Znalecký posudek č. 3398/2012 o ceně obvyklé - rodinného domu č.p. 606 umístěného na pozemku parc. č. St. 991 a pozemků parc. č. St. 991 a parc. č. 640/2 v kat. úz. Kojetín, obec Kojetín, okres Přerov, ve vlastnictví Bandy Mariána.
Objednatel posudku:
JUDr. Ondřej Mareš Exekutorský úřad v Litoměřicích Novobranská 20 412 01 Litoměřice
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. 124 Ex 16515/11-18 prodejem nemovitosti.
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 5.4.2012 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Holečkova 657 150 00 Praha 5 – Košíře
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
Posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 4 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 2.5.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na LV č. 1094, vedené Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Přerov, kat. úz. Kojetín, obec Kojetín.
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: rodinný dům Havlíčkova 606 752 01 Kojetín Region: Olomoucký Okres: Přerov Katastrální území: Kojetín 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 5.4.2012 bez přítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 21.3.2012, LV 1094, kat. úz. Kojetín, Katastrální úřad pro Olomoucký kraj, KP Přerov, vyhotoven dálkovým přístupem - kopie mapy katastrální ze dne 28.3.2012, mapový list č. Kroměříž 8-4/23, měřítko 1:1000, kat. úz. Kojetín - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 16515/11-18 ze dne 5.10.2011 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 16515/11-33 ze dne 21.3.2012 - fotodokumentace nemovitosti - informace od míst. občana - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnictví k oceňovaným nemovitostem nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je evidenčně vyznačeno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví č. 1094, kat. úz. Kojetín, obec Kojetín, okres Přerov, ze dne 21.3.2012 oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem předmětu ocenění je: Banda Marián, Havlíčkova 606, Kojetín I-Město, 752 01 Kojetín
2
oddíl B - nemovitosti: rodinný dům č.p. 606 umístěný na pozemku parc. č. St. 991 pozemek parc. č. St. 991 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 230 m2 pozemek parc. č. 640/2 - zahrada o výměře 125 m2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 21.05.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 28.05.2009. - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okr. soudu v Přerově, 32EXE-2144/2011-11 ze dne 15.09.2011.; uloženo na prac. Přerov - Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení 32EXE-2144/2011-11 ze dne 15.9.2011 nabylo právní moci 26.10.2011 ze dne 04.11.2011.; uloženo na prac. Přerov - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exek. úřadu Litoměřice, 124 EX-16515/2011-17 Katastrálnímu úřadu doručeno dne 5.10.2011 ze dne 05.10.2011. Právní moc ke dni 10.10.2011. oddíl D - jiné zápisy: - Změna výměr obnovou operátu oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Smlouva kupní ze dne 11.12.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 11.12.2009 6. Dokumentace a skutečnost: Vzhledem k tomu, že vlastníkem nebyla předložena stavební dokumentace, byly veškeré výpočty uskutečněny z naměřených hodnot a zjištěných skutečností při místním šetření. Zastavěná a užitná plocha byla vypočtena pouze orientačně, proto nemusí vypočtené celkové plochy odpovídat přesně skutečnosti. Současně byl posouzen stavebně-technický stav jednotlivých konstrukčních prvků, charakter jejich údržby a stanovena jejich předpokládaná další životnost a stupeň opotřebení. Majitel oceňovaných nemovitostí nekontaktoval znalce ani za účelem poskytnutí nutných informací, ačkoli k tomu byl v usnesení vyzván. Oceňovaný rodinný dům je vnitřní v řadové zástavbě, umístěný na hranici pozemku. Zahrada náležící k rodinnému domu je přístupná přes dům, z tohoto důvodu se nepodařilo zjistit její stav. 7. Celkový popis nemovitosti: Úhledné hanácké město Kojetín leží na pravém břehu řeky Moravy. Vzniklo při cestě z Olomouce do Kroměříže a leží na důležité dopravní křižovatce. Kojetín je obec s rozšířenou občanskou vybaveností, kde dopravu zajišťují autobusy, vlaky. Kompletní občanská vybavenost v Přerově (cca 20 km). Oceňovaný rodinný dům se nachází v širším centru obce, v řadové zástavbě, je dvoupodlažní, pravděpodobně nepodsklepený, přístupný z jihu, s možností napojení na veškeré IS.
3
8. Obsah posudku: a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Rodinný dům b) Pozemky b1) Pozemky 9. Popis objektů a pozemků: a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Rodinný dům Oceňovaný rodinný dům se nachází v širším centru obce Kojetín, okres Přerov. Dům je vnitřní v řadové zástavbě, dvoupodlažní, pravděpodobně nepodsklepený, s půdními prostory, přístupný od jihu z ulice Havlíčkova. Základy domu jsou kamenné, svislá konstrukce zděná, krovy sedlové konstrukce dřevěné, krytina osinkocementové šablony. Venkovní povrchy upraveny štukem, klempířské konstrukce z pozink. plechu. Vchodové dveře jsou dřevěné, okna dřevěná, dvě plastová. Dům je napojen na elektrorozvod, vodovod a kanalizaci, přípojka plynu se nepodařila zjistit. Při místním šetření byla patrná spodní vlhkost nemovitosti. Vzhledem k nesoučinnosti majitele bylo stáří a užitná plocha nemovitosti stanovena odhadem. b) Pozemky b1) Pozemky Oceňované pozemky se nachází v širším centru obce Kojetín, okres Přerov. Pozemky tvoří celek nepravidelného tvaru, jsou přístupné od jihu, přes rodinný dům, pravděpodobně se vzrostlými dřevinami. Jižní část pozemku parc. č. 991 je zastavěna rodinným domem.
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:
Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Porovnávací hodnota a1) Rodinný dům - § 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Olomoucký kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stáří stavby: 110 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 130,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 2.NP:
9*9+1*1 9*9+1*1
= =
4
82,00 m2 82,00 m2
Název podlaží 1.NP: 2.NP:
Zastavěná plocha 82,00 m2 82,00 m2
Konstrukční výška 3,50 m 3,50 m
Obestavěný prostor: 1.NP: (9*9+1*1)*(3,50) 2.NP: (9*9+1*1)*(3,50) zastřešení:
= = =
287,00 m3 287,00 m3 135,00 m3
Obestavěný prostor – celkem:
=
709,00 m3
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost
ZP1 = 82,00 m2 ZP = 164,00 m2
ZP / ZP1 = 2,00
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna - napojení na plyn se nepodařilo zjistit 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav)
č.
Vi
I
typ B
II I
-0,01 -0,08
III II IV
0,03 0,01 0,04
III III I III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
II III III
0,00 0,00 0,85
Koeficient pro stáří 110 let: 0,60 12
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V13 * 0,60 = 0,505 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení
5
č.
Pi
I II
0,00 0,02
III III
0,00 0,00
5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - odpovídá průměru v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
III
0,05
III III
0,04 0,05
III
0,00
II II III II
0,00 0,00 0,00 0,00
12
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 1,160 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
č.
Ti
II
-0,05
II II
0,00 0,00
3
Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,505 * 1,160 * 0,950 = 0,557 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 130,- Kč/m3 * 0,557 = 1 743,41 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 1 743,41 Kč/m3 * 709,00 m3 = 1 236 077,69 Kč = Rodinný dům - zjištěná cena
1 236 077,69 Kč
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům
=
Cena objektů činí celkem
1 236 080,- Kč 1 236 080,- Kč
Porovnávací metoda a) Rodinný dům a1) rodinný dům Popis porovnávaných objektů: Jednotka: užitná plocha Množství jednotek oceňované stavby: 145,00
6
První srovnávaná nemovitost - rodinný dům v řadové zástavbě v Kojetíně, okres Přerov. Dvoupodlažní dům je po rekonstrukci, na pozemku o výměře 650 m2, napojen na veškeré IS. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Druhá srovnávaná nemovitost - řadový rodinný dům v Kojetíně, okres Přerov. Dvoupodlažní dům je po částečné adaptaci, na pozemku o výměře 158 m2. Nemovitost je nabízena od srpna 2010 k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Třetí srovnávaná nemovitost - řadový rodinný dům v Kojetíně, okres Přerov. Dvoupodlažní dům před rekonstrukcí, na pozemku o výměře 278 m2, s garáží, napojen na veškeré IS. V 1.NP fungující obchod. Nemovitost je nabízena k prodeji od listopadu 2011 prostřednictvím realitní kanceláře. Seznam porovnávaných objektů: Název ŘRD Kojetín ŘRD Kojetín ŘRD Kojetín Součet:
Realizovaná cena 3 560 000,- Kč 1 200 000,- Kč 2 500 000,- Kč
Km Kc
Kv K1 K2 K3
1,00 1,00 1,00 0,97 0,70 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 0,98 1,00 1,00 0,97 0,90 0,97 0,85 1,00
Množství [jedn]
Jedn. cena [Kč/jedn.]
260,00 9 297,08 100,00 10 584,00 215,00 8 369,63 28 250,71 Kč/jedn. /3 9 416,90 Kč/jedn. 8 369,63 Kč/jedn. 10 584,- Kč/jedn.
Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 9 416,90 Kč 145,00 á 9 416,90 Kč/
=
1 365 450,50 Kč
- výsledná cena
=
1 365 450,50 Kč
=
1 365 450,- Kč
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) rodinný dům Cena objektů činí celkem
1 365 450,- Kč
Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název zastavěná plocha a nádvoří Součet Úprava ceny – příloha č. 21:
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 230,00 75,32
St. 991
7
Cena [Kč] 17 323,60 17 323,60
1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
40 % 40 % + 10 % 10 % + * *
6 929,44 24 253,04 2 425,30 26 678,34 0,8850 2,1550 50 880,26
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 75,32 Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 125,00 75,32
zahrada 640/2 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem
Cena [Kč] 9 415,9 415,-
40 % 40 % + 10 % 10 % + * * *
Pozemky - zjištěná cena
=
3 766,13 181,1 318,10 14 499,10 0,4000 0,8850 2,1550 11 060,93 61 941,19 Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky
=
Cena pozemků činí celkem
61 940,- Kč 61 940,- Kč
C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:
1 236 080,- Kč 61 940,- Kč 1 298 020,- Kč
Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem:
1 365 450,- Kč 1 365 450,- Kč
8
Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům, vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Při stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti, bylo třeba vzít v úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalitě je střední b) parametry povyšující cenu:
- širší centrum obce - vybavenost obce - možnost půdní vestavby
c) parametry ponižující cenu:
- předpoklad vložení investic do rekonstrukce a modernizace nemovitosti - parkování pouze před domem - pozemek přístupný pouze přes dům
Na základě zjištěných hodnot výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši 1,365.000 Kč.
Obvyklá cena: 1 365 000,- Kč slovy: jeden milion tři sta šedesát pět tisíc Kč V Praze dne 2.5.2012 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví.
9
Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3398/2012 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 161/2012.
E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí.
10
