2012 SB

Univerzita Karlova v Praze Právnická fakulta

Eliška Chalupová

ZMĚNA PRÁVNÍHO POSTAVENÍ STRAN SMLUV O NÁJMU NEBYTOVÝCH PROSTOR V SOUVISLOSTI S NABYTÍM ÚČINNOSTI ZÁKONA Č. 89/2012 SB.

Diplomová práce

Vedoucí diplomové práce: doc. JUDr. Josef Salač, Ph.D. Katedra: Katedra občanského práva Datum vypracování práce (uzavření rukopisu): 17. března 2014

PROHLÁŠENÍ: Prohlašuji, že jsem tuto diplomovou práci vypracovala samostatně za použití literatury a pramenů v ní uvedených a že tato práce nebyla použita k získání jiného ani stejného titulu.

_________________________ Eliška Chalupová

PODĚKOVÁNÍ Děkuji panu Doc. JUDr. Josefu Salačovi, Ph.D. za vedení a konzultaci této diplomové práce.

OBSAH: Kapitola

Strana

Úvod............................................................................................................................. - 1 1. Shrnutí koncepčních a terminologických změn v oblasti smluvního užívání cizí věci - 3 1.1. 1.2.

Přehled dosavadní právní úpravy ................................................................. - 3 Přenechání věci k užívání jinému podle občanského zákoníku ................... - 5 -

2. Několik poznámek k neplatnosti právních úkonů, resp. právního jednání ve vztahu k nájmu prostor ............................................................................................................ - 7 2.1. 2.2. 2.3. 3.

Obligatorní náležitosti.................................................................................. - 7 Písemná forma ........................................................................................... - 10 Závěry ........................................................................................................ - 10 -

Předmět nájmu - prostory .................................................................................. - 11 3.1. Pojem nebytového prostoru ....................................................................... - 11 3.2. Pojem prostor sloužících k podnikání dle nového občanského zákoníku . - 13 3.3. Přechod na novou právní úpravu ............................................................... - 15 3.3.1 Překrývání pojmů nebytových prostor a prostor sloužících k podnikání . - 16 3.3.2 Rozdíly v pojmech nebytových prostor a prostor sloužících k podnikání - 16 3.3.3 Věc hromadná a nájem celé budovy ...................................................... - 17 3.3.4 Nájem budoucích prostor ....................................................................... - 18 -

4.

Nájemné ............................................................................................................. - 19 4.1. 4.2. 4.3. 4.4.

Výše nájemného ......................................................................................... - 19 Splatnost nájemného .................................................................................. - 19 Nepeněžité nájemné ................................................................................... - 20 Sleva z nájemného ..................................................................................... - 20 -

5. Plnění poskytovaná pronajímatelem nájemci v souvislosti s nájmem nebytových prostor a úhrada za tato plnění ................................................................................... - 22 5.1. 5.2. 5.3. 6.

Úvodní výklad............................................................................................ - 22 Rozsah poskytovaných plnění ................................................................... - 24 Úhrada nákladů za plnění .......................................................................... - 25 -

Další práva a povinnosti stran ............................................................................ - 28 6.1. Úvod........................................................................................................... - 28 6.2. Práva a povinnosti pronajímatele ............................................................... - 29 6.3. Práva a povinnosti nájemce ....................................................................... - 31 6.3.1 Užívání prostor ...................................................................................... - 31 6.3.2 Úpravy prostor ....................................................................................... - 32 6.3.3 Podnájem ............................................................................................... - 35 6.3.4 Převod nájmu ......................................................................................... - 36 -

6.4. 6.5. 7.

Zápis nájmu do KN .................................................................................... - 37 Smluvní práva a povinnosti ....................................................................... - 38 -

Zániku nájmu ..................................................................................................... - 39 7.1. Úvodní výklad............................................................................................ - 39 7.2. Speciální důvody pro skončení nájmu ....................................................... - 40 7.2.1 Opatření štítem jako závažné porušení smlouvy ................................... - 41 7.2.2 Problematika výkladu § 2311 ObčZ ...................................................... - 44 7.3. Nájem na dobu neurčitou ........................................................................... - 46 7.3.1 Výpověď Nájmu na dobu neurčitou ...................................................... - 47 7.3.2 Nájem na neúměrně dlouhou dobu ........................................................ - 48 7.4. Objektivní důvody pro zániku nájmu ........................................................ - 49 7.4.1 Uplynutí doby ........................................................................................ - 49 7.4.2 Zánik předmětu nájmu ........................................................................... - 50 7.4.3 Zánik subjektů nájmu............................................................................. - 51 7.4.4 Změna okolností .................................................................................... - 52 7.5. Obecné důvody pro zánik závazků ve vztahu k nájmu prostor ................. - 53 7.5.1 Dohoda (§ 572 ObčZ 1964; § 1908 ObčZ) ............................................ - 54 7.5.2 Odstupné (§ 355 ObchZ; § 1992 ObčZ) ................................................ - 55 7.5.3 Prominutí dluhu a vzdání se práva (§ 574 ObčZ 1964; § 1995 a násl. ObčZ) - 55 7.5.4 Výpověď (§ 582 ObčZ 1964; § 1998 a násl. ObčZ) .............................. - 56 7.5.5 Odstoupení od smlouvy (§ 344 a násl. ObchZ; § 2001 a násl. ObčZ) ... - 56 7.6. Smluvní důvody pro skončení nájmu a smluvní omezení zákonných důvodů pro skončení nájmu ................................................................................................ - 56 7.6.1 Možnost odchylného ujednání ............................................................... - 57 7.6.2 Vyrovnání se s novou právní úpravou ................................................... - 58 7.7. Několik poznámek k terminologii občanského zákoníku pro zánik nájemních smluv a jejích důsledků pro smluvní ujednání....................................................... - 59 7.8. Námitky proti výpovědi ............................................................................. - 62 7.9. Náhrada za převzetí zákaznické základny ................................................. - 63 -

8. Několik poznámek k souvisejícím institutům (doručování, běh lhůt, změny závazků) ..................................................................................................................... - 65 8.1. Doručování................................................................................................. - 65 8.2. Běh lhůt ...................................................................................................... - 68 8.3. Změny závazků .......................................................................................... - 68 8.3.1 Postoupení smlouvy ............................................................................... - 68 8.3.2 Změny v obsahu ..................................................................................... - 69 8.3.3 Změna vlastníka pronajatých prostor ..................................................... - 69 Závěr .......................................................................................................................... - 70 Seznam použitých zdrojů ........................................................................................... - 73 Abstrakt:..................................................................................................................... - 77 Summary: ................................................................................................................... - 79 Klíčová slova diplomové práce / The key words of the thesis: .................................. - 81 Příloha 1 VÝVOJ ZNĚNÍ § 2311 A SOUVISEJÍCÍCH USTANOVENÍ OBČZ ..... - 82 -

Příloha 2 PRÁVA A POVINNOSTI PRONAJÍMATELE ........................................ - 83 Příloha 3 PRÁVA A POVINNOSTI NÁJEMCE ...................................................... - 84 Příloha 4 DŮVODY PRO UKONČENÍ NÁJMU PRONAJÍMATELEM ................ - 85 Příloha 5 DŮVODY PRO UKONČENÍ NÁJMU NÁJEMCEM .............................. - 86 -

Úvod V souvislosti s takzvanou rekodifikací civilního práva v České republice, jejímž základním pilířem je zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník v platném znění, (dále jen "občanský zákoník" nebo "ObčZ") došlo v českém právním řádu s účinností ke dni 1. ledna 2014 k rozsáhlým změnám soukromého práva, včetně změn koncepčního a systematického charakteru. Součástí uvedené rekodifikace, je dále, mimo jiné, zrušení zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "dosavadní občanský zákoník", nebo "ObčZ 1964") a zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů (dále jen " zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor", nebo "NPNP") a zákona č. 513/1991, obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "obchodní zákoník" či "ObchZ"), které do 31. prosince 2013 upravovali problematiku nájmů (dále jen "dosavadní předpisy"). Vzhledem k tomu, že nová úprava je v zásadě diskontinuitního charakteru, je více než kdy jindy třeba věnovat pozornost časové působnosti nové úpravy. V této souvislosti ObčZ poskytuje relativně rozsáhlý výčet přechodných ustanovení, kde se zákonodárce snaží přechod na novou úpravu podrobným způsobem řešit. Může se jevit překvapivým, že zákonodárce, který za jednu ze stěžejních zásad nového soukromého práva prohlašuje zásadu autonomie vůle 1 , stanovil 2 ve vztahu k nájmu přechod na novou úpravu formou nepravé retroaktivity3, a to zejména s přihlédnutím k tomu, že v ostatních závazkových vztazích 4 zákonodárce umožňuje stranám zvolit si podle vlastní vůle, jakou úpravou se bude jejich vztah řídit s primární aplikovatelností dosavadních právních předpisů.

5

V souladu s přechodnými ustanoveními se tak

s účinností ke dni 1. ledna 2014 výrazně změnil obsah právních vztahů založených nájemními smlouvami uzavřenými podle předchozí právní úpravy. 1

"Autonomie vůle je pojata jako způsob určení a utváření vlastního právního postavení jednotlivce z jeho iniciativy a v důsledku jeho chtění." Důvodová zpráva k NOZ (konsolidovaná verze), I. Obecná část, s. 20, [online], dostupné z WWW: . [cit. 2014-03-09].

2

S výjimkou nájmu movitých věcí a pachtu (§ 3074 odst. 1 ObčZ).

3

BOGUSZAK, Jiří, Jiří ČAPEK a Aleš GERLOCH. Teorie práva. 2., přeprac. vyd. Praha: ASPI, 2004, 347 s. ISBN 80-735-7030-0, s. 92.

4

S výjimkami uvedenými v §3077 - § 3079 ObčZ.

5

§ 3028 odst. 3 ObčZ.

-1-

Domnívám se, že změny, které přinesl s nabytím své účinnosti ObčZ do již existujících nájemních smluv, představují situaci, která neodpovídá proklamované zásadě autonomie vůle, a to ve dvou rovinách. Jednak je bezpochyby, že smluvní strany, které v minulosti nájemní smlouvy uzavírali, nemohli rozumně očekávat, že dojde k tak rozsáhlé úpravě soukromého práva, a nemohli tedy na ni odpovídajícím způsobem ve smlouvách odchylnými smluvními ujednáními reagovat. V této souvislosti je třeba mít na paměti, že nájemní smlouvy, jakožto závazky s opakujícím se plněním, se uzavírají zpravidla na dlouhou dobu trvání a z důvodu specifických vlastností konkrétního předmětu nájmu často obsahují podrobná smluvní ujednání stran, kterými se strany odchylují od zákonných pravidel. Druhou rovinu omezení autonomie vůle spatřuji v samotném rozsahu změny právní úpravy, kdy se výrazně mění celá oblast soukromého práva. Za této situace totiž není snadné provést vyčerpávající přehled veškerých změn, které nastaly vlivem nové právní úpravy k 1. lednu 2014. K tomu považuji za nutné zdůraznit, že nájemní smlouvy jsou, v praxi hojně využívaným smluvním typem sloužícím k zajišťování každodenních potřeb osob, přičemž mám za to, že se zároveň jedná o smlouvy, které jsou nezřídka uzavírány bez odborné právní pomoci. Strany dříve uzavřených smluv o nájmu se tak ze dne na den ocitly ve zcela novém právním prostředí a fakticky neznají úplný rozsah svých práv a povinností. Tato práce si klade za cíl porovnat práva a povinnosti stran nájemních smluv vyplývající z dosavadních předpisů6 a práva a povinnosti stran nájemních smluv podle nové úpravy. Jak již bylo výše naznačeno, účelem tohoto porovnání je zejména specifikace konkrétních změn, ke kterým v souvislosti s rekodifikací došlo v nájemních vztazích založených do 31. prosince 2013. V návaznosti na to, jsou součástí práce také návrhy smluvních odchýlení se od nové právní úpravy za účelem zachování původního právního postavení smluvních stran, příp. k odstranění potenciálních rizik vyplývajících z nejednoznačného výkladu některých ustanovení občanského zákoníku. Domnívám se nicméně, že práce může také sloužit jako komparatistika těchto dvou právních úprav. Vzhledem k tomu, že nepovažuji za možné zpracovat ve výše uvedeném smyslu toto téma dostatečně podrobně všechny typy nájemních smluv, rozhodla jsem se omezit

6

Pozn. Předmětem porovnání je dosavadní právní úprava v posledním účinném znění, tj. ve znění účinném ke dni 31. prosince 2013. Předcházející znění aplikovatelné právní úpravy a z toho vyplývající odchylky jsou tedy, zejména z důvodu rozsahu této práce, cíleně opomíjeny.

-2-

rozsah práce předmětem nájmu pouze na nájmy nebytových prostor 7 , které jsou mi osobně ze všech nájemních smluv nejbližší.

1.

Shrnutí koncepčních a terminologických změn v oblasti smluvního užívání cizí věci

1.1.

Přehled dosavadní právní úpravy Do 31. prosince 2013 znalo právo čtyři základní smluvní typy, jejichž obsahem

bylo obligační oprávnění užívat cizí věc. Prvním smluvním typem byla smlouva o půjčce, na základě které přenechával věřitel dlužníkovi věc určenou podle druhu, zejména peníze, přičemž dlužník se zároveň zavazoval po uplynutí doby věci stejného druhu vrátit. Smlouva o půjčce mohla být uzavřena jako úplatný i jako bezúplatný právní vztah. Obchodněprávní obdobou smlouvy o půjčce byla úplatná smlouva o úvěru, jejímž obsahem byl závazek věřitele poskytnout dlužníkovi na požádání peněžní prostředky a závazek dlužníka poskytnuté peněžní vrátit a zaplatit úroky. Věci, určené jednotlivě bylo možné užívat jednak bezúplatně prostřednictvím smlouvy o výpůjčce a jednak za úplatu na základě nájemní smlouvy. Nájemní smlouva jako byla obecně upravena v osmé části dosavadního občanského zákoníku (§ 663 až 723 ObčZ 1964). Nájemní smlouvou přenechával pronajímatel za úplatu nájemci věc, aby ji nájemce dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i užitky. Pojmovými znaky, které nájemní smlouvu odlišovaly od ostatních smluvních typů, byly (a) přenechání práva užívání nebo braní užitků z věci; (b) věc individuálně určená; (c) dočasnost; (d) úplatnost8. Pro nájmy spadající do režimu tzv. relativních obchodů

9

byl dalším

aplikovatelným předpisem zákon č. 513/1991, obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "obchodní zákoník" či "ObchZ"). Vzhledem k tomu, že obchodní zákoník neobsahoval obecnou úpravu nájemní smlouvy jako zvláštního smluvního typu, 7

K tomuto pojmu více v kapitole 3 této práce.

8

ŠVESTKA, Jiří a Jan DVOŘÁK. Občanské právo hmotné. 5., jubilejní aktualiz. vyd. Praha: Wolters Kluwer Česká republika, 2009, 550 s. ISBN 978-80-7357-473-4, s. 215.

9

"Vztahy mezi podnikateli, je-li při jejich vzniku s přihlédnutím ke všem okolnostem zřejmé, že se týkají jejich podnikatelské činnosti" § 261 odst. 1 ObchZ; a

"Vztahy mezi státem, státní organizací nebo samosprávnou územní jednotkou na jedné straně a podnikatelem při jeho podnikatelské činnosti na straně druhé, jestliže se týkají zabezpečování veřejných potřeb" § 261 odst. 2 ObchZ.

-3-

řídily se v souladu s § 261 odst. 6 ObchZ takové závazkové vztahy příslušnými ustanoveními o tomto smluvním typu v dosavadním občanském zákoníku a obchodním zákoníkem10. Nájem a podnájem nebytových prostor se řídil zvláštní právní úpravou, tj. zákonem o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor obsahoval relativně komplexní úpravu nájemních smluv, kde byly předmětem nájmu nebytové prostory. Zákon o NPNP byl vůči dosavadnímu občanskému zákoníku speciálním předpisem, na který dosavadní občanský zákoník přímo odkazoval v § 720 ObčZ 1964. Vedle obecné úpravy nájemních smluv upravovaly dosavadní právní předpisy

11

v návaznosti na předmět nájmu následující zvláštní typy nájmu: 

nájem bytu (§ 685 až 716 ObčZ 1964);



nájem obytných místností v zařízeních určených k trvalému bydlení (§ 717 až 718 ObčZ 1964);



nájem nebytových prostor (zákon o NPNP a § 720 ObčZ 1964);



podnikatelský nájem věcí movitých (§ 721 až 723 ObčZ 1964);



nájem podniku (§ 488b až 488i ObchZ); a



nájem dopravního prostředku (§ 630 až 637 ObchZ).

Jako zvláštní smluvní typ, který úzce souvisí s nájmem, navíc obchodní zákoník upravoval smlouvu o koupi najaté věci (§ 489 až 496 ObchZ). Na nájemní vztahy se mohly případně vztahovat i § 52 až 56, § 58 až 65 ObčZ 1964 o spotřebitelských smlouvách. Prováděcí a související právní předpisy k úpravě nájmu tvořil (i) zákon č. 102/1992 Sb., kterým se upravují některé otázky související s vydáním zákona č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník, (ii) nález Ústavního soudu České republiky č. 231/2000 Sb., (iii) cenový

10

Otázkou, zda konkrétní nájemní vztah je vztahem obchodně-právním se opakovaně zabýval Nejvyšší soud. K tomu např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 11. ledna 2012, sp. zn. 31 Cdo 660/2010, podle kterého: "Týká-li se smlouva o nájmu nebytových prostor podnikatelské činnosti smluvních stran (§ 261 odst. 1 obch. zák.), podléhá co do zvláštních ustanovení týkajících se tohoto typu smlouvy režimu zákona č. 116/1990 Sb. ve všem ostatním, včetně možnosti dohodnout si sazbu úroků z prodlení, platí obecná ustanovení daná pro obchodní závazkové vztahy obchodním zákoníkem (§ 369 odst. 1 obch. zák.)."

11

Uvedený přehled aplikovatelných právních předpisů vychází z: ŠVESTKA, Jiří a Jan DVOŘÁK. Občanské právo hmotné. 5., jubilejní aktualiz. vyd. Praha: Wolters Kluwer Česká republika, 2009, 550 s. ISBN 978-80-7357-473-4, s. 214.

-4-

výměr MF ČR č. 01/2002, (iv) vyhláška č. 85/1997 Sb., o nájemném z bytů pořízených v družstevní bytové výstavbě a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním těchto bytů, (v) nařízení vlády č. 258/1995 Sb., kterým se provádí občanský zákoník.

1.2.

Přenechání věci k užívání jinému podle občanského zákoníku Občanský zákoník obsahuje komplexní úpravu obligačního užívání cizí věci,

a to v druhém dílu hlavy II části čtvrté občanského zákoníku pod nadpisem "Přenechání věci k užívání jinému". Prvním smluvním typem, který občanský zákoník upravuje je výprosa, jejímž obsahem je bezplatné přenechání věci k užívání, aniž se ujedná doba, po kterou se má věc užívat, ani účel, ke kterému se má věc užívat. Výprosu jako zvláštní variantu smlouvy o výpůjčce rozlišovala právní nauka ještě před nabytím účinnosti občanského zákoníku. Podle této právní nauky se za výprosu považuje situace, kdy nelze odvodit dobu užívání věci ze smlouvy, takže je užívání dohodnuto na neurčitou dobu, a půjčitel tak může požadovat vrácení kdykoli

12

. Podle občanského zákoníku přistupuje

k uvedenému dále podmínka, že ve smlouvě není sjednán ani účel užívání. V porovnání se smlouvou o výpůjčce jsou výprosníkova práva značně omezena. Nejméně pozměněným smluvním typem je smlouva o výpůjčce, jejíž úprava "navazuje na úpravu dosavadního občanského zákoníku (§ 659 až 662 ObčZ 1964), ale oprošťuje ji od některých nemístných zjednodušení"13. Úplatné užívání věcí, které nejsou věcmi zastupitelnými ve smyslu § 499 ObčZ , občanský zákoník nově upravuje dvěma různými smluvními typy podle toho, zda obsahem právního vztahu je pouze oprávnění jedné strany cizí věc užívat, nebo zda současně k užívacímu právu přistupuje oprávnění požívací. Nájemní

smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc

k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Podrobný rozbor institutu nájemní smlouvy a jejích změn je předmětem dalších částí této práce.

12


13

Důvodová zpráva k NOZ (konsolidovaná verze), II. Zvláštní část. K § 2193 až 2200, [online], dostupné z WWW: . [cit. 2014-03-09].

-5-

Jak již bylo uvedeno výše, vedle nájemní smlouvy, jejíž obsah byl v občanském zákoníku zúžen výlučně na užívací oprávnění, upravuje občanský zákoník ve vztahu k věcem plodivým, plodonosným nebo jinak přinášejícím výnos (ať již jsou výnosem plody

naturální

nebo

civilní)

smlouvu

pachtovní.

Pachtovní

smlouvou

se propachtovatel zavazuje přenechat pachtýři věc k dočasnému užívání a požívání a pachtýř se zavazuje platit za to propachtovateli pachtovné nebo poskytnout poměrnou část výnosu z věci. Zvláštní úprava je věnována zemědělskému pachtu, kde je propachtován zemědělský nebo lezní pozemek, a také pachtu závodu. "Pravidelným rysem pachtu je pachtýřovo vlastní přičinění: pachtýř vlastní prací nebo jinou činností obhospodařuje věc tak, aby přinášela plody nebo užitky (výnos) a pachtýř si tento výnos přivlastňuje".14 "Právní úprava pachtu je ObčZ koncipována coby zvláštní úprava vůči úpravě nájmu. Na otázky výslovně neupravené ustanoveními o pachtu se tedy subsidiárně užijí ustanovení o nájmu obsažená v § 2201 a násl. občanského zákoníku."15 Smlouvy věcně odpovídající pachtu a práva a povinnosti z nich vzniklé se i po nabytí účinnosti občanského zákoníku nadále řídí dosavadní právní úpravou. "Důvodová zpráva k ObčZ zdůvodňuje dvojkolejnost přístupu přechodných ustanovení k nájemním (pachtovním) smlouvám uzavřeným za účinnosti předchozí právní úpravy tím, že předchozí právní úprava pacht neupravovala; vztahy odpovídající pachtu upravoval zejména zákon o půdě a ObčZ do nich nemíní zasahovat."16 Licenční smlouvou poskytuje poskytovatel nabyvateli oprávnění k výkonu práva duševního vlastnictví (licenci) v ujednaném omezeném nebo neomezeném rozsahu a nabyvatel se zavazuje, není-li ujednáno jinak, poskytnout poskytovateli odměnu. S ohledem na specifickou povahu práv duševního vlastnictví a jejich výkonu se domnívám, že licenční smlouva nepředstavuje smluvní typ, jehož obsahem je užívání cizí věci v pravém slova smyslu a považuji ji za smluvní typ sui generis, a to i přes její zařazení v systematice občanského zákoníku.

14

Důvodová zpráva k NOZ (konsolidovaná verze), II. Zvláštní část. K § 2332 a 2333, [online], dostupné z WWW: http://obcanskyzakonik.justice.cz/fileadmin/Duvodova-zprava-NOZ-konsolidovanaverze.pdf >. [cit. 2014-03-09].

15

KABELKOVÁ, Eva. Nájem a pacht v novém občanském zákoníku: komentář : [§ 2201-2357]. Vyd. 1. V Praze: C.H. Beck, 2013, xx, 596 s. Beckovy komentáře. ISBN 978-807-4005-244, s. 456.

16

KABELKOVÁ, Eva. Nájem a pacht v novém občanském zákoníku: komentář : [§ 2201-2357]. Vyd. 1. V Praze: C.H. Beck, 2013, xx, 596 s. ISBN 978-80-7400-524-4, s. 460.

-6-

Užívání cizí zastupitelné věci, tj. movité věci, která může být nahrazena jinou věcí téhož druhu (§ 499 ObčZ), je možné na základě smlouvy o zápůjčce. Základem právní úpravy smlouvy o zápůjčce, která nahrazuje dosavadní smlouvu o půjčce, jsou převzatá ustanovení § 657 a 658 dosavadního občanského zákoníku, přičemž doplněna jsou ustanovení týkající se vrácení zápůjčky a vypovězení smlouvy. Dle důvodové zprávy se občanský zákoník změnou terminologie "vrací ke klasickému označení" 17 "zápůjčka" (pojem je konstruován a contrario k "výpůjčka"). Současně se mění také označení smluvních stran jako zapůjčitel a vydlužitel. Posledním ze smluvních typů, jejichž obsahem je oprávnění užívat cizí věc je smlouva o úvěru, kterou se obdobně jako tomu bylo v obchodním zákoníku úvěrující zavazuje, že úvěrovanému poskytne na jeho požádání a v jeho prospěch peněžní prostředky do určité částky, a úvěrovaný se zavazuje poskytnuté peněžní prostředky vrátit a zaplatit úroky. Úprava smlouvy o úvěru je s drobnými úpravami převzata z obchodního zákoníku s tím, že na první pohled zjevnou, avšak spíše formální změnou, je, podobně jako u smlouvy o zápůjčce, změna v názvosloví, kdy strany smluvní jsou označeny jako "úvěrovaný" a "úvěrující".

2.

Několik poznámek k neplatnosti právních úkonů, resp. právního jednání ve vztahu k nájmu prostor Na základě § 3074 ObčZ se vznik nájmu prostor (jak je tento pojem vymezen

v podkapitole 3.3.1 této práce) posuzuje podle dosavadních právních předpisů. S ohledem na to, nabytí účinnosti občanského zákoníku nic nemění na tom, zda byly smlouvy uzavřené podle zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor uzavřeny platně, nebo neplatně.

2.1.

Obligatorní náležitosti Podle § 3 zákona o NPNP obligatorními náležitostmi smlouvy o nájmu prostor

byly:

17



předmět nájmu;



účel nájmu;

Důvodová zpráva k NOZ (konsolidovaná verze), II. Zvláštní část. K § 2390 až 2394, [online], dostupné z WWW: http://obcanskyzakonik.justice.cz/fileadmin/Duvodova-zprava-NOZ-konsolidovanaverze.pdf >. [cit. 2014-03-09].

-7-



výše nájemného nebo způsob jeho určení;



výše úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním prostoru nebo způsob jejího určení;



v případě že se jednalo o nájem na dobu určitou, dobu, na kterou se nájem uzavírá; a



v případě že se jednalo o nájem sjednaný k účelu podnikání, údaj o předmětu podnikání v provozovně umístěné v prostorech.

Přitom absence kterékoliv z těchto obligatorních náležitostí způsobovala neplatnost nájemní smlouvy. Předmětem této práce není a ani nemůže být podrobným rozbor důvodů neplatnosti nájemních smluv podle dosavadní právní úpravy. Pro účely této kapitoly je však zásadní uvést, že neplatnost nájemní smlouvy z důvodu absence některé obligatorní náležitosti byla podle § 39 ObčZ 1964 neplatností absolutní a dodatečně nezhojitelnou.18 Občanský zákoník podobný výčet obligatorních náležitostí smlouvy o nájmu prostor neuvádí, je však možné je vyvozovat v souladu s § 553 ObčZ19 z podstatných náležitostí

20

nájemních smluv, tj. takových náležitostí, které nájemní vztahy

"charakterizují či je právně identifikují a zároveň dočasně odlišují (diferencují) od jiných právních úkonů."21 V tomto smyslu pojmovými znaky nájemní smlouvy je: (i) dočasné přenechání (i) práva užívání k (ii) věci individuálně určené je, a to (iv) za úplatu. Každá z uvedených náležitostí by z důvodu určitosti smlouvy měla být ve smlouvě obsažena, přitom je však třeba mít na paměti, že občanský zákoník subsidiárně některé podstatné náležitosti smlouvy sám stanoví, čímž umožňuje jejich absenci ve smlouvě. S ohledem na výše uvedené lze ve světle občanského zákoníku ve vztahu k obligatorním náležitostem výslovně stanoveným v zákoně o nájmu a podnájmu nebytových prostor uvést následující: 18

LIŠKA, Petr. Zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor: komentář. 4., dopl. vyd. Praha: C.H. Beck, 2010, xxi, 337 s. Beckovy malé komentáře. ISBN 978-807-4003-707, s. 18.

19

"O právní jednání nejde, nelze-li pro neurčitost nebo nesrozumitelnost zjistit jeho obsah ani výkladem." § 553 ObčZ.

20

"Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné."§ 2201 ObčZ.

21


-8-



účel nájmu nemusí být v souladu s § 2302 odst. 1 ObčZ ve smlouvě vyjádřen;22



výše nájemného nemusí být v souladu s § 2217 odst. 1 a § 2302 odst. 1 ObčZ ve smlouvě vyjádřena;23



výše úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním prostor nemusí být v souladu s § 2303 ObčZ a § 2247 ObčZ ve smlouvě vyjádřena;24



neujednají-li strany dobu trvání nebo den skončení nájmu, platí, že se jedná o nájem na dobu neurčitou;25



údaj o předmětu podnikání v provozovně umístěné v prostorech není občanským zákoníkem požadován a těžko ho lze označit za podstatnou náležitost smlouvy vzhledem k tomu, že samotný účel nájmu nemusí být ve smlouvě vyjádřen.

V návaznosti na výše popsané porovnání obou úprav se domnívám, že pro platné uzavření nájemní smlouvy postačuje, jinými slovy, obligatorními náležitostmi nájemní smlouvy tedy je: 

vyjádření vůle stran za úplatu dočasně přenechat individuálně určenou věc k užívání nevlastníkovi; a



určení předmětu nájmu.

22

"... bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen ..." § 2302 ObčZ.

23

"... Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu." § 2302 ObčZ. "Nájemné se platí v ujednané výši, a není-li ujednána, platí se ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek." § 2217 ObčZ.

24

"Je-li s nájmem prostoru sloužícího podnikání spojeno poskytování služeb, použijí se ustanovení o poskytování služeb souvisejících s nájmem bytu obdobně."§ 2217 ObčZ. "Týká-li se důvod neplatnosti jen takové části právního jednání, kterou lze od jeho ostatního obsahu oddělit, je neplatnou jen tato část, lze-li předpokládat, že by k právnímu jednání došlo i bez neplatné části, rozpoznala-li by strana neplatnost včas." § 576 ObčZ.

25

"Neujednají-li strany dobu trvání nebo den skončení nájmu, platí, že se jedná o nájem na dobu neurčitou." § 2204 odst. 1 ObčZ.

-9-

2.2.

Písemná forma Dalším podstatným rozdílem oproti dosavadní úpravě je absence požadavku

písemné formy smlouvy o nájmu prostor v občanském zákoníku. Tato forma byla vyžadována dle § 3 zákona o NPNP a její absence způsobovala podle § 40 ObčZ 1964 absolutní, tedy dodatečně nezhojitelnou26 neplatnost a nájemní smlouvy. Nově občanský zákoník písemnou formu smluv o nájmu prostor nevyžaduje27, proto v souladu s § 559 ObčZ písemná forma není nutná.

2.3.

Závěry Podrobný výklad k posuzování platnosti, resp. neplatnosti právních jednání

podle občanského zákoníku není předmětem této práce, přesto lze obecně říct, že občanský zákoník značně zužuje případy právních jednání, která budou posouzena jako neplatná (§ 574 a násl. ObčZ), navíc nově zavádí institut jakéhosi dodatečného "opravování" neurčitých a nesrozumitelných právních jednání (§ 553 ObčZ). Z toho je patrné, že nájemní smlouvy, které jsou podle dosavadní úpravy neplatné, by (i při zachování stejného znění smlouvy) v případě jejich uzavření podle občanského zákoníku byly ve většině případů smlouvami platnými. Jak už bylo výše řečeno a judikaturou opakovaně potvrzeno,28 dodatečné zhojení počáteční neplatnosti nebylo možné. Domnívám se, že ani ve světle občanského zákoníku, který v tomto přináší určité změny, zejména v § 553 odst. 2 a § 582 odst. 1 ObčZ, není nadále možné dodatečným ujednáním absolutní neplatnost právních úkonů učiněných podle dosavadního občanského zákoníku zhojit. V důsledku toho jsou smluvní strany starších smluv v horším postavení, co do právní jistoty ohledně existence zamýšleného nájemního vztahu. Pokud tedy jde o uzavírání dodatků, ke starším smlouvám, u kterých existuje podezření, že by mohly být shledány neplatnými, lze doporučit, aby namísto novace právních vztahů (resp. 26

Ponechávám stranou otázku zpětné účinnosti písemných nájemních smluv. K tomu více: DĚDIČ, Jan; ČECH, Petr. Bis de EAdem re aneb dvakrát o tomtéž (a pokaždé jinak). Právní rádce, 2008, č. 11, s. 4-12.

27

Přitom první návrh zákona v § 1973 povinnou písemnou formu předpokládala. Návrh zákona a důvodové zprávy, představený veřejnosti Ministerstvem spravedlnosti dne 17. 5. 2005, [online], dostupné z WWW: . [cit. 201403-09], s. 700.

28

Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. září 2011, sp. zn. 23 Cdo 1983/2010.

- 10 -

domnělé novace neexistujících právních vztahů) strany uzavíraly nájmy nové. Uvedené platí zejména pro dodatky, jejichž předmětem je prodloužení dříve sjednané doby nájmu. Přitom takto lze dle mého názoru novou smlouvu uzavřít i odkazem na původní znění smlouvy, tj. prakticky by se taková nová smlouva nemusela z formálního pohledu příliš lišit od požadovaného dodatku. Tímto je ve vysoké míře vyloučena možnost, že by mezi stranami docházelo namísto plnění z důvodu nájemní smlouvy docházelo k oboustrannému bezdůvodnému obohacení, neboť jak bylo podrobně popsáno podle nového občanského zákoníku je oproti dosavadní úpravě riziko uzavření neplatné smlouvy nesrovnatelně nižší, navíc případné nedostatky ohledně určitosti vůle lze dodatečně zhojit.

3.

Předmět nájmu - prostory

29

Dostatečně určité vymezení předmětu nájmu je předpokladem platného uzavření smlouvy o nájmu. V rámci rekodifikace došlo k posunu ohledně zvláštních předmětů nájmu, kterým je věnována zvláštní právní úprava. Pro ilustraci, vedle dřívějšího nájmu bytů se nyní zvláštní úprava dotýká, mimo jiné, také nájmu domů, naopak není samostatně upraven nájem obytných místností v zařízeních sloužících k trvalému bydlení. Namísto dřívějšího nájmu podniku, upravuje občanský zákoník pacht závodu. A nikoliv pouze v režimu v režimu obchodněprávních vztahů je nyní upraven nájem dopravního prostředku. Výjimkou z naznačených změn není ani nájem prostor, jak je podrobně popsáno dále v této kapitole.

3.1.

Pojem nebytového prostoru Dle § 118 ObčZ 1964 byly předmětem občanskoprávních vztahů věci, a pokud

to jejich povaha připouštěla, a také práva nebo jiné majetkové hodnoty. Podle stejného ustanovení mohly být předmětem občanskoprávních vztahů též byty nebo nebytové

29

S ohledem na terminologické změny, které přináší občanský zákoník v oblasti nájmu a pro lepší čitelnost textu rozhodla jsem se po podrobném rozboru pojmu "nebytové prostory" v podkapitole 3.1 a pojmu "prostor sloužící k podnikání" v podkapitole 3.2 užívat v této práci pojem "prostory" , kterými se ve vztahu k zákonu o nájmu a podnájmu nebytových prostor rozumí nebytové prostory a ve vztahu k občanskému zákoníku prostor sloužící k podnikání. Výjimkou jsou citace uvedené v této práci a takové části této práce, kde je nutné příslušné pojmy rozlišovat.

- 11 -

prostory. "A contrario dosavadní občanský zákoník tedy nepovažoval nebytové prostory za věc v právním slova smyslu."30 V souladu s § 125 ObčZ 1964 vlastnictví specifického předmětu – nebytového prostoru – neupravoval dosavadní občanský zákoník, ale zvláštní zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorám a doplňují některé zákony (dále jen "zákon o vlastnictví bytů"). Dle § 2 zákona o vlastnictví bytů je nebytovým prostorem "místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení; nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru ani společné části domu". Při tom ale "co se aplikovatelnosti definice bytů a nebytových prostor užité v zákoně o vlastnictví bytů na nájemní vztahy týče, tak v případě nebytových prostor je tato definice irelevantní, neboť vlastní legální definici nebytových prostor jako předmětu nájmu obsahuje zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor."31 Pro účely nájemních vztahů se v souladu s § 1 zákona o NPNP za nebytový prostor považovaly jednak místnosti nebo soubory místností, které podle rozhodnutí stavebního úřadu byly určeny k jinému účelu než k bydlení. S tím že zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor obsahoval v této souvislosti příkladný výčet takových prostor, kdy za nebytové prostory se po splnění výše uvedené podmínky považovali zejména prostory určené k provozování výroby, obchodu, služeb, výzkumu, administrativní činnosti, umělecké, výchovné a vzdělávací činnosti, dále archivy, garáže, skladové prostory a části veřejně přístupných prostorů budov. Zároveň zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor výslovně stanovil, že nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu, prádelny, sušárny, kočárkárny a půdy. Dle uvedené definice, pro určení, zdali je nebytový prostor skutečně nebytovým prostorem ve smyslu zákona o NPNP byla tedy rozhodující existence rozhodnutí stavebního úřadu, určující, že příslušné místnosti nebo soubory místností jsou určeny k jinému účelu než k bydlení. Takovým rozhodnutím bylo do konce roku 2006 ve vztahu k zákonu č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, v platném

30

FIALA, Josef a Markéta SELUCKÁ. Nebytové prostory: vlastnictví, nájem a podnájem. Vyd. 1. Brno: Computer Press, 2007, v, 182 s. Právo pro denní praxi. ISBN 978-802-5116-104, s. 84.

31

DOBEŠ, Petr. Předmět nájmu bytů a nebytových prostor. Právní rádce. 1612200813-19, s. 13-19.

- 12 -

znění, jen kolaudační rozhodnutí. Od nabytí účinnosti zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, v platném znění, je třeba rozhodnutím stavebního úřadu ve smyslu § 1 zákona o NPNP rozumět, mimo jiné,32 ohlášení stavby, veřejnoprávní smlouvu, certifikát autorizovaného inspektora, stavební povolení, oznámení o užívání stavby nebo kolaudační souhlas.33 Dle § 1 zákona o NPNP se za nebytový prostor považovaly dále byty, u kterých byl udělen souhlas k jejich užívání k nebytovým účelům. Byt nebo jeho část bylo možné užívat k jiným účelům než k bydlení pouze na základě souhlasu okresního národního výboru podle § 57 odst. 2 zákona č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty. Pozdějšími úpravami byla tato působnost přenesena postupně na městské národní výbory a pověřené obecní úřady. K 1. 1. 1992 byl tento zákon zrušen. V důsledku toho tak neexistuje právní předpis, podle kterého by bylo možno výše zmíněný souhlas k užívání bytu k nebytovým účelům udělit.

3.2.

Pojem prostor sloužících k podnikání dle nového občanského zákoníku Na rozdíl od §118 dosavadního občanského zákoníku, nový občanský zákoník

obecně nestanoví, že nebytové prostory mohou být předmětem občanskoprávních vztahů a nevymezuje obecně jejich právní status. V rámci části třetí občanského zákoníku "absolutní majetková práva" se pojem nebytového prostoru užívá v rámci definice jednotky, kdy podle § 1159 ObčZ ve vztahu k § 1158 odst. 2 ObčZ, jednotka (kterou občanský zákoník výslovně prohlašuje za nemovitou věc) zahrnuje nebytový prostor jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelně. Výše uvedené v souvislosti s vymezením hmotné věci jako ovladatelné části vnějšího světa, která má povahu samostatného předmětu. (§ 496 ObčZ) bezpochyby znamená, že nebytový prostor opět není věcí v právním slova smyslu a za splnění zákonných podmínek může tvořit pouze součást nemovité věci, a to jednotky.

32

Výčet v § 126 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, v platném znění je výčtem demonstrativním a není proto vyloučeno prokázat účel užívání jinou právní skutečností.

33

FIALA, Josef a Markéta SELUCKÁ. Nebytové prostory: vlastnictví, nájem a podnájem. Vyd. 1. Brno: Computer Press, 2007, v, 182 s. Právo pro denní praxi. ISBN 978-802-5116-104, s. 84 a násl.

- 13 -

Zcela nový pojem prostoru sloužícího k podnikání, který občanský zákoník užívá v souvislosti s nájmem, je však pravděpodobně třeba od výše specifikovaného pojmu nebytový prostor odlišovat. Podle § 2302 ObčZ je třeba prostorem sloužícím k podnikání rozumět prostor nebo místnost, které jsou předmětem nájemní smlouvy, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen. Přitom občanský zákoník neobsahuje definici pojmu místnost a pojem prostor užívá zcela nekonzistentně34. Dle důvodové zprávy k § 2302 ObčZ "výklad pojmu místnost a prostor kolísá: skladovací halu nelze patrně označit za místnost, v místnostech se naopak provozují kanceláře, studia, závody restauračního typu. Zásadně se prostorem sloužícím podnikání rozumí vystavěná nebo jinak vybudovaná část nemovité věci, která má podle ujednání stran sloužit podnikání, zejména výkonu či provozu živnosti maloobchodní, restaurační, hospodské (včetně tzv. rychlého občerstvení, kaváren, čajoven), nebo roznáškové, hotelové, nebo výkonu živnosti řemeslnické, jiné činnosti výrobní nebo skladovací nebo poskytování služeb, bez ohledu na to, zda při tom bude docházet ke styku s veřejností či nikoli. Podnikání samozřejmě slouží i místnosti, kde se provozuje tzv. svobodné povolání, umělecká tvorba, ale také např. lékařská, zubařská, lékárnická, apod. činnost. Nelze vyloučit, že si strany ujednají nájem prodejního místa (tzv. stánku, pultu či pod.)." Občanský zákoník také neobsahuje definici pojmu podnikatelská činnost a podnikání, jejich význam však lze dovodit z definice pojmu podnikatel obsažené v § 420 odst. 1ObčZ35 (oba pojmy zřejmě vyjadřují totéž, není tedy jasné proč zákon neužívá pouze jeden z nich).

34

K tomu např. "Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen „stavba“) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech." § 506 ObčZ. "Vlastník pozemku musí snášet užívání prostoru nad pozemkem nebo pod pozemkem, je-li pro to důležitý důvod a děje-li se to takovým způsobem, že vlastník nemůže mít rozumný důvod tomu bránit."; § 1032 odst 2. ObčZ "Nelze povolit nezbytnou cestu přes prostor uzavřený za tím účelem, aby do něj cizí osoby neměly přístup, ani přes pozemek, kde veřejný zájem brání takovou cestu zřídit." § 1023 odst. 1 ObčZ, apod.

35

"Kdo samostatně vykonává na vlastní účet a odpovědnost výdělečnou činnost živnostenským nebo obdobným způsobem se záměrem činit tak soustavně za účelem dosažení zisku, je považován se zřetelem k této činnosti za podnikatele." § 420 odst. 1 ObčZ.

- 14 -

3.3.

Přechod na novou právní úpravu V důsledku přechodného ustanovení obsaženého v § 3074 občanského zákoníku

se nájem se řídí občanským zákoníkem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem. Vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht. Jak bylo podrobně popsáno výše obsah pojmu nebytových prostor podle zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor a pojmu prostoru sloužícího k podnikání podle občanského zákoníku se značně liší. To vyplývá zejména z toho, že podle zákona o NPNP rozhodujícím o tom, zda byly předmětem nájmu prostory, je právní skutečnost mající svůj základ v právu veřejném, tj. existence příslušného rozhodnutí stavebního úřadu (jak je tento pojem popsán výše), zatímco občanský zákoník (v souladu se základní zásadou soukromého práva obsaženou v § 1 ObčZ, totiž že "uplatňování soukromého práva je nezávislé na uplatňování práva veřejného") oproti tomu jako rozhodující právní skutečnost pro posouzení předmětu nájmu jako prostor stanoví jednak (i) ujednání smluvních stran, konkrétně ujednání ohledně účelu nájmu a dále (ii) faktický způsob užívání předmětu nájmu, a to alespoň převážně k podnikání. Proto není možné automatizovaně považovat smlouvy platně uzavřené podle zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor za smlouvy, které se ode dne nabytí účinnosti občanského zákoníku budou řídit ustanoveními § 2302 a násl. ObčZ. Naopak v každém jednotlivém případě je nutné materiálně zkoumat předmět příslušného nájemního vztahu a v návaznosti na to stanovit aplikovatelnost nové právní úpravy. Při přechodu na novou právní úpravu tak může nastat trojí situace podle toho, o jaký předmět nájmu se v daném případě jedná, a to konkrétně, že: 1) nájem se podle dosavadní i nové úpravy řídí zvláštní úpravou stanovenou pro zvláštní předmět nájmu, jak je podrobně rozebráno v podkapitole 3.3.1 níže; 2) nájem se podle dosavadní úpravy řídil zvláštní úpravou stanovenou pro zvláštní předmět nájmu, avšak podle občanského zákoníku se řídí obecnými ustanoveními o nájmu, jak je podrobně rozebráno v prvním odstavci podkapitoly 3.3.2 níže; a

- 15 -

3) nájem se podle dosavadní úpravy řídil obecnými ustanoveními o nájmu v dosavadním občanském zákoníku (resp. zvl. ustanoveními o nájmu bytu), avšak podle občanského zákoníku se řídí zvláštní úpravou stanovenou pro zvláštní předmět nájmu, jak je podrobně rozebráno v druhém odstavci podkapitoly 3.3.2 níže. 3.3.1 Překrývání pojmů nebytových prostor a prostor sloužících k podnikání Přes rozdílný přístup dosavadní a nové úpravy je bezpochyby, že převážná většina nebytových prostor podle zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor je současně užívána za účelem podnikání (ve smyslu občanského zákoníku). V těchto případech se pojem (i) nebytových prostor ve smyslu zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor a pojem (ii) prostoru sloužícího k podnikání k podnikání ve smyslu § 2302 a násl. ObčZ překrývají, neboť se v obou případech bude jednat o zvláštní předmět nájmu, na který se vztahuje zvláštní právní úprava, tj. zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor podle dosavadní úpravy a § 2302 a násl. ObčZ podle občanského zákoníku. Jinými slovy, byla-li podle zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor platně uzavřena nájemní smlouva obsahující údaj o předmětu podnikání v provozovně umístěné v prostorách, potom lze usuzovat, že nájem takových prostor se bude řídit zvláštními ustanoveními občanského zákoníku o nájmu prostor sloužících k podnikání. Přičemž právě úpravě nájmu takto vymezeného předmětu nájmu je věnována tato práce. 3.3.2 Rozdíly v pojmech nebytových prostor a prostor sloužících k podnikání Již samotný zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor předpokládal, že prostory lze užívat i jiným způsobem než k podnikání, jak to vyplývá z § 3 zákona o NPNP: "Jde-li o nájem sjednaný k účelu podnikání, musí nájemní smlouva obsahovat také údaj o předmětu podnikání v provozovně umístěné v pronajatém nebytovém prostoru." V souladu s § 2302 odst. 2 ObčZ36 se ode dne nabytí účinnosti občanského zákoníku takové smlouvy řídí obecnými ustanoveními o nájmu. Konkrétním příkladem 36

"Jedná-li se o nájem prostoru nebo místnosti, jehož účelem není ani bydlení, ani provozování podnikatelské činnosti ve smyslu odstavce 1, použijí se obecná ustanovení o nájmu." § 2302 odst. 2 ObčZ.

- 16 -

takového jiného užívání může být např. soukromé užívání garáže, užívání skladových prostor pro soukromé účely apod. Z opačného pohledu se v praxi budou vyskytovat také smlouvy uzavřené (i) podle zvláštních ustanovení dosavadního občanského zákoníku vztahujících se na nájem bytu (§ 685 a násl. ObčZ 1964), kde předmětem nájmu je byt (ve smyslu dosavadní právní úpravy) (ii) a smlouvy uzavřené podle obecných ustanovení dosavadního občanského zákoníku (§ 663 a násl. ObčZ 1964), kde předmětem nájmu může být např. dům, kdy tyto předměty nájmu slouží alespoň převážně podnikání (tedy nejsou zejména pronajímány k zajištění bytových potřeb). V takovém případě se ve smyslu občanského zákoníku jedná o nájmy prostor, které se budou řídit zvláštní právní úpravou § 2302 a násl. ObčZ. Ve smyslu důvodové zprávy by podobné mělo platit i pro nájem prodejního místa (tzv. stánku, pultu či pod.), který se dle dosavadní úpravy řídil obecnými ustanoveními o nájmu. Pro úplnost přehledu změn, které přináší občanský zákoník v oblasti specifikace zvláštních předmětů nájmu, doplňuji, že v praxi jistě vyskytují případy bydlení v prostorách, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení (typicky prostor označené jako ateliéry). Nájem těchto prostor se bezesporu dosud řídil zákonem o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Aniž by tím byla dotčena příslušná zákonná veřejnoprávní ustanovení, je nepochybné, že takový nájem se nově z hlediska občanského zákoníku bude posuzovat jako nájem bytu a nájmu domu a bude se řídit § 2235 a násl. ObčZ. To vyplývá zejména z § 2236 ObčZ, který stanoví, že pokud k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor. 3.3.3 Věc hromadná a nájem celé budovy V neposlední řadě považuji za vhodné v krátkosti upozornit na nájemní smlouvy, které se v souladu s judikaturou Nejvyššího soudu podle dosavadní úpravy řídily obecnými ustanoveními občanského zákoníku. Jedním z takových případů je situace, kdy předmětem nájmu je vedle prostor také byt nebo pozemek, které se s prostory pronajímají společně ke specifickému účelu jako ucelený soubor, tj. jako věc hromadná 37. Považuji za nepředvídatelné, jak bude 37

Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 24. července 2007, sp. zn. : 32 Odo 1263/2006.

- 17 -

k takovým nájmům přistupováno v rámci nové právní úpravy. Domnívám se ale, že s ohledem na zvýšení významu účelu nájmu, jako určujícího znaku charakteru nájemního vztahu, by měly být takové smlouvy38 posuzovány jako smlouvy o nájmu prostor, tedy podle § 2235 a násl. ObčZ. Druhým případem, kdy se nájem dle ustálené soudní praxe řídil obecnými ustanoveními občanského zákoníku o nájmu, je situace, kdy předmětem nájmu je celá budova (byť sestávající pouze z prostor a společných prostor)

39

. Považuji

za pravděpodobné, že v těchto případech bude nájem spíše posuzován jako nájem prostor, tedy podle § 2235 a násl. ObčZ. 3.3.4 Nájem budoucích prostor Bez ohledu na hlavní zaměření této práce, tj. změnu právního postavení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti občanského zákoníku považuji za nezbytné alespoň okrajově zmínit výraznou změnu ve vztahu k předmětu nájmu týkající se uzavírání nových smluv, a to možnost pronajmout prostory, které v budoucnu teprve vzniknou. Jak bylo podrobně popsáno výše, bylo dosud možné pronajímat pouze prostory, které nejenže fakticky existovaly, ale ke kterým bylo přede dnem uzavření nájemní smlouvy vydáno pravomocné rozhodnutí stavebního úřadu, kterým byly prostory určeny k jinému účelu než k bydlení. Při tom je jistě bezpochyby, že v praxi často dochází k případům, kdy je třeba upravit smluvně nájemní vztah dříve, než k takovému rozhodnutí dojde. V praxi v takových případech docházelo k uzavírání smluv o budoucích nájemních smlouvách, jejichž součástí byl úplný text budoucí nájemní smlouvy. Nově tedy budou moci strany uzavírat přímo nájemní smlouvy, a to i v případě že prostory nebudou existovat vůbec. To bude jistě klást zvýšené nároky na stanovení předmětu nájmu z pohledu jeho určitosti, nicméně domnívám se, že i např. prostory v dosud nepostavené budově je možné specifikovat v rámci existující projektové dokumentace, přičemž finální určení předmětu nájmu (včetně např. stanovení konečné výměry prostor) lze ponechat až na dobu zahájení nájmu podle nájemní smlouvy. 38

Např. smlouvy, kde jsou předmětem nájmu kancelářské prostory a parkovací místa pronajímaná, jakožto část pozemku, v případě kdy obojí slouží k podnikání.

39

Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. dubna 2007, sp. zn.: 28 Cdo 2901/2006.

- 18 -

4.

Nájemné Jak je podrobněji rozepsáno v kapitole 2 této práce, oproti dosavadní právní

úpravě, nájemné není obligatorní náležitostí smluv o nájmu prostor (a smluv o nájmu obecně), přesto je úplatnost nadále pojmovým a charakteristickým znakem nájmu, který nájem odlišuje zejména od výpůjčky.

4.1.

Výše nájemného Pro smlouvy uzavřené podle zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor je

ze shora uvedených důvodů neaplikovatelné ustanovení § 2217 odst. 1 ObčZ, totiž že při neujednání nájemného se platí nájemné ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek, neboť výše nájemného bude podle dosavadní úpravy ujednána vždy.

4.2.

Splatnost nájemného Pokud jde o ustanovení zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor týkající

se nájemného, tato jsou uvedena v § 7 zákona o NPNP a mají následující znění: 

§ 7 odst. 1 zákona o NPNP: "Není-li výše nájemného nebo úhrada za podnájem upravena obecně závazným právním předpisem, stanoví se dohodou."



§ 7 odst. 2 zákona o NPNP: "Není-li dohodnuto jinak, nájemné spolu s úhradou za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru se platí v měsíčních splátkách předem vždy k prvnímu dni příslušného kalendářního měsíce."

První odstavec představuje od 1. října roku 1995 obsoletní ustanovení, neboť od této doby "není výše nájemného ani úhrada za podnájem upravena právním předpisem; stanoví se tedy dohodou účastníků40." Aplikovatelným tedy byl pouze druhý odstavec citovaného ustanovení, který dispozitivně stanovil měsíční splatnost nájemného, a to k prvnímu dni daného měsíce. Pravidlo ohledně splatnosti nájemného, je v občanském zákoníku modifikováno tak, že nájemné se platí měsíčně pozadu, aniž by byl uveden konkrétní den plnění. Toto LIŠKA, Petr. Zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor: komentář. 4., dopl. vyd. Praha: C.H. Beck, 2010, xxi, 337 s. Beckovy malé komentáře. ISBN 978-807-4003-707, s. 35. 40

- 19 -

vyplývá z § 2218 ObčZ, tj. z obecných ustanovení o nájmu aplikovatelných na základě přímého odkazu v § 2302 ObčZ, neboť ustanovení o nájmu prostor zvláštní ustanovení týkající se splatnosti nájemného neobsahují.41

Nepeněžité nájemné

4.3.

Nově občanský zákoník výslovně 42 umožňuje sjednat si nájemné v jiné než peněžité formě, jak je uvedeno § 2217 odst. 2 ObčZ. Dle důvodové zprávy bude takové nepeněžité plnění spočívat zejména v provedení rekonstrukce pronajaté věci, je však možné představit si i jiná plnění. Lze ale očekávat, že ve vztahu k nájmu prostor, jakožto právnímu vztahu mezi podnikateli, nebude tento institut využíván.

Sleva z nájemného

4.4.

Dle § 8 zákona o NPNP měl nájemce nárok na slevu z nájemného v případě, že nájemce mohl užívat nebytový prostor omezeně jen proto, že pronajimatel neplnil své povinnosti ze smlouvy nebo povinnosti stanovené zákonem o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Přičemž právo na slevu bylo subsidiárním užitím § 675 ObčZ 1964

43

podmíněno uplatněním nároku na slevu u Pronajímatele v šestiměsíční

prekluzivní lhůtě. Obdobou § 8 zákona o NPNP je § 2208 ObčZ. Přestože znění občanského zákoníku je od dosavadní právní úpravy odlišné44, lze v něm spatřovat opět dva základní předpoklady pro nárok nájemce na slevu z nájemného, a to (i) omezené užívání (resp. užívání s obtížemi) a (ii) neplnění povinností pronajímatele. Podstatné je, že hlavní (a často v podstatě jedinou) povinností pronajímatele je poskytnutí 41

Domnívám se, že na nájem prostor obecně nelze analogicky aplikovat ustanovení o placení nájemného při nájmu bytu, zejména, že nájemce není oprávněn hradit nájemné do notářské úschovy podle § 2253 ObčZ.

42

"Právní úprava nestanoví, že nájemné musí být hrazeno v penězích. V praxi však tato forma úhrady nájemného bude převažovat." LIŠKA, Petr. Zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor: komentář. 4., dopl. vyd. Praha: C.H. Beck, 2010, xxi, 337 s. Beckovy malé komentáře. ISBN 978807-4003-707, s. 37.

43

Rozhodnutí Krajského soudu v Brně ze dne 28. ledna 2003, sp. zn. 47 Co 425/2001.

44

"Oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání, nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby." § 2208 ObčZ.

- 20 -

bezvadného předmětu nájmu nájemci a zajištění nerušeného užívání (k tomu více níže)45. Fakticky tak pod § 2208 ObčZ budou spadat shodné situace, které odpovídaly § 8 zákona o NPNP. Těžko si lze totiž představit jiné porušení povinnosti pronajímatele než porušení povinnosti opravit vadu pronajatých prostor, které by vedlo k omezení užívání prostor nájemcem. Proto se domnívám, že občanský zákoník v tomto nezužuje rozsah případů, ve kterých je možné slevu uplatňovat, přestože se to tak může jevit. Výjimkou z výše uvedeného by mohla být situace, kdy pronajímatel poruší svou povinnost zajistit nájemci nerušené užívání věci tím, že nedostatečně ochrání nájemce před chováním třetích osob. V takovém případě vyplývá však nájemci nárok na slevu z výslovného ustanovení v § 2212 odst. 3 ObčZ. Je možné, že uvedené ustanovení je třeba na základě systematického výkladu interpretovat tak, že ochrana je poskytnuta pouze pro rušení třetími osobami, které uplatňují vlastnické nebo jiné právo k prostorám, což je předmětem předchozích dvou odstavců stejného paragrafu občanského zákoníku. Je ovšem také možné toto ustanovení interpretovat tak, že sleva z nájemného nájemci náleží také v důsledku jiného rušivého jednání třetí osoby. 46 Domnívám se, že v takovém případě by tento výklad měl být spíše restriktivní, tak aby nájemci vznikl nárok na slevu z nájemného pouze v případech, ve kterých měl pronajímatel objektivně možnost rušení třetích osob zabránit. Přestože je pravdou, že "povinnost zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu je jednou ze základních povinností pronajímatele. Jestliže pronajímatel tuto základní povinnost poruší (ať již zaviněně, či nezaviněně), nelze po nájemci spravedlivě požadovat, aby byl za takové situace nadále povinen plnit v plném rozsahu své vlastní základní povinnosti, tj. zejména povinnost platit nájemné".47 Je třeba mít na paměti, že pronajímatel nemůže nést bezmeznou odpovědnost za jednání třetích osob, které při nejlepší možné péči o prostory není schopen ovlivnit. Za absurdní bych pak považovala, pokud by důvodem pro slevu z nájemného bylo např. rušivé jednání zákazníků nájemce.

45

To vyplývá, mimo jiné, z § 5 odst. 1 zákona o NPNP a § 2205 ObčZ.

46

KABELKOVÁ, Eva. Nájem a pacht v novém občanském zákoníku: komentář : [§ 2201-2357]. Vyd. 1. V Praze: C.H. Beck, 2013, xx, 596 s. Beckovy komentáře. ISBN 978-807-4005-244, s. 45n.

47

KABELKOVÁ, Eva. Nájem a pacht v novém občanském zákoníku: komentář : [§ 2201-2357]. Vyd. 1. V Praze: C.H. Beck, 2013, xx, 596 s. Beckovy komentáře. ISBN 978-807-4005-244., s. 46.

- 21 -

Novinkou občanského zákoníku je nárok nájemce na slevu podle § 2210 odst. 2 Občz v případě, že oprava prostor, kterou je nájemce povinen strpět, trvá vzhledem k době nájmu dobu nepřiměřeně dlouhou nebo ztěžuje-li užívání prostor nad míru obvyklou. Pokud jde o uplatnění nároku na slevu z nájemného šestiměsíční prekluzivní lhůta je v novém občanském zákonu stanovena nikoliv obecně, ale pouze ve vztahu ke slevě podle § 2208 ObčZ. V ostatních případech by tak mělo být možné slevu uplatnit v obecné promlčecí lhůtě.48 Domnívám se, že (s výjimkou výše popsané aplikace § 2212 odst. 3 ObčZ) i ve vztahu k občanskému zákoníku jsou nadále relevantní závěry rozhodnutí Nejvyššího soudu ohledně povinnosti nájemce platit nájemné, pokud předmět nájmu neužívá z důvodů, které nelze přičíst pronajímateli49. Aplikovatelná by také nadále měla být také obdobná judikatura pro případ neplatně uzavřených smluv ve vztahu k určení výše bezdůvodného obohacení.50

5.

Plnění poskytovaná pronajímatelem nájemci v souvislosti s nájmem nebytových prostor a úhrada za tato plnění

5.1.

Úvodní výklad Výraznou změnou prošla také zákonná úprava týkající se plnění poskytovaných

v souvislosti s užíváním prostoru (dle terminologie zákona o NPNP), resp. týkající se služeb (dle terminologie ObčZ) (dále jen "plnění").51

48


49

DISMAN, Marek a Petr MĚŠŤÁNEK. Zásadní judikatura k nájmu a podnájmu nebytových prostor: 135 otázek a odpovědí z oblasti nájmu a podnájmu nebytových prostor zpracovaných na základě vybraných rozhodnutí Ústavního soudu ČR, Nejvyššího soudu ČR, Nejvyššího správního soudu ČR, vrchních a krajských soudů, doplněných vybranými ustanoveními souvisejících zákonů. Praha: Linde, 2012, 298 s. ISBN 978-80-7201-891-8. s. 121n.

50

Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. listopadu 2004, sp. zn. 33 Odo 924/2003.

51

S výjimkou citací v této práci užívám pojem "plnění", neboť terminologii zákona o NPNP považuji za zbytečně zdlouhavou (namístě tu jistě bylo užití legislativní zkratky, kterou zákonodárce bohužel nezavedl) a terminologii ObčZ považuji za nepřesnou, neboť se domnívám, že je třeba pojmově rozlišovat mezi "službami", jako činnostmi (osobně či v zastoupení) vykonávanými pronajímatelem (např. ostraha objektu, úklid prostor, marketingové služby apod.) a "dodávkami", v podobě zajištění poskytování dodávek médií do prostor třetími osobami ze strany pronajímatele.

- 22 -

Podle zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor je "výše úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním prostoru nebo způsob jejího určení"52 obligatorní náležitostí smlouvy, přičemž judikatura

53

dlouhodobě a konstantně dovozovala

neplatnost smluv, v nichž byla tato částka zahrnuta v částce nájemného, a to z důvodu neurčitosti. Zákonná úprava plnění byla dále obsažena v § 5 odst. 1 zákona o NPNP: "pronajimatel je povinen ... zabezpečovat řádné plnění služeb, jejichž poskytování je s užíváním nebytového prostoru spojeno" a v § 7 odst. 2 zákona o NPNP, který dispozitivně upravoval splatnost úhrad za plnění, a to k prvnímu dni každého měsíce. Občanský zákoník se poskytování plnění při nájmu prostor věnuje v § 2303 ObčZ, kde stanoví, že "je-li s nájmem prostoru sloužícího podnikání spojeno poskytování služeb, použijí se ustanovení o poskytování služeb souvisejících s nájmem bytu obdobně". Velice krátké a dle mého názoru zcela nevhodné (z důvodů uvedených níže) ustanovení opět postrádá řádný výklad důvodové zprávy, jejíž znění "Strany si mohou i zde ujednat jinak, ledaže je výslovně stanoveno, že to možné není.", jak se domnívám, postrádá jakýkoliv smysl a rovná se v podstatě absenci výkladu důvodové zprávy. Jak už je naznačeno výše, jsem přesvědčena o tom, že odkaz na obdobné užití ustanovení o poskytování plnění při nájmu bytu tak jak je uvedený v § 2303 ObčZ pro nájmy prostor je zcela nevhodný, neboť: 

předmět, jakož i účel, těchto dvou typů nájmu je zcela odlišný, a proto i charakter poskytovaných plnění by měl být zcela odlišný; a zároveň



subjekty těchto dvou typů nájmu, zejména subjekty stojící na straně nájemce, jsou zcela odlišné, a proto i míra ochrany těchto subjektů by měla být odlišná. S ohledem na výše uvedené a jak je blíže popsáno dále, aplikace pravidel

stanovených zákonodárcem pro nájem bytu na nájmy prostor je nepraktická a může vést k nežádoucím (a pravděpodobně také nezamýšleným) důsledkům.

52

§ 3 zákona o NPNP.

53

DISMAN, Marek a Petr MĚŠŤÁNEK. Zásadní judikatura k nájmu a podnájmu nebytových prostor: 135 otázek a odpovědí z oblasti nájmu a podnájmu nebytových prostor zpracovaných na základě vybraných rozhodnutí Ústavního soudu ČR, Nejvyššího soudu ČR, Nejvyššího správního soudu ČR, vrchních a krajských soudů, doplněných vybranými ustanoveními souvisejících zákonů. Praha: Linde, 2012, 298 s. ISBN 978-80-7201-891-8, s. 125n.

- 23 -

5.2.

Rozsah poskytovaných plnění Z povahy věci plyne, že současně se stanovením úhrady za plnění musely strany

podle zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor vymezit také rozsah samotných plnění, která měla být pronajímatelem poskytována. S ohledem na to není překvapivé, že zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor nestanovil ani dispozitivně jaká plnění mají být pronajímatelem poskytována. Co do rozsahu poskytovaných plnění tak byl jediným vodítkem § 7 odst. 2 zákona o NPNP, které stanovuje povinnost poskytovat taková plnění 54 , "jejichž poskytování je s užíváním nebytového prostoru spojeno", což pravděpodobně znamenalo, že od pronajímatele se očekávalo poskytování běžných plnění nezbytných pro řádné užívání prostor, obvykle poskytovaných v podobných případech. S ohledem na obligatorní uvedení výše úhrady za plnění (příp. způsobu jejího stanovení) otázkou bylo, jak naložit s případy, kdy s určitými prostorami nebylo spojeno poskytování žádných plnění (typicky při pronájmu garáže). V tomto směru zcela souhlasím s názorem, že by "bylo poněkud nešťastné, aby taková smlouva byla považována za absolutně neplatnou jen proto, že si účastníci nesjednali poskytování souvisejících služeb, resp. úhradu za takové služby, protože nelze spravedlivě požadovat po pronajímateli, aby byl nucen vždy nějakou související službu poskytovat55". V souladu s uvedeným přináší občanský zákoník jednoznačnou odpověď, a to že pronajímatel plnění poskytovat nemusí56, ledaže jsou taková plnění s nájmem prostor spojena. Na druhou stranu však zároveň formulace "je-li s nájmem prostoru sloužícího podnikání spojeno poskytování služeb" přináší jiné potenciální výkladové problémy, jak je podrobně rozepsáno dále. Domnívám se, že otázku, zda je určité plnění s nájmem prostor spojeno, či ne, je třeba posuzovat (i) primárně (shodně jako dle § 5 odst. 1 zákona o NPNP) objektivně, tedy podle toho, zda je určité plnění ve vztahu k příslušným prostorám nezbytné pro jejich řádné užívání a (ii) dále subjektivně, tj. podle dohody stran. Prvně uvedené bude

54

Zákon o NPNP zde nekonzistentně užívá pojem "služby".

55

LIŠKA, Petr. Zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor: komentář. 4., dopl. vyd. Praha: C.H. Beck, 2010, xxi, 337 s. Beckovy malé komentáře. ISBN 978-807-4003-707., s. 15.

56

"Je-li s nájmem prostoru sloužícího podnikání spojeno poskytování služeb ..." § 2303 ObčZ.

- 24 -

mít význam při absenci výslovné dohody smluvních stran 57 , a to zejména proto, že občanský zákoník obsahuje vyvratitelnou domněnku rozsahu nezbytných plnění (§ 2247 odst. 2 ObčZ) (dále jen "nezbytná plnění"). Mám za to, že gramatický výklad § 2303 ObčZ ve vztahu k § 2247 ObčZ vede nezbytně k tomu, že smlouvy, ve kterých není uvedená domněnka (nebo její část) vyvrácena, je třeba posuzovat tak, že pronajímatel je povinen ze zákona poskytovat nezbytná plnění (jak jsou definována výše), kterými jsou 

dodávky vody,



odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek,



dodávky tepla,



odvoz komunálního odpadu,



osvětlení a úklid společných částí domu,



zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání,



provoz a čištění komínů, a případně



provoz výtahu, případně jiná plnění, pokud jsou fakticky nezbytná k řádnému užívání prostor58.

Absurdním důsledkem uvedeného tak může být, že bez výslovné dohody stran o opaku jsou nájemci ze zákona bez ohledu na charakter prostor oprávněni po pronajímatelích požadovat např. odvoz komunálního odpadu či dokonce zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání.

5.3.

Úhrada nákladů za plnění Je zřejmé, že za jako protiplnění za poskytování plnění by měla pronajímateli

náležet kompenzace ze strany nájemce, tuto kompenzaci představuje zvláštní platba (dále jen "úhrada"), kterou je nájemce povinen hradit pronajímateli. Jak již bylo uvedeno, výše úhrady (nebo způsob jejího určení) byla obligatorní náležitostí smluv o nájmu prostor, přičemž judikatura

59

dlouhodobě a konstantně

57

Výslovná dohoda smluvních stran z výše popsaných důvodů může být podle dosavadní právní úpravy pouze zlomkovitého charakteru, zatímco u nových smluv může chybět taková dohoda celkově.

58

Mezi nezbytnými plnění překvapivě nejsou obecně uvedeny dodávky elektřiny.

59

DISMAN, Marek a Petr MĚŠŤÁNEK. Zásadní judikatura k nájmu a podnájmu nebytových prostor: 135 otázek a odpovědí z oblasti nájmu a podnájmu nebytových prostor zpracovaných na základě

- 25 -

dovozovala neplatnost smluv, v nichž byla tato částka zahrnuta v částce nájemného, a to z důvodu neurčitosti. Kromě § 7 odst. 2 zákona o NPNP dispozitivně upravujícího splatnost úhrady zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor úpravu úhrady a jejího výpočtu výslovně neupravoval. Způsob stanovení určení úhrady tak nebyl nijak omezen a mohl "spočívat např. ve stanovení vzorce výpočtu výše v závislosti na výši inflace či indexů určitých cen nebo v rozhodnutí třetí nezávislé osoby (rozhodce, znalce apod.). Zřejmě za nepřípustné by bylo považováno ujednání, které by stanovení výše úhrady svěřovalo do moci jednoho z účastníků nájemní smlouvy (pronajímatele nebo nájemce) ... , a to nejméně pro rozpor s dobrými mravy."60 Oproti tomu občanský zákoník obsahuje úpravu úhrady výslovně, a to (prostřednictvím § 2303 ObčZ) v § 2247 odst. 2 ObčZ podle kterého "způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis." Tímto předpisem je zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, který mimo jiné, upravuje způsob rozúčtování nákladů na plnění mezi nájemce61. Podrobný rozbor tohoto zákona ponechávám z důvodu rozsahu stranou této práce s odkazem zejména na úplné znění uvedeného zákona, jakož i podrobný komentář k § 2247 ObčZ62. Považuji však za nezbytné zmínit minimálně fakt, že veškerá ujednání podle tohoto zákona mají mít povinně písemnou formu. Paradoxně tak strany sice nejsou povinny uzavřít smlouvy o nájmu prostor písemně, tedy ,mimo jiné se, nevyžaduje písemná forma pro určení předmětu nájmu, nebo výše nájemného, avšak strany jsou povinny ujednání týkající se poplatku upravit písemně. Je otázkou, do jaké míry je úprava obsažená v zákoně č. 67/2013 Sb., úpravou dispozitivní, neboť je možné, že se od norem tohoto zákona lze odchýlit pouze tam vybraných rozhodnutí Ústavního soudu ČR, Nejvyššího soudu ČR, Nejvyššího správního soudu ČR, vrchních a krajských soudů, doplněných vybranými ustanoveními souvisejících zákonů. Praha: Linde, 2012, 298 s. ISBN 978-80-7201-891-8, s. 125n. 60


61

"Způsob rozúčtování poskytovatel služeb ujedná s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o něm rozhodne družstvo, anebo společenství. Změna způsobu rozúčtování je možná vždy až po uplynutí zúčtovacího období." § 5 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb.

62

KABELKOVÁ, Eva. Nájem a pacht v novém občanském zákoníku: komentář : [§ 2201-2357]. Vyd. 1. V Praze: C.H. Beck, 2013, xx, 596 s. Beckovy komentáře. ISBN 978-807-4005-244, s. 193n.

- 26 -

výslovně stanoveným způsobem 63 , což je v rámci nájmů prostor rozhodně novinkou a dle mého názoru vůbec největším problémem vyplývajícím z odkazu obsaženém v § 2303 ObčZ. Dle § 2247 odst. 3 ObčZ si strany dále ujednají způsob rozúčtování cen a úhrady "případných dalších služeb", avšak pouze není-li stanoven jiným právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu. Přičemž případnými dalšími se pravděpodobně 64 rozumí taková plnění, která jsou na základě dohody stran poskytována pronajímatelem a která nejsou nezbytnými plněními (jak je tento pojem definován výše). Způsob rozúčtování musí být dle stejného paragrafu určen před poskytováním, není ovšem stanoveno jaký důsledek by mělo sjednání takového rozúčtování dodatečně65. Lze jen těžko odhadovat dopad výše uvedených zákonných ustanovení na staré smlouvy. Zdálo by se být rozumným, aby ujednání stran ohledně úhrad za poskytovaná plnění měla před těmito ustanoveními přednost a to zejména s ohledem na proklamovanou zásadu autonomie vůle. Je ovšem možné, že právě § 2247 odst. 2 a 3 ObčZ a v návaznosti na to normy obsažené v zákoně č. 67/2013 Sb. jsou ve smyslu § 2 ObčZ normami kogentními, jak by mohlo být dovozováno ze znění "způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis." a "strany si ujednají způsob rozúčtování ... , není-li stanoven jiným právním předpisem nebo ....". S ohledem na výše uvedené považuji za více než rozumné úplné smluvní vyloučení aplikace § 2303 ObčZ na nájmy prostor, ledaže by šlo o smlouvy s minimalistickou smluvní úpravu, kde by zároveň stranám uvedená zákonná úprava úhrady za plnění vyhovovala66. Vedle toho, není-li sjednáno jinak, vyplývají z odkazu v § 2303 ObčZ stranám tato další práva a povinnosti: 

dle § 2251 odst. 1 ObčZ by zálohy (a pravděpodobně také případně sjednané paušální platby) na úhrady za plnění měly být hrazena "společně s nájemným", tj. měsíčně pozadu (§ 2218 ObčZ);

63

K tomu např. § 5 zákona č. 67/2013 Sb.: "Způsob rozúčtování poskytovatel služeb ujedná s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o něm rozhodne družstvo, anebo společenství. Změna způsobu rozúčtování je možná vždy až po uplynutí zúčtovacího období."

64

Důvodová zpráva se k tomuto bohužel ani v nejmenším nevyjadřuje.

65

Domnívám se, že takové plnění by bylo třeba posuzovat podle úpravy bezdůvodného obohacení.

66

Tedy strany by si přály poskytovat právě a pouze nezbytná plnění a tato zálohově hradit a rozúčtovávat podle pravidel stanovených v zákon č. 67/2013 Sb.

- 27 -



dle § 2252 odst. 2 ObčZ je případný doplatek či nedoplatek úhrady za poskytnutá plnění splatný do tří měsíců následujících po uplynutí čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období;



Pronajímatel je povinen umožnit nájemci nahlédnutí do vyúčtování nákladů na plnění a dokladů na tyto náklady (včetně pořizování výpisů, opisů a kopií), jak je uvedeno v § 2252 odst. 1 ObčZ;



nájemce je pravděpodobně také oprávněn postupovat podle § 2253 ObčZ, tj. uložit sporné platby úhrady za plnění (a záloh na ně) do notářské úschovy, neboť "jeho přiměřenou aplikaci na úhrady záloh a nákladů na služby stanoví § 2251 odst. 1"67 ObčZ.

Zejména oprávnění nahlížet do dokladů pronajímatele a oprávnění uložit úhrady za plnění do notářské úschovy do notářské úschovy představují v nájmech prostor novinky, které jdou jednoznačně k tíži pronajímatele. Ze strany pronajímatele je proto žádoucí tuto dispozitivní úpravu smluvním ujednáním vyloučit.

6.

Další práva a povinnosti stran

6.1.

Úvod Tato kapitola shrnuje změny, které přinesl občanský zákoník v zákonné úpravě

práv a povinností stran smluv o nájmu prostor existujících po dobu nájmu, resp. při jeho skončení. Stranou jsou ponechána taková specifická práva, která jsou podrobně rozebrána v jiných kapitolách této práce, jako je např. povinnost nájemce platit nájemné nebo oprávnění stran smlouvu o nájmu prostor ukončit. Tato kapitola se také omezuje na prosté konstatování těchto povinností, aniž by byly rozebírány důsledky jejich porušení. Zejména v této kapitole je třeba mít na paměti, že veškerá příslušná zákonná ustanovení jsou dispozitivní povahy, neboť právě ve smluvním stanovení jednotlivých práv a povinností stran se nejvíce odráží specifické atributy každého jednotlivého nájemního vztahu. Pokud jde o dosavadní právní úpravu, i ve vztahu k dalším právům a povinnostem stran platilo, že "svým postavením je [zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor] speciální k [dosavadnímu] občanskému zákoníku, což znamená, 67

KABELKOVÁ, Eva. Nájem a pacht v novém občanském zákoníku: komentář : [§ 2201-2357]. Vyd. 1. V Praze: C.H. Beck, 2013, xx, 596 s. Beckovy komentáře. ISBN 978-807-4005-244., s. 376

- 28 -

že jeho použití má ve vztahu k obecné úpravě v [dosavadním] občanském zákoníku vždy přednost. Avšak v případech, kdy tento zvláštní zákon určitou otázku neupravuje nebo ji upravuje pouze částečně, je třeba použít i obecná ustanovení o nájemní smlouvě ..."68 Obdobně i v občanském zákoníku se vedle zvláštních ustanovení o nájmu prostor použijí, v souladu s výslovným odkazem v § 2302 odst. 2 ObčZ , obecná ustanovení o nájmu. Je zřejmé, že ve vzájemném vztahu nájemce a pronajímatele právu jedné strany odpovídá povinnost strany druhé, níže uvedené rozlišení mezi práva a povinnosti pronajímatele a práva a povinnosti nájemce tak vychází z mého subjektivního pohledu na jejich dělení. Podrobný přehled příslušné právní úpravy a její porovnání je obsahem tabulek připojených k této práci jako Příloha 2 a Příloha 3 Cílem podkapitol 6.2 a 6.3 tak je nikoliv vyčerpávajícím způsobem popsat příslušnou právní úpravu, ale spíše upozornit na některé vybrané otázky vzájemného vztahu dosavadní a nové úpravy tam, kde tabulky považuji za nedostatečné či zkreslující.

6.2.

Práva a povinnosti pronajímatele Odevzdání prostor Vzhledem k tomu, že základem každého nájemního vztahu je užívání cizí věci,

je zřejmé, že tato věc musí být takovému uživateli předána, výjimkou není ani nájem prostor. Pokud jde o kvalitu prostor, tyto měli být podle dosavadní úpravy, a je tomu tak i nadále, ve stavu odpovídajícímu sjednanému účelu. S ohledem na to, že sjednání účelu nájmu již není nezbytnou náležitostí nájemních smluv, pak při absenci takového ujednání je rozhodující účel obvyklý. V tomto směru by nadále měla být relevantní příslušná judikatura69. Občanský zákoník nově výslovně stanoví povinnost předat také "vše co je třeba k nezbytnému užívání věci", pokud jde o nájem prostor, bude se pravděpodobně fakticky jednat o klíče, resp. vstupní karty. Domnívám se, že ani v tomto nedochází ke změně, neboť takové předměty byly přirozeně nájemcům již podle stávající úpravy předávány

68

NESNÍDAL, Jiří. Nájem nebytových prostor pro účely podnikání: Poradna. Právní rádce, 2000, č. 5, s. 40-42.

69

např.: Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. července 2003, sp. zn. 25 Cdo 1569/2001; nebo Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČRze dne 27. dubna 2007, sp. zn. 33 Odo 1658/2005.

- 29 -

a to na základě obecné povinnosti předat prostory "ve stavu způsobilém ke smluvenému účelu nájmu". Čas, kdy má dojít k předání dle mého názoru zůstává také beze změny, neboť co je v § 2206 ObčZ nyní uvedeno výslovně, platilo podle subsidiární úpravy v § 563 ObčZ 1964. Pokud jde o předání prostor, dovoluji si drobnou poznámku ohledně konstantní judikatury Nejvyššího soudu ČR, že nájemní smlouva je smlouvou konsenzuální, nikoli reálnou70, uvedené dle mého názoru platí i v režimu občanského zákoníku.

Udržování

prostor

ve

stavu

způsobilém

k

užívání

(údržba a opravy) Pronajímateli, jako vlastníku prostor, který nese nebezpečí škody na věci, vyplývají z nájmu ve vztahu k jakosti prostor určité povinnosti, které odpovídají právu nájemce na řádné užívání prostor. Na druhé straně nájemce, jako faktický vykonavatel užívacího práva, má možnost na prostory fyzicky působit, a proto i ten má k udržení jejich stavu určité povinnosti. Domnívám se, že (přestože občanský zákoník přináší zlepšení) jak podle dosavadní, tak podle stávající úpravy není konkrétní rozdělení těchto povinností ze zákona zřetelné a smluvní strany v důsledku toho standardně tuto zákonnou úpravu smluvně upravovali. Z tohoto pohledu dle mého názoru, bez ohledu na zákonnou úpravu, v nájmech prostor fakticky platí, že (1.) každodenní údržbu představovanou zejména úklidem prostor a drobnými opravami provádí nájemce a (2.) nákladnější nebo rozsáhlejší opravy a údržbu provádí pronajímatel. S ohledem na výše uvedené, občanský zákoník zakotvuje naznačenou dřívější praxi, která jde ve prospěch pronajímatele, zejména tím, že na rozdíl od stávající úpravy71 stanoví, že běžnou údržbu72 provádí nájemce.

70

Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 22. srpna 2007, sp. zn. 28 Cdo 3033/2005.

71

"Jestliže takové dohody mezi účastníky dosaženo nebude, nese ze zákona povinnost údržby nebytových prostor pronajímatel."LIŠKA, Petr. Zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor: komentář. 4., dopl. vyd. Praha: C.H. Beck, 2010, xxi, 337 s. Beckovy malé komentáře. ISBN 978-807-4003-707. s. 27.

72

Důvodová zpráva uvádí jako příklad výměnu žárovky, ale půjde jistě také např. o úklid prostor.

- 30 -

Nově je také výslovně stanoveno oprávnění pronajímatele dle § 2219 ObčZ uskutečnit prohlídku prostor za účelem jejich opravy, resp. údržby, které dosavadní úprava neobsahovala. Domnívám se, že u významnějších (tj. zejména co do doby trvání nájmu a co do výše nájemného) nájemních smluv je vhodné, i za cenu kazuistických výčtů, výslovnou úpravou jednoznačně rozlišit, za jaké úkony v oblasti údržby a oprav prostor která ze smluvních stran odpovídá.

6.3.

Práva a povinnosti nájemce

6.3.1 Užívání prostor Základem nájemního vztahu je užívání prostor nájemcem. Dle zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor byl nájemce oprávněn užívat prostory "v rozsahu dohodnutém ve smlouvě". 73 Rozsah byl ve smlouvách v každém případě předurčen účelem užívání a dále předmětem podnikání nájemce, které byly obligatorní náležitostí smlouvy. Vedle toho však strany mohly rozsah užívání omezit i jinak, např. časovým určením, omezením přístupu třetích osob do prostor nebo omezením prostřednictvím provozních řádů prostor, technických příruček apod. Nájemce byl povinen užívat prostory pouze v ujednaném rozsahu a odchýlení se od takového užívání představovalo až hrubé porušení smlouvy. Argumentem a contrario z § 2304 odst. 2 ObčZ vyplývá, že je nově nájemci umožněno odchýlit se od sjednaného užívání, a to pokud by tato změna nepůsobila zhoršení poměrů v nemovité věci ani by nad přiměřenou míru nepoškozovala pronajímatele nebo ostatní uživatele nemovité věci. Vedle toho je podle druhého odstavce stejného paragrafu oprávněn změnit svou činnost, pokud je změna nepodstatná. Na první pohled se jedná o rozumné ustanovení přinášející flexibilitu, která by neměla jít k tíži žádné ze stran a dle důvodové zprávy dokonce úprava, "jejíž potřeba byla a je zjevná". 74 Z pohledu praxe však jde, zejména ze strany pronajímatele, o poměrně nebezpečné ustanovení. V první řadě je problémem neurčitost textu, protože 73

§ 5 odst. 2 zákona o NPNP.

74

Důvodová zpráva k NOZ (konsolidovaná verze), II. Zvláštní část. K § 2304, [online], dostupné z WWW: . [cit. 2014-03-09].

- 31 -

v tuto chvíli lze jen těžko odhadovat, co je třeba rozumět pod zhoršením poměrů v nemovité věci a jaká intenzita poškozování pronajímatele nebo ostatních uživatel nemovité věci bude vyžadována, aby byla považována za míru nepřiměřenou a v neposlední řadě co je míněno tím, že se činnost nájemce změnila nepodstatně. Podle výkladu těchto pojmů bude totiž určen rozsah případů, kdy bude nájemce oprávněn užívat prostory v rozporu se smlouvou, aniž by mu v důsledku toho hrozila jakákoliv sankce. Při uzavírání starých smluv však pronajímatel vycházel z toho, že změna způsobu užívání prostor možná není a tomu mohl přizpůsobit i jiná smluvní ujednání75 a změna by jej v tomto mohla poškodit. V tomto směru si dovoluji podotknout, že v občanském zákoníku již není výslovně stanoveno, že nelze bez souhlasu pronajímatele změnit předmět podnikání v provozovně umístěné v prostorách. Považuji proto za vhodné výslovně sjednat, v jakém rozsahu bude ze strany nájemce možné odchýlení se od sjednaného užívání, příp. alespoň vymezit co strany považují za zhoršení poměrů v nemovité věci. Na druhou stranu se zdá, že občanský zákoník je vůči nájemci přísnější v tom, že vyžaduje, aby nájemce věc užíval jako řádný hospodář, zatímco dosavadní úprava vyžadovala pouze, aby nájemce pečoval o to, aby na věci nevznikla škoda. Domnívám se však, že praktický význam této změny vyplyne až z judikatury ve vztahu ke konkrétním případům. Již v tuto chvíli je např. otázkou, zda se péčí řádného hospodáře rozumí také povinné užívání věci bránící jejímu znehodnocení ve smyslu § 665 odst. 2 ObčZ 1964. 6.3.2 Úpravy prostor S výjimkou zákonného oprávnění umístit na příslušnou budovu reklamní označení nájemce dle § 2305 ObčZ, které je absolutní novinkou občanského zákoníku a které je blíže popsáno v podkapitole 7.2.1 této práce, zůstává zákonná úprava v oblasti změn předmětu prováděných nájemcem bez výraznějších změn. Zejména nadále platí, že nájemce není oprávněn provádět jakékoliv změny prostor bez souhlasu pronajímatele, jak bylo stanoveno v § 667 ObčZ 1964 a opakovaně

Např. pronajímatel, vlastník obchodního centra, souhlasil s nižším nájemným při nájmu prostor pro neobvyklý obchod s cílem zajistit pestrou sestavu obchodů, která přiláká zákazníky. 75

- 32 -

judikováno,76 a to na základě § 2220 ObčZ. Nadále také platí, že v případě, že nájemce provede určité úpravy prostor bez souhlasu pronajímatele je povinen tyto úpravy při skončení nájmu odstranit. Stejně tak zůstává beze změny dispozitivní úprava, která stanoví, že náklady na provádění pronajímatelem schválených úprav nese v plné výši nájemce. Poněkud komplikovanější je otázka vypořádání provedených úprav, ke kterým dal pronajímatel souhlas, na základě skončení nájmu, a to jmenovitě (i) otázka povinnosti odstranění takových úprav a otázka (ii) kompenzace nájemce za takové ponechané úpravy. Podle dosavadní úpravy bylo možné na takové situace vztáhnout § 667 odst. 1 ObčZ 1964, podle kterého mohl nájemce požadovat po skončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota prostor.77 Současně však platil § 13 zákona o NPNP podle kterého byl nájemce v případě ukončení nájmu povinen vrátit prostory ve stavu, v jakém je převzal s přihlédnutím k obvyklému opotřebení, přičemž v daném ustanovení "jde zejména o to, že nájemce je povinen odstranit různé stavební úpravy, které provedl při užívání nebytového prostoru, například příčky, vestavby nebo přípojky."78 Dle mého názoru s ohledem na specialitu zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor byl nájemce povinen při skončení nájmu i pronajímatelem odsouhlasené úpravy odstranit. V případě, že na základě dohody stran 79 byl nájemce oprávněn provedené úpravy v prostorách ponechat, potom byl oprávněn požadovat kompenzaci za případné zhodnocení prostor, které by jinak ze strany pronajímatele představovalo bezdůvodné obohacení. Jinými slovy, bylo zcela ve prospěch nájemce sjednat si s pronajímatelem ponechání pronajímatelem schválených a nájemcem provedených úprav prostor, neboť tím v první řadě nájemce ušetřil náklady na odstraňování takových úprav a uvádění prostor do původního stavu (a takové

76

Např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 14. května 2002, sp. zn. 26 Cdo 861/2001, nebo rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. května 2007, sp. zn. 28 Cdo 1222/2007.

77

K tomu více: FIALA, Josef a Markéta SELUCKÁ. Nebytové prostory: vlastnictví, nájem a podnájem. Vyd. 1. Brno: Computer Press, 2007, v, 182 s. Právo pro denní praxi. ISBN 978-802-5116-104, s. 117.

78


79

Taková dohoda může být dle mého názoru ujednána ve smlouvě dopředu ke všem potenciálním úpravám prostor.

- 33 -

náklady mohou obzvláště při výraznějších úpravách dosahovat významných částek) a nad to ještě mohlo nájemci vzniknout právo na kompenzaci, a to v případě, že provedené úpravy zvyšovaly hodnotu prostor. Obdobný rozpor je v občanském zákoníku mezi § 2220 a 2225 ObčZ, kdy (i) § 2220 ObčZ stanoví právo nájemce na kompenzaci za zhodnocení prostor prostřednictvím pronajímatelem schválených a nájemcem provedených úpravy (tj. dalo by se očekávat, že nájemce není povinen takové úpravy odstranit) a (ii) § 2225 ObčZ stanoví povinnost nájemce vrátit prostory ve stavu v jakém je převzal (včetně běžného opotřebení), avšak nově s tím, že nájemce není povinen (resp. ani oprávněn) odstranit takové úpravy, jejichž odstraněním by se zhoršila podstata prostor nebo nepřiměřeně neztížilo jejich užívání (dále jen "nutně ponechané úpravy"). Domnívám se, že k těmto ustanovením je třeba přistupovat tak, že § 2225 ObčZ má k § 2220 ObčZ přednost, tedy že otázku kompenzace podle § 2220 ObčZ je třeba řešit až po vyřešení otázky, zda má vůbec dojít k ponechání provedených úprav v prostorách podle § 2225 ObčZ. Je bezpochyby, že nutně ponechané úpravy v prostorách povinně zůstanou, při tom se domnívám, že pokud nutně ponechané úpravy prostory zhodnocují, měl by být nájemce v souladu s § 2220 ObčZ a obecnými zásadami o bezdůvodném obohacení oprávněn k příslušné kompenzaci za zhodnocení prostor. Existují však i názory opačné: "Jestliže to nebude možné či by se tím zhoršila podstata věci nebo se tím nepřiměřeně ztížilo její užívání, bude muset to, co do věci vložil nebo na ni vnesl, ve věci či na ní nechat. I kdyby se však v důsledku toho cena věci zvýšila, nebude mít vůči pronajímateli právo na žádné vyrovnání, naopak mu může vzniknout povinnost nahradit pronajímateli případnou újmu, která mu v důsledku neuvedení věci do původního stavu vznikla. "80 Pokud jde o jiné než nutně ponechané úpravy, ty by měly být nájemcem povinně odstraněny, neboť jedině jejich odstraněním lze prostory uvést do původního stavu. Pouze pokud si strany ujednají jejich ponechání, náleží nájemci právo na kompenzaci podle § 2220 ObčZ.

80


- 34 -

6.3.3 Podnájem Zřízení podnájmu – souhlas pronajímatele Jedním z významných oprávnění nájemce, které však podléhá souhlasu pronajímatele, je oprávnění dát pronajaté prostory do podnájmu. Při tom pro novou úpravu podle §§ 2215 a 2216 ObčZ nově platí, že "bez ohledu na poněkud zavádějící název postihují tedy uvedená ustanovení nejen případy, kdy nájemce přenechá pronajatou věc třetí osobě do podnájmu, tj. za úplatu, ale i případy, kdy zřídí třetí osobě užívací právo k pronajaté věci bezplatně, tj. jako výprosu či výpůjčku. V porovnání s předchozí právní úpravou je v tomto směru úprava nového ObčZ přesnější, neboť předchozí právní úprava případné přenechání pronajaté věci nájemcem třetí osobě do bezplatného užívání výslovně neřešila81" (veškerá užívací práva třetích osob dále jen jako "podnájem" a takové třetí osoby jako "podnájemci"). Porušení povinnosti nájemce získat k podnájmu souhlas pronajímatele představuje bezesporu naplnění výpovědního důvodu dle § 2309 písm. b) ObčZ. Avšak i při souhlasu pronajímatele s podnájmem je výslovně uvedeno, že nájemce odpovídá pronajímateli za jednání podnájemce stejně, jako kdyby věc užíval sám. Akcesorita podnájmu Zůstává beze změny, že podnájem je třeba vnímat jako akcesorický vztah ke vztahu nájemnímu. 82 Proto je kogentní ustanovení třetího odstavce § 2215 ObčZ které stanoví, že podnájem lze zřídit jen na dobu nájmu věci. Nepřímým důsledkem akcesority podnájmu je požadavek písemné formy souhlasu pronajímatele a podnájemní smlouvy v případě, že nájemní smlouva je písemná. V neposlední řadě je "nutné dovodit i to, že nájemce není oprávněn zřídit třetí osobě užívací právo k předmětu nájmu za podmínek, které by odporovaly podmínkám sjednaným ve vlastní smlouvě o nájmu. Nájemce je tedy omezen ... i v podmínkách, za kterých její užívání třetí osobě poskytuje. Není např. zásadně oprávněn umožnit třetí osobě užívat pronajatou věc k účelu odlišnému od účelu užívání ujednaného v nájemní smlouvě, užívat ji způsobem odporujícím způsobu užívání sjednanému v nájemní smlouvě, činit na věci změny, k jejichž provádění není sám oprávněn, apod." 81


82


- 35 -

Ostatní Přestože oproti § 6 zákona o NPNP není v občanském zákoníku výslovně stanoveno, že lze zřídit podnájem pouze k části pronajatých prostor, domnívám se, že toto je nadále možné. Přestože to občanský zákoník výslovně neuvádí, je také jistě nepochybné, že na podnájem se obdobně uplatní příslušná ustanovení o nájemní smlouvě, resp. jiných typech smluv jejichž obsahem je užívání cizí věci. 6.3.4 Převod nájmu Nově je nájemce na základě § 2307 ObčZ oprávněn převést se souhlasem pronajímatele nájem v souvislosti s převodem podnikatelské činnosti, jíž prostor slouží, přičemž souhlas pronajímatele i smlouva o převodu nájmu vyžadují písemnou formu. "Převod nájmu prostoru sloužícího podnikání je právním nástupnictvím sui generis, v jehož důsledku na místo původního nájemce nastupuje nájemce nový"83. Praktické využití tohoto institutu je ovšem značně ztíženo, neboť "definici pojmu "převod podnikatelské činnosti" v ObčZ ani v jiných předpisech soukromého práva nenalezneme. Podnikatelská činnost jako taková je totiž pojmově nepřevoditelná." 84 Důvodová zpráva k tomuto problému mlčí. Citovaný komentář podrobně rozebírá, co je třeba rozumět pod pojmem převodu podnikatelské činnosti s tím závěrem, že "zatímco tedy obchodní závod, pobočku či jen vybavení předmětu nájmu může nájemce převést na jiného bez omezení, svá uživatelská práva k předmětu nájmu, a tedy právo provozovat s nabytým majetkem podnikatelskou činnost v předmětu nájmu může na nabyvatele tohoto majetku převést jen s předchozím souhlasem pronajímatele" 85 s tím že "neudělením souhlasu s převodem nájmu tedy pronajímatel vykonává své právo vyloučit nabyvatele složek sloužících původnímu nájemci k provozování podnikatelské činnosti v předmětu nájmu z užívání předmětu nájmu."

83


84


85


- 36 -

Podle výše uvedeného se zdá, že se jedná zejména o omezení nájemce při převodu závodu na základě kupní smlouvy a potenciálně při propachtování závodu.86 V ostatních situacích by totiž, jak se domnívám, mělo k převodu nájmu docházet na základě postoupení nájemní smlouvy. Extenzivním výkladem pravděpodobně není zcela nemožné dojít i k tomu, že "převodem podnikatelské činnosti" by bylo možné rozumět také korporátní změny nájemce, jako např. přeměny obchodních společností, které jsou nájemci, nebo převod obchodního podílu v obchodní společnosti, která je nájemcem. Pro zachování práv a povinností dle dosavadní úpravy a pro zajištění právní jistoty je ze strany nájemce jistě vhodné požadovat smluvní vyloučení aplikace § 2307 ObčZ na příslušný nájemní vztah. Je totiž nepochybné, že uvedené ustanovení nájemce omezuje a také že výše naznačený výklad ustanovení nemusí být v důsledku absence legální definice pojmu převod podnikatelské činnosti jednoznačný.

6.4.

Zápis nájmu do KN Novinkou občanského zákoníku je, mimo jiné, možnost zaspat nájem

do veřejného seznamu, kterým je v rámci nájmu prostor katastr nemovitostí. Toto právo vyplývá z § 2204 ObčZ a k jeho aplikaci je oprávněn primárně vlastník prostor, tedy pronajímatel, příp. nájemce s jeho souhlasem. Z výše uvedeného, jakož i z textace uvedeného ustanovení zákona neplyne v žádném případě povinnost nájemní právo do katastru nemovitostí zapsat. Z toho přirozeně plyne, že zápis nájemní vztahu do katastru nemovitostí má pouze deklaratorní, či dokonce informativní povahu. Jinými slovy, "mezi nájemním právem zapsaným ve veřejném seznamu a nájemním právem nezapsaným není žádný kvalitativní rozdíl ".87 Dle důvodové zprávy "pro obchod s realitami má význam vědomost zájemce o nabytí vlastnického práva k nemovité věci, zda je věc pronajata či nikoli, nebo 86

" Nicméně, i pokud by propachtování závodu či jeho části provozovaného v předmětu nájmu nebylo možné pod pojem „převod podnikatelské činnosti" podřadit, musel by nájemce získat předchozí souhlas pronajímatele k tomuto jednání tak jako tak podle § 2215, podle kterého je nájemce oprávněn zřídit užívací právo k předmětu nájmu třetí osobě jen s předchozím souhlasem pronajímatele; propachtování závodu provozovaného v předmětu nájmu lze totiž za zřízení užívacího práva k předmětu nájmu třetí osobě považovat." KABELKOVÁ, Eva. Nájem a pacht v novém občanském zákoníku: komentář : [§ 2201-2357]. Vyd. 1. V Praze: C.H. Beck, 2013, xx, 596 s. Beckovy komentáře. ISBN 978-807-4005-244, s. 383.

87


- 37 -

alespoň možnost zájemce takovou možnost zjistit." Při přechodu vlastnického práva se totiž uplatní pravidla blíže popsaná v podkapitole 8.3 této práce, na základě kterých je pro rozsah povinností případného nabyvatele vlastnického práva k pronajatým prostorám zásadní do jaké míry mu byla existence (a obsah) nájemního vztahu známa. Předmětem této práce není rozbor pravidel formální a materiální publicity katastru nemovitostí, v této souvislosti se však zdá vhodné poznamenat, že zápis nájemní smlouvy přináší potenciální výhodu pouze pro nájemce. Jediný přínos zápisu příslušného nájemního vztahu do katastru nemovitostí pro pronajímatele spatřuji ve vyloučení 88 potenciální odpovědnosti za vadu prostor ve smyslu § 2099ObčZ, kterými by jinak mohl být nabyvateli neznámý, avšak existující nájemní vztah. . S ohledem na dočasný charakter nájemních vztahů se také možnost takového zápisu zdá být nikoliv nezbytnou administrativní a finanční zátěží pro pronajímatele. Domnívám se tak, že tento institut nebude hojně využíván.

6.5.

Smluvní práva a povinnosti Jak již bylo opakovaně řečeno zákonná úprava je úpravou dispozitivní. Není

důvodu pro to, aby jakékoliv z výslovně sjednaných práv či povinností ve starých smlouvách bylo v důsledku nabytí účinnosti občanského zákoníku změněno. Přesto je ovšem možné, že výslovně sjednané bude mít ve světle občanského zákoníku pozměněný význam. Příkladem může být sjednaný způsob užívání prostor, jehož neměnnost občanský zákoník relativizuje. Dále na základě občanského zákoníku strany získávají nová práva a povinnosti, které dle dosavadní úpravy neměly a které tak nemohly smluvně pozměnit či zcela vyloučit. Ukázkovým příkladem je oprávnění k umístění reklamních označení nájemce, příkladem méně nápadné změny je oprávnění resp. povinnost ponechání úprav prostor, jejichž odstraněním by se zhoršila podstata prostor. Domnívám se tak, že pro zachování autonomie vůle stran je nutné, aby strany svá vzájemná práva a povinnosti, v návaznosti na nabytí občanského zákoníku zrevidovali tak, aby odpovídal jejich původnímu záměru, který měly při uzavírání příslušných smluv.

88

§ 2103 ObčZ.

- 38 -

7.

Zániku nájmu

7.1.

Úvodní výklad Jak již bylo naznačeno v úvodu této práce, specifickým rysem nájmu je

opakovanost plnění a často dlouhá doba trvání. Uvedené se projevuje výrazněji u nájmů nemovitých věcí. Jak nájmy bytů, tak nájmy prostor se uzavírají standardně na dobu v řádech let, a nebo dokonce na předem neomezenou dobu. Otázka ukončení doby trvání nájmu a zejména otázka předčasného ukončení sjednané doby trvání nájmu je proto v nájemních vztazích otázkou klíčovou a nájem prostor není v tomto ohledu výjimkou. Již z definice pojmu podnikatel v § 420 ObčZ 89 plyne, že dlouhodobé a bezdůvodně nepřerušené trvání nájmu prostor, které nájemci slouží k podnikání, je jedním ze základních předpokladů výkonu jeho podnikatelské činnosti. Zánik nájmu prostor v tomto ohledu může vést až k celkovému zániku podnikatelské činnosti nájemce. Z pohledu pronajímatele představuje nájem prostor dlouhodobý pravidelný příjem. V převážné většině případů bude pronajímatel stejně jako nájemce podnikatelem, jehož předmětem podnikání bude právě pronajímání prostor. Investice v podobě vlastnického práva k prostorám se pronajímateli zhodnocuje prostřednictvím příjmů z trvajících nájmů a jejich ukončení znamená pro pronajímatele ztrátu. Na druhou stranu, podnikání jako dynamický proces může vést k potřebě některé ze stran sjednaný nájem předčasně ukončit, i v tomto směru je otázka důvodů pro zánik nájmu zásadní. Z těchto podrobně rozebraných důvodů považuji zákonnou úpravu zániku nájmu za jednu z nevýznamnějších součástí institutu nájmu vůbec. I zde je rozsah rekodifikace výrazný a přináší změny koncepčního charakteru. Přestože nová úprava je bezpochyby jiná než úprava podle dosavadních právních předpisů, domnívám se, že ji lze těžko označit obecně za lepší a přínosnou pro aplikační praxi. Z konkrétních ustanovení zejména § 2311 ObčZ, o němž bude více pojednáno níže, lze označit za zcela nevydařený a předurčený k tomu, aby způsoboval aplikační problémy. V neposlední řadě důvodová zpráva k této části (ostatně jako k celému pododdílu občanského zákoníku o nájmu sloužícího k podnikání) nenapomáhá nijak problémová ustanovení 89

§ 420 ObčZ stanoví, že podnikatel vykonává svou činnost, mimo jiné, soustavně.

- 39 -

interpretovat a obecně se projevuje zkratkovitostí a nedostatkem nezbytných vysvětlení. Proto tuto část práce považuji za stěžejní a věnuji se jí více podrobně. Zvláštní ustanovení o zániku nájmu prostor podle dosavadní úpravy obsahoval § 9 a násl. zákona o NPNP. Ve vztahu subsidiarity k těmto ustanovením byla úprava skončení obecného nájmu v § 676 a násl. ObčZ 1964. Na smlouvy o nájmu prostor se uplatnili také obecné důvody zániku závazků uvedené v § 559 a násl. ObčZ 1964. Na nájmy prostor tak dopadala (a jak je uvedeno níže i nadále dopadá) trojí právní úprava ve vzájemném vztahu subsidiarity, resp. speciality. Nově je zánik nájmu prostor upraven zvláštními ustanoveními týkajícími se pouze nájmu prostor v § 2308 a násl. ObčZ, přičemž subsidiárně se uplatní obecná ustanovení o skončení nájmu v § 2225 a násl. ObčZ. Aplikovatelná jsou opět také obecná ustanovení zániku závazků v § 1981 a násl. ObčZ. Níže se zabývám otázkou, zda se uplatní také některé důvody pro zánik nájmu bytu.

7.2.

Speciální důvody pro skončení nájmu Jak se uvádí v podkapitole 7.1 výše, zákon o nájmu a podnájmu nebytových

prostor a dosavadní občanský zákoník stanovily zvláštní důvody zániku nájmu prostor (resp. zániku obecného nájmu), a také nový občanský zákoník takové zvláštní důvody stanoví. Takovým důvodem jsou, mimo jiné, složené právní skutečnosti, kdy (i) nastane situace předvídaná zákonem, spočívající nejčastěji v porušení smluvních povinností jedné ze smluvních stran (dále jen "výpovědní důvody"), a dále (ii) na takovou situaci zareaguje oprávněná smluvní strana právním jednáním, tj. podáním výpovědi,resp. odstoupením od smlouvy. Výpovědní důvody se liší pro nájmy na dobu určitou a nájmy na dobu neurčitou. Specifickým institutem vztahujícím se pouze k nájmu na dobu neurčitou je výpověď bez udání důvodu, jak bude blíže popsána v podkapitole 7.3. Naopak některé výpovědní důvody se uplatní pouze pro nájem na dobu určitou. Takové výpovědní důvody byly podle dosavadní úpravy obsaženy v § 9 odst. 2 a 3 zákona o NPNP a v nové úpravě jsou stanoveny v § 2308 a § 2309 ObčZ. Dosavadní i nová úprava dále obsahuje výpovědní důvody, na základě kterých lze ukončit nájem na dobu určitou i nájem na dobu neurčitou. V takových případech stanovovala dosavadní právní úprava ukončení nájmu

- 40 -

formou odstoupení, zatímco nový občanský zákoník pro skončení nájmu užívá výhradně institut výpovědi nájemní smlouvy.90 Vzhledem k rozsahu změny právní úpravy týkající se výpovědních důvodů se v textu této práci omezím pouze na vybrané problematické okruhy, přičemž porovnání výpovědních důvodů podle dosavadní a nové úpravy s rozlišením na výpovědní důvody pronajímatele a výpovědní důvody nájemce tvoří Přílohu 4 a Přílohu 5 této práce. Řazení výpovědních důvodů odpovídá systematice dosavadní úpravy s tím, že je v první části uvedena speciální úprava vztahující se pouze k nájmu prostor, která je následována přehledem výpovědních důvodů obecného nájmu. Vztah těchto důvodů je, jak už bylo řečeno, vztahem subsidiarity a speciality a k tomu je třeba při čtení přehledu přihlížet, pouze v některých případech, kde jsem vzájemný vztah speciální a subsidiární úpravy vnímala jako neopomenutelný, uvádím v obecné úpravě odkazy na související speciální ustanovení. 7.2.1 Opatření štítem jako závažné porušení smlouvy Jak jsem již naznačila v úvodu této kapitoly, považuji úpravu skončení nájmu prostor v novém občanském zákoníku za nejméně zdařilou, pokud se úpravy nájmu prostor týče. Vedle koncepčních připomínek, které by bylo možno uvést a které se ovšem zakládají na vnitřním názorovém přesvědčení o vhodném obsahu textu zákona, je bezpochyby, že § 2308 a násl. ObčZ obsahují některé věcné chyby, které nelze přiřknout odlišnému právnímu názoru autora, ale které mají svůj původ v nepozornosti a nedůslednosti při zpracování textu. Jednou z takových chyb je odkaz na § 2305 ObčZ uvedený v § 2309 písm. b) ObčZ, 91 přičemž § 2305 ObčZ obsahuje rozsáhlý rozbor týkající se umisťování reklamních znamení nájemce. 92 Podle zákona tak případ, kdy nájemce bez souhlasu

90

K tomu více níže v podkapitole 7.7 této práce.

"porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, chová se nájemce v rozporu s ustanovením § 2305, nebo je po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího podnikání."§ 2309 písm. b) ObčZ.

91

92

"Nájemce může nemovitou věc, kde se nalézá prostor sloužící podnikání, opatřit se souhlasem pronajímatele v přiměřeném rozsahu štíty, návěstími a podobnými znameními; pronajímatel může souhlas odmítnout, má-li pro to vážný důvod. Požádal-li nájemce o udělení souhlasu v písemné formě a nevyjádří-li se pronajímatel do jednoho měsíce, považuje se souhlas pronajímatele za daný." § 2305 ObčZ.

- 41 -

pronajímatele (resp. před uplynutím jednoměsíční lhůty) umístí své znamení na nemovitou věc, kde se prostory nalézají, představuje hrubé porušení povinností nájemce, na základě kterého je pronajímatel oprávněn smlouvu vypovědět. "Lze spekulovat o tom, že je odkaz na § 2305 chybou zákonodárce, neboť spíše než neoznačení nemovitosti štítem či její označení štítem bez souhlasu pronajímatele by bylo záhodno za hrubé porušení povinností nájemce jmenovitě spíše označit porušení povinností zakotvených v § 2304, tj. povinnost neprovozovat v předmětu nájmu jinou činnost a neměnit způsob či podmínky výkonu činnosti, než jak to vyplývá z nájemní smlouvy, pokud by to působilo zhoršení poměrů v nemovitosti nebo by to nad přiměřenou míru poškozovalo pronajímatele nebo jiné uživatele věci." 93 Vývoj znění § 2309 a souvisejících ustanovení ObčZ Výše uvedené vyplývá také z návrhu zákona, včetně důvodové zprávy, představeného veřejnosti Ministerstvem spravedlnosti dne 17. 5. 200594 (dále jen "první návrh zákona") který za hrubé porušení nájmu považuje právě změnu v užívání prostor. 

§ 1981 písm. e) prvního návrhu zákona: "porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, chová se nájemce v rozporu s ustanovením § 1977 odst. 1,.."



§ 1977 odst. 1 prvního návrhu zákona: "Nájemce nemá právo provozovat jinou činnost nebo změnit způsob či podmínky jejího výkonu, než jak to vyplývá z účelu nájmu nebo z jiného ujednání stran, anebo z toho, co bylo možné důvodně očekávat při uzavření smlouvy, pokud by tato změna působila zhoršení poměrů v nemovitosti nebo by nad přiměřenou míru poškozovala pronajímatele nebo ostatní uživatele nemovitosti."

Totéž vyplývá z ustanovení označených jako § 2014 písm. b) a § 2010 odst. 1 návrhu zákona, včetně důvodové zprávy, představeného veřejnosti dne 19. 5. 200795 (dále jen

93


94

Návrh zákona a důvodové zprávy, představený veřejnosti Ministerstvem spravedlnosti dne 17. 5. 2005, [online], dostupné z WWW: . [cit. 2014-03-09].

95

Návrh zákona a důvodové zprávy, představený veřejnosti dne 19. 5. 2007, verze 03.06.2007, [online] dostupné z WWW: < http://obcanskyzakonik.justice.cz/fileadmin/OZ_s_DZ_verze_2007.06.03.pdf>. [cit. 2014-03-09].

- 42 -

"druhý návrh zákona"). Zdá se, že k chybě došlo v návaznosti na oficiální připomínkové řízení při přípravě návrhu znění zákona, který byl v lednu 2009 předložen vládě96 (dále jen "návrh z ledna 2009"), neboť tento již obsahuje chybný odkaz (§ 2148písm. b) a § 2144 návrhu z ledna 2009), který byl při dalších úpravách textu návrhu přebírán do stávající podoby § 2305 a § 2309 ObčZ. Výklad ustanovení § 2309 ObčZ písm. b) Bez ohledu na výše uvedené, nedává "užití zcela konkrétního odkazu na zákonné ustanovení žádný prostor pro jiný výklad než ten, že je za hrubé porušení povinností nájemce a za důvod pro předčasné ukončení nájmu sjednaného na dobu určitou považováno jednání spočívající v opatření nemovitosti, ve které je umístěn předmět nájmu, štítem, návěstím či podobným znamením bez souhlasu pronajímatele, pokud takový štít, návěstí či podobné znamení nájemce na výzvu pronajímatele neodstraní."97 Důsledky legislativní chyby Je otázkou, zda by bez této chyby bylo výkladem dovozeno, že porušení povinnosti podle § 2305 ObčZ představuje hrubé porušení povinnosti nájemce vůči pronajímateli a představovalo by tak důvod k odstoupení i bez výslovného zákonného odkazu. Takové porušení by bylo třeba posuzovat v každém jednotlivém případě individuálně, avšak obecně by dle mého názoru nedosahovalo intenzity hrubého porušení povinností vyžadovaného pro možné vypovězení smlouvy pronajímatelem. Z opačného pohledu se nabízí otázka, zda i přes písařskou chybu zákonodárce lze obecně považovat porušení povinností uvedených v § 2304 ObčZ (tj. povinností užívat prostory sjednaným způsobem) za hrubé porušení povinností nájemce. V tomto mám za to, že chyba zákonodárce je zhojitelná, neboť porušování povinností stanovených v § 2304 ObčZ lze, dle mého názoru, i bez zákonného odkazu považovat za hrubé porušení povinností nájemce vůči pronajímateli a domnívám se, že v takových případech bude pronajímatel vždy oprávněn smlouvu vypovědět.

96

97

Návrh zákona, který byl v lednu 2009 předložen vládě, [online], dostupné z WWW: . [cit. 2014-03-09]. KABELKOVÁ, Eva. Nájem a pacht v novém občanském zákoníku: komentář : [§ 2201-2357]. Vyd. 1. V Praze: C.H. Beck, 2013, xx, 596 s. ISBN 978-80-7400-524-4, s. 400.

- 43 -

7.2.2 Problematika výkladu § 2311 ObčZ Za nejpalčivější problém v celém pododdílu týkajícího se nájmu prostor sloužících k podnikání považuji § 2311 ObčZ,98 obzvláště ve spojení s bezobsažným prohlášením důvodové zprávy vztahujícímu se k tomuto ustanovení.99 Dle komentáře100 se má tomuto ustanovení rozumět tak, že představuje převzetí výpovědních důvodů uvedených v § 2287 § 2288 odst. 1 ObčZ. 101 Domnívám se nicméně, že takový výklad není správný, a to z následujících důvodů: 

v teoretické rovině lze poznamenat, že nájem bytu představuje svou povahou nejvíce chráněný typ nájmu, ve kterém se nájemci v největší možné míře zachovává právo byt užívat a ustanovení o skončení nájmu bytu jsou proto svým obsahem specifická a nevhodná pro užití v jiných typech nájmu;



konkrétním porovnáním výpovědních důvodů nájmu prostor a nájmu bytu lze dojít k tomu, že výpovědní důvody se v určité části překrývají 102 a určité výpovědní důvody se nejeví být pro účely nájmu prostor vhodnými 103;

Vývoj znění § 2311 a souvisejících ustanovení ObčZ Navíc k výše uvedenému, podrobným studiem vývoje znění občanského zákoníku zákona v legislativním procesu lze dospět k tomu, že původním záměrem bylo

98

"Ustanovení o skončení nájmu bytu na dobu určitou se použijí obdobně." § 2311ObčZ.

"Není důvod, aby se prostor v tomto případě posoudil zásadně jinak než byt." Důvodová zpráva k NOZ (konsolidovaná verze), II. Zvláštní část. K § 2311, [online], dostupné z WWW: . [cit. 2014-03-09].

99

100

KABELKOVÁ, Eva. Nájem a pacht v novém občanském zákoníku: komentář : [§ 2201-2357]. Vyd. 1. V Praze: C.H. Beck, 2013, xx, 596 s. Beckovy komentáře. ISBN 978-807-4005-244., s. 404n.

101

"Vůli zákonodárce projevenou v zákoně je nicméně nutné respektovat, a proto je třeba konstatovat, že důvody uvedené v § 2308 a 2309 budou ve smyslu § 2311 rozšířeny dále o obdobně aplikované důvody uvedené v § 2287 a 2288 odst. 1." KABELKOVÁ, Eva. Nájem a pacht v novém občanském zákoníku: komentář : [§ 2201-2357]. Vyd. 1. V Praze: C.H. Beck, 2013, xx, 596 s. Beckovy komentáře. ISBN 978-807-4005-244., s. 404.

102

"Prvním z těchto důvodů je hrubé porušení povinnosti vyplývající z nájmu. To je ovšem výpovědní důvod výslovně uvedený i ve zvláštních ustanoveních o nájmu prostoru sloužícího podnikání" KABELKOVÁ, Eva. Nájem a pacht v novém občanském zákoníku: komentář : [§ 2201-2357]. Vyd. 1. V Praze: C.H. Beck, 2013, xx, 596 s. Beckovy komentáře. ISBN 978-807-4005-244., s. 404.

103

"Nic na tom nemění to, že je tento výklad poněkud paradoxní ve světle toho, že je výpovědním důvodem ve smyslu § 2288 odst. 1 písm. b) i spáchání trestného činu na cizím majetku, který se nachází v domě, kde je umístěn prostor sloužící podnikání, tj. na veškerém majetku, ať již se nachází v bytech, či v prostorách sloužících podnikání." KABELKOVÁ, Eva. Nájem a pacht v novém občanském zákoníku: komentář : [§ 2201-2357]. Vyd. 1. V Praze: C.H. Beck, 2013, xx, 596 s. Beckovy komentáře. ISBN 978-807-4005-244., s. 404.

- 44 -

převzetí zcela jiných zvláštních ustanovení o nájmu bytu, jak je patrné z přehledové tabulky připojené k této práci jako Příloha 1. První návrh zákona obsahoval výslovný odkaz na konkrétní zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu, která měla být obdobně aplikovatelná pro nájem prostor. Avšak v druhém návrhu zákona byl tento odkaz pozměněn tak, že převzata mají být "ustanovení o skončení nájmu bytu na dobu určitou". Zákonodárce si zde patrně přál být méně kazuistický, není ovšem důvodu se domnívat, že uvedenou změnou formulace došlo materiálně ke změně odkazu, tj. do nájmu prostor se nadále přejímala obsahově stejná ustanovení jako v prvním návrhu zákona. Celý problém vznikl zřejmě opět v návaznosti na oficiální připomínkové řízení při přípravě návrhu znění zákona, který byl v lednu 2009 předložen vládě. Do návrhu z ledna 2009 bylo totiž doslovně převzato § 2016 druhého návrhu zákona s tím, že autorům občanského zákoníku pravděpodobně unikla potřeba zohlednit koncepční úpravy provedené v části o skončení nájmu bytu, kdy, mimo jiné, ustanovení o skončení nájmu bytu na dobu určitou, na která bylo dříve odkazováno, byla zkrácena na jediné ustanovení týkající se automatického prodlužování smlouvy. Význam slovně vyjádřeného odkazu v § 2150 návrhu z ledna 2009 ohledně "ustanovení o skončení nájmu bytu na dobu určitou" bez uvedení příslušných paragrafů tak přestává být čitelný. Přestože počínaje zněním obsaženém v návrhu odeslaném dne 11. 4. 2011 Legislativní radě vlády k projednání104 (dále jen "návrh z dubna 2011") bylo vypuštěno ustanovení o nutné měsíční době pokračování nájmu pro automatické prodloužení doby nájmu, domnívám se, že § 2311 ObčZ je nutný nadále chápat tak, že přejímá pro nájem prostor pravidla pro automatické prodloužení smlouvy uvedená v § 2285 ObčZ. Je otázkou, zda mimo uvedené automatické prodloužení doby nájmu § 2285 ObčZ, by na základě § 2311 ObčZ pro nájem prostor mohlo být aplikovatelné také to, co je uvedeno v § 2286 ObčZ, tj. že: 

výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně;



výpovědní lhůta běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně; a že

104

Návrh zákona, odeslaný dne 11. 4. 2011 Legislativní radě vlády k projednání, [online], dostupné z WWW: . [cit. 2014-03-09].

- 45 -



pronajímatel je pod sankcí neplatnosti výpovědi povinen poučit nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Přičemž zvláštní ustanovení o nájmu prostor zvláštní úpravu obdobného typu

neobsahují. Zda by se na základě § 2311 ObčZ výše uvedená ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu na nájmy prostor skutečně aplikovala (resp. neaplikovala), má proto rozhodující vliv na obsah i formu výpovědi nájmu prostor, jakož i na počátek běhu výpovědní doby. Není pro mě nepředstavitelný ani takový výklad, podle kterého by na základě § 2311 ObčZ byla pro skončení nájmu prostor aplikovatelná také ustanovení § 2292 a násl. ObčZ, která podrobně popisují požadovaný stav bytu při jeho předání zpět pronajímateli a mechanismy pro odstranění případných nedostatků. Výše uvedený rozbor § 2311 ObčZ představuje pouze můj pohled na možnosti výkladu tohoto ustanovení, které nejsou podložený žádnou monografickou nebo časopiseckou literaturou a pokud jde o komentář k nájmu a pachtu v občanském zákoníku,105 tak s ním dokonce polemizuje. Domnívám se však, že naznačený výklad vychází z logických argumentů a je v zásadě akceptovatelný. Hlavním smyslem tohoto rozboru však není snaha o definitivní vyložení významu § 2311 ObčZ, ale spíše upozornění na možné různé způsoby jeho interpretace a jejich faktické dopady na existující nájemní vztahy. Bez ohledu na to, jak bude § 2311 ObčZ v soudním rozhodování skutečně vykládán, v tuto chvíli je pro zachování právní jistoty možné pouze doporučit smluvním stranám výslovné vyloučení jeho aplikace na příslušný nájemní vztah a jeho nahrazení smluvním ujednáním tak, jak strany uznají za vhodné.

7.3.

Nájem na dobu neurčitou Dosavadní i nová úprava rozlišuje mezi nájmem na dobu neurčitou a nájmem

na dobu určitou. Z povahy věci plyne, že zásadním a určujícím rozdílem je, zda byla dopředu sjednána doba nájmu a zda tak nájem zanikne uplynutím doby (k tomu více v podkapitole 7.4.1 níže) , či ne.

105

KABELKOVÁ, Eva. Nájem a pacht v novém občanském zákoníku: komentář : [§ 2201-2357]. Vyd. 1. V Praze: C.H. Beck, 2013, xx, 596 s. ISBN 978-80-7400-524-4.

- 46 -

7.3.1 Výpověď Nájmu na dobu neurčitou Nájem na dobu neurčitou bylo možno podle zákona o nájmu a podnájmu vypovědět bez udání důvodu (§ 10 zákona o NPNP) a tato možnost ukončení zůstává stranám i nadále (§ 2231 a §2312 ObčZ). Nově však bude výpovědní doba obecně šestiměsíční. Výpovědní lhůta v délce tří měsíců, jak byla stanovena v § 10 zákona o NPNP, se podle nového občanského zákoníku uplatní pouze ve speciálním případě, kdy budou kumulativně splněny dvě podmínky, a to, že (i) vypovídající strana má k výpovědi vážný důvod a zároveň (ii) nejde o situaci, kdy nájem trvá po dobu delší než pět let a vzhledem k okolnostem druhá strana nemohla předpokládat, že vypovídající strana nájem vypoví. Za vážný důvod pro výpověď lze dle důvodové zprávy považovat zejména důvody stanovené pro výpověď nájmu na dobu určitou. Nešťastně zvolené znění důvodové zprávy

106

je pravděpodobně nutno

interpretovat tak, že výpověď z důvodu porušení smluvních povinností, musí vypovídaná strana vždy předvídat a pokud takové porušení smluvních povinností dosáhne intenzity vážného důvodu, k výpovědi bude výpovědní lhůta (i u nájmů trvajících déle než pět let) tříměsíční. 107 Konkrétní vymezení pojmu vážný důvod k výpovědi bude předmětem soudního posouzení. V současné chvíli totiž není přirozeně k dispozici soudní výklad a s existujícím doktrinálním výkladem lze dle mého názoru polemizovat. 108

106

"Pro použití výjimečné šestiměsíční lhůty sluší předpokládat poctivost vypovídané strany. Měla-li by mít tato strana pochybnosti o řádnosti plnění svých povinností, nemůže žádat výjimku." Důvodová zpráva k NOZ (konsolidovaná verze), II. Zvláštní část. K § 2312, [online], dostupné z WWW: . [cit. 2014-03-09].

107

"Šestiměsíční výpovědní doba se ani u déletrvajících nájmů neuplatní tehdy, bude-li důvodem výpovědi porušení povinností vypovídanou smluvní stranou, neboť poruší-li smluvní strana své povinnosti, musí pochopitelně vždy předpokládat, že druhá strana nebude takové jednání tolerovat a že může nájem z tohoto důvodu vypovědět." KABELKOVÁ, Eva. Nájem a pacht v novém občanském zákoníku: komentář : [§ 2201-2357]. Vyd. 1. V Praze: C.H. Beck, 2013, xx, 596 s. Beckovy komentáře. ISBN 978-807-4005-244, s. 406.

108

Vzhledem k podnikatelskému charakteru smluv o nájmu prostor, jak je blíže popsán v úvodu této kapitoly, se např. nemohu osobně ztotožnit se stanovením "osobních důvodů vzniklých na straně nájemce či pronajímatele" jako vážných důvodů. KABELKOVÁ, Eva. Nájem a pacht v novém občanském zákoníku: komentář : [§ 2201-2357]. Vyd. 1. V Praze: C.H. Beck, 2013, xx, 596 s. Beckovy komentáře. ISBN 978-807-4005-244, s. 406.

- 47 -

Dle § 2231 platí, že výpověď nemusí být odůvodněna, vzhledem k rozdílné délce výpovědní lhůty v návaznosti na důvod výpovědi, lze však pro posílení právní jistoty doporučit její odůvodnění. 109 7.3.2 Nájem na neúměrně dlouhou dobu Již dříve se judikatura zabývala otázkou nájmů sjednaných na neúměrně dlouhou dobu, kdy bylo Nejvyšším soudem dovozeno, že "nájem ujednaný na dobu přesahující dobu průměrného lidského života nevede k neplatnosti celé nájemní smlouvy, ale platí za nájem ujednaný na dobu neurčitou".110 Zmírněním uvedeného ve prospěch uplatnění vůle stran se jeví ustanovení § 2204 odst. 2 ObčZ, které stanoví, že "ujednají-li strany nájem na dobu určitou delší než padesát let, má se za to, že byl nájem ujednán na dobu neurčitou s tím, že v prvních padesáti letech lze nájem vypovědět jen z ujednaných

111

výpovědních důvodů

a v ujednané výpovědní době." Neúměrně dlouhý nájem se tak po dobu prvních padesáti let chová jako nájem na dobu určitou s tím, že po uplynutí těchto padesáti let lze nájem vypovědět i bez udání důvodu podle § 2231 a §2312 ObčZ.112 Lhůta padesáti let se může u nájmu nemovitých věcí zdát (i v porovnání s dosavadní judikaturou) poměrně krátkou. Autonomie vůle stran je však zachována tím, že ustanovení § 2204 odst. 2 ObčZ představuje vyvratitelnou právní domněnku. Nic tak nebrání tomu, aby se i delší nájmy na základě vůle stran řídili pouze ustanoveními o nájmu na dobu určitou. Pro posílení právní jistoty lze doporučit, aby strany prohlášením ve smlouvě tuto svou vůli stvrdili. Méně citlivým ve vztahu k zásadě autonomie vůle stran a zásadě právních jistoty je ustanovení § 2000 ObčZ, podle kterého se lze domáhat soudního zrušení nájmů

109

"Pokud by však byla výpověď podávána z vážných důvodů, o které by strana vypovídající nájem opírala zkrácení zákonné výpovědní doby ze šesti měsíců na tři měsíce, měl by být výpovědní důvod ve výpovědi vždy uveden, neboť pouze tak bude oprávněnost zkrácení výpovědní doby následně přezkoumatelná." KABELKOVÁ, Eva. Nájem a pacht v novém občanském zákoníku: komentář : [§ 2201-2357]. Vyd. 1. V Praze: C.H. Beck, 2013, xx, 596 s. Beckovy komentáře. ISBN 978-807-4005244, s. 408.

110

Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. března 2007, sp.zn. 28 Cdo 2747/2004.

111

V souladu se zněním důvodové zprávy je za "ujednané" důvody patrně třeba chápat i zákonné důvody nájmu na dobu určitou.

112

Z dikce zákona se zdá, že na rozdíl od nájmů na dobu neurčitou se zde současně nadále uplatní také výpovědní důvody pro nájem na dobu určitou.

- 48 -

uzavřených bez vážného důvodu na dobu delší než deset let.

113

Vzhledem

k nepochopitelné absenci vysvětlení textu zákona v důvodové zprávě, bude nutné soudní interpretací dovodit jeho plný obsah.114 Toto ustanovení nelze pro fyzické osoby smluvně vyloučit. Vzhledem k tomu, že deset let nepředstavuje u nájmu prostor neobvyklou dobu trvání a dále vzhledem k tomu, že ve vztahu k fyzickým osobám (bez ohledu na to, zda jsou, či nejsou podnikatelem) je toto ustanovení kogentní, považuji toto ustanovení za velice nešťastné a způsobilé vyvolávat v praxi problémy. Východiskem by mohla být interpretace zákona v tom smyslu, že charakter nájmu prostor (a charakter nájmu nemovitých věcí obecně) představuje vážný důvod pro delší dobu trvání smluv. Krajním řešením v případě, že se strany chtějí aplikaci tohoto ustanovení vyhnout (v případě, že pronajímatelem nebo nájemcem bude fyzická osoba) je stanovení doby nájmu nejdéle na dobu deseti let a následného uzavření nové smlouvy. Takové jednání by však mohlo být posouzeno jako obcházení zákona.

7.4.

Objektivní důvody pro zániku nájmu

7.4.1 Uplynutí doby Jedním ze základních způsobů skončení nájmu prostor je skončení na základě uplynutí sjednané doby nájmu, a to přestože to občanský zákoník na rozdíl od dosavadní právní úpravy obsažené v § 9 odst. 1 zákona o NPNP (a také § 676 ObčZ 1964) výslovně neuvádí, neboť to vyplývá z povahy věci. S výhradou nejasností ohledně výkladu § 2311 ObčZ podrobně popsaných v podkapitole 7.2.2 této práce lze dojít k tomu, že na nájem prostor se uplatní automatické prodlužování nájmu podle § 2230 ObčZ.115 Oproti dosavadní právní úpravě

113

Vedle lhůty deseti let, stanoví § 2000 ObčZ také lhůtu "doby života člověka", význam této lhůty u nájmu prostor je však dle mého názoru mizivý, neboť takové smlouvy nejsou uzavírány.

114

Za zásadní otázky považuji zejména: (i) co se shledává vážným důvodem pro delší trvání smlouvy; a (ii) zda lze delší nájmy na základě změny okolností zrušit kdykoliv, tj. i před uplynutím desetileté lhůty (např. v prvním roce trvání smlouvy).

115

"(1) Užívá-li nájemce věc i po uplynutí nájemní doby a pronajímatel ho do jednoho měsíce nevyzve, aby mu věc odevzdal, platí, že nájemní smlouva byla znovu uzavřena za podmínek ujednaných původně. Byla-li původně nájemní doba delší než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na jeden rok; byla-li kratší než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na tuto dobu. (2) Ustanovení odstavce 1 se nepoužije přesto, že nájemce věc dál užívá, dala-li strana v přiměřené době předem najevo, že nájem skončí nebo již dříve nájem vypověděla." § 2230 ObčZ.

- 49 -

v § 676 odst. 2 ObčZ 1964, která se na nájem prostor aplikovala subsidiárně, 116 nevyžaduje občanský zákoník pro vyloučení fikce nového uzavření smlouvy návrh podaný soudu a naopak vyžaduje výzvu pronajímatele směřovanou nájemci, aby mu prostory odevzdal. Stejná zůstává úprava ohledně délky právní fikcí obnoveného (resp. dle dikce občanského zákoníku nově uzavřeného) nájmu a to tak, že byla-li původně nájemní doba delší než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na jeden rok; byla-li kratší než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na tuto dobu. Zároveň je nově stanoveno, že výše uvedené se nepoužije "dala-li strana v přiměřené době předem najevo, že nájem skončí nebo již dříve nájem vypověděla." Stranou je pravděpodobně míněna jakákoliv ze stran. 7.4.2 Zánik předmětu nájmu S ohledem na to, že obsahem nájemního vztahu je zejména právo nájemce užívat věc, je logické, že při zániku věci, zaniká rovněž celý nájemní vztah. Uvedené platilo podle § 680 odst. 1 ObčZ 1964: "Zničením pronajaté věci nájemní smlouva zaniká" a nadále platí podle § 2226 odst. 1 ObčZ: "Zanikne-li věc během doby nájmu, nájem skončí." Nově však nájemci vzniká právo nájem vypovědět nájem bez výpovědní lhůty v případě, že prostory zaniknou během doby nájmu zčásti (§ 2226 odst. 2 ObčZ) s tím, že alternativou k oprávnění podat výpověď je nárok nájemce na slevu z nájemného. Je otázkou, jaký je vzájemný vztah uvedeného ustanovení (tj. § 2226 ObčZ) na straně jedné a § 2227 ObčZ,117, resp. speciálního ustanovení § 2308 písm. b) ObčZ118 na straně druhé. Lze totiž předpokládat, že uvedené situace se budou fakticky překrývat, tedy že při částečném zániku prostor se prostory nejspíše stanou zároveň nezpůsobilými k činnosti, ke které byly určeny. V případě nájmu části věci se nemohu ztotožnit s názorem na otázku "zda je pod pojmem „věc" nutno rozumět pouze tu část věci, kterou má nájemce v nájmu (kupříkladu určitý prostor v nemovitosti), či zda se ustanovení uplatní i tehdy, pokud dojde ke zničení jiné části věci, než která je předmětem nájmu. Z logiky věci by měla být 116

Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. října 2002, sp. zn. 28 Cdo 1790/2002.

117

"Stane-li se věc nepoužitelnou k ujednanému účelu, nebo není-li ujednán, k účelu obvyklému, a to z důvodů, které nejsou na straně nájemce, má nájemce právo nájem vypovědět bez výpovědní doby." § 2227 ObčZ.

118

"přestane-li být najatý prostor z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti, k němuž byl určen, a pronajímatel nezajistí nájemci odpovídající náhradní prostor." § 2308 písm. b) ObčZ.

- 50 -

dána přednost druhé možnosti, neboť zanikne-li část budovy, byť jiná než ta, kterou má v užívání nájemce, může to mít jistě na užívání oné nezničené části značný vliv." 119 Neboť dle mého prostoru z logiky věci naopak vyplývá, že rozhodující je (ať už úplný či částečný) zánik předmět nájmu, tj. příslušné části věci, nikoliv zánik "jiné části budovy", přestože zničení jiné části budovy může mít jistě na užívání pronajatých prostor určitý vliv. Nad to je třeba mít na paměti, že nebytový prostor bude často pronajímán jako jednotka, která je ve smyslu § 1158 ObčZ samostatnou věcí nemovitou, jejíž součástí je podíl na společných částech nemovité věci. 7.4.3 Zánik subjektů nájmu S výjimkou derelikce prostor ve smyslu § 1045 ObčZ, která představuje okrajový, avšak komplikovaný institut, jehož výklad zůstává stranou této práce, je na straně pronajímatele možný pouze relativní zánik subjektu nájmu. Rozbor právní úpravy převodu (či přechodu) vlastnického práva na nového nabyvatele je předmětem podkapitoly 8.3 této práce. Oproti tomu na straně nájemce k absolutnímu zániku subjektu nájmu může dojít. V souvislosti s tím dle § 14 zákona o NPNP bez odlišné dohody stran, zanikal nájem: 

smrtí nájemce, pokud dědici po zůstaviteli, který byl nájemcem, do 30 dnů od jeho smrti neoznámí pronajimateli, že pokračují v nájmu; a



zánikem právnické osoby bez právního nástupce, byla-li tato osoba nájemcem.

Občanský zákoník v tomto ohledu zvláštní úpravu pro nájmy neobsahuje s výjimkou zvláštních ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu. Jejich analogická aplikace na nájmy prostor pravděpodobně není možná a je proto nutné vycházet z obecné úpravy v § 2009 ObčZ, která stanoví, že: 

smrtí dlužníka povinnost nezanikne, ledaže jejím obsahem bylo plnění, které mělo být provedeno osobně dlužníkem.



smrtí věřitele právo zanikne, bylo-li plnění omezeno jen na jeho osobu.

K tomu je třeba poznamenat, že k dosavadní úpravě obsažené v § 579 občZ 1964, která odpovídá výše citované úpravě občanského zákoníku, bylo judikováno,

119


- 51 -

že "smrt některého ze subjektů nájemního vztahu zásadně (sama o sobě) nepůsobí zánik nájemního vztahu, neboť v něm nejde o práva či povinnosti vázané pouze na určitou osobu."120 Výše uvedené by se tak mělo aplikovat i v rámci občanského zákoníku, tj. nájmy prostor budou předmětem dědění, aniž by bylo potřeba pokračování v nájmu pronajímateli oznamovat. Pokud jde o zánik právnické osoby. Pokud jde o právnické osoby, občanský zákoník výslovně nestanoví, že zánik právnické osoby bez právního nástupce je důvodem zániku závazku, relevantní je tak zřejmě dále příslušná judikatura, podle které "je-li dlužníkem právnická osoba, přechází povinnost plnit po jejím zániku na nástupnické společnosti nebo na jiné její právní nástupce. Zanikla-li právnická osoba bez právního nástupce, je zřejmé, že tu není nikdo, na koho by přešla její povinnost plnit (kdo by jako dlužník byl povinen splnit dluh). V zákoně se výslovně - na rozdíl od fyzických osob - neuvádí, jaké má tato skutečnost právní následky ve vztahu ke dluhům, které zůstaly po zániku právnické osoby neuhrazeny; část právní teorie a praxe za této situace dovozuje, že dluh zanikl, neboť nemůže „existovat bez nositele povinnosti“, a že tedy musela zaniknout rovněž jemu odpovídající pohledávka." 121 7.4.4 Změna okolností Absolutní novinkou občanského zákoníku je zavedení obecné platnosti výhrady změny okolností (Clausula rebus sic stantibus), která byla dosud aplikovatelná pouze pro smlouvu o smlouvě budoucí a smlouvu o uložení věci dle obchodního zákoníku (dále jen "výhrada"). Podle této výhrady "dojde-li ke změně okolností tak podstatné, že změna založí v právech a povinnostech stran zvlášť hrubý nepoměr znevýhodněním jedné z nich buď neúměrným zvýšením nákladů plnění, anebo neúměrným snížením hodnoty předmětu plnění, má dotčená strana právo domáhat se vůči druhé straně obnovení jednání o smlouvě, prokáže-li, že změnu nemohla rozumně předpokládat ani ovlivnit a že skutečnost nastala až po uzavření smlouvy, anebo se dotčené straně stala až po

120

Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. srpna 2013sp. zn. 21 Cdo 1873/2012.

121

Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 9. února 2006, sp. zn. 21 Cdo 1198/2005.

- 52 -

uzavření smlouvy známou. Uplatnění tohoto práva neopravňuje dotčenou stranu, aby odložila plnění."122 Pokud jde o rozsah skutkových okolností, na které bude citované ustanovení vztahovat, ten lze v tuto chvíli těžko odhadovat, dle důvodové zprávy by se však nemělo jednat o změnu poměrů vyvolanou prostým vývojem ekonomiky a trhu, nebo která pojmově spadá do okruhu tzv. běžného podnikatelského rizika. Nejspíš pro vyloučení pochybností občanský zákoník výslovně naznačuje dispozitivní charakter tohoto ustanovení tím, že ponechává stranám možnost převzít na sebe nebezpečí změny okolností, v kterémžto případě by se výhrada na daný právní vztah neaplikovala. Nebezpečným důsledkem aplikace výhrady je možnost soudního přezkumu smlouvy s potenciálním oprávněním soudu (i) závazek ze smlouvy změnit nebo (ii) závazek ze smlouvy zrušit (§ 1766 ObčZ). Dle dikce zákona se zdá, že soud je pravděpodobně oprávněn změnit, nebo i zrušit pouze určitý závazek ze smlouvy, nikoliv výlučně smlouvu celou. Smluvní strany, nejen smluv o nájmu, by měly dobře zvážit, zda si přejí na svůj právní vztah výhradu aplikovat. Při tom je třeba vzít v úvahu, mimo jiné, absenci jakékoliv zkušenosti s tímto institutem v rámci soudní praxe.

7.5.

Obecné důvody pro zánik závazků ve vztahu k nájmu prostor Vedle zvláštních důvodů pro skončení nájmu prostor, jak byla blíže popsána

v kapitole 7.2 výše se na nájmy, jako na jakékoliv jiné závazky, uplatní obecná ustanovení o zániku závazků. Jak potvrzuje judikatura, toto platilo podle dosavadní právní úpravy: "z povahy zákona č. 116/1990 Sb. jako normy lex specialis ve vztahu k občanskému zákoníku jako normy lex generalis (srov. § 720 ObčZ) dále vyplývá, že nelze vyloučit důvody zániku daného nájemního vztahu upravené v rámci obecných ustanovení o nájemní smlouvě (srov. např. § 679, § 684 ObčZ), resp. obecné důvody zániku závazků, jako je např. odstoupení od smlouvy (§ 48 ObčZ) nebo splynutí (§ 584 ObčZ)". 123 a není důvodu, proč by toto nemělo platit i podle občanského zákoníku.

122

§ 1765 odst. 1 ObčZ.

123


- 53 -

Vzhledem k rozsahu této problematiky se dále zaměřím pouze na vybrané otázky této problematiky. 7.5.1 Dohoda (§ 572 ObčZ 1964; § 1908 ObčZ) Zatímco dosavadní občanský zákoník výslovně uvádí povinnou písemnou formu dohody v případě, že závazek byl sjednán písemně, nový občanský zákoník takovou povinnost explicitně neuvádí. Lze ji však dovodit analogií podle § 564 ObčZ, který stanoví, že "vyžaduje-li zákon pro právní jednání určitou formu, lze obsah právního jednání změnit projevem vůle v téže nebo přísnější formě." Jak je vidět, zužuje se však povinnost písemné formy pouze na závazky, jejichž písemnou formu výslovně vyžaduje zákon. Nájemní vztahy uzavřené podle zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor byly v souladu s § 3 zákona o NPNP uzavírány povinně písemnou formou, proto i pro dohodu o ukončení těchto smluv byla povinná písemná forma. 124 Oproti tomu občanský zákoník pro nájem prostor písemnou formu nevyžaduje, nájmy prostor uzavřené podle občanského zákoníku by tak mělo být možné ukončit i ústní dohodou a pravděpodobně také konkludentně. Přechodná ustanovení občanského zákoníku vztah požadavků na formu právních úkonů (resp. právního jednání) neobsahuje. Dle § 3074 ObčZ se vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona posuzují podle dosavadních právních předpisů. Pokud jde o trvající nájmy vzniklé před nabytím účinnosti občanského zákoníku, domnívám se, že by pro dohody o zániku nájmu (jakož i pro změny obsahu nájmu) měla být zachována povinná písemná forma, jakožto forma, kterou ve smyslu § 564 ObčZ vyžaduje zákon (resp. v době uzavření smluv zákon vyžadoval). Je ovšem možný i opačný výklad, tj. že postačí ústní (příp. konkludentní) právní jednání. V takovém případě je třeba upozornit, že platnosti nikoliv písemné dohody

124


- 54 -

o ukončení by bránilo výslovné ujednání stran ve smlouvě, že pro změnu podmínek nájmu se vyžaduje písemná forma.125 Pro zachování právní jistoty je v každém případě vhodné dohodu uzavírat písemně. 7.5.2 Odstupné (§ 355 ObchZ; § 1992 ObčZ) Dle důvodové zprávy "odstupné je běžný institut sloužící obecně ke zrušení závazků. V platném právu byl upraven pouze v obchodním zákoníku (§ 355), odkud jej osnova s drobnými úpravami přejímá. Rozdílně od dosavadní úpravy v obchodním zákoníku, která úprava odstupného pojala jako kogentní, sleduje návrh úpravu dispozitivní." 126 Drobným rozdílem oproti dosavadní úpravě je, že občanský zákoník nepožaduje k účinnosti ukončení závazku oznámení o odstoupení, z praktických důvodů však bude nutné o provedení úhrady odstupného a jejím důvodu druhou stranu notifikovat. 7.5.3 Prominutí dluhu a vzdání se práva (§ 574 ObčZ 1964; § 1995 a násl. ObčZ) Občanský zákoník oproti dosavadní právní úpravě uvádí podrobně mechanismy zániku dluhu prominutím s tím, že dle důvodové zprávy je třeba spatřovat přínos nové úpravy zejména v opuštění požadavku písemné formy tohoto právního jednání. Pro nájmy prostor je ovšem daleko zajímavější, že občanský zákoník neobsahuje obdobu § 574 odst. 2 ObčZ 1964, tj. zákaz vzdání se práv, jež mají teprve vzniknout. Tato úprava je zcela v souladu se zásadou autonomie vůle, která je základní zásadou občanského zákoníku. Lze očekávat, že praxí bude toto zvolnění zohledněno a nově uzavírané rozsáhlejší smlouvy budou obsahovat výčty předem vzdávaných práv. Ve vztahu ke změnám nájmu na základě nabytím účinnosti občanského zákoníku by takto bylo možno se vzdát např. práva na náhradu za převzetí zákaznické základny.

125

"Vyžaduje-li zákon pro právní jednání určitou formu, lze obsah právního jednání změnit projevem vůle v téže nebo přísnější formě; vyžaduje-li tuto formu jen ujednání stran, lze obsah právního jednání změnit i v jiné formě, pokud to ujednání stran nevylučuje." § 564 ObčZ.

126


- 55 -

7.5.4 Výpověď (§ 582 ObčZ 1964; § 1998 a násl. ObčZ) Zatímco dosavadní občanský zákoník upravoval pouze výpověď smlouvy na dobu neurčitou a její výpovědní dobu, jejíž znění bylo téměř doslovně převzato do § 1999 ObčZ. Občanský zákoník. nově také stanoví možnost výpovědi při dlouhé době trvání, jak je podrobně rozebráno v podkapitole 7.3. 7.5.5 Odstoupení od smlouvy (§ 344 a násl. ObchZ; § 2001 a násl. ObčZ) Zatímco v dosavadní právní úpravě byl obecný institut odstoupení od smlouvy obsažen pouze v obchodním zákoníku, tedy jen ve vztahu obchodně-právním vztahům, občanský zákoník přináší obecnou úpravu společnou všem závazkovým vztahům. Zjednodušeně 127 lze říci, že jak dle obchodního zákoníku, tak dle občanského zákoníku je obecným důvodem pro odstoupení od smlouvy podstatné porušení smlouvy, na které je třeba bezodkladně zareagovat oznámením od smlouvy. Pro nájmy je podstatné a zároveň přínosné ustanovení § 2004 odst. 3 ObčZ, které stanoví, že "zavazuje-li smlouva dlužníka k nepřetržité či opakované činnosti nebo k postupnému dílčímu plnění, může věřitel od smlouvy odstoupit jen s účinky do budoucna. To neplatí, nemají-li již přijatá dílčí plnění sama o sobě pro věřitele význam." Uvedené lze daleko lépe aplikovat na odstoupení od nájemních smluv než dřívější právní úpravu, která se týkala dílčích či částečných plnění (§ 347 ObchZ). Pokud jde o "změkčené" odstoupení od smlouvy, tj. o odstoupení pro jiné než podstatné porušení smlouvy na základě uplynutí dodatečné lhůty, jak bylo stanoveno v § 345 odst. 3 a § 350 ObchZ, to je v občanském zákoníku poněkud nesystematicky zařazeno nikoliv do oddílu jiných způsobů zániku závazků ale do oddílu zániku závazků splněním v části věnující se prodlení věřitele (§ 1978 a § 1979 ObčZ), zůstává ovšem prakticky bez výraznějších změn. Podrobný rozbor institutu odstoupení od smlouvy není předmětem této práce, proto je třeba výše uvedené chápat pouze jako informativní přehled výrazných změn v právní úpravě.

7.6. 127

Smluvní důvody pro skončení nájmu a smluvní omezení zákonných důvodů pro skončení nájmu

Přičemž je nepochybné, že toto zjednodušení vede k určitým nepřesnostem a nezachycuje příslušné specifické charakteristiky obou úprav.

- 56 -

7.6.1 Možnost odchylného ujednání Z návětí § 9 odst. 2 a 3 zákona o NPNP 128 vyplýval dispozitivní charakter ustanovení uvádějící výčet výpovědních důvodů, který ostatně i ve znění zákona o NPNP před jeho novelou v roce 2005 vyvozovala judikatura.129 Dispozitivní bylo také ustanovení § 12 zákona o NPNP stanovící tříměsíční výpovědní lhůtu. Podle dosavadní úpravy tak bylo možné130 (a v praxi také obvyklé) rozšiřovat, jakož i zužovat, výpovědní důvody a obecně důvody pro ukončení nájmu právním úkonem (resp. právním jednáním) i jinak (zejména odstoupením), stejně jako odchylně ujednávat délku výpovědní doby. V tomto ohledu nebyly smluvní strany zákonem nijak omezeny. Omezení autonomie vůle stran mohlo nastat pouze v krajním případě, že by odchylné ustanovení stran představovalo rozpor s dobrými mravy.131 Ve smyslu § 1 odst. 2 ObčZ je i nadále možné si důvody pro zánik nájmu sjednat odchylně od zákona. Nepřímé omezení může však spočívat v § 2229 ObčZ, který stanoví, že "nájem ujednaný na dobu určitou může každá ze stran vypovědět jen v případě, že ve smlouvě byly zároveň ujednány důvody výpovědi a výpovědní doba". Vzhledem k tomu, že důvodová zpráva k tomuto ustanovení uvádí, že "rozumí se, že výpověď nájmu je možná rovněž z důvodů případně stanovených zákonem," je nepochybné, že se tímto ustanovením výslovně povoluje odchylné ujednání stran o důvodech výpovědi a stanoví se jeho podmínky. Problematický je v tomto směru zejména požadavek na uvedení výpovědní doby. Přestože častou součástí smluv o nájmu prostor jsou odchylně sjednané důvody výpovědi, výpovědní dobu strany ve smlouvách explicitně uváděli pouze v případě, že se chtěli odchýlit od zákonné tříměsíční výpovědní lhůty. Přitom dle gramatického výkladu § 2229 ObčZ nelze dospět k jinému závěru než, že odchylně sjednané 128

"Není-li dohodnuto jinak..." § 9 odst. 2 a 3 zákona o NPNP.

129

Např. Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 25.února 2003, sp. zn. 26 Cdo 1167/2001.

130


131

Srov. Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. února 2007, sp. zn. 32 Odo 1043/2004: "Je nutno dohodu stran, kterou byla vyloučena možnost jednostranného odstoupení od smlouvy, považovat za dohodu učiněnou v rozporu s dobrými mravy. Taková dohoda totiž vyloučila možnost odstoupení od smlouvy i v případě flagrantního porušení smlouvy některým účastníkem a znamenala by, že druhý účastník je nucen po dlouhou dobu setrvávat v takovém závazkovém vztahu v podstatě bez možnosti obrany svých práv."

- 57 -

výpovědní důvody, ke kterým smlouva zároveň výslovně neuvádí výpovědní dobu, jsou podle nové úpravy neaplikovatelné, tj. na jejich základě nelze smlouvy vypovědět. S ohledem na dosavadní praxi subsidiárního užívání zákonné výpovědní lhůty je ovšem takový výklad minimálně nepraktický. V každém případě lze doporučit stranám stávajících nájemních vztahů, aby výslovné uvedení výpovědní doby do znění nájemních smluv zapracovali. Pouze tak lze totiž zaručit, že sjednané výpovědní důvody budou bezesporu aplikovatelné. Pokud jde o vylučování zákonem stanovených důvodů výpovědi, mám za to, že nadále platí jedině omezení v podobě ochrany dobrých mravů ve smyslu § 580 ObčZ, jehož porušení by představovalo např. absolutní vyloučení práva jedné ze stran smlouvu vypovědět. Ve vztahu k přechodu dříve uzavřených smluv na novou právní úpravu může být otázkou, zda smluvní vyloučení zákonných výpovědních důvodu, pro ukončení po 1. lednu 2014 automaticky znamená vyloučení výpovědních důvodů i dle nového občanského zákoníku či nikoli.132 7.6.2 Vyrovnání se s novou právní úpravou S ohledem na veškeré výše popsané problémy nové právní úpravy, v zájmu zachování právní jistoty a zejména v zájmu zachování autonomie vůle stran, která je změnou právní úpravy nemálo dotčena, považuji za nezbytné, aby strany nájemních smluv uzavřených před nabytím účinnosti občanského zákoníku v oblasti skončení nájmu výslovně upravily, dopad občanského zákoníku na jejich právní vztah, přičemž podle potřeby stran může mít tato úprava typově následující obsah: a) Přijetí nové úpravy s výhradami: Smluvní strany se dohodnou, že přijímají ustanovení o skončení nájmu prostor a toto také výslovně prohlásí a vyrovnají se s případnými odchylnými smluvními ustanoveními, která novému občanskému zákoníku odporují. I přes přijetí nové úpravy je vhodné s ohledem na specifika konkrétního nájemního vztahu některá nehodící

132

HOLUB, Emil. Nový občanský zákoník a nájemní vztahy. Stručné shrnutí nové právní úpravy. OBCZAN komunitní portál o rekodifikaci [online]. [cit. 2014-03-09]. Dostupné z: WWW

- 58 -

se ustanovení občanského zákoníku smluvně vyloučit. V každém případě je však z výše uvedených důvodů vhodné vyloučit minimálně aplikaci § 2311 ObčZ. b) Zachování původních práv a povinností V případě, že si strany budou přát zachovat práva a povinnosti, které měly podle dosavadní právní úpravy, je vzhledem k dispozitivnímu charakteru ustanovení o skončení nájmu prostor možné příslušná ustanovení nového občanského zákoníku smluvně vyloučit a odkazem na dotčená ustanovení zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor (byť již neúčinného) zakotvit smluvně, mimo jiné, výpovědní důvody, které byly ke dni 31. prosince 2013 aplikovatelné na základě zákona. c) Komplexní smluvní úprava Za nejvhodnější přístup k novému občanskému zákoníku ve vztahu ke skončení nájmu výslovné ujednání stran považuji vyloučení dotčených zákonných ustanovení se současným uvedením komplexní smluvní úpravy skončení nájmu, která by vedle výpovědních důvodů měla obsahovat také výpovědní dobu, způsob podání výpovědi, způsob navrácení prostor zpět pronajímateli, včetně mechanismů pro případy porušení uvedeného. Přestože tento přístup je nejnáročnějším, obzvláště u smluv s dlouhou dobou trvání a smluv, jejichž předmětem jsou prostory, za jejichž nájem nájemce hradí vysoké nájemné, bude takový postup vyvážen právní jistotou stran a ze své povahy představuje přístup, který nejvíce zohlední autonomii vůle stran.

7.7.

Několik poznámek k terminologii občanského zákoníku pro zánik nájemních smluv a jejích důsledků pro smluvní ujednání Níže uvedenému rozboru věnuji pozornost zejména z toho důvodu, že jsem

si s ohledem na dále popsané terminologické změny občanského zákoníku, kladla otázku, zda má nějaký vliv, jakou terminologii pro skončení nájmu zvolí strany ve smluvních ujednáních, kterými se odchylují od zákonné úpravy. Pokud jde o terminologii, přináší občanský zákoník totiž ohledně zániku nájmu dvě změny, a sice že: 

oproti dosavadní úpravě jsou veškeré důvody pro ukončení nájmu uvedené v § 2201 a násl. ObčZ označeny výhradně jako "důvody

- 59 -

výpovědní", zatímco dosavadní občanský zákoník obsahoval ve vztahu k nájmu také důvody, na základě kterých bylo možné od smlouvy odstoupit; 

oproti dosavadní úpravě dle zvláštních ustanovení smlouvy o nájmu nájemní smlouva zaniká jedině "skončením nájmu".

K této změně v terminologii se výslovně vyjadřuje i důvodová zpráva, a to takto: "Terminologie by se měla ustálit na „skončení nájmu“; zrušení smlouvy nebo odstoupení od smlouvy jsou termíny poplatné teorii, že smlouva se existencí právního poměru z ní postupně „vyčerpává“ (smlouva je ale jen právní jednání zakládající právní poměr). Skončením nájmu se rozumí zánik povinností a práv ze smlouvy (zákona) vzniklých."133 K tomu je třeba poznamenat, že vzhledem k tomu, že se na nájmy uplatní také obecná ustanovení o zániku závazků, bez ohledu na proklamace důvodové zprávy je jistě nesporné, že i od nájemní lze odstoupit (např. § 2001 ObčZ), lze ji zrušit (§ 1766 ObčZ), nebo může zaniknout jinak (§ 1981 a násl. ObčZ). Pro doplnění v úvodu naznačené otázky bych ráda uvedla, že jsem si konkrétně kladla otázku, zda ve světle občanského zákoníku existuje významový rozdíl mezi následujícími formulacemi smluvních ujednání: 

"...strana je oprávněna vypovědět tuto nájemní smlouvu...";



"...strana je oprávněna odstoupit od této nájemní smlouvy..."; a



"...strana je oprávněna ukončit tuto nájemní smlouvu...".

Přitom stávající právní nauka bezesporu rozlišuje institut odstoupení a institut výpovědi.134 Ve vztahů k nájmům se však, zejména s ohledem na § 2004 odst. 3 ObčZ, naznačené rozlišení nejeví být významným, a to zejména v důsledku specifického charakter nájemního vztahu, jehož obsahem je opakované plnění smluvních stran.135

133


134

K tomu více: ŠVESTKA, Jiří a Jan DVOŘÁK. Občanské právo hmotné. 5., jubilejní aktualiz. vyd. Praha: Wolters Kluwer Česká republika, 2009, 550 s. ISBN 978-80-7357-473-4, s.138n; a PELIKÁNOVÁ, Irena. Obchodní právo. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2009, 395 s. ISBN 978-807-3574-284, s. 339.

135

Navíc, pokud jde o účinnost skončení nájmu jednostranným právním úkonem, je nepochybné, že je možné sjednat výpověď bez výpovědní doby a naopak sjednat odstoupení s odloženým účinkem (např. účinné ve lhůtě tří měsíců od doručení oznámení o odstoupení).

- 60 -

Rozdíl by ovšem mohl způsobit § 2229 ObčZ, který stanoví, povinnost stran sjednat si výslovně výpovědní dobu, neboli sjednat okamžik účinnosti výpovědi (k tomu více v podkapitole 7.6 této práce). Oproti tomu § 2001 ObčZ, výslovné sjednání okamžiku účinnosti odstoupení neobsahuje. Další rozdíl by mohl vyplývat z ustanovení § 2005 ObčZ, kde je pro smluvní strany důležitý zejména druhý odstavec, který stanoví, že: "odstoupení od smlouvy se nedotýká práva na zaplacení smluvní pokuty nebo úroku z prodlení, pokud již dospěl, práva na náhradu škody vzniklé z porušení smluvní povinnosti ani ujednání, které má vzhledem ke své povaze zavazovat strany i po odstoupení od smlouvy, zejména ujednání o způsobu řešení sporů. Byl-li dluh zajištěn, nedotýká se odstoupení od smlouvy ani zajištění." Z pohledu nájemních smluv považuji § 2005 ObčZ za velice užitečný, neboť po skončení nájmu zůstávají pravidelně stranám určitá práva a povinnosti (zejm. povinnost nájemce vrátit pronajímateli prostory v příslušném stavu, příp. povinnost doplatit některé své závazky vůči pronajímateli a z druhé strany příp. povinnost pronajímatele vrátit nájemci poskytnuté zajištění nájemného). Vyloučeny samozřejmě nejsou ani následné spory mezi stranami. Přitom § 2005 ObčZ nelze pravděpodobně obdobně aplikovat na případy skončení nájmu výpovědí. V tomto smyslu je výše popsaná konzistentní terminologie občanského zákoníku ohledně vypovídání nájemních smluv spíše nešťastná. S ohledem na výše popsané lze dle mého názoru na výše položenou otázku zodpovědět tak, že: 

nejvhodnější je formulace "...strana je oprávněna odstoupit od této nájemní smlouvy..."



jednoznačně nevhodná není ani formulace "...strana je oprávněna ukončit tuto nájemní smlouvu...", která se pravidelně objevuje zejména v cizojazyčných smlouvách (anglicky: terminate), ačkoliv neposkytuje komfort v podobě aplikovatelnosti § 2005 odst. 2 ObčZ;



za nejméně vhodnou lze považovat formulaci "...strana je oprávněna vypovědět tuto nájemní smlouvu...", která ve vztahu k § 2229 ObčZ obsahuje nebezpečí nepoužitelnosti sjednaných výpovědních důvodů v případě, že si strany výslovně nesjednají také výpovědní dobu

- 61 -

(např. proto, že se budou neodůvodněně spoléhat na to, že se subsidiárně použije výpovědní doba zákonná). S ohledem na výše uvedené, ať už strany ve svých smlouvách volí terminologii jakoukoli, lze doporučit, aby smluvní ujednání odchylující se v oblasti skončení nájmu od občanského zákoníku obsahovala: 

jednoznačnou a určitou specifikaci smluvních důvodů možného ukončení jedné ze stran;



výslovnou dohodu ohledně okamžiku účinnosti takového ukončení smlouvy (a to i v případě okamžité účinnosti, resp. účinnosti bez výpovědní doby); a případně také



výslovné sjednáním aplikace pravidel obsažených v § 2005 odst. 2 ObčZ i na jiné způsoby skončení smlouvy, než skončení odstoupením.

7.8.

Námitky proti výpovědi Občanský zákoník v § 2313 a § 2314 ObčZ podrobně rozebírá nově upravený

institut námitek proti výpovědi (dále jen "námitky"). I ve vztahu k tomuto zcela novému institutu lze poukázat na nedostatky důvodové zprávy k občanskému zákoníku, která k oběma ustanovením uvádí, že: "I v tomto případě jde o obdobu ustanovení týkajícího se nájmu bytu."136 Námitky jsou totiž podrobně upraveny jen a pouze ve zvláštní části o nájmu prostor. Přestože první návrh zákona (§ 1995), jakož i druhý návrh zákona (§ 1996) námitky proti výpovědi z nájmu bytu obsahoval, počínaje návrhem z ledna 2009 je obdoba tohoto institutu pro nájem bytu upravena pouze stanovením lhůty nájemci pro podání návrhu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi dané pronajímatelem, jak je uvedeno v § 2290 ObčZ. Podstatou námitek je zajištění právní jistoty tím, že se časově omezí možnost rozporovat oprávněnost výpovědi. Každá ze stran tak může podat námitky pouze ve lhůtě jednoho měsíce od doručení výpovědi, a to jedině písemnou formou. Pouze a jedině v případě, že vypovídaná strana námitky v uvedené lhůtě a formě podá, je oprávněna dožadovat se soudního přezkumu oprávněnosti výpovědi. Podání žádosti 136

Důvodová zpráva k NOZ (konsolidovaná verze), II. Zvláštní část. § 2313, [online], dostupné z WWW: . [cit. 2014-03-09].

- 62 -

na soudní přezkoumání oprávněnosti výpovědi je možné až po uplynutí lhůty jednoho měsíce od doručení námitek vypovídající straně, ve které vypovídající strana nevezme výpověď zpět. Zároveň je stanovena maximální lhůta, ve které lze soud o přezkum požádat v délce dvou měsíců od uplynutí lhůty k zpětvzetí výpovědi podle předcházející věty, tj. v celkové lhůtě tří měsíců od doručení námitek. Důsledkem institutu námitek je, že nejpozději do (i) jednoho měsíce od doručení výpovědi, pokud nejsou podány námitky, a (ii) čtyř měsíců od doručení výpovědi, pokud jsou podány námitky, avšak současně není v požadované lhůtě podána žádost o soudní přezkum, je každá podaná výpověď považována za oprávněnou a nemůže tak být sporu o skončení nájemního vztahu. Vedle toho § 2313 ObčZ stanoví právní fikci nepodání námitek nájemcem v případě výpovědi ze strany pronajímatele, pokud nájemce vyklidí prostory v souladu s výpovědí. Osobně se domnívám, že institut námitek je přínosem, který zvyšuje právní jistotu (bývalých) stran smluv o nájmu prostor.

7.9.

Náhrada za převzetí zákaznické základny Další rekodifikační novinkou je peněžité plnění nazvané náhrada za převzetí

zákaznické základny, které je nájemce oprávněn, za splnění dále specifikovaných podmínek, požadovat od pronajímatele na základě skončení nájmu

137

(dále jen

"náhrada"). Podmínkami pro uplatnění náhrady jsou: 

skončení nájmu výpovědí ze strany pronajímatele;



faktické vybudování zákaznické základny vypovězeným nájemcem;



převzetí zákaznické základny vybudované vypovězeným nájemcem ze strany pronajímatele nebo ze strany nového nájemce;



získání výhody ze strany pronajímatele nebo ze strany nového nájemce spojené s převzetím zákaznické základny; a

137

"Skončí-li nájem výpovědí ze strany pronajímatele, má nájemce právo na náhradu za výhodu pronajímatele, nebo nového nájemce, kterou získali převzetím zákaznické základny vybudované vypovězeným nájemcem. Nájemce toto právo nemá, byl-li z nájmu vypovězen pro hrubé porušení svých povinností."§ 2315 ObčZ.

- 63 -



důvodem výpovědi nebylo hrubé porušení povinností nájemce.138

Mám za to, že smyslem institutu náhrady má být zejména ochrana nájemců při nájmu na dobu neurčitou, který může být vypovězen pronajímatelem kdykoliv, a to i bez udání důvodu. Východiskem tohoto ustanovení je pravděpodobně myšlenka, že v případě, že nájemce vlastními schopnostmi vybudoval v určitých prostorách zákaznickou základnu, tak tím de facto zvýšil hodnotu takových prostor a pronajímatel by tak mohl mít zájem na tom nájem za sjednaných podmínek ukončit a nadále prostory (na které je již navázána určitá zákaznická základna) pronajímat za výhodnějších podmínek, zejména za vyšší nájemné, jinému nájemci, příp. v provozování dané činnosti pokračovat sám. Cílem ochrany jsou tak zejména investice nájemce v oblasti reklamy a marketingu ve vztahu k prostorám, ale také nepřetržené výnosné podnikání nájemce jako takové. Lze totiž předpokládat, že faktickým důsledkem tohoto ustanovení bude snaha pronajímatelů vyhnout se placení náhrady, jejíž výši půjde stanovit pouze s obtížemi, tím, že pronajímatelé budou ukončovat nájemní vztahy na dobu neurčitou spíše dohodou139, kde budou požadovat prohlášení nájemce, že se náhrady vzdává, příp. nechají plynout existující nájemní vztah i po vybudování zákaznické základny. Otázkou zůstává rozsah případů, na které se náhrady budou vztahovat. Není například jasné, zda si náhradu zaslouží i nájemce, který např. již vytvořenou zákaznickou základnu rozšířil, příp. svou činností zákaznickou základnu dlouhodobě udržoval. Nepovažuji také za jednoznačné použití institutu náhrady v případě nájmu prostor v obchodních centrech, kde lze těžko určit, do jaké míry byla případná zákaznická základna vybudována konkrétním nájemcem a do jaké míry přitahuje zákazníky do prostor obchodní centrum jako funkční celek spravovaný pronajímatelem. Dle mého názoru institut náhrady přináší přínos zejména pro drobné nájemce, kteří dlouhodobě a vytrvale provozují svou činnost v prostorách, které se nachází mimo obchodní centra a kteří si vlastními silami vytvořili síť stálých zákazníků, kteří jsou nyní chráněni proti neodůvodněnému ukončení nájmu. Ukončení u těchto nájemců totiž může vést až k samotnému zániku podnikatelské činnosti nájemce jako takové. Z pohledu pronajímatele se jedná o novou zákonnou povinnost, jejíž obsah je s ohledem

138

KABELKOVÁ, Eva. Nájem a pacht v novém občanském zákoníku: komentář : [§ 2201-2357]. Vyd. 1. V Praze: C.H. Beck, 2013, xx, 596 s. Beckovy komentáře. ISBN 978-807-4005-244, s. 414-416.

139

Tomuto trendu pravděpodobně přispěje také prodloužení výpovědní lhůty ze tří na šest měsíců.

- 64 -

na neexistující zkušenost s tímto institutem nejistý. V souladu s důvodovou zprávu půjde pravděpodobně o jednorázové plnění, jehož výše bude pravděpodobně stanovena dohodou stran, nebo znaleckým posudkem. V každém případě je v zájmu každého pronajímatele tuto novou zákonnou povinnost smluvně vyloučit.

8.

Několik poznámek k souvisejícím (doručování, běh lhůt, změny závazků)

8.1.

Doručování

institutům

Právní jednání (dle dosavadní úpravy právní úkony, dále v textu již jen "jednání") vůči nepřítomné osobě je bezpochyby běžným a co do počtu možná i převažujícím typem jednání v právních vztazích. Nezbytným předpokladem účinnosti takového jednání je "dojití" projevu vůle příslušné nepřítomné osobě. V krátkém pojednání této podkapitoly si dovoluji věnovat se pouze vybranou140 problematikou institutu jednání vůči nepřítomné osobě, a to konkrétně situaci, kdy je jednání vůči nepřítomné osobě omezováno, resp. znemožňováno, právě onou nepřítomnou osobou, vůči níž jednání směřuje141. V rámci nájmu prostor se tento dotýká zejména doručování výpovědí, (příp. odstoupení od smlouvy), ale dále také oznámování zákonem požadovaných skutečností (potřeba opravy, výzva k nápravě při některých porušováních smlouvy apod.) a oznamování požadované smluvním ujednáním stran (často např. oznámení o převodu obchodních podílů, oznámení o zahájení řízení podle zákona č. 182/2006 Sb., insolvenční zákon apod.). Bez ohledu na právní rozbor institutu "dojití", který se vlivem změny právní úpravy pravděpodobně nemění,142 považuji za nezbytné zabývat se otázkou, jak naložit se situacemi, (i) kdy k dojití nedojde nebo (ii) kdy nelze bez nepřiměřených nákladů 140

Mimo jiné, se text věnuje pouze písemnému listinnému doručování, které považuji stále za nejvýznamnější, tj. nikoliv elektronickému doručování, či doručování prostřednictvím datové schránky.

141

V takových situacích bývá ostatně znemožňováno i přímé jednání vůči takové osobě.

142

"Projev vůle dojde takovémuto adresátu – oblátovi – jakmile se ocitne ve sféře jeho dispozice. Tím se rozumí, že adresát nabyl konkrétní možnost seznámit se s obsahem projevu vůle (projev vůle obsažený v dopise, telegramu atd. byl doručen do bytu adresáta či do jeho poštovní schránky; u právnické osoby do jejího zařízení pro přijímání pošty; podle soudní praxe postačuje i vhození oznámení do poštovní schránky o uložení takové zásilky). Nevyžaduje se, aby se adresát zároveň s obsahem projevu vůle seznámil." Občanský zákoník: komentář. 2. vyd. Praha: C.H. Beck, 2009, xxi, 1373 s. Velké komentáře. ISBN 978-807-4001-086., s. 409n

- 65 -

prokázat, že k dojití došlo. Při dalším výkladu vycházím z toho, že zároveň pokus první strany (dále jen "zasílatel") zajistit úspěšné dojití příslušného jednání druhé straně (dále jen "adresát") byl učiněn řádně, tj. zasílatel zejména doručoval příslušné písemnosti na adresu určenou adresátem, nebo jiným vhodným způsobem143 zjištěnou. V takových situacích se totiž zasílatel ocitá v nešťastném postavení, kdy adresát dojití jednání brání144 a zasílatel tak nemá faktickou možnost vůči němu účinně právně jednat. Problematika, která je ve veřejném právu řešena jednoznačně ve prospěch zasílatele, pokud je zasílatelem příslušný veřejnoprávní subjekt 145 a jejíž analogická aplikace na soukromoprávní vztahy je vyloučena, byla v dosavadní právní úpravě zcela opomíjena. V praxi se projevovala snaha tyto problémy smluvními ujednáními řešit, a to zejména sjednáváním právních fikcí ohledně doručování. Ovšem také nepochybné, že v rámci soudní praxe

146

byly takové pokusy o vyřešení dané problematiky

jednoznačně odmítnuty.147 Oproti dosavadní právní úpravě přináší občanský zákoník dvě změny. První, dle mého názoru významnější, změnou je ustanovení druhé věty § 570 odst. 1 ObčZ, podle které: "zmaří-li vědomě druhá strana dojití, platí, že řádně došlo." Druhou změnou je obecná domněnka doby dojití v § 573 ObčZ, která stanoví, že se má "za to, že došlá zásilka odeslaná s využitím provozovatele poštovních služeb došla třetí pracovní den

143

V případě obchodních společností zejména na adresu sídla společnosti zapsaného v obchodním rejstříku.

144

Případně se na uvedených adresách vůbec nezdržuje.

145

§ 45 a násl. zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění, a dále § 19 a násl. zákona č. 500/2004 Sb., správní řád, v platném znění.

146

Např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 18. března 2010, sp. zn. 23 Cdo 5508/2007: " Právní domněnky a fikce nemohou být založeny ujednáním stran."

147

K tomu více:

F. KORBEL: Lze doručovat fikcí do datové schránky mezi soukromými osobami? [online] Jiné právo, pondělí, ledna 25, 2010 [cit. 2014-03-09], dostupný z WWW: . JUDr. Jakub DOHNAL: 80713. Povinné předžalobní upomínky a fikce doručení v NOZ [online] epravo.cz, 10.2.2012, [cit. 2014-03-09], dostupný z WWW: . Zbyněk MATULA: SMLUVNÍ FIKCE (DOMNĚNKA) DORUČENÍ. [online] Právnická fakulta, Masarykova univerzita, Česká republika. [cit. 2014-03-09], dostupný z WWW: .

- 66 -

po odeslání, byla-li však odeslána na adresu v jiném státu, pak patnáctý pracovní den po odeslání." S ohledem na výše uvedené se zlepšuje pozice odesílatele v tom smyslu, že v případě odmítnutí převzetí příslušné zásilky adresátem nastává právní fikce doručení. Je otázkou co vše by bylo možno podřadit pod vědomé změření dojití, zejména zda lze za takové jednání považovat stav, kdy fakticky neexistuje adresa, na kterou by bylo možno úspěšně doručovat, příp. kdy se na příslušných adresách adresát dlouhodobě nezdržuje. Takový extenzivní výklad tohoto ustanovení dle mého názoru přijat nebude a druhá věta § 570 odst. 1 ObčZ bude aplikovatelná pouze v situacích aktivního maření dojití zásilky. Bohužel došlo k materiálnímu pozměnění domněnky pro doručování navrhované v prvním návrhu znění zákona (jak je tento pojem definován v podkapitole 7.2.1 této práce) tak, že namísto domněnky o úspěšném doručení zásilky, 148 občanský zákoník obsahuje pouze domněnku, kterou se při úspěšném dojití určí čas dojití, což jistě v žádném ohledu nepomáhá řešit výše naznačený problém. S ohledem na argumenty Nejvyššího soudu ve výše uvedeném rozhodnutí se domnívám, že nabytí účinnosti občanského zákoníku nijak neovlivní právní závěry soudu které budou nadále relevantní, a tedy nadále nebude možné smluvním ujednáním vytvořit právní domněnky či fikce. Osobně mám za to, že snaha stran uspořádat odlišně od zákona své právní poměry týkající se doručování, a to sjednáním fikce doručení jsou z praktického pohledu zcela legitimní. Ochrana adresáta, pokud jde o zajištění možnosti seznámení se s jednáním činěným vůči němu v nepřítomnosti dle mého názoru není, minimálně v rámci právního jednání mezi podnikateli, na místě, neboť se domnívám, že by bylo vhodné věnovat pozornost také existenci možnosti zajištění úspěšného dojití právního jednání odesílatelem. Stávající právní úprava obzvláště s ohledem na související

148

"(1) Má se za to, že zásilka odeslaná s využitím provozovatele poštovních služeb byla doručena třetí den po odeslání.

(2) Pokud se zásilka odesílá na adresu v jiném státu, má se za to, že byla doručena patnáctý den po odeslání." § 456 prvního návrhu zákona. Návrh zákona a důvodové zprávy, představený veřejnosti Ministerstvem spravedlnosti dne 17. 5. 2005, [online], dostupné z WWW: . [cit. 2014-03-09].

- 67 -

judikaturu podle mého názoru není pro každodenní obchodní styk úpravou praktickou a nepřispívá k uplatnění zásady poctivého jednání dle § 6 ObčZ. V tuto chvíli a s ohledem na zcela nedostatečné znění důvodové zprávy k citovaným ustanovením občanského zákoníku však není možné činit v této věci jednoznačné závěry.

8.2.

Běh lhůt Počítání času podle občanského zákoníku nepředstavuje oproti dosavadní právní

úpravě výrazné změny, neboť §§ 605 až 607 ObčZ s drobnými rozdíly, spočívajícími zejména v podrobnějším popisu odpovídají, § 122 ObčZ 1964. Příjemnou, ovšem nikoliv převratnou novinkou je výslovná úprava v § 602 ObčZ, který stanoví, že "má-li se právo vykonat nebo povinnost splnit v určitý den nebo do určitého dne, vyžaduje se, aby se tak stalo v obvyklou denní dobu, ledaže něco jiného plyne ze zvyklostí, ze zavedené praxe stran, popřípadě ze zvláštních okolností případu." Nově je také upraveno počítání lhůt kratších než jeden den (§ 608 ObčZ), což ale pravděpodobně v případě nájmů prostor nebude mít veliký význam. Pokud jde o délky lhůt, jako takové, platí obecně pravidlo dle § 3074 ObčZ, tedy že se nájemní vztahy řídí úpravou občanského zákoníku, avšak s tím, že lhůty které začaly běžet přede dnem nabytí účinností občanského zákoníku se dle § 3036 ObčZ řídí dosavadní právní úpravou.

8.3.

Změny závazků Díky § 3074 ObčZ jsou nájmy ušetřeny právní nejistoty ohledně právního

režimu vztahujícího se na změnu závazků. Zatímco obecně se změna závazků pravděpodobně řídí dosavadní právní úpravou, na změnu nájemních vztahů se v plném rozsahu uplatní § 1879 a násl. ObčZ. Smyslem této podkapitoly není vyčerpávajícím způsobem popsat změny týkající se obecně změn závazků, ale pouze naznačit určité zajímavé novinky, které občanský zákoník přináší a které by mohly mít významný dopad. 8.3.1 Postoupení smlouvy Zcela nově občanský zákoník v § 1895 a násl. ObčZ obsahuje institut postoupení celé smlouvy. Chybějící právní úprava, jež byla v rámci nájemních vztahů doposud

- 68 -

nahrazována smluvním ujednáním stran o postoupení práva převzetí veškerých závazků vyplývajících z příslušné nájemní smlouvy jistě přináší zlepšení oproti dosavadní právní úpravě. 8.3.2 Změny v obsahu Změny nájmu prostor prostřednictvím dodatků ke smlouvám patří jistě k běžným právním jednáním, zejména s ohledem na dlouhodobý charakter nájemních smluv. Ve vztahu k dodatkům nájemních smluv přináší občanský zákoník otázku ohledně požadované formy dodatků. Problematika formy ve vztahu ke změnám nájmu prostor byla podrobně rozebrána v podkapitole 7.5 této práce v části týkající se dohody o předčasném ukončení nájmu a tam uvedené závěry jsou ve vztahu k dodatkům nájemních smluv aplikovatelné obdobně. S ohledem na to lze pro zachování právní jistoty doporučit stranám uzavírání dodatků k nájemním smlouvám písemnou formou, případně zakomponování ustanovení ohledně povinné písemné formy jakýchkoliv budoucích změn nájemních smluv. 8.3.3 Změna vlastníka pronajatých prostor Shodně s dosavadní právní úpravou obsaženou v § 11 zákona o NPNP není podle § 2221 a násl. ObčZ změna vlastníka

149

pronajatých prostor důvodem

pro ukončení nájemní smlouvy kterékoliv ze stran. Novinkou je ovšem pravidlo, které podle důvodové zprávy chrání "dobrou víru nabyvatele, na něhož bylo vlastnické právo převedeno" a které spočívá v tom, že na nabyvatele nepřechází povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy nad rámec zákona, leda že by o nich při nabývání vlastnického práva věděl. Výjimku z pravidla, že změna vlastníka neopravňuje žádnou stranu k ukončení smlouvy, představuje situace, kdy nový vlastník neměl rozumný důvod pochybovat, že kupuje věc, která není pronajata, kdy je nový vlastník oprávněn nájem vypovědět s tříměsíční výpovědní lhůtou. Toto oprávnění však zanikne, pokud jej nový vlastník nevyužije ve lhůtě tří měsíců ode dne, kdy se nový vlastník dozvěděl nebo musel dozvědět, že je věc pronajata a kdo je nájemcem.

149

Občanský zákoník používá nekonzistentně pojem změna "vlastnictví", přestože ve smyslu § 1011 by bylo jistě vhodnější zvolit znění nadpisu jinak např. "změna vlastníka", příp. "změna vlastnického práva".

- 69 -

Dle druhé věty § 2222 ObčZ nájemcova práva vůči osobě, se kterou nájemní smlouvu uzavřel, nejsou dotčena. Je otázkou, zda se uvedené uplatní pouze ve vztahu k ukončení nájmu novým vlastníkem, jak je uvedeno výše, jak by naznačovalo systematické umístění tohoto oprávnění v občanském zákoníku, nebo zda lze toto právo také

uplatnit

při

zúžení

povinností

pronajímatele

podle

§

2221

ObčZ,

což by pravděpodobně bylo rozumné, neboť jinak je nájemce (bez možnosti se jakkoliv bránit) zbaven jednáním jiných osob (převodem vlastnického práva) některých svých práv vyplývajících ze smlouvy, a to bez jakéhokoliv odškodnění. K oběma případům navíc platí, že "je logické, že původní pronajímatel již nebude schopen poskytovat nájemci plnění, ke kterému se v nájemní smlouvě zavázal, neboť v důsledku převodu předmětu nájmu pozbyl možnost s předmětem nájmu nakládat a tento nájemci poskytovat do užívání. Nájemce se tedy může nadále vůči původnímu pronajímateli domáhat již jen práv vyplývajících z porušení smlouvy, zejména náhrady jemu způsobené újmy. Aplikaci uvedených pravidel nelze pravděpodobně účinně smluvně vyloučit (neboť taková ujednání by přirozeně pro nového vlastníka nebyla závazná). Ze strany nájemce je tak vhodné požadovat od pronajímatele (i) závazek informovat veškeré budoucí nabyvatele o nájemním vztahu a jeho úplném obsahu a (ii) závazek pronajímatele uhradit smluvní pokutu v případě porušení prvního. Druhou možností je zápis nájemní smlouvy do katastru nemovitostí podle § 2203 ObčZ. Není ovšem výslovně stanoveno, zda se zapisuje pouze informace o existenci nájemní smlouvy, nebo zda je možné (či dokonce povinné) ve sbírce listin, která tvoří součást katastrálního operátu, uložit také samotnou nájemní smlouvu.

Závěr Předmětem této práce bylo podrobně rozebrat nejvýraznější rozdíly v úpravě nájmu nebytových prostor podle zákona č. 116/1990 Sb. o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů, a subsidiárně podle zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, a zákona č. 513/1990 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů, na straně jedné a nájmu prostor sloužících k podnikání podle zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník, v platném znění, na straně druhé, který dříve uvedenou právní úpravu nahradil.

- 70 -

Hlavním důvodem zpracování této práce je přechodné ustanovení § 3074 zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník, v platném znění, týkající se nájemních smluv, na základě kterého se i nájemní smlouvy uzavřené přede dnem nabytí účinnosti uvedeného zákona, tj. přede dnem 1. ledna 2014, tímto zákonem řídí, neboť v důsledku toho došlo k výrazné změně právního postavení stran těchto smluv. Podrobným rozborem jednotlivých institutů nájemního vztahu, jimž byla věnována větší, či menší pozornost, tato práce prokázala, že rozsah změn, které nájemní vztahy v důsledku nabytí účinnosti občanského zákoníku ode dne 1. ledna 2014 doznaly, je významný jako po formální (zejména změnou terminologie), tak po materiální (změnou konkrétních práv a povinností smluvních stran) stránce, přičemž z této práce jsou patrné konkrétní odlišnosti nové právní úpravy a jejich význam. Práce, mimo jiné, také upozornila na některé nedostatky a problematické části zákonné úpravy. V některých částech tato práce dokonce navrhuje možná odchylná ujednání stran, jejichž účelem je limitace změny obsahu dříve založených nájemních vztahů v důsledku nabytí účinnosti nového občanského zákoníku nebo vyloučení potenciálních rizik plynoucích z nejednoznačného výkladu některých ustanovení občanského zákoníku. Okrajová pozornost byla věnována také nové úpravě týkající se uzavírání smluv, ve které došlo také k řadě změn, zejména pokud jde o zákonné požadavky pro platné uzavření nájemní smlouvy. Považuji za nezbytné v závěru této práce poznamenat, že pro posouzení změny právního stran v individuálních vztazích je však třeba vzít v úvahu konkrétní smluvní ujednání stran v příslušných nájemních smlouvách, neboť není-li výslovně stanoveno jinak, je popsaná zákonná úprava dispozitivního charakteru, tj. je možné se od ní ujednáním stran odchýlit. Závěrem této práce si dovoluji výslovně zdůraznit, že ve vztahu k uváděným závěrům ohledně výkladu zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník, v platném znění, je třeba mít na paměti, že takové závěry vychází z v tuto chvíli dostupných materiálů, jejichž rozsah je s ohledem na krátkou dobu účinnosti zákona omezený. V tomto směru jsem se snažila příslušné závěry podrobně odůvodnit, či podložit. V tuto chvíli však není možné činit ohledně výkladu občanského zákoníku jednoznačné závěry, a to zejména s ohledem na absenci zkušenosti odborné praxe s novými instituty, jakož i

- 71 -

na absenci příslušné judikatury. S ohledem na výše uvedené není samozřejmě vyloučeno, že soudní praxí bude probíraná problematika vykládána odlišně.

- 72 -

Seznam použitých zdrojů Monografie: 

BOGUSZAK, Jiří, Jiří ČAPEK a Aleš GERLOCH. Teorie práva. 2., přeprac. vyd. Praha: ASPI, 2004, 347 s. ISBN 80-735-7030-0.



ŠVESTKA, Jiří a Jan DVOŘÁK. Občanské právo hmotné. 5., jubilejní aktualiz. vyd. Praha: Wolters Kluwer Česká republika, 2009, 550 s. ISBN 978-80-7357473-4.



KABELKOVÁ, Eva. Nájem a pacht v novém občanském zákoníku: komentář : [§ 2201-2357]. Vyd. 1. V Praze: C.H. Beck, 2013, xx, 596 s. Beckovy komentáře. ISBN 978-807-4005-244.



LIŠKA, Petr. Zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor: komentář. 4., dopl. vyd. Praha: C.H. Beck, 2010, xxi, 337 s. Beckovy malé komentáře. ISBN 978807-4003-707.



FIALA, Josef a Markéta SELUCKÁ. Nebytové prostory: vlastnictví, nájem a podnájem. Vyd. 1. Brno: Computer Press, 2007, v, 182 s. Právo pro denní praxi. ISBN 978-802-5116-104.



DISMAN, Marek a Petr MĚŠŤÁNEK. Zásadní judikatura k nájmu a podnájmu nebytových prostor: 135 otázek a odpovědí z oblasti nájmu a podnájmu nebytových prostor zpracovaných na základě vybraných rozhodnutí Ústavního soudu ČR, Nejvyššího soudu ČR, Nejvyššího správního soudu ČR, vrchních a krajských soudů, doplněných vybranými ustanoveními souvisejících zákonů. Praha: Linde, 2012, 298 s. ISBN 978-80-7201-891-8.

 PELIKÁNOVÁ, Irena. Obchodní právo. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2009, 395 s. ISBN 978-807-3574-284. Časopisecká literatura: 

DĚDIČ, Jan; ČECH, Petr. Bis de EAdem re aneb dvakrát o tomtéž (a pokaždé jinak). Právní rádce, 2008, č. 11, s. 4-12.



DOBEŠ, Petr. Předmět nájmu bytů a nebytových prostor. Právní rádce. 1612200813-19, s. 13-19.

- 73 -



F. KORBEL: Lze doručovat fikcí do datové schránky mezi soukromými osobami? [online] Jiné právo, pondělí, ledna 25, 2010 [cit. 2014-03-09], dostupný

z

WWW:

dorucovat-fikci-do-datove.html>. 

HOLUB, Emil. Nový občanský zákoník a nájemní vztahy. Stručné shrnutí nové právní úpravy. OBCZAN komunitní portál o rekodifikaci [online]. [cit. 2014-0309].

Dostupné

z:

WWW

zakonik-a-najemni-vztahy-strucne-shrnuti-nove-pravni-upravy>. 

JUDr. Jakub DOHNAL: 80713. Povinné předžalobní upomínky a fikce doručení v NOZ [online] epravo.cz, 10.2.2012, [cit. 2014-03-09], dostupný z WWW: .



Zbyněk MATULA: SMLUVNÍ FIKCE (DOMNĚNKA) DORUČENÍ. [online] Právnická fakulta, Masarykova univerzita, Česká republika. [cit. 2014-03-09], dostupný

z

WWW:

. Právní předpisy a související dokumenty: 

Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů



Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů



Zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů



Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník v platném znění



Důvodová zpráva k NOZ (konsolidovaná verze), [online], dostupné z WWW: < http://obcanskyzakonik.justice.cz/fileadmin/Duvodova-zprava-NOZkonsolidovana-verze.pdf>. [cit. 2014-03-09]



Návrh zákona a důvodové zprávy, představený veřejnosti Ministerstvem spravedlnosti

dne

17.

5.

2005,

[online],

dostupné

z

WWW:

. [cit. 201403-09]

- 74 -



Návrh zákona a důvodové zprávy, představený veřejnosti dne 19. 5. 2007, verze 03.06.2007,

[online]

dostupné

z

WWW:

<

http://obcanskyzakonik.justice.cz/fileadmin/OZ_s_DZ_verze_2007.06.03.pdf>. [cit. 2014-03-09] 

Návrh zákona, který byl v lednu 2009 předložen vládě, [online], dostupné z WWW: . [cit. 2014-03-09]



Návrh zákona, odeslaný dne 11. 4. 2011 Legislativní radě vlády k projednání, [online],

dostupné

z

WWW:

. [cit. 2014-03-09] 

Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů



Zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, který mimo jiné, upravuje způsob rozúčtování nákladů na plnění mezi nájemce



Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů

Judikatura: 

Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 11. ledna 2012, sp. zn. 31 Cdo 660/2010



Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. září 2011, sp. zn. 23 Cdo 1983/2010



Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 24. července 2007, sp. zn. : 32 Odo 1263/2006

- 75 -



Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. dubna 2007, sp. zn.: 28 Cdo 2901/2006



Rozhodnutí Krajského soudu v Brně ze dne 28. ledna 2003, sp. zn. 47 Co 425/2001



Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. listopadu 2004, sp. zn. 33 Odo 924/2003



Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. července 2003, sp. zn. 25 Cdo 1569/2001



Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČRze dne 27. dubna 2007, sp. zn. 33 Odo 1658/2005



Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 22. srpna 2007, sp. zn. 28 Cdo 3033/2005



Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 14. května 2002, sp. zn. 26 Cdo 861/2001



Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. května 2007, sp. zn. 28 Cdo 1222/2007



Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. března 2007, sp.zn. 28 Cdo 2747/2004



Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. října 2002, sp. zn. 28 Cdo 1790/2002



Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. srpna 2013sp. zn. 21 Cdo 1873/2012



Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 9. února 2006, sp. zn. 21 Cdo 1198/2005



Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 25.února 2003, sp. zn. 26 Cdo 1167/2001



Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. února 2007, sp. zn. 32 Odo 1043/2004



Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 18. března 2010, sp. zn. 23 Cdo 5508/2007

- 76 -

ZMĚNA PRÁVNÍHO POSTAVENÍ STRAN SMLUV O NÁJMU NEBYTOVÝCH

PROSTOR

V

SOUVISLOSTI

S

NABYTÍM

ÚČINNOSTI ZÁKONA Č. 89/2012 SB

Abstrakt: Účelem mojí práce je rozebrat právní důsledky toho, že ke dni 1. ledna 2014 došlo v České republice k nabytí účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen "občanský zákoník") ve vztahu k nájemním smlouvám o nájmu nebytových prostor (nově občanským zákoníkem definovaných jako prostory sloužící k podnikání). Důvodem tohoto rozboru je skutečnost, že v důsledku nabytí účinnosti občanského zákoníku se veškeré nájemní vztahy, včetně vztahů podle nájemních smluv uzavřených před 1. lednem 2014, se řídí občanským zákoníkem. Vzhledem k tomu, že zavedení občanského zákoníku představuje úplnou rekodifikaci občanského práva v České republice, související změny dotýkající se nájemních smluv o nájmu prostor sloužících k podnikání mají zásadní povahu. S ohledem na to je tato práce zejména určena stranám stávajících nájemních smluv o nájmu prostor sloužících k podnikání uzavřených 31. prosince 2013 a dříve, přestože může být užitečná také pro další osoby. První kapitola této práce je úvodní a v hlavních rysech naznačuje nový koncept závazků, jejichž předmětem je užívání cizí věci, a to vzhledem k tomu, že nájem je jedním z těchto závazků. Následující kapitoly se zaměřují na jednotlivé stránky nájmu a poskytují čtenáři podrobné porovnání staré a nové právní úpravy, a to jmenovitě v následujících oblastech: (i) specifikace předmětu nájmu, (ii) nájemné, (iii) služby poskytované v souvislosti s nájmem a úhrada jejich nákladů, (iv) další práva a povinnosti stran a (v) zánik nájmu. Každá z těchto kapitol zkoumá hlavní změny právního postavení stran smluv o nájmu prostor sloužících k podnikání podle občanského zákoníku. Práce také poukazuje na hrozící rizika a nejasnosti ve zkoumaných oblastech vyplývající z občanského zákoníku. Dále práce obsahuje doporučení ohledně vyloučení či modifikace příslušné právní úpravy buď za účelem obnovení původního právního stavu stran nebo za účelem omezení hrozících rizik a nejasností vyplývajících ze zákona.

- 77 -

Vedle toho, práce obsahuje kapitolu, která představuje některé zajímavosti ohledně neplatnosti nájemních smluv ve světle občanského zákoníku a dále doplňkovou kapitolu obsahující stručný přehled souvisejících právních institutů, které mohou mít ve vztahu k předmětu této práce význam (jmenovitě doručování, běh lhůt, změny závazků). V závěru práce zdůrazňuje omezení platnosti obsažených názorů jak s ohledem na absenci příslušné judikatury a minimální rozsah doktrinálního výkladu, tak s ohledem na možné odchylky vyplývající z individuálních ujednání ve smlouvách.

- 78 -

CHANGE OF LEGAL POSITION OF PARTIES TO AGREEMENTS ON LEASE OF NON-RESIDENTIAL PREMISES IN RELATION TO ACT NO. 89/2012 COLL. BECOMING EFFECTIVE

Summary: The purpose of my thesis is to analyse the legal consequence of the Act. No. 89/2012 Coll., the Civil Code, as amended (the "Civil Code"), coming into effectiveness in the Czech Republic on 1 January 2014, with regards to lease agreements on lease of non-residential premises (re-defined by the Civil Code as premises for business purposes).

The reason for this analysis is the fact that, as a result of the Civil Code becoming effective, all the lease relationships, including lease relationships under lease agreement concluded prior to 1 January 2014 shall be governed by the Civil Code. Given that the introduction of the Civil Code represents full recodification of the civil law in the Czech Republic, the related changes concerning the lease agreements on lease of premises for business purposes are of significant character. Accordingly, the thesis is mainly addressed to the parties to the existing lease agreements on premises for business purposes concluded on 31 December 2013 or earlier, even though it may be found of use for other addressees as well.

The first chapter is introductory as it outlines the new concept of obligations, subject of which is use of property of another, whereas lease is one of several explicitly regulated types of these obligations.

The following chapters focus on particular aspects of the lease and provide the reader with detailed comparison of the old and the new legal regulation.

- 79 -

This includes namely the following areas: (i) specification of the subject of lease; (ii) rent; (iii) services provided in connection with lease and payment of their costs; (iv) other rights obligations of the parties; and (v) termination of the lease.

Each of these chapters examines the major changes of the legal position of parties to agreements on lease of premises for business purposes arising from the Civil Code. The thesis also points out potential risks and uncertainties resulting from the Civil Code in the investigated field. Further, the thesis makes recommendations for exclusions or adjustments of the provisions of applicable law either to reinstate original position of the parties or to limit potential risks and uncertainties under the law.

Besides the above mentioned, the thesis contains a chapter which shows some interesting points on invalidity of lease agreement in light of the Civil Code and also an additional chapter comprising of brief overview of related legal institutes which may be of importance in relation to the subject of the thesis (in particular delivery, period calculation and change in obligations).

In the Conclusion, the thesis highlights the limits of the raised opinions with respect to both lack of relevant judicial decisions and minimal doctrinal interpretation and possible discrepancies arising from particular contractual covenants.

- 80 -

Klíčová slova diplomové práce / The key words of the thesis:

 nebytové prostory

 non-residential premises

 prostory sloužící k podnikání

 premises

for

purposes  nájem

 lease

 nový občanský zákoník

 new Civil Code

 rekodifikace

 recodification

 komparativní studie

 comparative study

- 81 -

business

PŘÍLOHA 1 VÝVOJ ZNĚNÍ § 2311 A SOUVISEJÍCÍCH USTANOVENÍ OBČZ

- 82 -

PŘÍLOHA 2 PRÁVA A POVINNOSTI PRONAJÍMATELE

- 83 -

PŘÍLOHA 3 PRÁVA A POVINNOSTI NÁJEMCE

- 84 -

PŘÍLOHA 4 DŮVODY PRO UKONČENÍ NÁJMU PRONAJÍMATELEM

- 85 -

PŘÍLOHA 5 DŮVODY PRO UKONČENÍ NÁJMU NÁJEMCEM

- 86 -

2012 SB

Recommend Documents