ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 344/5794/2012 o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 31 s rozestavěnou přístavbou, příslušenství a pozemků čís. parcel 15 a 16/1 k.ú. Hudcov v Teplicích, okres Teplice, Ústecký kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 344/5794/2012
LV no.: 76
Name of subject / Předmět ocenění: Funkční celek rodinného domu č.p. 31 s rozestavěnou přístavbou, příslušenství a s pozemky čís. parcel 15 a 16/1 k.ú. Hudcov, obec Teplice, okres Teplice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: nám. Osvobození 31, Hudcov, 415 01 Teplice 1 Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota:
3 857 200 Kč
Market value Tržní hodnota
1 950 000 Kč
nestanovena Kč
Common price Obvyklá cena
1 950 000 Kč
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
1 955 000 Kč
Number of properties: Počet objektů:
1
Main building: Hlavní stavba:
rodinný dům (s nedokončenou přístavbou)
Appurtenances: Příslušenství:
zpevněné plochy, oplocení, přípojky IS
Size: Velikost
Location in the town: Poloha v obci:
na náměstí osady Hudcov, cca 6 km od centra Statutárního města Teplice
Type: Druh
Infrastructure: Infrastruktura
v místě pouze základní vybavenost
Unit price: Jednotková cena
nestanoveno Kč
LAND / POZEMEK Čísla parcel Parcel of land nr.
15, 16/1 1 404 m2 zastavěná plocha a nádvoří, zahrada 300 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitost:
m2
Zděný
Built-up area: Zastavěná plocha:
185 m2
Office area: Kancelářské plochy:
m2
Floor area: Podlahová plocha:
167 m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Income: Příjem:
Kč
Cost: Náklady:
Kč
Capitalization rate: Kapitalizační míra:
%
Built-up space: Obestavěný prostor:
RD 864 m3 + rozest.přístavba RD 422
Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení:
11 677 Kč/m2 1900 40 %
-1-
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví jsou nemovitosti ve vlastnictví SJM Ivan Demian a Ludmila Demianová, nám. Osvobození 31, Hudcov, 415 01 Teplice 1. Restricting conditions / omezující podmínky: Stanovená obvyklá cena nezohledňuje nařízení exekucí, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, dražební vyhlášku, zástavní právo exekutorské, zástavní právo smluvní, zástavní právo soudcovské evidované v části C listu vlastnictví. Stanovená obvyklá cena nezohledňuje doručení nepravomocného exekučního příkazu o zřízení zástavního práva evidované v části D listu vlastnictví. V části C listu vlastnictví je evidováno : - Nařízení exekuce, povinná Ludmila Demianová, nám. Osvobození 31, Hudcov, 415 01 Teplice 1, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce 46 Nc-1015/2009 -3 ze dne 04.05.2009; uloženo na prac. Teplice - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí 143 Ex00270/2010 -006 ze dne 26.11.2010. - Nařízení exekuce, soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda, povinný Ivan Demian, nám. Osvobození 31, Hudcov, 415 01 Teplice 1, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce 45 EXE-3049/2010 -7 ze dne 18.11.2010; uloženo na prac. Teplice - Nařízení exekuce, soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda, povinná Ludmila Demianová, nám. Osvobození 31, Hudcov, 415 01 Teplice 1, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce 49 EXE-35/2011 -5 ze dne 17.01.2011, právní moc ke dni 02.03.2011; uloženo na prac. Teplice - Nařízení exekuce, soudní exekutor Mgr. Vojtěch Jaroš, povinný Ivan Demian, nám. Osvobození 31, Hudcov, 415 01 Teplice 1, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce 46 EXE-2377/2010 -7 ze dne 05.11.2010; uloženo na prac. Teplice - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Znojmo, 133 EX-1249/2010 -11 ze dne 11.02.2011. - Nařízení exekuce, soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda, Ivan Demian, nám. Osvobození 31, Hudcov, 415 01 Teplice 1, Usnesení soudu o nařízení exekuce 56 EXE-206/2011 -5 ze dne 07.02.2011; uloženo na prac. Teplice - Dražební vyhláška na základě Usnesení soudního exekutora o nařízení dražebního jednání Exekutorský úřad Jablonec nad Nisou 90 EX-519/2010 -22 ze dne 01.03.2011. - Nařízení exekuce, soudní exekutor Mgr. Jiří Nevřela, povinná Ludmila Demianová, nám. Osvobození 31, Hudcov, 415 01 Teplice 1, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce 49 EXE-808/2011 -28 ze dne 14.03.2011. Právní moc ke dni 12.04.2011.; uloženo na prac. Teplice - Zástavní právo exekutorské pohledávky ve výši 24.545 Kč s příslušenstvím ve prospěchVšeobecné zdravotní pojišťovny České republiky, Orlická 2020/4, Praha 3, Vinohrady, 130 00 Praha 3,IČ: 41197518 na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 110 Ex-6308/2010 -77 ze dne 21.03.2011. Právní moc ke dni 26.03.2011. - Nařízení exekuce, soudní exekutor JUDr. Olma Igor, povinná Ludmila Demianová, nám. Osvobození 31, Hudcov, 415 01 Teplice 1, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce 53 EXE-868/2011 -8 ze dne 06.04.2011.; uloženo na prac. Teplice - Nařízení exekuce, soudní exekutor JUDr. Olma Igor, povinná Ludmila Demianová, nám. Osvobození 31, Hudcov, 415 01 Teplice 1, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce 56 EXE-868/2011 -10 ze dne 29.04.2011.; uloženo na prac. Teplice - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Svitavy 111 EX-3063/2011 -12 ze dne 02.06.2011. - Nařízení exekuce, pověřený soudní exekutor: Soudní exekutor JUDr. Dalimil Mika Za Beránkem 836/132, Klatovy II, 339 01 Klatovy 1, povinný Ivan Demian, nám. Osvobození 31, Hudcov, 415 01 Teplice 1, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Teplice, 48 EXE 3329/2010-14 ze dne 30.03.2011.; uloženo na prac. Teplice - Nařízení exekuce, soudní exekutor JUDr. Dalimil Mika, povinná Ludmila Demianová, nám. Osvobození 31, Hudcov, 415 01 Teplice 1, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Teplice, 48 EXE 3329/2010-14 ze dne 30.03.2011.; uloženo na prac. Teplice
-2-
-
-
-
-
Nařízení exekuce, soudní exekutor JUDr. Igor Olma, povinný Ivan Demian, nám. Osvobození 31, Hudcov, 415 01 Teplice 1, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce 55 EXE-1149/2011 -11 ze dne 20.05.2011.; uloženo na prac. Teplice Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí, Exekutorský úřad Svitavy, 111 EX-5714/2011 -13 ze dne 21.07.2011. Nařízení exekuce, soudní exekutor JUDr. Igor Olma, povinná Ludmila Demianová, nám. Osvobození 31, Hudcov, 415 01 Teplice 1, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce 49 EXE-1156/2011 -8 ze dne 05.04.2011.; uloženo na prac. Teplice Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí, Exekutorský úřad Svitavy 111 EX-3066/2011 -9 ze dne 22.07.2011. Nařízení exekuce, soudní exekutor Mgr. Martina Douchová, povinná Ludmila Demianová, nám. Osvobození 31, Hudcov, 415 01 Teplice 1, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce 48 EXE-292/2012 -8 ze dne 09.03.2012.; uloženo na prac. Teplice Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Tábor, 017 EX-220/2012 -17 ze dne 16.05.2012.
V části D listu vlastnictví je evidováno : - Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen dne 28.3.2011 na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 110 Ex-486/2011 -108 ze dne 28.03.2011. Real burden / věcná břemena: nezjištěna Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví je evidováno - Zástavní právo smluvní pohledávky ve výši 1 100 000,-Kč s příslušenstvím, úvěrová smlouva č. 701/058/07/1/01 ve prospěch Martina Bílka, V Nivách 2555/42a, Jablonec nad Nisou, 466 01 Jablonec nad Nisou 1, na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 15.05.2007. Právní účinky vkladu práva ke dni 16.05.2007 a Souhlasného prohlášení o změně osoby zástavního věřitele postoupením pohledávky ze dne 06.04.2011. - Zástavní právo smluvní pohledávky ve výši 900 000,-Kč s příslušenstvím, úvěrová smlouva č. 701/120/08/1/01 ve prospěch Martina Bílka, V Nivách 2555/42a, Jablonec nad Nisou, 466 01 Jablonec nad Nisou 1, na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 18.06.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 18.06.2008 a Souhlasného prohlášení o změně osoby zástavního věřitele postoupením pohledávky ze dne 06.04.2011. - Zástavní právo exekutorské pohledávky ve výši 139.549 Kč s příslušenstvím S MORAVA Leasing, a.s., Horní náměstí 264/18, Znojmo, 669 02 Znojmo 2, IČ: 16325460 na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Znojmo, 133 EX-1249/2010 -12 ze dne 11.02.2011. Právní moc ke dni 24.06.2011. - Zástavní právo soudcovské pohledávka ve výši 19.414 Kč s příslušenstvím, vznik dne 29.7.2011, ve prospěch Okresní správy sociálního zabezpečení Teplice, Přítkovská 1576/44, Trnovany, 415 02 Teplice 2 na základě Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod.zřízením soud.zástavního práva 49 E-50/2011 -12 ze dne 18.08.2011. Právní moc ke dni 21.09.2011. Legal and structural state / stavebně právní stav: Objekt č.p. 31 k.ú. Hudcov je v katastru nemovitostí evidován v souladu se skutečným způsobem využití (bydlení), jedná se o rodinný dům. Součástí RD je rozestavěná západní přístavba. Weak points / slabé stránky: - odlehlost osady Hudcov vůči Statutárnímu městu Teplice - nedokončená přístavba RD, nutnost investic Strong points / silné stránky: klidná lokalita, celek poskytuje soukromí pro bydlení - RD po rekonstrukci (hodnoceno pouze zevně, prohlídka nebyla umožněna)
-3-
Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 76, pro k.ú. Hudcov a obec Teplice, prokazující stav k datu 14.6.2012 b/ zjištění při prohlídce na místě – pouze zevně c/ informace z www.cuzk.cz d/ tržní ocenění hodnocených nemovitostí z archivu znaleckého ústavu ENI CONSULT spol. s r.o. z ledna 2007 Tour / prohlídka: Prohlídka nemovitostí byla na základě oznámení od společnosti EURODRAŽBY.CZ ze dne 27.6.2012 svolána na 12.7.2012, 16:30 h. V uvedeném termínu konání prohlídky nebylo umožněno místní šetření. Prohlídka nemovitostí byla provedena pouze zevně. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle § 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. Informace k oceňovanému rodinnému domu byly zjištěny z listu vlastnictví a zevní obhlídkou nemovitostí. Některé informace byly zjištěny z archivu znaleckého ústavu, z tržního ocenění hodnocených nemovitostí z ledna 2007.
-4-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Kód obce : Název obce : Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : Název okresu : Název kraje : Poloha v obci :
649228 Hudcov 567442 Teplice 51 146 01.01.2011 CZ0426 Teplice Ústecký na náměstí osady Hudcov
Infrastruktura: Statutární město Teplice je se svými 51 466 obyvateli významným okresním městem Ústeckého kraje. Teplice jsou především lázeňským městem s bohatou historií. Léčebné procedury zajišťují příliv zahraniční klientely, v posledních letech převážně arabské. Nejen díky lázeňství se město může pochlubit stavbami architektonické hodnoty (mj. zámek) a oddechovými zónami (několik rozsáhlých parků).V současnosti město disponuje úplnou občanskou vybaveností mj. Magistrát, úřady, střední školy, gymnázium, nemocnice, lékařské ordinace, supermarkety, stadión, aquapark, obchody, služby, nádraží autobusové i železniční dopravy. Výhodou je dobré silniční spojení do Ústí nad Labem a do Prahy, také na novou dálnici do Drážďan. O rodinné domy v Teplicích a okolí je dlouhodobě patrný zájem, stejně tak o stavební parcely. Property Location / poloha nemovitosti: Oceňované nemovitosti se nacházejí na návsi v osadě Hudcov, vzdálené cca 6 km západním směrem od centra města Teplice. V místě je pouze základní občanská vybavenost včetně městské hromadné dopravy, občané se orientují na Statutární město Teplice. Hodnocené místo je klidné, nicméně původní zástavba osady Hudcov pro bydlení není příliš vyhledávaná. V současné době jsou aktivně obchodovány stavební parcely pro výstavbu RD v lokalitě Panorama, která v budoucnu spojí teplické čtvrti Řetenice a Hudcov. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 31: Rodinný dům č.p. 31 je samostatně stojící stavba situovaná na pozemku čís. parcely 15 k.ú. Hudcov. Rodinný dům je přízemní zděný dvoupodlažní s půdním prostorem v sedlové střeše s rozestavěnou dvoupodlažní přístavbou s pultovým zastřešením. Konstrukční řešení a vybavení: Rodinný dům je zděný, střecha je sedlová s taškovou krytinou. Fasáda je strukturovaná, okna plastová zdvojená, klempířské prvky jsou titanzinkové. Západní přístavba je ve fázi zděné stavby se zastřešením, bez oken. Dispoziční řešení ani vnitřní vybavení RD není popsáno, neboť prohlídka interiéru RD nebyla umožněna. Dům má přípojku elektrického proudu, vody, plynu i kanalizace. Stáří a stavební stav: Rodinný dům č.p. 31 byl vystavěn pravděpodobně kolem roku 1900, historie užívání není zaznamenána. Současní vlastníci nemovitosti nabyli v roce 2001 a zahájili rekonstrukci RD. V roce 2006 započali přístavbu a nástavbu k přízemní západní části rodinného domu (k datu prohlídky ve fázi hrubé stavby). Celek je oplocen (směrem do ulice kamenné podezdívky a kovaný plot, dřevěná vrata s pojezdem, zdi). Z důvodu neumožnění prohlídky nelze zohlednit hodnotu všech venkovních úprav event. dalších staveb na nádvoří funkčního celku.
-5-
Pozemky: Předmětem ocenění jsou pozemky čís. parcel 15 a 16/1 k.ú. Hudcov. Nemovitosti jsou přístupné z Náměstí Osvobození, ze zpevněné komunikace na parcele čís. 14 k.ú. Hudcov (v KN jako ost.plocha/ost.komunikace ve vlastnictví Statutárního města Teplice). Přístup k nemovitostem je fyzicky i právně zajištěn. Výměry pozemků jsou patrné z listu vlastnictví v příloze, tvar a uspořádání pozemků z kopie katastrální mapy v příloze.
-6-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) rodinného domu č.p. 31 včetně rozestavěné přístavby, příslušenství a pozemků čís. parcel 15 a 16/1 k.ú. Hudcov v Teplicích, zapsaných na listu vlastnictví č. 76, okres Teplice, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 12. července 2012 (po zaokrouhlení)
1.950.000,- Kč Slovy: Jedenmilióndevětsetpadesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Stanovená obvyklá cena nezohledňuje nařízení exekucí, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, dražební vyhlášku, zástavní právo exekutorské, zástavní právo smluvní ani zástavní právo soudcovské evidované v části C listu vlastnictví. Stanovená obvyklá cena nezohledňuje doručení nepravomocného exekučního příkazu o zřízení zástavního práva evidované v části D listu vlastnictví. Z důvodu neumožnění prohlídky nemovitostí toto ocenění nezohledňuje standard vnitřního vybavení rodinného domu ani hodnotu veškerých venkovních úprav event. dalších staveb na nádvoří funkčního celku. V souvislosti s oceňovanými nemovitostmi nebyla zjištěna žádná jiná ocenitelná práva nebo závady. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 344/5794/2012. Vypracovala : Ing. Jana Königová
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 18.7.2012
-7-