2000 Sb

Znalecký posudek č. 50-3605/13 Ocenění nemovitosti pro účel veřejné dražby ve smyslu § 13 zákona č. 26/2000 Sb. pro dražebníka Předmět ocenění: Provozní areál na pozemcích parc.č. 1468, 1469, 1470, 1471, 1472, 1473, 1474 a 1475/3. Obec: Hnojník Okres: Frýdek-Místek Katastrální území: Hnojník Sídlo katastr. úřadu v Frýdek-Místek

PSČ 739 53 Kraj: Moravskoslezský kraj Identifikační kód: 640191

Vlastník staveb a pozemků: Sulphur Products, s.r.o. Ostravská 35 735 62 Český Těšín – Mosty Objednatel:

Dražebník Ostravská aukční síň s.r.o.

Znalecký posudek je zpracován ke dni 4.3.2013. Vypracoval:

Ing. František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536

verze ACONS 10.28, platná od 1.1.2013 Tento znalecký posudek obsahuje 14 stran textu a 5 příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě, dne 4.3.2013

2

Obsah Úkol znalce ................................................................................................................................. 3 Prohlídka nemovitosti ................................................................................................................. 3 Podklady pro znalecký posudek: ................................................................................................ 3 Nález a posudek .......................................................................................................................... 4 Úvod ........................................................................................................................................... 4 A. Místopis, vstupní údaje: ......................................................................................................... 5 B. Nákladové ohodnocení budovy ............................................................................................. 6 C. Pozemky................................................................................................................................. 9 D. Stanovení hodnoty nemovitostí metodou srovnávací .......................................................... 11 E. Omezení vlastnických práv .................................................................................................. 12 Rekapitulace ............................................................................................................................. 13 Znalecká doložka Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Zákres katastrální mapy z databáze www.cuzk.cz Situační plánek Letecký pohled Fotodokumentace

3

Úkol znalce Úkolem je ocenit nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. 498 k.ú. Hnojník, obec Hnojník, okr. Frýdek-Místek, a to: - budovu bez č.p. na pozemku parc.č. 1468 – zemědělská stavba, - budovu bez č.p. na pozemku parc.č. 1469 – zemědělská stavba, - budovu bez č.p. na pozemku parc.č. 1470 – zemědělská stavba, - budovu bez č.p. na pozemku parc.č. 1471 – zemědělská stavba, - budovu bez č.p. na pozemku parc.č. 1472 – zemědělská stavba, - budovu bez č.p. na pozemku parc.č. 1473 – zemědělská stavba, - budovu bez č.p. na pozemku parc.č. 1474 – zemědělská stavba, - pozemek parc.č. 1468 o výměře 300 m2 – zastavěná plocha a nádvoří, - pozemek parc.č. 1469 o výměře 59 m2 – zastavěná plocha a nádvoří, - pozemek parc.č. 1470 o výměře 59 m2 – zastavěná plocha a nádvoří, - pozemek parc.č. 1471 o výměře 60 m2 – zastavěná plocha a nádvoří, - pozemek parc.č. 1472 o výměře 58 m2 – zastavěná plocha a nádvoří, - pozemek parc.č. 1473 o výměře 58 m2 – zastavěná plocha a nádvoří, - pozemek parc.č. 1474 o výměře 58 m2 – zastavěná plocha a nádvoří, - pozemek parc.č. 1475/3 o výměře 5 416 m2 – ostatní plocha, jiná plocha, pro účely veřejné dražby dle § 13, odst. (1) zákona č. 26 ze dne 18.1.2000 o veřejných dražbách se ocenění provádí cenou obvyklou. Úkolem je dále zohlednění závad, které v důsledku přechodu nezaniknou a upraví příslušným způsobem odhad ceny.

Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti se uskutečnila dne 20.2.2013. Nemovitost byla zpřístupněna, prohlídka byla provedena za přítomnosti soudního znalce Ing. Vlčka a zástupce objednatele, Ing. Ladislava Přečka.

Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Hnojník, obec Frýdek-Místek, list vlastnictví č. 498, vyhotovený dne 23.1.2013 informace o nemovitostech na LV č. 498 pro k.ú. Hnojník z databáze www.cuzk.cz 2. Situační podklady zákres katastrální mapy z databáze www.cuzk.cz 3. Ostatní podklady fotodokumentace a údaje zjištěné při místním šetření projektová dokumentace oceňovaných staveb s datem 12/1985 informace a údaje poskytnuté zástupci vlastníka platný územní plán obce Hnojník

4

Nález a posudek Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle § 13, odst. (1) zákona č. 26 ze dne 18.1.2000 o veřejných dražbách se ocenění provádí v ceně obvyklé. Zpracovatel ocenění odhadne i závady, které v důsledku přechodu nezaniknou a upraví příslušným způsobem odhad ceny. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.

5

A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Oceňované nemovitosti se nachází v katastrálním území Hnojník, obec Hnojník (1 494 obyvatel), okr. Frýdek-Místek. Jedná se o původní areál pro zemědělskou činnost situovaný mimo obytnou zástavbu obce, v rozptýlené zástavbě jihovýchodní části obce. V obci Hnojník se nachází základní občanská vybavenost (pošta, škola, zdravotnické zařízení, policie, obchod atd.), centrum obce je vzdáleno cca 1,5 km. Veškerá občanská vybavenost se nachází ve správním centru Frýdek-Místek, které je vzdáleno cca 15 km. Dopravní dostupnost je dobrá, v obci je možné napojení na rychlostní komunikaci R48 spojující města Frýdek-Místek a Český Těšín, napojení na tuto komunikaci je od areálu vzdáleno 3,1 km. V obci se nachází zastávka meziměstské autobusové dopravy a železniční stanice, železniční trať lemuje jižní okraj areálu. Z pohledu využití oceňovaných nemovitostí pro provozní účely (dle územního plánu se areál nachází v zóně zemědělské výroby) se jedná o polohu průměrně atraktivní, s průměrným dopravním napojením. Souhrnné informace o nemovitostech Souhrnná výměra pozemků je 6 068 m2, z toho část zastavěná budovou sociálního zařízení má výměru 307 m2 a část zastavěná 6 základy zásobníků činí 352 m2. Souhrnná výměra užitných ploch budovy činí 367 m2, část nádvoří zpevněná betonovými panely má výměru cca 3 386 m2. Údaje o oceňovaných nemovitostech Předmětem ocenění je areál původního skladu tekutých hnojiv sestávající z bývalé budovy sociálního zařízení na pozemku parc.č. 1468, betonové základy zásobníků na pozemcích parc.č. 1469, 1470, 1471, 1472, 1473 a 1474, včetně pozemků pod stavbami, a dále pozemek přilehlého nádvoří parc.č. 1475/3, vše zapsané na LV č. 498 pro k.ú. Hnojník, obec Hnojník. Areál byl postaven v roce 1985, dle dostupných údajů není užíván od roku 2006 a je bez jakékoli údržby. Přilehlý pozemek tvoří zpevněné nádvoří, okraj areálu je nezpevněný a zatravněný, v areálu se nachází dostatek volných (rozvojových) ploch. Oceňované pozemky tvoří jeden funkční rovinný celek nepravidelného tvaru. Přístup do areálu je ze severozápadní strany z účelové komunikace, kdy posledních cca 75 m příjezdové komunikace je umístěno na pozemku parc.č. 1475/6 a nejedná se už o účelovou komunikaci vedenou v pasportu místních komunikací (v katastru nemovitostí evidován jako ostatní plocha, jiná plocha - ve vlastnictví Vladislav Kašpar). Příjezdová komunikace je zpevněná. Na západním okraji areálu se nachází zděná budova čerpací stanice užitkové vody (kde byla čerpána voda z místního potoka), tato stavba není zapsaná do katastru nemovitostí. Areál je napojen na inženýrské sítě: elektro (230 i 400V) a vodu z veřejných řádů, kanalizace je svedena do žumpy. Nemovitosti se nenachází v záplavovém území. S ohledem na zhoršený stavebně-technický stav budovy a její nepronajímatelný stav není pro účely stanovení obvyklé ceny použita výnosová metoda. Evidenční údaje na předloženém listu vlastnictví jsou v souladu se skutečností, vlastnické údaje neodpovídají skutečnosti – ke dni ocenění je dle zjištěných informací vlastníkem společnost Sulphur Products, s.r.o.

6

B. Nákladové ohodnocení budovy Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). Nákladové ocenění nemovitostí je provedeno metodikou vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., o oceňování majetku, bez použití koeficientu Kp. Do ocenění byla zahrnuta pouze původní budova sociálního zařízení a venkovní zpevněné plochy, které mají vliv na obvyklou cenu nemovitostí. Stavby betonových základů zásobníků a objekt čerpací stanice nemají na obvyklou cenu vliv a nejsou v posudku samostatně oceněny.

Budova sociálního zařízení Oceňovaná budova bez č.p. je samostatně stojící, zapsaná v katastru nemovitostí jako zemědělská stavba na pozemku parc.č. 1468. Objekt je dvoupodlažní, nepodsklepený. Budova byla dle dostupných údajů postavena v roce 1985. V 1.NP budovy se nacházelo technické a provozní zázemí (strojovna, dílna, kompresorovna, rozvodna), v 2.NP se nacházelo sociální zařízení se šatnami, denní místností a kancelář. Původní technologie byla demontována. Oceňovaná budova je v průměrném stavebně-technickém stavu, ke dni ocenění dlouhodobě neužívaná a bez pravidelné údržby. Převažující provedení konstrukcí a vybavení: Základy jsou monolitické železobetonové, nosná konstrukce je zděná z cihel tl. 45 cm, střecha je sedlová s mírným sklonem, krytá střešní krytinou z asfaltových pásů. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní povrchy tvoří vápenné omítky, v soc. zázemí jsou běžné keramické obklady. Fasáda je břizolitová, sokl je kabřincový. Schody jsou ocelové konstrukce s betonovými nášlapy krytými litým teracem. Dveře jsou hladké plné a s prosklením, vrata jsou plechová, okna jsou dřevěná zdvojená, v části jsou provedeny sklobetonové tvárnice. Podlahy jsou betonové kryté keramickou dlažbou. Budova je napojena na inženýrské sítě: elektro (230 i 400V) a vodu z veřejných řádů, kanalizace je svedena do žumpy. Vytápění bylo v minulosti zajištěno el. akumulačními kamny, ohřev vody el. bojlery.

Ocenění staveb nákladovou metodou Budova soc. zařízení Výpočet jednotlivých ploch: Plocha Název 25,25*12,15 1.NP 2.NP 12,45*12,15

= =

[m2] 306,79 151,27

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název 1.NP 2.NP Součet

Zastavěná. plocha 306,79 m2 151,27 m2 458,06

Konstr. Součin výška 5,20 m 1 595,31 3,16 m 478,01 2 073,32

7

Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Obestavěný prostor Název (25,25*12,15)*(5,20) 1.NP 2.NP (12,45*12,15)*(3,16) Zastřešení (25,25*12,15)*(1,81+0,45/2)

= = =

[m3] 1 595,30 m3 478,01 m3 624,31 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1.NP 2.NP Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP NP Z

Obestavěný prostor 1 595,30 m3 478,01 m3 624,31 m3 2 697,62 m3

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3] Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP)

= * * * * * *

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 2 697,62 m3 * 2 943,69 Kč/m3

= =

2 943,69 7 940 957,02 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří objektu: 28 roků Opotřebení: 40,000 %

-

3 176 382,81 Kč

Budova soc. zařízení - zjištěná cena

=

4 764 574,21 Kč

2 239,0,9390 0,9488 0,7636 0,9395 1,0000 2,0570

Zpevněná plocha Jedná se o plochu nádvoří areálu, která je zpevněná betonovými panely, o výměře 3 386 m2. Zatřídění pro potřeby ocenění: Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 3 386,00 m2 * 1 180,- Kč / m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Plná cena: Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 28 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 22 roků

= * * =

3 995 480,- Kč 1,0000 2,2560 9 013 802,88 Kč

8

Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 28 / 50 = 56,000 %

-

5 047 729,61 Kč

Zpevněná plocha - zjištěná cena

=

3 966 073,27 Kč

Reprodukční hodnota staveb činí celkem 16 954 760 Kč, věcná hodnota po odpočtu opotřebení činí 8 730 650 Kč.

9

C. Pozemky Dle výpisu z katastru nemovitostí Obec: Hnojník Katastrální území: Hnojník Parcela č. Výměra m2 Druh Využití 1468 300 zastavěná plocha a nádvoří zem. stav. 1469 59 zastavěná plocha a nádvoří zem. stav. 1470 59 zastavěná plocha a nádvoří zem. stav. 1471 60 zastavěná plocha a nádvoří zem. stav. 1472 58 zastavěná plocha a nádvoří zem. stav. 1473 58 zastavěná plocha a nádvoří zem. stav. 1474 58 zastavěná plocha a nádvoří zem. stav. 1475/3 5 416 ostatní plocha jiná plocha Použitá metodika Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá metoda srovnávací hodnoty. Po pozemcích uvedeného typu, a obdobné velikosti, resp. shodné zainvestovanosti, t.j. pozemky pro průmysl v dané lokalitě, a u srovnatelných pozemků je nabídka mírně vyšší než poptávka. S přihlédnutím k umístění pozemků, jejich zainvestovanosti a ev. možnému budoucímu způsobu využití, jsem názoru, že oceňované pozemky jsou obchodovatelné. Jako podklady byly použity údaje z vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a developery. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované pozemky, tyto nemovitosti (nabídkové ceny jsou po redukci): Typ pozemku, lokalita srovnatelného pozemku

Cena Výměra Datum pozemku pozemku realizace / [Kč/m2] [m2] nabídky

Pozemek pro komerční výstavbu, Český Těšín, okr. Karviná

224

5 170

2013

Pozemek pro komerční výstavbu (s projektem na stavbu sklad. haly vč. stavebního povolení), Dobrá, okr. Frýdek-Místek

532

7 670

2013

Pozemek pro občanskou vybavenost, Pražmo (centrum obce), okr. Frýdek-Místek

600

2 667

2012

Pozemek pro komerční výstavbu, Hnojník, okr. Frýdek-Místek

230

4 601

2013

Pozemek pro komerční výstavbu (asfaltová zpevněná plocha), Dobrá, okr. Frýdek-Místek

878

12 067

2013

Pozemek pro komerční výstavbu (zóna pro služby a řemesla), Frýdek-Místek

494

3 299

2013

10

Pozemek pro hromadné bydlení, ul. Dělnická, Havířov

252

3 235

2013

Pozemek pro komerční výstavbu (výrobní aktivity), Český Těšín, okr. Karviná

261

34 260

2013

Vyhodnocení oceňovaných pozemků vzhledem ke srovnatelným pozemkům: Oceňované pozemky jsou srovnatelné s oceňovanými pozemky co do umístění, velikosti i potenciálního využití v souladu s územním plánem, vybaveností inženýrskými sítěmi se řadí do střední cenové kategorie z hlediska srovnatelné ceny. Oceňované pozemky se vůči srovnatelným nachází ve srovnatelných lokalitách, převážně mimo obytnou zástavbu, s průměrným dopravním napojením. Výhodou je zpevnění pozemků v areálu a možnost jejich okamžitého využití, dále možnost využití stávajících přípojek inženýrských sítí. Při stanovení srovnávací hodnoty vycházíme z orientačního propočtu srovnatelných cen přepočtených na m2 plochy pozemku. Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době v oblasti, kde se oceňované pozemky pro komerční využití nachází, zobchodovány nebo inzerovány pozemky v průměru od 250 do 900 Kč/m2. Při ocenění bylo přihlédnuto ke skutečnosti, že se ceny pozemků pro průmysl pro danou obec a katastrální území zpracované zástupci České společnosti certifikovaných odhadců majetku v okrese pohybují v rozmezí 100 až 300 Kč/m2. Na základě výše uvedených srovnání a zavedených předpokladů odhaduji srovnávací hodnotu pozemků ve výši:

375 Kč/m2 tj. celkem za plochu pozemků (6 068 m2) 2 275 500 Kč

11

D. Stanovení hodnoty nemovitostí metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. objektech a areálech určených pro provozní účely, uvedené velikosti, vybavení, zjištěného technického stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je ke dni ocenění poptávka nižší než nabídka. S přihlédnutím k umístění nemovitostí, jejich technickému stavu a vybavení, a možnosti využití budovy případně přilehlých pozemků v areálu, jsem názoru, že oceňované nemovitosti jsou ke dni ocenění obchodovatelné. Podle těchto podkladů byly v době ocenění v oblasti, kde se nachází oceňované nemovitosti, zobchodovány nebo nabízeny tyto nebytové objekty (nabídkové ceny jsou po redukci): Typ objektu, lokalita srovnatelné nemovitosti

Stav nemovitosti

Užitná plocha [m2]

Provozní areál (bývalý zemědělský statek), ul. Obecní, Albrechtice u Českého Těšína

dobrý

1 489

Provozní areál (6 objektů s pozemky cca 7 tis. m2), Hnojník

dobrý

Nebytový objekt (bývalá loděnice), Horní Těrlicko, okr. Karviná

dobrý

Nebytový objekt (původní hospodářská budova), Žermanice, okr. Frýdek-Místek

velmi dobrý

Komerční objekt (bývalý kravín), Horní Žukov, okr. Frýdek-Místek

dobrý

Komerční objekt (prodejna, sklad), Paskov, okr. Frýdek-Místek

dobrý

Komerční objekt (ubytovna), Hnojník

dobrý (v rekonstrukci)

663

velmi dobrý

765

Komerční objekt – administrativní prostory, ul. Konská, Třinec

Cena objektu [Kč] Cena na m2 užitných plochy nemovitosti Kč]

Datum nabídky / prodeje

3 600 000 2013 2 417 11 200 000 3 500

2013 3 200 580 000

215

2013 2 698 1 150 000

378

2013 3 042 2 550 000

762

2013 3 346 2 520 000

347

2012 7 262 5 500 000 2012 8 296 3 500 000 2012 4 575

12

Vyhodnocení oceňovaných nemovitostí vzhledem ke srovnatelným nemovitostem: Oceňované nemovitosti jsou umístěny v průměrně atraktivní lokalitě, v okrajové části obce Hnojník, ve vzdálenosti cca 15 km od správního centra Frýdku-Místku. Z hlediska dopravní dostupnosti se jedná o dobře dostupnou lokalitu, s napojením na frekventovanou komunikaci R48 ve vzdálenosti cca 3 km. Centrum obce je vzdáleno cca 1,5 km. Výhodou je nadstandardní výměra přilehlého pozemku nádvoří a dostatek volných (rozvojových) ploch. Výhodou je zpevnění pozemků v areálu. Nevýhodou je dlouhodobé neužívání a zanedbaná údržba hlavní stavby v areálu, dále má negativní vliv současný hospodářský vývoj v ČR v návaznosti na celosvětovou finanční krizi a prohlubující se krizi na realitním trhu, která se projevuje sníženou aktivitou investorů a zároveň snížením cen mj. i v oblasti stavebních pozemků. Mírně negativní vliv na cenu obvyklou má umístění části příjezdové komunikace (není vedena v pasportu místních komunikací) na pozemku ve vlastnictví jiného vlastníka. Při stanovení srovnávací hodnoty vycházím z orientačního propočtu srovnatelných cen přepočtených na 1 m2 užitné plochy. Podle provedeného průzkumu a analýzy trhu byly v uplynulé době zobchodovány nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, komerční nemovitosti obdobné velikosti v průměru od 2 000 do 6 000 Kč/m2 užitné plochy. Na základě výše uvedených srovnání a zavedených předpokladů odhaduji srovnávací hodnotu nemovitostí ve výši: 4.000 Kč/m2 tj. celkem za užitné plochy budovy (367 m2)

1 468 000 Kč

E. Omezení vlastnických práv Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 23.1.2013 se k oceňovaným nemovitostem věcná břemena ani jiná omezení, která by měla vliv na obvyklou cenu nemovitostí, neváží. V oddíle C předloženého listu vlastnictví č. 498 pro k.ú. Hnojník, obec Hnojník, jsou zapsána: - zástavní práva smluvní, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce, zápis do soupisu konkurzní podstaty, zástavní právo soudcovské a zástavní právo zákonné Dle informací zjištěných z databáze www.cuzk.cz bylo ke dni ocenění v katastru nemovitostí dále k oceňovaným nemovitostem zapsáno zahájení exekuce a zástavní právo exekutorské. Dle předložených podkladů a zjištěných informací neváznou na oceňovaných nemovitostech žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí.

13

Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účel dobrovolné dražby) Obec: Hnojník Okres: Frýdek-Místek

Kat. území: Hnojník

Rekapitulace: Věcná hodnota stanovená nákladovou metodou Budovy a zpevněné plochy Pozemky Věcná hodnota celkem

8 730 650 Kč 2 275 500 Kč 11 006 150 Kč

Stanovení hodnoty nemovitostí metodou výnosovou Výnosová hodnota nemovitostí

Nestanovuje se

Stanovení hodnoty nemovitostí metodou srovnávací Srovnávací hodnota nemovitostí

1 468 000 Kč

Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Při stanovení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí je přihlédnuto zejména k metodě srovnávací, která nejlépe odráží tržní podmínky v daném místě. Věcná hodnota je stanovena pro představu o cenách nákladů na výstavbu obdobných areálů, se zohledněním opotřebení. S ohledem na zhoršený stavebně-technický stav hlavní budovy a její nepronajímatelný stav není pro účely stanovení obvyklé ceny použita výnosová metoda. Předmětem ocenění je areál původního skladu tekutých hnojiv s přilehlými pozemky, který je ke dni ocenění bez využití. Výhodou je výměra pozemků v areálu, jejich zpevnění a určení areálu územním plánem pro zemědělskou výrobu. Nevýhodou je stav a údržba hlavní stavby v areálu, současný hospodářský vývoj v ČR v návaznosti na celosvětovou finanční krizi a prohlubující se krizi na realitním trhu a dále právně nezajištěný přístup do areálu na posledním úseku příjezdové komunikace. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, stáří objektu, umístění areálu, výměru pozemků a určení plánem, možnost využití areálu a současnou situaci na trhu nemovitostí, odhaduji obvyklou hodnotu oceňovaných nemovitostí jako celku ve výši srovnávací hodnoty pozemků, která v tomto konkrétním případě nejlépe odpovídá tržní, tedy obvyklé ceně, a to (po zaokrouhlení):

2,25 mil. Kč

14

Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999 pod č.j. Spr. 1467-99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 50-3605/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. Ing. František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 V Ostravě, dne 4.3.2013