2000 Sb

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 4986-86/2013 o ceně v místě a čase obvyklé nemovitostí s rodinným domem č.p. 2411, včetně příslušenství, součástí a pozemků p.č. st. 285 a p.č. 51/3 zahrada vše na LV č. 76 v katastrálním území Horní Temenice, obec Šumperk, okres Šumperk.

Objednavatel posudku:

Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11 779 00 Olomouc

Účel posudku:

Odhad ceny nemovitostí v místě a čase obvyklé pro veřejnou dražbu dle § 13 zákona číslo 26/2000 Sb.

Oceňovací předpis:

Ocenění je provedeno cenou v místě a čase obvyklé ve smyslu ustanovení §13 zákona o veřejných dražbách číslo 26/2000 Sb. v aktuální znění.

Oceněno ke dni:

27. srpna 2013

Posudek vypracoval:

Ing.Jaroslav Horák Radniční 15 787 01 Šumperk

Tel: 583 216 638 605 269 609 e-mail : [email protected]

Posudek byl vypracován ve 4 písemných vyhotoveních, z nichž 3 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Dále je jedno vyhotovení předáno objednavateli v elektronické podobě. Celkem posudek obsahuje 12 stran textu včetně příloh a obálky.

V Šumperku, dne 28. srpna 2013

A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Znalecký úkol: Úkolem znalce je odborně posoudit kvalitu hodnocených nemovitostí, stav realitního trhu a odhadnout cenu předmětu veřejné dražby v místě a čase obvyklou. Jedná se o soubor nemovitostí, kde hlavním objektem je rodinný dům číslo popisné 2411 s příslušenstvím, součástmi a pozemky p.č. st. 285 o výměře 170 m2 a p.č. 51/3 zahrada v katastrálním území Horní Temenice, obec Šumperk. Odhad ceny je upraven na základě posouzení závad, které v důsledku přechodu vlastnictví nezaniknou

Podklady pro vypracování posudku - Výpis z listu vlastnictví č. 76 ze dne 27.6.2013 - kopie dodaná objednavatelem - Snímek katastrální mapy ze dne 27.8.2013 z dálkového přístupu. - Prohlídka nemovitosti provedená znalcem za přítomnosti vlastníka dne 5.8.2013. - Informace poskytnuté při prohlídce vlastníkem. - Informace z vlastní databáze znalce o realizovaných cenách prodejů nemovitostí.

Prohlídka a místní šetření: Prohlídka nemovitostí se uskutečnila za přítomnosti paní Evy Markové v dohodnutém termínu. Bylo provedeno zaměření staveb a pořízena fotodokumentace.

Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník posuzovaných nemovitostí na listu vlastnictví č. 76 pro k.ú. Horní Temenice, obec Šumperk zapsána paní Eva Marková, Temenická 2411/138, 787 01 Šumperk.

Předmětem ocenění jsou 1) Rodinný dům č.p. 2411 na p.č. st. 285 s příslušenstvím a součástmi 3) Pozemky p.č. st. 285 o výměře 170 m2 a zahrada p.č. 51/3 o výměře 871 m2 s trvalými porosty

Popis lokality Šumperk je bývalým okresním městem s tomu odpovídající vybaveností úřady, školami, obchody a službami (Městský úřad s rozšířenou působností, FÚ, policie, soud, katastrální pracoviště, pobočky několika bank, základní, mateřské a střední školy, odloučená působiště škol vysokých, atletický a fotbalový stadion, zimní stadion, krytý bazén, nemocnice, dostatečná síť obchodů a služeb, několik supermarketů a další). Má vyhovující silniční (silnice 1/11) i železniční spojení (na směr Olomouc – Praha je do Zábřehu cca 15 jízdy), -2-

prochází zde jedna z tras do Polska a Jeseníků. Je přirozeným centrem regionu mimo město s několika desítkami tisíc obyvatel na jižní straně Jeseníků. Zánikem okresních institucí a poboček a hlavních zaměstnavatelských firem zejména v textilním průmyslu a dřevozpracujícím odvětví se zhoršily podmínky zaměstnanosti a počet obyvatel ve městě v posledním desetiletí klesá. Zvětšují se ale některé obce v okolí s výraznější výstavbou rodinných domů. Nové rodinné domy se staví i v lokalitě, kde je posuzovaný dům. Posuzovaný rodinný dům s příslušenstvím, součástmi a pozemky se nachází v severní části města cca 1,5 km od centra v bývalé samostatné obci (sloučena do města v 50. letech minulého století). V okolí převažují rodinné domy, zástavba má vesnický charakter a táhne se dlouhým údolím Temenického potoka. Nedaleko končí sídliště panelových domů, kde je základní a mateřská škola, obchody a některé služby. Vyšší vybavenost je využívána v centru, kam vede pravidelná autobusová městská doprava a linky z okolních obcí. Zastávka je před posuzovaným domem. Dům je umístěn uprostřed pozemku nedaleko od silnice vedle bývalé požární zbrojnice. Ta byla nedávno zbourána a připravuje se výstavba nové. Vjezd k domu je přímo ze silnice. Je napojen na vodovod, kanalizaci, elektřinu a zemní plyn

Popis nemovitostí Rodinný dům č.p. 2205 V tomto posudku jsou posouzeny nemovitosti, kde hlavní stavbou je rodinný dům č.p. 2411, postavený v 70. letech minulého století. Je to samostatně stojící stavba o 3 nadzemních podlažích s obytným podkrovím s obestavěným prostorem cca 1540 m3. Konstrukce. Základy z betonu a kamene s izolací, zdivo z cihel a tvárnic, stropy keramické a železobetonové s omítkami, krov dřevěný sedlový se 4 vikýři, schodiště betonové s teracem, částečně s dřevěnými nášlapy. Podlahy obytných místností jsou z dřevěných parket a desek Jespil, v ostatních keramické dlažby a PVC ve sklepě jsou podlahy betonové. Vnitřní omítky jsou vápenné, hladké, obklady bělninové. Okna jsou původní dřevěná dvojitá, dveře dřevěné. Fasáda je vápenocementová drásaná, štíty obložené dřevem. Střecha je kryta eternitovými šablonami na bednění. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Vytápění je pomocí dvou plynových kotlů dvěma samostatnými teplovodními soustavami. Spodní byt má alternativu s kotlem na tuhá paliva. V kuchyních jsou elektrické sporáky. Ohřev TUV je plynem. Dispozice: I. NP : Toto nejnižší podlaží je na západní straně částečně zapuštěno pod úroveň okolního terénu. Vstup je ale z úrovně okolí a průměrná hloubka zapuštění je menší jak 80 cm. Proto je považováno za podlaží nadzemní. Podlaží je řešeno jako technické a obsahuje kotelnu se skladem paliva. Domácí dílnu a skladové prostory. Podlahová plocha činí 96 m2. II. NP : Je přístupné schodištěm z I. NP i vstupní verandou po venkovním schodišti. Je zde z podesty přístupný a dveřmi oddělený spodní byt (chodba, kuchyň, koupelna s vanou

-3-

umývadlem a sprchou, WC, 3 pokoje a balkon). Podlahová plocha činí 90 m2 + 11 m2 balkon. III. NP obsahuje druhý uzavřený byt shodné dispozice se spodním. Plocha 90 m2 + 11 m2 balkon. Podkroví je přístupné po centrálním schodišti, které vede mimo byty a obsahuje chodbu, WC, 2 pokoje a lodžii. Plocha 40 m2 + lodžie 5 m2. Technický stav: Dům nebyl od doby výstavby podstatně opravován. Modernizováno bylo pouze vytápění instalováním plynových kotlů, připojením domu na zemní plyn a napojením na kanalizaci. Modernizována je jedna koupelna, druhá je původní a novější plastové rozvody vody jsou vedeny povrchově. Novější jsou sporáky a vybavení kuchyní. Celkově jsou interiéry bytů v zachovalém udržovaném stavu. Špatný stav je na části fasády, zejména západní stěny, kde jsou předsazené balkony v II. a III. NP nesené železobetonovými poškozenými deskami. Delší dobu nebyla natírána dřevěná okna a dřevěné štíty, korodují klempířské prvky. Celkově je exteriér v horším stavu jak vnitřní prostory. Vedlejší stavby, součásti a příslušenství V jihozápadním rohu pozemku je zděná vedlejší stavba obdélníkového půdorysu o obestavěném prostoru cca 167 m3, se sedlovou střechou krytou vlnitým eternitem. Jsou osazena garážová vrata a dřevěné dveře. Podlaha je z hrubého betonu, omítky vápenné a vápenocementové, strop dřevěný trámový s ezalitem. Je zavedena elektřina 230 a 400 V. Stavba není evidována v katastru nemovitostí ani zaměřena v mapě. Stáří se odhaduje na cca 35 roků. V severozápadním rohu je malý dřevěný zahradní domek položený na betonové dlažbě. Přípojky – k domu náleží 2 přípojky zemního plynu s 2 HUP, vodovodní přípojka a přípojka kanalizace. Původní jímka je odpojena. Po části hranic je oplocení. Ze západní strany prkenné, z východní pletivo v rámech. Obojí ve špatném stavu. Vjezd k vedlejší stavbě a vstup do domu jsou částečně vydlážděny žulovými kostkami. Pozemky Dům je umístěn na p.č. st. 285 o výměře 170 m2. Plocha odpovídá půdorysu domu. Nezahrnuje zastavění vedlejší stavbou, která není zaměřená a evidovaná. Okolní plocha je lichoběžníkového tvaru je evidována jako zahrada p.č. 51/3 a má výměru 871 m2. Celková plocha pozemků činí 1.014 m2. Závady přecházející na nabyvatele 1. Na parcele č. 51/3 zahrada vázne věcné břemeno, spočívající v právu umístění vedení NN, právu vstupu osob oprávněného a vjezdu všech dopravních prostředků , včetně vozidel účelových, oprávněného za účelem zřizování, provozu, oprav a údržby rozvodných zařízení pro ČEZ Distribuce, a.s.

-4-

Toto břemeno umožňuje napojení nemovitostí na rozvod elektřiny a neovlivňuje negativně jeho hodnotu. 2. Na části p.č. 51/3 je umístěna zděná vedlejší stavba o zastavěné ploše 39,66 m2, která není zaměřena ani zapsána v katastru nemovitostí. Pokud bude soubor nemovitostí převeden na nového nabyvatele v tomto stavu, očekává ho legalizace stavby, která představuje určité přiměřené náklady. Jejich předpokládaná výše je promítnuta do celkové výsledné obvyklé ceny. Závady nepřecházející na nabyvatele Na nemovitostech vázne zástavní právo pro Cordtrade s.r.o. Jiráskova 81/13, Hodolany, Olomouc. Tato zástava bude řešena v souvislosti s dražbou a nepromítá se do obvyklé ceny nemovitostí.

B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Určení segmentu trhu Předpokladem dobrého odhadu obvyklé ceny je vymezit potenciální zájemce o koupi posuzovaného majetku. Oceňovaný soubor nemovitostí lze zařadit do segmentu zájemců o rodinné bydlení vícečlenné rodiny, popřípadě zájemců o společné bydlení ve dvou samostatných bytech. Rodinné bydlení příměstského až vesnického charakteru. Příznivá poloha, vhodné klimatické a přírodní podmínky. Pro cestu do zaměstnání a do centra města je nutné využít veřejné nebo vlastní dopravy. Zájem o vícebytové a rozlehlejší domy je podstatně menší jak o domy menší, jednobytové. Zájemců o společné bydlení nebo vícečlenných rodin je omezené menší množství. Druhou charakteristikou vymezující segment zájemců je nutnost oprav a modernizace domu.

2) Hodnocení tržního prostředí V Šumperku a okolí je trvalý zájem o starší rodinné domy i stavební parcely. Stav nabídky a poptávky se v poslední době vyrovnává. V okolních obcích je v současné době v nabídce nadbytek stavebních míst (Nový Malín, Dolní Studénky, Rapotín, Vikýřovice). Ceny se pohybují od 500,- Kč do 800,- Kč za 1 m2 u plně zasíťovaných pozemků. U starších domů je prodejnost závislá na umístění a stavu stavby, rozhodují předpokládané náklady na rekonstrukci. Potenciální zájemce se rozhoduje, zda starý dům rekonstruovat nebo si postavit podle vlastních představ nový. A to je v plné míře i posuzovaný případ. Dům je objemově i podlahovou plochou rozlehlý a jeho reprodukční hodnota vysoká. Silně mu tak konkuruje možnost výstavby domu nového.

-5-

3) Hodnocení kvality nemovitostí Posuzovaný rodinný dům je hodnocen jako odpovídající představám 60. až 70. let. Vyžaduje opravy, vyplývající z výše uvedeného popisu. Podle všeobecného trendu se dá předpokládat výměna oken, oprava fasády s možností alespoň částečného zateplení, oprava balkonů, modernizace interiéru bytů. Předpoklad tomu odpovídajících nákladů má rozhodující vliv na současnou tržní hodnotu, tedy cenu v místě obvyklou.

4) Posouzení právních podmínek Z hlediska posouzení a odvození obvyklé ceny je právním nedostatkem chybějící evidence v katastru nemovitostí vedlejší stavby.

5) Odvození obvyklé ceny Obvyklou cenou (nemovitosti se rozumí cena za nemovitost, která by byla dosažena při prodeji stejné nebo obdobné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Při tom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů ani zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo osobní vztahy. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku, vyplývající z osobního vztahu k nim. K odvození ceny v místě a čase obvyklé posuzovaného souboru nemovitostí je použito porovnávacího principu. Ten vychází z porovnání posuzovaného souboru s jinými nemovitostmi obdobného charakteru ve srovnatelných podmínkách, které byly v nedávné době obchodovány na realitním trhu. Porovnání je provedeno s využitím poznatků, které mám k dispozici z vlastní databáze obchodovaných nemovitostí a ze zkušeností z vlastní realitní kanceláře, která v této lokalitě působí již 20 roků. Dlouhodobě sleduji vývoj realitního trhu i cen v regionu. K porovnání jsem použil tyto nemovitosti: 1. Pozemky, určené pro výstavbu rodinných domů v Dolních Studénkách o výměrách kolem 800 m2 - 1000 m2 – ceny 700,- Kč až 900,- Kč za 1 m2. 2. Pozemky, určené pro výstavbu rodinných domů v Novém Malíně o výměrách kolem 1000 m2 – ceny cca 700,- Kč/m2. 3. Pozemky, určené pro výstavbu rodinných domů v Rapotíně a Vikýřovicích o výměrách kolem 800 m2 - 1000 m2 – ceny 500,- Kč až 600,- Kč za 1 m2.

4. Rodinný dům v Hrabenově s 2 byty 3+1 ze 70. let, s venkovním posezením pod dřevěným přístřeškem s krbem, zastřešený bazén. Dům i bazén se zanedbanou údržbou. Nutná oprava. Pozemek 1260 m2. Prodáno za 2.300.000,- Kč. Lepší stav, horší poloha, lepší vybavení. -6-

5. Zděná novostavba ve stejné čtvrti města Šumperka, přízemní s valbovou střechou. Velmi dobrý stav, upravené okolí. Byt 5+1, garáž. Podlahová plocha 150 m2, pozemek 910 m2. Klidnější poloha podstatně lepší stav, menší obytná plocha. Prodáno za 4.160.000,- Kč 6. Zděný rodinný dům o dvou bytech 3+1 v klidné části Šumperka s garáží v suterénu a vedlejší stavbou, zahrada, plocha pozemku 775 m2. Plynové topení, veškeré sítě. Dobrý stav, blízkost centra. Prodáno za 3.200.000,- Kč.

Porovnáním s uvedenými příklady i dalšími mně známými prodeji v regionu a po zhodnocení stavu realitního trhu v místě odhaduji porovnávací hodnotu volného domu č.p. 2411 včetně příslušenství, součástí a pozemků na cca 2.500.000,- Kč. V této odvozené hodnotě nejsou promítnuté závady ve smyslu závad s nemovitostmi spojených (§ 13 zákona 23/2000Sb.)

C. ZÁVĚR Jako kladné hodnotím tyto stránky posouzení: -

Dobrá poloha vzhledem k možnosti klidného zdravého bydlení. Dostatečná výměra pozemku. Vybavenost sítěmi (elektřina, zemní plyn, vodovod a kanalizace).

Jako záporné hodnotím tyto stránky posouzení: -

-

Zanedbaná údržba zejména exteriéru domu Předpoklad modernizace interiéru Dispoziční řešení vertikálně ve 4 úrovních Nesoulad skutečného stavu vedlejší stavby a evidence nemovitostí

-7-

Celkové hodnocení: Na základě vyhodnocení porovnávacím způsobem a po posouzení kladných i záporných faktorů a celkovém zhodnocení realitního trhu odhaduji, že obvyklá cena posuzovaného souboru nemovitostí s rodinným domem č.p. 2411 bez vlivu závad dle § 13 zákona číslo 26/2000 Sb.

2.500.000,- Kč Slovy: Dvamilionypětsettisíc Kč. Jako závadu ve smyslu § 13 zákona 26/2000 Sb. snižující obvyklou cenu o cca 50.000,Kč hodnotím nesoulad existence vedlejší stavby a chybějící evidence vedlejší stavby, chybějící zákres v katastrální mapě (nezaměření skutečného stavu). Je sou tím odhadnuty náklady na legalizaci). Obvyklou cenu po promítnutí závad odhaduji na:

2.450.000,- Kč Slovy: Dvamilionyčtyřistapadesáttisíc Kč.

V Šumperku, dne 28. srpna 2013 .................... vypracoval

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 20. 7. 1977, č.j. Spr. 2803/77, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 4786-86/2013. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.

Ing.Jaroslav Horák Radniční 15 787 01 Šumperk

-8-