 1.250,-- Kč x 0,792 x 0,85 x 2,103 = 548.139,-- Kč Snížení na opotřebení : objekt je v dožilém stavu s odpisem 85%. Odhadní cena průjezdu činí 15% z 548.139,-- Kč

= 82.221,-- Kč.

b) Sklad nářadí Základní cena typu A = 1.250,-- Kč. Koeficient vybavení – K 4 = 1 + (0,54 x n) Výpočet „n“ – objekt nemá žádné nadstandardní vybavení Číslo položky 6 7 8 12

Konstrukce a vybavení Klempířské konstrukce Úpravy povrchů pouze v části Schodiště Elektroinstalace Celkem

Podstandardní - 0,049 - 0,049

Chybějící - 0,019 - 0,038 - 0,049 - 0,106 x 1,852 = = - 0,196

K 4 = 1 + (0,54 x – 0,245) = 0,868 K 5 = 0,85 K i = 2,103 Ocenění : 222,45 m3 x 1.250,-- Kč x 0,868 x 0,85 x 2,103 = 431.440,-- Kč Snížení na opotřebení - objekt je v dožilém stavu s odpisem 85%. Odhadní cena skladu nářadí činí 15% z 431.440,-- Kč = 64.716,-- Kč. Rekapitulace vedlejších staveb a) Průjezd ....................82.221,-- Kč b) Sklad nářadí ............64.716,-- Kč Celkem ......................146.937,-- Kč

Věcná hodnota vedlejších staveb je stanovena ve výši ........................................... 146.937,-- Kč.

3) Studna Jedná se o studnu kopanou, tarašenou z lomového kamene, o průměru 120 cm a hloubce 4,5 m, která je zakryta betonovou stříškou. Studna neslouží trvale svému účelu pro špatnou kvalitu vodu. Ocenění se provede dle vyhl. č. 387/2011 Sb. § 9 a přílohy č. 10,14 a 38. Ocenění : 4,5 m x 1950,-- Kč x 0,85 x 2,323 x 0,20 3.465,-- Kč Snížení na opotřebení - studna je v dožilém stavu s maximálním odpisem 85%. Odhadní cena studny činí 15% z 3.465,-- Kč = 520,-- Kč. Věcná hodnota studny je stanovena ve výši .............................................................. 520,-- Kč. 4) Pozemky Na základě výpisu z KN/VL č. 456 u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, kat. pracoviště České Budějovice pro k. ú. Olešnice u Trhových Svinů ze dne 3.10.2011 se jedná o ocenění ppč. 13/1 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 689 m2 a ppč. 157 – zahrada o výměře 80 m2. Věcná hodnota pozemkových parcel bude stanovena dle vyhl. č. 387/2011 Sb. § 28 a přílohy č. 21 a 38. Ocenění : ppč. 13/1 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 689 m2 x 35,-- Kč x 2,155 ppč. 157 – zahrada o výměře 80 m2 x 35,-- Kč x 2,155 x 0,40 Celkem Úprava ceny dle přílohy č. 21 2.11 – pozemky s možností napojení na veřejný plynovod = +10% Cena po celkové úpravě

=

51.968,-- Kč

= =

2.414,-- Kč 54.382,-- Kč

= =

+5.438,-- Kč 59.820,-- Kč

Věcná hodnota pozemkových parcel je stanovena ve výši ................................. 59.820,-- Kč.

Celková rekapitulace věcné hodnoty nemovitosti čp. 10 v Olešnici 1) Rodinný dům ............................................................. 2) Vedlejší stavby ........................................................... 3) Studna ......................................................................... Stavby celkem ............................................................ 4) Pozemky ..................................................................... Celkem ....................................................................... Zaokrouhlení .............................................................

1,002.315,-- Kč 146.937,-- Kč 520,-- Kč 1,149.772,-- Kč 64.716,-- Kč 1,209.592,-- Kč 1,210.000,-- Kč

Věcná hodnota rodinného domu čp. 10 v Olešnici u Trhových Svinů je stanovena ve výši ................................................................. 1,210.000,-- Kč. B) Stanovení obvyklé ceny rodinného domu čp.10 v Olešnici Klimešovou srovnávací metodou. Věcná hodnota rodinného domu čp. 10....................................1,210.000,-- Kč Prodejní ceny obdobných nemovitostí - nejnižší....................... 950.000,-- Kč - nejvyšší...................1,350.000,-- Kč Výpočet koeficientu kvalitativních tříd -

koeficient A = 950.000,-- Kč 1,210.000,-- Kč

=

0,785

koeficient E = 1,350.000,-- Kč 1,210.000,-- Kč

=

1,116

koeficient B = 0,785 + l x 1,116 – 0,785 4

=

0,868

koeficient C = 0,785 + 2 x 1,116 – 0,785 4

=

0,951

koeficient D = 0,785 + 3 x 1,116 – 0,785 4

=

1,033

Výpočet váženého průměru cenového koeficientu „K“ Číselný znak 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21

Kritérium Trh s nemovitostmi Orientace k svět.stranám Konfigurace Poloha k centru Převládající zástavba Inženýrské sítě Doprava Obchod a služby Školství Zdravotnictví Kultura,sport,ubytování Úřady Pracovní možnosti Životní prostředí Přírodní lokalita Změny v zástavbě Příslušenství nemovitosti Provedení stavby Možnosti rozšíření Obyvatelstvo Názor znalce Celkem

Zařazení A D D D D D C B B A C B A D C C C C B D C

Hodnota 0,785 1,033 1,033 1,033 1,033 1,033 0,951 0,868 0,868 0,785 0,951 0,868 0,785 1,033 0,951 0,951 0,951 0,951 0,868 1,033 0,951

Váha 5 5 3 5 5 5 5 5 5 5 5 2 5 5 5 5 1 5 1 5 5 92

Váha x hodnota 3,925 5,165 3,099 5,165 5,165 5,165 4,755 4,340 4,340 3,925 4,755 1,736 3,925 5,165 4,755 4,755 0,951 4,755 0,868 5,165 4,755 86,629

Cenový koeficient „K“ = 86,629 : 92 = 0,942 Stanovení obvyklé ceny rodinného domu čp. 10 : 1,210.000,--Kč x 0,942 = 1,139.820,-- Kč Zaokrouhlení .........................................................................................................1,140.000,-- Kč

Obvyklá cena rodinného domu čp. 10 v Olešnici činí ...........1,140.000,-- Kč Slovy : jeden milion čtyřicet tisíc korun českých.

Ocenění věcného břemene rodinného domu čp. 10 v Olešnici Znění věcného břemene Bohuslava Ferenčáková Jungová jako vlastnice rodinného domu čp.10 včetně ppč.13/1a ppč.157 zřizuje tímto ve prospěch svého manžela Petra Ferenčáka doživotní, bezplatné věcné břemeno bytu v domě čp. 10 v Olešnici sestávající z výlučného užívání samostatné bytové jednotky sestávající se ze dvou místností a kuchyně, samostatného sociálního zařízení, předsíně, sloužící jako vchod, a to vše nacházející se v přízemí domu s vchodem z předsíně, dále pak z práva společného užívání chodeb a všech společných prostor v domě a všech vedlejších staveb náležejících k nemovitostem, jakož i zahrady u domu, zejména za účelem braní plodů ze zahrady pro jeho vlastní potřebu, s tím, že oprávněný z věcného břemene nebude povinen přispívat na opravy a údržbu užívaných nemovitostí. Předmět ocenění 1) 2) 3) 4)

Bytová jednotka Vedlejší stavby Plody ze zahrady Pozemky Kvantifikace jednotlivých složek ceny

1) Bytová jednotka a) Výpočet podlahové plochy Přízemí – předsíň kuchyně sociál 1/2 výměry pokoj pokoj Celkem

-

= = = = = =

15,04 m2 18,00 m2 3,57 m2 23,52 m2 28,82 m2 88,95 m2

b) Cena 1 m2 bytu v Olešnici k 13. 3. 2012 = 17,50 Kč/m2 Ocenění se provede dle vyhl. č. 151/97 Sb. § 18 odst. 4.

Ocenění : Roční užitek : 88,95 m2 x 17,50 Kč x 12 měsíců

= 18.680,-- Kč.

Doživotní užívání 18.680,-- Kč x 10 let = 186.800,-- Kč

Odhadní cena věcného břemene bytové jednotky činí ...................... 186.800,-- Kč.

2) Vedlejší stavby Zahrnují průjezd a sklad nářadí. § 18 odst. 5 – oceňují se částkou ............................10.000,-- Kč.

3) Plody ze zahrady § 18 odst. 5 – oceňují se částkou .............................10.000,-- Kč

4) Pozemky ppč. 13/1 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 689 m2 x 35,-- Kč x 2,155 x 1,440 ppč. 157 - zahrada o výměře 80 m2 x 35,-- Kč x 2,155 x 1,440 x 0,40 Celkem

=

74.834,-- Kč

= =

3.476,-- Kč 78.310,-- Kč

= =

+ 7.831,-- Kč 86.141,-- Kč

Úprava ceny dle přílohy č. 21 pol. č. 2.11 – možnost napojení pozemků na rozvod plynu = + 10% Cena po celkové úpravě

Odhadní cena pozemků činí ................................................................................. 86.141,-- Kč. Užitek :

1,2 % z 86.141,-- Kč x 10 let = 10.337,-- Kč

Odhadní cena věcného břemene pozemků činí ................................................... 10.337,-- Kč.

Rekapitulace věcného břemene 1) 2) 3) 4)

Bytová jednotka Vedlejší stavby Ploty a zahrady Pozemky Celkem

=

186.800,-- Kč 10.000,-- Kč 10.000,-- Kč 10.337,-- Kč 217.137,-- Kč

Zaokrouhlení dle § 46 ................................217.140,-- Kč.

Celková odhadní cena věcného břemene rodinního domu čp. 10 v Olešnici činí ........................................................................................................217.140,-- Kč. Slovy : dvě stě sedmnáct tisíc jedno sto čtyřicet korun českých.

Znalecký posudek obsahuje 12 stran a je vypracován ve dvou vyhotoveních. Jedno obdrží objednavatel znaleckého posudku a jedno zůstává znalci jako archivní.

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Českých Budějovicích rozhodnutím ze dne l9. 9. l99O čj. Spr. l4O5/9O pro základní obor ekonomiky - odvětví ceny a odhady nemovitostí.

Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1182 - 08/2012 znaleckého deníku.

Znalečné účtuji dle přiložené likvidace.

Trhové Sviny dne 13.3.20121 Posudek vypracoval : Zdeněk Sihelník Na Vyhlídce 924 Trhové Sviny

Exekutorský úřad Prokopova 339/14 Písek

1182 - 08/2012

Věc : odměna za vypracování znaleckého posudku nemovitosti - ocenění rodinného domu čp. 10 a jeho věcného břemeneu v Olešnici, k. ú. a obci Olešnice u Trhových Svinů, okres České Budějovice pro účely exekutorského řízení.

Kalkulace znalečného Znalečné ………….. 28,5 x 280,-- Kč............................................................ 7.980,-- Kč Cestovné ……………13 km x 6,-- Kč ........................................................... 78,-- Kč CD – rom………………………………………………………...................... 30,-- Kč Poštovné .......................................................................................................... 40,-- Kč Celkem ............................................................................................................ 8.128,-- Kč

Uhraďte na účet číslo : 227439544/0600 u Ge Money bank České Budějovice.

Trhové Sviny dne 13. 3. 2012

Posudek vypracoval : Zdeněk Sihelník Na Vyhlídce 924 Trhové Sviny