2012

Meno, adresa znalca: Ing. Štefan Pastierovič, Majerská cesta 65, 974 01 Banská Bystrica Č.tel.: 0908 773 888, 0903 340 292, 048/4145212 Zadávateľ: GAVILA s.r.o., Piaristická 707/25, 911 01 Trenčín Číslo spisu /objednávky/: Ústna objednávka zo dňa 22.03.2012

ZNALECKÝ POSUDOK číslo 42/2012

Vo veci: Stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č.25, v bytovom dome 64 b.j. blok 22 č.súp. 1942 na parc.č. 3080/87, 3080/88, 3080/89, 3080/90, k.ú. Šaľa, obec Šaľa, okres Šaľa, bez spoluvlastníckeho podielu k pozemkom. Účel znaleckého posudku: Podklad pre dobrovoľnú dražbu nehnuteľnosti.

Počet strán posudku /z toho príloh/: 23 /z toho 12 strán príloh/ Počet odovzdaných vyhotovení: 3

V Banskej Bystrici dňa 08.04.2012

Znalec: Ing. Štefan Pastierovič

číslo posudku: 42/2012

I. ÚVODNÁ ČASŤ 1.1 Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č.25, v bytovom dome 64 b.j. blok 22 č.súp. 1942 na parc.č. 3080/87, 3080/88, 3080/89, 3080/90, k.ú. Šaľa, obec Šaľa, okres Šaľa, bez spoluvlastníckeho podielu k pozemkom. 1.2 Účel znaleckého posudku: Podklad pre dobrovoľnú dražbu nehnuteľnosti. 1.3 Dátum vyžiadania posudku: 22.03.2012 1.4 Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok: 05.04.2012 1.5 Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje: 08.04.2012 1.6 Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : 1.6.1 Dodané zadávateľom :  Oznámenie o výkone záložného práva vydané spoločnosťou GAVILA, s.r.o. Trenčín zo dňa 22.03.2012 kópia.  Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č.5898 - čiastočný, k.ú. Šaľa - kópia z katastrálneho portálu zo dňa 09.03.2012.  Informatívna kópia z katastrálnej mapy, k.ú. Šaľa - kópia z katastrálneho portálu zo dňa 31.03.2012.  Potvrdenie o veku domu vydané Stavebným bytovým družstvom, Horná 926/1, 927 01 Šaľa zo dňa 24.02.2012 - originál.  Schematický pôdorys bytu. 1.6.2 Obstarané znalcom :  Obhliadka skutkového stavu nehnuteľnosti.  Indexy cenového rastu vydané ŠÚ SR.  Fotodokumentácia domu a bytu.  Programové vybavenie HYPO, verzia 10.00 firmy KROS s.r.o. Žilina. 1.7 Použitý právny predpis:  Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších zmien a doplnkov. 1.8 Ďalšie použité právne predpisy a literatúra:  Zákon NR SR č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov.  Vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov.  Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita 2001.  STN 7340 55 - Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov.  Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov.  Zákon č. 527/2002 o dobrovoľných dražbách v znení neskorších zmien a doplnkov.  Cenové správy pre stavebníctvo vydávané spoločnosťou ODIS s.r.o. Žilina. 1.9 Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené.

II. POSUDOK Strana 2



1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a/ Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie z dôvodu, že táto metóda je v danom prípade najobjektívnejšia. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike ÚSI Žilina, r. 2001 a prepočítaných na menu EURO. Technická hodnota je upravená o vplyvy, pôsobiace na hodnotu nehnuteľnosti v mieste a čase. Použitie kombinovanej metódy nebolo možné vzhľadom k tomu, že ide o nehnuteľnosť bez výnosu z nájmu. Pre použitie porovnávacej metódy nebol v danej lokalite dostatok vstupných údajov o porovnateľných prevodoch. b/ Vlastnícke a evidenčné údaje : List vlastníctva č.5898 - čiastočný, k.ú. Šaľa A: Majetková podstata: Stavby 64 b.j. blok 22 č.súp. 1942 na parc.č. 3080/87, 3080/88, 3080/89, 3080/90 B. Vlastníci: vchod 30, 4.p, byt č. 25 podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu 6137/442312 Lýdia Vizváriová rod. Szilágyiová, 941 09, Jatov, č.40, SR, dát.nar. 20.08.1969, v spoluvlastníckom podiele 1/1 C. Ťarchy: Sú špecifikované v priloženom liste vlastníctva. c/ Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením bola vykonaná dňa 05.04.2012, fotodokumentácia domu a bytu bola vyhotovená 05.04.2012. d/ Technická dokumentácia : Predložená schematická technická dokumentácia bytu bola porovnaná so skutkovým stavom, s ktorým je v súlade, zistená podlahová plocha bytu s príslušenstvom, bez loggie, je 61,37 m2. Znalcovi nebola predložená technická dokumentácia suterénu domu, t.j. pivníc. e/ Údaje katastra nehnuteľností : Právna dokumentácia /list vlastníctva a kópia z katastrálnej mapy/ bola pri miestnom šetrení porovnaná so zisteným skutkovým stavom a je s ním v súlade. Hodnotený bytový dom je evidovaný v katastri nehnuteľností tak popisne na liste vlastníctva č. 5898 vedenom Správou katastra Šaľa pre k.ú. Šaľa, ako aj geometricky v katastrálnej mape. Pozemky pod stavbou sú evidované na liste vlastníctva č.1 a nie sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov. f/ Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia:  trojizbový byt č. 25, vchod 30, v bytovom dome č.súp. 1942 na parc.č. 3080/87, 3080/88, 3080/89, 3080/90 včítane podielu 6137/442312 na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu g/ Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Nie sú žiadne.

2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY 2.1.1 Byt č. 32 v bytovom dome č.súp. 1944 Strana 3



POPIS Hodnotený byt sa nachádza v radovom panelovom bytovom dome č.súp. 1942 v k.ú. Šaľa, ktorý má celkom 1+8 podlaží, 4 vchody, plochú strechu, v dome je celkom 64 bytov, dom má výťahy. Technické podlažie je čiastočne zapustené do terénu, je teda podzemným podlažím a nachádzajú sa v ňom pivnice a spoločné priestory, 8 podlaží je obytných, na každom sú dva trojizbové byty, vo vchode je teda celkom 16 bytov. Hodnotený byt sa nachádza na štvrtom poschodí domu v stredovej sekcii, dispozične pozostáva z troch obytných miestností a z príslušenstva, ktoré tvorí predsieň, kuchyňa, kúpelňa, WC, loggia a pivnica v suterénu domu. Podlahová plocha bytu s príslušenstvom, bez loggie, je 61,37 m2. Hodnotený byt je zrekonštruovaný, bytové jadro je murované, kúpeľňa a WC sú spojené do jednej miestnosti, v ktorej je sprchový kút, keramické umývadlo a WC, batérie sú nerezové pákové, steny sú s keramickými obkladmi. V kuchyni je linka na báze dreva s nerezovým drezom, pákovou nerezovou batériou a plynovým sporákom s digestorom, za linkou sú keramické obklady stien. Vnútorné omietky sú vápenné hladké, podlahy v izbách sú plávajúce, z veľkoplošných laminátových parkiet, v chodbe, kuchyni a kúpeľni je keramická dlažba, okná sú plastové, dvere drevené plné hladké alebo zasklené dyhované. Dom má priemernú údržbu, čomu zodpovedá aj jeho technický stav, obvodové steny domu nie sú dodatočne zateplené. S vlastníctvom bytu je spojené spoluvlastníctvo spoločných častí a spoločných zariadení domu v podiele 6137/442312. Spoločnými časťami domu sú základy domu, strecha, chodby, obvodové múry, priečelia, vstup, závetrie, schodiská, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie, ako aj zvislé nosné konštrukcie. Spoločnými zariadeniami domu sú výťahy, práčovňa, kočikáreň, spoločné priestory, bleskozvod, STA, vodovodné, kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové domové prípojky a to aj v prípade, že sú umiestnené mimo domu ak slúžia výlučne domu. Hodnotený byt je s úplným príslušenstvom, je teda 1. kategórie, obytný dom bol daný do užívania v roku 1989, vzhľadom k zistenému technickému stavu stanovujem životnosť domu na 100 rokov.

ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS:

803 3 Domy obytné typové s celoštátne unifikovanými konštrukčnými sústavami panelovými 112 2 Trojbytové a viacbytové budovy

PODLAHOVÁ PLOCHA Zistenáná podlahová plocha

61,37 m2

STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: Koeficient konštrukcie: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: Počet izieb:

RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 EUR/m2 kK = 1,037 (montovaná z dielcov betónových plošných) kCU = 2,193 kM = 1,00 3

Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov

Cenový podiel RU [%] cpi

Koef. štand. ksi

Úprava podielu cpi * ksi

Cenový podiel hodnotenej stavby [%]

Spoločné priestory 1

Základy vrát. zemných prác

5,00

1,00

5,00

4,73

2

Zvislé konštrukcie

18,00

1,00

18,00

17,03

Strana 4



3

Stropy

8,00

1,00

8,00

7,57

4

Schody

3,00

1,00

3,00

2,84

5

Zastrešenie bez krytiny

5,00

1,00

5,00

4,73

6

Krytina strechy

2,00

1,00

2,00

1,89

7

Klampiarske konštrukcie

1,00

1,00

1,00

0,95

8

Úpravy vonk. povrchov

3,00

1,00

3,00

2,84

9

Úpravy vnút. povrchov

2,00

1,00

2,00

1,89

10

Vnútorné ker. obklady

0,50

0,00

0,00

0,00

11

Dvere

0,50

1,00

0,50

0,47

12

Okná

5,00

1,00

5,00

4,73

13

Povrchy podláh

0,50

1,00

0,50

0,47

14

Vykurovanie

2,50

1,00

2,50

2,37

15

Elektroinštalácia

2,00

1,00

2,00

1,89

16

Bleskozvod

1,00

1,00

1,00

0,95

17

Vnútorný vodovod

2,00

1,00

2,00

1,89

18

Vnútorná kanalizácia

2,00

1,00

2,00

1,89

19

Vnútorný plynovod

1,00

1,00

1,00

0,95

20

Výťahy

2,00

1,00

2,00

1,89

21

Ostatné

2,00

0,50

1,00

0,95

Zariadenie bytu 22

Úpravy vnút. povrchov

4,00

1,10

4,40

4,16

23

Vnútorné ker. obklady

1,00

1,30

1,30

1,23

24

Dvere

2,00

1,00

2,00

1,89

25

Povrchy podláh

2,50

1,80

4,50

4,26

26

Vykurovanie

2,50

1,00

2,50

2,37

27

Elektroinštalácia

3,00

1,00

3,00

2,84

28

Vnútorný vodovod

1,00

1,10

1,10

1,04

29

Vnútorná kanalizácia

1,00

1,10

1,10

1,04

30

Vnútorný plynovod

0,50

1,00

0,50

0,47

31

Ohrev teplej vody

2,00

1,00

2,00

1,89

32

Vybavenie kuchýň

2,00

1,20

2,40

2,27

33

Vnút.hyg.zariad.vrátane WC

4,00

1,30

5,20

4,92

34

Bytové jadro bez rozvodov

4,00

1,80

7,20

6,81

35

Ostatné

2,50

0,80

2,00

1,89

105,70

100,00

Spolu

100,00

Koeficient vplyvu vybavenosti: Východisková hodnota na MJ:

kV = 105,70 / 100 = 1,057 VH = RU * kCU * kK * kV * kM [EUR/m2] VH = 325,30 EUR/m2 * 2,193 * 1,037 * 1,0570 * 1,00 VH = 781,95 EUR/m2

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Byt č. 32 v bytovom dome č.súp. 1944

Začiatok užívania

V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1989

23

77

100

23,00

77,00

Strana 5



VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov

Výpočet EUR/m2

Hodnota [EUR] *

61,37m2

Východisková hodnota

781,95

Technická hodnota

77,00% z 47 988,27 EUR

47 988,27 36 950,97

3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a/ Analýza polohy nehnuteľností: Hodnotený byt sa nachádza v sídliskovej obytnej zóne okresného mesta Šaľa, konkrétne na Narcisovej ulici č.14, t.j. v mestskej časti Veča, ktorá leží v severnej okrajovej časti mesta. Mesto Šaľa s počtom obyvateľov 23 500 sa nachádza v nitrianskom kraji, na dolnom toku rieky Váh, cca 29 km juhovýchodne od krajského mesta Nitra, do hlavného mesta Bratislava je asi 70 km, v Šali dnes sídlia správne, školské, zdravotnícke a kultúrne inštitúcie okresu, z priemyselných podnikov je najznámejším chemický kombinát Duslo Šaľa, a.s. Hodnotený bytový dom je na bežnom mestskom sídlisku na okraji mesta, daná lokalita je s primeranou občianskou vybavenosťou charakteru obchodov a služieb zodpovedajúcou polohe nehnuteľnosti. Obytný dom je prístupný po spevnených cestných komunikáciách, je napojený na všetky základné inžinierske siete včítane prípojky zemného plynu. Byt sa nachádza na štvrtom poschodí v stredovej sekcii radového domu. Na trhu s nehnuteľnosťami je dopyt nižší ako ponuka, najmä vzhľadom na charakter bytu, jeho polohu a súčasnú situáciu na trhu. Mestská doprava je autobusová, životné prostredie v mieste je bez zjavného poškodenia, s bežnou hlučnosťou a prašnosťou od cestnej premávky. Poloha obytného domu je na bývanie vhodná a bez nadmerných rizík spojených s ďalším užívaním nehnuteľnosti, vzhľadom na pomer všeobecnej hodnoty k hodnote technickej dosahovaný pri predajoch obdobných nehnuteľností v danom mieste a čase stanovujem priemerný koeficient polohovej diferenciácie vo výške 0,70. b/ Analýza využitia nehnuteľností: Hodnotená nehnuteľnosť je byt určený na individuálne bývanie, na tento účel sa aj využíva. c/ Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Pri miestnom šetrení som nezistil žiadne prípadné riziká spojené s ďalším využívaním nehnuteľnosti. Záložné práva sú špecifikované v priloženom liste vlastníctva.

3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 BYTY

Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,7

Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda

Výpočet

Hodnota

I. trieda

III. trieda + 200 % = (0,700 + 1,400)

2,100

II. trieda

Aritmetický priemer I. a III. triedy

1,400

III. trieda

Priemerný koeficient

0,700

IV. trieda

Aritmetický priemer V. a III. triedy

0,385

V. trieda

III. trieda - 90 % = (0,700 - 0,630)

0,070

Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie:

Strana 6



Čísl o 1

Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku

2

Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce

Popis

Trieda

dopyt v porovnaní s ponukou je nižší časti obce vhodné k bývaniu, bežné sídliská 3

7

8

9

10

Vybavenosť a príslušenstvo bytu komplexne rekonštruovaný byt so štandardným vybavením, alebo v novostavbe so štandardným vybavením Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 % Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku vysoká hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 48 bytov Orientácia obytných miestností k svetovým stranám orientácia obytných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná Umiestnenie bytu v bytovom dome byt v stredovej sekcii na 2-6 NP

11

14

Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, škola I. stupeň, lekár, zubár, reštaurácia, obchody s potravinami a priem. tovarom Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí

15

3,8500

III.

0,700

30

21,0000

II.

1,400

7

9,8000

I.

2,100

5

10,5000

III.

0,700

6

4,2000

II.

1,400

10

14,0000

II.

1,400

8

11,2000

III.

0,700

6

4,2000

III.

0,700

5

3,5000

I.

2,100

9

18,9000

III.

0,700

7

4,9000

II.

1,400

7

9,8000

IV.

0,385

6

2,3100

V.

0,070

4

0,2800

II.

1,400

5

7,0000

III.

0,700

20

14,0000

145

139,44

Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí byt. domu bežný hluk a prašnosť od dopravy

16

10

Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus a miestna doprava - v dosahu do 10 minút

13

0,385

Počet bytov vo vchode - v bloku Byt > Počet bytov vo vchode: do 20 bytov

12

IV.

Príslušenstvo bytového domu práčovňa, sušiareň, kočikáreň, miestnosť pre bicykle, výťah

6

Výsledok kPDI*vI

Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod.

5

Váha vI

Súčasný technický stav bytu a bytového domu nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu

4

kPDI

Názor znalca priemerný byt Spolu

VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov

Výpočet

Hodnota

Koeficient polohovej diferenciácie

kPD = 139,44/ 145

Všeobecná hodnota

VŠHB = TH * kPD = 36 950,97 EUR * 0,962

Strana 7

0,962

35 546,83 EUR



III. ZÁVER

1. ZÁKLADNÉ ÚDAJE Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č.25, v bytovom dome 64 b.j. blok 22 č.súp. 1942 na parc.č. 3080/87, 3080/88, 3080/89, 3080/90, k.ú. Šaľa, obec Šaľa, okres Šaľa, bez spoluvlastníckeho podielu k pozemkom. Hlavné stavby: Názov

JKSO

PP bytu (m2)

Byt č.25 v bytovom dome č.súp. 1942

803 3

61,37

2. VŠEOBECNÁ HODNOTA Výpočet všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti metódou polohovej diferenciácie je v tomto prípade najobjektívnejším postupom, pretože ide o nehnuteľnosť bez výnosov z nájmu a pre použitie porovnávacej metódy neboli v danej lokalite k dispozícii v dostatočnom množstve objektívne porovnateľné údaje.

Rekapitulácia : Stavby:

Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou (byty a nebyt. priestory) : 35 546,83 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie

3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov

Všeobecná hodnota [EUR]

Stavby Byt č. 32 v bytovom dome č.súp. 1944

35 546,83

Spolu VŠH

35 546,83

Zaokrúhlená VŠH spolu

35 500,00

Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 35 500,00 EUR Slovom: Tridsaťpäťtisícpäťsto EUR

V Banskej Bystrici dňa 8.4.2012

Ing. Štefan Pastierovič

Strana 8



IV. PRÍLOHY 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7

Oznámenie o výkone záložného práva List vlastníctva Kópia z katastrálnej mapy Situácia širších vzťahov Potvrdenie o veku domu Schematický pôdorys bytu Fotodokumentácia

Strana 9

2012

Recommend Documents