2. WONINGHUUR. Wet 21 maart 1804 Burgerlijk Wetboek (B.S., 3 september 1807) Uittreksel. }3 [ 1bis. Deze afdeling is tevens van toepassing op

2. Woninghuur Wet 21 maart 1804 - Burgerlijk Wetboek, Woninghuur - uittreksel (Art. 1)

2. WONINGHUUR Wet 21 maart 1804 – Burgerlijk Wetboek (uittreksel art. 1, art. 1bis–12) . . . . . . . . . . . . . . K . B. 8 ju l i 1 9 9 7 – W o n i ng hu u r, o n r o e re nd g o e d , h o o fd v e r b l i j f p l aa t s , minimumvoorwaarden, vereisten van veiligheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

52 69

Wet 21 maart 1804 Burgerlijk Wetboek (B.S., 3 september 1807) Uittreksel

Wet 20 februari 1991 Woninghuurwet (B.S., 22 februari 1991) }1[Afdeling II Regels betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder]1 }1. Opschrift ingevoegd bij art. 2 wet 20 februari 1991, B.S., 22 februari 1991

}1[Toepassingsgebied]1 }1. Opschrift ingevoegd bij art. 2 wet 20 februari 1991, B.S., 22 februari 1991

}1[Art. 1. § 1. Deze afdeling is van toepassing op

huurovereenkomsten betreffende een woning die de huurder, met uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder, vanaf de ingenottreding tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt. }2 [Een woning is elk roerend of onroerend goed of een deel ervan dat tot hoofdverblijfplaats van de huurder is bestemd.]2 Het beding waarbij het gehuurde goed niet tot hoofdverblijfplaats van de huurder mag dienen en dat niet uitdrukkelijk noch ernstig kan worden gestaafd, onder meer door elementen met betrekking tot de natuurlijke bestemming van het goed, en waarin de hoofdverblijfplaats van de huurder tijdens de huurovereenkomst niet is vermeld, wordt voor niet geschreven gehouden.

Deze afdeling is tevens van toepassing indien de woning, met de schriftelijke toestemming van de verhuurder, in de loop van de huurovereenkomst tot hoofdverblijfplaats wordt bestemd. In dat geval neemt de huurovereenkomst een aanvang de dag waarop deze toestemming is verleend. Deze afdeling is van toepassing op de onderhuur van de in het eerste lid bedoelde woning, aangegaan overeenkomstig artikel 4 van deze afdeling en binnen de grenzen bepaald in hetzelfde artikel. }3[§ 1bis. Deze afdeling is tevens van toepassing op de onderhuur aangegaan door de verenigingen of door de rechtspersonen bedoeld in artikel 1717, tweede lid, tweede zin, binnen de grenzen bepaald in artikel 4, § 2bis. In dat geval is ook de hoofdhuurovereenkomst onderworpen aan de bepalingen van deze afdeling.]3 § 2. Deze afdeling is niet van toepassing wanneer de overeenkomst op grond waarvan de woning aan de huurder wordt toegewezen, ondergeschikt is aan een hoofdovereenkomst, die betrekking heeft op de functie of de bedrijvigheid van de huurder. § 3. Deze afdeling is niet langer van toepassing zodra het gehuurde pand niet meer tot hoofdverblijfplaats wordt bestemd.]1 }1. – Ingevoegd bij art. 2 wet 20 februari 1991, B.S., 22 februari 1991 }2. – § 1, lid 1, aangevuld bij art. 377, § 1, Programmawet (I) 24 december 2002, B.S., 31 december 2002, err., B.S., 7 februari 2003, inwerkingtreding: 1 januari 2003 (art. 378) }3. – § 1bis ingevoegd bij art. 4 wet 13 april 1997, B.S., 21 mei 1997, van toepassing op de huurovereenkomsten gesloten of vernieuwd na de inwerkingtreding van deze wet (art. 15, lid 1)

MARNIX MOERMAN Hoofdverblijf De toestemming van de verhuurder in het gebruik als hoofdverblijf kan uitdrukkelijk of stilzwijgend zijn (M. DAMBRE en B. HUBEAU, "Woninghuur", APR, Antwerpen, Kluwer, 2002, 124-136, nrs. 293-318). De bestemming tot hoofdverblijf is een feitenkwestie en is niet gelijk te stellen met de inschrijving in het bevolkingsregister (Vred. Doornik (2) 4 september 2001, JLMB 2002, 513). Ook het voorlopige of tijdelijke karakter hoeft niet doorslaggevend te zijn indien blijkt dat de huurder daar zijn vermogensrechtelijke en familiale belangen had (Vred. Oudenaarde-Kruishoutem 7 november 2002, T.Vred. 2004, 39). Indien de bewoning ondergeschikt is aan de hoofdbestemming van handelsuitbating, is de Woninghuurwet niet van toepassing (Vred. Veurne-Nieuwpoort 20 juni 2002, RW 2004-05, 473).

Roerend of onroerend goed, of een deel ervan Sinds de inwerkingtreding van de programmawet van 24 december 2002 (BS 31 december 2002, 1e editie) op 1 januari 2003 is er geen onduidelijkheid meer omtrent de toepassing van de Woninghuurwet op roerende goederen. Aldus kan ook de verhuur van caravans, woonwagens of vaartuigen onder het toepassingsgebied begrepen worden. Op de per 1 januari 2003 reeds lopende huurovereenkomsten is de programmawet van toe-

52

Larcier – Wet en Duiding Huur (1 oktober 2009)---Export:21-10-2009_13:52---

2. Woninghuur Wet 21 maart 1804 - Burgerlijk Wetboek (Woninghuurwet) (Art. 1bis)

passing sinds 1 januari 2004 (M. DAMBRE, "Knelpunten woninghuur" in A. VERBEKE (ed.), Knelpunten huur, Leuven, Intersentia, 2003, 21-25). Ook een caravan kan de hoofdverblijfplaats behelzen indien de huurder daar daadwerkelijk en hoofdzakelijk verblijft en er zijn voornaamste gezinstaken organiseert (Vred. Binche 25 november 2004, JLMB 2006, 386). Ook kamers kunnen als hoofdverblijf worden verhuurd (Parl.St. Kamer 1996-97, nr. 717/7, 17 (verslag Landuyt)). Studentenkamers echter worden doorgaans niet aanzien als hoofdverblijf van de huurder en worden in de regel begrepen onder het gemeen huurrecht (H. BAERT, "De verhuring van studentenkamers", Huur 2008, 173-182; A. CLABOTS, "Verhuring van gemeubelde onroerende goederen onder het gemeen huurrecht", Huur 2004, 35). De Woninghuurwet is evenmin van toepassing op de verhuring van sociale woningen.

Huur door een vennootschap Wordt de huur afgesloten door een vennootschap, zelfs met het oogmerk haar bestuurder (en zijn gezin) een hoofdverblijf te verschaffen, dan is de Woninghuurwet niet van toepassing (Rb. Brussel 10 april 2000, RW 2001-02, 1539; Vred. Overijse 5 februari 2002, RW 2005-06, 234). De enige uitzondering is ingeschreven in het artikel 1 § 1bis Woninghuurwet zoals ingevoerd door de wet van 13 april 1997 (BS 21 mei 1997). Bedoeld wordt de verhuring door de aangeduide verenigingen of rechtspersonen aan minder begoeden of zij die zich in een behartigenswaardige sociale situatie bevinden. Anders werd beslist door de rechtbank te Kortrijk waar de gehuurde woning evenzeer door een vennootschap werd gehuurd en tot hoofdverblijf strekte van een gezin (Rb. Kortrijk 17 september 2004, TGR-TWVR 2004, 271). Nochtans voorziet de Woninghuurwet dat de huurder een natuurlijk persoon moet zijn (Rb. Brussel 10 april 2000, RW 2001-02, 1539; M. DAMBRE en B. HUBEAU, o.c., 135-136).

Verhuur door werkgever aan werknemer Van de toepassing van de Woninghuurwet is ingevolge het artikel 1 § 2 ervan uitgesloten de huurrelatie die bestaat tussen de werkgever en de werknemer, indien deze huurrelatie kan aanzien worden als een accessorium van de arbeidsovereenkomst (B. DUBOIS, "Het ter beschikking stellen van een woning voor het personeel", T.Huur 2002, 151-152). }1 [Art. 1bis. Van elke huurovereenkomst die onder toepassing van deze afdeling valt en die betrekking heeft op de hoofdverblijfplaats van de huurder moet een geschrift worden opgesteld, dat afgezien van alle andere nadere regels, het volgende moet inhouden: de identiteit van alle contracterende partijen, de begindatum van de overeenkomst, de aanwijzing van alle ruimtes en gedeelten van het gebouw die het voorwerp van de verhuur zijn en het bedrag van de huur. De meest gerede contracterende partij kan bij gebreke van uitvoering binnen acht dagen na een ingebrekestelling die betekend wordt bij een ter postaangetekende brief of bij deurwaardersexploot, de andere partij

in voorkomend geval via gerechtelijke weg verplichten om een schriftelijke overeenkomst op te stellen, te vervolledigen of te ondertekenen overeenkomstig het eerste lid en indien nodig verzoeken dat het vonnis de waarde zou hebben van een schriftelijke huurovereenkomst. Een voorafgaande mondelinge overeenkomst tussen de partijen perkt de bevoegdheid van de rechter in. Onverminderd het tweede en derde lid blijven de vóór de inwerkingtreding van dit artikel mondeling gesloten huurovereenkomsten onder de toepassing vallen van deze afdeling.]1 }1. – Ingevoegd bij art. 2 wet 26 april 2007, B.S., 5 juni 2007

MARNIX MOERMAN De wettelijke vereiste van een geschrift is in werking getreden op 15 juni 2007 en heeft enkel betrekking op de huurovereenkomsten die nadien werden afgesloten. De mondelinge huurovereenkomsten afgesloten voor 15 juni 2007 blijven geldig en onderworpen aan de Woninghuurwet zonder dat een geschrift vereist is; zij worden geacht een standaardhuur van negen jaar te betreffen. Is een geschrift vereist, dan volstaat een onderhandse akte. Een notariële akte kan, maar is slechts verplicht wil men een huur van lange duur tegenwerpelijk maken aan derden. Is de huur reeds in werking getreden op het ogenblik dat een geschrift wordt opgesteld (desgevallend in toepassing van het tweede lid art. 1bis Woninghuurwet) dan zal deze huur in ieder geval een standaardhuur van negen jaar betreffen,ongeacht eventuele mondelinge afspraken (D. MEULEMANS, "Algemene situering. De huurovereenkomst, de huurprijs en de huurwaarborg. Bespreking van de nieuwe voorschriften", Huur 2007, 109-132). De overhandiging van een huurwaarborg is geen wezenlijk bestanddeel van een huurovereenkomst. De huurovereenkomst komt tot stand door de loutere wilsovereenstemming van huurder en verhuurder nopens de essentiële bepalingen, met name het verhuurder goed, de prijs en de duur. Inontvangstneming van een voorschot of van een eerste maand huur tegen afgifte van een kwitantie geldt als buitengerechtelijke bekentenis van het bestaan van een mondelinge huurovereenkomst (Vred. Halle 19 januari 2005, Huur 2005, 144). De afwezigheid van enige uitvoering van de huurovereenkomst heeft geen invloed op het bestaan ervan. De afwezigheid van uitvoering door de huurder kan wel de beëindiging rechtvaardigen in zijn nadeel. Een beding


53

2. Woninghuur Wet 21 maart 1804 - Burgerlijk Wetboek (Woninghuurwet) (Art. 2)

dat evenwel voorziet dat de huurovereenkomst bij gebrek aan plaatsing van een huurwaarborg nietig en onbestaande is, moet worden gelijkgesteld met een uitdrukkelijk ontbindend beding en wordt voor niet geschreven gehouden (art. 1762bis BW) (Rb. Luik 15 juni 2005, JLMB 2006, 379). }1[Staat van het gehuurde goed]1 }1. Opschrift ingevoegd bij art. 2 wet 20 februari 1991, B.S., 22 februari 1991 }2[Art. 2. }3 [§ 1.] 3 Het gehuurde goed moet beant-

woorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. }4[Onverminderd de normen betreffende de woningen, opgesteld door de Gewesten bij het uitoefenen van hun bevoegdheden, moet het verhuurde goed beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid.]4 }5 [Deze voorwaarde wordt beoordeeld door te verwijzen naar de staat van het verhuurde goed op het moment dat de huurder ervan in het genot.]5 {1 Of deze voorwaarde is vervuld wordt beoordeeld aan de hand van de staat van het goed op het ogenblik dat de huurder in het genot ervan treedt.]2 }6 [De Koning stelt de voorwaarden vast waaraan ten minste voldaan moet zijn opdat het gehuurde goed beantwoordt aan de vereisten bepaald in het eerste lid.]6 }7 [De in het vorige lid beoogde minimumvoorwaarden zijn van dwingend recht en moeten bij de huurovereenkomst worden gevoegd.]7 }8 [Indien de door de vorige leden voorgeschreven voorwaarden niet zijn vervuld, heeft de huurder de keuze ofwel de uitvoering te eisen van de werken die noodzakelijk zijn om het gehuurde goed in overeenstemming te brengen met de vereisten van het eerste lid, ofwel de ontbinding van de huurovereenkomst te vragen met schadevergoeding.]8

}9 [In afwachting van de uitvoering van de werken, kan de rechter een vermindering van de huurprijs toestaan.]9 }10[§ 2. Met toepassing van de artikelen 1720, 1754 en 1755 van het Burgerlijk Wetboek op de huurovereenkomsten geregeld door deze afdeling, is de verhuurder verplicht tot alle herstellingen, andere dan de huurherstellingen. Deze herstellingen andere dan de huurherstellingen kunnen door de Koning worden gedefinieerd, bij een koninklijk besluit vastgesteld na overleg in de Ministerraad. Deze bepalingen hebben een dwingend karakter en zullen uitwerking hebben voor de huurovereenkomsten die ondertekend worden na de inwerkingtreding van dit artikel.]10 1. – Wijziging conform B.S. }2. – Ingevoegd bij art. 2 wet 20 februari 1991, B.S., 22 februari 1991 }3. – § 1 genummerd bij art. 101, 2°, wet (IV) 25 april 2007, B.S., 8 mei 2007, err., B.S., 8 oktober 2007 }4. – § 1, lid 1, aangevuld bij art. 101, 1°, wet (IV) 25 april 2007, B.S., 8 mei 2007, err., B.S., 8 oktober 2007 }5. – § 1, lid 2, ingevoegd bij art. 101, 1°, wet (IV) 25 april 2007, B.S., 8 mei 2007, err., B.S., 8 oktober 2007 }6. – Lid 4 toegevoegd bij art. 5 wet 13 april 1997, B.S., 21 mei 1997, van toepassing op de huurovereenkomsten gesloten of vernieuwd na de inwerkingtreding van deze wet (art. 15, lid 1) }7. – § 1, lid 5, ingevoegd bij art. 101, 2°, wet (IV) 25 april 2007, B.S., 8 mei 2007, err., B.S., 8 oktober 2007 }8. – Lid 6 toegevoegd bij art. 5 wet 13 april 1997, B.S., 21 mei 1997, van toepassing op de huurovereenkomsten gesloten of vernieuwd na de inwerkingtreding van deze wet (art. 15, lid 1) }9. – Lid 7 toegevoegd bij art. 5 wet 13 april 1997, B.S., 21 mei 1997, van toepassing op de huurovereenkomsten gesloten of vernieuwd na de inwerkingtreding van deze wet (art. 15, lid 1) }10. – § 2 toegevoegd bij art. 101, 3°, wet (IV) 25 april 2007, B.S., 8 mei 2007, err., B.S., 8 oktober 2007

MARNIX MOERMAN Cumul van regelgeving Artikel 2 Woninghuurwet en het uitvoeringsbesluit van 8 juli 1997 beschrijven waaraan de woning die als hoofdverblijfplaats wordt verhuurd, bij aanvang, moet voldoen. Autonoom daarvan legt de Vlaamse Wooncode eigen kwaliteitsnormen op voor onroerende goederen of delen ervan die hoofdzakelijk bestemd zijn voor huisvesting. Daarnaast bestaan ook het decreet van 4 februari 1997 houdende kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers en talrijke gemeentelijke besluiten. Het grootste verschil tussen de diverse normenstelsels ligt in de sanctionering (zie o.m. M. DAMBRE, "De geldingskracht van gewestelijke en gemeentelijke reglementen m.b.t. de woningkwaliteit", noot onder Vred. Gent (1) 14 maart 1997 en 20 juni 1997, TOGOR 1999, 102; P. DE SMEDT, "Het woninghuurrecht in de greep van de Vlaamse Wooncode", TOGOR 1999, 32; P. DE SMEDT, "Kwaliteitsbewaking in de Vlaamse Wooncode: juridische knel- en kwelpunten" in B. HUBEAU (ed.), Vijf jaar Vlaamse Wooncode; het woonbeleid (nog) niet op kruissnelheid?, Brugge, die Keure, 2002, 147; J. GOETHALS, V. VAN DE KEERE, "De wisselwerking tussen het stedenbouw- en het huurrecht", Huur 2008, 2-11).

Sanctieregeling Afwijking van artikel 2 is mogelijk mits voldaan is aan de voorwaarden vervat in artikel 8. Veel moeilijker is het vraagstuk of mits te voldoen aan de voorwaarden van artikel 8 ook afwijking is toegestaan van de regionale Wooncodes (zie ook M. DAMBRE, "Knelpunten Woninghuur", o.c., 31-32). De geëigende burgerrechtelijke sancties voorzien in de Woninghuurwet (en geïnspireerd door art. 1184 BW) zijn, naar de keuze van de huurder, de gerechtelijke ontbinding met eventuele schadevergoeding of de gedwongen uitvoering van werken door de verhuurder (Cass. 31 maart 2006, TBO 2006, 171, noot M. DAMBRE. Zie ook J. HERBOTS, Y. MERCHIERS, Woninghuur na de wet van 13 april 1997, Brugge, die Keure, 1997, 52 e.v.; M. DAMBRE, "Hoe nuttig is nietig? Bedenkingen bij de nietigverklaring van een huurcontract wegens een inbreuk op gewestelijke kwaliteitsnormen", T.Vred. 2008, 3-4, 117).

54



Het keuzerecht beschreven in het zesde lid van §1 sluit niet uit dat besloten wordt tot de nietigheid van de huurovereenkomst (Vred. St. Truiden 12 april 2001, Echos log. 2002, 204, T.Vred. 2003, 86; Vred. Gent (7) 11 juni 2001, TGR 87; Vred. Mol 17 september 2002, T.Vred. 2004, 48 met noot M. DAMBRE; Vred. Antwerpen (7) 24 december 2002, T.Vred. 2005, 115; Vred. Grace-Hollogne 25 mei 2004, Echos log. 2005, 17; Rb. Luik 16 november 2004, Echos log. 2005, 20). Overtreding van de regionale regelgeving mag echter niet leiden tot een automatische nietigverklaring. Zoniet zou de regionale wetgever rechtstreeks ingrijpen in de exclusieve federale bevoegdheid om de contractuele verplichtingen van de huurder en de verhuurder vast te leggen. Volgens het Grondwettelijk Hof raakt de vraag naar nietigverklaring een toepassing van de regels van het verbintenissenrecht en van de wetgeving inzake de huur van een hoofdverblijfplaats, en niet de toepassing van het decreet. De vrederechter moet dus wel degelijk beoordelen of de inbreuk hetzij kan leiden tot de nietigheid van de huurovereenkomst, hetzij de toestemming van de huurder ongeldig kan maken, hetzij de opzegging van de huurovereenkomst kan verantwoorden, hetzij de veroordeling van de verhuurder tot het voldoen aan de eisen van de regionale Woon- of Huisvestingcode kan rechtvaardigen (Arbitragehof 14 mei 2003 (prejudiciële vraag), nr. 67/2003, AA 853, RW 2004-05, 133). De burgerrechtelijke sancties voor de niet-naleving van de regionale wooncodes worden beoordeeld volgens de wetgeving betreffende de huur van een hoofdverblijfplaats en niet volgens de regionale wooncodes en hun uitvoeringsbesluiten (Vred Fosses-la-Ville 16 februari 2005, Echos log. 2005, 30). Telkenmale zal moeten onderzocht worden of de huurovereenkomst en het gehuurde goed afbreuk doen aan wetten van openbare orde (art. 6 BW), dan wel of de overeenkomst een ongeoorloofde oorzaak of voorwerp heeft (art. 1131-1133 BW) Hierover oordeelt de feitenrechter soeverein (Cass. 3 februari 1898, Pas. 1898, I, 79). Vaak wordt aangenomen dat de gewestelijke kwaliteitsnormen (in tegenstelling tot art. 2 Woninghuurwet) de openbare orde raken (omdat zij de naleving van het grondwettelijk recht op behoorlijk wonen beogen - art. 23 Gw.), wat leidt tot absolute nietigheid (Rb. Turnhout 22 mei 2006, T.Vred. 2007, 156; Vred. Namen 10 mei 2002, Echos log. 2002, 118; Vred. Zomergem 24 december 2004, Huur 2006, 35). Miskenning van de Vlaamse Wooncode (die minimumnormen - of elementaire vereisten vooropstelt voor behoorlijke huisvesting) stelt het sanctiemechanisme van artikel 2 Woninghuurwet buiten werking omdat de miskenning van de Vlaamse Wooncode strenger is en het wegens de absolute nietigheid in principe niet uitmaakt of de huurder effectief de nietigheidssanctie inroept (Vred. Beveren 28 juni 2005, Huur 2005, 222).

Gevolgen van nietigheid Bij nietigheid verliest de huurder het recht eigenaarsherstellingen af te dwingen (Rb. Turnhout 22 mei 2006, T.Vred. 2007, 156; Vred. Beveren 28 juni 2005, Huur 2005, 222; Vred. Zomergem 24 december 2004, Huur 2006, 35). De verhuurder kan het vertrek eisen van de huurder die het goed immers zonder recht noch titel betrekt (Vred. Namen 10 mei 2002, Echos log. 2002, 118). Bij nietigheid kan de huurder eisen terugbetaling te bekomen van alle betaalde huurgelden, terwijl de 'teruggave van het genoten genot bij equivalent' langs de theorie van de vermogensverschuiving zonder oorzaak toch nog kan leiden tot een compenserende bezettingsvergoeding (Vred. St. Truiden 12 april 2001, T.Huur 2002, 139; Vred. Antwerpen 24 december 2002, T.Vred. 2005, 115; Vred. Mol 17 september 2002, T.Vred. 2004, 48 noot M. DAMBRE; Vred. Hoogstraten 4 november 2003, Huur 2008, 137-139; Vred. Beveren 28 juni 2005, Huur 2005, 222. Zie ook Rb. Gent 10 maart 2000, TOGOR 2001, 113, noot M. DAMBRE; en P. DE SMEDT, "De vernieuwde Vlaamse Wooncode: woningskwaliteitsnormen volgens een nieuwe huisstijl", T.Vred. 2008, 10, 38-41). Anders: geen bezettingsvergoeding is verschuldigd wegens vermogensverschuiving zonder oorzaak omdat de verarming van de verhuurder louter het gevolg is van het verhuren van een onbewoonbare woning en dus van de eigen fout van de verhuurder (Rb. Turnhout 11 oktober 2004, Huur 2008, 140-144; Rb. Turnhout 31 januari 2005, Huur 2008, 197).

Onbewoonbaarheid De huurovereenkomst betreffende een tot woning bestemd onroerend goed dat door de burgemeester onbewoonbaar is verklaard, heeft een ongeoorloofd voorwerp en is derhalve nietig (Vred. St. Truiden 9 april 1998, Echos log. 2002, 114). Voldoet een woning die hoofdzakelijk bestemd wordt voor huisvesting niet aan de kwaliteitsnormen vervat in de Vlaamse Wooncode dan is de huurovereenkomst met betrekking tot deze woning absoluut nietig (Vred. Hoogstraten 4 november 2003, Huur 2008, 137-139; Rb. Turnhout 31 januari 2005, Huur 2008, 197; Vred. Westerlo 8 januari 2007, Huur 2008, 210). Nietig wegens ongeoorloofde oorzaak zijn huurovereenkomsten in strijd met de stedenbouwkundige reglementering (Vred. Elsene 22 april 1998, Act.jur.baux 1999, 108), in strijd met een politiereglement (Vred. Gent (1) 11 juni 2001, TGR 2002, 87) of in strijd met een verhuurvergunning (Rb. Gent 10 maart 2000, TOGOR 2001, 113 met noot M. DAMBRE; Vred. Waver 30 december 1999, TOGOR 2000, 87 met noot B. HUBEAU).


55


Elementaire vereisten van bewoonbaarheid Zijn de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid niet gerespecteerd, dan is de huurovereenkomst relatief nietig (Rb. Gent 24 september 1999, TOGOR 2000, 39, noot M. DAMBRE). De verhuurder kan zich contractueel niet bevrijden van zijn verplichtingen bepaald in artikel 2 Woninghuurwet (Gent 29 november 2001, RGAR 2003, nr. 13.689). Warm water en verwarming behoren tot de elementaire vereisten van bewoonbaarheid als hoofdverblijfplaats (Rb. Brugge 13 januari 1995, RW 1995-96, 957). Wanneer bij aanvang van de huur een toilet zonder eigen verluchtingssysteem uitgeeft op de leefkamer en de keuken, is niet voldaan aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid (Vred. St. Truiden 08 mei 2001, T.Vred. 2003, 89). De vermelding, zelfs met de hand toegevoegd 'woning in goede staat ontvangen', kan niet worden aanvaard als bewijs dat aan artikel 2 is voldaan (Vred. Antwerpen (10) 22 april 2004, RW 712). De huurder moet het bewijs leveren dat het verhuurde goed bij aanvang van de huur niet in overeenstemming was met de minimumvereisten. Foto's bij ingenottreding kunnen volstaan (Rb. Gent 21 juni 1996, T.Huur 1996, 141, noot K. DU BOIS). Ook een technisch verslag van een ambtenaar van het ministerie van de Vlaamse Gemeenschap is een voldoende bewijs (Rb. Gent 24 september 1999, TOGOR 2000, 39, noot M. DAMBRE). Later optredende gebreken kunnen niet langs artikel 2 worden gesanctioneerd (Vred. Halle 7 januari 2004, T.Vred., 2005, 146; Vred. Oostende 1 juni 2005, Echos log. 2007, 26). Als de huurder zich voor het eerst na drie jaar bewoning beklaagt omtrent het niet vervuld zijn van de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid, kan de rechtbank daaruit afleiden dat de problemen bij aanvang van de huur niet aanwezig waren (Vred. Halle 21 september 2005, Huur 2006, 131). }1[Duur van de huurovereenkomst]1 }1. Opschrift ingevoegd bij art. 2 wet 20 februari 1991, B.S., 22 februari 1991

}1[Art. 3. § 1. Elke huurovereenkomst bedoeld in

artikel 1 wordt geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar. De huurovereenkomst eindigt na het verstrijken van een periode van negen jaar indien ten minste zes maanden vóór de vervaldag door één van beide partijen een opzegging wordt betekend. Indien binnen deze termijn geen opzegging wordt betekend, wordt de huurovereenkomst telkens onder dezelfde voorwaarden voor een duur van drie jaar verlengd. § 2. De verhuurder kan de huurovereenkomst evenwel te allen tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, indien hij voornemens is het goed persoonlijk en werkelijk te betrekken of het op dezelfde wijze te laten betrekken door zijn afstammelingen, zijn aangenomen kinderen, zijn bloedverwanten in opgaande lijn, zijn echtgenoot, door diens afstammelingen, bloedverwanten in opgaande lijn en aangenomen kinderen, door zijn bloedverwanten in de zijlijn en de bloedverwanten in de zijlijn van zijn echtgenoot tot in de derde graad. }2[Wordt de opzegging gegeven opdat bloedverwanten in de derde graad het goed kunnen betrekken, dan kan de opzeggingstermijn niet verstrijken vóór het einde van de eerste driejarige periode vanaf de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.]2 De opzegging vermeldt de identiteit van de persoon die het goed zal betrekken en de band van verwantschap met de verhuurder. }3[Deze laatste moet op verzoek van de huurder de band van verwantschap bewijzen. De verhuurder moet aan dit verzoek voldoen binnen een termijn van twee maanden te rekenen van de kennisgeving ervan; zoniet kan de huurder de nietigverklaring van de opzegging vorderen. Die vordering moet op straffe van verval uiterlijk twee maanden vóór het verstrijken van de opzeggingstermijn worden ingesteld.]3

56

}4 [Het goed moet binnen een jaar na het verstrijken van de opzegging door de verhuurder of, in geval van verlenging, na de teruggave van het goed door de huurder, worden betrokken. Het goed moet gedurende ten minste twee jaar werkelijk en doorlopend betrokken blijven.]4 Indien de verhuurder, zonder het bewijs te leveren van buitengewone omstandigheden, binnen de gestelde termijn en voorwaarden de betrekking van het goed niet verwezenlijkt, heeft de huurder recht op een vergoeding die gelijk is aan achttien maanden huur. }5[De partijen kunnen evenwel overeenkomen om de mogelijkheid van vroegtijdige beëindiging uit te sluiten of te beperken.]5 § 3. Bij het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periode kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden indien hij voornemens is het onroerend goed of een gedeelte ervan weder op te bouwen, te verbouwen of te renoveren, op voorwaarde dat die werkzaamheden: – worden uitgevoerd met eerbiediging van de bestemming van het goed die voortvloeit uit de wets- en verordeningsbepalingen inzake stedenbouw; – worden uitgevoerd aan het door de huurder bewoonde gedeelte; en – meer kosten dan drie jaar huur van het verhuurde goed ofwel, indien het gebouw waarin dit goed gelegen is uit verscheidene verhuurde woningen bestaat die aan dezelfde verhuurder toebehoren en die van de werkzaamheden ongerief hebben, meer kosten dan twee jaar huur voor al die woningen samen. }6[Met het oog op het goede verloop van de werken kan de verhuurder van verscheidene woningen in eenzelfde gebouw te allen tijde verscheidene huurovereenkomsten beëindigen, met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, voor zover de huurovereenkomst niet tijdens het eerste jaar wordt opgezegd.]6 De verhuurder moet aan de huurder kennis geven van, ofwel de hem verleende bouwvergunning, of een omstandig bestek, of een beschrijving van de werkzaam-



heden samen met een gedetailleerde kostenraming of een aannemingsovereenkomst. }7[De werken moeten worden aangevat binnen zes maanden en worden beëindigd binnen vierentwintig maanden na het verstrijken van de opzegging door de verhuurder of, in geval van verlenging, na de teruggave van het goed door de huurder.]7 Indien de verhuurder, zonder het bewijs te leveren van buitengewone omstandigheden, binnen de gestelde termijn en voorwaarden de werken niet uitvoert, heeft de huurder recht op een vergoeding die gelijk is aan achttien maanden huur. Op verzoek van de huurder is de verhuurder verplicht hem kosteloos de documenten mede te delen waaruit blijkt dat de werken overeenkomstig de bij deze paragraaf gestelde voorwaarden zijn uitgevoerd. De partijen kunnen evenwel overeenkomen om de mogelijkheid van vroegtijdige beëindiging uit te sluiten of te beperken. § 4. Bij het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periode kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, zonder motivering, maar met betaling van een vergoeding. Deze vergoeding is gelijk aan negen dan wel zes maanden huur naargelang de overeenkomst een einde neemt bij het verstrijken van de eerste of de tweede driejarige periode. De partijen kunnen evenwel overeenkomen om deze mogelijkheid van vroegtijdige beëindiging uit te sluiten of te beperken. § 5. De huurder kan de huurovereenkomst op ieder tijdstip beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden. Indien de huurder de huurovereenkomst evenwel beëindigt tijdens de eerste driejarige periode, heeft de verhuurder recht op een vergoeding. Die vergoeding is gelijk aan drie maanden, twee maanden of één maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar. }8 [Zolang het huurcontract niet geregistreerd is na de termijn van twee maanden bedoeld in artikel 32, 5°, van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten, zijn zowel de in het eerste lid bedoelde opzeggingstermijn als de in het tweede lid bedoelde vergoeding niet van toepassing.]8 }9 [Wanneer de verhuurder de huurovereenkomst beëindigt overeenkomstig de §§ 2 tot 4, kan de huurder op zijn beurt de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van een maand. In dat geval is hij de vergoeding bedoeld in het vorige lid niet verschuldigd.]9 § 6. }10 [In afwijking van § 1 kan de huurovereenkomst schriftelijk worden gesloten voor een duur die korter is dan of gelijk aan drie jaar. Die huurovereenkomst is niet onderworpen aan de bepalingen van de §§ 2 tot 5. Zij kan slechts eenmaal, enkel schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden, worden verlengd zonder dat de totale duur van de huur langer dan drie jaar mag zijn.

Zij wordt beëindigd mits een van de partijen ten minste drie maanden vóór het verstrijken van de in de overeenkomst bepaalde duur een opzegging betekent. Niettegenstaande enig andersluidend beding of andersluidende overeenkomst, wordt bij ontstentenis van een tijdig betekende opzegging of indien de huurder het goed blijft bewonen zonder verzet van de verhuurder, zelfs in de veronderstelling dat een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten tussen dezelfde partijen, de huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar te rekenen van de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden en is zij derhalve onderworpen aan de §§ 1 tot 5. In dat geval blijven de huurprijs en de andere voorwaarden dezelfde als die welke bepaald waren in de aanvankelijk gesloten huurovereenkomst van korte duur, zulks onverminderd de toepassing van de artikelen 6 en 7.]10 § 7. In afwijking van § 1 kan de huurovereenkomst tevens bij geschrift worden gesloten voor een termijn die een duur van negen jaar te boven gaat. Die huurovereenkomst loopt ten einde bij het verstrijken van de overeengekomen termijn mits een van de partijen ten minste zes maanden vóór de vervaldag een opzegging betekent. Als binnen die termijn geen opzegging wordt betekend, wordt de huurovereenkomst telkens onder dezelfde voorwaarden voor een duur van drie jaar verlengd. De vergoeding die met toepassing van artikel 3, § 4, is verschuldigd door de verhuurder die, bij het verstrijken van de derde driejarige periode of van een volgende driejarige periode, een einde maakt aan de huurovereenkomst, is gelijk aan drie maanden huur.]1 }11 [§ 8. In afwijking van § 1 kan de huurder een schriftelijke huurovereenkomst sluiten voor het leven. Die huurovereenkomst eindigt van rechtswege bij het overlijden van de huurder. Die huurovereenkomst is niet onderworpen aan de bepalingen van de §§ 2 tot 4, tenzij partijen anders overeenkomen.]11 }12 [§ 9. In alle gevallen waarin een opzegging te allen tijde kan worden gedaan, neemt de opzeggingstermijn een aanvang de eerste dag van de maand die volgt op de maand tijdens welke de opzegging wordt gedaan.]12 }1. – Ingevoegd bij art. 2 wet 20 februari 1991, B.S., 22 februari 1991 }2. – § 2, lid 1, aangevuld bij art. 6, 1°, wet 13 april 1997, B.S., 21 mei 1997, van toepassing op de huurovereenkomsten gesloten of vernieuwd na de inwerkingtreding van deze wet (art. 15, lid 1) }3. – § 2, lid 2, aangevuld bij art. 6, 2°, wet 13 april 1997, B.S., 21 mei 1997, van toepassing op de overeenkomsten die lopen op het tijdstip van de inwerkingtreding van deze wet (art. 15, lid 3) }4. – § 2, lid 3, vervangen bij art. 6, 3°, wet 13 april 1997, B.S., 21 mei 1997, van toepassing op de overeenkomsten die lopen op het tijdstip van de inwerkingtreding van deze wet (art. 15, lid 3) }5. – § 2, lid 5, ingevoegd bij art. 6, 4°, wet 13 april 1997, B.S., 21 mei 1997, van toepassing op de overeenkomsten die lopen op het tijdstip van de inwerkingtreding van deze wet (art. 15, lid 3) }6. – § 3, lid 2, ingevoegd bij art. 6, 5°, wet 13 april 1997, B.S., 21 mei 1997, van toepassing op de overeenkomsten die lopen op het tijdstip van de inwerkingtreding van deze wet (art. 15, lid 3) }7. – § 3, lid 4, vervangen bij art. 6, 6°, wet 13 april 1997, B.S., 21 mei 1997, van toepassing op de overeenkomsten die lopen op het tijdstip van de inwerkingtreding van deze wet (art. 15, lid 3) }8. – § 5, lid 3, ingevoegd bij art. 73 Programmawet (I) 27 december 2006, B.S., 28 december 2006, err., B.S., 24 januari 2007, err., B.S., 13 februari 2007, err., B.S., 23 februari 2007, inwerkingtreding: 1 juli 2007 (art. 75, lid 1)


57

2. Woninghuur Wet 21 maart 1804 - Burgerlijk Wetboek (Woninghuurwet) (Art. 3) }9. – § 5, lid 4, ingevoegd bij art. 6, 7°, wet 13 april 1997, B.S., 21 mei 1997, van toepassing op de opzeggingen door de verhuurder na de inwerkingtreding van deze wet (art. 15, lid 4) }10. – § 6 vervangen bij art. 6, 8°, wet 13 april 1997, B.S., 21 mei 1997, van toepassing op de overeenkomsten van korte duur die gesloten, verlengd of vernieuwd worden na de inwerkingtreding van deze wet (art. 15, lid 5)

}11. – § 8 toegevoegd bij art. 6, 9°, wet 13 april 1997, B.S., 21 mei 1997, van toepassing op de huurovereenkomsten gesloten of vernieuwd na de inwerkingtreding van deze wet (art. 15, lid 1) }12. – § 9 toegevoegd bij art. 6, 10°, wet 13 april 1997, B.S., 21 mei 1997, van toepassing op de opzeggingen gedaan na de inwerkingtreding van deze wet (art. 15, lid 6)

MARNIX MOERMAN Opzegging door de huurder tijdens de eerste driejarige periode Eindigt de opzeggingstermijn van een negenjarige huurovereenkomst ingevolge de opzegging door de huurder op de laatste dag van de eerste driejarige periode dan heeft de verhuurder geen recht op een vergoeding overeenkomstig artikel 3 § 5 Woninghuurwet (Vred. Brugge 29 september 2005, Huur 2008, 79).

Huur voor het leven De Woninghuurwet schendt het gelijkheidsbeginsel niet voor zover zij in de periode van 28 februari 1991 en 30 mei 1997 geen mogelijkheid bevatte om een huurovereenkomst voor het leven te sluiten (Arbitragehof 12 januari 2002, nr. 5/2005, AA 2005, 55, JT 2005, 234). De levenslange huurovereenkomsten gesloten voor 28 februari 1991 zijn onderworpen aan het gemeen recht en aan de door partijen aangenomen contractuele bepalingen (art. 14 § 2bis van de wet van 20 februari 1991 zoals ingevoegd bij wet van 13 april 1997). Zie ook H. BAERT, "De redactie van de levenslange huurovereenkomst: bij notariële akte?", Huur 2008, 11-14.

Vervroegde opzeggingmogelijkheid bij kortlopende huur Een beding in een huurovereenkomst van korte duur, waarbij aan de huurder de mogelijkheid wordt geboden vervroegd op te zeggen mits betaling van een forfaitaire opzeggingsvergoeding, is geldig. De vergoeding maakt geen schadebeding uit in de zin van artikel 1229 BW; het betreft een vergoeding voor de mogelijkheid tot éénzijdige opzegging (Rb. Hoei 17 mei 2000, T.Vred. 2001, 84; Vred. Westerlo 10 september 1999, AJT 2001-02, 349, RW 2002-03, 1395). Het beding in een woninghuurovereenkomst van korte duur waarin aan elk van de partijen de mogelijkheid wordt gelaten éénzijdig een vervroegd einde te maken aan de huur, is geldig (Rb. Luik 27 juni 2003, Echos log. 2006, 19, T.Vred. 2005, 128; Rb. Leuven 3 december 2003, RABG 2005, 577). Een onevenwichtige regeling waarbij de huurder zwaardere verbintenissen worden opgelegd dan de verhuurder werd nietig verklaard (Vred. Gent 6 maart 1998, TGR 1998, 130).

De opzegging, haar vormvoorwaarden en de sanctieregeling De opzegging door één echtgenoot/verhuurder is ook bindend voor de andere wanneer de verhuurder woning deel uitmaakt van de huwgemeenschap (art. 1415-1416 BW) (Vred. Grimbergen 22 februari 2006, Huur 2008, 202). Krachtens de dwingende bepaling van artikel 215 § 2 lid 2 BW moet de opzegging door de verhuurder op straf van nietigheid worden gegeven aan elke echtgenoot afzonderlijk. Formeel gezien dient de verhuurder bijgevolg (best) twee opzeggingsbrieven te verzenden, één aan elke echtgenoot. Voldoet evenwel eveneens aan artikel 215 § 2 lid 2 BW de enkele aangetekende opzeggingsbrief die door de beide echtgenoten werd afgetekend omdat daardoor de daadwerkelijke kennisname door de beide echtgenoten wordt bevestigd (Vred. Westerlo 23 oktober 2006, Huur 2008, 82-83; Vred. Westerlo 8 januari 2007, Huur 2008, 83-85). De door de verhuurder te respecteren opzeggingstermijn is van dwingend recht. De opzegging met kortere opzeggingsduur wordt gesanctioneerd met relatieve nietigheid die enkel door de huurder kan worden ingeroepen maar die kan worden gedekt door de vrijwillige uitvoering ervan door de huurder (Rb. Luik 2 november 1998, T.Vred. 2000, 62, noot S. DOPPAGNE; Vred. Westerlo 26 mei 2000, RW 2002-03, 552). Anders: het verlaten van het goed na het verstrijken van een onregelmatig gegeven opzeg kan niet worden aanzien als stilzwijgende afstand zich te beroepen op de nietigheid van de opzegging nu zulke nietigheid wordt opgeworpen minder dan een maand na het opstellen van een uittredende plaatsbeschrijving (Rb. Doornik 11 maart 2003, JLMB 2005, 779). Anders: De opzeggingstermijn van drie maanden voor verbouwing is niet nietig doch de gevolgen van de opzegging worden in de tijd uitgesteld teneinde aldus de wettelijke opzeggingstermijn van zes maanden te respecteren (Vred. Charleroi 5 februari 2001, JLMB 2001, 1270). De opzegging is éénzijdig en is behoudens andersluidende contractuele bepalingen aan geen vormvoorwaarden verbonden. Noch een aangetekend schrijven, noch een handtekening is vereist. De opzegging kan zelfs mondeling geschieden (Vred. Lennik 10 juni 2002, Huur 2003, 61). De vrederechter te Torhout besliste evenwel dat een niet ondertekende opzegging behept is met een vormgebrek hetwelk kan worden gedekt door de erkenning van ontvangst in een antwoordschrijven van de huurder (Vred. Torhout 19 maart 2002 T.Vred. 2005, 107).

58



In geval van opzegging met het oog op verbouwingen is het niet op straffe van nietigheid voorgeschreven dat de plannen en het bestek worden medegedeeld op het ogenblik van het versturen van de opzegging (Vred. Charleroi 5 februari 2001, JLMB 2001, 1270). De verhuurder voldoet aan de mededelingsplicht indien hij een gedetailleerd bestek van de voorgenomen werken op eerste verzoek van de huurder voorbrengt (Vred. La Louvière 3 maart 1993, T.Vred. 1993, 189, noot B. HUBEAU). Het motief in geval van opzegging voor eigen gebruik kan niet worden getoetst a priori behoudens in geval van klaarblijkelijk bedrog (Vred. Wezet 11 juli 2000, T.Vred. 2001, 135). De notaris kan aansprakelijk worden gesteld indien hij de verhuurder een opzegging voor persoonlijk gebruik heeft geadviseerd op een tijdstip waarop een opzegging zonder motivering en zonder vergoeding kon worden gegeven (Rb. Luik 29 juni 2005, Rev.not.b. 2006, 447, T.Vred. 2006, 257).

De opzegging voor eigen gebruik Het persoonlijk en werkelijk betrekken, kan behelzen dat het een tweede of derde verblijf betreft (Vred. Roeselare 20 mei 1999, RW 2001-02, 573). Anders besliste de rechtbank te Brugge volgens dewelke het een werkelijke en doorlopende vestiging dient te betreffen, waarbij het gebruik van het goed als opslagplaats van meubelen niet als voldoende werd aanzien (Rb. Brugge 4 december 1998, TWVR 1999, 158. In dezelfde zin: Rb. Brussel 16 december 2003, Huur 2004, 55). Een gedeeltelijk betrekken van een woonhuis bestaande uit meerdere verdiepingen en dat voordien met één contract aan één mede-contractant werd verhuurd, verantwoordt de opzegging met het oog op eigen gebruik en sluit de verhuring van andere verdiepingen aan derden niet uit (Rb. Brussel 15 juni 1994, T.Vred. 1994, 360). Wordt de opzegging voor eigen gebruik betekend, dan kan dit motief naderhand niet gewijzigd worden teneinde de verplichtingen en de financiële gevolgen van de eerste keuze te ontlopen. Alleen met de motivering op het tijdstip van de opzegging wordt rekening gehouden (Rb. Luik 29 juni 2005, Rev.not.b. 2006, 447, T.Vred. 2006, 257). De vroegere opzegging voor eigen gebruik en de verbintenissen die eruit ontstaan, worden evenmin ongedaan gemaakt door een daaropvolgende opzegging door de verhuurder zonder motief en mits betaling van een vergoeding volgens artikel 3 § 4 Woninghuurwet (Rb. Brussel 22 december 1993, JLMB 1994, 781). Wel toegestaan, bij opzegging voor eigen gebruik, is dat niet de verhuurder zelf maar een ander persoon het goed betrekt, voor zover deze andere persoon aan de wettelijke voorwaarden voldoet (M. DAMBRE, "Knelpunten Woninghuur", o.c., 38).

Vergoedingsplicht Het behoort de huurder die aanspraak maakt op de vergoeding bepaald in artikel 3 § 2 Huurwet 1991 te bewijzen dat de verhuurder het goed niet heeft betrokken onder de voorwaarden en binnen de termijnen die in dat artikel zijn bepaald. Dit in toepassing van artikel 870 Ger.W. (Cass. 20 juni 2005, AR C.03.0483.F, Pas. 2005, 1362). Anderzijds volstaat het voor het tegenbewijs niet dat de verhuurder een bewijs van inschrijving in het bevolkingsregister voorlegt (Vred. Wolvertem 3 mei 2001, Huur 2002, 56). Indien de huurder, na de opzegging door de verhuurder, met toepassing van artikel 3 § 5 derde lid Woninghuurwet de huurovereenkomst opzegt, eindigt de huurovereenkomst niet door een verkorting van de termijn in de opzegging door de verhuurder maar door de opzegging door de huurder. Deze verliest dan ook zijn recht op schadevergoeding (Cass. 22 juni 1998, TBBR 1999, 320, noot Y. MERCHIERS; Cass. 15 september 2006, AR C.05.0327.N, TBO 2007, 95, noot M. DAMBRE. De appelrechters die oordelen dat de huurovereenkomst eindigt ingevolge een onderling akkoord, ondanks de voorafgaande opzegging door de verhuurder, kunnen niet zonder schending van de wet oordelen dat de huurder recht heeft op de vergoeding waarvan sprake in artikel 3 § 2 lid 4 Woninghuurwet (Cass. 15 november 2007, TBO, 104, noot M. DAMBRE). Wanneer evenwel de huurder het gehuurde goed vervroegd teruggeeft, na een door de verhuurder gedane opzeg om het gehuurde goed persoonlijk en werkelijk te betrekken, begint de termijn van één jaar waarbinnen de verhuurder het voorgenomen persoonlijke en werkelijke gebruik dient te verwezenlijken, te lopen vanaf het tijdstip dat hij ingevolge de eigen opzegging had vooropgesteld (Vred. Roeselare 20 mei 1999, RW 2001-02, 573). Indien de huurder heeft afgezien de nietigheid van de opzegging in te roepen omdat daarin niet de naam of de graad van verwantschap was vermeld, kan daaruit nog niet worden afgeleid dat de huurder ook heeft afgezien van het recht op vergoeding indien de bewoning niet gerealiseerd wordt (Cass. 14 december 2001, Res.Jur.Imm. 2002, 37). Anders: de huurder die werd opgezegd volgens artikel 3 § 4 Woninghuurwet en het goed verlaat niettegenstaande de wettelijke opzeggingstermijn niet werd gerespecteerd, dekt de relatieve nietigheid waarmede zulke opzegging is behept en verliest bovendien zijn recht op vergoeding (Rb. Luik 4 november 1998, T.Vred. 2000, 62, noot S. DEPPAGNE). Hetzelfde werd aangenomen door de vrederechter te Westerlo die evenwel langs de toepassing van artikel 1184 lid 2 BW aan de huurder een schadevergoeding toekent van negen maanden huur (Vred. Westerlo 18 juni 1999, Huur 2002, 52).


59


Tegenopzegging door de huurder Zegt de verhuurder de huur op in toepassing van de § 2 tot 4 van artikel 3 dan kan de huurder vanaf de kennisgeving van de opzegging door de verhuurder een tegenopzegging geven met een verkorte opzeggingstermijn van één maand ingaand de eerste dag volgend op die waarin de tegenopzegging werd gedaan. Indien de huur wordt beëindigd ingevolge een minnelijk akkoord of door de verhuurder met een opzeggingstermijn van zes maanden tegen het einde van de negenjarige periode, dan kan een tegenopzegging worden gegeven overeenkomstig de bepalingen van artikel 3 § 5 lid 1, dus met een opzeggingstermijn van drie maanden (Y. MERCHIERS, "Duur, opzegging, beëindiging, huurverlenging" in J. HERBOTS en Y. MERCHIERS (ed.), Woninghuur na de wet van 13 april 1997, Brugge, die keure, 1997, 117; A. VAN OEVELEN, "Wijzigingen in het huurrecht (wet van 13 april 1997)", RW 1997-98, 736). In geval van tegenopzegging is geen beëindigingsvergoeding door de huurder verschuldigd. Indien de huurder, na de opzegging door de verhuurder, met toepassing van artikel 3 § 5 derde lid Woninghuurwet de huurovereenkomst opzegt, eindigt de huurovereenkomst niet door een verkorting van de termijn in de opzegging door de verhuurder maar door de opzegging door de huurder. Deze verliest dan ook zijn recht op schadevergoeding (Cass. 22 juni 1998, TBBR 1999, 320, noot Y. MERCHIERS; Cass. 15 september 2006, AR C.05.0327.N, TBO 2007, 95, noot M. DAMBRE).

Buitengewone omstandigheden De 'buitengewone omstandigheden' in de zin van artikel 3 § 2 lid 4 Woninghuurwet kunnen niet worden gelijkgesteld met overmacht. Het gaat om ernstige en gewettigde motieven die de verwezenlijking van de wettelijke voorwaarden verhinderen en die zich voordoen onafhankelijk van zijn wil. Evenmin mogen ze voor de verhuurder redelijkerwijze te voorzien zijn op het ogenblik van de opzegging (Rb Brugge 4 december 1998, TWVR 1999, 158; Rb. Veurne 1 maart 2001, TWVR 2002, 21, noot; Vred. Dour 26 mei 2004, T.Vred. 2007, 166, noot P. BAURAIN; Vred. Veurne 26 oktober 2006, TGR-TWVR 2007, 240). Het komt de rechter toe de aangevoerde buitengewone omstandigheden soeverein en naar billijkheid te beoordelen (Rb. Veurne 1 maart 2001, TWVR 2002, 21, noot; Vred. Nieuwpoort 28 december 1999, TWVR 2002, 42, noot). Voldoet aan deze buitengewone omstandigheden de verhuurder die initieel het goed betrekt maar gedurende de termijn van twee jaren een vrouw leert kennen, ermee huwt en verhuist naar een groter verblijf waar hij met zijn echtgenote en haar dochter kan verblijven (Rb Brugge 4 december 1998, TWVR 1999, 158). De vrederechter te Sint- Kwintens-Lennik oordeelde dat de aanstelling van een architect, het indienen van een bouwaanvraag en het contracteren van aannemers met het oog op persoonlijke bewoning volstond als een persoonlijk en werkelijke ingebruikneming van het goed (Vred. Sint-Kwintens-Lennik 23 maart 2001, Huur 2001, 148). Was de opzegging gegeven om een kind toe te laten alleen te gaan wonen, doch krijgt deze de kans om een vaste job te krijgen in het buitenland dan zijn buitengewone omstandigheden aanwezig (Rb. Veurne 1 maart 2001, TWVR 2002, 21, noot; anders Rb. Bergen 11 februari 2004, JLMB 2006, 362). De verbreking van de verloving van het kind waarvoor de opzegging was gegeven, behelst geen buitengewone omstandigheid omdat het geen beletsel is voor het kind om het goed toch te betrekken (Rb. Veurne 1 maart 2001, TWVR 2002, 21, noot; Vred Westerlo 18 juni 1999, Huur 2002, 52; Vred. Lennik 10 juni 2002, Huur 2003, 61). Ook de verzoening na een voorgenomen echtscheiding is geen buitengewone omstandigheid (Vred. Wolvertem 8 oktober 1998, Huur 2002, 58; anders Rb. Brussel 30 juni 2006, JLMB 2007, 996). Ingrijpende verbouwingen werden evenmin aanvaard als buitengewone omstandigheid (Vred. Westerlo 26 mei 2000, RW 2002-03, 552). Het mag niet gaan om omstandigheden die de verhuurder vrij kan appreciëren en er een beslissing over nemen. Het overschrijden van de termijn van één jaar binnen dewelke de woning moet betrokken worden omwille van verbouwingswerken waarvan hij redelijkerwijze had kunnen inschatten dat zij niet zouden beëindigd zijn, is geen buitengewone omstandigheid (Vred. Grimbergen 25 mei 2005, Huur 2008, 144-147). Alleen buitengewone omstandigheden kunnen de niet-verwezenlijking van de opzeggingsreden verantwoorden. Het betreft normale, praktische en menselijke redenen die het voorgenomen gebruik verhinderen. Een probleem van claustrofobie in de lift is geen buitengewone omstandigheid (Rb. Luik 29 juni 2005, Rev.not.b. 2006, 447; T.Vred. 2006, 257). Echtelijke moeilijkheden en schuldenlast werden evenmin als buitengewone omstandigheden beschouwd (Vred. Grimbergen 22 februari 2006, Huur 2008, 202).

Opzegging en beëindigingsvergoeding bij gebrek aan registratie De sanctie bij niet-registratie bestaat erin dat de huurder geen opzegtermijn moet respecteren en de verhuurder geen vergoeding wegens voortijdige opzegging kan eisen (art. 3 § 5 lid 3 Woninghuurwet). Deze sanctie is enkel van toepassing op negenjarige huurcontracten en niet op huurcontracten van ten hoogste drie jaar (art. 3 § 6 lid 2 Woninghuurwet). De gevolgen voor de huurder bij niet-registratie zijn immers ernstiger bij een negenjarig contract dan bij een huur van beperkte duur. Dit verschil verantwoordt de onderscheiden behandeling die aldus conform is aan de artikelen 10 en 11 Grondwet. De huurder met een huur van korte duur behoudt de mogelijkheid zelf het initiatief tot kosteloze registratie te nemen zodat het verschil in behandeling

60


2. WONINGHUUR. Wet 21 maart 1804 Burgerlijk Wetboek (B.S., 3 september 1807) Uittreksel. }3 [ 1bis. Deze afdeling is tevens van toepassing op

Recommend Documents