Pan Viktor Pér Dětská 51/13 130 00 Praha 10 – Strašnice Česká republika 1.5.2011 Oznamujeme Vám, že jsme ukončili tržní ocenění majetku označeného nám jako
Komerční objekt 348/2, Praha – Kolovraty ,,Restaurace u Čeréza’’ Uvedený na listu vlastnictví č. 873 a 562, pro katastrální území Kolovraty, Městská část Praha 22,obec Praha Nacházející se na adrese K poště 348/2, 103 00 Praha 10 – Kolovraty, Česká republika V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření.
Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu s právním skutečnostem, platným k 1. květnu 2011 – ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy je známo, že zpráva má sloužit jako ocenění pro informační účely. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze 22, na listu vlastnictví č. 873, 562, pro katastrální území Kolovraty, městská část Praha 22, obec Praha. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 20. 3. 2011 je přílohou této zprávy. Zpracovatelé zprávy chápou tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce.
Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění ( 5. května 2011) užíván výhradně jako komerční objekt středního standardu s pomocnými a obslužnými prostory. Žádný prostor oceňované budovy nepodléhá režimu regulovaného nájmu nebo není pronajat na dobu určitou. Podrobné údaje o využití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech této zprávy. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a využitelnost pozemku Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší využití majetku Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnotu, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.
POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek – komerční objekt č.p. / 348,/č.o. / 2 – Restaurace ,,U Čeréza“, je umístěna na okraji Prahy v městské části Prahy 22 – Kolovratech. Kolovraty, městská část Prahy, se nachází na jihovýchodě Prahy asi 15 kilometrů od centra města. Kolovraty leží na hlavní železniční trati Praha – České Budějovice, kde v úseku Praha – Benešov u Prahy je provozována rychlá taktová doprava. Do obce vedou dvě autobusové linky (265 a 267) pražské městské hromadné dopravy. Ve všední den tak mají Kolovraty 100 spojení s centrem města. V obci je základní škola s 1. – 5. postupným ročníkem. V září roku 2009 byl slavnostně otevřen nový pavilon školy pro první ročníky a družinu, jehož polovinu užívají i dvě třídy předškoláků. Mateřské škole náleží další dva moderní pavilony postavené po roce 2000. Poblíž školky je pobočka Základní umělecké školy, Bajkalská ul. Praha 10).
V sousedství mateřské školy se nachází víceúčelová budova, ve které je umístěna školní jídelna, dětský, praktický lékař a pošta. Ve středu obce se nachází budova Úřadu městské části, Infocentrum s knihovnou, lékárna, Dům s pečovatelskou službou, tělocvična s posilovnou a hasičská zbrojnice. Vše je v dochůdné vzdálenosti od objektu.
OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je hlavní a zároveň jedinou podnikatelskou činností prováděnou v domě poskytování pronajímatelných prostor – komerční a pomocný prostor např. byt, který je pronajímán personálu restaurace. Objekt je tedy primárně určen k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a komerční budovy. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Historie Objekt byl postaven v roce 1971 jako rodinný dům ve středu obce Kolovrat. Poté se z objektu vybudoval obchod s potravinami. V roce 1996 obchod vyhořel. Po dvou letech byl objekt zrekonstruován a pronajat ke komerčním účelům. Od roku 1998 je v objektu provozována restaurace.
Pozemek Předmětem ocenění jsou dva pozemky 202, 203 o celkové rozloze 710 m². Vlastníkem parcel 202 a 203 je ke dni řešení: CPI Reality, a.s., Václavské náměstí 1601/47, Praha , Nové město, 110 00 Na základě informací z úřadu místní části Praha-Kolovraty se pohybují ceny pozemků obdobných jako oceňovaný pozemek mezi 2 000 – 2 500 Kč. Je proto možné použít údaj z cenové mapy, která tak odpovídá tržním podmínkám. Cena za 1 m² činní zhruba 2150 Kč.V porovnání s inzercí developerů se jedná o částku, která odpovídá tržní hodnotě. Oba dva pozemky jsou rovinné ve tvaru obdélníku. Pozemky jsou napojeny na všechny inženýrské sítě.
Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby se v souboru oceňovaného majetku nevyskytují, venkovní úpravy jsou z hlediska jejich tržní hodnoty zanedbatelné vzhledem k hodnotě pozemku a budovy. Tržní hodnota venkovních úprav není v ocenění indikována samostatně, ale jejich hodnota je zohledněna ve výpočtu tržní hodnoty majetku jako celku.
Komerční objekt Předmětem ocenění je starší budova, postavena v roce 1971. Obsahuje celkem dvě podlaží, jedno přízemní a druhé nadzemní. Přízemní podlaží je využíváno k provozu restaurace. V nadzemním podlaží je byt 2+1, který je pronajat personálu restaurace. Vlastníkem objektu je občanka USA: Ludmila Benes, 311w Thomson A.V., Sonoma CA 954 76, USA Dům je zděný z plných cihel. Základová deska je železobetonová o tloušťce 500 mm. Obvodový plášť budovy je omítnutý a ve spodní části budovy obložen žulovými kameny. Vodorovné nosné konstrukce jsou z plných cihel. Střecha je sedlová s krytinou z betonových tašek. Okna jsou dvojitá v dřevěných rámech. Povrchy podlah tvoří z 50% keramická dlažba a z 50% koberce. Schodiště je prefabrikované betonové. V celém objektu jsou zavedeny inženýrské sítě. Zdrojem tepla je kotel na zemní plyn.
ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako komerční objekt a její využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umožňuje jeho využívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamžité využitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti na tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, že celý objekt je pronajat za tržní nájemné, je splněna i tato podmínka nejvyššího a nejlepšího využití. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.
OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace tržní hodnoty majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. V tomto ocenění jsou použity pouze tyto dvě ocenění příjmovou a nákladovou metodou. Porovnávací metoda se zde nepoužije z důvodu málo porovnatelných subjektů. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním anebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Pro stanovení tržní hodnoty jsme použili dvě metody. Pozemek byl oceněn dle cenové mapy u nákladové metody a cena pozemku je zahrnuta v ceně výnosové. Předpokládáme, že majetek bude nabízen jako celek a bude mít jednoho vlastníka.
PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, který jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtení rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla použita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě skutečně uzavřených nájemních smluv na pronájem jednotlivých administrativních a jiných prostor. V našich výpočtech jsme v souladu s běžnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky.
Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je:
1 893 000 Kč PŘÍJMOVÁ METODA – PŘÍMÁ KAPITALIZACE – ( údaje za rok v Kč ) Příjem z pronájmu Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 5%
276 000
Efektivní hrubý příjem
262 200
Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Ostatní provozní Náklady Provozní náklady celkem Provozní příjem Rezervy na renovace1 Čistý provozní příjem Míra kapitalizace Indikovaná hodnota Zaokrouhleno
30 000 12 000 2 200 9 000 53 200 209 000 38 617 170 383 9% 1 893 144 Kč 1 893 000 Kč
Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětového majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplívající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následně:
1
1 % nákladové ceny bez pozemku
Technické opotřebení Je snížení hodnoty vyplívající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníženy hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor. Porovnali jsme s zahrnuli i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a užíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsme vycházeli z naší průběžně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvažovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, že obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:
5 388 000 Kč
Název Číslo pozemku
NÁKLADOVÁ METODA Hospoda čp. 348 Kolovraty (obec Praha) 202
Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická životnost Počet podlaží Celkový obestavěný prostor Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky
cihelné zdi 40 let 40 let 100 let 2 926 m³ 6 352 869 Kč 40% nejsou nejsou
Stavby a venkovní úpravy Věcnou hodnotu stanovujeme odborným odhadem
50 000 Kč 3 861 722 Kč
Pozemek dle cenové mapy
1 526 500 Kč
Indikovaná hodnota Zaokrouhleno
5 388 222 Kč 5 388 000 Kč
ZÁVĚR
Toto hodnocení vyjadřuje názor na tržní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 1. květnu 2011. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikce:
Indikace (Kč)
Váha (%)
Váţený průměr (Kč)
Příjmová metoda
1 839 114
70
1 287 380
Nákladová metoda
5 388 222
30
1 616 467
Výsledná cena
2 903 847
Zaokrouhleno
2 903 000
Oceňovaný majetek je zajímavý svou cenou v dané lokalitě a umístění objektu Objekt se nachází v centru Kolovrat, restaurace je oblíbeným a zavedeným podnikem. Ani změny na trzích koncem roku 2008 neměly negativní vliv na tržby podniku. Vzhledem ke skutečnosti, že hlavní účel držby nemovitosti je příjem z pronájmu, je příjmová metoda kvalitním a vhodným zdrojem pro výpočet celkové hodnoty. Porovnávací metoda by nebyla přesná, protože restaurační zařízení se prodávají v dané lokalitě pouze omezeně. Přestavba zařízení na rodinný dům by nebyla ekonomicky efektivní, zvláště z důvodu oblíbenosti podniku mezi zákazníky. Proto neuvažujeme porovnávací metodu, kde bychom porovnávali tuto nemovitost s rodinnými domy v okolí i přesto, že je nabídka v lokalitě dostatečná. Hodnota dle nákladové metody neodpovídá zcela tržním trendům v dané lokalitě a proto je této hodnotě přisouzena váha 30 %. Příjmové metodě 70 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, že tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 1. května 2011 reprezentovaná částkou: = 2 903 000 Kč (slovy: dvamilionydevětsettřitisíckorunčeských) Neprováděl jsem žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván. Předpokládáme řádnou péči o majetek. Výskyt radonu, chemického zamoření apod. je nepravděpodobný. Předpokládáme, že stavba a pozemek budou mít stejného vlastníka. Prohlašujeme, že jsme osobami nezávislými.
