Znalecký posudek č. 49-3604/13 Ocenění nemovitosti pro účel veřejné dražby ve smyslu § 13 zákona č. 26/2000 Sb. pro dražebníka Předmět ocenění: Rodinný dům č.p. 19 na pozemku parc.č. 332 a pozemky parc.č. 331, 332, 333, 334/1, 334/2, 735/41 a 829/3. Obec : Trnávka č.p. 19 Okres: Nový Jičín PSČ 742 61 Katastrální území: Trnávka u Nového Jičína Kraj: Moravskoslezský kraj Identifikační kód: 768308
Vlastník staveb a pozemků: Bohuslava Nováková Objednatel:
Dražebník Ostravská aukční síň s.r.o.
Znalecký posudek je zpracován ke dni 28.2.2013. Vypracoval:
Ing.František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536
verze ACONS 10.28, platná od 15.2.2012 Tento znalecký posudek obsahuje 13 stran textu a 4 přílohy. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě dne 28.2.2013
2
Obsah Úkol znalce ................................................................................................................................. 3 Prohlídka nemovitosti................................................................................................................. 3 Podklady pro znalecký posudek: ................................................................................................ 3 Nález a posudek.......................................................................................................................... 4 Úvod ........................................................................................................................................... 4 A. Místopis, vstupní údaje:......................................................................................................... 5 B. Nákladové ohodnocení budov ............................................................................................... 6 C. Pozemky................................................................................................................................. 8 D. Stanovení hodnoty nemovitostí metodou srovnávací ............................................................ 9 E. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví...................................................................... 10 Rekapitulace ............................................................................................................................. 12 Znalecká doložka Přílohy - Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Trnávka u Nového Jičína, obec Trnávka, list vlastnictví č. 61 zhotovený KÚ pro Moravskoslezský kraj - KP Nový Jičín, ze dne 11.01.2013 - Kopie katastrální mapy z databáze www.cuzk.cz - Situační plánek a výřez z leteckého snímku - Fotodokumentace
3
Úkol znalce Úkolem je ocenit nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. 61 pro k.ú. Trnávka u Nového Jičína, obec Trnávka, okr. Nový Jičín, ve vlastnictví Bohuslavy Novákové, a to: - budovu č.p. 19 - rodinný dům na pozemku parc.č. 332, - pozemek parc.č. 331 o výměře 261 m2 - zahrada, - pozemek parc.č. 332 o výměře 818 m2 - zastavěná plocha a nádvoří, - pozemek parc.č. 333 o výměře 1 095 m2 – zahrada, - pozemek parc.č. 334/1 o výměře 5 m2 – zahrada, - pozemek parc.č. 334/2 o výměře 450 m2 – zahrada, - pozemek parc.č. 735/41 o výměře 686 m2 – vodní plocha, - pozemek parc.č. 829/3 o výměře 210 m2 – ostatní plocha,
vše pro účely veřejné dražby dle § 13, odst. (1) zákona č. 26 ze dne 18.1.2000 o veřejných dražbách se ocenění provádí cenou obvyklou. Úkolem je dále zohlednění závad, které v důsledku přechodu nezaniknou a upraví příslušným způsobem odhad ceny.
Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitostí se uskutečnila dne 24.1.2013. Nemovitost byla zpřístupněna, prohlídka byla provedena za přítomnosti soudního znalce Ing. Vlčka a zástupce objednatele, Ing. Přečka.
Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Trnávka u Nového Jičína, obec Trnávka, okres Nový Jičín, list vlastnictví č. 61, ze dne 11.01.2013 2. Situační podklady kopie katastrální mapy z databáze www.cuzk.cz 3. Ostatní podklady částečná projektová dokumentace staveb fotodokumentace a údaje získané při místním šetření dne 24.1.2013 kopie smluv o zřízení věcných břemen informace a údaje poskytnuté zástupci vlastníka
4
Nález a posudek Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle § 13, odst. (1) zákona č. 26 ze dne 18.1.2000 o veřejných dražbách se ocenění provádí v ceně obvyklé. Zpracovatel ocenění odhadne i závady, které v důsledku přechodu nezaniknou a upraví příslušným způsobem odhad ceny. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
5
A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Oceňované nemovitosti jsou situovány v obci Trnávka (737 obyvatel), v katastrálním území Trnávka u Nového Jičína, okrese Nový Jičín. Nemovitosti se nachází v rozptýlené zástavbě rodinných domů, ve vzdálenosti cca 500 m od komunikace vedoucí do okolních měst Brušperk a Příbor. Obec Trnávka je napojena na meziměstskou autobusovou dopravu, nejbližší stanice je ve vzdálenosti cca 500 m. Obecní úřad obce Trnávka se nachází ve vzdálenosti cca 800 m, centrum města Příbor, kde se nachází kompletní infrastruktura a služby je vzdáleno cca 9 km jižním směrem. Napojení na strategickou komunikaci ul. Frýdeckou (č. 48 – E 462) se nachází ve vzdálenosti 5,5 km. Z pohledu využití oceňovaných nemovitostí pro bydlení se jedná o polohu průměrně atraktivní, s průměrnou dopravní dostupností. Souhrnné informace o nemovitosti Souhrnná výměra pozemků činí 3 525 m2, z toho část zastavěná stavbami činí 184 m2. Souhrnná výměra užitných ploch činí 404 m2, z toho výměra obytných ploch domu činí 255 m2 a výměra ostatních užitných ploch činí 149 m2 (1.PP domu a 1.NP hospodářské budovy). Údaje o oceňovaných nemovitostech Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 19 na pozemku parc.č. 332 a pozemky parc.č. 331, 332, 333, 334/1, 334/2, 735/41 a 829/3, tvořící s oceňovanými stavbami jeden funkční celek. Jedná se o stavbu původního rodinného domu, která byla v užívání odhadem od roku 1954. V 90-tých letech byla provedena přístavba a nástavba RD (přístavba nebyla doposud zkolaudována). Rodinný dům se nachází na vlastním pozemku parc.č. 332, který je zastavěn rodinným domem a rovněž tvoří plochu přilehlého prostranství kolem domu. Na pozemku parc. č. 332 se dále nachází venkovní zemní bazén, kopaná studna a hospodářská budova, která není zapsána v katastru nemovitostí. Součástí ocenění jsou pozemky parc.č. 331, 332, 333, 334/1, 334/2, 735/41 a 829/3, které jsou se stavbami ve funkčním celku. Pozemky parc.č. 331, 332, 333, 334/1 a 334/2 tvoří zahradu o nadstandardní celkové výměře 2 629 m2, na pozemku parc.č. 735/41 se nachází koryto vodního toku Trnávka a pozemek parc.č. 829/3 je veden v katastru nemovitostí jako ostatní plocha. Přístup a příjezd k domu je po místní zpevněné komunikaci (pozemek parc.č. 338/1 ve vlastnictví Obce Trnávka), vstup do domu je ze západní strany. Stavby a pozemky jsou ve vlastnictví Bohuslavy Novákové. Ke dni ocenění jsou nemovitosti běžně užívány, stavebně-technický stav je dobrý. Stavba rodinného domu je ke dni ocenění napojena na IS - voda a elektro, kanalizace je svedena do žumpy. Vytápění je zajištěno elektrickými přímotopy, ohřev vody zajišťují el. bojlery. Vlastnické a evidenční údaje odpovídají skutečnosti a jsou v souladu s předloženým listem vlastnictví č. 61 pro k.ú. Trnávka u Nového Jičína, obec Trnávka, okres Nový Jičín.
6
B. Nákladové ohodnocení budov V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. Budovy: Popis, výměry, výpočet ceny: Rodinný dům č.p. 19 Jedná se o dvoupodlažní podsklepený dům situovaný na pozemku parc.č. 332. V 1.PP domu se nachází 2 garáže a sklepní a skladové místnosti, v 1.NP a 2.NP se nachází dvě samostatné bytové jednotky. V 1.NP se nachází jedna bytová jednotka o velikosti 2+1, druhá bytová jednotka o velikosti 5+1 je situována do obou NP. Rodinný dům byl postaven v r. 1954, k původnímu domu byla v 90-tých letech přistavěna přístavba. Rodinný dům má základy z betonových pásů s izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce jsou zděné v tl. 40 cm. Stropy jsou betonové, v části domu dřevěné s vyztužením. Zastřešení je provedeno pultovým krovem o 3 samostatných sklonech, střešní krytina je z hliníkového plechu, klempířské konstrukce jsou z pozink. plechu. Dům je zateplený, fasádní omítka je akrylátová. Úpravy vnitřních povrchů jsou z vápenných omítek, v soc. zázemí a kuchyni jsou keramické obklady. Podlahy v obytných místnostech jsou dřevěné parkety částečně kryté koberci, v ostatních prostorách domu jsou betonové, v soc. zázemí a kuchyni je provedena keramická dlažba. Schody do 1.PP domu jsou betonové, do 2.NP jsou ocelové s dřevěnými stupni. Dveře jsou náplňové, okna jsou dřevěná zdvojená. Dům je napojen na IS – voda a elektro, kanalizace je svedena do žumpy. Vytápění je zajištěno elektrickými přímotopy, ohřev vody zajišťují el. bojlery. Stavba je v dobrém stavebně-technickém stavu. K domu náleží také hospodářská budova o zastavěné ploše 20 m2. Jedná se o zděnou budovu se sedlovou střechou krytou plechovými šablonami. Budova je jednopodlažní, podkroví slouží k uskladnění sena. Na pozemku zahrady parc.č. 333 se nachází také kopaná studna a venkovní zemní bazén, který byl postaven v r.1995.
7
Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.podzemní podlaží (164 m2) 1.nadzemní podlaží (164 m2) 2.nadzemní podlaží (155 m2) půda Celkový obestavěný prostor
m3 m3 m3 m3 m3
475.31 475.31 432.88 146.87 1 530.37
Kč
335 995.00
Kč Kč Kč Kč %
1 221 055.00 1 498 046.00 1 413 044.00 4 468 140.00 149.00 1.00
Výchozí cena budovy CÚ 2013 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení
Kč %
6 657 528.60 1954 100 45.00
Cena k roku 2013 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená
Kč Kč Kč
3 661 640.73 -40.73 3 661 600.00
Kč Kč
3 661 600.00 3 661 600.00
Počet podzemních podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 2 Stáří budovy: 2013 - 1954 = 59 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží Výchozí cena 1.podzemního podlaží (164 m2) Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (164 m2) Výchozí cena 2.nadzemního podlaží (155 m2) Výchozí cena k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa
Rekapitulace nákladových cen 1. Budovy Stavby celkem
8
C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Obec: Trnávka Vlastník pozemků: Bohuslava Nováková
Katastrální území: Trnávka u Nového Jičína
Parcela č. Výměra m2 Druh 331 261 zahrada 332 818 zastavěná plocha a nádvoří 333 1095 zahrada 334/1 5 zahrada 334/2 450 zahrada 735/41 686 vodní plocha 829/3 210 ostatní plocha
Využití rodinný dům
koryto vodního toku ostatní komunikace
Výměra pozemků celkem
m2
3 525.00
m2 Kč/m2 Kč
3 525.00 300.00 1 057 500.00
Kč
1 057 500.00
Výpočet ceny Výměra pozemků Směrná cena pozemků Výchozí cena pozemků Směrná cena pozemků byla stanovena odborným odhadem. Pozemky celkem
9
D. Stanovení hodnoty nemovitostí metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rodinných domech uvedené velikosti, vybavení, resp. objektech zjištěného technického stavu, v obdobné lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka mírně nižší než nabídka. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze a databáze získané prostřednictvím Internetu. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti (nabídkové ceny jsou po redukci) : Typ objektu, lokalita srovnatelné nemovitosti
Stav objektu
Užitná plocha [m2]
Rodinný dům – 2 byt.jednotky, Slatina, okr. Nový Jičín
dobrý
200
Rodinný dům – 2 byt.jednotky, Tísek, okr. Nový Jičín
dobrý
240
Rodinný dům – 2 byt.jednotky, Trojanovice, okr. Nový Jičín
dobrý
252
Rodinný dům – 2 byt.jednotky,Bílovec, okr. Nový Jičín
dobrý
260
Rodinný dům – 2 byt.jednotky, Vlčnov, okr. Nový Jičín
dobrý
290
Rodinný dům – 2 byt.jednotky, Bílov, okr. Nový Jičín
dobrý
294
Cena objektu [Kč] Cena na m2 podl.plochy [Kč] 1 701 000 8 500 2 610 000 10 870 1 890 000 7 500
Datum nabídky / prodeje 2013
2013
2013
2 430 000 9 350 2 430 000 8 380
2013 2013
2 655 000 9 030
2012
Vyhodnocení oceňované nemovitosti vzhledem ke srovnatelným nemovitostem: Oceňovaná nemovitost je umístěna v průměrně atraktivní lokalitě, z hlediska dostupnosti se jedná o lokalitu s průměrnou dopravní dostupností do města Příbor i okolních měst (Brušperk, Frýdek-Místek). Vybavením a stavem se oceňovaný rodinný dům řadí do střední cenové kategorie. Stavebně-technický stav domu po realizaci přístavby a nástavby odpovídá současným rekonstruovaným rodinným domům. Kladný vliv má nadstandardní výměra pozemků zahrady s hospodářskou budovou a bazénem.
10
Při stanovení srovnávací hodnoty vycházím z orientačního propočtu srovnatelných cen přepočtených na m2 užitné plochy. Podle provedeného průzkumu a analýzy trhu byly v uplynulé době zobchodovány nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, rodinné domy obdobné velikosti a vybavení v průměru od 7 000 do 11 000 Kč za 1 m2 užitné plochy. Na základě výše uvedených srovnání a zavedených předpokladů, odhaduji srovnávací hodnotu nemovitostí ve výši :
8 500 Kč/m2 tj. celkem za obytné plochy (255 m2) 2 167 500 Kč 2 500 Kč/m2 tj. celkem za ostatní užitné plochy (152 m2) 380 000 Kč
tj. celkem 2 547 500 Kč
E. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví Za omezení vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí č. 61 považuji věcné břemeno bytu zřízené na základě smlouvy ze dne 6.12.1988. K ocenění byl předložen Notářský zápis ze dne 12.12.1988, ve kterém je toto věcné břemeno blíže specifikováno, a to jako věcné právo: - doživotního a bezplatného užívání bytu pozůstávajícího z jedné kuchyně, obývacího pokoje a ložnice, dále koupelny, záchodu, spíže, předsíně, garáže, 1 sklepa a kotelny v domě č.p. 19 s právem spoluužívání vedlejší stavby, studny a pozemků parc.č. 332, 333, 334/1 a 334/2. Pro účely ocenění závad s nemovitostmi spojených je uvažováno s věcným břemenem užívání části rodinného domu a s věcným břemenem užívání vybraných pozemků. a) Věcné břemeno užívání (části rodinného domu a spoluužívání hospodářské budovy) Za závadu se v tomto případě považuje věcné břemeno užívání části rodinného domu a spoluužívání hospodářské budovy ve prospěch manželů Miloslava a Danušky Novákových. Pro účely ocenění závad s nemovitostí spojených jsou uvažovány pouze vymezené prostory v 1.NP a 1.PP domu. Pro stanovení hodnoty závazku je uvažováno nájemné ve výši obvyklých cen. Pro výpočet obvyklé ceny závazků tedy bude použita metodika výpočtu hodnoty věcného břemene dle zákona č. 151/1997 Sb. Ocenění práva užívání nemovitosti dle § 18 zákona č. 151/1997 Sb.: Pro stanovení ceny práva užívání bytových a ostatních prostor v tomto případě vycházím z §18 zákona č. 151/1997 Sb. o ocenění majetku z ročního užitku z pronájmu obdobných bytových prostor, kde v případě daného bytu v rodinném domě v obdobné lokalitě, s obdobným vybavením se obvyklé nájemné pohybuje ve výši 400 až 900 Kč za měsíc za m2 užitné plochy, což činí 4 800 až 10 800 Kč za m2 a rok.
11
Roční užitek z pronájmu bytové jednotky v 1.NP (užívané pouze osobou oprávněnou obytná plocha 70 m2) a části ploch v 1. PP (užívaných pouze osobou oprávněnou - užitná plocha 70 m2) při uvažované výši nájemného 600 Kč/m2/rok v případě ploch v 1.NP užívaných výhradně oprávněnými, výši nájemného 250 Kč/m2/rok v případě ploch v 1.PP užívaných výhradně oprávněnými a poloviny výše nájemného, tj. 150 Kč/m2/rok, v případě ploch hospodářské budovy užívaných společně, činí ročně celkem (po zaokrouhlení) 62 100 Kč. Ocenění práva doživotního užívání oprávněné osoby z věcného břemene se zjistí dle odst. 4 § 18 zákona č. 151/97 Sb. jako desetinásobek ročního užitku. Místnosti v 1.NP domu (výhradní užívání) 70 m
2
600 Kč/ m /rok 42 000 Kč 10 let 420 000 Kč
2
Ostatní plochy v 1.PP (výhradní užívání)
70 m
2
250 Kč/ m /rok 17 500 Kč 10 let 175 000 Kč
Hospodářská budova (společné užívání) Celkem
17 m
2
150 Kč/ m /rok
2 2
2 550 Kč 10 let
25 500 Kč 620 500 Kč
Zjištěná obvyklá cena práva užívání nemovitostí činí celkem (po zaokrouhlení) 621 000 Kč. b) Věcné břemeno užívání (vybraných pozemků) Za závadu se v tomto případě považuje věcné břemeno spoluužívání pozemků parc.č. 332, 333, 334/1 a 334/2. Pro stanovení hodnoty práva z věcného břemene se vychází dle §18 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku z ročního užitku z pronájmu obdobných ploch – pozemků, které slouží jako nádvoří a zahrada. Údaje o pronájmu pozemků zahrady nebyly zjištěny, když pozemky se v dané lokalitě téměř nepronajímají. Proto je roční užitek z věcného břemene, při nemožnosti zjištění ceny obvyklé či ze smlouvy, uvažován ve výši regulovaného nájemného ze stavebních pozemků nesloužících k podnikání nájemce stanoveného výměrem MF č. 01/2010 ze dne 8.12.2009, a to část I., oddíl A, položka 3 – Nájemné z pozemků nesloužících k podnikání nájemce, písm. „d”, kde je pro obce o velikosti do 1000 obyvatel nájemné stanoveno ve výši 5 Kč/m2. Z předloženého Rozhodnutí Státního notářství vyplývá, že věcné břemeno je sjednáno jako doživotní, pro výpočet věcného břemene je tedy uvažováno na dobu 10 let. Ocenění věcného břemene užívání pozemků Zjištěná cena ročního užitku odpovídající právu z věcného břemene spoluužívání pozemků parc.č. 332, 333, 334/1 a 334/2 ve prospěch oprávněných (s ohledem na spoluužívání je nájemné uvažováno ve výši ½ ročního nájemného), po celé ploše pozemků, tj. o velikosti 2 368 m2, činí: 2 368 m2 x 5,- Kč/m2/rok = 11 840,- Kč : 2 = 5 920,- Kč/rok Ocenění práva doživotního spoluužívání oprávněné osoby z věcného břemene se zjistí dle odst. 4 § 18 zákona č. 151/97 Sb. jako desetinásobek ročního užitku. 5 920,- Kč/rok x 10 let = 59 200,- Kč Zjištěná cena věcného břemene užívání pozemků parc.č. 332, 333, 334/1 a 334/2 dle § 18 zák. č. 151/97 Sb. činí (po zaokrouhlení) 59 000 Kč. Ostatní omezení vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí jsou: Věcné břemeno braní vody, Nařízení exekuce, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti a Zástavní právo smluvní (vše viz výpis z katastru nemovitostí). Tato práva nemají výrazný vliv na obvyklou cenu a v odhadu obvyklé ceny jsem je nezohlednil.
12
Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitostí (pro účel dobrovolné dražby) Typ: Rodinný dům dokončený Obec: Trnávka Kat. území: Trnávka u Nového Jičína
Okres: Nový Jičín č.p. 19
Nákladová cena staveb po opotřebení 1. Budovy 1.1. Rodinný dům č.p. 19 Stavby po opotřebení celkem Pozemky Celkem
Kč Kč Kč Kč
3 661 600.00 3 661 600.00 1 057 500.00 4 719 100.00
Srovnávací hodnota
Kč
2 547 500.00
Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny : Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, tj. dobrý stavebně-technický stav rodinného domu a umístění v průměrně atraktivní lokalitě, odhaduji obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí ve výši srovnávací hodnoty, která nejlépe odpovídá obvyklé ceně, a to: 2 500 000 Kč. S ohledem na skutečnost, že k oceňovaným nemovitostem vázne věcné břemeno užívání bytu a sklepních prostor a spoluužívání hospodářské budovy a vybraných pozemků, stanovuji obvyklou (tržní) cenu ve výši rozdílu obvyklé ceny nemovitostí, tj. 2 500 000 Kč a hodnoty práva užívání bytu, sklepních prostor a hospodářské budovy ve výši 621 000 Kč a hodnoty práva užívání pozemků ve výši 59 000 Kč, tj. celkem 680 000 Kč.
Obvyklá (tržní) cena nemovitostí činí celkem (po zaokrouhlení):
1 820 000 Kč.
Na oceňovaných nemovitostech vázne věcné břemeno užívání, a to věcné břemeno užívání části rodinného domu a spoluužívání hospodářské budovy a věcné břemeno užívání vybraných pozemků, která mají výrazný vliv na obvyklou cenu. Hodnota práva věcného břemene užívání části rodinného domu a spoluužívání hospodářské budovy Hodnota práva věcného břemene užívání vybraných pozemků
Kč
621 000
Kč
59 000
13
Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999 pod č.j. Spr. 1467-99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 49-3604/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. Ing.František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 V Ostravě dne 28.2.2013
