2011. Pohled na hlavní vjezd do areálu a budovu č.p. 46

ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku

ZNALECKÝ POSUDEK č. 387/5177/2011 o obvyklé ceně provozního areálu, sestávajícího z budov č.p. 37 a č.p. 46 s příslušenstvím a pozemků čís. parcel 1534/1, 1534/2, 1534/3, 1535/1, 1537/1, 1538/3, 1538/4, 1539/1, 1539/2, 1539/3, k.ú. Všenory, obec Všenory, okres Praha - západ, Středočeský kraj

Pohled na hlavní vjezd do areálu a budovu č.p. 46

________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Pod Vinicí 46, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 107 700, 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail [email protected], www.eniconsult.cz

ID (Surveyor´s Report): 387/5177/2011

LV no.: 353

Name of subject / Předmět ocenění: Provozní areál, sestávající z budov č.p. 37 a č.p. 46 s příslušenstvím a pozemků čís. parcel 1534/1, 1534/2, 1534/3, 1535/1, 1537/1, 1538/3, 1538/4, 1539/1, 1539/2, 1539/3, k.ú. Všenory, obec Všenory, okres Praha - západ, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Na Návsi 46, 37, Všenory, 252 31 Všenory Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota:

20 139 032 Kč

Market value Tržní hodnota

5,600.000 Kč

5 661 000 Kč

Common price Obvyklá cena

5,600.000 Kč

Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota:

Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):

nestanovena Kč

Number of properties: Počet objektů:

2

LAND / POZEMEK

Main building: Hlavní stavba:

budova č.p. 46, budova č.p. 37

Čísla parcel Parcel of land nr.

Appurtenances: Příslušenství:

přípojky IS, oplocení, zpevněné plochy, vrata, zásobníky plynu, studna

Size: Velikost

Location in the town: Poloha v obci:

východní okraj obce Všenory

Type: Druh

Infrastructure: Infrastruktura

v obci Všenory je dostatečná obč. vyb., úplná obč. vyb. je v Hl. městě Praze

Unit price: Jednotková cena

MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT

1534/1, 1534/2, 1534/3,1535/1, 1537/1, 1538/3, 1538/4, 1539/1, 1539/2, 1539/3 m2

2 141

zastavěná plocha a nádvoří, ostatní plocha 1 300 Kč/m2

LEASE / PRONÁJEM m2

č.p. 46: 736,34 m2 č.p. 37: 211,18 č.p. 46: 911,07 m2 č.p. 37: 359,02

Whole property: Celá nemovitost: Resident area: Bytové plochy: Storage area: Skladové plochy:

č.p. 46: 4086,8 m3 č.p. 37: 1726,4 nebyla Kč/m2 zjišťována

Other and manufacturing: Ostatní Income: Příjem:

m2

Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha:

zděný

Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení:

Wear (average): Znehodnocení:

nestanoveno Kč

cca 1900, kompletní rekonstrukce 1992 č.p. 46: 27 (51) č.p. 37: 27

Cost: Náklady:

%

Capitalization rate: Kapitalizační míra: -2-

m2 m2

Kč Výpočet VHN je Kč uveden v následující části posudku %

Property right / Vlastnické právo: Nemovitosti evidované na listu vlastnictví č. 353 jsou ve vlastnictví společnosti LOCI Interier, s.r.o. (IČ 26499142), se sídlem Jarníkova 1889/11, Praha 11, Chodov, 148 00 Praha 414. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 353 je vlastnické právo k nemovitostem omezeno následujícími omezeními: 1. zástavním právem smluvním dle úvěrové smlouvy číslo 048-460-06 ve výši 5.000.000,-Kč a příslušenství, budoucí pohledávky do výše 5.000.000,-Kč, vzniklé do 15.6.2022, ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782) 2. nařízením exekucí (podrobněji viz výpis listu vlastnictví v příloze) 3. exekučními příkazy k prodeji nemovitosti (podrobněji viz výpis listu vlastnictví v příloze) 4. zástavními právy z rozhodnutí správního orgánu (podrobněji viz výpis listu vlastnictví v příloze) 5. zástavním právem exekutorským (podrobněji viz výpis listu vlastnictví v příloze) 6. zástavním právem soudcovským (podrobněji viz výpis listu vlastnictví v příloze) Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 353. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 353 není vlastnické právo omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 353 je evidováno: 1. zástavní právo smluvní ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782) 2. zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu 3. zástavní právo exekutorské 4. zástavní právo soudcovské Podrobněji viz odstavec: omezující podmínky a výpis listu vlastnictví v příloze. Legal and structural state / stavebně právní stav: Budovy č.p. 46 a č.p. 37 jsou v katastru nemovitostí evidovány se způsobem využití jako průmyslové objekty, tzn. v souladu se skutečným stavem. Část budovy č.p. 46 je situována na pozemku čís. parcely 1536/2, který je ve vlastnictví jiných vlastníku (podrobněji viz. informace o pozemku čís. parcely 1536/2 v příloze), a na kterém je evidována zemědělská stavba bez č.p./č.e., což neodpovídá skutečnosti. Pozemky čís. parcel 1536/3, 1538/2 a 1539/4, které jsou situovány východně od budovy č.p. 46 a jsou užívány jako manipulační plochy společně s areálem, jsou ve vlastnictví jiných vlastníků (podrobněji viz. informace o pozemcích v příloze). Weak points / slabé stránky: - ke dni ocenění je areál neužíván, v posledním roce bez prováděné údržby - ke dni ocenění je areál odpojen od dodávek energií - část prvků krátkodobé životnosti (zařizovací předměty, elektrické bojlery, průtokové ohřívače a další) jsou v budovách demontovány - část budovy č.p. 46 je situována na pozemku jiných vlastníků - část pozemků východně od budovy č.p. 46, které tvoří manipulační plochy jsou ve vlastnictví jiných vlastníků - ztížený vjezd do areálu zejména pro nákladní dopravu Strong points / silné stránky: - poměrně dobrý stavebně technický stav budov - stavebně technické řešení budov umožňující různorodé využití - areál tvoří převážně uzavřený komplex Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 353 pro k.ú. a obec Všenory, prokazující stav evidovaný k datu 4.3.2011, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Všenory, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 16.6.2011 za účasti pana Davida Skaly (jednatel společnosti LOCI Interier, s.r.o.). -3-

IDENTIFICATION DATA / IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Kód obce : Název obce : Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : Název okresu : Název kraje : Poloha v obci :

787272 Všenory 539856 Všenory 1 545 01.01.2010 CZ020A Praha-západ Středočeský (Střední Čechy) Obytná zóna

Časové koeficienty :

ÚRS

Infrastructure / Infrastruktura: Obec Všenory se nachází ve Středočeském kraji, okrese Praha – západ, na pravém břehu řeky Berounky, jihozápadně od Hlavního města Prahy a se svými 1.545 obyvateli (podle Malého lexikonu měst a obcí 2010) patří ke středně velkým obcím okresu Praha – západ. Obec Všenory disponuje odpovídající občanskou vybaveností (obecní úřad, pošta, škola, školka, obchody, služby, restaurace, zdravotnické zařízení). Rozšířená občanská vybavenost je v blízkých městech Černošice (8 km) a zejména v Hlavním městě Praze (15 km). Obec Všenory je dostupná silniční dopravou po komunikacích třetích a druhých tříd, které v dalším průběhu navazují na silnice II/115 a I/4, po kterých je dostupné Hlavní město Praha a železniční dopravou tratěmi ČD se železniční stanicí a zastávkou v místě. V obci je zavedena autobusová doprava PID. Obec Všenory má rozvod kanalizace s napojením na čističku odpadních vod a zemního plynu, rozvod vodovodu není proveden. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňované nemovitosti se nacházejí na východním okraji obce Všenory, v ulici Na Návsi. Okolní zástavbu tvoří převážně původní usedlosti a novostavby rodinných domů. Short description property / stručný popis majetku: Provozní areál Všenory: Jedná se o provozní areál v obci Všenory, ulice Na Návsi, k.ú. Všenory, okres Praha – západ, Středočeský kraj. Areál tvoří převážně uzavřený komplex staveb (budovy č.p. 46 a č.p. 37), staveb v příslušenství a pozemků. Z inženýrských sítí je areál napojen na elektrický proud a kanalizaci, zásobování je vodou z vlastní studny (užitková voda). K patě budovy č.p. 46 je zaveden zemní plyn. Budova č.p. 46, která je situována vlevo od vjezdu do areálu, se stavebně skládá ze dvou částí, a to části areálového označení budova A, která je zděné konstrukce, je nepodsklepená, má dvě nadzemní podlaží, zastřešení je sedlovou střechou, ve které se nachází dílenské, skladové, technické (kotelna) a administrativní prostory. Na část areálově označenou jako budova A bezprostředně navazuje část areálového označení budova C, která je dřevěné konstrukce (TESKO objekt), je nepodsklepená, má jedno nadzemní podlaží, zastřešení je sedlovou střechou s mírným sklonem, vnitřní dispozice je tvořena dílenskými prostory a sklady. Části areálového označení A a C jsou provozně a komunikačně propojeny a společně tvoří budovu v katastru nemovitostí evidovanou jako budova č.p. 46. Budova č.p. 37, která je situována vpravo od vjezdu do areálu a má areálové značení jako budova B, je zděné konstrukce, nepodsklepená, má dvě nadzemní podlaží, zastřešení je sedlovou střechou. Vnitřní dispozice budovy č.p. 37 je tvořena dílenskými, administrativními a provozními prostory, v 1.NP se dále nachází garáž. Podrobný popis jednotlivých staveb a pozemků je uveden v následující části ocenění. Historie: Původní areál byl postaven přibližně v roce 1900, a to jako zemědělský areál (zemědělská usedlost). V roce 1992 byla provedena kompletní přestavba areálu (do současné podoby), a to pro potřeby tehdejšího provozu kovovýroby. V posledních letech byl areál užíván současným vlastníkem, a to jako provozní areál (výroba nábytku). Od roku 2010 je areál neužíván. -4-

Stavební úpravy: Za dobu své existence byl areál průběžně stavebně upravován, v roce 1992 byla provedena kompletní přestavba areálu do současné podoby. Vzhledem ke skutečnosti, že při přestavbě v roce 1992 došlo k výměně převážné části stavebních konstrukcí a ke kompletní výměně vybavení, je celkový stavebně technický stav staveb areálu, zejména prvků dlouhodobé životnosti, poměrně dobrý. Vzhledem k provedené kompletní přestavbě je pro výpočet opotřebení staveb uvažováno se stářím budov od doby přestavby, tj. 19 let. Vhodnost využití: Ke dni ocenění je areál neužíván. V minulých letech byl areál užíván jako provozní areál pro potřeby výroby nábytku. Jednotlivé prostory v budovách areálu byly užívány jako dílenské prostory, provozní prostory, administrativní prostory a skladové prostory. Stavebně technické uspořádání staveb areálu umožňuje různorodé využití, a to zejména k výše uvedeným účelům, tj. jako dílenské, provozní, administrativní a skladové prostory. Postavení na trhu: Postavení oceňovaných nemovitostí, tj. provozního areálu v obci Všenory, na trhu nemovitostí v daném segmentu pokládáme za poměrně dobré, a to zejména z důvodu, že areál tvoří převážně uzavřený komplex staveb, které jsou v poměrně dobrém stavebně technickém stavu, s možností různorodého využití. Zhoršujícím faktorem je skutečnost, že ke dni ocenění je areál neužívaný a k uvedení do provozu je potřebné provedení nezbytných stavebních úprav, zejména doplnění chybějících zařizovacích předmětů, vyklizení jednotlivých prostor a znovu zprovoznění dodávek energií. Ekologická zatížení: Ekologická zatížení nejsou známa. Seznam oceňovaných objektů M.1.1. Budova č.p. 46 M.1.1.1. Administrativní a provozní část M.1.1.2. Dílenská část M.1.2. Budova č.p. 37 M.1.3. Další stavby v příslušenství M.1.4. Pozemky v k.ú. Všenory

M.1.1.

Budova č.p. 46

Popis a účel : Jedná se o budovu č.p. 46, situovanou na pozemcích čís. parcel 1535/1, 1539/1 a částečně na pozemku čís. parcely 1536/2 (jiný vlastník), k.ú. Všenory. Stav evidovaný v katastru nemovitostí neodpovídá skutečnému stavu (podrobněji viz stavebně právní stav). Budova č.p. 46, která je situována vlevo od vjezdu do areálu, se stavebně skládá ze dvou částí odlišných konstrukčních systémů, a to části areálového označení budova A, která je zděné konstrukce a část areálově označenou jako budova C, která je dřevěné konstrukce (TESKO objekt). Části areálového označení A a C jsou provozně a komunikačně propojeny a společně tvoří budovu v katastru nemovitostí evidovanou jako budova č.p. 46. Z hlediska ocenění se jedná o technickoprovozní budovy a z důvodu odlišných konstrukčních systémů je při stanovení věcné hodnoty budova č.p. 46 oceněna dle výše uvedeného rozdělení. M.1.1.1. Administrativní a provozní část Popis a účel : Jedná se o část budovy č.p. 46, areálového označení budova A. Dispoziční řešení: Budova je nepodsklepená, má převážně dvě nadzemní podlaží a půdní prostor ve střeše převážně sedlového tvaru. Na hlavní část navazuje přístavek, který má jedno nadzemní podlaží a zastřešení plochou střechou. Dispozice 1.NP – komunikační prostory (chodba, schodiště, výtah), administrativní prostory, dílenské prostory se zázemím, technické prostory (kotelna) v přístavku. Dispozice 2.NP – komunikační prostory (chodba, schodiště, výtah), administrativní prostory se zázemím (WC, umývárna), zázemí pro zaměstnance (sociální zázemí, kuchyňka, šatna) Půdní prostor – volný půdní prostor -5-

Konstrukční řešení a vybavení: Svislé nosné konstrukce jsou zděné se založením na základových betonových pasech s izolací proti zemní vlhkosti, stropy jsou betonové, schodiště je betonové, střecha je dřevěná sedlová, krytina je z plechových šablon, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, střecha je opatřena bleskosvodem, podlahy jsou betonové v administrativních prostorách s textilní krytinou, v sociálních zázemích keramickou dlažbou, v dílenských prostorách je podlaha betonová, okna jsou dřevěná zdvojená, vstupní dveře jsou kovové, vnitřní dveře jsou dřevěné plné a prosklené do ocelových zárubní, vnitřní omítky jsou štukové, v sociálních zázemích jsou keramické obklady, vnější omítky jsou hladké. Budova má vnitřní rozvod elektrického proudu, vody z vlastní studny přes domácí vodárnu (užitková voda), kanalizace, ústředního topení. Vytápění budovy je zajištěno ústředním topením kotli na plyn ze zásobníků, příprava teplé vody je v kombinaci se systémem vytápění, případně průtokovými ohřívači. Sociální zázemí jsou vybavena standardními zařizovacími předměty (WC, umývadla, dřezy, zděné sprchové kouty). Část zařizovacích předmětů je demontována. Stáří a stavební stav: Původní areál byl postaven přibližně v roce 1900, a to jako zemědělský areál (zemědělská usedlost). Za dobu své existence byl areál průběžně stavebně upravován, v roce 1992 byla provedena kompletní přestavba areálu do současné podoby. Současným vlastníkem byla dále v minulých letech provedena modernizace administrativních prostor a sociálního zázemí pro vedení společnosti. Vzhledem ke skutečnosti, že při přestavbě v roce 1992 došlo k výměně převážné části stavebních konstrukcí a ke kompletní výměně vybavení, lze celkový stavebně technický stav hodnotit jako dobrý. Vzhledem k provedené kompletní přestavbě je pro výpočet opotřebení staveb uvažováno se stářím budovy od doby přestavby, tj. 19 let. ANALÝZA OCENĚNÍ Věcná hodnota Metoda ukazatelová Zatřídění : JKSO : SKP : Materiálová charakteristika : Zastavěná plocha (m2) Popis 1.NP - přízemí Zastavěná plocha celkem : Podlahová plocha (m2) Popis 1.NP - přízemí 2.NP - 1. patro

Podlahová plocha celkem : Výkaz výměr (m3 obestavěného prostoru) Popis Vrchní stavba Zastřešení Celkem :

801 68 Budovy technickoprovozní (cechovní) 46.21.14.00 Budovy pro obchod a služby zděná z cihel,tvárnic,bloků

Výpočet / komentář 10.22*30.8+14.14*5.40-1.81*3.95

Počet m2 383,98

384 m2 Výpočet / komentář (10.22*30.8+14.14*5.40-1.81*3.95)*0.85 Odvozeno ze zastavěné plochy. (10.22*30.8)*0.85 Odvozeno ze zastavěné plochy.

267,56

594 m2 Výpočet / komentář (10.22*30.8*6.20)+((14.14*5.40-1.81*3.95)*3.10) (10.22*30.8*3.90/2)+((14.14*5.40-1.81*3.95)*0.30) 2 800,73 m3 obestavěného prostoru

Výpočet reprodukční ceny : Základní hodnota : Hodnota po mat. charakteristice:

Počet m2 326,39

5 114 Kč/m3 obestavěného prostoru 4 776 Kč/m3 obestavěného prostoru -6-

Počet m3 2166,15 634,58

Koeficient úpravy základní hodnoty : Zařízení staveniště Územní vlivy Mezisoučet - A Časový koeficient Celkem

1,0290 1,0280 1,0570 1,1440 1,0570 * 1,1440 = 1,2092

Výpočet : Výchozí hodnota jednotková : Výpočet : Výchozí hodnota celková : Úprava výchozí hodnoty :

4 776 * 1,2092 = 5 775 5 775 Kč/m3 obestavěného prostoru 5 775 * 2 800,73 = 16 174 216 16 174 216 Kč strukturou stavebních dílů

Název stavebního dílu Základy a zemní práce Svislé konstrukce Stropy a podhledy Konstrukce střechy Krytina střechy Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady Schodiště Dveře Okna Podlahy Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Zdroj teplé vody Vybavení kuchyní Hygienická vybavení Výtahy Ostatní Celkem

Podíl 1 Hodnota (Kč) 8,505 1 375 617 12,593 2 036 819 8,404 1 359 281 5,184 838 471 1,787 289 033 2,708 437 998 4,266 689 992 3,193 516 443 1,839 297 444 2,989 483 447 4,189 677 538 7,612 1 231 181 6,207 1 003 934 6,105 987 436 7,407 1 198 024 1,303 210 750 1,711 276 741 1,788 289 195 0,587 94 943 0,409 66 153 0,409 66 153 1,405 227 248 2,197 355 348 7,203 1 165 029 100,000 16 174 218

Koeficient úpravy výchozí hodnoty : Výpočet : Reprodukční cena celková : Výpočet : Reprodukční cena jednotková :

Koef 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,6000 0,8000 1,0000 0,3000 0,5000 0,4000 0,7000 0,8000 0,6000 1,0000 0,7000 0,4000 0,4000 0,2000 0,2000 0,1000 0,5000 1,0000 0,5000 0,7884

Podíl 2 10,787 15,972 10,659 6,575 2,267 2,061 4,329 4,050 0,700 1,896 2,125 6,758 6,298 4,646 9,395 1,157 0,868 0,907 0,149 0,104 0,052 0,891 2,787 4,568 100,000

RC (Kč) 1 375 617 2 036 819 1 359 281 838 471 289 033 262 799 551 994 516 443 89 233 241 724 271 015 861 827 803 147 592 462 1 198 024 147 525 110 696 115 678 18 989 13 231 6 615 113 624 355 348 582 515 12 752 110

0,7884 16 174 216 * 0,7884 = 12 752 110 12 752 110 Kč 12 752 110 / 2 800,73 = 4 553,1379 4 553 Kč/m3 obestavěného prostoru

Výpočet věcné hodnoty : Opotřebení : Stáří : Celková životnost :

lineární 19 roků 70 roků

Výpočet : Míra opotřebení : Výpočet : Věcná hodnota :

100 * 19 / 70 = 27,143 27,143 % 12 752 110 * (1 - 0,27143) = 9 290 805 9 290 805 Kč

Administrativní a provozní část - celkem : Reprodukční cena Věcná hodnota -7-

12 752 110 Kč 9 290 805 Kč

M.1.1.2. Dílenská část Popis a účel : Jedná se o část budovy č.p. 46, areálového označení budova C. Dispoziční řešení: Budova je nepodsklepená, má jedno nadzemní podlaží, zastřešení je střechou sedlového tvaru s mírným sklonem. Dispozice 1.NP – dílenské a skladové prostory, kancelář mistra, sociální koutek. Konstrukční řešení a vybavení: Svislé nosné konstrukce jsou tvořeny ocelovou rámovou konstrukcí s výplněmi na bázi dřevní hmoty (TESKO objekt), se založením na základových betonových pasech a patkách, stropy jsou tvořeny zavěšením dřevěným podhledem, střecha je tvořena ocelovými vazníky, krytina je z plechových šablon, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, střecha je opatřena bleskosvodem, podlahy jsou betonové, okna jsou dřevěná zdvojená, vstupní vrata jsou kovová, vnitřní dveře jsou dřevěné plné a prosklené do ocelových zárubní, vnitřní a vnější povrchy stěn jsou tvořeny sololitovými obklady. Budova má vnitřní rozvod elektrického proudu, vody z vlastní studny přes domácí vodárnu (užitková voda), kanalizace, ústředního topení. Vytápění budovy je zajištěno ústředním topením kotli na plyn ze zásobníků, příprava teplé vody je průtokovým ohřívačem. Sociální koutek je vybaven plechovými umývadly. Stáří a stavební stav: Přesné údaje o stáří budovy nejsou známy. Podle dostupných informací byl objekt postaven v rámci celkové přestavby areálu v roce 1992. Na objektu nebyly provedeny žádné zásadní stavební úpravy. Celkový stavebně technický stav objektu lze hodnotit v návaznosti na konstrukční systém a způsob využití jako průměrný. ANALÝZA OCENĚNÍ Věcná hodnota Metoda ukazatelová Zatřídění : JKSO : SKP : Materiálová charakteristika : Zastavěná plocha (m2) Popis 1.NP - přízemí Zastavěná plocha celkem : Podlahová plocha (m2) Popis 1.NP - přízemí

Podlahová plocha celkem : Výkaz výměr (m3 obestavěného prostoru) Popis Vrchní stavba Zastřešení Celkem :

801 68 Budovy technickoprovozní (cechovní) 46.21.14.00 Budovy pro obchod a služby dřevěná a na bázi dřevní hmoty

Výpočet / komentář 14.10*24.99

Počet m2 352,36

352 m2 Výpočet / komentář (14.10*24.99)*0.90 Odvozeno ze zastavěné plochy.

Počet m2 317,12

317 m2 Výpočet / komentář 14.10*24.99*3.30 14.10*24.99*0.70/2

Počet m3 1162,78 123,33

1 286,11 m3 obestavěného prostoru

Výpočet reprodukční ceny : Základní hodnota :

5 114 Kč/m3 obestavěného prostoru -8-

Hodnota po mat. charakteristice:

5 640 Kč/m3 obestavěného prostoru


1,0290 1,0280 1,0570 1,1440 1,0570 * 1,1440 = 1,2092



Název stavebního dílu Základy a zemní práce Svislé konstrukce Stropy a podhledy Konstrukce střechy Krytina střechy Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady Schodiště Dveře Okna Podlahy Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Zdroj teplé vody Vybavení kuchyní Hygienická vybavení Výtahy Ostatní Celkem

Podíl 1 Hodnota (Kč) 9,386 823 271 25,011 2 193 782 13,129 1 151 580 4,017 352 342 2,008 176 127 0,803 70 433 2,727 239 193 2,093 183 583 1,163 102 010 2,199 192 880 4,397 385 673 8,309 728 805 4,101 359 710 4,397 385 673 4,863 426 547 0,846 74 205 1,501 131 657 1,691 148 322 0,402 35 261 0,402 35 261 0,402 35 261 1,290 113 149 0,000 0 4,863 426 547 100,000 8 771 272


Koef 1,0000 0,7000 0,2000 1,0000 1,0000 0,6000 0,0000 0,2000 0,0000 0,0000 0,2000 0,3000 1,0000 0,4000 1,0000 0,7000 0,1000 0,1000 0,0000 0,3000 0,0000 0,1000 0,0000 0,0000 0,5170

Podíl 2 18,154 33,863 5,079 7,770 3,884 0,932 0,000 0,810 0,000 0,000 1,701 4,821 7,932 3,402 9,406 1,145 0,290 0,327 0,000 0,233 0,000 0,250 0,000 0,000 100,000

RC (Kč) 823 271 1 535 647 230 316 352 342 176 127 42 260 0 36 717 0 0 77 135 218 642 359 710 154 269 426 547 51 944 13 166 14 832 0 10 578 0 11 315 0 0 4 534 818





100 * 31 / 60 = 51,667 51,667 % 4 534 818 * (1 - 0,51667) = 2 191 814 2 191 814 Kč

Dílenská část - celkem : Reprodukční cena Věcná hodnota -9-

4 534 818 Kč 2 191 814 Kč

Rekapitulace objektu Název Administrativní a provozní část Dílenská část Budova č.p. 46

M.1.2.

Reprodukční cena Věcná hodnota [Kč] [Kč] 12 752 110 9 290 805 4 534 818 2 191 814 17 286 928 11 482 619

Budova č.p. 37

Popis a účel : Jedná se o budovu č.p. 37, situovanou na pozemku čís. parcely 1534/3, k.ú. Všenory. Budova je situováno vpravo od vjezdu areálu a má areálové označení budova B. Z hlediska ocenění se jedná o technickoprovozní budovu. Dispoziční řešení: Budova je nepodsklepená, má dvě nadzemní podlaží a půdní prostor ve střeše sedlového tvaru. Dispozice 1.NP – komunikační prostory (chodba, schodiště, výtah), dílenské a skladové prostory, garáže. Dispozice 2.NP – komunikační prostory (chodba, schodiště, výtah), provozní prostory, administrativní prostory se zázemím (WC, kuchyňka), zázemí pro zaměstnance (WC, sprchy, umývárna) Půdní prostor – volný půdní prostor Konstrukční řešení a vybavení: Svislé nosné konstrukce jsou zděné se založením na základových betonových pasech s izolací proti zemní vlhkosti, stropy jsou betonové, schodiště je betonové, střecha je dřevěná sedlová, krytina je z plechových šablon, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, střecha je opatřena bleskosvodem, podlahy jsou betonové v administrativních a provozních prostorách s PVC krytinou, v sociálních zázemích keramickou dlažbou, v ostatních prostorách je podlaha betonová, okna jsou dřevěná zdvojená, vstupní dveře jsou kovové, vnitřní dveře jsou dřevěné plné a prosklené do ocelových zárubní, vnitřní omítky jsou štukové, v sociálních zázemích jsou keramické obklady, vnější omítky jsou hladké. Budova má vnitřní rozvod elektrického proudu, vody z vlastní studny přes domácí vodárnu (užitková voda), kanalizace, ústředního topení. Vytápění budovy je zajištěno ústředním topením samostatným elektrickým kotlem, příprava teplé vody je elektrickými zásobníkovými a průtokovými ohřívači. Sociální zázemí jsou vybavena pouze částečně, a to standardními zařizovacími předměty (WC, umývadla, zděné sprchové kouty). Převážná část zařizovacích předmětů je demontována. Stáří a stavební stav: Původní areál byl postaven přibližně v roce 1900, a to jako zemědělský areál (zemědělská usedlost). Za dobu své existence byl areál průběžně stavebně upravován, v roce 1992 byla provedena kompletní přestavba areálu do současné podoby. Vzhledem ke skutečnosti, že při přestavbě v roce 1992 došlo k výměně převážné části stavebních konstrukcí a ke kompletní výměně vybavení, lze celkový stavebně technický stav hodnotit jako dobrý. Vzhledem k provedené kompletní přestavbě je pro výpočet opotřebení staveb uvažováno se stářím budovy od doby přestavby, tj. 19 let. ANALÝZA OCENĚNÍ Věcná hodnota Metoda ukazatelová Zatřídění : JKSO : SKP : Materiálová charakteristika :

801 68 Budovy technickoprovozní (cechovní) 46.21.14.00 Budovy pro obchod a služby zděná z cihel,tvárnic,bloků - 10 -

Zastavěná plocha (m2) Popis 1.NP - přízemí

Výpočet / komentář 8.10*15.70+7.06*8.90+(6.00*7.06)/2

Počet m2 211,18

211 m2

Zastavěná plocha celkem : Podlahová plocha (m2) Popis 1.NP - přízemí

Výpočet / komentář (8.10*15.70+7.06*8.90+(6.00*7.06)/2)*0.85 Odvozeno ze zastavěné plochy. (8.10*15.70+7.06*8.90+(6.00*7.06)/2)*0.85 Odvozeno ze zastavěné plochy.

2. NP - 1. patro

179,51

359 m2

Podlahová plocha celkem : Výkaz výměr (m3 obestavěného prostoru) Popis Vrchní stavba Zastřešení

Výpočet / komentář (8.10*15.70+7.06*8.90+(6.00*7.06)/2)*6.20 (8.10*15.70+7.06*8.90+(6.00*7.06)/2)*3.95/2 1 726,43 m3 obestavěného prostoru

Celkem : Výpočet reprodukční ceny : Základní hodnota : Hodnota po mat. charakteristice:

5 114 Kč/m3 obestavěného prostoru 4 776 Kč/m3 obestavěného prostoru


1,0290 1,0280 1,0570 1,1440 1,0570 * 1,1440 = 1,2092



Název stavebního dílu Základy a zemní práce Svislé konstrukce Stropy a podhledy Konstrukce střechy Krytina střechy Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady Schodiště Dveře Okna Podlahy Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod

Počet m2 179,51

Podíl 1 Hodnota (Kč) 8,505 847 960 12,593 1 255 539 8,404 837 890 5,184 516 852 1,787 178 166 2,708 269 991 4,266 425 326 3,193 318 346 1,839 183 351 2,989 298 007 4,189 417 649 7,612 758 927 6,207 618 846 6,105 608 677 7,407 738 488 1,303 129 911 1,711 170 589 1,788 178 266 0,587 58 525

Koef 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,6000 0,8000 1,0000 0,3000 0,5000 0,4000 0,7000 0,8000 0,6000 1,0000 0,7000 0,4000 0,4000 0,0000 - 11 -

Podíl 2 10,842 16,054 10,713 6,609 2,278 2,071 4,351 4,070 0,703 1,905 2,136 6,793 6,330 4,670 9,442 1,163 0,872 0,912 0,000

RC (Kč) 847 960 1 255 539 837 890 516 852 178 166 161 995 340 261 318 346 55 005 149 004 167 060 531 249 495 077 365 206 738 488 90 938 68 236 71 306 0

Výsledek 1309,34 417,09

Zdroj teplé vody Vybavení kuchyní Hygienická vybavení Výtahy Ostatní Celkem

0,409 0,409 1,405 2,197 7,203 100,000


40 778 40 778 140 080 219 044 718 149 9 970 135

0,2000 0,1000 0,3000 1,0000 0,5000 0,7844

0,104 0,052 0,537 2,801 4,591 100,000

8 156 4 078 42 024 219 044 359 075 7 820 955





100 * 19 / 70 = 27,143 27,143 % 7 820 955 * (1 - 0,27143) = 5 698 113 5 698 113 Kč

Budova č.p. 37 - celkem : Reprodukční cena Věcná hodnota

M.1.3.

7 820 955 Kč 5 698 113 Kč

Další stavby v příslušenství

Popis a účel : V řešeném případě se jedná zejména o přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy areálu, oplocení a vjezdová vrata a zásobníky na plyn. Převážná část dalších staveb v příslušenství byla nově budována v rámci celkové rekonstrukce v roce 1992. Jejich celkový stavebně technický stav je dobrý, opotřebení je stanoveno odborných odhadem. ANALÝZA OCENĚNÍ Věcná hodnota Přímá metoda Cenu staveb v příslušenství, tzv. vnějších zařízení, zejména inženýrských sítí, zpevněných ploch, oplocení apod., lze podle odborné literatury (např. Spregnetter: Grundstücksbewertung, WertermittlungsForum Sinzig, S.R.N., 2004) odvodit podílem na ceně hlavních staveb v rozmezí 2 - 12 i více % podle rozsahu. V řešeném případě činí podíl dalších staveb v příslušenství vzhledem k rozsahu odhadem 1 %, opotřebení činí odhadem v průměru 30%. Výkaz výměr (soubor staveb) Název části Další stavby v příslušenství

Výpočet / komentář 1

Celkem :

1 soubor staveb

- 12 -

Počet m.j. 1,00

Výpočet reprodukční ceny : Název části Další stavby v příslušenství

Počet m.j. Jednotková cena Podíl 2 (%) RC (Kč) 1,00 250 000 100,000 250 000

Reprodukční cena celková :

250 000 Kč

Výpočet věcné hodnoty : Opotřebení :

přímé

Název části

Podíl 2 (%) Opotř (%)

Př.opotř VH (Kč) (%) 30,000 175 000

Další stavby v příslušenství

100,000

Míra opotřebení : Výpočet : Věcná hodnota :

30,00 % 250 000 (1 - 0,3000) = 175 000 175 000 Kč

30,000

Další stavby v příslušenství - celkem : Reprodukční cena Věcná hodnota

M.1.4.

250 000 Kč 175 000 Kč

Pozemky v k.ú. Všenory

IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Kód obce : Název obce : Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : Název okresu : Název kraje : Poloha v obci :

787272 Všenory 539856 Všenory 1 545 01.01.2010 CZ020A Praha-západ Středočeský (Střední Čechy) Obytná zóna bez infrastruktury

Popis a účel : Jedná se o pozemky, které tvoří provozní areál, a to pozemky čís. parcel 1534/1, 1534/2, 1534/3, 1535/1, 1537/1, 1538/3, 1538/4, 1539/1, 1539/2 a 1539/3, k.ú. Všenory, obec Všenory, okres Praha - západ, Středočeský kraj. Pozemky jsou napojené na inženýrské sítě elektrického proudu, kanalizace, zemního plynu, který je přiveden k patě budovy č.p. 46 a vody. Přístup a příjezd je z veřejné komunikace (pozemek čís. parcely 1919, ostatní komunikace, není zapsán na LV), ulice Na Návsi, ze které je přístupný hlavní vjezd do areálu. Příjezd k hlavnímu vjezdu je poměrně úzký a s výškovým zlomem, což poměrně omezuje přístupnost zejména nákladní dopravy. Alternativní možnost přístupu a příjezdu (k východní straně budovy č.p. 46) je z veřejné komunikace, pozemku čís. parcely 1918/25 (ostatní plocha, vlastník Obec Všenory). Přístup a příjezd lze hodnotit jako právně bezproblémový. Podrobný popis jednotlivých pozemků je uveden v následující tabulce.

- 13 -

ANALÝZA OCENĚNÍ Věcná hodnota Výpočet plochy pozemků Číslo Popis parcely 1534/1 ostatní plocha/jiná plocha Jedná se o pozemek, který tvoří převážnou část zpevněného dvora areálu. 1534/2 ostatní plocha/jiná plocha Jedná se o pozemek, který tvoří malý prostor jižně od budovy č.p. 46 1534/3 zastavěná plocha a nádvoří Jedná se o pozemek, který je zcela zastavěn budovou č.p. 37. 1535/1 zastavěná plocha a nádvoří Jedná se o pozemek, který je zastavěn převážnou částí budovy č.p. 47, nezastavěnou část tvoří prostory kolem budovy a prostor u hlavního vjezdu do areálu. 1537/1 ostatní plocha/jiná plocha Jedná se o pozemek, který je situován severně od budovy č.p. 47, je porostlý náletovými dřevinami a je prakticky nevyužíván. 1538/3 zastavěná plocha a nádvoří/zbořeniště Jedná se o pozemek, který je situován východně od hlavních ploch areálu, je porostlý náletovými dřevinami a ke dni ocenění prakticky nevyužíván. 1538/4 zastavěná plocha a nádvoří/zbořeniště Jedná se o pozemek, který je situován východně od hlavních ploch areálu, je částečně porostlý náletovými dřevinami a ke dni ocenění prakticky nevyužíván. 1539/1 zastavěná plocha a nádvoří Jedná se o pozemek, který je zastavěn částí budovy č.p. 46. 1539/2 ostatní plocha/manipulační plocha Jedná se o pozemek, který je situován východně od budovy č.p. 46, na pozemku se nachází zásobníky na propan butan, část pozemku je zatravněna, neudržována. Na části pozemku je situována zadní příjezdová cesta a část je užívána jako manipulační plocha. 1539/3 ostatní plocha/manipulační plocha Jedná se o pozemek, který je situován východně od budovy č.p. 46, pozemek je zatravněn, neudržován. Na části pozemku je situována zadní příjezdová cesta.

Výpočet 481 7

Plocha (m2) 481,00 7,00

211

211,00

748

748,00

63

63,00

8

8,00

325

325,00

47

47,00

176

176,00

75

75,00

2141,00 m2

Plocha pozemků celkem :

Přímá metoda Cena pozemků je stanovena v úrovni obchodovaných, případně nabízen cen pozemků pro komerční výstavbu v dané lokalitě, s přihlédnutím k jejich využitelnosti. Číslo parcely 1534/1 1534/2 1534/3 1535/1 1537/1 1538/3 1538/4 1539/1 1539/2 1539/3

Popis

Plocha (m2)

ostatní plocha/jiná plocha ostatní plocha/jiná plocha zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha/jiná plocha zastavěná plocha a nádvoří/zbořeniště zastavěná plocha a nádvoří/zbořeniště zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha/manipulační plocha ostatní plocha/manipulační plocha

Plocha (m2): Celková hodnota :

481,00 7,00 211,00 748,00 63,00 8,00 325,00 47,00 176,00 75,00

2 141,00 2 783 300 Kč

- 14 -

Jednot. cena (Kč/m2) 1 300,00 1 300,00 1 300,00 1 300,00 1 300,00 1 300,00 1 300,00 1 300,00 1 300,00 1 300,00

Hodnota (Kč) 625 300,00 9 100,00 274 300,00 972 400,00 81 900,00 10 400,00 422 500,00 61 100,00 228 800,00 97 500,00

Pozemky v k.ú. Všenory - celkem : Jednotková cena : Věcná hodnota

1 300 Kč/m2 2 783 300 Kč

Rekapitulace věcné hodnoty Název Budova č.p. 46 Budova č.p. 37 Další stavby v příslušenství Pozemky v k.ú. Všenory Provozní areál Všenory

Reprodukční cena [Kč] 17 286 928 7 820 955 250 000 2 783 300 28 141 183

Věcná hodnota [Kč] 11 482 619 5 698 113 175 000 2 783 300 20 139 032

Výnosová hodnota majetku Metoda ČKOM Výnosová hodnota je stanovena na základě dosažitelných výnosů z pronájmu nebytových prostor. Příjmy (dosažitelné výnosy) byly stanoveny podle předpokládaného nájemného s přihlédnutím na možnosti využití stavby. Tomu byla přizpůsobena cena za pronájem i snížení výnosů v návaznosti na možnost výpadku nájemného. Z nabídek pronájmů obdobných prostor v dané lokalitě např. uvádíme: - pronájem administrativních a skladových prostor v obci Dobřichovice, ulice Pražská. Jedná se o pronájem skladové haly s užitnou plochou 794m2, kanceláře 226 m2 a sklady se sociálním zázemím 310 m2, celková užitná plocha 1.330 m2, nájemné 65.000,-Kč/měsíc, tj. v přepočtu přibližně 586,-Kč/m2/rok. Nabídka realitní kanceláře TREFA REALITY, s.r.o., Praha (nabídková cena je bez provize realitní kanceláře) - pronájem skladové haly v obci Dolní Břežany, okres Praha západ, užitná plocha 787 m2, nájemné 40.000,-Kč/měsíc, tj. v přepočtu přibližně 610,-Kč/m2/rok. Nabídka realitní kanceláře V+C Trade, spol. s r.o., Praha - pronájem výrobní haly v obci Roblín, okres Praha – západ. Jedná se o pronájem výrobní haly se zázemím pro zaměstnance (sociální zázemí, kuchyňka, šatny) a kancelářemi, vnitřní prostory po rekonstrukci, celková užitná plocha 1.000 m2, nájemné 708,-Kč/m2/rok. Nabídka realitní kanceláře Luxent, s.r.o., Praha - pronájem provozních, administrativních a skladových prostor ve starším areálu v obci Nučice, okres Praha – západ. Jedná se o pronájem administrativních prostor se zázemím a skladem s užitnou plochou 175 m2, provozní (výrobní) prostory s užitnou plochou 228 m2 a skladový přístřešek s užitnou plochou 41 m2, celková užitná plocha 444 m2, k dispozici je dále přibližně 700 m2 venkovních zpevněných ploch, nájemné 50.000,-Kč/měsíc, tj. v přepočtu 1.351,Kč/m2/rok Pro stanovení výnosové hodnoty se předpokládá pronájem objektů cizímu subjektu. Nájemné je stanoveno podle obvyklých cen nájemného s přihlédnutím k využitelnosti staveb vzhledem k jejich stavebně technickému uspořádání. Výnosy jsou upraveny koeficientem nebezpečí výpadku nájemného, započtena je využitelná plocha objektů. Výdaje spojené s pronájmem byly stanoveny výpočtem, míra kapitalizace je stanovena s ohledem na rizikovost provozu. Provozní náklady se předpokládají na vrub nájemce. Stavby ke dni ocenění nejsou ve stavu schopném okamžitého provozu. Z uvedeného důvodu je nutné uvažovat s náklady na uvedení do pronajímatelného stavu, tj. zajištění obnovy dodávky energií, doplnění chybějících zařizovacích předmětů a vyklizení prostor. V řešeném případě jsou náklady na uvedení do pronajímatelného stavu odhadovány ve výši 150.000,Kč.

- 15 -

1. Vyčíslení hrubého výnosu

Budova č.p. 46 Budova č.p. 37 Hrubý výnos za rok celkem (viz tabulka nájemné) odborný odhad možné ztráty v příjmu Hrubý výnos za rok celkem Hv =

nájem 911,07 Kč/m2/rok nájem 359,02 Kč/m2/rok

700 celkem

637 749

700 celkem

251 314 889 063 133 359 755 704

15%

pozemek (zast.či jinak využitá plocha) zahrnutá do výše uvedeného nájemného m2 tržní jednotková hodnota pozemku za m Tržní hodnota pozemku v Kč Hp =

2 141

2

1 300 2 783 300

Odhad výnosu připadajícího na pozemek bývá proveden z tržní hodnoty pozemku (zpravidla porovnávací metodou) při předpokladu stejné míry výnosnosti jako pro celý majetek vynásobením zvolenou výnosovou mírou. Podíl hrubého nájemného připadající na pozemek: NP = HP . r = NB = HV Podíl hrubého nájemného připadající na nemovitost (areál): NP =

264 414 491 290

2. Souhrn nákladů nutných k dosažení výnosu: náklady spojené s obhospodařováním majetku je možno zvolit jako relativní odhad nebo absolutní částky absolutní částky 5 072 15 215 130 000 2 536

relativní odhad * Daň z nemovitosti: * Pojištění stavby: * Opravy a údržba * Náklady na správu: * Náklady celkem:

% z NB % z NB % z NB 31,11 % z NB

Obhospodařovací náklady celkem za rok (viz tabulka náklady) Obhospodařovací náklady celkem za rok související s majetkem) S pozemkem souvisí daň z nemovitosti za rok

ON ONB ONP

152 823 147 751 5 072

3. Čistý výnos ( ČV ) vypočteme odečtením nákladů na obhospodařování od hrubého výnosu. Čistý výnos je v daném případě přisuzován pouze stavbě a je rozdílem NB - ONB ČVB = NB - ONB = ČVP = NP - ONP = ČVN = ČVB + ČVP =

343 539 259 342 602 881

Výnosová hodnota (VHN) v případech , kdy je zvažováno tempo růstu výnosu

1 VHN ČVB r g n

1 g 1 r r g

n

ČVB

HP

= čistý výnos nemovitosti = zvolená kapitalizační míra = tempo růstu trvalého výnosu = zůstatková doba užití nemovitosti - 16 -

tis.Kč/rok % p.a.

344 9,50%

% p.a.

0,00%

roků

20

HP

= hodnota pozemku = Výnosová hodnota nemovitosti (ve stavu schopném pronájmu)

VHN

tis.Kč

2 783

tis.Kč

5 811

Výpočet výnosové hodnoty se zohledněním nákladů na uvedení staveb do pronajímatelného stavu: VHN = 5.811.000 – 150.000 = 5.661.000,-Kč Provozní areál Všenory - celkem : Výnosová hodnota

5 661 000 Kč

Porovnávací hodnota majetku Porovnání oceňovaných nemovitostí, provozního areálu v obci Všenory, není snadné, pro řešený případ nebyla nalezena úplná shoda s obdobnými majetky obchodovanými případně nabízenými v této lokalitě a není dostatek informací z trhu, které by bylo možno použít při stanovení porovnávací hodnoty. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem není porovnávací hodnota stanovena. Porovnávací hodnota :

Nestanovena

Provozní areál Všenory - celkem : Porovnávací hodnota :

Nestanovena

Rekapitulace cen majetku Název Budova č.p. 46 Budova č.p. 37 Další stavby v příslušenství Pozemky v k.ú. Všenory Provozní areál Všenory

Reprodukční cena Věcná hodnota [Kč] [Kč] 17 286 928 11 482 619 7 820 955 5 698 113 250 000 175 000 2 783 300 2 783 300 28 141 183 20 139 032

- 17 -

Výnosová hodnota [Kč] 5 661 000

Porovnávací hodnota [Kč] Nestanovena

Závěrečná analýza Název Provozní areál Všenory

Reprodukční cena Věcná hodnota [Kč] [Kč] 28 141 183 20 139 032

Výnosová hodnota [Kč] 5 661 000

Porovnávací hodnota [Kč] Nestanovena

Komentář : Pro stanovení odhadu obvyklé ceny (tržní hodnoty) za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu ocenění vycházíme obvykle z věcné hodnoty, výnosové hodnoty a porovnávací hodnoty. V předcházející části ocenění byly stanoveny takto: Věcná hodnota : Výnosová hodnota : Porovnávací hodnota :

20 139 032 Kč 5 661 000 Kč Nestanovena

Věcná hodnota majetku byla stanovena nákladovým způsobem na základě reprodukčních cen a odpočtu přiměřeného opotřebení, výnosová hodnota byla stanovena na základě dosažitelných výnosů z pronájmu nebytových prostor. Porovnávací hodnota nebyla v řešeném případě stanovena, a to z důvodu, že není dostatek informací z trhu, které by bylo možno použít při stanovení porovnávací hodnoty. Při stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) byla dána přednost zejména výnosové hodnotě. Výnosová hodnota je stanovena na základě stabilizovaných výnosů z dosažitelného nájemného. Věcná hodnota výnosovou hodnotu výrazně převyšuje a při obchodování nemůže být v současné době dosažena. Provozní areál Všenory - celkem : Tržní hodnota (obvyklá cena) :

5 600 000 Kč

Věcná hodnota

20 139 032 Kč Dvacetmilionůjednostotřicetdevěttisíctřicetdva korun českých

Výnosová hodnota

5 661 000 Kč Pětmilionůšestsetšedesátjednatisíc korun českých

Porovnávací hodnota

Nestanovena

Tržní hodnota (obvyklá cena)

5 600 000 Kč Pětmilionůšestsettisíc korun českých

- 18 -

HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) provozní areálu, sestávajícího z budov č.p. 37 a č.p. 46 s příslušenstvím a pozemků čís. parcel 1534/1, 1534/2, 1534/3, 1535/1, 1537/1, 1538/3, 1538/4, 1539/1, 1539/2, 1539/3, k.ú. Všenory, obec Všenory, okres Praha - západ, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v předchozí části ocenění, činí ke dni ocenění 16. června 2011

5.600.000,- Kč Slovy: Pětmilionůšestsettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 353 je vlastnické právo k nemovitostem omezeno následujícími omezeními: 1. zástavním právem smluvním dle úvěrové smlouvy číslo 048-460-06 ve výši 5.000.000,-Kč a příslušenství, budoucí pohledávky do výše 5.000.000,-Kč, vzniklé do 15.6.2022, ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782) 2. nařízením exekucí (podrobněji viz výpis listu vlastnictví v příloze) 3. exekučními příkazy k prodeji nemovitosti (podrobněji viz výpis listu vlastnictví v příloze) 4. zástavními právy z rozhodnutí správního orgánu (podrobněji viz výpis listu vlastnictví v příloze) 5. zástavním právem exekutorským (podrobněji viz výpis listu vlastnictví v příloze) 6. zástavním právem soudcovským (podrobněji viz výpis listu vlastnictví v příloze) Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 353. Jiná rizika v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna. Stanovená obvyklá cena nemovitostí je platná po dobu šesti měsíců.

ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 387/5177/2011. Vypracoval: Lukáš Kajgr

Ing. Vladimír Hůda jednatel

V Mostě, dne 15. července 2011

- 19 -

PŘÍLOHY SEZNAM PŘÍLOH 1. 2. 3. 4. 5.

SITUACE ŠIRŠÍCH VZTAHŮ VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ KOPIE KATASTRÁLNÍ MAPY INFORMACE O POZEMCÍCH ČÍS. PARCEL 1536/2,1536/3, 1538/2, 1539/4 FOTODOKUMENTACE

- 20 -

2011. Pohled na hlavní vjezd do areálu a budovu č.p. 46

Recommend Documents