2012

ZNALECKÝ POSUDEK č. 860/037/2012 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 169 na pozemku č. parc. St. 37 vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 37, k.ú. Deštná u Jindřichova Hradce, obec Deštná, zapsáno na LV č. 606 u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Jindřichův Hradec.

Objednatel znaleckého posudku:

Exekuční úřad Praha 2 JUDr. Jan Fendrych Ve Studeném 117/5a 147 00 Praha 4

Účel znaleckého posudku:

Usnesení č. j. 132 EX 10423/10-29/Ri

Podle stavu ke dni 20.2.2012 znalecký posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy telefon: 739147476 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje včetně příloh 13 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy, 21.2.2012

Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Rodinný dům Stránská 169 378 25 Deštná Jihočeský Jindřichův Hradec Deštná Deštná u Jindřichova Hradce

Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 20.2.2012. Bylo provedeno pouze ohledání zvenku, prohlídka interiéru nebyla znalkyni ze strany povinného umožněna, povinný nebyl přítomen. Oznámení o konání místního šetření bylo povinnému odesláno doporučeně dne 2.2.2012 a bylo vráceno jako nedoručené – důvod „odstěhoval se“. Popis rodinného domu č.p. 169 vychází z dokumentace ze složky domu předložené na Městském úřadu Deštná. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1) Výpis z KN, LV č. 606 ze dne 25.1.2012, k.ú. Deštná u Jindřichova Hradce, obec Deštná 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 20.2.2012, Nahlížení do KN, k.ú. Deštná u Jindřichova Hradce, obec Deštná 3) Usnesení č. j. 132 EX 10423/10-29/Ri 4) Informace získané při místním šetření dne 20.2.2012 5) Informace získané ze složky rodinného domu č.p. 169 na Městském úřadu Deštná dne 20.2.2012 Obsah znaleckého posudku

Určení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 169 na pozemku č. parc. St. 37 vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 37, k.ú. Deštná u Jindřichova Hradce, obec Deštná, zapsáno na LV č. 606 u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Jindřichův Hradec. Typ stavby

Rodinný dům, samostatně stojící, dokončený.

Vlastník staveb:

Podíl 1/3: Ing. Ladislav Malý, V Hůrkách 424, 252 41 Dolní Břežany Podíl 1/3: Václav Malý, Čerchovská 2129/3, 120 00 Praha 2 Podíl 1/3: Zdeněk Malý, Čerchovská 2129/3, 120 00 Praha 2 -2-

Katastrální úz.: Obec: Ulice: č.p.

Podíl 1/3: Ing. Ladislav Malý, V Hůrkách 424, 252 41 Dolní Břežany Podíl 1/3: Václav Malý, Čerchovská 2129/3, 120 00 Praha 2 Podíl 1/3: Zdeněk Malý, Čerchovská 2129/3, 120 00 Praha 2 pro Jihočeský kraj 606 LV č. KP Jindřichův Hradec Deštná u Jindřichova Hradce Jihočeský Kraj: Deštná Deštná část obce: Stránská 751 počet obyvatel: 169 způsob ochrany:

na pozemku

č. parc. St. 37 výměra 370 m2

druh pozemku:

zastavěná plocha a nádvoří

další pozemky:

-

druh pozemku:

-

Vlastník pozemků: Katastrální úřad:

Všeobecný popis

Poloha a okolí

Oceňované nemovitosti jsou v Deštné, ulici Stránská. Deštná je menší město ležící v Jihočeském kraji, asi 15 km severovýchodně od Jindřichova Hradce. V Deštné je základní občanská vybavenost – mateřská a základní škola, zdravotní středisko, pošta. Úplná vybavenost je v Jindřichově Hradci, dobře dostupném po silnici č. 128 – do centra cca 16 km. Oceňované nemovitosti se nachází v jihovýchodní části obce, v lokalitě se zástavbou starších dokončených rodinných domů. Severozápadně od lokality teče Dírenský potok. Přístup je po zpevněné komunikaci, ulici Stránská. Pěší dostupnost občanské vybavenosti - vzdálenost do centra města cca 400 m. Na přilehlé komunikaci je pouze místní provoz – bez rušivého vlivu. Místo pro bydlení vhodné.

Rušivá a obtěžující Nebyla zjištěna. zařízení Dopravní dostupnost

Zastávka autobusů cca 400 m. Dobrá dostupnost Jindřichova Hradce po silnici č. 128.

Přípojky inženýrských sítí

Elektro, vodovod, žumpa. Plynovod v ulici.

Základové poměry Druh zástavby

Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry – ohledání pouze zvenku. Rodinný dům, samostatně stojící, dokončený.

Popis staveb – budova č.p. 169 Rok dokončení stáří více než 100 let (nebylo dokladováno, odborný odhad) přístavby, v roce 1986 provedena přístavba verandy na severozápadě domu nástavby - v letech 1953 – 1956 provedena rekonstrukce interiéru domu – výměna podlah, vnitřních a vchodových dveří modernizace, - v roce 1986 provedena rekonstrukce – přestavba jedné obytné místnosti na rekonstrukce samostatné WC, spíž, dílnu a chodbu. Nové schodiště na půdu. Provedeny izolace proti zemní vlhkosti v obytných místnostech. Druh konstrukce

zděná, částečně kamenná

Počet podlaží

podzemních nadzemních

0 1+0

budova není podsklepena 1 NP + podkroví k bydlení neupravené -3-

Popis

Popis rodinného domu č.p. 169 vychází z dokumentace ze složky domu předložené na Městském úřadu Deštná. Dům č.p. 169 je samostatně stojící budova. Stavba domu není podsklepena, má 1 NP a podkroví k bydlení neupravené. Svislé konstrukce domu jsou zděné z kamene, přístavba verandy na severozápadě domu je zděná z tvárnic. Stropy jsou trámové, strop přistavěné verandy je z hurdisek do I profilů. Střecha je sedlová, krov dřevěný, krytina – tašková, pálená. Klempířské prvky jsou plechové s nátěrem. Okna jsou dřevěná špaletová. Fasáda – hladká omítka. Vnitřní povrchy podlah – nezjištěno. Vnitřní povrchy stěn – nezjištěno. Vchodové dveře dřevěné, částečné prosklené. Vybavení a zařizovací předměty – nezjištěno. Topení – nezjištěno. Ohřev TUV – nezjištěno. Přípojky: elektro, vodovod, žumpa. Plynovod v ulici. Dispoziční řešení: 1. NP: veranda 8,00 m2, předsíň 4,60 m2, WC 1,10 m2, koupelna 3,50 m2, chodba 4,90 m2, dílna 5,00 m2, pokoj 19,70 m2, kuchyň 13,20 m2, spíž 1,00 m2, pokoj 18,50 m2, Podkroví: půdní prostor Celková UP: 79,50 m2

Rekonstrukce a modernizace

V letech 1953 – 1956 byla provedena rekonstrukce interiéru domu – kompletní výměna podlah, výměna vnitřních a vchodových dveří. V roce 1986 provedena přestavba jedné obytné místnosti na samostatné WC, spíž, dílnu a chodbu. Bylo provedeno nové schodiště do podkroví, provedeny izolace proti zemní vlhkosti v obytných místnostech. Byla provedena přístavba zděné verandy na severozápadě domu.

Vedlejší stavby a příslušenství Ohledání vedlejší stavby bylo provedeno pouze zvenku.

Popis

Pozemky

Stavba kolny – na stavbu rodinného domu navazuje kolna. Je situována severovýchodně od domu, na pozemku č. parc. St. 37, ZP je cc 25 m2. Svislé konstrukce kolny jsou částečné zděné, částečně dřevěné, střecha je pultová, střešní krytina tašková. Okap je plechový bez nátěru, osazen pouze na dřevěné části kolny. Okna jsou dřevěná, jeden okenní otvor zděné části je vyzděn luxferami. Dveře do kolny jsou dřevěné, částečné prosklené. Vstup do kolny je z jihozápadu ze dvora rodinného domu. Fasáda – zděná část má hladkou omítku. Stavebně technický stav budovy – stáří cca 40 let (nebylo dokladováno, odborný odhad), klempířské konstrukce ve zhoršeném stavu, dřevěná část kolny je bez nátěru. Celkově průměrný stav, prováděna základní údržba.

Pozemek č. parc. St. 37 je částečně zastavěn stavbou rodinného domu a vedlejší stavbou kolny, zbytek tvoří částečně zpevněný dvůr a udržovaná zahrada – travní porost a několik vzrostlých stromů. Na jihozápadě pozemku je umístěn provizorní garážový přístřešek z prken a sklolaminátových vlnitých desek. Pozemek má nepravidelný tvar protáhly ve směru severovýchod – jihozápad. Je rovinný, oplocený. Vstup je ze severozápadní strany ze zpevněné komunikace bez chodníku. -4-

Vstupní vrátka jsou kovová, vjezdová vrata jsou dřevěná v kovovém rámu. Plot je z kovového pletiva v kovových Oplocení rámech, kovové sloupky, betonová podezdívka. Plot je v dobrém stavu, udržovaný. Zpevněné plochy beton Napojení inž. sítí elektro ano vodovod ano Vnější zařízení kanalizace žumpa plynovod v ulici telefon nezjištěno ano, přesný druh povrchu přístup po zpevněné komunikaci komunikace nezjištěn díky souvislé vrstvě sněhu a ledu Stav budov, udržování, rekonstrukce V rodinném domě byly provedeny dvě rekonstrukce – v letech 1953 – 56 a v roce Technický stav 1986. Dle ohledání zvenku je dům v dobrém stavu, prováděna pravidelná údržba. staveb Vedlejší stavba kolny je v průměrném stavu, prováděna základní údržba. Poloha vzhledem k Lokalita s dobrou dostupností základní občanské vybavenosti, bez rušivých vlivů. užívání Vhodná k trvalému bydlení. Užívání Nemovitosti jsou určeny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a skutečností. nemovitosti Vlastnická práva Omezení 1) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 606 k.ú. Deštná u Jindřichova Hradce vlastnických práv Zahrnuta v obvyklé 1) Není zohledněno v ceně obvyklé. ceně Stav zápisu KN a Nebyl zjištěn nesoulad evidence KN a skutečnosti. skutečnosti Vyhodnocení Záplavové území

Podle registru Aquarius je stavba v ohrožení zaplavením a zatopením – mírné riziko.

Jiná rizika

Nebyla zjištěna Z komunikace č. parc. 2271 k.ú. Deštná u Jindřichova Hradce (ostatní komunikace, vlastník Město Deštná) přes pozemek č parc. 266 k.ú. Deštná u Jindřichova Hradce Prověření přístupu (trvalý travní porost, vlastník Město Deštná) a přes pozemek č parc. 2334/1 k.ú. k nemovitosti Deštná u Jindřichova Hradce (ostatní komunikace, vlastník Město Deštná). Bez rizika.

-5-

CENY, HODNOTY

VĚCNÁ HODNOTA Jednotková cena [Kč/m2]

POZEMKY

Cena pozemku [Kč]

č. parcelní

výměra [m2]

současný stav

budoucí stav

současný stav

druh pozemku

St. 37

370

200

-

74 000

zastavěná pl. a nádvoří

74 000 Kč

I. CENA POZEMKU

STAVBY

budovy

stáří více než 100 let cca 40 let

č.p. 169

OP

Jednot. cena

Rozest.

Reproduk. cena

Opotř. stavby

Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč]

[m3]

[Kč/m3]

[%]

[Kč]

[%]

současný stav

505

4 000

100

2 020 000

70

606 000

-

10 000 -

stavba kolny Reprodukční cena celkem

2 020 000

2

RD UP: 79,5 m

616 000 Kč

II. CENA STAVEB (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) současný stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.)

-6-

690 000 Kč

budoucí stav -

POROVNÁVACÍ HODNOTA

-7-

URČENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky

Silné stránky

Zdůvodnění ceny obvyklé

Stavba rodinného domu je v ohrožení zaplavením a zatopením – mírné riziko Stáří rodinného domu více než 100 let. V rodinném domě byla provedeny dvě rekonstrukce – v letech 1953 – 56 a v roce 1986. Dle ohledání zvenku je dům v dobrém stavu, prováděna pravidelná údržba. Klidné místo bez rušivých vlivů. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. Zohledněna je skutečnost, že znalkyni nebyla umožněna prohlídka nemovitosti, proto je obvyklá cena stanovena cenovým intervalem. Horní hranice cenového intervalu předpokládá standardní vybavení stavby podle účelu jejího užívání. Cena obvyklá je určena se zohledněním skutečnosti, že nemovitosti jsou v podílovém spoluvlastnictví a předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti 1/3. Oceňované nemovitosti jsou bez věcných břemen nebo jiných věcných práv zapsaných na listu vlastnictví. Omezení vlastnického práva zapsaná v části C LV č. 606 k.ú. Deštná u Jindřichova Hradce (exekuční tituly) nejsou zohledněna v ceně obvyklé.

OBVYKLÁ CENA rodinného domu č.p. 169 na pozemku č. parc. St. 37 vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 37, k.ú. Deštná u Jindřichova Hradce, obec Deštná, zapsáno na LV č. 606 u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Jindřichův Hradec.

620 000 – 700 000 Kč

Podíl 1/3 Václav Malý

160 000 – 180 000 Kč

V Mníšku pod Brdy, 21.2.2012 Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy telefon: 739147476 e-mail: [email protected]

-8-

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 860/037/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z037/2012.

počet stran A4 v příloze: Seznam příloh: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 20.2.2012, Nahlížení do KN, k.ú. Deštná 1 u Jindřichova Hradce 2) Situace, fotodokumentace z 20.2.2012 2 3) Výpis z KN, LV č. 606 ze dne 25.1.2012, k.ú. Deštná u Jindřichova Hradce, 2 obec Deštná

1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 20.2.2012, Nahlížení do KN, k.ú. Deštná u Jindřichova Hradce

-9-

2) Situace, fotodokumentace z 20.2.2012

Fotodokumentace z 20.2.2012

RD - severní pohled

RD - JZ pohled

RD - JZ pohled

Ul. Stránská

- 10 -

Fotodokumentace z 20.2.2012

RD - JZ pohled

Kolna - SZ pohled

Kolna - severní pohled

RD - severní pohled

- 11 -