Znalecký posudek č. 3113-87/2012 ve věci odhadu obvyklé ceny (tržní hodnoty) spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 na nemovitosti - rodinném domu č.p. 692 na pozemku p.č. st. 2002 včetně příslušenství a pozemku p.č. st. 2002 v katastrálním území Kolín, obci Kolín, okrese Kolín.
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Ingrid Švecová Exekutorský úřad Praha 3 Seifertova 455/17 130 00 Praha 3
Účel posudku:
Podklad pro provedení exekuce prodejem spoluvlastnického podílu na nemovitosti (viz spis 091 EX 00809/12).
Podle stavu ke dni 25.9.2012 posudek vypracoval: Jan Kugler Makovského 1336/22 163 00 Praha - Řepy
Posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních.
V Praze, 25.9.2012
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Provést odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty) spoluvlastnického podílu id. 1/2 na nemovitosti rodinném domu č.p. 692 na pozemku p.č. st. 2002 včetně příslušenství a pozemku p.č. st. 2002 v katastrálním území Kolín, obci Kolín, okrese Kolín ke dni 25. září 2012. Ocenění se provádí pro účely provedení exekuce prodejem nemovitosti (viz spis 091 EX 00809/12). 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 692 s příslušenstvím a pozemkem Třídvorská 692 280 02 Kolín Region: Středočeský Okres: Kolín Katastrální území: Kolín 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 25.9.2012 za přítomnosti povinného, pana Břetislava Bobka. 4. Podklady pro vypracování posudku: 1. Usnesení soudního exekutora JUDr. Ingrid Švecové o ustanovení znalce, č.j. 091 EX 00809/12-036. 2. Kopie katastrální mapy. 3. Výpis z KN LV č. 2553 kat. území Kolín vyhotovený dálkovým přístupem dne 6. září 2012. 4. Informace získané od povinného, pana Břetislava Bobka, včetně údajů o stáří jednotlivých části nemovitosti a skutečnosti zjištěné při prohlídce. 5. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění. 6. Nabídky realitních kanceláří týkající se obdobných nemovitostí z období, ke kterému se provádí ocenění. 7. Program pro oceňování nemovitostí NEM 3000. 8. Vlastní databáze zpracovatele ocenění. 9. Znalecký posudek č. 2665003/2005 znalce Jiřího Formánka, Přišimasy č.p. 22, 282 01 Český Brod ze dne 20.1.2005. 10. Darovací smlouva ze dne 10.10. 1994, právní účinky vkladu vznikly 27.10.1994, jejíž částí v odst. III. je dohoda o zřízení věcného břemene užívání. 5. Použitá literatura: - Teorie oceňování nemovitostí (Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc.) - Oceňování nemovitostí na tržních principech (Ing. Zbyněk Zazvonil, Ceduk 1996) - Výnosová hodnota nemovitostí (Ing. Zbyněk Zazvonil, Ceduk 2004)
-3-
- Metodiky oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení včetně úvěrů hypotéčních v ČS, a.s. VUT Brno, Ústav soudního inženýrství Brno, r. 2004 - podpůrně 6. Vlastnické a evidenční údaje: Na listu vlastnictví č. 2553 katastrální území a obec Kolín, okres Kolín je zapsáno: ============================================================ A Vlastník, jiný oprávněný, Identifikátor, Podíl -----------------------------------------------------------------------------------------------------------Vlastnické právo: Bobek Břetislav, Třídvorská 692, Kolín V, 280 02 Kolín 2, 640115/1603, 1/2 Šoltová Kateřina, Radovesnice II 28, 281 28 Radovesnice, 685728/1200, 1/2 ============================================================ B Nemovitosti Pozemky Parcela ----------------------------------------------------------------------------------------------------------st. 2002 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 431 m2 Stavby Typ stavby Část obce ----------------------------------------------------------------------------------------------------------Kolín V, č.p. 692, rod.dům na p.č. st. 2002 ============================================================ C Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro Povinnost k -----------------------------------------------------------------------------------------------------------Rambousková Ivana, Třídvorská 692, Stavba: Kolín V, č.p. 692 Kolín V, 280 02 Kolín 2, RČ/IČO: Parcela: st. 2002 435727/069 Úplné znění LV č. 2553 v příloze znaleckého posudku. 7. Dokumentace a skutečnost: Od předmětné nemovitosti nebyla k dispozici žádná výkresová ani jiná stavební dokumentace. 8. Celkový popis nemovitosti: I - Všeobecně: Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 692 s příslušenstvím a pozemkem, resp. id. spoluvlastnický podíl 1/2, který se nalézá v Kolíně, Třídvorské ulici. Nemovitost je situována v severní části Kolína, v souvisle zastavěném území obce. Okolní zástavbu tvoří převážně rodinné domy staršího původu. Vstup na pozemek je orientován k severozápadu. Předmětná nemovitost - rodinný dům č.p. 692 byla prohlédnuta a zaměřena za přítomnosti povinného, pana Břetislava Bobka. Část v přízemí, ke které je zřízeno věcné břemeno užívání
-4-
nebyla přes písemné vyrozumění pro prohlídku zpřístupněna. Částečně jsou údaje o těchto prostorách převzaty ze znaleckého posudku č. ZP 2665003/2005 a částečně z darovací smlouvy z 10.10.1994. V ocenění se uvažuje standardní vybavení této části při běžné údržbě. V případě existence takového stavu oceňované nemovitosti, který by se značně odlišoval od takto předpokládaného stavu a který by vyšší mírou ovlivňoval jeho obvyklou cenu, by bylo nutné po prohlídce tento stav do ocenění promítnout. . II - Popis širších vztahů a jejich hodnocení: II.1. Vlastnické a právní vztahy 1.1. Vlastnické právo k nemovitosti je v majetku dvou fyzických osob. 1.2. Na nemovitosti vázne omezení vlastnického práva z důvodu věcného břemene užívání, nařízení exekucí, exekučních příkazů k prodeji nemovitosti, zástavních práv exekutorských. 1.3. Předmětem ocenění je id. spoluvlastnický podíl 1/2 na nemovitosti. Hodnocení z hlediska ocenění Negativní vliv na tržní hodnotu nemovitosti má věcné břemeno užívání části nemovitosti a stav, kdy je předmětem prodeje spoluvlastnický podíl. II.2. Územní vztahy 2.1. Poloha z hlediska využití Budova je umístěna do severní části souvisle zastavěného území Kolína. Vzdálenost od centra cca 1 km. Blízko přejezdu dráhy. 2.2. Dopravní relace MHD, Autobusová, vlaky ČD. 2.3. Infrastruktura služeb Úplná Hodnocení z hlediska ocenění Infrastruktura služeb působí na tržní hodnotu nemovitosti příznivě. II.3. Technické vztahy 3.1. Pozemek - konfigurace terénu Pozemek, na kterém se rodinný dům č.p. 692 nalézá, tvoří jedna část - parcela st. 2002. Pozemek je rovinatý. 3.2. Inženýrské sítě V místě je možnost napojení na veřejný vodovod, kanalizaci, plynovod a rozvod el. energie. 3.3. Přístup k nemovitosti Ze zpevněné komunikace. 3.4. Možnost parkování Omezená, na přilehlé komunikaci. Technické opotřebení budovy Uvažuje se nadprůměrná míra technického opotřebení (75 %). Podrobněji viz popis v části ocenění. 3.5. Stavebně - technické závady bránící využívání majetku Nezjištěné. Hodnocení z hlediska ocenění Negativní vliv na tržní hodnotu nemovitosti má výše technického opotřebení.
-5-
II.4. Obchodní a ekonomické vztahy 4.1. Trh s nemovitostmi U daného typu nemovitosti je poptávka v rovnováze s nabídkou. 4.2. Využitelnost majetku Nemovitost je užívána v souladu se svým stavebně technickým uspořádáním a řešením k bydlení rodinného typu. 4.3. Morální opotřebení stavby Vzhledem ke stavu, stáří konstrukcí a vybavení, stupni vybavení, omezené údržbě se uvažuje nadprůměrná míra morálního opotřebení. Hodnocení z hlediska ocenění Negativní vliv na tržní hodnotu nemovitosti má míra morálního opotřebení. II.5. Souhrnné hodnocení Pozitiva: - částečně poloha nemovitosti v rámci obce – vzdálenost od centra - infrastruktura - napojení na IS Negativa: - stav nemovitosti - výše technického a morálního opotřebení - prodej spoluvlastnického podílu - poloha u trati ČD Závěr: Na základě vyhodnocení výše uvedených skutečností předpokládám ztíženou zpeněžitelnost majetku. III. Analýza trhu 1. Vymezení tržního segmentu Předpoklad: - nucený prodej (převod) nemovitého majetku, který je v podílovém vlastnictví - nucený prodej (převod) konečnému vlastníkovi, nikoliv za účelem dalšího obchodu - nucený prodej (převod) majetku bez omezení vlastnického práva - viz „Hodnocení” u části II.1. - „Vlastnické a právní vztahy”) IV. Podrobný popis nemovitosti je uveden v části „Ocenění”. V. Metody ocenění Stanovení výše obvyklé ceny tak, jak je definována v § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění, předpokládá znalost tržního prostředí v místě a době ocenění, ale i existenci dostatečně vypovídajícího souboru údajů o skutečně realizovaných odchodních případech na
-6-
příslušném segmentu trhu. U nemovitostí je dále třeba počítat s jejich specifickým charakterem. Ten spočívá především v unikátnosti provedení staveb (jejich technického, dispozičního a architektonického řešení). Při tvorbě databází potřebných pro stanovení obvyklé ceny je zpravidla nutno zjištěné údaje přiřadit k určité měrné jednotce staveb (např.. m3 obestavěného prostoru, m2 zastavěné, podlahové nebo užitné plochy ap.). To se však u velké většiny nemovitostí z dostupných podkladů (kupních smluv) nepodaří zjistit. Výjimkou jsou typizované či podobné stavby (např. bytové domy, řadové rodinné domy), dále byty nebo pozemky, u kterých obvykle tyto požadované relace zjistit lze. V ostatních - specifických - případech, jako je i tento, je pro účely posudků tohoto typu třeba nahradit „obvyklou cenu” majetku, která v daném místě a čase neexistuje a kterou z podstaty věci nelze vypočítat, stanovením výše jeho „tržní hodnoty” . Tu lze již odvodit (tedy propočítat) ze získaných údajů technických či ekonomických, samozřejmě s přihlédnutím k tržním vlivům působícím v místě a čase, ke kterému se ocenění provádí. K těmto výsledkům vedou níže uvedené metody: 1. Metoda na bázi věcné hodnoty majetku Tato metoda v sobě spojuje principy porovnání a substituce, porovnání nákladů na pořízení obdobných a podobných nemovitostí s těmi, které jsou oceňovány. Přitom je třeba brát v úvahu, že za normálních podmínek trhu nebude kupující ochoten zaplatit cenu vyšší, než by odpovídala výši nákladů na vybudování nemovitosti (v optimálním případě) shodného rozsahu, shodných parametrů a shodné míry užitečnosti v době provádění ocenění, a to včetně nákladů na její uvedení do technického a funkčního stavu, který je požadován. V souladu s touto koncepcí je pak věcná hodnota nemovitostí většinou definována jako součet věcné hodnoty staveb, snížené o jejich znehodnocení, a hodnoty pozemků. Zde je nutno dodržet zásadu, aby náklady na zainvestování pozemku byly promítnuty do věcné hodnoty majetku pouze jednou. 2. Metoda na bázi výnosové hodnoty majetku Tato metoda se zpravidla využívá pouze u nemovitostí, které jsou svým charakterem a uspořádáním předurčeny ke generování výnosů z pronájmu prostor, např. bytové domy, administrativní budovy, některé skladové objekty a pod. Výnos z nájemného však mohou přinášet i jiné druhy nemovitostí. Jiné výnosy, např. z podnikání, se týkají oblasti oceňování podniků a v tomto posudku se neposuzují. Postupy při indikaci hodnoty výnosovými metodami jsou podobně popsány v odborné literatuře a liší se zejména podle doby, po kterou byl majetek schopen výnosy přinášet. Důležitou roli má i skutečnost, zda bude majetek po skončení nájmu obnoven, prodán či zlikvidován. 3. Metoda na bázi porovnání Základním principem je porovnání oceňovaného majetku s obdobnými nemovitostmi prodávanými či nabízenými ve stejném čase (max. 6 měsíců před dobou ocenění) a v dané lokalitě. Vzhledem k potížím se získáváním relevantních údajů (viz úvodní část) jsou v rámci tohoto přístupu využívány informace poskytované realitními kancelářemi buď přímo nebo formou internetu. Je-li použito inzertních nabídek, jsou nabízené ceny podstatným způsobem redukovány. K porovnání mohou být použity různé techniky. Z výše uvedených metod byla pro ocenění předmětné nemovitosti zvolena metoda na bázi porovnání, která vzhledem k danému typu nemovitosti je nejlépe schopna zobrazit reálnou hodnotu majetku a je pro ní k dispozici dostatečný soubor informací. V rámci tohoto posudku byla zvolena metodika vypracovaná Ústavem soudního inženýrství v Brně (Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc.) pro účely poskytování úvěrů ČS, a.s. Metodika je však upravena zpracovatelem posudku, zejména konečné stanovení tržní ceny se řídí odlišnými pravidly.
-7-
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:
Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název : Rodinný dům Předmětem ocenění je přízemní podsklepená řadová krajní zděná stavba se sedlovou střechou a podkrovím využitým v celém rozsahu ZP 1.NP. Stavebně technickým uspořádáním a řešením se jedná o rodinný dům. Dispoziční řešení: Suterén - 1. PP: sklep. Přízemí - 1.NP: průjezd, veranda, schodiště (3 pokoje, kuchyně, koupelna s WC, spíž, komora - údaje z informací od povinného a ze znaleckého posudku - viz podklady). Podkroví - 2.NP: schodiště, pokoj s kuchyňským koutem, koupelna, komora, sklad, terasa. Zastavěná plocha stavbou - 1.NP: 115 m2 2.NP: 145 m2 Zastavěná plocha celkem: 260 m2 Podlahová plocha - 1.NP: 2.NP: Podlahová plocha celkem:
86 m2 107 m2 193 m2
Stáří stavby: na základě informací zjištěných při prohlídce je stavba v současném užívána od r. 1925. V roce 1993 byla provedena vestavba podkrovního bytu. Stavebně technický stav: špatný, v přízemí údržba omezená, vestavba podkroví provedena v nižší kvalitě stavebně montážních prací, koupelna není plně dokončena. Konstrukce a vybavení (u zakrytých a nepřístupných konstrukcí a vybavení jsou tyto v popisu uvedeny na základě předpokladu a vnějších znaků, popř. informací získaných při prohlídce) Základy - pasy bez izolace proti zemní vlhkosti Svislé konstrukce - zděné tl. 45 cm Střecha - sedlová Krov - dřevěný vázaný Krytina - betonová Klempířské konstrukce - úplné z pozinkovaného plechu Úprava vnitřních povrchů - vápenné omítky Fasáda - břizolit Schodiště - betonové Vnější obklady - sokl ze spárovaného kamenného zdiva, obklad kolem oken - vše v uliční části Vnitřní obklady - keramické Okna - dřevěná špaletová, rámová, střešní, dřevěná jednoduchá
-8-
Dveře - hladké plné, náplňové Vrata - plechová Podlahy - vlýsky, koberce, plovoucí Elektroinstalace - 230 V Bleskosvod - nevyskytuje se Vytápění - ÚT, WAW Vnitřní hygienické vybavení - vana, umyvadlo, spl. WC Vybavení kuchyní - linka, sporák Vnitřní vodovod - studená a teplá voda Ohřev vody - s ÚT Kanalizace - od všech ZP Ostatní - nezjištěné Příslušenství: studna, dílna, sklad, kanalizační přípojka, zpevněné plochy betonové, ploty. Druh nemovitosti: Rodinné domy Konstrukce: zděné Počet podzemních podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 2 Poloha: řadový krajový Podkroví: ano Pozemky celkem: 431 m2 Zastavěná plocha hlavního objektu: 431 m2 Poměr pozemků celkem k zastavěné ploše: 1,00 Výtah: ne Přípojky: veřejný vodovod, kanalizace, plynovod, el. energie Technický stav objektu: špatný Příslušenství nemovitosti: viz popis Garáž: v objektu Stáří objektu: 87 roků Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha podlaží celkem Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha Čistá užitná plocha
Zkratka OP ZP PP PUH PUČ
Výměra m3 260,00 m2 193,00 m2 m2 m2
Hodnocení objektu dle kritérii Kritérium 1. Velikost obce 2. Správní funkce 3. Poptávka po koupi nemovitostí 4. Přírodní okolí 5. Obchod a služby 6. Školství
Rozmezí koeficientu Min Max 0,85 1,25 0,97 1,03 0,90 1,10 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06
Hodnota koeficientu 1,050 1,000 1,000 1,000 1,030 1,020
-9-
7. Zdravotnictví 8. Kultura, sport 9. Hotely ap. 10. Struktura zaměstnanosti 11. Životní prostředí 12. Poloha vzhledem k centru obce 13. Dopravní podmínky 14. Orientace ke světovým stranám 15. Konfigurace terénu 16. Převládající zástavba 17. Parkovací možnosti v okolí 18. Obyvatelstvo v sousedství 19. Územní plán 20. Inženýrské sítě 21. Typ stavby 22. Dostupnost jednotlivých podlaží 23. Regulace nájemného 24. Výskyt radonu 25. Další možnosti ohrožení 26. Příslušenství nemovitosti 27. Možnost dalšího rozšíření 28. Technická hodnota stavby 29. Údržba stavby 30. Pozemky k objektu celkem 31. Názor odhadce Výsledný koeficient:
0,94 0,94 0,98 0,94 0,94 0,94 0,94 0,94 0,92 0,94 0,94 0,94 0,94 0,60 0,94 0,90 0,90 0,93 0,60 0,90 0,98 0,20 0,85 0,85 0,90
1,06 1,06 1,02 1,06 1,06 1,06 1,06 1,06 1,05 1,06 1,06 1,06 1,06 1,05 1,06 1,05 1,10 1,05 1,00 1,10 1,02 1,00 1,10 1,15 1,10
1,030 1,020 1,020 1,000 0,950 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,970 1,000 1,000 1,050 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,450 0,850 1,030 1,000 0,451
Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Rodinný dům Adresa: U Borků, 280 02 Kolín Popis: Předmětem porovnání je rodinný dům. Jedná se o patrovou podsklepenou zděnou stavbu se
sedlovou střechou a nevyužitým podkrovím. Pozemek 197 m2, z toho zastavěná plocha 65 m2. Dispoziční řešení 3+1 s úplným příslušenstvím. Zděná stavba, dřevěný krov, pálená krytina, klempířské kce z PP, okna dřevěná zdvojená, podlahy koberce, PVC, ker. dlažby, vytápění WAW, v koupelně - 2.NP - sprchový kout, WC, obklad, WC splachovací - 1.NP, v kuchyni linka, sporák, obklad. Bezbariérový přístup do patra zvedací plošinou - zohlednění v pol. č. 29. Stav dobrý až průměrný, odpovídá stáří a běžné údržbě Příslušenství: sklad, zpevněné plochy, oplocení, zdi, opěrné zídky, venkovní schody. Inzerovaná cena: 2 050 000,- Kč. Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: řadový vnitřní Stáří objektu: 80 roků Stav objektu: dobrý až průměrný Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: 197 m2 Zastavěná plocha: 65 m2 Garáž: není Výtah: ano Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: veřejný vodovod, kanalizace, plynovod, el. energie Příslušenství: viz popis Požadovaná nebo kupní cena
- 10 -
Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: 2 050 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,90 Cena po úpravě: 1 845 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m3 Kč/m3 Kč/m3 Zastavěná plocha podlaží celkem: 130,00 m2 14 192,31 Kč/m2 14 235,01 Kč/m2 2 2 Podlahová plocha podlaží celkem 100,00 m 18 450,- Kč/m 18 505,52 Kč/m2 2 2 Hrubá užitná plocha: m Kč/m Kč/m2 2 2 Čistá užitná plocha: m Kč/m Kč/m2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost dalšího rozšíření 30. Pozemky k objektu celkem
1,05 1,00 1,03 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,02 1,00
2. Správní funkce 1,00 5. Obchod a služby 1,03 8. Kultura a sport 1,02 11. Životní prostředí 1,00 14. Orientace ke světovým stranám 16. Převládající zástavba 1,00 19. Územní plán 1,00 22. Dostupnost podlaží 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00 28. Technická hodnota 0,75 31. Názor odhadce 1,00
3. Poptávka nemovitostí 6. Školství 9. Hotely apod. 12. Poloha k centru 17. Parkovací možnosti 20. Inženýrské sítě 23. Regulace nájemného 26. Příslušenství nemovitosti 29. Údržba stavby Součin dílčích koeficientů - Is
1,00 1,02 1,02 1,00 1,00 1,00 1,05 1,00 1,00 1,05 0,997
Objekt č.: 2 Název: Rodinný dům Adresa: Mnichovická, 280 02 Kolín Popis: Předmětem porovnání je rodinný dům. Jedná se o přízemní nepodsklepenou zděnou stavbu se
sedlovou střechou a nevyužitým podkrovím. Pozemek 225 m2, z toho zastavěná plocha 50 m2. Dispoziční řešení 1+1 s úplným příslušenstvím. Zděná stavba, dřevěný krov, pálená krytina, klempířské kce z PP, okna dřevěná, podlahy koberce, PVC, ker. dlažby, vytápění WAW, v koupelně vana, obklad, WC splachovací, v kuchyni linka, sporák, umyvadlo, obklad. Stav zhoršený až špatný, údržba omezená. Příslušenství: sklad, přístřešek, zpevněné plochy, oplocení. Inzerovaná cena: 989 000,- Kč. Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: řadový krajový Stáří objektu: 80 roků Stav objektu: špatný Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: 225 m2 Zastavěná plocha: 50 m2 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: veřejný vodovod, kanalizace, plynovod, el. energie Příslušenství: viz popis Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: 989 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,75 Cena po úpravě: 741 750,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m3 Kč/m3 Kč/m3 2 2 Zastavěná plocha podlaží celkem: 50,00 m 14 835,- Kč/m 20 983,03 Kč/m2 2 2 Podlahová plocha podlaží celkem 44,00 m 16 857,95 Kč/m 23 844,35 Kč/m2 2 2 Hrubá užitná plocha: m Kč/m Kč/m2 Čistá užitná plocha: m2 Kč/m2 Kč/m2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel
1,05
2. Správní funkce
1,00
3. Poptávka nemovitostí
1,00
- 11 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost dalšího rozšíření 30. Pozemky k objektu celkem
1,00 1,03 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,02 1,00
5. Obchod a služby 1,03 8. Kultura a sport 1,02 11. Životní prostředí 1,00 14. Orientace ke světovým stranám 16. Převládající zástavba 1,00 19. Územní plán 1,00 22. Dostupnost podlaží 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00 28. Technická hodnota 0,60 31. Názor odhadce 1,00
6. Školství 9. Hotely apod. 12. Poloha k centru 17. Parkovací možnosti 20. Inženýrské sítě 23. Regulace nájemného 26. Příslušenství nemovitosti 29. Údržba stavby Součin dílčích koeficientů - Is
1,02 1,02 1,00 1,00 1,00 1,05 1,00 0,98 0,95 0,707
Objekt č.: 3 Název: Rodinný dům Adresa: Písečná, 280 02 Kolín Popis: Předmětem porovnání je rodinný dům. Jedná se o přízemní podsklepenou zděnou stavbu se
sedlovou střechou a částečně využitým podkrovím. Pozemek 421 m2, z toho zastavěná plocha 206 m2. Dispoziční řešení 3+1 s úplným příslušenstvím. Zděná stavba, dřevěný krov, pálená krytina, klempířské kce z PP, okna dřevěná špaletová, podlahy koberce, ker. dlažby, vytápění ÚT, v koupelně vana, umyvadlo, obklad, WC splachovací, v kuchyni linka, obklad. Stav dobrý až průměrný, odpovídá stáří a běžné údržbě Příslušenství: garáž, zpevněné plochy, oplocení. Inzerovaná cena: 2 799 000,- Kč. Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: řadový krajový Stáří objektu: 85 roků Stav objektu: dobrý až průměrný Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží: 1 2 Výměra pozemku: 421 m Zastavěná plocha: 206 m2 Garáž: mimo objekt Výtah: ano Podkroví: ano Svislé konstrukce: zděné Přípojky: veřejný vodovod, kanalizace, plynovod, el. energie Příslušenství: viz popis Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: 2 799 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,80 Cena po úpravě: 2 239 200,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m3 Kč/m3 Kč/m3 2 2 Zastavěná plocha podlaží celkem: 145,00 m 15 442,76 Kč/m 16 272,66 Kč/m2 2 2 Podlahová plocha podlaží celkem 110,00 m 20 356,36 Kč/m 21 450,33 Kč/m2 2 2 Hrubá užitná plocha: m Kč/m Kč/m2 2 2 Čistá užitná plocha: m Kč/m Kč/m2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost dalšího rozšíření 30. Pozemky k objektu celkem
Objekt č.: 4
1,05 1,00 1,03 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,01 1,03
2. Správní funkce 1,00 5. Obchod a služby 1,03 8. Kultura a sport 1,02 11. Životní prostředí 1,00 14. Orientace ke světovým stranám 16. Převládající zástavba 1,00 19. Územní plán 1,00 22. Dostupnost podlaží 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00 28. Technická hodnota 0,70 31. Názor odhadce 1,00
Název: Rodinný dům
3. Poptávka nemovitostí 6. Školství 9. Hotely apod. 12. Poloha k centru 17. Parkovací možnosti 20. Inženýrské sítě 23. Regulace nájemného 26. Příslušenství nemovitosti 29. Údržba stavby Součin dílčích koeficientů - Is
1,00 1,02 1,02 1,00 1,00 1,00 1,05 1,00 1,05 1,00 0,949
- 12 -
Adresa: Zálabí, 280 02 Kolín Popis: Předmětem porovnání je rodinný dům. Jedná se o přízemní podsklepenou zděnou stavbu se
sedlovou střechou a nevyužitým podkrovím. Pozemek 200 m2, z toho zastavěná plocha 100 m2. Dispoziční řešení 2+kk s příslušenstvím. Zděná stavba, dřevěný krov, pálená krytina, klempířské kce z PP, okna dřevěná, podlahy koberce, vytápění WAW. Stav průměrný. Příslušenství: sklad, přístřešek, zpevněné plochy, zdi ohradní. Inzerovaná cena: 1 480 000,- Kč. Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: řadový krajový Stáří objektu: 80 roků Stav objektu: průměrný Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: 200 m2 Zastavěná plocha: 100 m2 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: veřejný vodovod, kanalizace, plynovod, el. energie Příslušenství: viz popis Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: 1 480 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,80 Cena po úpravě: 1 184 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m3 Kč/m3 Kč/m3 2 2 Zastavěná plocha podlaží celkem: 100,00 m 11 840,- Kč/m 13 624,86 Kč/m2 2 2 Podlahová plocha podlaží celkem 80,00 m 14 800,- Kč/m 17 031,07 Kč/m2 2 2 Hrubá užitná plocha: m Kč/m Kč/m2 2 2 Čistá užitná plocha: m Kč/m Kč/m2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost dalšího rozšíření 30. Pozemky k objektu celkem
1,05 1,00 1,03 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,02 1,00
2. Správní funkce 1,00 5. Obchod a služby 1,03 8. Kultura a sport 1,02 11. Životní prostředí 1,00 14. Orientace ke světovým stranám 16. Převládající zástavba 1,00 19. Územní plán 1,00 22. Dostupnost podlaží 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00 28. Technická hodnota 0,70 31. Názor odhadce 1,00
3. Poptávka nemovitostí 6. Školství 9. Hotely apod. 12. Poloha k centru 17. Parkovací možnosti 20. Inženýrské sítě 23. Regulace nájemného 26. Příslušenství nemovitosti 29. Údržba stavby Součin dílčích koeficientů - Is
1,00 1,02 1,02 1,00 1,00 1,00 1,05 1,00 0,98 1,00 0,869
Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo 1. Rodinný dům 2. Rodinný dům 3. Rodinný dům 4. Rodinný dům SJC – minimum SJC – průměr SJC – maximum Index oceňovaného objektu JCO – minimum
Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 14 235,01 18 505,52 20 983,03 23 844,35 16 272,66 21 450,33 13 624,86 17 031,07 13 624,86 17 031,07 16 279,00 20 208,00 20 983,03 23 844,35 0,451 0,451 0,451 0,451 0,451 6 145,00 7 681,00
- 13 -
JCO – průměr JCO – maximum Výměry oceňované stavby CO – minimum CO – průměr CO – maximum
7 342,00 9 463,00 260,00 1597700 1908920 2460380
9 114,00 10 754,00 193,00 1482433 1759002 2075522
Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Minimální: Průměrná: Maximální:
1 482 433,- Kč 1 833 961,- Kč 2 460 380,- Kč
Tržní hodnota nemovitosti odvozená pomocí porovnávací metody se pohybuje v intervalu: 1 482 433,- Kč až 2 460 380,- Kč, průměrně tedy ve výši 1 833 961,- Kč.
S přihlédnutím k výsledkům hodnocení jednotlivých cenotvorných faktorů (viz část „Celkový popis“) odhaduji obvyklou cenu (tržní hodnotu) majetku - nemovitosti rodinného domu č.p. 692 na pozemku p.č. st. 2002 včetně příslušenství a pozemku p.č. st. 2002 v katastrálním území Kolín, obci Kolín, okrese Kolín ve výši odpovídající průměrné hodnotě, tj.:
1 833 961,- Kč
Upraveno na:
1 800 000,- Kč
Věcné břemeno Předmětem ocenění je věcné břemeno dle smlouvy o věcném břemeni V3 2197/1994 z r. 1994 spočívající ve výlučném užívání části rodinného domu č.p. 692 takto - citace smlouvy: „Ivana Rambousková je oprávněna doživotně a bezplatně užívat k bydlení část darovaných nemovitostí, a to tak, že výlučně bude užívat v přízemí domu kuchyň a pokoj s okny do verandy a pokoj s okny do ulice blíže ke vchodu do domu a spoluužívat společné prostory v přízemí domu (koupelna, WC, chodba, veranda, průjezd), dvorek a zhrádku u domu”. Věcné břemeno bylo zřízeno bezplatně. Smlouva je uzavřena na dobu života oprávněné z VB. Oprávněný z věcného břemene je Ivana Rambousková, Třídvorská 692, Kolín V, 280 02 Kolín 2, r.č. 435227/069. Cena se vypočte ze simulovaného nájmu vztahem pro věčnou rentu. Nájemné je zde určeno z obvyklé ceny nemovitosti - rodinného domu, procentním podílem ve výši 3,40 %, tj. 61.200,- Kč/rok. Tato výše ročního nájemného je porovnána s nabídkami realitních kanceláří u obdobných prostor k pronájmu v místě a okolí. Nájemné v úrovni 61.200,- Kč/rok, tj. 5.100,- Kč/měsíc odpovídá inzerovaným cená za nájemné obdobných porovnatelných prostor v místě a okolí. Cena je odvozena z cenových nabídek uveřejněných na realitním serveru Sreality. Míra kapitalizace je stanovena pro
- 14 -
výpočet pomocí tzv. věčné renty ve výši 7,00 %. N CVB = -------p kde CVB je cena věcného břemene N je roční nájemné tj. 1 800 000,- Kč * 3,40 % = 61 200,- Kč p je míra kapitalizace v procentech 7,00 61 200,CVB = --------------- = 874 286,- Kč 0,07 Cena věcného břemene
874 286,- Kč
Slovy: osmsetsedmdesátčtyřitisícedvěstěosmdesátšestkorunčeských
C. Rekapitulace Obvyklou cenu (tržní hodnotu) majetku - nemovitosti - rodinného domu č.p. 692 na pozemku p.č. st. 2002 včetně příslušenství a pozemku p.č. st. 2002 v katastrálním území Kolín, obci Kolín, okrese Kolín, pokud by na ní nevázlo věcné břemeno, odhaduji ke dni 25 .září 2012, na:
1 800 000,- Kč Slovy: jedenmilionosmsettisíckorunčeských Obvyklou cenu (tržní hodnotu) majetku - nemovitosti - rodinného domu č.p. 692 na pozemku p.č. st. 2002 včetně příslušenství a pozemku p.č. st. 2002 v katastrálním území Kolín, obci Kolín, okrese Kolín, na níž vázne věcné břemeno, odhaduji ke dni 25 .září 2012, na: 1 800 000,- Kč - 874 286,- Kč = Upraveno na: Slovy: devětsettisíckorunčeských
925 714,- Kč
900 000,- Kč
- 15 -
K oceňované hodnotě spoluvlastnického podílu: Vzhledem k obtížné zpeněžitelnosti spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 odhaduji jeho obvyklou cenu (tržní hodnotu) na: 900 000,- * 1/2 * 0,80 = Upraveno na:
400 000,- Kč
400 000,- Kč
Slovy: čtyřistatisíckorunčeských
V Praze, 25.9.2012 Jan Kugler Makovského 1336/22 163 00 Praha - Řepy
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze č.j. Spr 1944/90 ze dne 13. ledna 1992 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3113-87/2012 znaleckého deníku.
- 16 -
E. Seznam příloh: 1. LV č. 2553. 2. Kopie katastrální mapy. 3. Mapa okolí.
- 17 -
- 18 -
- 19 -