Znalecký posudek č. 203-3540/12 Ocenění nemovitostí pro účel veřejné dražby ve smyslu § 13 zákona č. 26/2000 Sb. pro dražebníka Předmět ocenění: Budova občanské vybavenosti č.p. 3274 na pozemku parc.č. 2887/63 a pozemek parc.č. 2887/63. Ulice: Hornická Obec: Ostrava Okres: Ostrava-město Katastrální území: Moravská Ostrava Sídlo katastr. úřadu v Ostravě
č.p. 3274 PSČ 702 00 Kraj: Moravskoslezský kraj Identifikační kód: 600393
Vlastník stavby a pozemku: Viktor Rašík, Máchova 856/7, 733 01 Karviná-Fryštát Objednatel:
Dražebník Ostravská aukční síň s.r.o.
Znalecký posudek je zpracován ke dni 13.12.2012. Vypracoval:
Ing.František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536
verze ACONS 10.27, platná od 1.1.2012 Tento znalecký posudek obsahuje 15 stran textu a 4 přílohy. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě, dne 13.12.2012
2
Obsah Úkol znalce ................................................................................................................................. 3 Prohlídka nemovitosti................................................................................................................. 3 Podklady pro znalecký posudek: ................................................................................................ 3 Nález a posudek.......................................................................................................................... 4 Úvod ........................................................................................................................................... 4 A. Místopis, vstupní údaje.......................................................................................................... 5 B. Nákladové ohodnocení budovy ............................................................................................. 6 C. Pozemky................................................................................................................................. 8 D. Výnosové ocenění.................................................................................................................. 9 E. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací .......................................................... 12 F. Omezení vlastnických práv .................................................................................................. 13 Rekapitulace ............................................................................................................................. 14 Znalecká doložka Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Zákres katastrální mapy z databáze www.cuzk.cz Situační plánek a výřez z leteckého snímku Fotodokumentace
3
Úkol znalce Úkolem je ocenit nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. 1757 k.ú. Moravská Ostrava, obec Ostrava, okr. Ostrava-město, a to: - budovu č.p. 3274 na pozemku parc.č. 2887/63 – občanská vybavenost, - pozemek parc.č. 2887/63 o výměře 687 m2 – zastavěná plocha a nádvoří, pro účely veřejné dražby dle § 13, odst. (1) zákona č. 26 ze dne 18.1.2000 o veřejných dražbách se ocenění provádí cenou obvyklou. Úkolem je dále zohlednění závad, které v důsledku přechodu nezaniknou a upraví příslušným způsobem odhad ceny.
Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti se uskutečnila dne 8.10.2012. Nemovitost byla zpřístupněna, prohlídka byla provedena za přítomnosti soudního znalce Ing. Vlčka, zástupce objednatele, pana Martina Bohoňka a vlastníka nemovitosti, pana Viktora Rašíka.
Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Moravská Ostrava, obec Ostrava, list vlastnictví č. 1757, vyhotovený dne 11.6.2012 2. Situační podklady zákres katastrální mapy z databáze www.cuzk.cz kopie katastrální mapy ze dne 11.1.2007 3. Ostatní podklady fotodokumentace a údaje zjištěné při místním šetření smlouva o nájmu nebytových prostor ze dne 2.12.2011 část původní projektové dokumentace oceňované budovy znalecký posudek č. 48-07 ze dne 17.3.2007 vypracovaný Václavem Pešatem informace a údaje poskytnuté vlastníkem nemovitosti
4
Nález a posudek
Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle § 13, odst. (1) zákona č. 26 ze dne 18.1.2000 o veřejných dražbách se ocenění provádí v ceně obvyklé. Zpracovatel ocenění odhadne i závady, které v důsledku přechodu nezaniknou a upraví příslušným způsobem odhad ceny. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
5
A. Místopis, vstupní údaje Všeobecné místopisné údaje Oceňovaný objekt č.p. 3274 se nachází v městském obvodu Moravská Ostrava a Přívoz, katastrálním území Moravská Ostrava, na jihozápadním okraji městské části Moravská Ostrava, v prostoru mezi ulicemi Nedbalova a Hornická, veden je pod č.or. 49a na ul. Hornické. Objekt se nachází v sídlištní zástavbě v lokalitě Na Šalamouně, okolní zástavbu kromě panelových a zděných obytných domů tvoří obchod s potravinami a mateřská škola. Ve vzdálenosti 600 m je napojení na velmi frekventovanou, páteřní komunikaci ul. 28. října, která spojuje centrum Ostravy a městský obvod Poruba. Centrum města je vzdáleno cca 2 km, stanice MHD (autobus) je v místě. Z hlediska využití nemovitosti pro obchod a služby, příp. administrativu se jedná o atraktivní a frekventovanou lokalitu, v hustě obydlené sídlištní zástavbě. Ve schváleném územním plánu se oceňované nemovitosti nachází v zóně určené pro hromadné bydlení. Parkování je možné v dostatečné kapacitě na přilehlých veřejných parkovacích plochách a komunikacích. Souhrnné informace o plochách oceňovaných nemovitostí Souhrnná výměra užitných ploch budovy činí 859 m2, z toho výměra užitných ploch v 1.NP činí 370 m2 a výměra užitných ploch v 2.NP činí 489 m2. Výměra pozemku ve funkčním celku s oceňovanou budovou činí 687 m2, z toho plocha zastavěná 1.NP oceňované budovy činí 480 m2. Údaje o oceňovaných nemovitostech Předmětem ocenění je budova č.p. 3274 na pozemku parc.č. 2887/63 a pozemek parc.č. 2887/63 v k.ú. Moravská Ostrava, obec Ostrava, okres Ostrava-město. Objekt byl dle dostupných údajů postaven v roce 1983, ke dni ocenění je v průměrném stavebně-technickém stavu, po částečných úpravách provedených převážně v letech 2007 a 2008. Oceňovaná budova je v katastru nemovitostí zapsaná jako objekt občanské vybavenosti, což odpovídá skutečnosti. V 1.NP se nachází prodejna oblečení, výrobna a prodejna cukrovinek, pivnice s hernou a zázemím, v 2.NP je restaurace „Restaurace Na Chalupě“ se sociálním, administrativním a provozním zázemím. Objekt je kompletně pronajat jednomu nájemci (nájemné činí 150 tis. Kč/měsíc, nájem je sjednán na dobu určitou 1 roku), který dále jednotlivé prostory podnajímá čtyřem podnájemcům (herna, restaurace, cukrovinky, obchod). Stavba je napojena na inženýrské sítě: vodovod z řadu, kanalizace do řadu, plyn a elektro, vytápění je ústřední zajištěné z plynových kotlů, ohřev vody je zajištěn el. bojlery nebo z kotle ÚT. Oceňovaný pozemek je v rovině a má nepravidelný tvar, převážná část nezastavěného pozemku tvoří průchozí pasáž a podloubí, komunikační plochy jsou kompletně zpevněny. Přístup k oceňované budově je z pozemku veřejného prostranství ve vlastnictví Statutárního města Ostrava (pozemek parc.č. 2684/2 – ostatní plocha, jiná plocha), příjezd k zásobovací rampě na jižní straně budovy je z účelové komunikace na pozemku parc.č. 2887/1 (ostatní plocha, ostatní komunikace – ve vlastnictví Statutárního města Ostrava).
6
B. Nákladové ohodnocení budovy Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). Ke stanovení jednotkové ceny stavby bylo použito ukazatelů THU firmy RTS Brno.
Budova č.p. 3274 Oceňovaná budova je dvoupodlažní, nepodsklepená, ze severovýchodní strany navazuje na obchodní objekt č.p. 3044. Objekt byl dle dostupných údajů postaven v roce 1983, ke dni ocenění je v průměrném stavebně-technickém stavu, po částečných úpravách provedených převážně v letech 2007 a 2008 (mj. nová okna, nátěr fasády, částečně rozvody inženýrských sítí a ÚT). Převažující provedení konstrukcí a vybavení: Základy jsou betonové. Nosnou konstrukci tvoří železobetonový tyčový skelet s vyzdívkou z plynosilikátových panelů a tvárnic. Schodiště je železobetonové kryté umělým mramorem (záložní schodiště je ocelové konstrukce), stropy jsou prefabrikované s podhledy, střecha je plochá, se střešní krytinou živičnou svařovanou, klempířské konstrukce jsou z pozink. plechu, fasáda je vápenná s novým nátěrem, sokl je kabřincový, vnitřní omítky jsou vápenné hladké, vnitřní obklady v soc. zařízeních jsou keramické. Podlahy jsou betonové kryté převážně dlažbami, příp. palubkami a koberci. Okna jsou plastová, výkladce v 1.NP jsou kovové, dveře jsou hladké plné. Vytápění je ústřední zajištěné z plynových kotlů (původně z CZT), ohřev vody je zajištěn el. bojlery nebo z kotle ÚT. Budova je napojena na vodovod z řadu, kanalizaci do řadu, plyn a elektro, dále je vybavena nákladním výtahem o nosnosti 500 Kg.
Ocenění stavby nákladovou metodou Budova č.p. 2066 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 2.NP: Název podlaží 1.NP: 2.NP:
8,45*19,9+19,75*15,78 8,45*22,85+19,75*15,78
= =
Zastavěná plocha 479,81 m2 504,74 m2
Jednotkové množství: Jednotka: m3 1.NP: (8,45*19,9+19,75*15,78)*(3,15) 2.NP: (8,45*22,85+19,75*15,78)*(3,10) Jednotkové množství – celkem:
479,81 m2 504,74 m2 Konstrukční výška 3,15 m 3,10 m
= = =
1 511,40 m3 1 564,69 m3 3 076,09 m3
7
Ocenění: Základní cena: 6 433,- Kč/m3 3 076,09 m3 * 6 433,- Kč/m3
=
19 788 486,97 Kč
Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 37 roků Opotřebení: 30,000 %
-
5 936 546,09 Kč
Obč. vybavenost č.p. 3274 - výsledná cena
=
13 851 940,88 Kč
Rekapitulace ocenění stavby nákladovou metodou: Reprodukční hodnota budovy č.p. 3274 činí celkem 19 788 487 Kč, věcná hodnota po odpočtu opotřebení činí 13 851 941 Kč.
8
C. Pozemky Použitá metodika Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty, v tomto případě jsem vycházel z údajů z vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. V cenové mapě stavebních pozemků města Ostravy platné pro rok 2012 je v případě oceňovaného pozemku uvedena cena 800 Kč/m2, tuto cenu považuji za nižší než obvyklou. Směrná cena oceňovaného pozemku byla s ohledem na celkovou výměru pozemku, určení územním plánem, atraktivitu lokality a vybavenost inž. sítěmi, stanovena ve výši 1 500 Kč/m2. Dle výpisu z katastru nemovitostí: Obec: Ostrava Katastrální území: Moravská Ostrava Parcela č. Výměra m2 Druh Využití 2887/63 687 zastavěná plocha a nádvoří občanská vybavenost č.p. 3274
Výměra pozemku celkem
m2
687.00
m2 Kč/m2 Kč
687.00 1 500.00 1 030 500.00
Kč
1 030 500.00
Výpočet ceny Výměra pozemku Směrná cena pozemku Výchozí cena pozemku Směrná cena pozemku byla stanovena odborným odhadem. Pozemky celkem
9
D. Výnosové ocenění Úvodem: Výnosové oceňování je jednou ze standardních metod zjišťování odhadu obvyklé ceny, resp. tržní ceny, mezinárodně uznávanou a používanou. Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou užitkovosti. Pro stanovení výnosové hodnoty je zvolen propočet způsobem přímé kapitalizace stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu podle výrazu: stabilizovaný výnos x 100 (%) výnosová hodnota = ----------------------------úrok. míra kapitalizace (%) Obecně k metodice ohodnocení: Při kapitalizaci trvale dosažitelného ročního výnosu, je možné si zjednodušeně představit výnosovou hodnotu nemovitosti jako jistinu, ze které při uložení do peněžního ústavu, budou úroky stejné jako roční výnos nemovitosti. Je důležité si uvědomit, že výnos, a z něj odvozenou výnosovou hodnotu nemovitosti, není možné považovat za hodnotou fixní a je nutné ji aktualizovat v návaznosti na změny podstatných vstupů, tj. především výši úrokové míry kapitalizace, vývoj úrovně nájemného, cen stavebních prací, nákladů na správu a údržbu. Je tedy nutné vzít tuto flexibilitu ohodnocení nemovitosti výnosovou metodou v úvahu, a považovat ji za jeden z podkladů odhadu obvyklé (tržní) ceny. Zavedené předpoklady, úvodní informace: Vychází se z předpokladu, že majitel nemovitost pronajímá za účelem dosažení trvale odčerpatelného výnosu. Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaložených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Výnosová hodnota vyjadřuje tzv."věčnou rentu" nemovitosti (staveb i pozemků). Zástavbou se totiž ze stavby a z pozemku stává technická a ekonomická jednotka. Využití a výnosová hodnota zastavěného pozemku je dána využitím a výnosovou hodnotou stavby. Pro vyjádření "věčné renty" je nutné v nákladech uvažovat s vytvářením rezervy na obnovu stavby tak, aby byl "střádán" kapitál na rekonstrukce a modernizace prodlužující životnost budov (obnovovací investice), nebo na vybudování stavby nové po skončení její životnosti. Úroková míra kapitalizace: Volba, resp. kalkulace úrokové míry kapitalizace je důležitým faktorem při výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti. Lze ji odvodit z možného průměrného zúročení peněz na kapitálovém trhu, tj. z alternativního způsobu investování. Vychází se při tom z průměrného bezrizikového, resp. málo rizikového zúročení peněz na kapitálovém trhu (Státní dluhopisy, dlouhodobé dluhopisy Evropské investiční banky, hypotéční zástavní listy apod.), které se s přihlédnutím k druhu nemovitosti, způsobu využití a k situaci na trhu s nemovitostmi zvýší o míru rizika při nákupu konkrétní nemovitosti. Protože to již náš trh s nemovitostmi umožňuje (nemovitosti se nabízí současně k pronájmu nebo ke koupi), doporučujeme úrokovou míru kapitalizace odvozenou z kapitálového trhu korigovat přímou analýzou trhu s nemovitostmi, tj. reálným očekáváním investorů na tomto trhu. Takto stanovená úroková míra kapitalizace představuje tedy výnos určitého typu nemovitosti vztažený k jejich tržním cenám.
10
Jako reálnou úrokovou míru kapitalizace doporučujeme na základě shora uvedeného, uvažovat pro běžné nemovitosti v období od 1.1.2012 do 31.12.2012 v rozpětí 6 - 12 %. Nájemné pro výpočet výnosů: Pro zjištění odčerpatelného výnosu je zjištění a stanovení nájemného podstatnou otázkou. Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z nemovitosti je pouze "čisté nájemné" (základní nájemné), bez úhrad za plnění a služby spojené s užíváním tj. např. za: - teplo a teplou vodu, - vodné a stočné, - elektrickou energii, - výkony spojů, - případné další služby sjednané individuálně, - a pod. Uvedené náklady hrazené mimo nájemné se nepodílí na tvorbě výnosu. Vzhledem k účelu, pro který je hodnocení prováděno, to jest pro odhad obvyklé ceny, resp. tržní ceny, je pro objektivní vyjádření výnosové hodnoty nutné uvažovat s nájemným stanoveným v relaci odpovídající současné nabídce a poptávce na trhu, lokalitě a kvalitě pronajímané nemovitosti. Informace použité při výpočtu výnosové hodnoty: - v případě nebytových prostor pro obchod a služby, s administrativně-provozním zázemím v obdobných objektech, v obdobném stavu a s obdobným vybavením se nájemné pohybuje v rozmezí 1 000 až 2 000 Kč/m2/rok, nájemné sjednané nájemní smlouvou je ke dni ocenění mírně vyšší než obvyklé - míru kapitalizace stanovuji pro tento konkrétní případ ve výši: 8,5 % - při pronájmu prostor je nutno vycházet z předpokladu, že prostory nejsou pronajaty ze 100 % všech pronajímatelných ploch, a je tedy nutno snížit maximálně možný dosažitelný výnos z nájmu, s ohledem na současnou obsazenost nebytových prostor v oceňované budově a atraktivitu lokality na 90 % - ve výpočtu výnosové hodnoty jsou uvažovány pouze vnitřní plochy, které jsou ke dni ocenění považovány za pronajímatelné
11
Výpočet výnosové hodnoty nemovitosti: Příjmy
Užitné plochy v 1.NP Nájemné Užitné plochy v 2.NP Nájemné Koeficient snížení nájemného Nájemné (celkem za rok) Hrubé roční příjmy Reprodukční cena stavby Roční výdaje Daň z nemovitosti Pojistné z budovy Odpisy Běžná údržba a opravy Výdaje celkem Stabilizovaný výnos * 100 % Úroková míra kapitalizace Výnosová hodnota
RC
0,5 % promile*RC 0,50 % * RC 0,75 % * RC P-V
m2 Kč/m2/rok m2 Kč/m2/rok % Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč %
Cv
370 1 750 489 1 250 0,90 1 258 750 1 132 875 19 788 487 7 740 9 894 98 942 148 414 264 990 867 885 100 8,5 10 210 408 Kč
Výnosovou hodnotu nemovitostí stanovuji ve výši 10,21 mil. Kč.
12
E. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. S přihlédnutím k umístění nemovitostí, jejich technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je ke dni ocenění obchodovatelná. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. objektech určených pro nebytové účely (obchod a služby), uvedené velikosti, vybavení, zjištěného technického stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je ke dni ocenění poptávka mírně nižší než nabídka. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je ke dni ocenění obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a developery. Podle těchto podkladů byly v době ocenění v oblasti, kde se nachází oceňované nemovitosti, zobchodovány nebo inzerovány tyto budovy (nabídkové ceny jsou po redukci): Typ objektu, lokalita srovnatelné nemovitosti
Stav nemovitosti
Užitná plocha [m2]
Komerční objekt s restaurací, Sokolská třída, Ostrava - Přívoz
dobrý
494
Komerční budova s podkrovním bytem, ul. Nádražní, Moravská Ostrava
velmi dobrý
900
Secesní administrativní budova, ul. Sokolská x Kratochvílova, Moravská Ostrava
velmi dobrý
Administrativní budova s nebyt.prostory v 1.NP, ul. 28. října, Ostrava - Mariánské Hory
velmi dobrý
Původní budova s nebytovými prostory (administrativa), ul. Fügnerova, Ostrava - Přívoz
po rekonstrukci
561
Komerční objekt (převážně zdravotnické účely), ul. Pohraniční, Moravská Ostrava
velmi dobrý
600
Nájemní dům (4 byty) s obchodem v 1.NP, ul. Chopinova, Ostrava - Přívoz
velmi dobrý
Administrativní budova s provozním zázemím, ul. Místecká, Ostrava–Vítkovice,
po rekonstrukci
1 000
Komerční objekt (restaurace/ubytování), ul. Bohumínská, Slezská Ostrava
velmi dobrý
600
Cena objektu [Kč] Datum nabídky/ Cena na m2 prodeje podl.plochy [Kč] 5 000 000 10 121 12 500 000
2012
2012
13 889 10 200 000 900
2012 11 333 9 000 000
564
2012 15 957 7 200 000 2012 12 834 6 200 000
2012
10 333 6 350 000 490
2012 12 959 12 700 000 2012 12 700 6 400 000 2012 10 667
13
Vyhodnocení oceňovaných nemovitostí vzhledem ke srovnatelným nemovitostem: Oceňovaná budova je srovnatelná s obdobnými nebytovými objekty v centrální části města Ostravy a obdobně atraktivních lokalitách města. Vybavením, stavebně-technickým stavem a umístěním se řadí do střední cenové kategorie z hlediska srovnatelné ceny. Hodnocená nemovitost se nachází v atraktivní a frekventované lokalitě sídlištní zástavby, s dobrým dopravním napojením a dobrou dostupností vůči centru města. Kladný vliv na cenu obvyklou má dostatečná parkovací kapacita v okolí nemovitosti. Negativní vliv na obvyklou cenu má převis nabídky nad poptávkou obdobných nebytových objektů na prodej i pronájem, a dále současný hospodářský vývoj v ČR a prohlubující se krize na realitním trhu, která se projevuje sníženou aktivitou investorů a zároveň snížením cen mj. i v případě obdobných nebytových objektů. Při stanovení srovnávací hodnoty vycházím z orientačního propočtu srovnatelných cen přepočtených na m2 užitné plochy. Podle provedeného průzkumu a analýzy trhu byly v uplynulé době zobchodovány nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované nemovitosti, objekty obdobné velikosti a vybavení pro obchod a služby v průměru od 10 000 do 16 000 Kč/m2 užitné plochy. Na základě výše uvedených srovnání a zavedených předpokladů odhaduji srovnávací hodnotu nemovitostí ve výši:
13.500 Kč/m2 tj. celkem za užitné plochy budovy (859 m2) 11
596 500 Kč
F. Omezení vlastnických práv Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 11.6.2012 se k oceňovaným nemovitostem věcná břemena ani jiná omezení neváží. Nemovitosti nemají omezené vlastnosti užívání a nenachází se v záplavovém území. Dle předložených podkladů a zjištěných informací neváznou na oceňovaných nemovitostech žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí.
14
Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účel dobrovolné dražby) Obec: Ostrava Okres: Ostrava-město Kat. území: Moravská Ostrava
ulice : Hornická č.p. 3274
Rekapitulace: Věcná hodnota stanovená nákladovou metodou Budova č.p. 3274 Pozemek Věcná hodnota celkem
13 851 941 Kč 1 030 500 Kč 14 882 441 Kč
Stanovení hodnoty nemovitostí metodou výnosovou Výnosová hodnota nemovitostí
10 210 000 Kč
Stanovení hodnoty nemovitostí metodou srovnávací Srovnávací hodnota nemovitostí
11 596 000 Kč
Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny : Při stanovení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí je přihlédnuto zejména k metodě výnosové a srovnávací, které nejlépe odráží tržní podmínky v daném místě. Věcná hodnota je stanovena pro představu o cenách nákladů na výstavbu obdobných objektů, se zohledněním opotřebení. Předmětem ocenění je budova občanské vybavenosti č.p. 3274 situovaná na jihozápadním okraji městské části Moravská Ostrava. Výhodou je zejména umístění nemovitosti, nevýhodou je převis nabídky nad poptávkou obdobných nebytových objektů, a dále současný hospodářský vývoj v ČR a prohlubující se krize na realitním trhu. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou hodnotu oceňovaných nemovitostí ve výši srovnávací hodnoty, která nejlépe odpovídá tržní, tedy obvyklé ceně, a to (po zaokrouhlení):
11,5 mil. Kč
15
Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu.
Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999 pod č.j. Spr. 1467-99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 203-3540/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. Ing.František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 V Ostravě, dne 13.12.2012
