ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 319/5769/2012 o obvyklé ceně bytu č. 2824/19 v bytovém domě č.p. 2823, 2824, včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely St. 5051, k.ú. Žatec, v ulici Písečná v Žatci, okres Louny, Ústecký kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 319/5769/2012
LV no.: 9524
Name of subject / Předmět ocenění: Byt (jednotka podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 2824/19 v bytovém domě č.p. 2823, 2824, včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely St. 5051, k.ú. Žatec, v ulici Písečná v Žatci, okres Louny, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Písečná 2824, 438 01 Žatec Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění
Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota:
1.141.070 Kč
Market value Tržní hodnota
480.000 Kč
nebyla stanovena Kč
Common price Obvyklá cena
480.000 Kč
Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba:
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
479.000 Kč
nestanoveno Kč
LAND / POZEMEK
1
Čísla parcel Parcel of land nr.
byt č. 2824/19 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.)
St. 5051
Appurtenances: Příslušenství:
sklepní kóje
Size: Velikost
podíl 758/30476 z 690 m2 tj. 17 m2
Location in the town: Poloha v obci:
jihozápadní část města Žatec
Type: Druh
zastavěná plocha a nádvoří
Infrastructure: Infrastruktura
úplná, odpovídající velikosti města
Unit price: Jednotková cena
700 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitost:
m2
Office area: Kancelářské plochy:
m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Income: Příjem:
Kč
Cost: Náklady:
Kč
Capitalization rate: Kapitalizační míra:
%
montovaný z panelů
Built-up area: Zastavěná plocha:
m2
Floor area: Podlahová plocha:
75,8 m2
Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear: Znehodnocení:
6 332 Kč/m2 cca 1990 30 %
-2-
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 9524 je byt ve vlastnictví SJM Jaroslava Kirveje a Márie Kirvejové, oba bytem Pekárenská 2386, 438 01 Žatec. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 9524 je vlastnické právo k bytu omezeno následujícími omezeními: - zástavním právem smluvním ve výši 859 190,- Kč, oprávnění pro společnost Hypoteční banka, a.s. (IČ 13584324), - zástavním právem soudcovským ve výši 167.307,82 Kč návrh ze dne 23.1.2012, oprávnění pro společnost CCRB a.s. (IČ 24723576). Výše uvedená omezení nejsou v celkovém návrhu obvyklé ceny zohledněna. Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 9524 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 9524 jsou evidována tato zástavní práva: - zástavní právo smluvní ve výši 859 190,- Kč, oprávnění pro společnost Hypoteční banka, a.s. (IČ 13584324), - zástavní právo soudcovské ve výši 167.307,82 Kč návrh ze dne 23.1.2012, oprávnění pro společnost CCRB a.s. (IČ 24723576). Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití k bydlení. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě byl byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - panelový dům - byt je situován v předposledním patře bytového domu Strong points / silné stránky: - bytový dům po provedené revitalizaci Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 9524 pro k.ú. a obec Žatec, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrálním pracovištěm Most k datu 26.6.2012 b/ katastrální mapa pro část k.ú. Žatec, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ informace z archivu stavebního úřadu d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla na základě oznámení společností Dražbyprost s.r.o. svolána na 9.7.2012, 10:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitosti nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení prohlídky vnitřních prostor bytu. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle § 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů, zejména informací poskytnutých obyvateli bytového domu.
-3-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje: Poloha v obci:
794732 Žatec 566985 Žatec 19 322 01.01.2011 CZ0424 Louny Ústecký Obytná zóna s úplnou infrastrukturou
Infrastructure / infrastruktura: Město Žatec patří mezi větší města Ústeckého kraje, podle Malého lexikonu obcí ČR 2011 ČSÚ má 19.322 obyvatel, město se nachází v jihozápadní části Ústeckého kraje, přibližně 20 km od bývalého okresního města Louny a přibližně 80 km od centra hlavního města Prahy. Město má občanskou vybavenost odpovídající jeho velikosti. Po dopravní stránce je město Žatec dobře dostupné, leží na významné silniční trase I/27 Most - Žatec - Plzeň a v blízkosti silniční trasy I/7 Praha - Chomutov, město je spojeno i železniční tratí ČD ve směrech Chomutov - Praha a Plzeň - Most. Property Location / poloha nemovitostí: Bytový dům se nachází v jihozápadní části města Žatec na sídlišti nazývaném Jih III, v ulici Písečná, z níž je přístupný. Jedná se o lokalitu zastavěnou převážně bytovými domy a budovami občanské vybavenosti. V lokalitě je rozvod el. proudu, pitné vody, kanalizace, zemního plynu a tepelné rozvody. Short description property / stručný popis majetku: Bytová jednotka č. 2824/19: Oceňovaný byt je situován v 8. nadzemním podlaží sekce č. 2824 bytového domu č.p. 2823, 2824, umístěného na pozemku čís. parcely St. 5051, k.ú. Žatec. Podle dostupných údajů se jedná o byt o velikosti 3+1, který sestává z předsíně, koupelny, záchodu, kuchyně, 3 pokojů, lodžie a spíže přístupné ze společné chodby. Podle dostupných údajů náleží k bytu sklepní kóje. Podle dostupných údajů činí podlahová plocha bytu včetně lodžie a spíže 75,8 m2. Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou montované ze železobetonových obvodových a stěnových panelů, vodorovné nosné konstrukce tvoří železobetonové stropní panely, založení stavby je na základových pasech z betonu, střecha je plochá s mírným spádem ke střešním vpustím, krytina je z asfaltových svařovaných pásů, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, střecha je opatřena bleskosvody, schodiště jsou železobetonová prefabrikovaná, okna jsou plastová s izolačními dvojskly, dveře jsou hladké plné i prosklené do kovových zárubní, vnitřní omítky jsou štukové, obvodové stěny budovy jsou tepelně izolované tepelně izolačními deskami z polystyrenu, na nichž je vytvořena strukturovaná fasádní omítka. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, plynu, vody včetně teplé, kanalizace, topení včetně přípravy teplé vody je zajišťováno dálkově, zdravotně-technické vybavení bytů je převážně v typových bytových jádrech. V každé sekci bytového domu je výtah. Vybavení bytu nebylo z důvodu neumožnění prohlídky zjištěno, pro účely ocenění předpokládáme původní vybavení bytu s běžně prováděnou údržbou. Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu nebylo zjištěno, v archivu stavebního úřadu Městského úřadu Žatec byla nalezena pouze projektová dokumentace bytové domu, která pochází z roku 1988, pro účely ocenění tedy předpokládáme stáří domu ve výši 22 roků. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady, v minulých letech bylo provedeno zateplení vnějšího pláště a výměna oken za plastová s izolačními dvojskly, bytový dům je řádně udržován. Technický stav oceňovaného bytu není z důvodu neumožnění prohlídky vnitřních prostor znám, pro účely ocenění přepokládáme standardní vybavení s běžnou údržbou.
-4-
Pozemek: K oceňovanému bytu č. 2824/19 náleží podíl o velikosti 758/30476 na pozemku čís. parcely St. 5051 (výměra 690 m2), k.ú. Žatec. Pozemek je z převážné části zastavěný stavbou bytového domu, nezastavěná část je tvořena plochami okolo domu, pozemek je napojený na inženýrské sítě el. proudu, vody, kanalizace, plynu a tepelné rozvody. Pozemek je přístupný z veřejné přístupných pozemků ve vlastnictví Města Žatec.
-5-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) bytu (jednotky podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 2824/19 v bytovém domě č.p. 2823, 2824, včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely St. 5051, k.ú. Žatec, v ulici Písečná v Žatci, okres Louny, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 9524 pro k.ú. a obec Žatec u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Žatec, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 9. července 2012
480.000,- Kč Slovy: Čtyřistaosmdesáttisíc Kč
Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 9524 je vlastnické právo k bytu omezeno následujícími omezeními: - zástavním právem smluvním ve výši 859 190,- Kč, oprávnění pro společnost Hypoteční banka, a.s. (IČ 13584324), - zástavním právem soudcovským ve výši 167.307,82 Kč návrh ze dne 23.1.2012, oprávnění pro společnost CCRB a.s. (IČ 24723576). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 9524. Jiná rizika v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna.
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 319/5769/2012.
Vypracoval: Ing. Milan Hnitka
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 11. července 2012
-6-
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ID (Surveyor´s Report):
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
319/5769/2012
LV no.:
9524
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no.
Name of "the tangible investment asset" - TIA
Build-up space
Unit price
Built-up area
Pol.č.
Název HIM
Obestavěný prostor stavby
Jednotková cena
Obytná plocha
3
3
m
1
Unit price
Jednotková cena Výchozí cena
2
Kč/m
2
m
byt č. 2824/19
Starting price
Kč/m
75,80
21 281
Kč
Wear
Time price "TIA"
Comments
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
%
1 613 100
Kč
30,0
1 129 170
2 3
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
1 129 170
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.
Type land
Site no.
Acreage
Price
Total
Comments
Cekem za podíl 807/14263
Komentář
Pol.č.
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
m2
Kč/m2
1
St. 5051
zastavěná plocha a nádvoří
17,00
Kč
11 900 podíl o velikosti 758/30476
700
2 3
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
11 900
Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
1 141 070 Kč
Yield value - Výnosová hodnota Item no.
Name
Area for lease
Lease price per sq. m.
Gross yield
Costs total
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
Pol.č.
Název
Pronajímatelná plocha
Cena za pronájem m2
Hrubý výnos
Náklady celkem
Čistý výnos
Kapitalizační míra
Výnosová hodnota
Komentář
m2
Kč/m2/year/rok
Kč/year/rok
Kč
Kč
%
Kč
1
0
0
6,0
0
2
0
0
6,0
0
3
0
0
6,0
0
Total / Celkem
0
Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.
Name
Realized price
Date of sale
Built-up space
Type of housing units
Unadjusted price
Rate of price adjustment
Total price of buildings built-up space
Price of buildings
Comments
Pol.č.
Název
Realizovaná cena
Datum prodeje
Obytná plocha
Typ bytové jednotky
Neupravená cena
Koeficient cenové úpravy
Celková cena obytné plochy
Cena za objekty
Komentář
mil. Kč
Kč/m2
m2
Kč
1 2 3
BJ Žatec, ul. Písečná BJ Žatec, ul. Písečná BJ Žatec, ul. Dr. Kůrky
550 000,00 599 000,00 579 000,00
II-11 VII-12 VII-12
Kč/m2
75,80 75,80 75,80
3+1 3+1 3+1
7 256 7 902 7 639
0,90 0,80 0,80
495 000,00 479 200,00 463 200,00
6 530 6 322 6 111
Cost Value - Věcná hodnota
1,141
mil.Kč
Yield value - Výnosová hodnota
0,000
mil.Kč
Comparative value - Porovnávací hodnota
0,479
mil.Kč
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
0,480
mil.Kč
1) z vlastní databáze 2) nabídka realitní kanceláře CERET Reality, s.r.o., Žatec 3) nabídka realitní kanceláře AVAREAL, Třebenice
prodej 1) nabídka 2) nabídka 3)
Byt č. 2824/19 v ul. Písečná v Žatci, okr. Louny
Jižní pohled na bytový dům
Severovýchodní pohled na bytový dům
Vstup do sekce č. 2824
Společné prostory bytového domu
Vstup do bytu
