2012

Znalecký posudek o tržní hodnotě nemovitosti (obvyklá cena) č. 48 / 358 / 2012 Typ nemovitosti Účel ocenění

Rodinný dům bez nebytových prostor s garáží v domě v současném stavu exekuční řízení 102 EX 0318/2009-012

Předmět ocenění Budova RD č.p. 140, LV č. 129 na pozemku parc.č. St. 23/1 pozemek parc.č. St. 23/1, LV č. 129 Adresa Kraj Vysočina Kat. území Žirovnice Část obce dle LV 129

Město Ulice

Žirovnice Nádražní

Počet obyvatel 3102 č.p. 140

Objednatel Exekutorský úřad Ostrava,, JUDr. Milan Vlha, soudní exekutor Prokešovo náměstí č.p. 5 70200 Ostrava ČESKÁ REPUBLIKA

Tel. E-mail IČ DIČ

596117310 13619543

Vlastnictví Budova RD č.p. 140 Šeda Jiří - Žirovnice, Nádražní 140, RČ 6104161635 pozemek parc.č. St. 23/1 Šeda Jiří - Žirovnice, Nádražní 140, RČ 6104161635 Zpracováno pro

exekutora-JUDr. Milana Vlhu, Exekutorský úřad Ostrava

Vypracoval Licence číslo

Holub Karel Ústrašín 67 393 01 Pelhřimov email: [email protected]

0822 Počet stran textu

13

Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha

Dne Ke dni Prohlídka dne

tel: 777 166620 Počet stran příloh

53.62 m2

16.8.2012 17.7.2012 7.8.2012

4

9 300 Kč/m2

498 666 Kč

500 000 Kč Pětsettisíc tisíc Kč

Obvyklá cena - současný stav

-1-

Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Klady: Domek prošel v posledních létech stavebními úpravami. Vytápění - elektrokotel+nové rozvody v mědi. Zápory: Stále se jedná o původní kamenný dům - min. 150 let starý. Podstandardní výměra pozemků - jen zastavěná plocha. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav

1 268 000 Kč Jeden milion dvěstěšedesátosm tisíc Kč

Vyhodnocení rizik nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným ANO stavem) ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, ANO např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. – ANO břemeno vedení IS, ochranná pásma NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. Na LV č. 129 jsou k datu 17.8.2012 zapsány tyto omezení vlastnických práv: 1) Nařízení exekuce na základě usnesení Okresního soudu v Ostravě o nařízení exekuce (043 EX1057/07) ze dne 12.11.2007. V Katastru nemovitostí zapsáno záznamem Z -44/2008-807. 2) Nařízení exekuce na základě usnesení Okresního soudu v Českých Budějovicích o nařízení exekuce č.j. 48 Nc-5995/2009-4 ze dne 1.4.2009. V Katastru nemovitostí zapsáno záznamem Z 15832/2009-301. 3) Nařízení exekuce na základě usnesení Okresního soudu v Ostravě o nařízení exekuce čj. 53-Nc 10357/2009-5 ze dne 4.3.2009. V Katastru nemovitostí zapsáno záznamem Z -24068/2009-807. 4) Nařízení exekuce na základě Usnesení Okresního soudu v Ostravě o nařízení exekuce čj. 94-Nc12778/2008-4ze dne 29.12.2008. V Katastru nemovitostí zapsáno zázn. Z -27686/2009-807. 5) Nařízení exekuce na základě Usnesení Okresního soudu v Ostravě o nařízení exekuce čj. 91-Nc10280/2009-3 ze dne 2.3.2009. V Katastru nemovitostí zapsáno zázn. Z -30918/2009-807. 6) Nařízení exekuce na základě Usnesení Okresního soudu v Ostravě o nařízení exekuce čj. 92-Nc13071/2008-3 ze dne 2.1.2009. V Katastru nemovitostí zapsáno zázn. Z -31582/2009-807. 7) Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti pro Statutární město Ostrava, na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí č.j. 102 EX 435/2009-007 ze dne 27.3.2012. Právní moc ke dni 30.3.2012. V Katastru nemovitostí zapsáno záznamem Z-2523/2012-304. 8) Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti pro Statutární město Ostrava, na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí č.j. 102 EX 0318/2009-006 ze dne 27.3.2012. Právní moc ke dni 30.3.2012. V Katastru nemovitostí zapsáno záznamem Z-2520/2012-304. 9) Zástavní právo exekutorské ke dni 30.3.2012 ve výši 11 676 Kč s příslušenstvím. V Katastru nemovitostí zapsáno Z -3582/2012-304. 10) Nařízení exekuce, Exekutorský úřad Brno-Město, soudní exekutor Mgr. Jaroslav Homola. Na základě usnesení Okresního soudu v Českých Budějovicích o nařízení exekuce č.j. 21 Nc 19061/2008-11 ze dne 6.1.2009, uloženo na prac. České Budějovice, zapsáno záznamem Z10775/2012-301. 11) Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti pro Argon Invest s.r.o., 23/1 České Budějovice, na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí č.j. 030 EX 18893/2008-34 ze dne 22.6.2012. 12) Zástavní právo exekutorské ke dni 9.7.2012 ve výši 508 Kč s příslušenstvím, pro Argemon Invest s.r.o. 23/1, České Budějovice. V Katastru nemovitostí na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitosti čj. 030 EX-18893/2008-33 ze dne 22.6.2012,- zapsáno záznamem Z 5714/2012-304. ANO stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům ANO stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného ANO povodňového plánu ANO stavba je dokončena

-2-

ANO

zpracovatel ocenění je ustaven do pozice znalce usnesením exekutora-JUDr. Milana Vlhy, Exekutorský úřad Ostrava 102 EX 00318/09-012.

Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nemovitost byla obchodována v březnu roku 2011. Tehdy ji po dvou měsících nabídky kouplil současný majitel za 480 tis. Kč. Tato kupní cena odpovídá i současné úrovni bytů v Žirovnici velikosti 2+1 50-55 m2. Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 129, vyhotovil vyhotoveno dálkovým přístupem pro účel Provedení exekuce 17.7.2012. Snímek kat. mapy pro k.ú. Žirovnice, vyhotovil Katastrální úřad pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Pelhřimov 23.4.2012. Datum předání kompletních podkladů 7.8.2012 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 129, vyhotovil Katastrální úřad Pelhřimov dne 17.8. 2012. Snímek kat. mapy pro k.ú. Žirovnice, vyhotoveno dálkovým přístupem – internet

-3-

Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Žirovnice se nachází v jižní části okr.Pelhřimov, Kraj Vysočina. Ke dni 1. 1. 2010 zde žilo 3102 obyvatel. Město je vzdáleno 25 km od Pelhřimova a 21 km od Jindřichova Hradce. Obec úřad je úřadem s pověřenou působností státní správy II. stupně. Žirovnice a Počátky jsou 2 stejně velká města v jižní části a tvoří místní regionální centrum. V žirovnici nejsou velké firmy, spíše menší provozovny. K významnějším zaměstnavatelům patří: Jan Prantl, masný průmysl Žirovnice, Knoflíkářský průmysl Žirovnice, dále firmy IBC Plast, a firma Bravoll s.r.o., a Detail s.r.o. Současná úroveň nezaměstnanosti koliduje dle ročnéího období mezi 6-7 %. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba obytná zástavba V Žirovnici je veškerá občanská vybavenost, městský úřad, základní a mateřská škola, a je zde i muzeum i knihovna. V současné době pro návštěvníky otevřen i zámek. Ve městě je dále zajištěna lékařská péče a to jednak praktickými lékaři, a jednak lékaři odbornými, kteří sem pravidelně dojíždějí. Informace o nemovitosti Rodinný dům čp. 140 je jednopodlažní domek v řadové zástavbě ulice Nádražní. Jedná se o malý domek pouze na pozemku St. 23/1, jehož celková velikost činní jen 93 m2. Vlastní zastavěná plocha domu přitom činní jen 71 m2. Objekt má nepravidelný půdorys, přibližně lichoběžníkového tvaru, s tím že část domku má sedlovou střechu, a část domku, za ohradní zdí střechu pultovou. Stáří domu nelze určit, ale s ohledem na skutečnost, že zdivo objektu je smíšené - kámen, cihla, není izolované, lze předpokládat, že činní nejméně 100 let. S ohledem na skutečnost, že Nádražní ulice v Žirovnici patří k nejstarším, může být původní stáří ještě o mnoho let starší. Postupně zde ale byly prováděny stavební úpravy za účelem modernizace bydlení. Stropy domu jsou dřevěné, z části se starším kazetovým podhledem, střecha větší části domku je sedlová, a krytinu zde tvoří starší cementové tašky. Ve dvorní části přechází sedlová střecha do střechy pultové, a tato malá část je pak kryta pozinkovaným falcovaným plechem. Klempířské konstrukce jsou úplné, dešťová voda je svedena na chodník. Fasádu objektu tvoří vápenné omítky, ty mají ve spodní části oprýskané nátěry. V domě jsou 2 malé obytné místnosti: 14,5 m2, a 12 m2, dále pak malý kuchyńský kout - 2,9 m2, a příslušenství: úzká vstupní chodba-2,7 m2, a dále propojovací chodba - 6 m2, a konečně pak koupelna s WC - 4,3 m2. Z chodby je také po dřevěném schodišti možný vstup do půdního prostoru, zde najdeme nedokončený podkrovní pokoj - dokončenost asi ze 80 % - o podlahové ploše 14,5 m2. Z důvodu nezatepleného obvodového pláště jej bude možné využívat jen v letním období. Domek má dále špaletová okna, dřevěné stropy s podbítím a omítkou (v části je starší kazetový podhled). Vytápění objektu zajišťuje elektrokotel a zánovní jsou i rozvody topení, provedené v mědi. Rozvody elektroinstalace jsou většinou původní, podlahy jsou betonové, a jejich krytinu tvoří koberec, resp. PVC. Koupelna je po provedené opravě plně schopná užívání, - vybavení tvoří vana a umyvadlo a WC. Pokud se týká zemní vlhkosti v domě, pak lze konstatovat, že vlivem stálého užívání objektu a jeho pravidelného vytápění, nebyla shledána zvýšená vlhkost zdiva. Rozhodné parametry pro celkové porovnání: Celková užitná plocha: 59 m2 , obytná započitatelná plocha činní: 54 m2, obestavěný prostor: 302 m3, zastavěná plocha: 71 m2, celková plocha pozemku: 95 m2, opotřebení: 62 %. Nemovitost lze okamžitě užívat, ale je třeba s nižšími nároky na standardy bydlení. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 4524/4 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: dlážděná komunikace. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 0

Počet NP

Počet koupelen Vybavení koupelny umyvadlo, vana, bojler

1

1

Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Počet podkroví

1

71 m2

Zastavěná plocha 1.NP

Počet kuchyní 1 Vybavení kuchyně malý kuchyňský kout s dřezem, elektrický sporák Ne

Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Počet bytových jednotek

1

RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.

Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný

-4-

Ano

Ne

Technický stav Budova RD

Stav průměrný Stáří roků Opotřebení odhadem Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby

odhadem 150 65 % nevykazuje

Popis prvků dlouhodobé životnosti Při zevní prohlídce nebyly shledány statické poruchy zdiva, lze konstatovat, že základy domu jsou stabilní. Zdivo objektu je kamenné, zvýšená vlhkost v domě není. Při zevní prohlídce nebyly shledány statické poruchy stropu, a krovu. Minulé rekonstrukce Konstrukce Stropy Instalace Vytápění

Rozsah sádrokartonové obklady stěn (doizolování), vč. vymalování koupelna po rekonstrukci elektrokotel + rozvody ÚT v mědi, + topná tělesa.

Rok provedení 2009-2011 2009-2011

Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 302 m3 Cena

4 200 Kč/m3

Cena celkem

1 268 000 Kč

Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 93 m2 Cena pozemků

150 Kč/m2

Cena celkem

14 000 Kč

Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do žumpy Kanalizace do vlastní ČOV Dálkové vytápění

napojeno není není není

Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku Plyn

napojeno napojeno není není

není

Popis provedení budovy Konstrukce základy

Provedení

%

Konstrukce

dokonč

kamenné, bez izolace proti vlhkosti kamenné a smíšené zdivo

100 100

izolace proti zemní vlhkosti stropy

100

střešní krytina

100

vnější úpr. povrchů

vnitřní úpr. stěn

sedlová střecha, menší část domu střecha pultová kamenného zdiva v tl. do 80 cm vápenná omítka štuková

100

schodiště

okna

dřevěná špaletová

100

dveře

podlahy obytných místn. vytápění rozvod vody

PVC, koberec

100

ústřední s elektrokotlem studené a teplé jen v koupelně bojler

100 100

podlahy nebytových místn. elektro rozvod plynu

svislé nosné konstrukce krov obvodové stěny z

zdroj teplé vody

100

-5-

Provedení

% dokonč

bez izolace

100

dřevěné s podbitím a omítkou cementové tašky

100 100

omítka vápenná hladká+ fasádní nátěr dřevěné s podstupnicemi na půdu hladké, plné a prosklené, standard PVC, dlažba

100

světelný rozvod není proveden

100 100

100 100 100

1.NP - výčet místností obývací pokoj ložnice kuchyňský kout chodba chodba vstupní koupelna prostor schodiště

plocha 14.55 12.08 2.83 5.80 2.74 4.33 2.20

Součet ploch za podlaží 1.Podkroví - výčet místností pokoj v podkroví- dokončený z 80-ti procent

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

koeficient KZp započit. plocha 1.0 14.55 m2 1.0 12.08 m2 1.0 2.83 m2 1.0 5.80 m2 1.0 2.74 m2 1.0 4.33 m2 0.5 1.10 m2

44.53 m2

43.43 m2

plocha koeficient KZp započit. plocha 14.55 m2 0.7 10.19 m2 14.55 m2

Součet ploch za podlaží

-6-

10.19 m2

Vyhodnocení obvyklé ceny nemovitosti na základě porovnání: Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost – Počátky , inzerce Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: www.reality-pelhrimov.info, datum vložení inzerátu 07/2012, datum změny inzerátu 8.8.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 79.0 m2 2 Podlahová plocha 52.0 m Celková výměra všech pozemků 99.0 m2 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

290 000 Kč 6 % 273 000 Kč

5 600 Kč/m2 5 200 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Počátky, Moravské náměstí Nemovitost umístěna na Moravském náměstí v Počátkách. Rodinný dům 1+1 (možno 3,4+1 - půda s možností vestavby) na vlastním pozemku 99 m2, zavedena obecní voda, kanalizace, nová koupelna a splachovací WC, zavedený plyn - plynové WAFKY na topení, velmi malý dvorek za domem cca 12 m2, elektřina 220 + 380 V, dům je na celkovou rekonstrukci, ihned volný k nastěhování. V Počátkách je veškerá občanská vybavennost.

2. srovnatelná nemovitost – Počátky, prodej Zdroj informace databáze prodejů spolupracujících odhad, datum prodeje 04/2011 Konstrukční provedení Stavba zděná -řadová zástavba v Žižkově ulici Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 81.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

650 000 Kč 0 % 650 000 Kč

140.0 m2 151.0 m2 8 000 Kč/m2 8 000 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Počátky, Žižkova ul., Jedná se o rodinný dům řadový vnitřní. Stavba je nepodsklepená s jedním nadzemním podlažím, se sedlovou střechou s možností využití podkroví. Má tvar písmene L. Obsahuje jednu bytovou jednotku 2+1 s příslušenstvím. Základy kamenné s vyžilou izolací, zdivo cihelné tl. do 60 cm, krytina plechová, klempířské konstrukce úplné z pozink. plechu, stropy trámové s podhledem, vnitřní omítky vápenné štukové, běžné keramické obklady, fasádní omítky vápenné a břízolit, schody dřevěné bez podstupnic do půdního prostoru, dveře hladké plné, okna dřevěná špaletová, podlahy obytných místností betonové, podlahy ostatních místností ker. dlažby, vytápění kotlem na zemní plyn, elektroinstalace světelná a motorová,rozvod teplé a studené vody s ohřevem el. boileru, instalace plynu,kanalizace z kuchyně, WC, koupelny. Vybavení: plynový sporák, kuchyňská linka, vana, umyvadlo, WC. Stavba pochází z doby kolem roku 1930. V roce 1985 bylo provedeno odizolování podlah, rekonstrukce elektroinstalace, rozvody v mědi a rekonstrukce koupelny. v roce 1994 byl do stavby zaveden zemní plyn a zřízeno ÚT. V roce 2008 byl vyměněn bojler. V roce 2011 byly provedeny nové štuky místností, rekonstrukce vody, kanalizace a části elektroinstalace v jedné místnosti. V pokojích a předsíni byla odstraněna krytina (PVC) a dle vyjádření realitní kanceláře bude do doby prodeje provedena stěrka vrchních betonů, ale nebudou položeny podlahy. Na stavbě nejsou patné viditelné statické vady, je třeba samozřejmě počítat do budoucna s určitými stavebními úpravami, které jsou běžné u takovýchto nemovitostí (výměnou krytiny, oken a opravou fasády). Zastavěná plocha 140 m2, obestavěný prostor 730 m2, opotřebení je odhadnuto na 55%, podlahová plocha 81 m2.

-7-

Porovnání: Srovnatelná nemovitost, podlahová plocha větší, obestavěný prostor stavby je 2,3 x větší. Cenu oceňované nemovitosti hodnotím asi 25 % níže, než je tato porovnatelná nemovitost.

3. srovnatelná nemovitost – Žirovnice, prodej Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 02/2011 Konstrukční provedení Stavba zděná, před rekonstrukcí Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 2 Podlahová plocha 119.0 m Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

540 000 Kč 0 % 540 000 Kč

208.0 m2 369.0 m2 4 500 Kč/m2 4 500 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Dům se nachází ve staré zástavbě Nádražní ulice. V této ulici se nacházejí řadové domy a jejich původní stáří přesahuje z velké části 100 a více let. Jistě se jedná o starší zástavbu, která je postupně přestavována, a modernizována. Některé domy v Nádražní ul. již prošly celkovou rekonstrukcí, (např. sousední dům čp. 28). Ty ostatní procházejí nejčastěji postupnou rekonstrukcí dle finančních možností investora. Dům čp. 145 patří bezesporu k těm starším, ale jeho užitná plocha je dostatečně velká, a také stavební úpravy zde již byly v minulosti provedeny. (přestavba bývalých chlévů na příslušenství obytných prostor, přípojka plynu a plynový kotel). Nemovitost byla obchodována v 03/2011, prodejní cena: 540 tis. Kč.

4. srovnatelná nemovitost – Žirovnice – původní prodej domu Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: www.jihoceskereality.cz, datum vložení inzerátu 16.4.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná-prodej v roce 2011 Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 80.0 m2 2 Podlahová plocha 53.6 m Celková výměra všech pozemků 93.0 m2 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

480 000 Kč 0 % 480 000 Kč

-8-

9 000 Kč/m2 9 000 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Dům čp. 140 byl obchodován v 03/2011 za částku 480 tis. Kč. V doby prodeje nemovitosti byly provedeny jen nevýznamné stavební úpravy, které nemají významný vliv na cenu nemovitosti. (vnitřní zateplení stěn, schody do podkroví, úpravy zařizovacích předmětů v koupelně. Z toho důvodu se v závěru ocenění přikláním k mírně vyšší ceně.

5. srovnatelná nemovitost – Pacov , prodej Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 07/2012 Konstrukční provedení Stavba zděná - koncový řadový dům - jen pozemek Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 53.6 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

400 000 Kč 0 % 400 000 Kč

78.5 m2 101.0 m2 7 500 Kč/m2 7 500 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Pacov, Nemovitost v Sadové ul. je koncovým domem v řadové zástavbě malých domků, jejichž majitelé se rekrutují ze sociálně slabších vrstev obyvatelstva. Stavba domu byla dle vyjádření odboru výstavby MěÚ v Pacově povolena v roce 1926. Objekt je přímo přístupný z obecního pozemku, vstupními dveřmi umístěnými ve štítu budovy. V domě najdeme bytovou jednotku 2+1, která byla naposledy trvale užívána v roce 2010. Vybavení domu je podstandardní, (lokální vytápění, ohřev vody brutarem). Také technický stav domu vyžaduje údržbu a opravy. Při náhodné kontrole statiky stropu nebyly zjištěny statické poruchy. Zastavěná plocha celého domu činí 78,5 m2, podlahová plocha obytná činní 53,6 m2, a celý pozemek, na kterém se dům nachází má jen 101 m2. Celkové opotřebení domu odhaduji na 72 %. Dům je používán k trvalému bydlení, v souladu s údaji v Katastru nemovitostí. Obchodovatelnost nemovitosti odpovídá hodnotě 400 - 450 tis. Kč. Objekt lze po provedení základní údržby užívat pro bydlení, Kupní cena domu činila: 400 tis. Kč Srovnání: Oceňovaný objekt je v lepším stavu, oproti domu v Pacově v lepším stavu. Obvyklou cenu hodnotím o 25% výše.

-9-

Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti

4 500 - 9 000 Kč/m2

273 000 - 650 000 Kč 9 300 Kč/m2

Tržní prostředí: Žirovnice je obec s 3100 obyvateli. Jedná se o místní regionální centrum. Jsou zde i pracovní příležitosti. Zejména místní mají k regionu vztah, a proto zde mají zájem bydlet. Nemovitost svým charakterem nepatří mezi objekty, kde je možné očekávat vyšší úroveň cen nemovitosti. Cenová úroveň těchto řadových domků bez pozemku, nebo jen s malým pozemkem proto výrazně zaostává za jinými domy v regionu. Tyto objekty se nejčastěji ve městě obchodují ve stavu k rekonstrukci za 350 - 500 tis. Kč. Ty původní nemovitosti, ve kterých ale již stavební úpravy proběhly, (což je i případ oceňované nemovitosti), jsou na trhu v Žirovnici v cenové úrovni 500- 750 tis. Kč. Pokud se týká domku čp. 140, tak se jedná o malý dům s malou užitnou plochou, bez pozemku. Místnosti a celková užitná plocha zde jsou poměrně malé, a tak hodnota nemovitosti bude srovnatelná i se staršími zděnými byty v Žirovnici a v Počátkách. Tyto starší byty velikosti do 55 m2 se zde obchodují od 450-550 tis. Kč Z tohoto rozpětí proto budu vycházet při stanovení obvyklé ceny nemovitosti. Zohledňuji přitom i kupní cenu za nemovitost, která v roce 2011 činila 480 tis. Kč.

Porovnání: Ve výše provedeném porovnání využívám databázi spolupracujících odhadců, a současně i svoji vlastní databázi. K dispozici je i současná realitní nabídka. Mám tedy dostatek podkladů pro stanovení konečné ceny v současném stavu. Ceny objektů v řadové zástavbě se pohybují nejčastěji od 7 000 - 10000 Kč/m2, u objektů po rekonstrukci, se zhodnocením a pozemkem, který nabízí možnost rozšíření, pak i na cenu vyšší, - až 13000,- Kč/m2. Nemovitost čp. 140 byla naposledy obchodována v březnu roku 2011. Tehdy byl objekt nabízen k prodeji přes realitní kancelář za 480 tis.Kč, a za stejnou cenu ji i současný majitel koupil.

Závěr: Na základě porovnání srovnatelných nemovitostí, po vyhodnocení zaměstnanosti v regionu, a zájmu investorů o tuto oblast, jakož i při konstatování kupní ceny za nemovitost z roku 2011, odhaduji obvyklou cenu nemovitosti v současném stavu ve výši:

500 000,- Kč (slovy: Pětsettisíc Kč).

Vypracoval Licence číslo

Holub Karel Ústrašín 67 393 01 Pelhřimov

0822 podpis

- 10 -

Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Analýza: Dle zadaného znaleckého úkolu specifikovaného v Usnesení o ustanovení znalce je nutno provést i ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Na základě předložených listin i místního šetření lze konstatovat, že na předmětných nemovitostech neváznou žádná věcná břemena. Žádná práva či závady s nemovitostmi spojené, které by měly být předmětem samostatného ocenění v této části studie, nebyly u předmětných nemovitostí zjištěny. Dle předloženého výpisu z KN (LV č.129) zde váznou (evidenčně jako omezení vlastnického práva) 2x zástavní právo exekutorské a několikrát též nařízení exekuce, resp. Exekuční příkaz k prodeji nemovitostí, jak je patrné ze zápisu v části C předmětného LV č.8313 připojeného v příloze posudku. Všechny tyto omezení jsou vypsány na straně 2 znaleckého posudku. Exekuce vydražením vlastnického podílu na nemovitosti zanikají. Zástavní práva exekutorská nemají žádný vliv na obvyklou tržní cenu nemovitosti. Tato evidovaná omezení nemají s ohledem na účel posudku vliv na obvyklou cenu, resp. tržní hodnotu nemovitostí, nejedná se o ocenitelná práva a závady spojené s nemovitostmi ve smyslu znaleckého úkolu a účelu posudku, jehož zpracování vyplývá právě z důvodu těchto citovaných skutečností a pro související účely. Z uvedených důvodů nebyla znalcem ani zjišťována výše na nemovitostech váznoucích pohledávek zajišťovaných uvedeným zástavním právem apod. Na nemovitostech neváznou v tomto smyslu žádná další omezení vlastnického práva či jiné závady, resp. znalci není existence žádných dalších omezení známa.

Práva a závady s nemovitostmi spojené - ocenění a závěr: Na základě provedené analýzy je nutno konstatovat, že ve smyslu požadavku daného znal. úkolem nejsou s nemovitostmi spojena žádná další práva či závady, které by mohly být předmětem ocenění, resp. cena (hodnota) dalších práv či závad spojených s oceňovanou nemovitostí je nulová.

Cena práv s nemovitostmi spojených činí celkem: 0,- Kč. Cena závad s nemovitostmi spojených činí celkem: 0,- Kč. V Pelhřimově dne 17.8.2012

Zpracováno jako příloha znaleckého posudku ev.č. 48-358/2012. Karel Holub Ústrašín 67 393 01 Pelhřimov

Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Českých Budějovicích na základě listiny č.j. Spr. 2181/05 ze dne 12.12.2005, pro obor: Ekonomika , odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 358/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou č. 1288 podle připojené likvidace. V Pelhřimově dne 17.8. 2012

- 11 -

Fotodokumentace

Dům čp. 140, Nádražní ul.

koupelna s WC-po rekonstrukci

nedokončený pokoj v podkroví

vytápění domu elektrokotlem

ložnice

dům čp. 140 ze dvorku

- 12 -

Fotodokumentace

schodiště do podkroví

úzká chodba

- 13 -