2012

Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only.

Znalecký posudek č. 952/93/2012 Odhad obvyklé ceny - podíl ideální 1/2 k celku nemovitosti rodinného domu č.p. 574/26 včetně části příslušenství v obci Praha 10, katastrální území Uhříněves, okres Hlavní město Praha

Objednatel posudku: Exekutorský úřad Praha 7 Jankovcova 13 170 00 Praha 7 Účel posudku:

Usnesení 063 EX 2544/11-29 ze dne 26.11.2012

Podle stavu ke dni 27.12.2012 posudek vypracoval: Milan Hasil Ke Kateřinkám 1407 149 00 Praha 4 Posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních a 1 vyhotovení v elektronické podobě formátu PDF. V Praze, 27.12.2012


-2-

A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je odhad obvyklé - tržní ceny podíl ideální 1/2 k celku nemovitosti rodinného domu č.p. 574/26 v obci Praha 10, katastrální území Uhříněves, okres Hlavní město Praha Předmětem ocenění nejsou stavby navazující na stavbu rodinného domu v západní části (dílna s garáží) z důvodu nepřístupnosti a nedochovaných podkladů. Zpřístupnění nemovitosti nebylo ze strany vlastníka ani objednatele znaleckého posudku umožněno. Byla provedena vnější obhlídka nemovitosti. Ocenění nemovitosti je provedeno dle Usnesení EX 063 2544/11-29 na základě dostupných informací, stavebně technické dokumentace, kolaudačního rozhodnutí a vnější obhlídky nemovitosti z ulice Lnářská.

2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 574 Lnářská 574/26 Praha 10 - Uhříněves Region: Hlavní město Praha Okres: Praha 10 Katastrální území: Uhříněves 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 17.12.2012 . 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení 063 Ex 2544/11-29 Výpis z katastru nemovitostí ze dne 26.11.2012 vyhotovený bezúplatným dálkovým přístupem Informativní údaje z katastru nemovitostí Katastrální mapa Cenová mapa stavebních pozemků pro hl.m.Praha v roce 2012 Informace zjištěné dne 17.12.2012 na SÚ Uhříněves vč. projektové dokumentace stavební části RD - rekonstrukce rodinného domu z 08/2006 Plán na postavení RD z roku 1930 (půdorys, řez. pohled) Rozhodnutí o přípustnosti ke stavbě rodinného domu - přístavba a úpravy RD z 8.5.1964 vydané pod Čj: 579/1964/Č Povolení k trvalému užívání přístavby Rodinného domu z 26.11.1975 vydané pod Čj: 1149/75-Šk. Kolaudační souhlas přístavby, nástavby a stavebních úprav rodinného domu č.p. 574 vydané dně 5.6.2009 MÚ - odbor výstavby v Uhříněvsi pod Č.j.: P22 3430/2009 OV 02Z Zákon o oceňování majetku š. 151/1997 Sb., v platném znění a jeho prováděcí vyhl. č. 387/2011 Sb.


-3-

5. Použitá literatura: Teorie o oceňování nemovitostí, autor prof. Albert bradáč, DrSc a kol., vydalo Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno Tržní oceňování - obecní metodika Oceňování nemovitostí na tržních principech - Zbyněk Zazvonil Internetový vyhledávač - webstránky(www.sreality, reality. idnes.cz, reality cz., nemovitosti cz.) Pozn. Na území celé ČR je v současné době velice rozšířena realitní činnost pomocí internetových vyhledavačů. Znalec systematicky sleduje zejména webové stránky výše uvedených realitních společností. Použité údaje o cenách byly vyhledány zejména z internetového vyhledavače Sreality na portálu Seznam, kde výběrem za poslední období byly použity uvedené obdobné nemovitosti. Soubor obsahuje přehled takových nemovitostí, které mají většinu vyhodnocovacích základních parametrů se stejnou, srovnatelnou nebo podobnou hodnotu. Jedná se zejména o tyto údaje: plocha, územní plán, stáří, typ zástavby, příslušenství, vybavení, technická infrastruktura, stupeň údržby, technický stav, inženýrské sítě, vzdálenost k zastavěné části apod..) Jednotlivé údaje o nemovitostech jsou ve zdrojích znalce evidovány a jsou pak vyhodnocovány pro použití k výpočtu porovnávací cenou. Z průměru porovnávacích cen je pak odvozena cena porovnáním s možností použití koeficientu neověřených údajů (cca o 10-15%) na tzv. pramen ceny, který snižuje odvozenou cenu vzhledem k opakujícím se realitním nabídkám shodných nemovitostí za různé ceny více realitními kancelářemi a přitom není jednoznačné, za jakou cenu byla nemovitost skutečně prodána a jak dlouho prodej trval. 6. Základní pojmy a metody ocenění Obvyklou cenou (tržní hodnota, obecná cena) dle zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně, prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vlivy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná k majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - ”odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku.„ Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržních hodnot je ovlivněno také i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zajišťuje.


-4-

Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto metody Metoda zjištění věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou, nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Metoda výnosová: tato cena je založena na koncepci „časové hodnoty peněz a relativního rizika investice”. Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti.Výnosový způsob vychází z výnosu předmětu skutečně dosahovaného, nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry) Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, nebo jsou obchodovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samostatné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku. Tato hodnota má jednu z nejvyšší vypovídací schopnosti, jestli že se v místě a čase vyskytuje porovnatelná nemovitost. Předpoklady, okolnosti a omezující podmínky: Znalec vychází z údajů předaných objednatelem a výsledků místního šetření. Znalec neprováděl žádná jiná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů předložených jako podkladů pro zpracování odhadu ceny nemovitosti. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírá znalec žádnou odpovědnost. Nebylo provedeno žádné šetření týkající se závazků vůči oceňovanému majetku. Hodnocení předpokládá, pokud není uvedeno jinak, že nárok vlastníka je právoplatný, majetková práva jsou platná a prodejná a nejsou zatíženy závazky, kterých nemohou být zbavena běžnými postupy. Při nejlepším vědomí znalce jsou všechny údaje dále uvedené pravdivé a přesné, ačkoliv byly získány ze spolehlivých zdrojů, nepřebírá znalec žádnou odpovědnost za přesnost jakýchkoliv údajů u kterých je uvedeno, že byly poskytnuty někým jiným a které byly použity při tvorbě tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti. Znalec vychází z předpokladu, že existují a v budoucnu budou existovat právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní, platné jako v době zpracování. Hodnota, nebo hodnoty prezentované v tomto odhadu jsou založeny na předpokladech zde uvedených a jsou platné pouze pro jmenovaný účel. za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto posudku a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost. Znalec vychází z toho, že veškeré rozvody instalací včetně zakrytých zařízení jsou ke dni ocenění plně funkční

7. Vlastnické a evidenční údaje: VKN - LV 868 Raška Vlastimil, Lnářská 574/26, Praha 22, Uhříněves, 104 00, podíl 1/2 Tichá Ilona, Lnářská 574/26, Praha 22, Uhříněves, 104 00 nemovitosti pozemky parc.č. 332 výměra 328m2 - zastavěná plocha a nádvoří

podíl 1/2


-5parc.č. 333 výměra stavby RD č.p. 574 na parc.š. 332

438 - zahrada

8. Celkový popis nemovitosti: Jedná se o samostatný zděný rodinný dům postavený v období roku 1930.Rovinný pozemek je situován ve stávající zástavbě rodinných domů při ulici Lnářská. Původně měl rodinný dům 1 byt. Dispozičně obsahoval podzemní podlaží (pouze v menší části půdorysu), které se zachovalo 1.n.p a podkroví. V roce 1964 - 1975 byly provedeny stavební úpravy týkající se rekonstrukčních prací a přístavby. V období roku 2006 až 2009 byla provedena zásadní rekonstrukce rodinného domu spočívající oddělení stávajícího bytu v 1.nadzemním podlaží a suterénu od nového bytu ve 2.a 3. NP se samostatným vstupem. Stávající byt nebyl upravován, pouze se dispozičně změnil vstup, který byl nově umístěn do západní části stávající terasy v 1.NP. Hlavním cílem rekonstrukce bylo vybudování nového 2. a 3. NP. včetně vodorovných konstrukcí a zastřešení. Dispoziční řešení. 1.p.p. - 2x sklad, kotelna, chodba, schodiště 1.n.p. - 2x zádveří, 2x hala, chodba, toaleta, koupelna, komora, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, pracovna 2.n.p. - schodiště, hala, pracovna, šatna, koupelna, kuchyň, jídelna, obývací pokoj, terasa 3n.p. - schodiště, galerie, pokoj, pokoj, ložnice, toaleta, koupelna Ocenění nemovitosti provedeno nákladovým způsobem. Veškeré informace o nemovitosti uvedeny ve výpočtu koef. K4 a tabulce pro výpočet opotřebení objektu v % (analytická metoda) Je předpoklad, že stavba je standardně vybavena.

9. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 574 b) Venkovní úpravy b1) Venkovní úpravy c) Pozemky c1) Pozemky

B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:


-6-

Zák.č.151/1997 Sb. (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 574 - § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.p.p.: 1.n.p.: 4,68*0,35 2.n.p.: 1,15*2,57+3,24*5,30 3.n.p - podkrovní část:

7,45*5,95 12,15*11,24+1,60*4,30-6,60*1,42-

=

44,33 m2

=

132,44 m2

= =

155,48 m2 95,15 m2

13,30*11,24-4,64*1,42-4,68*0,358,67*13,30-6,00*3,36

Název podlaží 1.p.p.: 1.n.p.: 2.n.p.: 3.n.p - podkrovní část:

Zastavěná plocha 44,33 m2 132,44 m2 155,48 m2 95,15 m2

Obestavěný prostor: OP: 44,32*2,44+132,44*3,50+138,33*2,90+17,17* = 1,00+95,33*2,50 Obestavěný prostor – celkem: =

Konstrukční výška 2,44 m 3,50 m 2,90 m 2,50 m

1 228,33 m3 1 228,33 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Provedení

1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky:

standard zděné tl. 45 cm standard standard standard standard dvouvrstvé vápenné omítky standard chybí

Hodnocení standardu S S S S S S S S C

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 60,00 40,00


-79. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:

chybí běžné obklady standard standard standard standard běžná keramická dlažba ústřední světelná třífázová bleskosvod standard standard rozvod zemního plynu standard standard standard standardní splachovací standard

C S S S S S S S S S S S S S S S S S

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy: S 2. Zdivo: S 3. Stropy: S 4. Střecha: S 5. Krytina: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Vnitřní omítky: S 8. Fasádní omítky: S C 9. Vnější obklady: C 10. Vnitřní obklady: S 11. Schody: S 12. Dveře: S 13. Okna: S 14. Podlahy obytných místností: S 15. Podlahy ostatních místností: S 16. Vytápění: S 17. Elektroinstalace: S 18. Bleskosvod: S 19. Rozvod vody: S 20. Zdroj teplé vody: S 21. Instalace plynu: S 22. Kanalizace: S 23. Vybavení kuchyně: S 24. Vnitřní vybavení: S 25. Záchod: S 26. Ostatní: S Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 60,00 40,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Hodnota koeficientu vybavení K4:

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 7,10 1,00 22,30 1,00 8,40 1,00 5,20 1,00 3,20 1,00 0,80 1,00 6,20 1,00 1,86 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 2,30 1,00 2,40 1,00 3,30 1,00 5,20 1,00 2,20 1,00 1,10 1,00 4,40 1,00 4,10 1,00 0,60 1,00 3,00 1,00 1,80 1,00 0,50 1,00 2,80 1,00 0,50 1,00 5,10 1,00 0,40 1,00 3,60 98,36 0,9836


-8UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností:

S S S S S S S S S S S S C C S S S S S S S S S

OP Část [%] [%] 7,10 80,0 7,10 20,0 22,30 47,0 22,30 53,0 8,40 47,0 8,40 53,0 5,20 100,0 3,20 100,0 0,80 100,0 6,20 53,0 6,20 47,0 3,10 60,0 3,10 40,0 0,40 100,0 2,30 53,0 2,30 47,0 2,40 47,0 2,40 53,0 3,30 100,0 5,20 100,0 2,20 53,0 2,20 1,10

S 1,10 S 4,40 S 4,40 17. Elektroinstalace: S 4,10 S 4,10 18. Bleskosvod: S 0,60 19. Rozvod vody: S 3,00 S 3,00 20. Zdroj teplé vody: S 1,80 S 1,80 21. Instalace plynu: S 0,50 S 0,50 22. Kanalizace: S 2,80 S 2,80 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 S 0,50 24. Vnitřní vybavení: S 5,10 S 5,10 25. Záchod: S 0,40 S 0,40 26. Ostatní: S 3,60 Součet upravených objemových podílů: 16. Vytápění:

K 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

47,0 1,00 53,0 1,00 47,0 47,0 53,0 53,0 47,0 100,0 53,0 47,0 53,0 47,0 53,0 47,0 47,0 53,0 47,0 53,0 47,0 53,0 47,0 53,0 100,0

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu):

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

UP PP Stáří Živ. Opotř. Opotř. z [%] [%] části celku 5,68 5,78 82 250 32,80 1,8958 1,42 1,45 3 200 1,50 0,0217 10,48 10,66 82 160 51,25 5,4633 11,82 12,02 3 100 3,00 0,3606 3,95 4,02 82 160 51,25 2,0603 4,45 4,52 3 100 3,00 0,1356 5,20 5,29 3 90 3,33 0,1762 3,20 3,25 3 60 5,00 0,1625 0,80 0,81 3 50 6,00 0,0486 3,29 3,34 3 60 5,00 0,1670 2,91 2,96 37 50 74,00 2,1904 1,86 1,89 3 50 6,00 0,1134 0,00 0,00 0,00 0,0000 0,00 0,00 0,00 0,0000 1,22 1,24 3 30 10,00 0,1240 1,08 1,10 37 40 92,50 1,0175 1,13 1,15 82 160 51,25 0,5894 1,27 1,29 3 100 3,00 0,0387 3,30 3,35 3 40 7,50 0,2512 5,20 5,29 3 60 5,00 0,2645 1,17 1,19 3 40 7,50 0,0893 1,03 0,58

1,05 0,59

37 3

40 40

92,50 7,50

0,9713 0,0443

0,52 0,53 37 2,07 2,10 37 2,33 2,37 3 2,17 2,21 3 1,93 1,96 37 0,60 0,61 3 1,59 1,62 3 1,41 1,43 37 0,95 0,97 3 0,85 0,86 37 0,27 0,27 3 0,24 0,24 37 1,32 1,34 37 1,48 1,50 3 0,24 0,24 30 0,27 0,27 3 2,40 2,44 30 2,70 2,74 3 0,19 0,19 30 0,21 0,21 3 3,60 3,66 3 98,38 Opotřebení:

40 40 40 60 60 30 50 50 50 50 30 40 80 80 40 30 40 30 40 30 30

92,50 92,50 7,50 5,00 61,67 10,00 6,00 74,00 6,00 74,00 10,00 92,50 46,25 3,75 75,00 10,00 75,00 10,00 75,00 10,00 10,00

0,4903 1,9425 0,1778 0,1105 1,2087 0,0610 0,0972 1,0582 0,0582 0,6364 0,0270 0,2220 0,6198 0,0563 0,1800 0,0270 1,8300 0,2740 0,1425 0,0210 0,3660 25,7920

= *

1 975,- Kč/m3 0,9836


-9Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

* * *

1,2000 2,1550 1,4210

Základní cena upravená

=

7 138,52 Kč/m3

Plná cena:

1 228,33 m3 * 7 138,52 Kč/m3

=

8 768 458,27 Kč

Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 25,7920 % Úprava ceny za opotřebení

-

2 261 560,76 Kč

Rodinný dům č.p. 574 - zjištěná cena

=

6 506 897,51 Kč

b) Venkovní úpravy b1) Venkovní úpravy - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby Rodinný dům č.p. 574 6 506 897,51 Kč Celkem: 6 506 897,51 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: Stanovené procento z ceny staveb:

*

Venkovní úpravy - zjištěná cena

=

6 506 897,51 0,0350 227 741,41 Kč

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 574 b) Venkovní úpravy Cena objektů činí celkem

= =

6 506 900,- Kč 227 740,- Kč 6 734 640,- Kč

Věcná hodnota dle zák.č.151/1997 Sb. vyhl.č. 387/2011 Sb. a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 574 - § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví


- 10 Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód CZ - CC:

se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími 111

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.p.p.: 1.n.p.: 4,68*0,35 2.n.p.: 1,15*2,57+3,24*5,30 3.n.p - podkrovní část:

7,45*5,95 12,15*11,24+1,60*4,30-6,60*1,42-

=

44,33 m2

=

132,44 m2

= =

155,48 m2 95,15 m2

13,30*11,24-4,64*1,42-4,68*0,358,67*13,30-6,00*3,36

Název podlaží 1.p.p.: 1.n.p.: 2.n.p.: 3.n.p - podkrovní část:

Zastavěná plocha 44,33 m2 132,44 m2 155,48 m2 95,15 m2

Obestavěný prostor: OP: 44,32*2,44+132,44*3,50+138,33*2,90+17,17* = 1,00+95,33*2,50 Obestavěný prostor – celkem: =

Konstrukční výška 2,44 m 3,50 m 2,90 m 2,50 m

1 228,33 m3 1 228,33 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Provedení

1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky:

standard zděné tl. 45 cm standard standard standard standard dvouvrstvé vápenné omítky standard chybí chybí běžné obklady standard standard standard standard běžná keramická dlažba ústřední světelná třífázová bleskosvod standard standard rozvod zemního plynu

9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu:

Hodnocení standardu S S S S S S S S C C S S S S S S S S S S S S

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 60,00 40,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00


- 11 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:

standard standard standard standardní splachovací standard

S S S S S

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy: S 2. Zdivo: S 3. Stropy: S 4. Střecha: S 5. Krytina: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Vnitřní omítky: S 8. Fasádní omítky: S C 9. Vnější obklady: C 10. Vnitřní obklady: S 11. Schody: S 12. Dveře: S 13. Okna: S 14. Podlahy obytných místností: S 15. Podlahy ostatních místností: S 16. Vytápění: S 17. Elektroinstalace: S 18. Bleskosvod: S 19. Rozvod vody: S 20. Zdroj teplé vody: S 21. Instalace plynu: S 22. Kanalizace: S 23. Vybavení kuchyně: S 24. Vnitřní vybavení: S 25. Záchod: S 26. Ostatní: S Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60

Hodnota koeficientu vybavení K4:

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 60,00 40,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 7,10 1,00 22,30 1,00 8,40 1,00 5,20 1,00 3,20 1,00 0,80 1,00 6,20 1,00 1,86 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 2,30 1,00 2,40 1,00 3,30 1,00 5,20 1,00 2,20 1,00 1,10 1,00 4,40 1,00 4,10 1,00 0,60 1,00 3,00 1,00 1,80 1,00 0,50 1,00 2,80 1,00 0,50 1,00 5,10 1,00 0,40 1,00 3,60 98,36 0,9836

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky:

S S S S S S S S S S

OP Část [%] [%] 7,10 80,0 7,10 20,0 22,30 47,0 22,30 53,0 8,40 47,0 8,40 53,0 5,20 100,0 3,20 100,0 0,80 100,0 6,20 53,0

K 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

UP PP Stáří Živ. Opotř. Opotř. z [%] [%] části celku 5,68 5,78 82 250 32,80 1,8958 1,42 1,45 3 200 1,50 0,0217 10,48 10,66 82 160 51,25 5,4633 11,82 12,02 3 100 3,00 0,3606 3,95 4,02 82 160 51,25 2,0603 4,45 4,52 3 100 3,00 0,1356 5,20 5,29 3 90 3,33 0,1762 3,20 3,25 3 60 5,00 0,1625 0,80 0,81 3 50 6,00 0,0486 3,29 3,34 3 60 5,00 0,1670


- 12 -

8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností:

S S C C S S S S S S S

6,20 3,10 3,10 0,40 2,30 2,30 2,40 2,40 3,30 5,20 2,20

S S

2,20 1,10

S 1,10 S 4,40 S 4,40 17. Elektroinstalace: S 4,10 S 4,10 18. Bleskosvod: S 0,60 19. Rozvod vody: S 3,00 S 3,00 20. Zdroj teplé vody: S 1,80 S 1,80 21. Instalace plynu: S 0,50 S 0,50 22. Kanalizace: S 2,80 S 2,80 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 S 0,50 24. Vnitřní vybavení: S 5,10 S 5,10 25. Záchod: S 0,40 S 0,40 26. Ostatní: S 3,60 Součet upravených objemových podílů: 16. Vytápění:

47,0 60,0 40,0 100,0 53,0 47,0 47,0 53,0 100,0 100,0 53,0

1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

2,91 1,86 0,00 0,00 1,22 1,08 1,13 1,27 3,30 5,20 1,17

2,96 1,89 0,00 0,00 1,24 1,10 1,15 1,29 3,35 5,29 1,19

37 3

50 50

3 37 82 3 3 3 3

47,0 1,00 53,0 1,00

1,03 0,58

1,05 0,59

47,0 47,0 53,0 53,0 47,0 100,0 53,0 47,0 53,0 47,0 53,0 47,0 47,0 53,0 47,0 53,0 47,0 53,0 47,0 53,0 100,0

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

30 40 160 100 40 60 40

74,00 6,00 0,00 0,00 10,00 92,50 51,25 3,00 7,50 5,00 7,50

2,1904 0,1134 0,0000 0,0000 0,1240 1,0175 0,5894 0,0387 0,2512 0,2645 0,0893

37 3

40 40

92,50 7,50

0,9713 0,0443

0,52 0,53 37 2,07 2,10 37 2,33 2,37 3 2,17 2,21 3 1,93 1,96 37 0,60 0,61 3 1,59 1,62 3 1,41 1,43 37 0,95 0,97 3 0,85 0,86 37 0,27 0,27 3 0,24 0,24 37 1,32 1,34 37 1,48 1,50 3 0,24 0,24 30 0,27 0,27 3 2,40 2,44 30 2,70 2,74 3 0,19 0,19 30 0,21 0,21 3 3,60 3,66 3 98,38 Opotřebení:

40 40 40 60 60 30 50 50 50 50 30 40 80 80 40 30 40 30 40 30 30

92,50 92,50 7,50 5,00 61,67 10,00 6,00 74,00 6,00 74,00 10,00 92,50 46,25 3,75 75,00 10,00 75,00 10,00 75,00 10,00 10,00

0,4903 1,9425 0,1778 0,1105 1,2087 0,0610 0,0972 1,0582 0,0582 0,6364 0,0270 0,2220 0,6198 0,0563 0,1800 0,0270 1,8300 0,2740 0,1425 0,0210 0,3660 25,7920

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * *

1 975,- Kč/m3 0,9836 1,2000 2,1550

Základní cena upravená

=

5 023,59 Kč/m3

Plná cena:

1 228,33 m3 * 5 023,59 Kč/m3

=

6 170 626,30 Kč

Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 25,7920 % Úprava ceny za opotřebení

-

1 591 527,94 Kč

Rodinný dům č.p. 574 - zjištěná cena

=

4 579 098,36 Kč


- 13 -

b) Venkovní úpravy b1) Venkovní úpravy - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby Rodinný dům č.p. 574 4 579 098,36 Kč Celkem: 4 579 098,36 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: Stanovené procento z ceny staveb:

*

Venkovní úpravy - zjištěná cena

=

4 579 098,36 0,0350 160 268,44 Kč

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 574 b) Venkovní úpravy Cena objektů činí celkem

= =

4 579 100,- Kč 160 270,- Kč 4 739 370,- Kč

Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 574 Popis porovnávaných objektů: Jednotka: m2 Množství jednotek oceňované stavby: 297,00 m2 Porovnávané nabídky realitních kanceláří z internetového vyhledavače S-reality: Rodinný dům Uhříněves Prodej samostatného, patrového rodinného domu v Praze 10 Uhříněvsi, prodejní cena 8 950 000,Kč Rodinný dům s dispozicí 7+kk balkonem a terasou, garáží , v 1.p.p. se nachází technické podlaží. Zastavěná plocha 200m2, plocha užitná 260m2, plocha pozemku 929m2 Kompletní IS (voda, el. kanalizace, plyn) ID zakázky 175199 Rodinný dům Uhříněves Prodej samostatného, patrového rodinného domu v Praze 10 Uhříněvsi, prodejní cena 7 900 000,Kč Objekt ve velmi dobrém stavebnětechnickém stavu s terasou a balkonem se zastavěnou plochou 97m2 , plocha užitná 230m2 , plocha pozemku 800m2


- 14 Veškeré IS (voda, el. kanalizace, plyn) ID zakázky: 205-N00032

Seznam porovnávaných objektů: Název Rodinný dům Uhříněves Rodinný dům Uhříněves Součet:

cena

Km Kc

Kv K1

K2

K3

Množství [jedn]

Jedn. cena [Kč/jedn.]

8 950 000,- Kč

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95

260,00

32 701,92

7 900 000,- Kč

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95

230,00

32 630,43

65 332,36 Kč/jedn. /2 32 666,18 Kč/jedn. 32 630,43 Kč/jedn. 32 701,92 Kč/jedn.

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 32 666,18 Kč 297,00 á 32 666,18 Kč/

=

9 701 855,46 Kč

Rodinný dům č.p. 574 - výsledná cena

=

9 701 855,46 Kč

a) Pozemky a1) Pozemky - § 27 - § 32 Pozemky oceněné dle cenové mapy. Název

Parcelní číslo

pozemek 332 pozemek 333 Pozemky oceněné dle cenové mapy – celkem

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 328,00 3 000,00 438,00 3 000,00

Pozemky - zjištěná cena

Cena [Kč] 984 000,1 314 000,2 298 000,=

2 298 000,- Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky Cena pozemků činí celkem

=

2 298 000,- Kč 2 298 000,- Kč


- 15 -

C. Rekapitulace Cena dle zák. č. 151/1997 Sb. vyhl.č. 387/2011 Sb. cena objektů: 6 734 640,- Kč cena pozemků: 2 298 000,- Kč cena celkem: 9 032 640,- Kč Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů:

4 739 370,- Kč

hodnota pozemků: 2 298 000,- Kč Stanovená věcná hodnota celkem:

7 037 370,- Kč

Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem:

9 701 860,- Kč 9 701 860,- Kč

Odhad obvyklé ceny: 9 701 860,- Kč


- 16 slovy: devětmilionůsedmsetjedentisícosmsetšedesát Kč Znalecký úkol Ocenění nemovitosti - obvyklá (tržní cena) dle Usnesení 063 EX 2544/11-29 ze dne 26.11. 2012 Na základě analýzy a po zvážení situace na trhu nemovitostí je stanoven Odhad obvyklé - tržní ceny nemovitosti - podíl ideální 1/2 k celku rodinného domu č.p. 574 včetně části příslušenství, pozemek parc.č. 332, parc.č. 333, parc.č. 1137/6,v obci Praha 10, katastrální území Uhříněves, okres Hlavní město Praha cca 4 851 000,- Kč Významnou vypovídací schopnost ve vztahu k tržní hodnotě nemovitosti má porovnávací hodnota, která reflektuje aktuální stav nabídky a poptávky na realitním trhu ke dni ocenění nemovitosti vzhledem k tomu, že hodnocený majetek je na realitním trhu obchodován, má ve vztahu k tržní ceně podstatný význam.

V Praze, 27.12.2012 Milan Hasil Ke Kateřinkám 1407 149 00 Praha 4

D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 2.12.1999 pod č.j. Spr.3918/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 952/93/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 93/2012.

E. Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí Katastrální mapa Cenová mapa stavebních pozemků pro hl.m. Praha v roce 2012 Fotodokumentace


- 17 -


- 19 -


- 20 -


- 21 -

Pohled z ulice Lnářská


- 22 -

2012

Recommend Documents