-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 748-275/2012 o odhadu ceny obvyklé rekreační chaty (spoluvl. podílu ve výši 1/8) č.e. 138 na pozemku parc.č. 34/16, včetně příslušenství, v k.ú. Jazovice, obci Starý Petřín, okresu Znojmo (LV č. 58)
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní 23 738 01 Frýdek-Místek
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 143 EX 21/12
Podle stavu ke dni 31.8.2012 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 16 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 6.9.2012
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: rekreační chata č.e. 138 Adresa nemovitosti: Jazovice Okres: Znojmo Obec: Starý Petřín Katastrální území: Jazovice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 31.8.2012. Znalci nebyl umožněn přístup do nemovitosti. Znalec si prohlédl pouze exteriér. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 58 pro k.ú. Jazovice ze dne 20.7.2012. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 21-12-18 o ustanovení znalce. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitostí je v KN na LV č. 58 zapsán: Krejčiřík Stanislav, Ibsenova 123/10, 638 00 Brno-sever Krejčiříková Emília, Ibsenova 123/10, 638 00 Brno-sever Krejčiříková Vlastimila PhDr., Hoštická 599/27 Bosonohy, 642 00 Brno Macharik Michaela, Ing., Sportovní 487, 664 43 Želešice Omezení vlastnického práva: Nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti blíže viz LV v příloze
podíl 1/8 podíl 5/8 podíl 1/8 podíl 1/8
-36. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v Jazovické zátoce, v k.ú. Jazovice, obci Starý Petřín, v sousedství Vranovské přehrady. Nemovitost se nachází v chatové osadě, okolní zástavbu tvoří zástavba objektů k individuální rekreaci. Nemovitost je tvořena rekreační chatou č.e 138, která se nachází na cizím pozemku (ve vlastnictví České republiky). Příslušenství nemovitosti tvoří zpevněné plochy kolem chaty, kůlna na nářadí, žumpa. Nemovitost se nachází v odlehlé poloze, vzdálenost od centra obce cca 3 km. V okolí nemovitosti žádná občanská vybavenost. Špatné dopravní spojení do okolních vesnic. Z pohledu rekreace se jedná o vyhledávanou oblast k rekreaci. 7. Obsah posudku I) Ocenění porovnávací hodnotou dle zákona II) Odhad ceny obvyklé Přílohy
-4-
B. Posudek I)
Ocenění porovnávací hodnotou (dle zákona)
Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 1) Rekreační chata č.e. 138 Oceňovaná rekreační chata má jedno nadzemní podlaží a dvě obytné podkroví pod sedlovou střechou. Základy objektu betonové, nosné konstrukce v 1. NP zděné z kamene, v podkroví dřevěné oboustranně obíjené. Krov střechy dřevěný sedlový s krytinou plechovou. Okna dřevěná zdvojená a jednoduchá. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Dveře dřevěné, vrata do garáže plechová. Znalci nebyl umožněn vstup do nemovitosti, znalec pro další ocenění předpokládá lokální vytápění na tuhá paliva, standardní vybavení kuchyně (linka, sporák příp. vařič), standardní vybavení sociální (vana nebo sprchovací kout, umyvadlo, splachovací WC). Napojení na inž. sítě: elektrorozvod, zdroj vody. Odkanalizování do jímky. Technický stav objektu je dobrý, na objektu je prováděna pravidelná údržba. Stáří stavby znalec odhaduje na 40 let. V přízemí se nachází garáž, kuchyně, v podkroví I a II se nachází obytné pokoje. Součástí ocenění rekreační chaty je i příslušenství zanedbatelného rozsahu (přípojky IS, zpevněné plochy, vedlejší stavba – kůlna (technický stav na hranici životnosti).
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační chata č.e. 138 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rekreační chata § 26 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihomoravský kraj, do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 40 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20): 3 415,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. NP: 6,00*9,00 2. NP: 8,00*9,00 podkroví: 9,00*4,00
= = =
54,00 m2 72,00 m2 36,00 m2
-5-
Název podlaží 1. NP: 2. NP: podkroví:
Zastavěná plocha
Konstrukční výška
54,00 m2 72,00 m2 36,00 m2
2,30 m 2,50 m 2,10 m
Obestavěný prostor: spodní stavba: (6,00*9,00)*(2,30) Vrchní stavba vč.(8,00*9,00)*(5,50*0,5) zastřešení: Obestavěný prostor - celkem:
= =
124,20 m3 198,00 m3
=
322,20 m3
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny zastavěné plochy 1. NP - s podkrovím nad 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata 2. Svislé konstrukce - Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm včetně 3. Střešní konstrukce - Podkroví více jak z poloviny zastavěné plochy stavby 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda , žumpa (septik) 5. Vybavení - WC ve stavbě, koupelna nebo sprchový kout 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 vč.) - Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Do 400 m2 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 40 let: 0,80
č. II
Vi typ A
II II
0,00 -0,03
III
0,03
II
0,00
IV II III
0,10 0,00 0,00
II III II
0,00 0,00 1,05
č. IV
Pi 0,15
IV III III
0,05 0,02 0,00
I
-0,02
9
Index vybavení IV = (1 +
Vi) * V10 * 0,80 = 0,924
i=1
Index polohy: Název znaku 1. Životní prostředí a atraktivita okolí - vyhledávané rekreační oblasti, horská střediska 2. Přírodní lokalita - les i vodní plocha je v místě 3. Poloha v zástavbě - výhodná poloha 4. Dopravní dostupnost - bezproblémový příjezd k hranici pozemku 5. Hromadná doprava - špatná dostupnost
-66. Parkovací možnosti - dobré 7. Obchod a služby (okolí nemovitosti) - žádné 8. Sportoviště - žádné 9. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
II I I II III II
0,00 -0,05 0,00 0,00 0,00 0,00
č. III
Ti 0,00
I I
-0,05 -0,05
11
Index polohy IP = (1 +
Pi) = 1,150
i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na cizím pozemku 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Jedná se o prodej spoluvl. podílů, který je těžko obchodovatelný. 3
Index trhu IT = (1 +
Ti) = 0,900
i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,924 * 1,150 * 0,900 = 0,956 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 415,- Kč/m3 * 0,956 = 3 264,74 Kč/m3 CP = CU * OP = 3 264,74 Kč/m3 * 322,20 m3 = 1 051 899,23 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1 051 899,23 Kč
Rekapitulace výsledných cen dle zákona 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační chata č.e. 138
1 051 899,23 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 051 899,23 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
1 051 900,- Kč
-7-
II) Odhad ceny obvyklé Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou
Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis oceňované nemovitosti je uveden v předcházející části posudku. V okolí nemovitosti les i voda, jedná se o oblíbenou a vyhledávanou rekreační oblast Vranovské přehrady. Negativa oceňované nemovitosti nebyly shledány. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s rekreačními chatami. Nabídka odpovídá poptávce. V okolí nemovitosti se nabízí obdobné nemovitosti v rozmezí cca 800 tis. až 1 400 tis. Kč dle technického stavu, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitostí pro srovnání:
1) Prodej, chata Jazovice, Cena: 890 000,- Kč Plocha podlahová: 61 m2 Parkovací stání: Ano
Voda: Místní zdroj
Elektřina: 400V Zařízeno: Částečně
Popis: dřevěná, rekreační chata na zděné podezdívce o zastavěné ploše cca 61 m2. Objekt se nachází v rekreační oblasti Vranovské přehrady v Jazovické zátoce, v klidné koncové části této zátoky, cca 30 m od vody. Nemovitost je bez zástav a věcných břemen a je tedy možno financovat pomocí úvěru. Chata stojí na pronajatém pozemku ve vlastnictví Lesů České republiky. Jedná se o jednopodlažní chatu v druhé řadě u vody, s příjezdem a
-8garáží. Nemovitost je podsklepena. V chatě je zavedena elektřina, a je napojena na vlastní studnu a jímku. Topení kamny na tuhá paliva. Je zde sprchový kout, splachovací wc, nová kuchyň.
2) Prodej, chata Bítov Cena: 1 489 000,- Kč Plocha zastavěná: 63 m2
Plocha užitná: 77 m2
Voda: Dálkový vodovod
Topení: Ústřední tuhá paliva Odpad: Jímka Elektřina: 230V
Rok rekonstrukce: 2008
Zařízeno: Ano Popis: , kompletně zrekonstruovaná chata 4+kk, situovanou v lukrativní rekreační oblasti Bítov-Horka (okres Znojmo). Svojí polohou skýtá krásný výhled do údolíčka na zátoku Vranovské přehrady a zajišťuje zde nerušený klid a naprosté soukromí. Dojezd a parkování přímo u chaty. Po vstupu do chaty se nacházíme v zádveří, na které navazuje chodba, jež přechází ve vchody do jednotlivých místností přízemní obyvatelné části o velikosti 1+0. Dispoziční řešení: jeden obytný pokoj, toaleta. Schodiště z přízemní části chaty vede do 1. patra o velikosti 3+kk, kde lze z chodby vstoupit do obývacího pokoje s kuchyňským koutem a dále do dalších dvou obytných místností, do koupelny se sprchovým koutem a na toaletu. Zastavěná plocha chaty činí 63 m2, obytná plocha 77 m2. Chata je vybavena bezpečnostním zařízením proti vloupání. Nemovitost byla v roce 2008 kompletně zrekonstruována. Chata je velice nadstandardně zařízena. Pokoje jsou neprůchozí, ve všech pokojích jsou osazena nová plastová okna s žaluziemi, plovoucí podlahy. Je zde možnost ponechání částečného vybavení chaty dle dohody s majitelem. O vytápění chaty se starají krbová kamna s výměníkem, s rozvody ústředního topení. Nemovitost je napojena na obecní vodovod. Odpady: jímka. K domu náleží dvě terasy: horní je vydlážděna kamenem a je zde venkovní krb s udírnou, spodní terasa je zatravněná - lze zde umístit bazén. Pozemek je oplocen.
3) Prodej, chata Bítov Cena: 1 100 000,- Kč Plocha zastavěná: 72 m2 Popis: k prodeji dvojchata na Bítově, Kopaninky. Chata se nachází cca 150m od vody, na velmi pěkném místě, nedaleko je obchod, restaurace. Příjezd až k chatě. Chata má dva samostatné vchody,lze ji využívat jako jeden celek nebo pro dvě rodiny. Každá část chaty má verandu, kuchyň a pokoj. Je zde zavedena elektrika, voda. Chata má zděnou podezdívku, jinak je dřevěná, zčásti podsklepená (využíváná jako garáž).
-9Po provedené celkové analýze nemovitosti, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na dobrý stav nemovitosti, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou ve výši 1 200 000 ,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu staveb, tak i příslušenství. Srovnávací hodnota (orientační) celkem
1 200 000,- Kč
Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) Pro stanovení ceny obvyklé byly použity tyto zjištěné hodnoty: Porovnávací hodnota (dle zákona):
1 051 900 Kč
Srovnávací hodnota:
1 200 000 Kč
Výše uvedené hodnoty představují základní přístupy při hodnocení nemovitostí. Každý z těchto přístupu má jinou váhu a vypovídací schopnost při stanovení ceny obvyklé. V současné době je preferován přístup srovnávací, který odráží reálná data ověřená realitním trhem. V případě oceňované nemovitosti bylo při stanovení ceny obvyklé významně přihlédnuto k hodnotě srovnávací.
Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti: rekreační chaty č.e 138 situované na pozemku parc.č. 34/16, včetně příslušenství sestávajícího z venkovních úprav, vedlejších staveb, v k.ú. Jazovice, obci Starý Petřín, okresu Znojmo (LV č. 58), je stanovena ke dni 31.8.2012. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovitosti k datu ocenění ve výši 1 200 000,- Kč. (spoluvlastnický podíl 1/8 činí 150 000,- Kč) Ocenění spoluvlastnického podílu: Není na trhu běžné, aby se obchodovalo s podíly na nemovitostech a ani zájem o koupě podílu na nemovitostech není veliký. Z tohoto důvodu se jedná o obtížněji obchodovatelnou nemovitost. Vzhledem k této skutečnosti redukuji cenu zjištěnou srovnávací metodou o 30%, (150 000 *0,7) = 105 000 Kč.
- 10 -
V. Rekapitulace Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovitosti (spoluvlastnického podílu ve výši 1/8) následovně:
Cena obvyklá – tržní hodnota podílu 1/8
-
105 000,- Kč
Slovy: jednostopěttisíc Kč
Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovitosti z dražby.
V Ostravě, 6.9.2012
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 748-275/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 133/2012.
- 11 -
Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Příloha č. 2: Mapa širších vztahů Příloha č. 3: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 58
- 12 -
Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti
- 13 Příloha č. 2: Mapa širších vztahů
