20 10
Jaarbericht 2010
Dordrecht
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
4
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
I NHOU D Bericht van de directeur-bestuurder
6
Jaarverslag 2010 1.
Kerncijfers
10
2.
Resultaten in het kort
10
3.
Bericht van de raad van toezicht
13
4.
Governance
18
5.
Informatie voor deelnemers en beleggers
22
Volkshuisvestingsverslag 2010 1.
Portefeuilleontwikkeling
26
2.
Aankoop en verkoop
29
3.
Ontwikkeling aeDex benchmark
35
4.
De woningmarkt in ontwikkeling
36
5.
Huurbeleid en huurprijsontwikkeling
38
6.
Bevordering eigen woningbezit
39
7.
Leefbaarheid en maatschappelijke huisvesting 40
8.
Beheer van vastgoed
41
9.
Onderhoud van vastgoed
42
10. Vereniging van Eigenaren
43
11.
44
Financiële continuïteit
Jaarrekening 2010 Balans
48
Resultatenoverzicht
50
Kasstroomoverzicht
51
Toelichting op de jaarrekening 2009
52
Uitgangspunten bedrijfswaardeberekening
56
Toelichting op de balans
57
Toelichting op de resultatenrekening
68
Overige gegevens en controleverklaring
71
Bijlagen
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
5
Bijlage 1 Bestuurlijke organisatie
75
Bijlage 2 Leden Wooninvesteringsfonds
76
Bijlage 3 Overzicht portefeuille
78
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
1
berich t van de directeur-be stuurder
Meer mogelijk
H
et verslagjaar 2010 staat voor het WIF
bezit niet langer via borging door het WSW gefinan-
voor presteren in aanhoudend zwaar weer.
cierd kan worden, versterken deze richting.
De economie is weliswaar uit de recessie geklommen met een voorzichtige economi-
Het Wooninvesteringsfonds wil zich daarom vanuit zijn
sche groei van 1,8% maar het herstel van de woning-
missie en doelstelling versneld verder ontwikkelen als
markt is uitgebleven. Door diverse onzekerheden, een
de liquiditeitsverschaffer en verkooporganisatie voor
laag consumentenvertrouwen, bezuinigingsmaatre-
de sector. Daarvoor heeft het Wooninvesteringsfonds
gelen en gematigde loonstijgingen is ook in 2010 de
in nauw overleg met het ministerie en het CFV via een
doorstroming niet op gang gekomen. De huizenprijzen
pilot de ruimte gekregen voor nieuwe financierings-
zijn nagenoeg stabiel gebleven en de transactieaan-
structuren, in dochterondernemingen met risicodra-
tallen blijven op een laag niveau hangen. Het nieuwe
gend vermogen van institutionele en particuliere
kabinet laat echter de woningmarkt grotendeels onge-
beleggers, waarmee nieuwe aankopen van woningpor-
moeid. Daarmee worden integrale hervormingen van
tefeuilles en grotere volumes kunnen worden gereali-
de koop- en huurwoningmarkt vooruit geschoven. Wel
seerd.
moeten de corporaties vanaf 2014 een forse heffing als bijdrage aan de huurtoeslag gaan betalen.
Daarnaast heeft de algemene ledenvergadering op basis van een financiële analyse ingestemd met een
Door gerichte inzet heeft het WIF in 2010 ondanks
voorstel tot renteconversie. Daarmee kunnen de certi-
de forse tegenwind een verdienstelijk jaarresultaat
ficaten met een vast rendement worden omgezet naar
behaald. Positieve ontwikkelingen daarbij zijn de gere-
een lager vast plus een resultaatafhankelijk variabel
aliseerde verkoopresultaten, de lagere exploitatie- en
rendement. Hierdoor schuift de positie van certifi-
bedrijfskosten en de gerealiseerde rentebesparingen.
caathouders op naar een ‘aandeelhoudersrol’ en zal
Echter, vanwege de hoge financieringslasten blijft het
de verantwoording over de resultaten naar de leden
resultaat achter bij de verwachtingen. Dankzij een licht
worden versterkt.
positieve herwaardering van het vastgoed en een po-
Tevens is vermeldenswaard dat het WSW het WIF als
sitieve post belastingen komt het jaarresultaat in 2010
deelnemer heeft geaccepteerd. Naar verwachting zul-
uit op een positief netto resultaat van e 2,0 miljoen.
len de rentelasten daardoor in de toekomst structureel kunnen worden verlaagd.
Ook in het verslagjaar 2010 heeft het WIF corporaties
Dit alles draagt bij aan de robuustheid van het
ter zijde gestaan met liquiditeitsverstrekking door aan-
Wooninvesteringsfonds en daarmee aan de gewenste
kopen van woningcomplexen. Gebrek aan liquiditeit en
ontwikkeling van de onderneming.
de onder druk staande investeringscapaciteit van corporaties nopen hen in toenemende mate tot verkoop
Sinds de oprichting, eind 2005, heeft het Wooninves-
van delen van hun woningportefeuille. De door het ka-
teringsfonds voor ruim e 600 miljoen bijgedragen aan
binet beoogde krimp van de sector, de huurtoeslaghef-
de liquiditeitsbevordering van 26 woningcorporaties.
fing en de maatschappelijke investeringsopgaven in
Deze vrijgespeelde middelen zijn door deze corpo-
combinatie met stimulering van verkoop aan huurders
raties op hun beurt aangewend voor noodzakelijke
en de Europese richtlijnen waardoor een deel van het
nieuwbouw, herstructurering en wijkverbeteringen.
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
6
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
1
berich t van de directeur-be stuurder
bestand van 5.536. De huidige woningvoorraad per ultimo 2010 bedraagt 4.513. De balanswaarde van de
In Memoriam
vastgoedportefeuille van het Wooninvesteringsfonds
Op 2 september 2010 is Marcel Prop,
Het Wooninvesteringsfonds staat aan de vooravond
bestuurder van het Wooninvesterings-
van een nieuwe fase in zijn bestaan. Met de ontwik-
is met 7,3% gestegen naar e 499,2 miljoen.
keling van innovatieve financieringsconstructies
fonds, plotseling overleden. Marcel heeft
met marktkapitaal van beleggers ten dienste van de corporatiesector wil het Wooninvesteringsfonds zijn
vanaf de start in 2005 een belangrijke
versterkte rol nader inkleuren samen met de stake-
bijdrage geleverd aan de ontwikkeling van
holders. Dit blijven we doen op onze eigen wijze: transparant, deskundig en gedreven met de focus op
het Wooninvesteringsfonds als liquidi-
verkopen, kostenbeheersing en het realiseren van een
teitsverschaffer van woningcorporaties,
optimaal rendement.
gericht op het op peil houden van de inHet bestuur wil op deze plek zijn erkentelijkheid
vesteringskracht van de sector. In dank-
uitspreken aan de raad van toezicht, de medewerkers en de vele partners die met hun inzet de afgelopen
bare herinnering gedenken wij zijn warme
vijf jaar hebben bijgedragen aan de ontwikkeling en
persoonlijkheid, zijn grote maatschappe-
prestaties van het Wooninvesteringsfonds.
lijke betrokkenheid en de wijze waarop hij Zeist, 30 mei 2011
zich met hart en ziel heeft ingezet voor het Wooninvesteringsfonds.
Karin E. de Graaf Directeur-bestuurder
KL
Ook in dit enerverende verslagjaar heeft het Wooninvesteringsfonds zijn kerntaak niet uit het oog verloren en heeft 7 complexen met 646 woningen kunnen aankopen van een drietal corporaties in de gemeenten Eindhoven, Purmerend en Zwijndrecht. In totaal heeft het Wooninvesteringsfonds sinds de start in 2005 1.023 woningen verkocht op een totaal
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
7
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
8
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
Jaarverslag
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
9
1.
Kerncijfers
10
2.
Resultaten in het kort
10
3.
Bericht van de raad van toezicht
13
4.
Governance
18
5.
Informatie voor deelnemers en beleggers
22
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
J AAR v e r s l a g
1
Kerncijfers
2010
2009
2008
2007
2006
Aantal gekochte complexen
7
13
8
63
29
Aantal corporaties waarvan is gekocht
3
4
4
6
9
646
745
615
1.503
340
45
170
-
162
213
254
219
276
161
113
38
24
61
10
4
8
4
6
20
30
Aantal aangekochte woningen Aantal aangekocht overig vastgoed Aantal verkochte woningen Aantal verkocht overig vastgoed Aantal woningen verkocht aan zittende huurders
Gemiddeld bouwjaar van de complexen
1970
1970
1970
1971
1968
469
466
454
447
457
Gemiddelde huurprijs in € Verhouding t.o.v. maximaal redelijke huurprijs
77%
77%
78%
73%
76%
139.678
143.556
151.641
150.408
145.444
Huur/leegwaarde verhouding
4,0%
3,9%
3,6%
3,6%
3,8%
Verkoopmutatiegraad
5,6%
5,3%
7,7%
4,9%
5,9%
Gemiddelde kosten klachtenonderhoud per woning in €
277
280
318
342
337
Gemiddelde kosten planmatig onderhoud per woning in €
512
1.152
579
1.077
1.072
Beheerskosten per woning in €
379
397
442
535
472
Leegstandperiode bij mutatie voor verkoop in maanden
8,2
6,9
4,0
3,8
3,2
Maatschappelijke investering (jaarlijks beschikbaar gemaakt voor corporaties) in de vorm van liquiditeit in miljoen € 59,8 75,6
63,3
189,4
36,5
Gemiddelde leegwaarde woningen in €
2
RESULTATEN IN HET KORT op de overige bedrijfskosten.
Het verslagjaar 2010 heeft voor het Wooninvesteringsfonds met een positief financieel resultaat afgesloten, dankzij betere bedrijfsresultaten.
De rentabiliteit op het garantievermogen en totale
Het bedrijfsresultaat is in 2010 ten opzichte van 2009
vermogen heeft zich in 2010 ten opzichte van 2009
met e 6,5 miljoen gestegen (2010 ten opzichte van
verbeterd en is licht positief. De positieve ontwik-
2009: 50,9%). De toename van het bedrijfsresultaat
kelingen op het bedrijfsresultaat 2010, het voordeel
is toe te schrijven aan ontwikkelingen op diverse
van de lage marktrente en de positieve herwaardering
gebieden. Ten eerste zijn de netto huuropbrengsten
zijn net voldoende om na drie jaren weer een positieve
(bruto huur minus exploitatielasten) gestegen door
rentabiliteit te realiseren.
uitbreiding van de woningportefeuille en besparingen
Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening heeft zich
op beheer en onderhoud. Ten tweede zijn de verkoop-
in 2010 verbeterd, maar blijft negatief.
resultaten gestegen, enerzijds door hogere verkoopaantallen anderzijds door verbeteringen in de verkoop-
Voor 2011 is een licht positief resultaat uit gewone
marges. Als laatste zijn besparingen gerealiseerd
bedrijfsuitoefening begroot.
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
10
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
J AAR v e r s l a g
2
RESULTATEN IN HET KORT
De liquiditeit is gedaald. In 2010 is voor e 10 miljoen met eigen middelen geïnvesteerd in de aankoop van woningen. De operationele kasstromen zijn ook in 2010 positief en de bankratio’s bewegen zich binnen de daarvoor geldende normering. De resultaten over 2010, de investeringen en de daarbij horende financieringsactiviteiten leiden tot een balanstotaal van e 524 miljoen (vgl. 2009: e 500 miljoen).
Resultatenrekening
2010
2009
23.239
21.425
6.983
3.652
30
9
30.252
25.086
In e 1.000 BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Boekwinst op verkochte woningen Overige opbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten
BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen
-325
-316
Salarissen
-670
-576
Sociale lasten en pensioenen
-194
- 169
Onderhoud
-2.888
-3.686
Overige bedrijfskosten
-6.887
-7.556
-10.964
-12.303
19.288
12.783
99
63
Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat
Rentebaten Rentelasten Totale financiële baten en lasten
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
-22.050
- 20.707
-21.951
- 20.644
-2.663
- 7.861
Belastingen
2.596
11.972
Waardeveranderingen vaste activa
2.091
-37.704
Resultaat na belastingen
2.024
- 33.593
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
11
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
J AAR v e r s l a g
2
RESULTATEN IN HET KORT De balanspresentatie 2010 leidt tot de volgende kengetallen: Boekjaar
2010
2009
2008
0,7
1,5
1,4
28,7%
29,1%
34,5%
29,5%
42,0%
Rentabiliteit garantievermogen (jaarresultaat in % garantievermogen)
1,3%
-23,2%
-0,3%
6,9%
0,7%
Rentabiliteit totale vermogen (jaarresultaat in % totaal vermogen)
0,4%
-6,7%
-0,1%
2,0%
0,3%
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening als % garantievermogen
-1,8%
-5,4%
-2,1%
-3,1%
-1,7%
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening als % totaal vermogen
-0,5%
-1,6%
-0,7%
-0,9%
-0,7%
0,9
0,6
0,8
0,6
0,8
72,4%
73,0%
65,2%
39,7%
56,8%
1,05
0,97
0,94
1,03
1,25
Liquiditeit Solvabiliteit (garantievermogen in % totaal vermogen)
Interest coverage ratio
Loan- to- value (kredietlening in % roerende en onroerende zaken in exploitatie) Debt service coverage
2007 0,1
Florakade - Groningen
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
12
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
2006 0,9
J AAR v e r s l a g
3
BERICH T VAN DE RAAD VAN TOEZICHT Algemeen
Onafhankelijkheid en integriteit
De raad van toezicht heeft tot taak toezicht te houden
De raad van toezicht bewaakt het uitgangspunt dat
op het bestuur en op de algemene gang van zaken in
de meerderheid van zijn leden onafhankelijk is in
de woningcorporatie en de met haar verbonden onder-
de zin van bepaling III 2.2. van de Governance Code
nemingen. Daarnaast staat hij het bestuur met raad en
Woningcorporaties. De raad heeft een onafhankelijke
daad terzijde. De raad van toezicht houdt voornamelijk
voorzitter. Binnen de raad vindt discussie plaats over
toezicht op:
de onafhankelijkheid van raadsleden, indien en voor zover daar reden toe is.
• Realisatie van de doelstellingen van de corporatie;
In 2010 is geen sprake geweest van belangenverstren-
• Strategie en de risico’s verbonden aan de activitei-
geling waarbij leden van de raad van toezicht en/
ten;
of het bestuur betrokken waren. De heer Hooimeijer
• Opzet en werking van de interne risicobeheersing-
heeft niet deelgenomen aan de bespreking en besluit-
en controlesystemen;
vorming over de opdrachtverstrekking voor de visitatie
• Kwaliteitsbeleid;
vanwege zijn betrokkenheid bij een visitatiebureau.
• Kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording;
In 2010 is binnen de organisatie van het Wooninveste-
• Financieel verslagleggingsproces;
ringsfonds geen gebruik gemaakt van de
• Naleving van de toepasselijke wet- en regelgeving.
‘regeling melding onregelmatigheden’. Binnen het reglement raad van toezicht wordt expliciet aandacht
De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden
gegeven aan het takenpakket, de samenstelling en de
van de raad van toezicht staan omschreven in de arti-
werkwijzen. Binnen het Wooninvesteringsfonds is een
kelen 12 t/m 14 van de statuten van het Wooninveste-
integriteitcode van kracht die ook van toepassing is op
ringsfonds. Een nadere uitwerking daarvan is opgeno-
leden van de raad van toezicht.
men in een Reglement voor de raad van toezicht.
Deskundigheid In dit jaarbericht legt de raad van toezicht, als onder-
Eind 2010 is de profielschets van de raad van toezicht
deel van een maatschappelijke onderneming, verant-
bijgesteld. Deze profielschets is gerelateerd aan de
woording af over de wijze waarop taken en bevoegd-
omvang, de taken, de besturing- en toezichtfilosofie,
heden in het verslagjaar zijn uitgevoerd.
de algemene en specifieke eisen en de gewenste deskundigheid en achtergrond van de leden van de
Als toezichtkader voor de uitoefening van zijn taken in
raad van toezicht. Daarbij speelt de herkenbaarheid in
het verslagjaar 2010 hanteert de raad van toezicht:
de ogen van de belangrijkste stakeholders en het complementair zijn qua kennis, ervaring en netwerken een
• Strategisch Plan 2010-2013;
belangrijke rol. De raad van toezicht werkt met deze
• Jaarplan 2010;
profielschets bij de invulling van de vacatures.
• Begroting 2010; • Meerjarenbegroting 2011-2015;
De raad van toezicht heeft in het verslagjaar het eigen
• Jaartargets op het gebied van aankoop, verkoop en
functioneren beoordeeld aan de hand van een Q-kaart.
beheer, bedrijfskosten;
De directeur-bestuurder heeft zijn evaluatie met
• Statuten;
betrekking tot de raad van toezicht met de voorzitter
• Treasurystatuut;
besproken. Bij de zelfevaluatie zijn de volgende pun-
• Governance documenten;
ten in overweging genomen:
• Bbsh; • Afspraken met stakeholders (leden, minsterie BZK/
• Reglement raad van toezicht;
WWI, CFV en banken).
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
• Aedescode voor woningcorporaties;
13
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
J AAR v e r s l a g
3
BERICH T VAN DE RAAD VAN TOEZICHT het gegeven van de te hoge rentelasten in relatie tot de
• Specifieke aspecten verbonden aan het Wooninves-
verdiencapaciteit speciale aandacht gekregen. De door
teringsfonds;
het bestuur voorgestelde maatregelen gericht op struc-
• Evaluatie zoals opgesteld door het bestuur.
turele vermindering van de rentelasten op korte en lange Uit de zelfevaluatie is ondermeer de behoefte aan ver-
termijn worden door de raad van toezicht onderschreven.
sterking van financiële deskundigheid binnen de raad
Op 2 september 2010 is de bestuurder van het Woonin-
van toezicht naar voren gekomen.
vesteringsfonds, de heer M.M.A. Prop, plotseling overleden. De heer Prop heeft vanaf de start in 2005 een
Taken en werkwijze
belangrijke bijdrage geleverd aan de ontwikkeling van
Om de toezichthoudende taak goed te kunnen
het Wooninvesteringsfonds als liquiditeitsverschaffer
vervullen heeft de raad van toezicht zich regelmatig
van woningcorporaties. Vanuit zijn bancaire en maat-
mondeling dan wel schriftelijk door het bestuur laten
schappelijke achtergrond heeft hij in het bijzonder het
informeren over de financiële en kwalitatieve resulta-
samenbrengen van beleggers en corporaties voor-
ten in relatie tot de doelstellingen, risicobeheersing,
gestaan en daarmee het ruimer openstellen van de
marktontwikkelingen en wensen en behoeften van
kapitaalmarkt voor de sector.
belanghebbenden. Aan de hand van een profielschets van een bestuurDe raad van toezicht heeft in het afgelopen boekjaar
der heeft de benoeming van de nieuwe bestuurder,
de volgende acties ondernomen om zich op de hoogte
mevrouw de Graaf, door de raad van toezicht plaats
te houden van wat er speelt in het speelveld van het
gevonden. Daarnaast zijn ondermeer de volgende
Wooninvesteringsfonds:
onderwerpen aan de orde geweest:
• Regelmatig overleg met bestuur en management;
• Jaarbericht 2009 (inclusief volkshuisvestingsverslag, jaarrekening en managementletter KPMG);
• Overleg met de externe accountant KPMG; • Volgen van seminars en congressen;
• Strategisch Plan 2010-2013;
• Volgen van de vakliteratuur en media;
• Jaarplan 2010;
• Aanwezig bij vergaderingen algemene ledenverga-
• Kaderbrief 2011; • Begroting 2011;
dering.
• Meerjarenbegroting 2011-2015; Het Wooninvesteringsfonds heeft geen ondernemings-
• Aankopen complexen vastgoed;
raad en kent geen (landelijke) huurdersorganisatie.
• Uitkomsten onderzoek financiële positie;
Twee leden van de raad van toezicht komen uit de kring
• Uitbetaling rente 2009;
van huurdersorganisaties. Zij voeren op gezette tijden
• Afsprakenkader WWI en CFV inzake pilot funding;
overleg met bestuur en directie van de Woonbond.
• Ruling fiscus over OVB; • Opdrachtverstrekking visitatie;
De raad van toezicht is in het verslagjaar zeven maal
• Benoeming (nieuwe) accountant;
bijeen gekomen voor een reguliere vergadering. Als
• AeDex benchmark;
belangrijkste onderwerpen zijn te onderkennen de
• CFV rapportage 2010;
financieringsstructuur en de mogelijke ingrepen hierin
• WSW borging;
en de benoeming van de nieuwe directeur-bestuurder.
• Bestuursstructuur en bestuurssamenstelling; • Profielschets raad van toezicht;
Het onderzoek en de nadere analyse van het financie-
• Evaluatie raad van toezicht;
ringsmodel van het Wooninvesteringsfonds is door de
• Herbenoeming leden mevrouw Van de Rotte en de heren Vrakking en Hooimeijer;
raad van toezicht nauwlettend gevolgd. Hierbij heeft
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
14
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
J AAR v e r s l a g
3
BERICH T VAN DE RAAD VAN TOEZICHT • Remuneratierapport 2010;
Aan de bestuurder is een auto ter beschikking gesteld,
• Benoeming directeur-bestuurder.
geen vertrekregeling is overeengekomen en het pensioen is ondergebracht bij SPW.
Evaluatie doelstelling De raad van toezicht is van mening dat het Wooninves-
In 2010 heeft door het overlijden van de heer Prop
teringsfonds onverkort voldoet aan zijn doelstelling
geen beoordelingsgesprek kunnen plaatsvinden. De
als liquiditeitsverschaffer voor de sector. Uiteraard is
remuneratiecommissie heeft besloten om dezelfde
en blijft een gezonde financieringsbasis daarbij van
bonus toe te kennen als vorig jaar. De beloning is
essentieel belang. Met de koers, zoals uitgezet in het
inclusief een overlijdensuitkering. De pensioenkosten
strategisch plan en de meerjarenbegroting is de ge-
zijn inclusief levensloopregeling.
noemde doelstelling, naar de mening van de raad van Na het plotseling overlijden van de heer Prop was op
toezicht, voor de komende jaren gewaarborgd.
grond van de statuten de raad van toezicht belast met
Honorering raad van toezicht
het bestuur van het Wooninvesteringsfonds. De raad
De honorering van de raad van toezicht is gekoppeld aan
van toezicht heeft het lid de heer Van Heuven uit zijn
de zwaarte van de functie. Bij de vaststelling hiervan is
midden aangewezen en tijdelijk met het bestuur belast.
rekening gehouden met maatschappelijke normen. De honorering is niet afhankelijk van de prestaties van het
De beloning in 2010 (27 september – 7 december) van
Wooninvesteringsfonds. In 2010 bedroegen de totale kos-
de heer Van Heuven is als interim-bestuurder bin-
ten voor de raad van toezicht e 66.000 (2009: e 78.000).
nen de kaders van de “Sectorbrede beloningscode
De vergoeding voor de individuele leden heeft in het ver-
voor Bestuurders van Woningcorporaties” als volgt
slagjaar geen wijzigingen ondergaan. De vergoeding van
opgebouwd:
de voorzitter bedroeg e 12.000 en van de leden e 9.500.
H.W. van Heuven
De vergoeding voor het adviserende lid van de auditcommissie bedroeg e 1.250 per vergadering (2010: e 6.250).
Beloning (incl. BTW)
€ 38.400
Reiskosten
€
972
Honorering bestuur Ten aanzien van het bezoldigingsbeleid van de bestuurder
Per 7 december 2010 is mevrouw de Graaf benoemd tot
conformeert de raad van toezicht zich aan het Advies Ar-
nieuwe bestuurder van het Wooninvesteringsfonds.
beidsvoorwaarden Statutair Woningcorporaties als opge-
De inschaling en het bezoldigingsvoorstel van de
steld door de commissie Izeboud (“Aedes-adviesregeling”)
remuneratiecommissie is door de raad van toezicht
en de “Sectorbrede beloningscode voor Bestuurders van
beoordeeld en vastgesteld. In afwijking van de Izeboud-
Woningcorporaties” die door de VTW en het Directeuren-
systematiek ontvangt de bestuurder geen variabele be-
contact van Aedes in mei 2010 is gepubliceerd.
loning en is het arbeidscontract met de bestuurder voor onbepaalde tijd gesloten. De reden van deze afwijking
De beloning in 2010 (1 januari – 2 september) van de
is dat een variabele beloning in de huidige context niet
bestuurder, de heer Prop, is als volgt opgebouwd:
past bij een maatschappelijke organisatie en voorkomt dat een te grote focus op de korte termijn doelstellin-
M.M.A. Prop
gen ontstaat. Tevens wil de raad van toezicht met het
Beloning
€ 103.267
Variabele beloning
€
11.880
Pensioenkosten
€
18.860
Overige beloningen
€
1.600
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
arbeidscontract voor onbepaalde tijd de continuïteit van de organisatie waarborgen waarbij de jaarlijkse evaluatie van het gevoerde beleid en het functioneren van het bestuur voldoende waarborg geeft voor een verantwoorde besturing van het Wooninvesteringsfonds.
15
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
J AAR v e r s l a g
3
BERICH T VAN DE RAAD VAN TOEZICHT De beloning in 2010 (7 december – 31 december) van
Het totale inkomen van de bestuurders blijft binnen
de bestuurder, mevrouw de Graaf, is als volgt opge-
de beloningsbandbreedte die onder de “Sectorbrede
bouwd:
beloningscode Bestuurders van Woningcorporaties” geldt. Tevens blijft het totale inkomen binnen het voor
K.E. de Graaf
2010 vastgestelde grensbedrag in het kader van de
Beloning
€
9.580
Variabele beloning
€
0
Pensioenkosten
€
686
Overige beloningen
€
165
Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (Wopt). Door het Wooninvesteringsfonds zijn in 2010 geen persoonlijke leningen, voorschotten of garanties aan leden van de raad van toezicht en/of de bestuurders verstrekt.
Aan de bestuurder is een auto ter beschikking gesteld, geen vertrekregeling is overeengekomen en het pensioen is ondergebracht bij SPW.
Samenstelling In 2010 was de raad van toezicht van het Wooninvesteringsfonds als volgt samengesteld:
Naam
Functie
Lid sedert
Herbenoemd
Aftredend
Hoofdfuncties
Relevante nevenfunctie(s):
Prof. ir. drs. W.J. Vrakking (man, 1943)
voorzitter
2006
2010
2014
Vennoot Holland Consulting Group te Amsterdam. Hoogleraar Management Consulting, Erasmus Universiteit Rotterdam
Lid raad van toezicht Wellant College te Houten; Bestuurslid Center for People and Buildings te Delft; Lid adviesraad Custom Management te Leusden
Ir. M.T. Kooistra (man, 1943)
vicevoorzitter
2005
2009
2013
Bestuurslid stichting RBOI te Rotterdam; Bestuurslid stichting Administratiekantoor Renpart Vastgoed te Den Haag; Voorzitter raad van commissarissen Rabobank Rijnstreek
Mr. H.W. van Heuven (man, 1950)
lid
2004
2009
7.12.2010
Lid raad van toezicht van Cardea te Leiden
Mr. Th. M.M. Thurlings (man, 1948)
lid
2004
2009
11.11.2010
Ex-voorzitter RvB Vitalis te Amersfoort
J.G.T. Bouwman (man, 1951)
lid
2004
2009
2013
Directeur-bestuurder Ons Huis, Woningstichting te Apeldoorn en Zutphen; Voorzitter raad van toezicht van de Bibliotheken Veluwezoom in de gemeenten Rheden, Renkum en Rozendaal
W. van de Rotte (vrouw, 1951)
lid
2006
2010
2014
Vennoot bureau Senia en directeur-bestuurder Stichting Senia
Prof. dr. P. Hooimeijer (man, 1955)
lid
2006
2010
2014
Hoogleraar Sociale Geografie en Demografie; Wetenschappelijke directeur van de Netherlands Graduate School of Urban and Regional Research, Universiteit Utrecht
Voorzitter Wetenschappelijke Commissie Wijkaanpak. Ministerie BZK, directoraat WWI; Visitator Raeflex
b
0
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
16
J
a
a
r
e
r
i
c
h
t
2
1
0
J AAR v e r s l a g
3
BERICH T VAN DE RAAD VAN TOEZICHT In de bezetting van de raad van toezicht is in het ver-
De samenstelling van de commissies was in 2010 als
slagjaar verandering opgetreden.
volgt:
De heer Thurlings is vrijwillig en tussentijds afgetreden per 11 november 2010.
Auditcommissie
De heer Van Heuven is per 27 september 2010 als gedelegeerd bestuurder benoemd uit de raad van
Prof. dr. P. Hooimeijer (voorzitter)
toezicht, vanwege het overlijden van de heer Prop, en
Mr. Th.M.M. Thurlings (tot november 2010)
vanuit de raad van toezicht tijdelijk met het bestuur
Mr. J.B.J. Stegmann (adviserend lid, tot begin 2011)
belast.
Hoofdfunctie(s): Lid raad van commissarissen Woonstad Rotterdam.
Op 7 december is de heer Van Heuven met de benoeming van de nieuwe directeur-bestuurder afgetreden
In 2010 heeft de auditcommissie acht keer vergaderd.
als gedelegeerd bestuurder en vrijwillig en in overeen-
De commissie heeft onder meer gesproken over:
stemming met de governance code afgetreden als lid
• Interne beheersing;
van de raad van toezicht.
• Jaarrekening 2009; • Financiering;
De raad van toezicht is hen zeer erkentelijk voor de bij-
• Begroting 2011 en meerjarenbegroting 2011-2015;
drage die zij geleverd hebben aan de ontwikkeling van
• Tussentijdse resultaten;
het Wooninvesteringsfonds. De kennis en ervaring die
• Treasurybeleid;
zij inbrachten in de raad van toezicht zorgden voor een
• Selectie externe accountant.
goede balans in de besluitvorming en voor evenwichtigheid in de discussies.
In het verslagjaar 2010 is in verband met de afloop van
Mevrouw Van de Rotte en de heren Hooimeijer en
de vierjaarstermijn PWC als nieuwe externe accountant
Vrakking zijn door de algemene ledenvergadering op
aangesteld.
18 juni 2010 voor een periode van 4 jaar herbenoemd. Mevrouw Van de Rotte en de heer Hooimeijer zijn
Remuneratiecommissie
beide door de Woonbond voorgedragen voor herbenoeming door de algemene ledenvergadering. De heer
J.G.T. Bouwman (voorzitter)
Vrakking is door de raad van toezicht voorgedragen
Prof. ir. drs. W. J. Vrakking
voor herbenoeming door de algemene ledenvergadering.
De remuneratiecommissie vergaderde twee maal en heeft gesproken over de invulling van het bezoldi-
Als gevolg van de wisselingen heeft de raad van toe-
gingsbeleid en het afsluiten van een arbeidsovereen-
zicht eind 2010 twee vacatures.
komst met de nieuwe directeur-bestuurder.
Commissies De raad heeft in 2007 een auditcommissie en een remuneratiecommissie ingesteld. De taak van beide commissies is om de raad van toezicht te assisteren bij zijn werkzaamheden. De leden van de commissies zijn allen lid van de raad van toezicht met uitzondering van het ‘adviserende lid’ van de auditcommissie.
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
17
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
J AAR v e r s l a g
4
GOVERNANCE Governance Code Woningcorporaties
van de interne beheersingsmaatregelen en de hierin
Het Wooninvesteringsfonds acht het van groot belang
verankerde interne controlemaatregelen. De adequate
om als maatschappelijke onderneming in het jaar-
werking van het interne risicobeheersing- en contro-
verslag op een transparante en professionele manier
lesysteem wordt bewaakt door de manager finance &
verantwoording af te leggen. Alleen dan zijn beleid en
administration.
bedrijfsvoering goed te beoordelen. Een goede en helOok de externe auditor toetst opzet, bestaan en
dere verantwoording door het bestuur hoort daarbij.
werking van het systeem van beheersingmaatregelen,
Naleving van de governance code
zover dat binnen de jaarrekeningcontrole past.
In dit jaarverslag geven wij aan hoe de Aedes code en de Governance Code Woningcorporaties zijn nageleefd
Interne beheersing
in 2010. De raad van toezicht en de bestuurder onder-
Per beleidsterrein van het Wooninvesteringsfonds
schrijven de governance code. Uit een inventarisatie
worden de specifieke risico’s in kaart gebracht. Het
door de bestuurder blijkt dat het Wooninvesterings-
gaat hierbij om de identificatie, analyse, respons op en
fonds op de meeste punten voldoet aan de gover-
de beheersing van de risico’s. Bij risico identificatie en
nance code. De belangrijkste punten van (voorlopige)
analyse wordt vooral beoordeeld op welke wijze de ri-
afwijking zijn:
sico’s zijn benoemd en gekwantificeerd in relatie tot de
• Benoeming van de bestuurder voor een (her)benoe-
bedrijfsdoelstellingen. Risicorespons en risicobeheer-
mingsperiode van maximaal vier jaar. De raad van
sing zien vooral toe op de aanwezige processen ge-
toezicht heeft de bestuurder voor onbepaalde tijd
richt op het beperken van de gevolgen van de risico’s,
aangesteld;
rekening houdend met de mogelijkheden binnen de
• Het bestuur en de raad van toezicht zijn bij de
kleine organisatie die het Wooninvesteringsfonds is.
overleggen met de stakeholders van het Wooninves-
Risk management
teringsfonds nagenoeg voltallig aanwezig geweest.
Doelstelling van Risk Management Op haar website heeft het Wooninvesteringsfonds
Interne beheersing dient als hulpmiddel bij het waar-
diverse van belang geachte documenten opgenomen
borgen dat operationele en financiële doelstellingen,
met betrekking tot de governance code. De belangrijk-
ook op langere termijn, worden bereikt en bij het voor-
ste documenten zijn:
komen van verlies van (waarde) van bedrijfsmiddelen.
• Statuten Wooninvesteringsfonds;
Ook dienen activiteiten op het terrein van interne
• Bestuursreglement;
beheersing een belangrijke bijdrage te leveren aan de
• Klokkenluidersregeling;
betrouwbaarheid van de financiële verslaggeving en
• Reglement raad van toezicht;
de voorspelbaarheid van prognoses in de tussentijdse
• Integriteitsbeleid.
managementrapportages. Tenslotte dienen de activiteiten op het terrein van interne beheersing mede
Risicoprofiel
te waarborgen dat de relevante regels en wettelijke
Wanneer een organisatie wil voldoen aan de in de code
voorschriften worden nageleefd.
geformuleerde verplichtingen, kan een beroep worden gedaan op de interne beheersingsmaatregelen/
Risk management
interne controlemaatregelen binnen de organisatie.
Activiteiten op het terrein van risk management
De basis van het systeem van interne controle wordt
omvatten werkzaamheden gericht op het bepalen van
gevormd door het zogenaamde ‘4-ogen principe’.
bedrijfsrisico’s die een bedreiging kunnen vormen, dan
Het bestuur en het management zijn hierbij primair
wel een gebeurtenis of een actie die een nadelig effect
zelf verantwoordelijk voor opzet, bestaan en werking
kan hebben op de realisatie van de doelstellingen en
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
18
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
J AAR v e r s l a g
4
GOVERNANCE de strategie van het Wooninvesteringsfonds.
Om een gezonde financiële positie te realiseren,
Het perspectief van bedreiging is een traditioneel ge-
streeft het Wooninvesteringsfonds naar een debt ser-
bied van risicobeheersing en is te onderkennen wan-
vice coverage van minimaal 1,10, een liquiditeitsbuffer
neer maatregelen worden getroffen om bijvoorbeeld
van e 5 miljoen en solvabiliteit van 25%.
toekomstige verkoopuitval van het bezit in exploitatie te voorkomen.
In dit kader heeft het bestuur aan de leden het voorne-
Bedrijfsrisico’s zijn afhankelijk van de omgeving waar-
men tot renteconversie op de achtergestelde leningen
in het Wooninvesteringsfonds opereert, de doelstellin-
voorgelegd (zie hoofdstuk financiële continuïteit)
gen, de strategie en de interne organisatie. Om inzicht
zodat een sterker financieel kader voor de toekomst
te krijgen in het risicoprofiel van het Wooninveste-
wordt gerealiseerd.
ringsfonds is niet alleen inzicht nodig in de bedrijfsrisico’s en in het systeem van interne beheersing, maar
Een debt service coverage van minimaal 1,10 betekent
ook in het managementproces. Strategie is steeds het
dat de jaarlijkse financieringskasstromen (financie-
beginpunt voor de inrichting van een organisatie en
ringslasten en aflossingen) gedekt moeten worden
het opzetten van de interne beheersing.
door de kasstromen uit de operationele activiteiten, het saldo van inkomsten (huren en verkopen) en las-
In de adviezen van de commissie Tabaksblat is opge-
ten (exploitatielasten zoals beheer en onderhoud en
nomen dat de bestuurder minimaal eenmaal per jaar
concernkosten).
aan de interne toezichthouder rapporteert over de strategie, het risicoprofiel en de beheersingsmaatre-
De liquiditeitsbuffer van e 5 miljoen stelt het Woonin-
gelen van de organisatie.
vesteringsfonds in staat om ten tijde van verkoopuitval
In het strategisch plan is het risicoprofiel van het
een jaar lang aan al zijn verplichtingen te kunnen
Wooninvesteringsfonds opgenomen. Dit document is
voldoen.
in het verslagjaar besproken met en vervolgens vastMet een solvabiliteit van minimaal 25% verwacht het
gesteld door de raad van toezicht. Door het structureel, uniform en op verschillende
Wooninvesteringsfonds voldoende vermogen te heb-
niveaus in kaart brengen van de risico’s en bijbeho-
ben om aan al zijn verplichtingen te kunnen voldoen.
rende beheersingsmaatregelen, is inzichtelijk of het
Financieringsrisico’s
Wooninvesteringsfonds ‘in control’ is.
Het Wooninvesteringsfonds is zwaar gefinancierd en
Financiële risico’s
de financieringslasten hebben een significant aandeel
Het beleid van het Wooninvesteringsfonds is gericht
in de resultaten van het Wooninvesteringsfonds.
op het beheersen en beperken van financiële risico’s
Verdere verzwaring van de financieringspositie en/of
door middel van onder meer:
toename van de financieringslasten vormen een risico voor de financiële gezondheid van het Wooninvesteringsfonds.
• Een eenduidige strategische visie, vastgelegd in het
De risico’s ten aanzien van de financiering van het
strategisch plan; • Gericht risicomanagement;
woningbezit worden periodiek door de auditcommis-
• Adequate rapportagestructuren;
sie beoordeeld. Het Wooninvesteringsfonds beschikt
• Transparante procedures;
over een treasurystatuut, waarin de kaders voor het
• Een evenwichtig beleid ten aanzien van strategisch
treasurybeleid zijn vastgelegd.
voorraadbeheer en (des)investeren, vastgelegd in Doel van het rente- en looptijdenbeleid is het minima-
het jaarplan;
liseren van de financieringslasten en het optimaliseren
• Stresstesten op met name verkoop- en rentescenario’s.
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
19
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
J AAR v e r s l a g
4
GOVERNANCE van de vervalkalender van de leningenportefeuille.
Frauderisico’s
Het treasurybeleid wordt ten uitvoer gebracht in nauw
Vastgoedbeleggingen zijn kapitaalintensief en van
overleg met de auditcommissie.
vastgoedbeleggingen in het algemeen en van sociaal vastgoed in het bijzonder ontbreken marktnoteringen
Binnen het kader van het (verder) beperken van de
als indicatie voor de marktwaarden. Het risico op
financiële risico’s heeft het Wooninvesteringsfonds bij
fraude, met als gevolg financiële schade of reputatie-
het WSW een borgingsverzoek ingediend. Begin 2011
schade, is hierdoor aanwezig.
is het Wooninvesteringsfonds als WSW-deelnemer geaccepteerd. Met een borging op de kredietfaciliteit
Het Wooninvesteringsfonds heeft de volgende maatrege-
verwacht het Wooninvesteringsfonds in de toekomst
len getroffen ter voorkoming van fraude:
besparingen te kunnen realiseren op de financierings-
• Vanuit het strategisch beleid is geformuleerd in welk
lasten bij een gelijkblijvende ontwikkeling van de
vastgoed geïnvesteerd wordt;
faciliteiten.
• Een standaard waarderingsmodel met gedefinieerde financiële criteria wordt voor investeringen gehanteerd;
Informatievoorzieningrisico’s
• De raad van toezicht, auditcommissie en manager
Het Wooninvesteringsfonds is in toenemende mate
finance & administration houden toezicht op het ver-
afhankelijk van de betrouwbaarheid van de gegevens-
wervingstraject in de verschillende fases (indicatieve,
verwerking en databeheer. De general IT controls en
voorlopige en definitieve bieding). Biedingen kunnen
het beheer van autorisaties zijn afgestemd op het risi-
alleen met toestemming van de raad van toezicht worden uitgebracht;
coprofiel van het Wooninvesteringsfonds, maar behoe-
• Een te verwerven object wordt altijd getaxeerd door
ven verbetering ten aanzien van de betrouwbaarheid.
een onafhankelijke taxateur;
Ten aanzien van de general IT controls zijn maatrege-
• Te verkopen objecten worden getaxeerd door een
len getroffen om een testomgeving te creëren los van
onafhankelijke taxateur en de lokale makelaar;
de gebruikersomgeving. Begin 2011 is een testomge-
• Beheer en toezicht planmatig onderhoud zijn uitbe-
ving gerealiseerd voor het primaire informatiesysteem.
steed binnen standaardcontracten;
Het primaire informatiesysteem is specifiek voor het Wooninvesteringsfonds ingericht en ondersteunt de
• In de offerteprocedure voor planmatig onderhoud wor-
primaire bedrijfsprocessen zoals verkoop en beheer
den, naar verhouding van de uit te voeren werkzaam-
van woningen.
heden, bij meerdere partijen offertes opgevraagd.
Purmerend
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
20
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
J AAR v e r s l a g
4
GOVERNANCE Waarderingsrisico’s
Een specifiek fiscaal risico heeft het Wooninvesterings-
Het Wooninvesteringsfonds heeft als belangrijk risico
fonds op de in de aankoopprijs begrepen overdrachts-
het waarderingsrisico van het vastgoed geïdentifi-
belasting, die uitbetaald wordt aan de verkopende cor-
ceerd.
poratie. Het Wooninvesteringsfonds heeft vrijstelling voor afdracht van de overdrachtsbelasting verkregen
Ter bewaking van de waarde van het vastgoed taxeren
onder de voorwaarde dat de niet afgedragen middelen
jaarlijks de lokale makelaars de leegwaarden van alle
binnen zeven jaar worden besteed aan uitgaven voor
woningen per 1 januari. Daarnaast taxeren onafhan-
herstructureringsprojecten. Het Wooninvesterings-
kelijke landelijke taxateurs jaarlijks de waarde in
fonds heeft zich hiermee verplicht vast te stellen of de
verhuurde staat van de complexen en de leegwaarden
beschikbare middelen door de verkopende corporaties
van de woningen. Het Wooninvesteringsfonds maakt
conform de fiscale regels worden besteed. Het risico
gebruik van drie landelijke taxateurs die per toerbeurt
op vordering van de overdrachtsbelasting heeft het
delen van de portefeuille taxeren. Jaarlijks wordt het
Wooninvesteringsfonds gereduceerd door bepalingen
gehele bezit getaxeerd.
hierover in de koopovereenkomsten op te nemen. Jaarlijks leggen de verkopende corporaties, conform
Fiscale risico’s
de bepalingen in de koopovereenkomst, verant-
Door de afschaffing van de vrijstelling voor de ven-
woording af aan het Wooninvesteringsfonds over de
nootschapsbelasting in 2008 zijn de inherente risico’s
besteding van deze middelen. Het niet nakomen van
vanaf 2008 significant toegenomen. Buiten de regulie-
deze verplichting geeft het Wooninvesteringsfonds het
re- en al bestaande beheersingsmaatregelen heeft het
recht een eventuele vordering van de belastingdienst
Wooninvesteringsfonds geen aanvullende maatregelen
te verhalen bij de betreffende corporatie.
getroffen tot beperking van de toegenomen inherente risico’s.
Organisatieschema
Raad van Toezicht
Leden
Directeur - bestuurder Allianties
Allianties
Directeur vastgoed • Notariaat
• Financiering • Obligatie beheer • Risico management • ICT • Verzekeringen
Office manager
Project manager
Manager funding & capital markets
Manager beheer
Manager finance & administration
Manager verkoop
• Juridisch adviseurs
• Taxateurs • Beheerders • VvE Beheerders • Makelaardij • Onderhoud
Administrateur
• ICT
• Fiscaal adviseurs
Organisatie Wooninvesteringsfonds 2010
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
21
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
J AAR v e r s l a g
5
Informatie voor deelnemers en beleggers Het aantal leden van het Wooninvesteringsfonds is
beleggers aan te trekken. De kaders van de gemaakte
stabiel; 79 corporaties zijn lid van de vereniging. In bij-
afspraken met WWI voorzien in het optimaal behouden
lage 2 is een overzicht opgenomen met vermelding van
van het maatschappelijk vermogen, voor zover dat in
het financiële belang in het Wooninvesteringsfonds
de sociale huursector in Nederland is opgebouwd.
van elk van de leden per eind 2010. De A-leden zijn corporaties die in de periode vanaf 2005 aansprakelijk
Overigens is het binnen het raamwerk van de ge-
vermogen beschikbaar hebben gesteld in de vorm van
maakte afspraken met het ministerie ook mogelijk
obligatieleningen (certificaten).
dat overheden en de verkopende corporaties zelf met
In 2010 nam het bedrag aan geplaatste certificaten toe
risicodragend vermogen in het nieuwe financierings-
tot circa e 173 miljoen (ultimo 2008: e 170 miljoen).
model participeren. Het Wooninvesteringsfonds verwacht hiermee zijn
Bij de B-leden gaat het om corporaties, die in de jaren
rol als liquiditeitsverschaffer voor de sector, met het
1999-2004 via het Wooninvesteringsfonds collegiale fi-
oogmerk collega-corporaties te ondersteunen bij de
nancieringen aan collega-corporaties hebben verstrekt
aanzienlijke investeringsopgaven, op een solide basis
en/of voor minder dan e 1 miljoen aan certificaten
gestaag voort te kunnen zetten.
hebben afgenomen. Met de leden is afgesproken dat maximaal 10% van het De financiële positie van de woningcorporaties is in
in certificaten ingelegde kapitaal als eigen vermogen
2010 niet verbeterd. Door toenemende lastendruk,
in verbindingen van het Wooninvesteringsfonds zal
gekoppeld aan uiterst beperkte mogelijkheden om
worden ingebracht. Daarmee is het risico voor de deel-
de inkomsten te vergroten, schieten de financiële
nemers (certificaathouders) van de nieuwe financie-
mogelijkheden tot het uitvoeren van de opgaven
ringsmethodiek begrensd. Een eerste transactie via de
substantieel te kort. Om die reden is het beroep op
verbindingenstructuur zal in 2011 zijn beslag krijgen.
het Wooninvesteringsfonds vanuit de sector onveranderd groot. Deze omstandigheden brengen evenzeer
Met tevredenheid kan worden vastgesteld dat er
met zich mee dat extra aansprakelijk vermogen voor
voldoende mogelijkheden voorhanden blijken om bij
het Wooninvesteringsfonds niet door de sector zelf
banken vreemd vermogen aan te trekken. Weliswaar
geleverd kan worden.
is in de bancaire sector een grotere voorzichtigheid waarneembaar, deels opgelegd door de toezicht-
In de achterliggende jaren heeft het Wooninvesterings-
houders. Financiering van woningportefeuilles in het
fonds een financieringsmethodiek ontwikkeld, waarbij
segment waarin het Wooninvesteringsfonds actief is,
- met behulp van aanvullende externe funding - de
mag zich echter door de gunstige risicoperceptie nog
dienstverlening aan collega-corporaties onverkort kan
steeds in een warme belangstelling verheugen.
worden gecontinueerd. Aanvullend aan de kaders die het ministerie BZK/
Met de leden is in 2010 intensief en constructief van
WWI in 2009 opstelde voor door derde partijen te
gedachten gewisseld over de rol van het Wooninveste-
leveren extra (achtergesteld) vermogen, bleek in het
ringsfonds ten behoeve van de sector als geheel, ook
verslagjaar nog finale afstemming met WWI nodig.
bij gewijzigde financieel-economische omstandighe-
Deze vond in het voorjaar plaats en resulteerde in een
den. Zij tonen zich betrokken bij de activiteiten van
pilotafspraak, waarmee het Wooninvesteringsfonds
het Wooninvesteringsfonds en hebben andermaal blijk
de mogelijkheid krijgt in de context van de geldende
gegeven dit initiatief van en voor de corporatiesector
Bbsh-regelgeving transacties tot stand te brengen
te willen behouden en ondersteunen.
met behulp van de ontwikkelde beleggingsstructuur. Doel is middelen van particuliere en institutionele
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
22
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
J AAR v e r s l a g
5
I nformatie voor deelnemers en beleggers In de extra algemene ledenvergadering (29 oktober 2010) is het voorstel besproken om de rente op certificaten via een conversie bij te stellen naar een lagere vaste vergoeding, in combinatie met een resultaatafhankelijke variabele component. Uit gemaakte analyses komt naar voren dat een dergelijke conversie een probaat middel is om de rentabiliteit van het Wooninvesteringsfonds te verbeteren en de financiele positie per direct te versterken. In het voorjaar van 2011 heeft de algemene ledenvergadering ingestemd met het effectueren van de voorgestelde conversie. Het bestuur zal dit in 2011 met de individuele certificaathouders contractueel regelen. In juni 2011 zal in de algemene ledenvergadering de uitbetaling van de rente op de certificaten over het jaar 2010 aan de orde worden gesteld. De verwachting is dat - evenals in 2010- de rente op de certificaten over het voorafgaande boekjaar standaard zal worden uitgekeerd.
Goeman Borgesiusplantsoen – Dordrecht
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
23
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
Volkshuisve
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
24
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
stingsverslag
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
25
1.
Portefeuilleontwikkeling
26
2.
Aankoop en verkoop
29
3.
Ontwikkeling aeDex benchmark
35
4.
De woningmarkt in ontwikkeling
36
5.
Huurbeleid en huurprijsontwikkeling
38
6.
Bevordering eigen woningbezit
39
7.
Leefbaarheid en maatschappelijke huisvesting 40
8.
Beheer van vastgoed
41
9.
Onderhoud van vastgoed
42
10. Vereniging van Eigenaren
43
11.
44
J
Financiële continuïteit
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
v o l k S h u i s v e s t i n g s v e r s l a g
1
PORTEFEUI LLEONT WIKKELING Ook in het voorbije jaar is intensief gewerkt aan het re-
gekocht van 26 corporaties. Het betreft in totaal 120
aliseren van zowel aankooptransacties als individuele
complexen door heel Nederland.
verkopen van woningen aan particulieren uit de portefeuille. In deze periode, die gekenmerkt wordt door
In het verslagjaar zijn van drie corporaties zeven com-
toenemende druk op de financiële positie van corpora-
plexen met 646 woningen gekocht en 254 woningen
ties en aanhoudende stagnatie op de woningmarkt, is
verkocht. De totale omvang van de huidige portefeuille
er een gestaag groeiend aanbod van woningcomplexen
bestaat uit 4.513 woningen (2009: 4.121) en is in ver-
van corporaties aan het Wooninvesteringsfonds, maar
gelijking met 2009 met 9,5% toegenomen.
ook een afnemende mogelijkheid tot investeren in certificaten. Ondanks deze laatste ontwikkeling zijn in
De woningportefeuille van het Wooninvesteringsfonds
2010 diverse nieuwe aankopen gerealiseerd en is de
ligt verspreid door heel Nederland met een accent op
pijplijn goed gevuld met biedingtrajecten.
de Randstad/Zuidvleugel Rotterdam en Groningen. Deze spreiding in bezit wordt ingegeven door de
Bij de primaire doelgroep, de woningcorporaties in
verkopende corporaties met liquiditeitsbehoefte die
Nederland, geniet het Wooninvesteringsfonds brede
complexen aan het Wooninvesteringsfonds aanbieden.
bekendheid. De open en transparante werkwijze, de
De samenstelling van de portefeuille wordt enerzijds
marktconforme biedingen en de wijze waarop het
bepaald door de liquiditeitsbehoefte en het daarmee
beheer en onderhoud van de woningen en de contacten
samenhangende aanbod van verkopende corporaties
met de huurders wordt georganiseerd, worden door
en anderzijds moet de opbouw passen in het porte-
corporaties gewaardeerd.
feuillebeleid van het Wooninvesteringsfonds gericht op rendement en toekomstwaarde van de woningen
De afnemende mogelijkheid van corporaties om te
in de koopmarkt. Door de in 2010 gerealiseerde
investeren in certificaten onderstreept de noodzaak
aankopen in Eindhoven, Zwijndrecht en Purmerend is
van het ontwikkelen van nieuwe financieringsmoge-
de geografische spreiding van de portefeuille verder
lijkheden om ook in de toekomst te kunnen blijven
toegenomen over 31 gemeenten in Nederland.
aankopen. Ten dienste van de corporatiesector heeft het Wooninvesteringsfonds alternatieve financieringsconstructies met marktkapitaal van beleggers buiten de sector ten dienste van de corporatiesector ontwikkeld.
Rotterdam
25,9%
Hierdoor kan het Wooninvesteringsfonds een groeiende
Groningen
40,3%
rol spelen in het voorzien van liquiditeiten van corpora-
Purmerend
ties die deze vanwege hun maatschappelijke opdracht
11,8%
nodig hebben. Diverse corporaties hebben interesse
Delft Schiedam
getoond in de (maatwerk)mogelijkheden die deze in-
9,1%
5,7% 25,9% 7,4%
novatieve structuur hen biedt. Daarbij is de invloed van
Overig
de Europese wetgeving, herfinanciering(on)mogelijkGeografische spreiding totaal bezit ultimo 2010
heden en de stagnatie in de nieuwbouw koopmarkt merkbaar in het aanbod van woningportefeuilles van corporaties aan het Wooninvesteringsfonds. Sinds de oprichting in 2005 heeft het Wooninvesteringsfonds 5.536 woningen en 1.114 overig vastgoed (commercieel vastgoed, parkeerplaatsen e.d.) aan-
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
26
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
v o l k S h u i s v e s t i n g s v e r s l a g
1
PORTEFEUI LLEONT WIKKELING Aankopen woningen
2010
2009
2008
Stand per 1 januari
4.890
4.145
3.530
646
745
615
Stand per 31 december 5.536 4.890
4.145
Aankoop
Verkopen woningen Stand per 1 januari
769
550
274
Verkopen
254
219
276
1.023
769
550
Stand per 31 december
Bezit woningen per 31 december
4.513
4.121
3.595
26
26
14
4.539
4.147
3.609
Bezit COG per 31 december Totaal portefeuille per 31 december
Bezit gesplitst naar type ROZ IPD
ultimo 2010
Woningen
aantallen
Galerijwoning (voordeur buiten) Portiekwoning (voordeur binnen) Maisonnette woning Rijtjeswoning
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
ultimo 2008
%
aantallen
%
933 20,7
579
14,0
1.085 24,0
aantallen
493 13,7
1.103 26,8
839 23,3
2,6
2.305
51,1
71
1,6
77
1,9
81
2,3
4.513
100
4.121
100
3.595
100
27
J
a
a
r
130
%
119
2/1 kapwoning Totaal woningen
ultimo 2009
3,2
138
2.232 54,2
b
e
r
i
c
h
t
2
3,8
2.044 56,9
0
1
0
v o l k S h u i s v e s t i n g s v e r s l a g
1
PORTEFEUI LLEONT WIKKELING
ultimo 2010 aantallen
Woningen
ultimo 2009 aantallen
%
ultimo 2008 aantallen
%
292
%
< 1945
258
5,7%
279
6,8%
8,1%
1945 - < = 1959
515
11,4%
559
13,6%
474 13,2%
1960 - < = 1969
789
17,5%
801
19,4%
741 20,6%
1970 - < = 1979
1.736 38,5%
1.260
30,6%
857 23,8%
1980 - <= 1989
1.019 22,6%
1.014
24,6%
1.039 28,9%
1990 - < = 1999
125
2,8%
132
3,2%
138
3,8%
2000 - < = 2009
71
1,5%
76
1,8%
54
1,5%
4.513
100%
4.121
100%
3.595
100%
Gebruiksoppervlak woningen in m2
ultimo 2010
ultimo 2009
ultimo 2008
9
13
21
40 - < 60
497
496
342
60 - < 80
1.830
1.721
1.436
80 - < 100
1.160
1.028
986
100 - < 120
663
553
476
120 - < 140
332
288
310
22
22
24
4.513
4.121
3.595
< 40
> = 140
Het gebruiksoppervlak ligt over de gehele woningportefeuille genomen met name tussen de 60 en 100 m2.
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
28
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
v o l k S h u i s v e s t i n g s v e r s l a g
2
A ankoop en verkoop Aankoopbeleid
Deze financieringsstructuur kenmerkt zich door
Het Wooninvesteringsfonds heeft als doel de liquidi-
aankoop via een deelneming, een dochter BV met
teit binnen de corporatiesector te vergroten. Dit doet
een alternatieve financiering. De financiering van de
het door complexgewijs woningen van woningcorpora-
dochter bestaat uit:
ties aan te kopen. Vervolgens worden de woningen bij
• 5% eigen vermogen;
leegkomst door het Wooninvesteringsfonds individu-
• 25-35% achtergestelde lening;
eel verkocht of verkocht aan een zittende huurder.
• 60-70% bankfinanciering.
Met de opbrengst van de complexverkoop kunnen
Het eigen vermogen van de dochter financiert het
corporaties meteen beschikken over de financiële mid-
Wooninvesteringsfonds met certificaten, die de ver-
delen die met het oog op herstructurering en nieuw-
kopende corporatie bij verkoop opneemt. Particuliere
bouw noodzakelijk zijn. Het Wooninvesteringsfonds
en/of institutionele beleggers brengen een achterge-
koopt niet alleen woningcomplexen aan van corpora-
stelde lening in. Ook provincies en gemeenten in een
ties met een acute liquiditeitsbehoefte maar ook van
regio kunnen in een dergelijke structuur als externe
corporaties, die omwille van benodigde cashflow voor
geldverstrekker (obligatiehouder) optreden, waar-
investeringen dan wel om strategische overwegingen
mee maatwerk met een regionale insteek kan worden
tot verkoop willen overgaan.
gerealiseerd. Een aantal (grotere) corporaties blijkt geïnteresseerd
De verslechterde financiële positie en de onder druk
om zelf te participeren als verstrekker van achterge-
staande investeringsopgaven van veel corporaties
steld vermogen in een deelneming van het Wooninves-
hebben het Wooninvesteringsfonds aangezet tot een
teringsfonds. In deze variant ontvangt de corporatie bij
verbreding van de activiteiten. Door diverse overheids-
verkoop van woningcomplexen enerzijds een gedeelte
maatregelen in combinatie met het economisch getij,
in contanten en anderzijds rendement uit de verkochte
teruglopende woningverkopen en een forse inves-
portefeuille op basis van de exploitatie- en verkoopre-
teringsopgave, is de liquiditeitspositie van steeds
sultaten over een reeks van jaren.
meer woningcorporaties onder druk komen te staan. Dat betekent onder meer dat het praktisch niet meer
Aankopen Wooninvesteringsfonds
mogelijk is voor corporaties om nieuwe investeringen
Ook in 2010 is bezit aan de portefeuille van het Woon-
in certificaten te doen. Om de volkshuisvestelijke
investeringsfonds toegevoegd. In het verslagjaar zijn
doelstellingen te kunnen blijven realiseren, zal bij
646 woningen gekocht. De aangekochte woningen zijn
toekomstige aankopen gebruik worden gemaakt van
afkomstig van drie verschillende corporaties: Domein
nieuwe mogelijkheden, waarbij financieringsbronnen
Wonen, Wherestad en Woonkracht10. De zeven verwor-
van buiten de sector worden aangeboord. Want juist
ven complexen in de gemeenten Eindhoven, Purme-
nu blijkt liquiditeitsverschaffing en meer investerings-
rend en Zwijndrecht vertegenwoordigen een totale
ruimte in de sector hard nodig.
aankoopwaarde van e 59,8 miljoen inclusief overdrachtsbelasting. De verkopende corporaties hebben
Het Wooninvesteringsfonds heeft in de loop van 2010
in verband met deze transacties voor e 3,0 miljoen
de afspraken met het ministerie afgerond voor het ka-
aan certificaten afgenomen.
der (in de vorm van een pilot), waarbinnen een nieuwe financieringsstructuur kan worden toegepast.
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
29
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
v o l k S h u i s v e s t i n g s v e r s l a g
2
27 12 3% 1%
A ankoop en verkoop 101 10%
166 16%
Biedingstrajecten In 2010 bleef het aanbod van woningcomplexen door verschillende woningcorporaties aan het Wooninvestelopende biedingstrajecten. De pijplijn bevat in totaal
Leeftijdsklasse 31 - 40
465 45%
101 10% 252 25%
166 16%
ringsfonds aanhoudend hoog. Per eind 2010 zijn er zes
Leeftijdsklasse 0 - 30 27 12 3% 1%
Leeftijdsklasse 41 - 50 Leeftijdsklasse 0 - 30 Leeftijdsklasse 51 - 60 Leeftijdsklasse 31 - 40 Leeftijdsklasse 61 - 70 Leeftijdsklasse 41 - 50 Leeftijdsklasse > 71 Leeftijdsklasse 51 - 60
465 45%
252 25%
Leeftijdsklasse 61 - 70 leeftijd kopers getransporteerde woningen t/m december 2010
circa 2.000 aangeboden woningen met een aankoop-
Leeftijdsklasse > 71
waarde van ongeveer e 200 miljoen inclusief overdrachtsbelasting. Naast deze lopende trajecten heb-
leeftijd kopers getransporteerde woningen t/m december 2010
ben nog diverse corporaties aangekondigd woningen te willen aanbieden aan het Wooninvesteringsfonds.
3 2 1% 1%
In het verslagjaar zijn veel toelichtende gesprekken
24 9%
37 15%
gevoerd en heeft de informatievoorziening over de rol en de nieuwe mogelijkheden met financiering via de
58 37 23% 15%
dochter-BV structuur van het Wooninvesteringsfonds voor de sector veel aandacht gekregen.
Leeftijdsklasse 0 - 30 Leeftijdsklasse 31 - 40
3 2 1% 1%
130 51%
24 9%
Leeftijdsklasse 41 - 50 Leeftijdsklasse 0 - 30 Leeftijdsklasse 51 - 60 Leeftijdsklasse 31 - 40 Leeftijdsklasse 61 - 70 Leeftijdsklasse 41 - 50 Leeftijdsklasse > 71 Leeftijdsklasse 51 - 60
130 51%
58 23%
Het biedingsproces
leeftijd kopers getransporteerde woningen in het jaar 2010 Leeftijdsklasse 61 - 70 Leeftijdsklasse > 71
• Indicatieve bieding
Uit dekopers portefeuille van het Wooninvesteringsfonds leeftijd getransporteerde woningen in het jaar 2010
De indicatieve bieding is een globale waardering van
zijn in 2010 254 woningen getransporteerd. In totaal
de aangeboden portefeuille. Deze geschiedt op basis
zijn vanaf de start tot en met 31 december 2010 1.023
van beperkte informatie en is geheel vrijblijvend voor
woningen verkocht.
zowel de aanbiedende corporatie als voor het Woon-
In 2010 zijn door de stagnerende woningmarkt door
investeringsfonds. De gevraagde onkostenvergoeding
het Wooninvesteringsfonds minder woningen verkocht
wordt verrekend als de transactie wordt gerealiseerd.
dan verwacht. De onzekerheden op de woningmarkt (hypotheekrente-aftrek), verscherpt het toezicht
• Voorlopige bieding
op hypothecair financiers en het wegvallen van de
Op basis van een intentieovereenkomst heeft het
zogeheten Koopsubsidie (halverwege het jaar) en de
Wooninvesteringsfonds gedurende de periode van de
stop op het verstrekken van de Starterslening (voor
voorlopige bieding exclusiviteit. In deze fase wordt
potentiële kopers bij een groot aantal gemeenten)
een uitgebreide (financiële, technische) Due Diligence
hebben invloed gehad op de financierbaarheid van de
uitgevoerd. Tevens worden de financieringsmogelijk-
woningen in de lagere prijsklassen.
heden onderzocht en besproken.
Het aantal transporten is licht gestegen ten opzichte van 2009. Met verhoogde inspanningen, bouwkundig en
• Definitieve bieding
commercieel, de aanstelling van een manager verkoop,
Na de definitieve bieding en acceptatie volgt het trans-
meer focus op de verkoopactiviteiten en een nauwere
port van het vastgoed.
samenwerking met de externe verkoopcoördinator, heeft het Wooninvesteringsfonds het aantal verkopen gestimu-
Verkopen Wooninvesteringsfonds
leerd. Verkoop onder voorwaarden wordt niet aangebo-
Zoals uit onderstaande overzichten blijkt, verkoopt het
den. Dit past niet in het concept en bedrijfsmodel van
Wooninvesteringsfonds een fors deel van zijn wonin-
het Wooninvesteringsfonds. De financiële consequenties
gen aan starters op de woningmarkt, in de leeftijds-
van deze producten op langere termijn en de marktver-
klasse tot 30 jaar.
storende werking ervan, juist in wijken waar fors wordt geïnvesteerd, vragen nadere aandacht van de sector.
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
30
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
v o l k S h u i s v e s t i n g s v e r s l a g
2
A ankoop en verkoop Verkoopprijzen De gemiddeld gerealiseerde koopsom van een woning in 2010 bedraagt e 144.383 en ligt daarmee 2,6% onder het niveau van 2009.
Leegstand De leegstand in de woningportefeuille van het Woon-
Met het oog op de duur van de leegstand, het aantal
investeringsfonds bedraagt in het verslagjaar 5,0% en
leegstaande woningen per complex en de specifieke
wijkt daarmee licht af van 2009 (4,9%). De gemiddelde
regionale marktomstandigheden wordt in incidentele
leegstandsperiode is toegenomen tot 8,2 maanden
gevallen besloten om woningen te wederverhuren.
(2009: 6,9). Portefeuille per einde jaar
ultimo 2010
ultimo 2009
ultimo 2008
4.513
4.121
3.595
26
26
14
4.539
4.147
3.609
Woningen Commercieel onroerend goed (COG) Totaal portefeuille per einde jaar
Leegstand Woningen
226
201
139
5
6
0
95%
95%
96%
Commercieel onroerend goed (COG) Bezettingsgraad woningen
Mutatie
327 woningen leeggekomen voor verkoop (6,9% van
De mutatiegraad is voor het Wooninvesteringsfonds
het gemiddeld aantal woningen dat het Wooninveste-
van belang voor het aantal woningen dat verkocht
ringsfonds in 2010 in bezit had) ten opzichte van 296
kan worden. Hierbij wordt gerekend met het moment
woningen in 2009 (6,8% van het gemiddeld aantal
van beëindiging van het huurcontract. In 2010 zijn
woningen).
Woningen
2010
2009
2008
2007
Portefeuille per ultimo
4.513
4.121
3.595
3.256
254
219
276
161
5,6%
5,3%
7,7%
4,9%
Aantal verkopen Verkoop mutatiegraad
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
31
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
v o l k S h u i s v e s t i n g s v e r s l a g
2
A ankoop en verkoop
Aankopen 2010
Cevenneshof –Eindhoven
Westervenne – Purmerend
Oostervenne – Purmerend
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
32
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
v o l k S h u i s v e s t i n g s v e r s l a g
2
A ankoop en verkoop
Lisstraat – Zwijndrecht
Wapendragerstraat – Eindhoven
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
33
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
v o l k S h u i s v e s t i n g s v e r s l a g
2
A ankoop en verkoop
Admiraal de Ruyterweg – Zwijndrecht
Barneveldstraat – Eindhoven
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
34
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
v o l k S h u i s v e s t i n g s v e r s l a g
3
Ont wikkelin g aeDex benchmark Het Wooninvesteringsfonds doet sinds de start in 2006
De vastgoedportefeuille van het Wooninvesterings-
mee aan de aeDex/IPD Corporatie Vastgoedindex.
fonds behaalde volgens de aeDex/IPD Corporatie
Deze index is een vanuit de commerciële vastgoed-
Vastgoedindex in 2010 een totaal rendement van 5,5
sector afgeleid meetinstrument dat voor corporaties
%, waarvan 3,2 % direct rendement en 2,2 % indirect
een beoordeling mogelijk maakt van zowel financieel-
rendement. Daarmee is het rendement hoger dan
economische als ook de maatschappelijke perfor-
de benchmark, die over 2010 een totaal rendement
mance. Het instrument meet deze performance vanuit
realiseerde van 1,8 %, bestaande uit 2,8 % direct en
de optiek van rendement op investeringen waarbij
-0,9 % indirect rendement. De totale exploitatiekosten
de feitelijke geleverde rendementsprestaties worden
als percentage van de bruto inkomsten liggen ook in
afgezet tegen wat had kunnen worden bereikt in geval
2010 bij het Wooninvesteringsfonds lager dan bij de
de corporatie volledig marktgedreven zou hebben
collega-corporaties. Hieronder geven wij een beeld van
geopereerd.
de belangrijkste indices over de afgelopen jaren:
2010 in % Benchmark WIF
2009 in % Benchmark WIF
2008 in % Benchmark
WIF
Totaal rendement
1.8
5.5
min 1.9
1.9
min 2.1
0.2
Direct rendement
2.8
3.2
2.6
2.9
2.4
3.5
min 0.9
2.2
min 4.3
min 1.0
min 4.4
min 3.2
46.3
29.5
46.9
43.4
48.8
27.1
Indirect rendement Totale exploitatiekosten (als % bruto inkomsten)
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
35
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
v o l k S h u i s v e s t i n g s v e r s l a g
4
De woningmarkt in ont wi kkelin g De woningmarkt maakt nog altijd een moeilijke tijd
delde koopsom geldt voor de meeste woningtypen be-
door. De aanhoudende crisis en de daarmee gepaard
halve voor tussenwoningen en vrijstaande woningen.
gaande onzekerheden hebben ook in 2010 een stem-
De grootste stijging deed zich voor bij appartementen
pel gedrukt op zowel de economie als de Nederlandse
met 1,7% en de vrijstaande woningen daalden het
woningmarkt.
meest met 1,6%. Daarbij verschillen de koopsommen regionaal tussen de 2,9% stijging en 1,8% daling met
De prijzen van bestaande verkochte koopwoningen in
de grootste dalingen in de provincies Groningen en
Nederland liggen in 2010 gemiddeld 0,5% hoger dan
Noord-Brabant en de grootste stijgingen in Drenthe,
een jaar eerder. Deze summiere stijging van de gemid-
Zuid-Holland en Utrecht. De herstellende economie laat zich echter veel meer zien in een afname van de liquiditeit van de markt en de ontbrekende marktdynamiek. Al twee jaar op rij zijn er relatief weinig transacties. Het aantal verkochte woningen in Nederland is in 2010 met 1,1% gedaald, ten opzichte van 2009 waarin het aantal al met een derde was afgenomen. Ook neemt de periode dat een woning te koop staat niet af. Een aanzienlijk deel van het woningaanbod staat langer dan een jaar te koop. Het consumentenvertrouwen is laag en door de onzekere economische situatie met toenemende lastenverzwaring en bezuinigingen neemt de consument een afwachtende houding aan. Bovendien hebben woningzoekers veel keus, aangezien het aanbod veel groter is dan de vraag. Doorstromers willen vaak eerst hun huidige woning verkopen alvorens een nieuwe te kopen ter voorkoming van dubbele woonlasten. Ook de onzekerheid rond de hypotheekrenteaftrek heeft de huizenmarkt parten gespeeld. Vooral de bovenkant van de markt staat onder druk. Ten opzichte van de bovenkant worden woningen aan de onderkant sneller verkocht, met name aan starters. De betaalbaarheid van woningen is door de daling van de huizenprijzen, de relatief lage marktrente en het hogere nominale inkomen in 2010 verbeterd. Tegelijkertijd blijft het voor veel starters in bepaalde regio’s moeilijk om de koopmarkt te betreden door de dubbele kloof tussen koop en huur.
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
36
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
v o l k S h u i s v e s t i n g s v e r s l a g
4
De woningmarkt in ont wi kkelin g Het aantal verkochte nieuwbouwwoningen lag in 2010 op bijna het dubbele van 2009. Hierbij zijn de meeste woningen verkocht in het goedkopere marktsegment. De eerder voorspelde stagnatie van de nieuwbouw komt nu tot uitdrukking in een forse daling van het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen. De komende jaren zal dit aantal laag blijven. Immers het aantal in aanbouw genomen woningen in 2009 en 2010 is sterk gedaald en het aantal afgegeven bouwvergunningen ligt fors lager. Ook de nieuwbouwproductie van huurwoningen komt onder druk te staan. Ondanks de ambitie van de corporaties zullen ook zij met de (sociale) woningproductie achter blijven door financiële beperkingen en liquiditeitstekorten. Het uitblijven van voldoende productie leidt tot een oplopend woningtekort waardoor de druk op de markt de komende jaren zal gaan toenemen. De doorstroming zal verder stagneren waardoor een prijsopdrijvend effect kan ontstaan voor koopwoningen in het goedkope segment. Eind 2010 lijkt de daling van verkoopprijzen af te vlakken en deze zal naar verwachting stabiliseren in 2011. De nieuwbouwstagnatie in combinatie met de toename van het aantal huishoudens kan lokaal de schaarste op de woningmarkt vergroten maar zal over het geheel een beperkte prijsconsequentie hebben vanwege de verminderde vraag. Ondanks een toename van transacties in de laatste maanden van het verslagjaar zal van een opleving in 2011 geen sprake zijn. Een ommekeer in 2011 zal uitblijven doordat de betaalbaarheid onder druk komt De woningmarkt vraagt om integrale hervormingen van
te staan ondanks de daling van de huizenprijzen.
de huur- en koopwoningmarkt en daarmee samenhanHet economische herstel lijkt te zijn ingezet en de
gende stimuleringsmaatregelen die de doorstroming
angst voor werkeloosheid lijkt ongegrond maar een
bevorderen en bijdragen aan het gewenste vertrouwen.
opwaartse trend in de woningmarkt zal beperkt blijven door het fragiele consumentenvertrouwen, de daling van het netto inkomen, de oplopende inflatie, een stijging van de hypotheekrente en vergroot toezicht op de hypotheekmarkt.
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
37
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
v o l k S h u i s v e s t i n g s v e r s l a g
5
Huurbe leid en huurprijsont wi kk elin g Het nieuw aangetreden kabinet heeft, volgens de
schaarste regio’s het aantal woningwaarderingspunten
afspraken in het regeerakkoord, gekozen voor een
wordt verhoogd met maximaal 25 punten, afhankelijk
inflatievolgend huurbeleid. De maximale huurver-
van de WOZ-waarde. Deze maatregel zal per 1 juli 2011
hoging per 1 juli 2010 bedraagt 1,2% en is daarmee
worden ingevoerd.
gelijk gebleven aan de inflatie over 2010. Deze norm is
De tot en met 2010 aangekochte woningen hebben een
gehanteerd bij de doorgevoerde huurverhoging bij de
gemiddelde huurprijs per maand van e 469. Deze be-
gereguleerde huurwoningen in het verslagjaar.
draagt 77% van de maximaal redelijke huur volgens de
In het regeerakkoord is tevens vastgelegd dat in
puntentelling van het WoningWaarderingsStelsel (WWS).
2010
2009
2008
Gemiddelde huurprijs per woning op 1 januari
466
454
447
Gemiddelde huurprijs per woning op 31 december
469
466
454
1,2%
2,5%
1,6%
76,6%
77,2%
77,9%
Verhoging huursom Gemiddelde huurprijs als % maximaal redelijk op 31-12
Als gevolg van de huurprijsstijgingen en nieuwe
Uit de opbouw van de portefeuille naar huurklasse
aankopen zijn enkele verschuivingen opgetreden in de
blijkt dat in het verslagjaar het overgrote deel (66%)
verdeling van de woningen naar huurprijscategorie.
van de woningen tot de categorie betaalbaar behoort.
2010
%
2009
%
2008
%
Goedkoop
561
12,4
581
14,1
520
14,5
Betaalbaar
2.967
65,8
2.625
63,7
2.322
64,6
Duur
799
17,7
756
18,3
604
16,8
Geliberaliseerd
186
4,1
159
3,9
149
4,1
4.513
100%
4.121
100%
3.595
100%
Totaal
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
38
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
v o l k S h u i s v e s t i n g s v e r s l a g
6
Bevorderin g eigen wonin gbezit Met verkopen aan zittende huurders en verkopen na
Rotterdam
mutatie draagt het Wooninvesteringsfonds bij aan het bevorderen van het eigen woningbezit. Daarnaast levert het een bijdrage aan het realiseren van gemengde perspectiefvolle wijken waar mensen die dat willen, kunnen doorstromen van huur naar koop.
Zittende huurders De aflopende starterssubsidies en -leningen (afnemende hypothecaire financierbaarheid) en tekortschietende stimulerende maatregelen op de woningmarkt, maken het potentiële toetreders tot de koopmarkt erg moeilijk. Het aantal verkopen aan zittende huurders blijft mede daardoor bescheiden. In 2010 zijn, ondanks forse inspanningen door middel van grootschalige aanschrijvingen, niet meer dan acht woningen aan de huidige bewoners verkocht. De woningportefeuille van het Wooninvesteringsfonds bestaat voor een deel uit aangebroken bezit. In die gevallen heeft de corporatie die voorheen eigenaar was de zittende huurders al eerder in de gelegenheid gesteld tot het kopen van hun huurwoning. In deze zogenaamde ‘gestippelde’ woningcomplexen verwacht het Wooninvesteringsfonds in de komende jaren vrijwel niet aan zittende huurders te kunnen verkopen. Aantal woningen verkocht Waarvan aan zittende huurders In %
Totaal
2010
2009
2008
2007
2006
1.023
254
219
276
161
113
67
8
4
6
20
30
6,5%
3,1%
1,8%
2,2%
12,4%
26,5%
Mutatie De meeste woningen worden bij mutatie/opzegging van het huurcontract verkocht. Gezien de prijsklasse blijkt de portefeuille van het Wooninvesteringsfonds vooral starters en gezinnen - waaronder veel voormalige huurders - uit lagere inkomensgroepen toegang tot de koopmarkt te bieden.
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
39
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
v o l k S h u i s v e s t i n g s v e r s l a g
7
Leefba arheid en ma atschappelijke huisve stin g Het Wooninvesteringsfonds levert door de aankoop van
Op bescheiden schaal stelt het Wooninvesteringsfonds
woningcomplexen van corporaties een substantiële bij-
middelen ter beschikking voor beoogde verbeteringen
drage aan de herstructurering en diversiteit van wijken
in de leefbaarheid binnen de wijken waar de woning-
in heel Nederland. In 2010 kwam op deze wijze bijna
complexen van het Wooninvesteringsfonds zijn gele-
e 60 miljoen beschikbaar. Deze opbrengst stelde de drie
gen. Daarnaast zijn investeringen gedaan in dubbel
betreffende corporaties - ondanks een haperende wo-
glas en cv installaties. Dit zijn woningverbeteringen
ningmarkt - toch in staat de noodzakelijke investerings-
die het Wooninvesteringsfonds specifiek vanuit het
opgaven in herstructureringsgebieden te realiseren.
oogpunt leefbaarheid uitvoert.
Vanaf de oprichting heeft het Wooninvesteringsfonds
Aan het einde van het verslagjaar bevinden zich bin-
via complexaankopen voor circa e 640 miljoen (inclu-
nen de woningportefeuille van het Wooninvesterings-
sief het voordeel van de vrijstelling voor de over-
fonds 12 eenheden voor mindervaliden (MIVA) en 214
drachtsbelasting) aan financiële ruimte vrij gemaakt
seniorenwoningen. Daarmee omvat de maatschappe-
ten behoeve van corporaties in heel Nederland. De ver-
lijke huisvesting circa 5% van het totale bezit.
kopende corporaties investeren deze gelden onverkort in herstructurering en leefbaarheid.
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
40
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
v o l k S h u i s v e s t i n g s v e r s l a g
8
Beheer van va stgoed Beheerbeleid
komsten met PWS en Staedion zijn ontbonden en over-
Na aankoop zet het Wooninvesteringsfonds het
dragen aan respectievelijk Actys Wonen en Van ’t Hof
beheerbeleid van de verkopende corporatie voort. De
Rijnland. In 2011 zal het beheer van een aantal andere
huurder wordt in essentie niet geconfronteerd met
complexen worden overgedragen.
wijzigingen in het beheer. Het met de beheerders afhandelen van reeds betaalde Het Wooninvesteringsfonds heeft in het verslagjaar zijn
servicekosten in de diverse VvE’s heeft in het verslag-
visie ten aanzien van het uitbesteden van beheer bijge-
jaar veel aandacht gekregen. Hierdoor is de achterstand
steld. Waar bij voorgaande aankopen het beheer veelal
in het verrekenen van deze kosten teruggebracht tot
nog naar de verkopende corporatie ging, zal dit nu
nagenoeg nihil.
worden geconcentreerd bij enkele vastgoedbeheerders. Deze concentratie draagt bij aan de verbetering van
Energielabeling
de beheersbaarheid en efficiëntie en resulteert in
Het Wooninvesteringsfonds heeft in het verslagjaar
kostenbesparingen.
en de jaren daarvoor een groot deel van haar woningen
Van de in 2010 aangekochte complexen te Purmerend,
in verhuurde staat laten voorzien van een energielabel.
Zwijndrecht en Eindhoven is het beheer ondergebracht
Woningen die verkocht worden en ouder zijn dan 10
bij Actys (Purmerend en Zwijndrecht) en ACM Vastgoed
jaar, worden altijd voorzien van een energielabel sinds
Management (Eindhoven). De al bestaande overeen-
de verplichting die geldt vanaf 1 januari 2008.
1400
Energielabels woningen Wooninvesteringsfonds per 1-1-2011
1200 1000 800 600 400 200
0 A 1,0%
B 4,1%
C 14,0%
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
E 32,0%
D 29,8%
41
J
a
a
r
b
e
r
i
c
G 6,7%
F 12,5%
h
t
2
0
1
0
v o l k S h u i s v e s t i n g s v e r s l a g
9
Onderhoud van va stgoed Onderhoudsbeleid
len van meerjarenonderhoudsbegrotingen van alle
In zijn algemeenheid is het onderhoud gericht op de
complexen in de portefeuille (voor zover het geen VvE
instandhouding van de complexen met aandacht voor
betreft), de jaarlijkse herinspecties en het voorberei-
de leefbaarheid van huurders en verkoopbaarheid.
den en laten uitvoeren van de onderhoudswerkzaam-
Het Wooninvesteringsfonds heeft de planning en
heden. In 2011 zal bekeken worden of de jaarlijkse
uitvoering van het planmatig onderhoud uitbesteed
herinspecties omgezet kunnen worden in tweejaar-
aan Fortrus.
lijkse inspecties.
Klachtenonderhoud
In 2010 is het planmatig meerjarenonderhoud we-
Het Wooninvesteringsfonds heeft het klachtenonder-
derom voortvarend uitgevoerd. Volgens plan zijn alle
houd via zijn beheerovereenkomsten, via een vast
werkzaamheden in de eerste helft van het jaar aanbe-
budget, met diverse beheerders afgekocht.
steed. De meeste geplande werkzaamheden zijn ook
In 2010 heeft het klachtenonderhoud wederom veel
werkelijk in 2010 uitgevoerd en afgerond.
aandacht gekregen. Daarbij zijn de volgende activitei-
Waaronder diverse schilderonderhoudsbeurten in de
ten te noemen:
complexen in Apeldoorn (196 woningen) en diverse
• Het herstellen van storingen aan warmwater-
complexen in Rotterdam (Alerdincksingel 49 woningen en Bazeldijk 56 woningen).
voorziening/verwarmingsketels; • Het herstellen van lekkages; • Het herstellen van afvoerproblemen;
Budgetten
• Klein onderhoud en algemene voorzieningen, waar-
De realisatie van het planmatig onderhoud bedraagt
onder hang- en sluitwerk, verlichting en intercom.
e 1,6 miljoen en is daarmee e 0,9 miljoen lager dan begroot. Dit komt door e 0,6 miljoen lagere kosten,
In de portefeuille is in totaal voor e 0,9 miljoen
onder meer door het tijdelijke voordeel van de verla-
(2009: e 1,1 miljoen) aan klachtenonderhoud uit-
ging van het BTW-tarief van 19% naar 6% op arbeid
gevoerd. Ook hier zal het inkrimpen van het aantal
en e 0,3 miljoen fasering van planmatig onderhoud
beheerders verbetering teweeg brengen.
(naar 2011). De nieuwe aankopen hadden bij aankoop geen directe onderhoudsverplichtingen anders dan
In aanvulling op het afgekochte klachtenbudget heeft
waarvoor een bruidsschat is ontvangen.
de beheerder de gelegenheid voor het individueel vervangen/renoveren van keukens en badkamers
De herinspecties door Fortrus voor de begroting 2011
aanvullend budget aan te vragen. Aanscherping van
zijn in het derde kwartaal voorbereid en uitgevoerd.
de procedure heeft er toe geleid dat de kosten
Mede op basis hiervan is de begroting planmatig on-
(€ 398.000) hiervan beter inzichtelijk zijn geworden.
derhoud voor 2011 opgesteld en goedgekeurd. Omdat in het verslagjaar een verbeterde projectadministratie
De beheerder maakt momenteel nog gebruik van ‘ei-
en projectplanning is ingevoerd, kan in 2011 nog beter
gen’ aannemers. Het Wooninvesteringsfonds zal in de
worden gestuurd c.q. bijgestuurd op de besteding van
toekomst de beheerder verzoeken om gebruik te ma-
het onderhoudsbudget.
ken van door het Wooninvesteringsfonds voorgeschre-
In het eerste kwartaal 2011 ligt de nadruk op het
ven aannemers. Hiermee wordt gebruik gemaakt van
aanvragen van alle in de meerjarenonderhoudsbegro-
de inkoopcapaciteit van het Wooninvesteringsfonds.
ting geplande werkzaamheden. Het tweede kwartaal zal gebruikt worden voor de aanbesteding van deze
Meerjarenonderhoud
werkzaamheden.
De werkzaamheden die vallen onder het samenwerkingscontract met Fortrus bestaan uit het opstel-
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
42
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
v o l k S h u i s v e s t i n g s v e r s l a g
10
Verenigin g van Eigenaren Het Wooninvesteringsfonds hecht grote waarde aan
in heel Nederland. Het voornemen is om het beheer
actieve Verenigingen van Eigenaren (VvE’s). Indien een
van VvE’s zoveel mogelijk te concentreren. Hiermee
complex nog gesplitst moet worden ten behoeve van
worden kostenbesparingen gerealiseerd en wordt de
het verkopen, zal het Wooninvesteringsfonds tijdens
efficiëntie verbeterd.
het aankooptraject in overleg met de verkopende corporatie de splitsingsakte en splitsingtekeningen laten
Bijzondere vermelding verdienen de werkzaamheden:
opstellen. Na aankoop van woningcomplexen worden
• Renovatie liften VvE Damstate te Schiedam;
in alle gevallen de (slapende) VvE ’s direct geactiveerd,
• Renovatie van de schoorstenen VvE De La Marplein
voorzien van een meerjarenonderhoudsbegroting en
te Schiedam;
wordt een VvE beheerder aangesteld. Het Woonin-
• Uitgebreid schilderwerk VvE Lange Bedde te Breda;
vesteringsfonds laat zich via een gevolmachtigde in
• Renovatie van 1 ketelhuis VvE Belvédèrebos
iedere VvE-vergadering vertegenwoordigen. Hierdoor
te Zoetermeer;
wordt bijgedragen aan de instandhouding van het
• Aanbrengen bekleding op galerijvloeren
complex en de uitvoering van de werkzaamheden voor
VvE Westervenne te Purmerend.
planmatig onderhoud. Halverwege het jaar 2010 is in samenwerking met In het verslagjaar is het Wooninvesteringsfonds, als
Metea VvE Beheer een zevental VvE’s opgestart,
appartementrechteigenaar, deelnemer in een 105-tal
waaronder een viertal in Purmerend. In Purmerend is
VvE’s, waarbij niet in alle gevallen van een meerder-
direct gestart met het schilderwerk om de afspraken
heidsbelang sprake is.
die door de vorige eigenaar/corporatie zijn gemaakt
Het Wooninvesteringsfonds is in 2010 gestart met het
na te komen. Deze werkzaamheden zijn medio januari
selecteren van landelijk dekkende VvE-beheerders
2011 afgerond.
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
43
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
v o l k S h u i s v e s t i n g s v e r s l a g
11
Financiële continuïteit Garantievermogen
nader berekend. Het continuïteitsoordeel geeft aan
Op 31 december 2010 bedraagt het garantievermo-
dat het gecorrigeerd weerstandsvermogen zich ontwik-
gen, bestaande uit eigen vermogen en achtergesteld
kelt van 34,2% ultimo 2012 naar 36,4% ultimo het
vermogen, van het Wooninvesteringsfonds e 150,5
prognosejaar 2014. De ondergrens van het noodzake-
miljoen (2009: e 145,4 miljoen). De toename van het
lijke weerstandsvermogen ultimo 2012 is vastgesteld
garantievermogen is het saldo van toevoeging van het
op 28,5% en ultimo 2014 op 30,8%.
netto resultaat aan het eigen vermogen en toevoeging van uitgegeven certificaten aan het achtergesteld
Het CFV concludeert dat het Wooninvesteringsfonds
vermogen.
op basis van de huidige beleidsprognoses over
Het garantievermogen is van voldoende omvang om
voldoende weerstandsvermogen beschikt om de
de volkshuisvestelijke opgaven ook in de toekomst te
volkshuisvestelijke opgaven waarvoor het zich gesteld
vervullen.
ziet te kunnen uitvoeren. Op basis van de financiële beoordeling wordt derhalve de A1-status toegekend.
Op 20 juli 2010 ontvingen wij het continuïteitsoordeel 2010 van het CFV. Op basis van de uitkomsten van dat
Financiering
onderzoek zijn het gecorrigeerde weerstandsvermogen
Het Wooninvesteringsfonds is gefinancierd met een
en het minimaal noodzakelijke weerstandsvermogen
combinatie van eerder genoemde achtergestelde
Zellingstraat – Rotterdam
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
44
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
v o l k S h u i s v e s t i n g s v e r s l a g
11
Financiële continuïteit leningen als achtergesteld vermogen (door collega-
externe financiers specifieke normen gesteld waaraan
corporaties toevertrouwd) en vreemd vermogen (door
het Wooninvesteringsfonds contractueel moet blijven
ABN AMRO Bank en BNG verstrekt).
voldoen. Aan de gestelde gewogen criteria is ook in het verslagjaar voldaan.
De uitgifte van achtergestelde leningen geschiedt in de vorm van certificaten met een nominale waarde van
In het verslagjaar zijn de besprekingen met WSW
€ 500.000. In het verslagjaar hebben drie corporaties
vervolgd om de mogelijkheden voor borging door het
in certificaten van het Wooninvesteringsfonds geïnves-
Waarborgfonds te onderzoeken. Begin 2011 is het
teerd, voor een bedrag van in totaal e 3,0 miljoen.
Wooninvesteringsfonds, na het indienen van een bor-
In 2010 is de volledige renteverplichting over 2009
gingsverzoek, als WSW-deelnemer is geaccepteerd (zie
uitgekeerd aan de certificaathouders en zijn derhalve
hoofdstuk Governance).
geen deelcertificaten uitgegeven. Het totale bedrag aan achtergesteld vermogen in de
Het Wooninvesteringsfonds heeft in het verslagjaar
vorm van certificaten bedraagt per eind 2010 circa
veel energie gestoken in het realiseren van een aan-
e 173 miljoen.
vullende financieringsstructuur. In 2010 heeft, in nauw overleg met het ministerie BZK/WWI, het CFV en de
Het bestuur zal met goedkeuring van de leden aan de
Belastingdienst, nadere uitwerking van de voorwaar-
huidige certificaathouders een renteconversie op de
den plaatsgevonden.
achtergestelde lening voorstellen, ingaande 1 januari
In 2011 zal de eerste transactie volgens de nieuwe
2011. Met de conversie wil het bestuur realiseren dat
financieringsstructuur worden gerealiseerd. Hierbij
de rentabiliteit van het Wooninvesteringsfonds zich
kan overigens gebruik worden gemaakt van dezelfde
vanaf 2011 verbetert en stabiliseert. De financiële
fiscale regelingen, die ook voor het Wooninvesterings-
positie van het Wooninvesteringfonds wordt met de
fonds gelden.
voorgestelde renteconversie robuuster. De voorgestelde renteconversie per 1 januari 2011
Het Wooninvesteringsfonds bestemt de (toekomstige)
houdt concreet in dat de vaste rente wordt verlaagd
jaarresultaten uitsluitend ten behoeve van werkzaam-
van 4,50% naar 2,25%. Afhankelijk van de resultaten
heden op het gebied van de volkshuisvesting. Het
(debt service coverage > 1,10, liquide middelen >
Wooninvesteringsfonds heeft geen beleggingen in
e 5 miljoen en solvabiliteit > 25%) zal daarnaast
derden.
een variabel rendement worden uitgekeerd tot
Treasury
maximaal 3,25%.
Conform de richtlijn van het Bbsh artikelen 21 en 22 en De kredietfaciliteit, afgesloten in 2008, is zonder
MG 94-319 betreffende goed rentmeesterschap vormt
borging door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw
toezicht op de financiële continuïteit van de bedrijfs-
(WSW) afgesloten.
voering een belangrijk onderdeel van het jaarlijkse
De trekkingsmogelijkheid op de faciliteit is aan het
takenpakket van de interne toezichthouder.
einde van het eerste kwartaal van 2010 afgelopen. Op
Over de financieringsstrategie, de hedging, het treasu-
14 juli 2010 is eenmalig e 45,5 miljoen opgenomen
rybeleid en AO/IC is gedurende het verslagjaar regel-
onder het bestaande kredietarrangement bij ABN
matig met de auditcommissie en de raad van toezicht
Amro Bank/BNG. Als voorwaarde voor de eenmalige
van gedachten gewisseld.
trekking na het verstrijken van de beschikbaarheids-
Aanvullende transacties ter afdekking van renterisico’s
periode is de opslag op de totale faciliteit opgetrokken
zijn eind 2010 afgesloten. De hedging op de krediet-
van 70 naar 95 basispunten (boven Euribor). Voor debt
portefeuille is hiermee in overeenstemming gebracht
service coverage ratio en loan-to-value hebben de
met de rentevisie en het treasurybeleid.
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
45
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
Hofstraat Dordrecht
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
46
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
JAARREKENING
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
47
Balans
48
Resultatenoverzicht
50
Kasstroomoverzicht
51
Toelichting op de jaarrekening 2010
52
Uitgangspunten bedrijfswaardeberekening
56
Toelichting op de balans
57
Toelichting op de resultatenrekening
68
Overige gegevens en controleverklaring
71
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
J AARREKENING
BAL ANS (voor winstbestemming )
(x e 1.000,--)
31 december 2010
31 december 2009
241
421
Onroerende en roerende zaken in exploitatie
499.232
465.314
Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie
2.788
2.906
Totaal materiële vaste activa
502.020
468.220
13.432
14.326
ACTIVA VASTE ACTIVA Immateriële vaste activa
1
Materiële vaste activa
2
Financiële vaste activa
3
Totaal vaste activa
515.693
482.967
VLOTTENDE ACTIVA Vorderingen Debiteuren
4
826
3.193
Overige vorderingen
5
1
1
Overlopende activa
6
112
333
Totaal vorderingen
939
3.527
7
8.045
13.977
Liquide middelen
Totaal vlottende activa
8.984
17.504
Totaal activa
524.677
500.471
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
48
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
J AARREKENING
BAL ANS (voor winstbestemming )
(x e 1.000,--)
31 december 2010
31 december 2009
PASSIVA EIGEN VERMOGEN Algemene reserve
-24.109
9.484
Onverdeeld resultaat
2.024
-33.593
Totaal eigen vermogen
8
-22.085
-24.109
VOORZIENINGEN Latente belastingverplichtingen
9
511
4.002
Achtergestelde leningen
10
172.552
169.510
Leningen kredietinstellingen
11
361.622
339.737
LANGLOPENDE SCHULDEN
Totaal langlopende schulden
534.174
509.247
562
959
95
121
KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering
12
Overige kortlopende schulden
13
9
12
Overlopende passiva
14
11.411
10.239
Totaal kortlopende schulden
12.077
11.331
Totaal passiva
524.677
500.471
150.467
145.401
Garantievermogen
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
49
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
J AARREKENING
RESU LTATENREKENING
(x e 1.000,--)
2010
2009
BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren
15
23.239
21.425
Verkoop onroerende zaken
16
6.983
3.652
Overige opbrengsten
15
30
9
Som der bedrijfsopbrengsten
30.252
25.086
BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen
17
-325
-316
Salarissen
18
-670
-576
Sociale lasten en pensioenen
19
-194
-169
Onderhoud
20
-2.888
-3.686
Overige bedrijfskosten
21
-6.887
-7.556
Som der bedrijfslasten
-10.964
-12.303
Bedrijfsresultaat
19.288
12.783
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Rentebaten
22
99
63
Rentelasten
23
-22.050
-20.707
Totaal financiële baten en lasten
-21.951
-20.644
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
-2.663
-7.861
Belastingen
24
2.596
11.972
Resultaat na belastingen voor waardeveranderingen vaste activa
-67
4.111
Waardeveranderingen vaste activa
2
2.091
-37.704
Resultaat na belastingen na waardeveranderingen vaste activa
2.024
-33.593
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
50
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
J AARREKENING
K ASSTROOM OVERZIC HT
(x e 1.000,--) 2010 2009
Kasstroom uit operationele activiteiten Resultaat na belastingen 2.024 -33.593 Aanpassingen voor: Herwaardering -2.091 37.704 Afschrijvingen 324 316 Egalisatie cap premie 1.383 203 Amortisatie verwervingskosten achtergestelde leningen 42 42 Amortisatie transactiekosten leningen kredietinstellingen 390 75 Boekwaarde verkochte woningen 27.982 27.379 Boekwaarde desinvesteringen - Belastingen -2.596 -11.972 25.434 53.747 Veranderingen in werkkapitaal: Mutatie vorderingen 2.587 4.551 Mutatie kortlopende schulden 747 1.223 3.334 5.774 Kasstroom uit operationele activiteiten 30.792 25.928
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in immateriële vaste activa - - Investeringen in roerende en onroerende zaken in exploitatie -59.809 -75.742 Investeringen in roerende en onroerende zaken t.d.v. exploitatie -27 -198 Investeringen in financiële vaste activa - -18 Kasstroom uit investeringsactiviteiten -59.836 -75.958 Subtotaal -29.044 -50.030 Kasstroom uit financieringsactiviteiten Netto toename achtergestelde leningen 3.000 15.028 Netto toename leningen kredietinstellingen 20.112 42.912 Netto toename overige - -10 Kasstroom uit financieringsactiviteiten 23.112 57.930 Toename liquide middelen -5.932 7.900 Stand liquide middelen begin jaar 13.977 6.077 Stand liquide middelen einde jaar 8.045 13.977 Mutatie liquide middelen -5.932 7.900
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
51
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
J AARREKENING
Toel ichtin g op de ja arrekening 2010 Algemeen
kostprijs. Indien er geen sprake is van agio of disagio
Het Wooninvesteringsfonds is een vereniging met de
en direct toerekenbare transactiekosten is de geamor-
status van “toegelaten instelling volkshuisvesting” en
tiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde. Op
is landelijk werkzaam binnen de juridische wetgeving
vorderingen wordt een noodzakelijke geachte voorzie-
vanuit de Woningwet en het Besluit Beheer Sociale
ning getroffen voor risico van oninbaarheid.
Huursector. De statutaire vestigingsplaats is HilverVoor de waardering van latente belastingvorderingen
sum.
wordt verwezen naar de grondslagen voor waardering, Tenzij anders is vermeld, zijn alle bedragen in duizen-
paragraaf latente belastingvorderingen en -verplich-
den euro’s.
tingen.
Toegepaste standaarden
Daarnaast omvatten de financiële instrumenten bij
De jaarrekening is opgesteld conform de richtlijnen
het Wooninvesteringsfonds tevens afgeleide financi-
van het Bbsh (Besluit beheer sociale-huursector) en
ële instrumenten. Afgeleide financiële instrumenten
vanuit die optiek opgesteld volgens de wettelijke be-
worden gewaardeerd tegen reële waarde en wijzigin-
palingen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek
gen in die reële waarde worden verantwoord in de
met inachtneming van enkele specifieke uitzonderin-
winst- en verliesrekening. Het Wooninvesteringsfonds
gen alsmede de van toepassing zijnde Richtlijn 645
maakt gebruik van rentederivaten om interestrisico’s
van de Raad voor de Jaarverslaggeving.
af te dekken. Daarbij wordt kostprijshedge accounting toegepast. De toepassing van kostprijshedge
De gehanteerde grondslagen van waardering en resul-
accounting leidt tot de volgende uitzondering op
taatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte
de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen voor
van voorgaand jaar.
afgeleide financiële instrumenten. Bij het toepassen van het kostprijshedge accounting model is de eerste
Continuïteit
waardering en de grondslag van verwerking in de ba-
Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van de
lans en de winst- en verliesrekening van het derivaat
continuïteitsveronderstelling. Het eigen vermogen per
afhankelijk van de afgedekte positie. Dit betekent dat
31 december 2010 is negatief, maar het weerstands-
als de afgedekte positie tegen kostprijs in de balans
vermogen, bestaande uit eigen vermogen en achterge-
wordt verwerkt, ook het derivaat tegen kostprijs
stelde leningen, is positief. De achtergestelde lening
wordt gewaardeerd. Zolang de afgedekte positie in de
is uitgegeven in de vorm van certificaten, waarbij het
kostprijshedge nog niet in de balans is verwerkt wordt
Wooninvesteringsfonds het recht heeft (call-optie) om
het derivaat niet geherwaardeerd. Om het kostprijs-
over te gaan tot (gedeeltelijke) aflossing van de ach-
hedge accounting model toe te passen wordt voldaan
tergestelde lening. Dit recht doet de achtergestelde
aan de vereisten die zijn uiteengezet in RJ 290. Het
lening kwalificeren als weerstandsvermogen.
Wooninvesteringsfonds past kostprijshedge accounting toe voor de rentederivaten die ervoor zorgen dat
Financiële instrumenten
bepaalde variabel rentende leningen worden omgezet
Financiële instrumenten omvatten bij het Wooninves-
in vast rentende leningen. Eveneens past het Woonin-
teringsfonds vorderingen, liquide middelen, langlo-
vesteringsfonds kostprijshedge accounting toe voor
pende en kortlopende schulden. Financiële instru-
de rentederivaten die het renterisico op toekomstige
menten worden bij de eerste opname verwerkt tegen
financieringtransacties afdekken, in zoverre deze
reële waarde, inclusief direct toerekenbare transac-
transacties zeer waarschijnlijk zullen plaatsvinden. De
tiekosten. Na de eerste opname worden financiële
resultaten uit het niet-effectieve deel van de hedgere-
instrumenten gewaardeerd tegen de geamortiseerde
latie worden in de winst- en verliesrekening opgeno-
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
52
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
J AARREKENING
Toel ichtin g op de ja arrekening 2010
men. Indien een interest derivaat niet langer voldoet
De geactiveerde kosten worden in vijf jaar volgens de
aan de voorwaarden voor ‘hedge accounting’, afloopt
lineaire methode afgeschreven.
of wordt verkocht, wordt de afdekkingsrelatie beëindigd. De cumulatieve winst of het cumulatieve verlies
Materiële vaste activa
overgeboekt naar de winst- en verliesrekening.
Onroerende en roerende zaken in exploitatie De woningen en de gebouwen niet zijnde woningen
Consolidatie
zijn gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele
Op 31 december 2007 zijn twee vennootschappen
waarde is bepaald op basis van de netto contante
opgericht WIF Vastgoed B.V. en WIF FBI B.V. Daar-
waarde van toekomstige kasstromen, zijnde de be-
naast is op 16 april 2010 Wooninvesteringsfonds I B.V.
drijfswaarde.
opgericht. Van alle vennootschappen is het Woonin-
De leegstaande woningen die zijn verkocht met een
vesteringsfonds 100% aandeelhouder. Wegens het
transportdatum in het volgende boekjaar zijn gewaar-
ontbreken van activiteiten zijn de vennootschappen
deerd tegen verkoopopbrengst onder aftrek van de
niet geconsolideerd.
verkoopkosten. De leegstaande woningen die nog niet zijn verkocht zijn gewaardeerd tegen getaxeerde
Gebruik van schattingen
verkoopopbrengst onder aftrek van verwachte ver-
Bij het opstellen van de jaarrekening dient de onder-
koopkosten.
nemingsleiding, in overeenstemming met algemeen
Waardeveranderingen worden rechtstreeks ten gunste
geldende grondslagen, bepaalde schattingen en
of ten laste van het resultaat gebracht.
veronderstellingen te doen die medebepalend zijn voor de opgenomen bedragen. De feitelijke resultaten
Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie
kunnen van deze schattingen afwijken.
Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie zijn gewaardeerd tegen kostprijs verminderd met de line-
Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en resultaatbepaling
aire afschrijvingen en eventueel rekening houdende
Algemeen
De afschrijvingstermijnen zijn:
De grondslagen die worden toegepast voor de waar-
•
dering van activa en passiva en de resultaatbepaling
• Verbouwingen 10 jaar
zijn, uitgezonderd die voor materiële vaste activa in
•
Installaties 5 jaar
exploitatie, gebaseerd op historische kosten.
•
Inventaris 5 jaar
met een restwaarde.
Gebouwen 40 jaar
• Vervoermiddelen 4 jaar Voor zover niet anders is vermeld, worden activa en Financiële vaste activa
passiva opgenomen tegen nominale waarde.
Onder financiële vaste activa is de 100% deelname De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de
opgenomen in de per 31 december 2007 opgerichte
periode waarop zij betrekking hebben.
vennootschappen WIF Vastgoed B.V. en WIF FBI B.V. en de per 16 april 2010 opgerichte vennootschap Woon-
Immateriële vaste activa
investeringsfonds I B.V. De deelnemingen worden
De kosten van de ontwikkeling van specifieke compu-
gewaardeerd tegen de netto vermogenswaarde.
terapplicaties voor de uitwisseling van informatie ten behoeve van onroerend goed transacties, beheer en
Bijzondere waardeverminderingen vaste activa
rapportages worden geactiveerd tegen verkrijgingprijs.
Vaste activa worden jaarlijks beoordeeld op (wijzigin-
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
53
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
J AARREKENING
Toelichting op de ja arrekening 2010 gen in) omstandigheden, die doen vermoeden, dat de
Verkoopopbrengsten worden geacht te zijn gereali-
boekwaarde niet meer zal worden terugverdiend. De
seerd als transport in het boekjaar heeft plaatsgevon-
terugverdien- of bedrijfswaarde wordt bepaald aan
den. Het verkoopresultaat is de koopsom onder aftrek
de hand van de met desbetreffend actief te genereren
van verleende kortingen en verkoopkosten.
netto kasstromen. In geval van lagere bedrijfswaarde, wordt een impairment verlies ten laste van het
Sociale lasten en pensioenen
resultaat gebracht. Voor verkoop beschikbare activa
Het Wooninvesteringsfonds is voor het pensioen van
worden gewaardeerd tegen hun verwachte opbrengst-
zijn medewerkers aangesloten bij de CAO Woondien-
waarde.
sten. Dit betreft een middelloonregeling waarvan de
Langlopende schulden
sioenfonds SPW. Vereniging Wooninvesteringsfonds
De langlopende leningen zijn opgenomen tegen nomi-
heeft uit dien hoofde geen verplichting tot het voldoen
nale waarde, onder aftrek van de verwervingskosten
van aanvullende bijdragen in het geval van een tekort
van de aangetrokken financiering.
bij het pensioenfonds, anders dan het voldoen van
uitvoering is ondergebracht bij het bedrijfstakpen-
hogere toekomstige premies. Latente belastingvorderingen en -verplichtingen
Overeenkomstig bepalingen van de Richtlijn voor de
Een voorziening voor latente belastingvorderingen
Jaarverslaggeving 271 is deze regeling verwerkt als
en –verplichtingen wordt getroffen met behulp van
toegezegde bijdrage regeling. De pensioenlast in de
de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen
winst- en verliesrekening bestaat uit de toegezegde
tussen de boekwaarde van de activa en verplichtingen
bijdrage in de vorm van verschuldigde premies onder
en hun belastinggrondslag. Hierbij wordt rekening
aftrek van werknemersbijdragen over het lopende jaar.
gehouden in hoeverre er sprake is van (voorwaartse)
Door deze wijze van verwerking zijn mogelijkerwijs
verrekenbare verliescompensatie. De berekening van
niet alle risico’s verbonden aan deze pensioenregeling
de latente belastingvorderingen en –verplichtingen
in de balans tot uitdrukking gebracht.
geschiedt tegen de op het einde van het boekjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren
Rentebaten en rentelasten
geldende tarieven, voor zover al bij wet vastgelegd.
Dit betreft de aan het boekjaar toe te rekenen renteba-
Latente belastingvorderingen (met een looptijd langer
ten en rentelasten, inclusief de egalisatie van de cap
dan 1 jaar) zijn opgenomen onder financiële vaste
premie en amortisatie van de bijkomende kosten voor
activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen
het aantrekken van langlopende financiering.
onder de voorzieningen. Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die
Resultaat deelnemingen
voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie,
Het resultaat deelnemingen betreft de resultaten van
worden gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat
100% deelnemingen.
er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmoge-
Belastingen
lijkheden kunnen worden benut.
De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belasting in de winst- en verlies-
Resultaatbepaling
rekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal
Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van
compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren
de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten
(voor zover niet opgenomen in de latente belastingvor-
worden verantwoord in het jaar dat zij gerealiseerd
deringen), vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtel-
zijn. Lasten worden verantwoord in het jaar waarin zij
ling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening
voorzienbaar zijn.
gehouden met wijzigingen die optreden in de latente
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
54
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
J AARREKENING
Toel ichtin g op de ja arrekening 2010 belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief rekening houdend met gemaakte afspraken met de belastingdienst. Waardeveranderingen vaste activa Deze post omvat de herwaardering van de per jaareinde in bezit zijnde woningportefeuille. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld op basis van de indirecte methode.
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
55
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
J AARREKENING
U itgangspunten bedrijfsw a ardeberekening
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016 e.v
Inflatieverwachting
2,50%
1,00%
1,50%
1,65%
1,76%
1,83%
1,88%
2,00%
Huurprijsindexatie
2,50%
1,20%
1,50%
1,65%
1,76%
1,83%
1,88%
2,00%
Looninflatie
3,10%
3,10%
1,50%
1,95%
2,27%
2,49%
2,64%
3,00%
Onderhoudindexatie
3,25%
3,25%
3,25%
3,25%
3,25%
3,25%
3,25%
3,25%
Disconteringsvoet
4,78%
5,78%
5,72%
5,72%
5,72%
5,72%
5,72%
5,72%
Leegwaarde indexatie
1,90%
-2,70%
0,00%
0,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
Gemiddelde mutatiegraad
6,11%
6,53%
6,08%
5,76%
5,66%
5,71%
5,61%
5,65%
Huurderving
5,40%
5,40%
5,60%
5,00%
4,50%
4,50%
4,50%
4,50%
2010
2009
Periode waarover contant wordt gemaakt
50 jaar
50 jaar
Gemiddelde maandhuur per woning € 451 € 465
per complex bepaald op basis van de huurprijzen per 1 juli
Stijging maandhuur
Huurprijsindexatie
Gemiddelde leegwaarde per woning
€ 139.678
€ 143.556
per woning bepaald
Gemiddelde verkoopkosten per woning
4,90%
4,90%
van leegwaarde
Stijging gemeentelijke lasten
inflatieverwachting
Gemiddelde gemeentelijke lasten per woning per jaar
€ 316
Stijging verzekeringen
inflatieverwachting
Gemiddelde verzekeringen per woning per jaar
€ 17
Stijging planmatig onderhoud
onderhoudindexatie
Gemiddeld klachtenonderhoud per woning per jaar
€ 224
Stijging planmatig onderhoud
onderhoudindexatie
Gemiddeld planmatig onderhoud per woning per jaar
17,0%
Stijging renovatie onderhoud
onderhoudindexatie
Gemiddeld renovatie onderhoud per woning per jaar
€107
Stijging beheerkosten
looninflatie
Gemiddelde beheerkosten per woning per jaar
€ 352
Stijging concernkosten
looninflatie
Concernkosten per woning
56
J
a
per complex bepaald
€ 36
per woning (niet VvE)
€ 212
per complex bepaald
14,5%
van netto huren
€-
€ 476
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
€ 329
a
r
b
e
op totaal bepaald
€ 396
per complex bepaald
€ 550
op totaal bepaald
r
i
c
h
t
2
0
1
0
J AARREKENING
Toelichting op de bal ans (x e 1.000,--)
2010
2009
VASTE ACTIVA 1. IMMATERIËLE VASTE ACTIVA Aanschafwaarde 1 januari Investeringen
959
959
-
-
959
959
Afschrijving 1 januari
-538
-347
Afschrijving
-180
-191
Aanschafwaarde 31 december
Afschrijving 31 december
-718
-538
Boekwaarde 1 januari
421
612
Boekwaarde 31 december
241
421
De immateriële vaste activa betreft de uitgaven aan
transacties, beheer en rapportages. De investeringen
de ontwikkeling van voor het Wooninvesteringsfonds
worden via een lineaire afschrijving in vijf jaar ten
specifieke (software)toepassingen voor de uitwisse-
laste van het resultaat gebracht vanaf het moment van
ling van informatie ten behoeve van onroerend goed
ingebruikname.
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
57
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
J AARREKENING
Toel ichtin g op de bal ans (x e 1.000,--)
2010
2009
2. MATERIËLE VASTE ACTIVA Onroerende en roerende zaken in exploitatie Aanschafwaarde 1 januari
482.225
Investeringen Desinvesteringen
433.863
59.809
75.742
-27.982
-27.380
Aanschafwaarde 31 december
514.052
482.225
Herwaardering 1 januari
-16.911
20.793
2.091
-37.704
Herwaardering
Herwaardering 31 december
-14.820
-16.911
Boekwaarde 1 januari
465.314
454.655
Boekwaarde 31 december
499.232
465.314
De investeringen hebben betrekking op de aankoop
middelen door de corporaties conform de fiscale regel-
van woningen en overige opstallen. In de aankoopprijs
geving worden besteed. Wordt niet aan de eis voldaan,
is 6% overdrachtsbelasting begrepen. Het Woonin-
dan wordt alsnog de overdrachtsbelasting afgedragen
vesteringsfonds heeft vrijstelling voor afdracht van de
en verkrijgt het Wooninvesteringsfonds een vordering
overdrachtsbelasting voor een totaal bedrag van
op de verkopende corporaties zoals in de verkoopover-
€ 34,5 miljoen verkregen onder voorwaarde dat de
eenkomst is vastgelegd.
middelen binnen 7 jaar worden besteed aan uitgaven voor herstructureringprojecten. Het Wooninveste-
De bedrijfswaarde per woning bedraagt e 110.600
ringsfonds heeft de verplichting vast te stellen dat de
(2009: e 112.700).
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
58
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
J AARREKENING
Toe lichting op de bal ans (x e 1.000,--)
2010
2009
Bedrijfswaarde 1 januari
465,3
454,7
Verloop mutatie bedrijfswaarde Jaarresultaat - Autonome ontwikkeling
18,3
14,4
- Aankopen wooneenheden
59,8
75,7
- Verkopen wooneenheden
-28,0
-27,4
50,1
62,7
Parameterwijzigingen - Indexaties
-8,7
- 9,0
-
- 10,5
- Omzetting naar medionumerando
2,4
- 25,0
- Levensduur
- Wijziging disconteringsvoet
-
- 2,7
- Mutatiegraad
-
9,4
-6,3
- 37,8
Wijzigingen exploitatiebeleid - Huurcomponent - Inflatie/ lastenstijging
0,4
- 10,8
-10,4
- 8,0
0,1
4,5
- Overig exploitatiebeleid
-9,9
- 14,3
Bedrijfswaarde 31 december
499,2
465,3
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
59
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
J AARREKENING
Toel ichtin g op de bal ans (x e 1.000,--)
Bedrijfspand
Inventaris
Vervoermiddelen
Totaal
2.700
198
153
3.051
Investeringen
-
-
27
27
Desinvesteringen
-
-
-
-
Aanschafwaarde 1 januari 2010
Aanschafwaarde 31 december 2010
2.700
198
180
3.078
47
145
Afschrijvingen tot en met 1 januari 2010
64
Afschrijving desinvesteringen Afschrijvingen boekjaar Afschrijvingen tot en met 31 december 2010 Boekwaarde 1 januari 2010
-
-
-
-
71
40
34
145
135
74
81
290
2.636
164
106
2.906
2.565
124
99
Boekwaarde 31 december 2010
34
2.788
De investering betreft één personenauto. 3. Financiele vaste activa
31 december 2010
31 december 2009
13.378
14.272
54
54
Latente belastingen Deelnemingen
13.432
Latente belastingen
14.326
De samenstelling van latentie over verwerkte en niet opgenomen verrekenbare tijdelijke verschillen en compensabele verliezen is als volgt: Compensabele verliezen
1.760
4.033
zaken in exploitatie
7.559
8.652
Tijdelijke waarderingsverschillen in leningportefeuille
4.059
1.587
Tijdelijke waarderingsverschillen onroerende en roerende
13.378
14.272
Deelnemingen WIF Vastgoed B.V. (100%) te Hilversum
18
18
WIF FBI B.V. (100%) te Hilversum
18
18
Wooninvesteringsfonds I B.V. (100%) te Zeist
18
18
De 100% deelnemingen zijn niet geconsolideerd
54
54
door het ontbreken van activiteiten.
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
60
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
J AARREKENING
Toe lichting op de bal ans (x e 1.000,--)
31 december 2010
31 december 2009
Vlottende activa VORDERINGEN 4. Debiteuren Corporaties
126
2.985
Verkopen
687
487
Overig Voorziening dubieuze debiteuren
63
44
-50
-323
Totaal
826
3.193
5. Overige vorderingen
1
1
6. Overlopende activa -8
200
Vooruitbetaalde bijdragen VvE’s
Betaalde kosten verwerving woningen
-
98
Nog te factureren opbrengsten
-
30
120
5
Overig
Totaal
112
333
Betaalde kosten verwerving woningen betreft vooruit-
jaar afgelost in de vorm van reductie op de jaarlijkse
betaalde kosten van in 2011 te verwerven woningen.
VvE-bijdrage.
De vooruitbetaalde kosten VvE’s betreft planmatig In de overlopende activa zijn geen vorderingen begreonderhoud, uitgevoerd voor VvE’s en betaald door pen met een looptijd langer dan één jaar.
het Wooninvesteringsfonds. De vordering is in drie
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
61
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
J AARREKENING
Toel ichtin g op de bal ans x e 1.000,--)
31 december 2010
31 december 2009
7. Liquide middelen ABN AMRO Bank BNG
7.966
11.963
79
2.014
Totaal
8.045
13.977
De liquide middelen zijn tegoeden in rekening-courant. Alle liquide middelen zijn direct opvraagbaar.
PASSIVA 8. EIGEN VERMOGEN
Algemene reserve Onverdeeld resultaat
Totaal
Saldo 1 januari 2009
9.956
-472
9.484
Verdeling resultaat 2008
-472
472
-
Resultaat boekjaar 2009
-
-33.593
-33.593
9.484
-33.593
Verdeling resultaat 2009
-33.593
33.593
-
Resultaat boekjaar 2010
-
2.024
2.024
-24.109
2.024
-22.085
Saldo 31 december 2009
Saldo 31 december 2010
-24.109
9. VOORZIENINGEN
2010
2009
Latente belastingverplichtingen Saldo 1 januari
4.002
4.174
Mutatie
-3.491
-172
Saldo 31 december
511
4.002
Voorziening latente belastingverplichtingen betreft tijdelijke waarderingsverschillen in de leningportefeuille (derivaten).
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
62
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
J AARREKENING
Toe lichting op de bal ans (x e 1.000,--)
2010
2009
LANGLOPENDE SCHULDEN 10. Achtergestelde leningen Saldo 1 januari
169.975
154.947
3.000
15.028
-
-
Opname Aflossing
Saldo 31 december
172.975
169.975
Verwervingskosten achtergestelde leningen Uitgaven 1 januari Uitgaven
-628
-628
-
-
Uitgaven 31 december
-628
-628
Amortisatie 1 januari Amortisatie
163
121
42
42
Amortisatie 31 december
205
163
Boekwaarde verwervingskosten achtergestelde leningen
-423
-465
Saldo 31 december
172.552
169.510
De achtergestelde lening is uitgegeven in de vorm
van het Centraal Fonds Volkshuisvesting in acht worden
van certificaten. De certificaten hebben een nominale
genomen. De kosten verband houdende met de verwer-
waarde van e 500.000 en hebben een onbepaalde loop-
ving van de certificaten worden afgeschreven in 15 jaar.
tijd. De rentevergoeding op certificaten bedraagt 4,5%
Dit is de looptijd die bij de berekeningen in de bieding
op jaarbasis. De rente wordt na het goedkeuren van de
bij aankoop van onroerend wordt gehanteerd. Indien
jaarrekening door de algemene ledenvergadering be-
tussentijds aflossingen plaatsvinden wordt het reste-
taalbaar gesteld. De rentebetaling op de achtergestelde
rende deel van de bijkomende kosten op basis van het
lening zal alleen dan plaatsvinden als de solvabiliteit
aantal afgeloste certificaten ten laste van het resultaat
en liquiditeit van het Wooninvesteringsfonds dit toelaat.
gebracht.
Het Wooninvesteringsfonds heeft het recht (call-optie) om, indien liquiditeit en solvabiliteit dit toelaten, over
In 2010 zijn geen rentelasten over het voorgaande jaar
te gaan tot (gedeeltelijke) aflossing van de achterge-
omgezet in (deel)certificaten (2009: e 1,5 miljoen).
stelde lening. Hierbij moet de minimale solvabiliteitseis
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
63
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
J AARREKENING
Toel ichtin g op de bal ans (x e 1.000,--)
31 december 2010
31 december 2009
11. Leningen kredietinstellingen Kredietfaciliteit
359.974
338,037
1.648
1.700
Hypothecaire lening
361.622
Kredietfaciliteit Saldo 1 januari
339.737
2010
2009
340.631
Opname langlopende financiering
299.417
-
-
Opname roll-over financiering
45.500
64.065
Aflossing
-25.161
-22.851
Totaal leningen kredietinstellingen
360.970
340.631
Transactiekosten Uitgaven 1 januari
-1.129
-1.129
-175
-
Uitgaven
Uitgaven 31 december
-1.304
-1.129
Amortisatie per 1 januari
152
77
Amortisatie
390
75
Amortisatie per 31 december
542
152
Boekwaarde transactiekosten
-762
-977
Cap premie
-234
Saldo 31 december
-1.617
359.974
338.037
Het Wooninvesteringsfonds heeft een totale krediet-
de financiering van de gekochte woningen. De faciliteit
faciliteit ter beschikking van ABN AMRO Bank en Bank
wordt gesplitst in een deel van e 30 miljoen, zijnde
Nederlandse Gemeenten tot een maximum van e 450
een reeds bestaande langlopende fixe lening en e 420
miljoen. De looptijd van de faciliteit is 7 jaar en eindigt
miljoen roll-over lening. De ondergrens van de DSCR
31 maart 2015. De rentevergoeding bedraagt 1- en
is 1,10 (default) en bij onderschrijding van de grens
3-maands euribor plus 70 basispunten, 95 basispun-
van 1,20 zijn aanvullende aflossingen noodzakelijk. De
ten vanaf 14 juli 2010. Als zekerheden zijn gesteld de
maximale LTV is 80%. Per 31 maart 2010 is het trek-
verpanding van de huurpenningen en het recht van
kingsrecht op de kredietfaciliteit afgelopen. Op 14 juli
eerste hypotheek op de woningen. Van deze faciliteit is
2010 is eenmalig e 46 miljoen getrokken.
in 2010 e 46 miljoen (2009: e 64 miljoen) ingezet voor w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
64
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
J AARREKENING
Toe lichting op de bal ans In 2009 heeft het Wooninvesteringsfonds een hypothecai-
De ondergrens van de DSCR is 1,25 en de maximale LTV
re lening opgenomen bij de Bank Nederlandse Gemeen-
is 75%. De lening is direct opeisbaar als de ondergrens
ten. De looptijd van de lening is 20 jaar en eindigt 2 maart
van de DSCR van 1,10 onderschreden wordt en/of de
2029. De rentevergoeding bedraagt 4,87% op jaarbasis.
LTV de 80% overschrijdt. In 2010 is
Als zekerheid is gesteld het recht van eerste hypotheek
€ 52.000 afgelost op de lening (cumulatief: e 52.000).
op het kantoorpand aan de Utrechtseweg 129 te Zeist. (x e 1.000,--)
31 december 2010
31 december 2009
330.970
310.631
30.000
30.000
1.648
1.700
Schuldrest leningen kredietinstellingen Roll-over leningen Fixe leningen Hypothecaire lening Totaal schuldrest
362.618
342.331
Restant looptijd van de leningen Looptijd langer dan 5 jaar
362.410
342.123
De roll-over financiering kent een verloop analoog aan
De langlopende financiering met een nominale hoofd-
het geprognosticeerde verloop van de kasstromen van
som van e 30 miljoen kent een looptijd tot 31 maart
het Wooninvesteringsfonds. De aflossing van de lening
2015, met een rentepercentage van 4,1% per jaar
is gebaseerd op de verkoopopbrengst. De opbrengst
gedurende de looptijd.
wordt in de verhouding eigen vermogen/vreemd ver-
De leningen zijn verstrekt onder hypothecaire zeker-
mogen (30/70) verdeeld over het Wooninvesterings-
heid op de verworven panden. Bij iedere verkoop vindt
fonds en de financier. Daarbij geldt voor de aflossing
royement van de hypothecaire zekerheid plaats.
van het vreemde vermogen een extra aflossing van 10% (bij een LTV lager dan 70%) of een extra aflossing
De cap is aangekocht ter bescherming tegen rente-
van 20% (bij een LTV van 70-80%), waardoor een ver-
fluctuaties die inherent zijn aan financiering middels
sneld aflossingsschema ontstaat. De LTV ultimo 2010
roll-over leningen. De strike is vastgesteld rekening
bedraagt 77,6%.
houdend met het risicoprofiel en de middelen van het
De rentevergoeding is gebaseerd op 1- en 3-maands
Wooninvesteringsfonds. De betaalde premie wordt
euribor met een opslag van 70 basispunten, vanaf 14
conform het verloop van de onderliggende financiering
juli 2010 95 basispunten.
ten laste van de financiële lasten gebracht. De gegevens zijn als volgt:
Nominale waarde
Looptijd
Rente %
Marktwaarde
€ 25.000.000
1 april 2015
4,7500%
€
201.000
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
65
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
J AARREKENING
Toel ichtin g op de bal ans Ter indekking van het renterisico van de huidige en toekomstige kortgeldposities zijn interest rate swaps afgesloten met ABN AMRO Bank Nederland. De gegevens zijn als volgt: Nominale waarde
Looptijd
Rente %
Marktwaarde
€ 21.000.000
1 oktober 2012
4,2450%
- € 1.281.000
€ 15.000.000
1 oktober 2015
4,4650%
- e 1.722.000
€ 15.000.000
3 april 2018
4,6600%
- € 2.147.000
€ 20.000.000
2 april 2013
4,0950%
- € 1.370.000
€ 20.000.000
1 april 2014
4,1250%
- € 1.703.000
€ 35.000.000
1 april 2016
4,2175%
- € 3.694.000
€ 15.000.000
3 april 2018
4,3250%
- € 1.790.000
€ 25.000.000
1 oktober 2018
4,7820%
- € 3.866.000
€ 35.000.000
2 januari 2015
1,98%
- €
229.000
€ 30.000.000
2 januari 2017
2,47%
- €
261.000
€ 20.000.000
2 januari 2018
2,19%
€
430.000
€ 166.000.000
1 oktober 2014
3 mnds euribor
- €
279.000
- € 17.912.000
(x e 1.000,--)
31 december 2010
31 december 2009
KORTLOPENDE SCHULDEN 12. Belastingen en premies sociale verzekeringen Loonheffing
44
34
Omzetbelasting
48
52
3
35
Pensioenpremies
Totaal
95
121
13. Overige kortlopende schulden Te betalen salarissen
5
9
Overige
4
3
9
12
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
66
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
J AARREKENING
Toe lichting op de bal ans (x e 1.000,--)
31 december 2010
31 december 2009
14. Overlopende passiva Nog te betalen rente achtergestelde lening/certificaten
7.719
7.191
Nog te betalen rente bankfinanciering
1.797
1.878
Te betalen kosten kwaaitaalvloeren
134
134
Planmatig onderhoud
947
387
Afrekening VvE bijdragen
194
130
50
-
Te betalen huurafrekeningen Vergoeding raad van toezicht Bijdrage asbestverwijdering VvE Fatimaplein Taxaties
10
70
144
144
13
125
Waarborgsommen huurders
157
24
Te betalen koopsom
112
-
Overige
134
156
Totaal
11.411
10.239
Nog te betalen rente achtergestelde lening
Te betalen kosten kwaaitaal vloeren
(certificaten)
Betreft een reservering voor reparatie van woningen
Betreft de rentevergoeding voor de achtergestelde
waarin kwaaitaal vloeren zijn toegepast. De kosten
leningen over de periode 1 januari 2010 tot met 31
zullen door de verkoper worden vergoed aan het
december 2010. De rente wordt na het goedkeuren van
Wooninvesteringsfonds. Hiervan is per saldo
de jaarrekening door de algemene ledenvergadering
€ 134.000 bij vooruitbetaling aan het Wooninveste-
betaalbaar gesteld. De rentebetaling op de achterge-
ringsfonds uitgekeerd.
stelde lening zal alleen dan plaatsvinden als de solvabiliteit en liquiditeit van het Wooninvesteringsfonds
Niet in de balans opgenomen verplichtingen
dit toelaat.
Voor het beheer van de woningen worden beheerovereenkomsten opgesteld met een looptijd van 1 jaar. Na
Nog te betalen rente bankfinanciering
deze periode wordt de overeenkomst elk jaar stilzwij-
Betreft de over 2010 te betalen rente over de aange-
gend met 1 jaar verlengd. De opzegtermijn is 1 jaar.
trokken bankfinanciering en derivaten.
De overeenkomst eindigt indien alle woningen zijn
verkocht.
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
67
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
J AARREKENING
Toel ichtin g op de re sultatenrekening (x e 1.000,--)
2010
2009
23.239
21.425
6.983
3.652
30
9
15. BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Boekwinst op verkochte woningen Overige opbrengsten
Totaal bedrijfsopbrengsten
30.252
25.086
Verkoopbrengsten
36.761
32.481
Verkoopkosten
-1.796
-1.450
16. Boekwinst op verkochte woningen
34.965
31.031
Boekwaarde verkopen
-27.982
-27.379
Totaal
6.983
3.652
BEDRIJFSLASTEN 17. Afschrijvingen
Immateriële vaste activa
-180
-191
Bedrijfspand
-71
-64
Vervoermiddelen
-34
-27
Inventaris
-40
-33
Materiële vaste activa
-145
-125
Totaal
-325
-316
18. Salarissen Bruto salaris
-670
-576
19. Sociale lasten en pensioenen Sociale lasten
-56
-46
Pensioenlasten
-138
-123
Totaal
-194
-169
Het aantal fte’s in 2010 is 7,5 (2009: 6,7). De bezoldiging van de bestuurders en raad van toezicht is toegelicht in het jaarverslag.
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
68
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
J AARREKENING
Toel ichtin g op de re sultatenrek ening (x e 1.000,--)
2010
20. Onderhoud
2009
Klachtenonderhoud Planmatig onderhoud
-913
-1.115
-1.975
-2.571
-2.888
-3.686
Totaal
De kosten voor klachtenonderhoud zijn op met de beheerders overeengekomen budgetten gebaseerd. 21. Overige bedrijfskosten Beheerkosten
-1.755
-1.675
VvE-bijdragen
-2.335
-2.012
Exploitatie kosten
-1.603
-1.981
Overige personeelskosten
-72
-63
Huisvestingskosten
-51
-57
-138
-162
-77
-78
-433
-766
Automatisering Kosten raad van toezicht en ledenvergaderingen Inleenkrachten Accountant Juridisch advies Fiscaal advies Kosten aankopen Periodieke taxaties Overige lasten
-47
-61
-245
-85
-24
-76
-
-221
-169
-181
62
-138
Totaal
-6.887
-7.556
De beheer- en exploitatiekosten zijn vooral gestegen als gevolg van de toename van het aantal eenheden in exploitatie. Honoraria accountant Jaarrekeningcontrole
-35
-57
Andere controle opdrachten
-12
-4
Totaal
-47
-61
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
69
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
J AARREKENING
Toel ichtin g op de re sultatenrek ening (x e 1.000,--)
2010
2009
99
63
-7.719
-7.383
-42
-42
-12.205
-12.667
-69
-69
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN 22. Rentebaten 23. Rente en overige financieringslasten Rente achtergestelde leningen Afschrijvingen verwervingskosten achtergestelde leningen Rente kredietfaciliteiten Hypotheekrente kantoorpand Afschrijving verwervingskosten kredietfaciliteiten Afschrijving CAP-premie
-390
-75
-1.383
-203
-234
-275
-8
7
Bank kosten Overige Totaal
-22.050
-20.707
24. Belastingen Vennootschapsbelasting oude jaren
-
90
-44
300
Vennootschapsbelasting 2009
-46
1.774
Vennootschapsbelasting 2010
817
-
1.869
9.808
Vennootschapsbelasting 2008
Mutatie belastinglatentie
2.596
11.972
De acute belastingdruk is als volgt bepaald: Resultaat voor belastingen
- 572
Mutatie bedrijfswaarde
-2.091
Overige permanente en tijdelijke verschillen: - Geactiveerde verwervingskosten financieringen
1.593
- (Dis)agio leningen en derivaten
-177
- Verkoopresultaat
-2.166
- Niet aftrekbare kosten
211
-539
Belastbaar bedrag
-3.202
De aangiften tot en met 2009 zijn ingediend.
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
70
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
J AARREKENING
OVERIGE GEGEVENS en CONTROLEVERKL ARING Statutaire resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de leden reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is op de overige reserves in mindering gebracht. Gebeurtenissen na balansdatum Op 25 maart 2011 hebben de leden hun goedkeuring verleend aan het bestuur om de certificaathouders een renteconversie aan te bieden. Met de renteconversie zal op de achtergestelde lening een lager vast rendement worden aangeboden en daarnaast zal een variabel rendement worden geïntroduceerd. Het doel van de conversie is de rentabiliteit van de vereniging te verbeteren en daarmee de financiële robuustheid.
Vingerhoed - Groene Woud
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
71
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
J AARREKENING
ACCOUNTANTSverkl arin g
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de directeur-bestuurder en de Raad van Toezicht van Wooninvesteringsfonds
Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2010 van Wooninvesteringsfonds te Zeist gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2010, de winst-en-verliesrekening over 2010 en de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.
Verantwoordelijkheid van het bestuur De directeur-bestuurder van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. De directeur-bestuurder van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.
Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Besluit beheer sociale-huursector. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
72
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
J AARREKENING
ACCOUNTANTSverkl arin g
te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.
Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Wooninvesteringsfonds per 31 december 2010 en van het resultaat over 2010 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens.
Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel a, van het Besluit beheer sociale-huursector vermelden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder g BW vereiste gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Verder vermelden wij dat is voldaan aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van financiële ondersteuning aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04 en MG 2008-03, alsmede aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van grondaankopen zoals bedoeld in de MG 2001-26 en de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van sponsoractiviteiten zoals bedoeld in MG 2006-04.
Amsterdam, 30 mei 2011 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Origineel getekend door H.H. Bröring RA
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
73
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
BIJLAGEN
Geepstraat - Rotterdam
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
74
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
Bijl a g e 1
Be stuurlijke Organisatie
Raad van toezicht
Prof. ir. drs. W.J.Vrakking, voorzitter
Ir. M.T. Kooistra, vice-voorzitter
Mr. T.M.M.Thurlings, lid (tot november 2010)
J.G.T. Bouwman, lid
Mr. H.W. van Heuven, lid (tot september 2010)
Prof. dr. P. Hooimeijer, lid
W. van de Rotte, lid
Directie/Bestuur
K.E. de Graaf (vanaf december 2010)
Mr. H.W. van Heuven a.i. (oktober tot en met december 2010)
Mr. M.M.A. Prop (tot september 2010)
Managementteam
K.E. de Graaf, directeur vastgoed (tot december 2010)
Drs. A. Groen RA, manager finance & administration
E. van Warmerdam, manager beheer en onderhoud
Drs. A.L. Bovenberg, manager funding & capital markets
Drs. T.M. van Marle, manager verkoop
Project Management/ICT
I.M. Kortekaas
Administratie
E. van Elleswijk
M. Burger a.i.
M. van Oeveren (tot september 2010)
Office Management
D.J. Mulder
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
75
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
Bijl a g e 2
Leden W ooninve steringsfonds Corporatie
Plaats
Stichting de Woonmensen
Collegiale lening
Certificaten
Totaal deelname
Apeldoorn
e 2.852.915
e 2.852.915
A
Ons Huis
Apeldoorn
e 1.000.000
e 2.290.522
e 3.290.522
A
Woningstichting De Goede Woning
Apeldoorn
e 6.000.000
e 6.000.000
A
Vivare
Arnhem
e 4.564.665
e 4.564.665
A
Volkshuisvesting Arnhem
Arnhem
e 2.000.000
e 2.000.000
A
Woonstichting De Kernen
Beneden-Leeuwen
e 1.000.000
e 1.000.000
A
QuaWonen
Bergambacht
e 2.500.000
e 2.500.000
A
Stadlander
Bergen op Zoom
e
500.000
B
ProWonen
Borculo
e 5.000.000
e 5.000.000
A
Woningstichting Brummen
Brummen
e 1.000.000
e 1.000.000
A
Vidomes
Delft
e 2.000.000
e 2.000.000
A
Woningbouwvereniging Bergopwaarts
Deurne
e 5.000.000
e 5.000.000
A
Rentree
Deventer
e
Woonveste
Drunen
e 1.500.000
Woningstichting De Zaligheden
Eersel
Woonbedrijf SWS.Hhvl
Eindhoven
Domein
Eindhoven
UWOON
Ermelo
e
KleurrijkWonen
Geldermalsen
Goed Wonen
Gemert
RWS partner in wonen
Goes
e
Oosterpoort Wooncombinatie
Groesbeek
Nijestee WOONopMAAT
500.000
e
1.141.166
A
e 3.000.000
A
500.000
B
e 3.000.000
e 3.000.000
A
e 1.000.000
e 1.000.000
A
547.972
B
e 2.290.522
e 2.290.522
A
e 1.625.468
e 1.625.468
A
1.145.261
A
e 2.000.000
e 2.000.000
A
Groningen
e 2.500.000
e 2.500.000
A
Heemskerk
e 1.500.000
e 1.500.000
A
R & B Wonen
Heinkenszand
e 1.000.000
e 1.000.000
A
Dudok Wonen
Hilversum
e 3.287.831
e 3.287.831
A
Woningstichting De Voorzorg
Hoensbroek
e
570.583
B
Woningstichting Woensdrecht
Hoogerheide
e 1.500.000
e 3.907.561
A
Woonstichting Hulst
Hulst
e
570.583
e
570.583
B
De Sleutels
Leiden
e
500.000
e
500.000
B
Stichting Woningbeheer Betuwe
Lienden
e 1.000.000
e 1.000.000
A
Woningstichting Laarbeek
Lieshout
exp. 2010
e 1.022.500
e 1.022.500
A
Viverion
Lochem
e 2.500.000
e 2.730.063
e 5.230.063
A
Woonpunt
Maastricht
e 2.645.261
e 2.645.261
A
Servatius
Maastricht
e
1.141.166
e
1.141.166
A
Woningstichting Meerssen
Meerssen
e
522.500
e
522.500
B
Woongoed Middelburg
Middelburg
e 2.090.000
e 2.090.000
A
Woningvereniging Nederweert
Nederweert
e 1.045.000
e 1.045.000
A
Woonstichting Land van Altena
Nieuwendijk
e 1.000.000
e 1.000.000
A
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
e 1.500.000 exp. 2010
J
a
a
r
b
e
r
e
500.000
e
e 2.407.561
76
1.141.166
WIF lid
e
547.972
e
1.145.261
e
570.583
i
c
h
t
e
2
0
1
0
Bijl a g e 2
Leden W ooninve steringsfonds Corporatie
Plaats
Talis Woondiensten
Collegiale lening
Certificaten
Totaal deelname
Nijmegen
e 1.048.750
e 1.048.750
A
Bernardus Wonen
Oudenbosch
e 1.092.025
e 1.092.025
A
Woningstichting Wherestad
Purmerend
e 1.500.000
e 1.500.000
A
Stichting WoonGoed 2-Duizend
Reuver
e
500.000
B
Wonen Limburg
Roermond
e 5.705.831
e 5.705.831
A
Woonbron
Rotterdam
e 39.000.000
e 39.000.000
A
Ressort Wonen
Rozenburg
e 8.759.713
e 8.759.713
A
woCom
Someren
e 5.000.000
e 5.000.000
A
Woongoed Zeeuws-Vlaanderen
Terneuzen
e 1.000.000
e 1.000.000
e 2.000.000
A
SVUwonen
Uden
e 1.000.000
e 3.500.000
e 4.500.000
A
Bouwvereniging Woningbelang
Valkenswaard
e 2.000.000
e 2.000.000
A
Woonbelang Veghel
Veghel
e 1.000.000
e 1.572.631
e 2.572.631
A
Woningstichting Aert Swaens
Veldhoven
e 1.717.892
e 1.717.892
A
Woonwenz
Venlo-Blerick
e 3.276.075
e 3.276.075
A
Bouwvereeniging Volksbelang
Vianen
e 2.000.000
e 2.000.000
A
Mijande Wonen
Vriezenveen
e 1.500.000
e 1.500.000
A
Woonwijze
Vught
e
570.583
e 1.570.583
B
Casade Woondiensten
Waalwijk
e 1.638.038
e 1.638.038
A
Stichting Mooiland
Wageningen
e 6.048.750
e 7.548.750
A
Woningstichting Het Grootslag
Wervershoof
e
500.000
B
Stichting Woonservice Drenthe
Westerbork
e 3.000.000
e 3.000.000
A
Woonkracht10
Zwijndrecht
e 2.735.941
e 2.735.941
A
deltaWonen
Zwolle
e 5.225.000
e 5.225.000
A
Kennemer Wonen
Alkmaar
exp. 2010
e
-
B
Heuvelrug Wonen
Doorn
exp. 2010
e
-
B
Stichting Woonstede
Ede
e
500.000
e
500.000
B
Domijn
Enschede
e
680.670
e
680.670
B
De Alliantie Gooi- en Vechtstreek
Hilversum
exp. 2009
e
-
B
Woningstichting Kessel
Kessel
exp. 2010
e
-
B
Woonstichting Stek
Lisse
exp. 2010
e
-
B
Woningbouwstichting De Gemeenschap
Nijmegen
e
726.890
e
726.890
B
Woningstichting Hellendoorn
Nijverdal
e 1.361.341
Woningstichting St. Antonius van Padua
Noordwijkerhout
Woningbouwvereniging Helpt Elkander
Nuenen
Thuisvester
Oosterhout
Rhenense Woningstichting
Rhenen
Woningstichting De Kleine Meierij
Rosmalen
Woonstichting Vooruitgang
Sassenheim
Bouwvereniging Huis & Erf Vallei Wonen
exp. 2009
e 1.000.000
e 1.500.000
500.000
e
500.000
e
WIF lid
e
1.361.341
B
exp. 2010
e
-
B
453.780
e
453.780
B
exp. 2009
e
-
B
e
500.000
e
500.000
B
e
500.000
e
500.000
B
exp. 2010
e
-
B
Schijndel
e 1.361.341
e
1.361.341
B
Woudenberg
e
500.000
e
500.000
B
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
e
77
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
Bijl a g e 3
OVERZICHT PORTEFEUILLE Aankoopdatum
Corporatie
Complex
Aantal woningen
Aantal PP Aantal COG
30-11-05
DUWO
Brasserskade Nieuw - Delft
30-11-05
DUWO
Brasserskade Oud - Delft
38
30-11-05
DUWO
Prof. Oudemanstraat - Delft
54
30-11-05
DUWO
Spiegelstraat - Delft
17
30-11-05
DUWO
Spiekmanstraat - Delft
29
1
1
1
30-11-05
Woonbron
Boomgaardshoek - Hoogvliet
73
30-11-05
Woonbron
Grasbuurt - Rotterdam
30-11-05
Woonbron
Klaverbuurt - Rotterdam
58
30-11-05
Woonbron
Oordenbuurt - Rotterdam
53
30-11-05
Woonbron
Oudeland - Hoogvliet
104
207
16-12-05
Haag Wonen
Stuyvesantstraat - Den Haag
60
1
4
23-12-05
Staedion
Jules Massenetstraat - Den Haag
153
93
24-12-05
De Huismeesters
Beyum - Groningen
106
24-12-05
De Huismeesters
Paddepoel - Groningen
62
12
24-12-05
De Huismeesters
Paterwoldseweg - Groningen
14
7
24-12-05
De Huismeesters
Selwerderwijk - Groningen
33
1
24-12-05
De Huismeesters
Vinkhuizen - Groningen
31
24-12-05
De Huismeesters
Weijert - Groningen
8
28-12-05
Nijestee
Florakade 10 - Groningen
11
28-12-05
Nijestee
Florakade 11 - Groningen
36
28-12-05
Nijestee
Florakade 12 - Groningen
7
28-12-05
Nijestee
Florakade 13 - Groningen
26
29-09-06
Hestia Groep
Romeinenplein - Landgraaf
47
47
28-12-06
Vestia
Het Zuideinde - Wildervank
31
28-12-06
Vestia
Nijestee - Stadskanaal
27
28-12-06
Vestia
Prins Hendrikstaete - Veendam
36
28-12-06
Vestia
Tuikwerd - Delfzijl
29
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
78
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
1
Bijl a g e 3
OVERZICHT PORTEFEUILLE Aankoopdatum
Corporatie
Complex
Aantal woningen
Aantal PP Aantal COG
28-12-06
Woonlinie
Karstraat - Zaltbommel
46
28-12-06
Woonlinie
Polstraat - Aalburg e.o.
46
01-10-07
Mijande Wonen
Roggestraat - Den Ham-Vroomshoop
26
30-11-07
De Woonplaats
Blauwe Kei - Breda
74
30-11-07
Nijestee
Avondsterlaan - Groningen
43
30-11-07
Vidomes
Belvédèrebos - Zoetermeer
91
18-12-07
Vidomes
Belvédèrebos Garageboxen - Zoetermeer
9
31-12-07
Humanitas
De Molenwiek - Rotterdam
33
22
31-12-07
SIB Woonservice
Atalantapark - Veenendaal
39
31-12-07
SIB Woonservice
Fluvia-Tubantia - Veenendaal
12
31-12-07
Vestia
Bergwei - Grijpskerke
6
31-12-07
Vestia
Gasthuisstraat - Grijpskerke
5
31-12-07
Vestia
Oost-Vaardeke - Oudenbosch
31-12-07
Vestia
Sivertstraat - Meliskerke
3
31-12-07
Vestia
Waterlooze Werve - Aagtekerke
2
15
16
31-12-07
Woonbron
Albardaplantsoen - Dordrecht
20
31-12-07
Woonbron
Alerdincksingel - IJsselmonde
49
31-12-07
Woonbron
Alverstraat - Hoogvliet
54
31-12-07
Woonbron
Augustijnenkamp - Dordrecht
3
31-12-07
Woonbron
Baarschootsekreek - IJsselmonde
2
31-12-07
Woonbron
Batavenoord - IJsselmonde
35
31-12-07
Woonbron
Bazeldijk - IJsselmonde
58
31-12-07
Woonbron
Courzandseweg - Charlois
3
31-12-07
Woonbron
Curcumastraat - Hoogvliet
61
31-12-07
Woonbron
Eckartstraat - IJsselmonde
13
31-12-07
Woonbron
Edelhertlaan - Delft
11
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
79
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
6
2
0
1
0
3
Aankoopdatum
Corporatie
Complex
31-12-07
Woonbron
Eksterstraat - Charlois
31-12-07
Woonbron
Eline Verestraat - Hoogvliet
68
31-12-07
Woonbron
Foulkeslaan - Delft
16
31-12-07
Woonbron
Gershwinlaan - Delft
25
31-12-07
Woonbron
Hofstraat - Dordrecht
1
31-12-07
Woonbron
Kaneelhof - Hoogvliet
5
31-12-07
Woonbron
Kardoenhof - Hoogvliet
14
31-12-07
Woonbron
Kiekendiefhof - Delft
29
31-12-07
Woonbron
Lombardstraat - Dordrecht
31-12-07
Woonbron
Marienbornstraat - Dordrecht
31-12-07
Woonbron
Mathenesserstraat - Delfshaven
31-12-07
Woonbron
Montgomerylaan - Delft
20
31-12-07
Woonbron
Murraystraat - Pernis
22
31-12-07
Woonbron
Museumstraat - Dordrecht
31-12-07
Woonbron
Oe Thanstraat - Delft
23
31-12-07
Woonbron
Oldenhagen - IJsselmonde
13
31-12-07
Woonbron
Oosterdiep - Dordrecht
26
31-12-07
Woonbron
Pelikaansingel - Delft
52
31-12-07
Woonbron
Riedijk - Dordrecht
2
31-12-07
Woonbron
Schout Eeuwoutstraat - Pernis
7
31-12-07
Woonbron
Schuitenmakersstraat - Dordrecht
2
31-12-07
Woonbron
Sibeliuslaan - Delft
31-12-07
Woonbron
Spuiboulevard - Dordrecht
1
31-12-07
Woonbron
Steegoversloot I - Dordrecht
6
31-12-07
Woonbron
Steegoversloot II - Dordrecht
2
31-12-07
Woonbron
Toulonselaan - Dordrecht
10
31-12-07
Woonbron
Van Speykstraat - Dordrecht
16
31-12-07
Woonbron
Vest - Dordrecht
31-12-07
Woonbron
Vierambachtsstraat I - Delfshaven
25
31-12-07
Woonbron
Vierambachtsstraat II - Delfshaven
14
31-12-07
Woonbron
Wielhovenstraat - Dordrecht
8
31-12-07
Woonbron
Wijnstraat - Dordrecht
2
31-12-07
Woonbron
Zellingstraat - Pernis
2
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
Aantal woningen
80
Aantal PP Aantal COG
2
24
4 11 1
6
13
3
J
1
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
14
2
0
1
0
3
1
Bijl a g e 3
OVERZICHT PORTEFEUILLE Aankoopdatum
Corporatie
Complex
Aantal woningen
31-12-07
Woonbron
Zjoekowlaan - Delft
31-12-07
Woonbron
Zuiddiepje - IJsselmonde
Aantal PP Aantal COG
6 39
31-12-07
Woonkracht10
Beukmolen 10 - Papendrecht
15
31-12-07
Woonkracht10
Beukmolen 11 - Papendrecht
7
31-12-07
Woonkracht10
Hondsdraf - Alblasserdam
54
31-01-08
De Kernen
Gasthuisstraat - Hedel e.o.
65
31-01-08
De Kernen
Julianastraat - Aalst e.o.
53
31-03-08
Woonbron
Ruigoord - IJsselmonde
153
29-08-08
Volksbelang Made
Kloosterlaan - Langeweg
21
31-10-08
Omnia Wonen
Groene Woud - Breda
31
31-10-08
Omnia Wonen
Roesselstraat - Hoogerheide
33
15-12-08
Nijestee
Metaalflat - Groningen
108
31-12-08
Woonpunt
Vignonstraat - Heerlen
72
13-02-09
Jutphaas Wonen
Florynburg - Nieuwegein
26
02-03-09
Vidomes
Reiderland - Zoetermeer
61
13-03-09
PWS
Bouwmeesterweg - Schiedam
37
13-03-09
PWS
Branderspoort - Schiedam
30
21
13-03-09
PWS
Burg. Van Haarenlaan - Schiedam
95
80
13-03-09
PWS
Nieuwe Damlaan - Schiedam
79
79
13-03-09
PWS
Rotterdamsedijk - Schiedam
14
15-04-09
De Goede Woning
Imkersdreef - Apeldoorn
15-04-09
De Goede Woning
Schepenenveld - Apeldoorn
26
15-04-09
De Goede Woning
Tichelaarsdonk - Apeldoorn
18
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
81
J
a
a
177
r
b
e
r
i
c
h
t
2
0
1
0
12
Bijl a g e 3
OVERZICHT PORTEFEUILLE Aankoopdatum
Corporatie
Complex
Aantal woningen
01-07-09
Nijestee
Gorechtkade - Groningen
Aantal PP Aantal COG
46
31-12-09
Woonpunt
Fatimaplein - Maastricht
42
43
31-12-09
Woonpunt
Oranjelaan - Geleen
17
30-06-10
Woonkracht10
Adm. de Ruyterweg - Zwijndrecht
23
29
30-06-10
Woonkracht10
Lisstraat - Zwijndrecht
18
12
01-07-10
Wherestad
Westervenne - Purmerend
208
208
01-07-10
Wherestad
Oostervenne - Purmerend
201
200
14-07-10
Domein
Wapendragerstraat - Eindhoven
14-07-10
Domein
Cevenneshof - Eindhoven
14-07-10
Domein
Barneveldstraat - Eindhoven
129
25
54 4
Totaal
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s
4.513
82
J
a
a
r
b
e
r
i
c
h
t
951
2
0
1
0
26
