1

INGATLANVAGYON-ÉRTÉKELÉS

KECSKEMÉT, Széchenyi tér 14. ÜZLETHELYISÉG ÉS IRODA Belterület HRSZ: 3447/2/A/1

Készítette: …………………………. …………………………… ………………………….

Az értékelés kelte:

2009. november 02.

Tartalomjegyzék TARTALOMJEGYZÉK ...................................................................................................................................... 2 ÉRTÉKTANUSÍTVÁNY...................................................................................................................................... 4 1.

ÉRTÉKBECSLÉS CÉLJA ......................................................................................................................... 6

2.

MEGRENDELİ ADATAI ......................................................................................................................... 6

3.

ÉRTÉK FOGALMA, FORMÁI................................................................................................................. 6

4.

INGATLANÉRTÉKELÉSI MÓDSZEREK............................................................................................ 10

5.

4.1.

PIACI ÖSSZEHASONLÍTÓ ADATOK ELEMZÉSÉN ALAPULÓ ÉRTÉKELÉS (OPEN MARKET VALUE) ............ 10

4.2.

NYERESÉGTİKÉSÍTÉSI (HOZAMÉRTÉK) MEGKÖZELÍTÉS (DISCOUNTED FUTURE EARNING VALUE)...... 11

4.3.

KÖLTSÉGALAPÚ MÓDSZER (DEPRECIATED REPLACEMENT COST VALUE)........................................... 12

INGATLAN ADATAI ............................................................................................................................... 14 5.1.

6.

KIINDULÓ ADATOK.............................................................................................................................. 14

5.1.1.

Az ingatlan címe:........................................................................................................................... 14

5.1.2.

Az ingatlan telekkönyvi adatai: ..................................................................................................... 14

5.1.3.

Az értékbecslés tárgya:.................................................................................................................. 14

5.1.4.

Az értékbecslést megrendelı adatai: ............................................................................................. 14

5.1.5.

Az értékbecslés célja: .................................................................................................................... 14

5.1.6.

Igényelt értékbecslési forma:......................................................................................................... 14

5.1.7.

Ingatlan tulajdonosa: .................................................................................................................... 14

5.1.8.

Vagyonértékő jog címe:................................................................................................................. 14

5.1.9.

Ingatlan tulajdoni lapon szereplı mővelési ága: .......................................................................... 15

5.1.10.

Az ingatlant terhelı jogok és terhelések:.................................................................................. 15

5.1.11.

Ingatlan méretei: ...................................................................................................................... 15

5.1.12.

Közmőfelszereltség: .................................................................................................................. 15

5.1.13.

Az értékelés során felhasznált információk: ............................................................................. 16

5.1.14.

Az értékelés módszere:.............................................................................................................. 16

5.1.15.

Szakértıi vizsgálat módszere:................................................................................................... 16

5.1.16.

Korlátozó feltételek: ................................................................................................................. 17

INGATLAN KÖRNYEZET LEÍRÁS...................................................................................................... 19

2

6.1.

REGIONÁLIS ELEMZÉS – DÉL-ALFÖLDI RÉGIÓ ...................................................................................... 19

6.1.1.

A régió gazdaságának helyzete, kiinduló feltételek....................................................................... 20

6.1.2.

A régió humán infrastruktúrájának helyzete és fejlıdésének várható tendenciái ......................... 24

6.1.3.

Bács-Kiskun megye ....................................................................................................................... 26

6.1.4.

Kecskeméti kistérség...................................................................................................................... 32

6.2.

KECSKEMÉT ........................................................................................................................................ 36

6.2.1.

Fekvése.......................................................................................................................................... 36

6.2.2.

Kecskemét megközelíthetısége...................................................................................................... 36

6.2.3.

Történeti áttekintés........................................................................................................................ 37

6.2.4.

A városra jellemzı fıbb adatok..................................................................................................... 37

6.2.5.

Közlekedés..................................................................................................................................... 38

Tömegközlekedés: Tömegközlekedési szempontból a város közlekedési hálózata jól megszervezett, könnyen áttekinthetı. A város központjából gyakorlatilag átszállás nélkül bármelyik városrész jól megközelíthetı. Kecskemét helyi közlekedése a Kunság Volán ZRt. feladata. A városnak 34 autóbuszvonala van. ............ 38 Vasúti közlekedés: Mindmáig a legfontosabb vasúti vonalnak, utas és teherforgalmi szempontból is a Cegléd–Szeged vasútvonal számít. Városból ugyanakkor kiágazik egy Lajosmizse felé, Kunszentmárton felé, illetve egy Fülöpszállás felé tartó vonal is, ezeknek a forgalma és jelentısége ugyanakkor kisebb.... 38 6.2.6. 7.

8.

INGATLAN LEÍRÁS ................................................................................................................................ 40 7.1.

AZ INGATLAN MEGKÖZELÍTÉSE ÉS KÖRNYEZET LEÍRÁSA ..................................................................... 40

7.2.

INGATLAN LEÍRÁSA ............................................................................................................................. 41

7.3.

ÉPÍTÉSZETI-SZERKEZETI ÉS ÉPÜLETGÉPÉSZETI MŐSZAKI LEÍRÁSA........................................................ 46

7.3.1.

Helyiségkönyv ............................................................................................................................... 49

7.3.2.

Fotók ............................................................................................................................................. 50

ÉRTÉKKÉPZÉS........................................................................................................................................ 59 8.1. 8.1.1. 8.2.

9.

Népesség........................................................................................................................................ 38

ÉRTÉKKÉPZÉS ÖSSZEHASONLÍTÓ ADATOK MÓDSZERÉVEL ................................................................... 59 Összehasonlító adatok üzlethelyiség és iroda épületre, értékmeghatározás ................................. 59 HOZAMÉRTÉKELÉS.............................................................................................................................. 63

8.2.1.

Piaci bérleti díjak .......................................................................................................................... 64

8.2.2.

8.2.2. Érték levezetés – Cash Flow módszerrel ............................................................................. 66

MELLÉKLETEK ...................................................................................................................................... 74

3

ÉRTÉKTANUSÍTVÁNY Az értékelt ingatlan címe:

Kecskemét, Széchenyi tér 14.

Az ingatlan helyrajzi száma

3447/2/A/14

Ingatlan megnevezése:

Üzlethelyiség, Iroda

Értékelés célja:

Ingatlan forgalmi (piaci) értékének meghatározása értékesítés céljából.

Értékelés módszere:

Piaci összehasonlító adatokon alapuló ill. hozamszámítással (DCF módszerrel)

Az ingatlan tulajdonosa:

GENERÁL Ingatlan Vagyonkezelı és Szolgáltató Kft. 1132 Budapest, Váci út 36-38.

Értékelés megrendelıje:

GENERÁL Ingatlan Vagyonkezelı és Szolgáltató Kft. 1132 Budapest, Váci út 36-38.

Helyszíni szemle idıpontja:

2009. október. 22.

Értékelés fordulónapja:

2009. november 02.

Szakvélemény érvényessége:

90 nap

Értékelést végzı:

Gálné Nyúl Erzsébet értékbecslı

Ingatlanra bejegyzett terhek:

Tehermentes

Üzlethelyiség nagysága:

143 m2

Közmőellátottság:

220 V, vezetékes víz, földgáz, csatornahálózat, házközponti főtésrendszer hımennyiségmérı órával

Megállapított forgalmi érték:

42.900.00,- Ft, azaz Negyvenkettımilliókilencszázezer Forint

4

A vizsgált épületingatlan Kecskemét belvárosában helyezkedik el, kiválóan megközelíthetı helyen. Az ingatlan közvetlen szomszédságában kiskereskedelmi létesítmények, közintézmények, bevásárlóközpont, iskola, óvoda, templom, szálloda, élelmiszerüzletek, butikok, vendéglık, buszmegálló, taxi-állomás található. •

Az ingatlanra megállapított érték forgalomképes, ingatlannál beköltözhetı, teljes per-, igény- és tehermentes állapotú tulajdonjogára vonatkozik, a helyszínen megismert állapotban.

•

Megbízó tudomásul veszi, hogy az értékbecslı diagnosztikai vizsgálat végzésére nem jogosult. Az ingatlan értékének meghatározása szemrevételezéssel, illetve a megrendelı adatszolgáltatásai alapján készült. Az esetlegesen fennálló, de szemrevételezéssel nem észlelhetı értékbefolyásoló tényezıkért az értékelı felelısséget nem vállal (pl.: talajfelszín alatti problémák, stb.).

•

Az értékbecslés minden figyelembe vett tényezı ellenére is csak közelítı értéket ad, mivel a tényleges érték a valós vevı és eladó közti alku során alakul ki.

•

Az ingatlanon értékelt felépítmények értéke magában foglalja az épület rendeltetésszerő használatához szükséges felszerelések, gépészeti berendezések értékét, de nem tartalmazza az adott funkcióhoz kapcsolódó telepített vagy mobil eszközök értékét és az általános forgalmi adót (ÁFA).

•

Az értékbecslı ezennel nyilatkozik, hogy az általa készített értékelés megfelel az EVS 2003-nak.

Kecskemét, 2009. november 02. ………………………….. ingatlanforgalmi értékbecslı

5

1.

Értékbecslés célja

Ingatlan forgalmi (piaci) értékének meghatározása értékesítés céljából.

2.

Megrendelı adatai

Megrendelı neve:

GENERÁL Ingatlan Vagyonkezelı és Szolgáltató Kft.

Megrendelı címe:

1132 Budapest, Váci út 36-38.

Kapcsolata az ingatlannal:

Ingatlan tulajdonosa

3.

Érték fogalma, formái

Az érték fogalmát sokféleképpen közelítik a tudományágak. Közgazdaságtani értelemben érték alatt a javak gazdasági jelentıségét értjük, mely egyfelıl a javaknak a szükségletekhez mért viszonyától, másfelıl azok elıállításához szükséges áldozattól függ. A termék értékét az újraelıállításához társadalmilag szükséges munkamennyiség határozza meg (munka elmélet) eszerint az érték egyedüli forrása a javak elıállításához szükséges munka. “A vállalkozás értéke egyenlı a hozamok és ráfordítások különbségének napjára diszkontált értékével.” (Hozadéki elmélet, Mellerowicz) Az értékelés egy konkrét elemzés, mely teljes körő dokumentációt ad a vagyontárgyakról, s melyben meghatározzák az értékelés célját, tárgyát, határnapját. Az értékelés egy adott idıpontra szól, de figyelembe veszi a múlt (pl. avultság) és a jövı (pl. realizálható haszon) eseményeit. A funkció és a funkció teljesítéséhez szükséges ráfordítás viszonya az értékelemzés értékfogalma. Érték = Funkció/Költség. Azt az ısi emberi gondolkodást tükrözi vissza, hogy minél kedvezıbb valaminek a haszna, s minél kisebb az érte hozandó áldozat, annál kedvezıbb a felhasználó számára. Az értékelés az értékelı egyéni véleményét tükrözi, amit az általa ismert, a tárgyhoz kapcsolódó tények alapján alakít ki. Az egyes vagyontárgyak, vagyonrészek, vagyonértékkel bíró ja6

vak, dolgok gazdasági értékének meghatározására irányuló tevékenységek köre a vagyonértékelés. A vállalat értékelés: egy üzleti egység, egy vállalat, vállalkozás, mint “kölcsönhatások dinamikus egysége” piaci értékének megállapítását jelenti. A vállalkozásértékelés az egész egységet magában foglalja, úgymint: ingatlan(oka)t, gépeket, berendezéseket, forgóeszközöket és eszmei vagyont. Az eszközértékelés a tárgyi eszközök és készletek értékének meghatározásával foglalkozik. Ezen tárgyi eszközök egyike az ingatlan. Egy ingatlan értéke a föld és annak alkotó részeit az épületet, építményt, növényzetet, terményt foglalja magában. Új építkezésnél ez a két egymástól független értékhordozó összekapcsolódik egy értékké, majd az épület hasznavehetetlenségével, lebontásával ismét szétválik. Az objektív és szubjektív értékelés: Minden, az értékbecslı által meghatározott (kalkulált) érték szubjektív érték, ez akkor válik objektív értékké, ha a vagyontárgyat ezen kalkulált értékért el is lehet adni, vagyis a piac értékítélete teszi (vagy nem) a kalkulált értéket objektív (piaci) értékké. Az értékbecslı akkor végezte jól a munkáját, ha a szubjektív és az objektív érték közötti érték minimális.

Piaci érték: A piaci érték azt az árat jelenti, amely összegért egy vagyontárgyban való érdekeltség méltányosan, magánjogi szerzıdés keretében az értékelés idıpontjában várhatóan eladható, feltételezve a következıket: •

az eladó hajlandó az eladásra

•

az adásvételi tárgyalások lebonyolításához ésszerően hosszú idı áll rendelkezésre, figyelembe véve a vagyontárgy jellegét és piaci helyzetét

•

tárgyalás idıszakában az érték nem változik

•

a vagyontárgy értékesítése, meghirdetése megfelelı nyilvánossággal történik.

•

átlagostól eltérı, speciális vevıi külön ajánlat figyelembe vételére nem kerül sor.

“Reális piaci érték az a pénzbeli vagy azzal egyenértékő eszközökben kifejezett ár, amelyért a tulajdon gazdát cserél a vásárolni kész vevı és az eladni kész eladó között, amennyiben a fe7

lek kellı információval rendelkeznek a vonatkozó tényekkel kapcsolatban, és egyikıjük sem cselekszik kényszer hatása alatt.” (Shannon P.)

Forgalmi érték: Szabad piaci adásvétel keretében elérhetı árat jelenti, elsısorban a korábban megtörtént konkrét adás-vételek alapján. A forgalmi értékben megjelenik a tárgyi épület állapota, használhatósága, jövedelme a még várható gazdaságos élettartalma és egy hozzá hasonló új épület felépítési költsége is. Ezt az értéket a kereslet-kínálat az ingatlanpiaci, valamint a pénzpiaci viszonyok, valamint a spekulációs célú vállalkozások is befolyásolják. Az ingatlanforgalmi értékadatok alapján olyan ingatlanok forgalmi értéke is megbecsülhetı, amelyek nem kerülnek eladásra. Olyan ingatlanoknál, amelyekhez nem főzıdik az un. személyi érték (elıszereteti vagy affekciós érték), nincsenek személyi vonatkozásaik (bérház, üzletház, iroda), forgalmi érték stabilabb, mert ezeket mindegyik vevı azonos szempontok alapján bírálja, értékeli.

A használati érték a vagyontárgy folyamatos használatából származó jövıbeni becsült pénzforgalom, valamint a használhatóság idıtartama végén történı értékesítésbıl származó összeg jelenértéke.

Hitelbiztosítéki érték az az érték, amit az ingatlan vagyonértékelése során a bank számára megállapítanak. Ez a hitelbiztosítéki érték valamely ingatlannak csak az óvatos becslés alapján meghatározott értéke. Általában úgy határozzák meg a hitelbiztosítéki értéket, hogy ha az ingatlant 3 hónapon belül kellene eladni, akkor is biztosan megkapja érte a bank ezt az összeget. Így a hitelbiztosítéki érték a forgalmi értéknél alacsonyabb összeg, általában a forgalmi érték 70-90%-a.

Felszámolási vagy menekülési érték: A folyamatos mőködést feltételezı érték ellentéte, hitelfedezetül használt ingatlan meghatározott idın belül (általában rövid) realizálható értéke.

8

Könyv szerinti érték: A számvitelben használt értékforma, a vállalkozások könyveiben szereplı értékre utal. Hazánkban ez az érték meglehetısen torzulva érvényesül.

Befektetési érték: “Olyan érték, amely egy adott befektetı számára érvényes, egyedi befektetési igényeken alapul, és különbözik a piaci érték fogalmától, amely személytelen és elvont belsı érték. (Real Estate Appraisal Terminology meghatározása alapján) Több okból sem lehet azonos a befektetési érték a reális piaci értékkel, hiszen az egyes befektetık motivációi, kockázatvállalási készségük, portfóliójuk sem azonos. A diszkontált jövıbeli nyereségek módszere ezen befektetési érték kialakulására irányul, ami megegyezhet a reális piaci értékkel, illetve az alatt vagy felett helyezkedik el, azaz ez alapján döntik el, hogy most kell-e venni, vagy éppen eladni egy ingatlant. A tıketulajdonost, amikor valamilyen ingatlanba történı befektetésrıl dönt, elsısorban az motiválja, hogy •

a tıke biztonságban legyen és könnyen legyen mobilizálható.

•

az ingatlan biztos jövedelmet biztosítson (pl. hosszútávra kiadható legyen)

•

ez a jövedelem rendszeres, tehát kiszámítható legyen

•

a befektetıi érdekeltség legyen elemeire bontható, az elemek egymástól függetlenek, mobilizálhatók, értékesíthetık legyenek

•

az érdekeltség megszerzésének, ill. eladásának költségei legyenek alacsonyak.

Bizonyos befektetéseknél létezik egy aktív piac (pl. a tızsde az értékpapírok területén), aminek alapján a piaci érték megállapítható. Az ilyen befektetéseknél a piaci érték egyúttal kifejezi a reális értéket is. Gyakorlatban az ingatlanok értékmeghatározására három fı módszert alkalmaznak.

9

4.

Ingatlanértékelési módszerek

Az értékelési módszerek két fı kategóriára oszthatóak: a piaci érték alapú és a költségelvő értékelések. A piaci viszonyokon alapuló módszerek két fı csoportba, a forgalmi és a hozadéki (hozamszámításon alapuló) értékelések közé sorolhatóak. A legelterjedtebb a piaci adatok összehasonlításán alapuló forgalmi értékbecslés, akkor alkalmazható, ha olyan ingatlant értékelünk, melynek van jellemzı piaci forgalma, melyhez beszerezhetık más hasonló ingatlanok tényleges eladásának adatai. A hozadéki értékelés mérhetı jövedelemmel rendelkezı, befektetési célú ingatlan esetén használatos, míg a költségelvő értékelésre általában más lehetıség hiányában kerülhet sor, gyakran alkalmazzuk ellenırzı értékbecslésként. Ezen módszerek részletes bemutatása:

4.1. Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés (Open Market Value) Ezen elemzésen alapuló értékelés konkrét és ismert adásvételi ügyletek árainak a vizsgált esetre való kiterjesztésével, összehasonlításával történik. Fı lépései: Az alaphalmaz kiválasztása: olyan halmazt kell vizsgálni, ahol hasonló a földrajzi elhelyezkedés a vizsgált ingatlanhoz képest, az abban szereplı ingatlanok típusa is azonos. Követelmény, hogy 5-10 adatot alkalmazzunk. Szélsı értékeket figyelmen kívül kell hagyni. Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése: az összehasonlítás alapjául szolgáló ismérveket alaposan meg kell ismerni, és egyenként a tárgyi ingatlanhoz mérni. Csak azonos értékformákat és jogokat lehet összevetni, illetve korrekciós tényezıket kell alkalmazni. Fajlagos alapérték meghatározása: az elemzett összehasonlító adatokból kell az alapértéket meghatározni, területre (m2 ) vetítve. Értékmódosító tényezık elemzése: értékmódosító tényezıként olyan jelentıs, értéket befolyásoló tényezı vehetı figyelembe, mely az alaphalmazra nem jellemzı. Minden esetben vizs-

10

gálni kell: mőszaki, építészeti, használati, környezeti, alternatív hasznosítás, jogi, hatósági szempontokat, telekadottságot, infrastruktúrát. Fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása: a számszerően meghatározott értékmódosító tényezık hatásával módosítani kell a fajlagos alapértéket. Végsı érték számítása a fajlagos érték és az ingatlan mérete szorzataként: az elızı lépésben megkapott fajlagos alapértéket szorozzuk az ingatlan méretével, így megkapjuk az ingatlan forgalmi értékét, melyet 10.000,-Ft-ra kerekítve kell megadni.

4.2. Nyereségtıkésítési (hozamérték) megközelítés (Discounted Future Earning Value) Nyereség tıkésítési (hozamérték) elvő módszer szintén piaci összehasonlításokon alapul. Itt az ingatlan jövıbeni hasznainak és az ezek megszerzése érdekében felmerülı kiadások különbségébıl (tiszta jövedelmek) vezetjük le az értéket. Az érték megállapítása azon az elven alapul, hogy bármely eszköz értéke annyi, mint a belıle származó tiszta jövedelmek jelenértéke. A hozamszámítás lépései: Az ingatlan lehetséges (alternatív) használati módjainak elemzése: fel kell mérni az ingatlan lehetséges használati módjait, az elemzést valamennyire el kell végezni. A jövıbeli bevétek és kiadások becslése használati módonként: ingatlanértékelésnél a bérleti díjak nagysága, ill. az ingatlan hasznosításából származó rendszeres bevételek képezik a bevételek becslésének alapját. Erre vonatkozóan a megfelelı piaci összehasonlító adatokat kell használni. A tervezett bevételekbıl le kell vonni a várható, a nem fizetésbıl és a kihasználatlanságból adódó bevételkiesést. A kiadásokon belül el kell különíteni a befektetés jellegő és az üzemeltetés jellegő kiadásokat. A befektetési kiadások közé tartoznak az ingatlanberuházás megvalósulásához szükséges egyszeri kiadások. Az üzemeltetési kiadások a mőködés során rendszeresen felmerülı költségek. Jövıbeli pénzfolyamatok felállítása használati módonként: a bevételek és kiadások idısorainak felállításával, idıszakos egyenlegek képzésével kell a pénzfolyamot felírni. Tıkésítési kamatláb meghatározása: az alkalmazott tıkésítési kamatláb az adott ingatlantól, mint befektetéstıl elvárható minimális megtérülési rátával egyenlı. A kamatláb meghatározá11

sa a piaci tényezıkbıl való kamatláb levezetésével, egyéb befektetési piacok kamatlábainak alkalmazása a módosító tényezık figyelembevételével, a fejlett ingatlanpiaccal rendelkezı országok kamatlábainak alkalmazása a hazai ingatlanpiacra megfelelı módosító tényezık figyelembevételével. A pénzfolyamok jelenértékének meghatározása: a bevételek és a kiadások egyenlegébıl a pénzfolyamok jelenérték-számításával kell a piaci értéket kiszámítani. Egyforma éves egyenlegek esetén egyszerősíthetı a közvetlen tıkésítés módszere, ebben az esetben az érték kiszámításához a tiszta jövedelmet el kell osztani a tıkésítési kamatlábbal.

A legmagasabb jelenérték kiválasztása, mit hozamszámításon alapuló érték: a piaci érték meghatározására az ingatlan leggazdaságosabb és legjobb hasznosítását kell elıirányozni, függetlenül a jelenlegi hasznosítástól, így a legmagasabb jelenértékő hasznosítási formát kell az ingatlan értékeként elfogadni. A módszer alkalmazását két csoportra bonthatjuk. Elsı a közvetlen hasznot biztosító épületek (bérlakások, üzletek, irodák, stb.) Második a közvetlen jövedelmet nem biztosító épületek (családi házak, öröklakások, iskolák, kórházak, laktanyák, munkásszállások, stb.)

4.3. Költségalapú módszer (Depreciated Replacement Cost Value) A költségalapú érték-megközelítés lényege, hogy az ingatan újra-elıállítási költségébıl le kell vonni az idı múlása miatti avulást, majd ehhez hozzá kell adni a felépítményekhez tartozó földterület értékét. Ez a módszer fejezi ki legkevésbé a tényleges piaci viszonyokat. Építés alatt lévı létesítménynél, károsodott létesítménynél, takart mőtárgynál, valamint olyan esetekben alkalmazható, ha más módszer nem áll rendelkezésre. Az eljárás a következı különleges rendeltetéső épületek értékeléséhez használható: iskolák, kórházak, egyetemek, könyvtárak, múzeumok, börtönök stb. A költségelvő értékelési módszerek alkalmazása az értékbecslıtıl megkívánja, hogy alapos építészeti, építési és épületgépészeti szakismeretekkel rendelkezzen, ismerje az építési költségvetések készítésének módszertanát, az építıipar mőködését, költségeinek alakulását, az építıanyag árakat. 12

A költségalapú értékelési módszerek két fı típusa: Nettó újraelıállítási költségen alapuló értékelés: Az épület újraelıállítási költségébıl vezeti le az értéket. Bruttó újraelıállítási költség alatt azt az összeget érjük, amibıl újra fel lehetne építeni az épületet változatlan formában, ugyanazon anyagokból, szerkezetekkel, felszerelésekkel, berendezésekkel és technológiával. A nettó újraelıállítási költséget úgy kapjuk meg, hogy a bruttó újraelıállítási költséget csökkentjük a becsült avulásokkal. Nettó pótlási (helyettesítési) költségen alapuló értékelés: Ha az épület régebben épült, gazdaságilag jelentısen avult, olyan anyagokból, olyan szerkezeteket, berendezéseket tartalmaz, melyek nem korszerőek, ésszerőtlen többletköltségek árán lehetséges, az építési elıírások nem is engedik meg használatukat. Az ilyen épületek esetén elsısorban a funkcióhoz kell ragaszkodni, ezt kell pótolni a mai értelemben gazdaságosan elıállítható megoldással. Bruttó pótlási költség alatt egy, az értékelt ingatlannal funkciójában és méretében megegyezı olyan épület bruttó újraelıállítási költségét értjük, mely az értékelt épülettıl csak a gazdaságos újraelıállítás szempontjából indokolt mértékben tér el. A nettó pótlási költséget a bruttó pótlási költség avultatásával kapjuk. A költségelvő értékelés legfontosabb lépései: A telekérték meghatározása piaci összehasonlító módszerrel. A felépítmény újraépítési vagy pótlási költségének meghatározása. Avulások számítása: az idı múlása miatti értékcsökkenés. Fı elemei: a fizikai romlás, a funkcionális avulás és a környezeti avulás. %-osan kell megjelölni. A felépítmény újra-elıállítási költségébıl az avulás levonása és a telekértékkel való összegzése.

13

5.

Ingatlan adatai

5.1. Kiinduló adatok 5.1.1. Az ingatlan címe: Kecskemét, Széchenyi tér 14. 5.1.2. Az ingatlan telekkönyvi adatai: Kecskemét, belterület 3447/2/A/7 helyszínrajzi szám alatti üzlethelyiség megnevezéső ingatlan. 5.1.3. Az értékbecslés tárgya: Kecskemét, Széchenyi tér 14. szám alatti üzlethelyiség és iroda. 5.1.4. Az értékbecslést megrendelı adatai: GENERÁL Ingatlan Vagyonkezelı és Szolgáltató Kft. 1132 Budapest, Váci út 36-38. 5.1.5. Az értékbecslés célja: Az ingatlan forgalmi (piaci) értékének meghatározása értékesítés céljából. 5.1.6. Igényelt értékbecslési forma: A vagyoni értékő jog forgalmi értékének meghatározása. Ezen érték azt az árat jelenti, amely összegért a vagyoni értékő jogot méltányosan, szerzıdés keretei között, az értékelés idıpontjában el lehet adni. 5.1.7. Ingatlan tulajdonosa: Tulajdonos: GENERÁL Ingatlan Vagyonkezelı és Szolgáltató Kft. 1/1 tulajdoni hányad 1132 Budapest, Váci út 36-38. 5.1.8. Vagyonértékő jog címe: Tulajdonjog. 14

5.1.9. Ingatlan tulajdoni lapon szereplı mővelési ága: Üzlethelyiség

5.1.10. Az ingatlant terhelı jogok és terhelések: Tehermentes. 5.1.11. Ingatlan méretei:

143 m2

Üzlethelyiség alapterülete:

5.1.12. Közmőfelszereltség: Víz:

bekötés a városi vezetékre

Szennyvízkezelés

bekötés a városi vezetékre

Elektromos energia:

220 V

Gázellátás:

vezetékes földgáz

Főtés:

Házközponti

főtésrendszer,

radiátor

hıleadókkal, külön hımennyiségmérı órákkal Melegvízellátás:

Házközponti

Telefonvonal:

kiépített fıvonal

Egyéb:

Klíma, riasztórendszer, számítógép-hálózat

15

5.1.13. Az értékelés során felhasznált információk: •

hivatalos forrásokból beszerzett adatok, tények

•

helyszíni felmérés adatai, helyszínen készített fényképek

•

tulajdonos információi

•

sajtóból, napilapokból, internetrıl beszerzett információk

•

cégünk által készített értékbecslések

5.1.14. Az értékelés módszere: Az értékelés státusz idıpontja: 2009. november 02. Az érték megállapítás érdekében vizsgáltuk és elemeztük: •

Az ingatlan elhelyezkedését, megközelíthetıségét, a közlekedési és távközlési körülményeket, a közmő ellátottságot, a környezeti hatásokat és ezek alapján állapítottuk meg az értéknövelı és csökkentı tényezık komplex hatását.

•

Az épület esetleges mőemléki illetve mőemlék jellegő voltát.

•

Az épület esetében az azonos szerkezető és nagyságrendő felszereltségő építéshez a napi ráfordítások mértékét,

•

Az épület funkcionális követelményeinek, elıírásainak kielégítését, az épület fizikai állapotát, használhatóságát,

•

Az esetleges környezetszennyezés hatását.

•

Az ingatlan jövedelemtermelı képességét.

•

A forgalmi értéket az objektivitás és a jelenlegi piaci értékviszonyok szem elıtt tartásával állapítottuk meg.

5.1.15. Szakértıi vizsgálat módszere: Az ingatlan érték megállapítása során 2009. október hónapban az épület környezetében, helyszínen szemlét tartottam. A helyszíni szemle módja mőszaki szemrevételezés, amelynek keretében az ingatlan általános jellemzıit, azok mőszaki, funkcionális jellemzıit, esztétikai és mőszaki színvonalát valamint az egyéb értékbefolyásoló tényezıket vizsgáltam. Megvizsgáltam továbbá az ingatlan közvetlen és tágabb környezetét, valamint a környezeti feltételekbıl adódó adottságait. Tájékozódtam a terület ingatlanpiaci viszonyairól, és a vizsgált ingatlantípus 16

piaci helyzetérıl. Az érték megállapítás során a szakvélemény elkészítéséhez felhasználtam a Megbízó által rendelkezésemre bocsátott dokumentumokat: •

Tulajdoni lap (melléklet)

•

Társasház Alapító Okiratot és módosításai (melléklet)

•

Alaprajzi vázlat (melléklet)

5.1.16. Korlátozó feltételek: Az ingatlanra megállapított érték forgalomképes, ingatlannál beköltözhetı, teljes per-, igényés tehermentes állapotú tulajdonjogára vonatkozik, a helyszínen megismert állapotban. Az értékelést a vonatkozó hazai jogszabályok és törvények, valamint az EVS 2003 figyelembe vételével végeztem el, az ingatlan esetén a TEGOVA által javasolt módszerek és a vonatkozó 25/1997. (VIII.1.) PM rendeletben elıírtak alapján. Az értékelı kijelenti, hogy az értékelés tárgyát képezı ingatlanhoz semmi nemő személyes és anyagi érdekeltsége nem főzıdik, az általa meghatározott érték semmilyen összefüggésben nincs a megbízási díj nagyságával. Az értékelést a készítendı szakvéleményben részletesen felsorolt, kapott szóbeli és írásbeli információk alapján készítettem el. A megbízó az általa szolgáltatott és az értékelésnél felhasznált adatok hitelességét és valódiságát szavatolja. Vélelmeztem, hogy a rendelkezésemre álló dokumentumok megfelelıen lettek kiállítva, és a megrendelı nyilatkozata alapján az ingatlannal kapcsolatban nem áll fenn peres eljárás. Megbízó tudomásul veszi, hogy az értékbecslı diagnosztikai vizsgálat végzésére nem jogosult. Az ingatlan értékének meghatározása szemrevételezéssel, illetve a megrendelı adatszolgáltatásai alapján készült. Az esetlegesen fennálló, de szemrevételezéssel nem észlelhetı értékbefolyásoló tényezıkért az értékelı felelısséget nem vállal (pl.: talajfelszín alatti problémák, stb.). Az ügyfél az Avtv 3 §-a alapján az értékbecslés megrendelésével egyidejőleg hozzájárult ahhoz, hogy az értékbecslés tárgyát képezı ingatlanról fényképfelvételeket készítsen az értékelı, és azokat, mint adatokat tárolja, és az értékképzésnél felhasználja.

17

A helyiségek területének helyszínen történı ellenırzése a BOSCH PLR 30-as típusú lézeres készülékkel történt. Az ingatlanon értékelt felépítmények értéke magában foglalja az épület rendeltetésszerő használatához szükséges felszerelések, gépészeti berendezések értékét, de nem tartalmazza az adott funkcióhoz kapcsolódó telepített vagy mobil eszközök értékét és az általános forgalmi adót (ÁFA). Az értékelés idıpontja 2009. november 02., a közgazdasági, jogi feltételek és piaci viszonyok elıre kellı pontossággal nem prognosztizálható változásai módosíthatják, illetve érvényteleníthetik a szakértıi vélemény forgalmi értékre vonatkozó megállapításait, ezért az értékelés fordulónapját követı 90 napon túl történı felhasználás esetén a megadott érték felülvizsgálata indokolt. Az értékbecslés minden figyelembe vett tényezı ellenére is csak közelítı értéket ad, mivel a tényleges érték a valós vevı és eladó közti alku során alakul ki. Az általam meghatározott érték a fentiekben vázolt feltételeken alapul, és a Megbízó által megjelölt célra történı felhasználásban érvényes.

18

6.

Ingatlan környezet leírás

6.1. Regionális elemzés – Dél-alföldi régió

A Dél-alföldi régió amely az ország délkeleti és déli területén helyezkedik el Bács-Kiskun, Békés és Csongrád megyét foglalja magába, az ország legnagyobb kiterjedéső régiója. Területének jelentıs része változatos természeti és táji értékekben gazdag adottságú síkság. A régió területe 18.339 km2, az ország népességének 13,4 %-a, 1.355 ezer fı él itt. A régió földterületének nagy része alkalmas mezıgazdasági hasznosításra, területének 85 %-a termıterület. Ez alapvetıen meghatározza a régió gazdasági struktúráját, melynek fı profilja az élelmiszertermelés. 254 településével az ország legritkább településhálózatával rendelkezı régió, 25 statikai kistérségbıl áll. A dél-alföldi régió jelenlegi ipari profilját a 60-as évek fejlesztései révén nyerte el. Ebben az idıszakban kezdıdött meg a szénhidrogén-kitermelés, amely hatására az ipar energiaszegény ágazatai mellé energiaigényesebb iparágak is települtek. A régió adja az ország kıolajtermelésének mintegy 90 %-át, a földgázkitermelésének pedig 80 %-át. Az ipari vertikum kiszélesedése ellenére a térség ipara döntıen a mezıgazdasági termények feldolgozására koncentrálódik. 19

A Dél-Alföld Magyarország elmaradottabb régiói közé tartozik. Az agrárjelleg a lassú szerkezetátalakulás ellenére is ebben a térségben a legerısebb. A hátrányos helyzetet tovább növeli, hogy a régiót körülvevı területek is gazdaságilag többé-kevésbé alulfejlettek. A 90-es évek második felében a délszláv válság különösen hátrányosan érintette a régió fejlıdését. A külföldi mőködı tıke érdeklıdése a régió iránt rendkívül mérsékelt volt a 90-es évtized elsı felében, majd egy rövid ideig tartó élénkülés után a növekedés - vélhetıen a délszláv válsággal összefüggésben - újra lelassult. Ennek eredménye, hogy a Magyarországon befektetett összes külföldi mőködı tıkének erre a régióra esı aránya folyamatosan csökkent ebben az idıszakban. A rendszerváltást követı recesszió ebben a régióban is rendkívül radikális munka-erıpiaci változásokat okozott. A nem helyi székhelyő iparvállalatok nagy része bezárt, a hagyományos felvevı piacok pedig többnyire beszőkültek és ezzel a régió gazdaságának két jelentıs pillére omlott össze. A foglalkoztatottak száma néhány év alatt több mint 10%-kal esett vissza, majd az évtized további részében ezen az alacsony szinten stagnált. A munkanélküliek száma egy gyors növekedési szakasz után lassú csökkenésnek indult, miközben a gazdaságilag inaktív népesség száma folyamatosan emelkedett. A gazdaságilag inaktívak számának növekedése a 90-es évek második felének végére lelassult, majd csekély mértékő mérséklıdés következett be. Az országos tendenciával megegyezıen a régiót az utóbbi években a munkanélküliségi ráta és az aktivitási arány kismértékő emelkedése jellemezte egészen a gazdasági válság kirobbanásáig. A munkaerı-felmérés 2009. I. negyedévi adatai alapján a dél-alföldi régióban a munkanélküliségi ráta 9,7 %, az aktivitási arány pedig 55,1 % volt.

6.1.1. A régió gazdaságának helyzete, kiinduló feltételek A Dél-Alföld elsıdlegesen az újszerő, minıségi megoldások régiójaként jelenik meg, ahol a gazdasági fejlıdés az innováción és az együttmőködésen alapul, támaszkodva a kedvezı természeti adottságokra, valamint a gazdasági, társadalmi és kulturális hagyományokra is. A régió a fejlett, nagy hagyományokkal rendelkezı felsıoktatási centrumainak és a kutatásfejlesztés bázisainak adottságaira épít, valamint kiaknázza a régió mind Magyarországon, 20

mind Európában elfoglalt sajátos földrajzi helyzetébıl adódó lehetıségeket a gazdasági és társadalmi kapcsolatok területén. A természeti adottságok fenntartható fejlesztése kellemes és egészséges környezetet biztosít a régióban élık és az ide látogató turisták számára egyaránt. Az itt élı emberek szorgalmukkal, hozzáértésükkel évszázadokon keresztül kiváló minıségő mezıgazdasági termékeket hoztak létre. Napjainkban a kedvezı földrajzi helyzetükben bízva, szorgalmukra építve, megteremtve a magas szintő képzés feltételeit, próbálják boldogulásukat segíteni, a jövıt építeni. (www.delalfold.hu, Nógrádi György 2007) A pénzügyi válságból kialakult gazdasági válság Magyarországot is, azon belül a Dél-Alföldi régiót is sújtja. A válság hatásai két csatornán keresztül győrőznek: egyrészt a magyar exportpartnerek gazdaságainak gyengélkedése, másrészt a pénzügyi válság következtében beszőkült a hazai bankrendszer hitelkínálata. A befektetık kockázatvállalási hajlandóságának csökkenése a hitel költségek emelkedését, a hitelkamatok növekedését eredményezi. A bankok a nehezebben és költségesebben elérhetı források kihelyezését szigorúbb feltételekhez és magasabb kamatokhoz kapcsolják, ami mind a lakossági, mind a vállalati szféra hitelfelvételét visszavezeti. A globális válságból való kilábalás elhúzódó folyamat lesz.

A dél-alföldi régió gazdaságának kialakulásában lényeges szerepet játszottak a természeti adottságok és a vidék történelme. A dél-alföldi régió gazdasági fejlıdésére erısen rányomta bélyegét a történelem. Az 1500-1600-as években a megtermelt javak jelentıs része a törökök kezébe került, a lakosság túlélésre rendezkedett be. A Rákóczi szabadságharcot követıen a régió keleti részének addig gyéren lakott területe is benépesült, miközben Kecskemét, de inkább Szeged Magyarország meghatározó városaivá fejlıdtek. A XX. század történelmi eseményei jelentısen befolyásolták a dél-alföldi régióban élık helyzetét. Az elsı világháborút lezáró békeszerzıdés eredményeként elıdeink az ország földrajzi közepének kedvezı pozíciójából napok alatt a jelenlegi Magyarország szélén találták magukat. Ez a körülmény elsısorban a régió keleti és déli részén élık számára jelentett problémát. A dél-alföldi régió gazdasági szerkezete sokrétő, amelybıl a mezıgazdaság 20 %-kal részesedik, a szállítás 6 %-ot tesz ki, a szolgáltatási ágazatok 42 %-ban oszlanak meg, a fennmaradó 32 %-ot az ipari ágazatok jelentik. 21

Az ipari szerkezetet alapvetıen a kiváló minıségő termıtalaj határozza meg. A hagyományok alapján meghatározóvá vált a gabonatermesztés és az állattenyésztés. A gabonaipari, húsipari, konzerv és tejipari üzemek élelmiszertermelése az országos termelésnek mintegy 20-25 %-át adják. A régió nyugati térségében elterülı homokos talaj, valamint az országos átlagot meghaladó mértékben jellemzı napsütéses órák száma tovább szélesíti a mezıgazdaság lehetıségeit, teret biztosítva a szılı- és gyümölcstermesztésnek. Az élelmiszeripar mellett jelentıs a mezıgazdasági gépgyártás, valamint az itt található építıipari ásványkincsek alapján (agyag, homok, kavics) országos jelentıségő a tégla-, a cserép- és az üveggyártás is. A korábban megkezdett öblösüveg-gyártás mellett a síküveg elıállítása is megjelent. A régióban található földgáz és kıolaj kitermelés az országos kitermelés jelentıs részét alkotják. Jelentıs "ásványkincs" a föld mélyében található termálvíz, amelynek kiaknázása és a meglevı fürdık korszerősítése napjaink feladata közé tartozik. A kisebb településeken a mezıgazdaság egyik "kísérı ágazata" a textilipar mérsékli a foglalkoztatási gondokat. Annak ellenére, hogy a régió kevés erdıvel rendelkezik, igen jelentıs a régióban elszórtan található faipari vállalkozások jelenléte.

A regisztrált vállalkozások megoszlása gazdasági ágak szerint 2008

(forrás: KSH) 22

A régió gazdasága a számok tükrében: A régió mőködı vállalkozásainak száma mintegy 103 ezer, az ezer lakosra jutó vállalkozások száma 68. Az alkalmazásban állók száma 2009ben közel 300 ezer fı, amibıl az ipar közel a harmadát foglalkoztatja. A foglalkoztatottak bruttó átlagkeresete meghaladta a 191 ezer Ft-ot. A rendszerváltást követıen megjelentek régiónkban is a külföldi érdekeltségő cégek (számuk 2008-ban meghaladta a 1,7 ezret), az általuk jegyzett tıke nagysága mintegy 200 milliárd Ft. Jelentıs összegő (370 millió Ft) beruházásokat hajtottak végre elsısorban a jogi személyiségő vállalkozások. Magyarország bruttó hazai termékének (GDP) 10 %-át régiónk termeli.

A vállalkozások beruházásainak megoszlása régiók szerint 2008

(forrás: KSH)

23

A régió gazdaságának jövıje: A dél-alföldi régió - mint a többi hazai régió is - gazdasága a rendszerváltást követıen folyamatos átalakuláson megy keresztül. A mezıgazdaság a régió mindhárom megyéjében meghatározó ágazat, viszont a gépesítés és a mezıgazdasági termékek iránti korlátozott kereslet nem indokolja a korábbi alkalmazotti létszám foglalkoztatását. A felszabaduló átképezhetı munkaerıt a mezıgazdaságon kívüli szektornak kell felszívnia, ami egyelıre nem a kellı számban található a térségben. Az elızıekbıl következıen a régiónak alapvetı érdeke a különféle iparágak létesítése, meghonosítása. A szerkezetváltás már napjainkban is folyik, elsısorban az adott településen korábban is hagyományokkal rendelkezı iparágaknak van térnyerési lehetısége. Jó példa erre a néhány ezer lakosú Körösladány, ahol a korábbi cipıpasztát gyártó kisüzem alkalmazottainak szaktudását hasznosító Henkel vegyipari cég befektetése révén a településnek gyakorlatilag nincs foglalkoztatási problémája. Hasonló sikertörténet lehet a Kecskeméten épülı Mercedes gyár is. A várakozások szerint a vállalat által számtalan új munkahely keletkezik majd a megyében. A beruházás további munkahelyeket, új vállalkozások letelepülését fogja jelenteni térségünkben. A vállalat által foglalkoztatni kívánt 2000-2500 alkalmazott mellett sok beszállító jöhet még szóba, melyek nagyszámú, új munkahelyeket jelenthetnek. A jelenlegi munkanélküliségi arányt minden bizonnyal jelentısen javítani fogja a gyáregység által multiplikált fejlıdés. A beruházásnak óriási hatásai lesznek a szakképzésre, de akár a környezetvédelemre is. A mostani helyzetben az ipar mellett a mezıgazdaságban kellene a kevés kiugrási lehetıséget kihasználni. A dél-alföldi régió gazdaságának fejlesztése, korszerősítése érdekében rendelkezik különféle koncepciókkal, programokkal.

6.1.2. A régió humán infrastruktúrájának helyzete és fejlıdésének várható tendenciái Bár összességében a régió kiemelkedı szellemi, kulturális értékeket tud felmutatni - elsısorban néhány nagyobb városa révén - a lakosság életminısége, átlagos egészségügyi, szociális, iskolázottsági színvonala nem éri el az országos szintet. A humán intézményrendszer - különösen az alapellátásban - többnyire átlagos, egyes ágazatokban, illetve térségekben átlagon 24

aluli szolgáltatást képes csak nyújtani. Ebbıl az következik, hogy jelenlegi állapotában nem képes az elmaradások, hiányok felszámolására. Az elıttünk álló évtized egyik legnagyobb próbatétele minden bizonnyal az lesz, hogy a régió emberi erıforrás potenciálja milyen mértékben lesz képes reagálni az információs társadalom kihívásaira. A kilencvenes években bekövetkezett társadalmi-gazdasági változások és Magyarország hamarosan bekövetkezı Európai Uniós tagsága viharossá teszik a humán erıforrás iránt támasztott igények változásait. Ez a folyamat akkor válhat sikertörténetté a régió számára, ha képes felkészíteni polgárait a felgyorsult fejlıdéshez való alkalmazkodásra, a globális változásoknak adekvát helyi regionális problémafelvetés és megoldás képességére. A 21. század tudásalapú gazdaságának termékeiben egyre nagyobb részarányt képvisel a szakértelem és a magas technológia. Ezzel összefüggésben nı a magas szakképzettségő és csökken a kevésbé képzett munkaerı iránti kereslet. Felértékelıdik a tudás rugalmas alkalmazásának és az önképzésnek a képessége, s ezzel összefüggésben a felnıttkori tanulás különféle formái sosemvolt virágzásnak indulnak. A felsıfokú képzettség értékének és a gazdaság tudásigényének növekedése kulcsszerepet juttat a régió felsıoktatási intézményeinek, amelyek az általános kutatás és képzés hagyományos feladatait a tudás és technológiaátadás, valamint a gazdasági partnerekkel való együttmőködés új szerepével egyeztetik. A modern információs társadalom elvárásai és a napjaink szlogenjévé váló európaiság követelménye ugyanakkor nem mond ellent a helyi értékek, hagyományok ápolásának, fejlesztésének, mely a nemzeti-nemzetiségi nyelv, kultúra, a mővészetek, a közösségi hagyományok, a szomszédsági kapcsolatok ápolásának szükségességét egyaránt jelenti. Ez lehet az egyik tartaléka a helyi-regionális társadalom innovativitási, megújulási képességének. A másik virtuális erıforrás a helyi társadalmak egészséges mőködésének ırzése, ami a társadalmi szolidaritást, a bajba jutottak segítését és az egyének testi-lelki egészségének fejlesztését egyaránt jelentheti. Mindez csak jól mőködı humán intézményrendszer és a civil szervezetek erıteljes hálózatának kiépítésével és funkcionálásával biztosítható. Ebben az összefüggésben tehát a humán erıforrás fejlesztése jobbára hosszútávon megtérülı, de a régió fejlıdése szempontjából kulcsfontosságú feladatnak tekinthetı.

25

6.1.3. Bács-Kiskun megye

A megye mezıgazdaságának 2008. évi teljesítménye kedvezıen alakult. Az egy évvel korábbit meghaladó termésmennyiséget takarítottak be, és a termésátlagok is jelentısen növekedtek. Az ipari vállalkozások termelés és értékesítése is emelkedett, az építıipari termelés 7 %-os növekedése fıként az 50 fı feletti vállalkozások jó teljesítményének az eredménye. A keres26

kedelmi szálláshelyeket az elızı évinél kevesebb vendég, de hosszabb idıre vette igénye. Az egy évvel ezelıttihez képest a regisztrált vállalkozások száma jelentısen emelkedett. A megyében 94,5 ezer vállalkozást tartottak nyilván, 30 ezerrel többet, mint az elızı év hasonló idıpontjában. Ez annak a következménye, hogy 2008-tól az Áfatörvény változásai miatt az ıstermelıknek is kell adószámmal rendelkezniük.

(forrás: KSH Statisztikai Tükör)

A 86 milliárd forint értékő beruházások összessége elmaradt a 2007 évitıl. A csökkenésben meghatározó szerepe a gazdasági ágak közül az ingatlanügyletek, gazdasági szolgáltatásnak és a kereskedelem, javításnak volt.

2009. január 1-jén a megye lakónépessége 531 ezer fı volt, 3 ezerrel kevesebb, mint egy évvel korábban.

27

(forrás: KSH Statisztikai Tükör)

Romlott a megye munkaerı-piaci helyzete, mérséklıdött a foglalkoztatottak, 9 %-kal emelkedett a munkanélküliek száma. 29 ezer álláskeresı szerepelt a regisztrációban. Az elhelyezkedési esélyek gyors ütemben romlottak, az álláskeresık már 27-szer annyian voltak, mint ahány betöltetlen álláshelyet ajánlottak a munkáltatók. Az alkalmazásban állók száma 4 %-kal fogyott, a teljes munkaidıben foglalkoztatottak havi bruttó és nettó átlagkeresete 7 % körüli mértékben emelkedett. A nettó keresetek havi átlagos értéke mintegy 102 ezer forint volt.

28

(forrás: KSH Statisztikai Tükör) 2008-ban 950 új lakást vettek használatba, amely alig egy százalékkal több a korábbinál.

(forrás: KSH Statisztikai Tükör)

Az a tény, hogy 2008-ban nem csökkent a használatba vett lakások száma, kizárólag annak köszönhetı, hogy a magánszemélyek 7 %-kal tovább növelték építkezéseik számát. A természetes személyek építkezéseinek további térnyerésével az elmúlt évben is emelkedett (6 m2rel) a lakások átlagos alapterülete, már a 109 m2-t közelítette.

29

Az ismertté vált közvádas bőncselekmények és a bőnelkövetık száma egyaránt kevesebb volt a 2007. évinél. Legnagyobb mértékben a mások vagyontárgyainak jogtalan eltulajdonítására irányuló törvényszegések száma esett vissza. Szembetőnı azonban, hogy az államigazgatás, igazságszolgáltatás és közélet tisztasága ellen irányuló esetekbıl közel négyszer annyit regisztráltak, s az ország egész területén felderített hasonló jellegő bőncselekményekbıl minden hetediket a megye határain belül követték el. Jelentısen nıtt a házasság, család, ifjúság és nemi erkölcs elleni esetek száma is. Ezek jelentıs része a tartásdíjak fizetésének elmulasztásából adódott. A bőncselekmények elkövetése során 9054 személy vált áldozattá, nıtt az idısebb korosztály száma. A bőnelkövetık 27 %-a alkoholos vagy kábítószeres befolyásoltság mellett követte el tettét.

30

31

Az elızı táblázat adatai alapján helyén való az a konzekvencia, hogy Bács-Kiskun megye meghatározó gazdasági szerepet tölt be a statisztikai régió gazdasági életében.

6.1.4. Kecskeméti kistérség Mezıgazdaság: Az 1483 km2 kiterjedéső kecskeméti kistérség mintegy 63 %-a áll mezıgazdasági mővelés alatt. Ez az arány igen magas, ha figyelembe vesszük, hogy a térség termıhelyi adottságai nem túl kedvezıek (gyenge minıségő talaj, csapadékhiány). A tájra deflációval veszélyeztetett talajok is jellemzıek. A szántóterületek átlagos aranykorona értéke a legtöbb területen 7 és 12 AK/ha között változik, ennél jobb minıségő földek csak Tiszakécske, Kecskemét, Nyárlırinc és Városföld körüli területeken találhatók. A jobb minıségő földeken a szántóföldi növénytermesztésben a szárazságot jobban tőrı gabonafélék, míg a gyengébb talajadottságokkal rendelkezı területeken a szántóföldi zöldség, valamint a szılı- és gyümölcstermesztés a meghatározó. Jelen van az üvegházi és a fóliasátras termesztés, valamint megjelent a kistérség néhány településén a biogazdálkodás. Az állattenyésztés szerepe csökkent, de a családok és vállalkozások jövedelemtermelésében még így sem elhanyagolható a sertés- , szarvasmarha- és baromfitenyésztés, néhány településen padig nagy hagyományai vannak a nyúl-, kacsa-, liba- (toll és májfeldolgozás) és a juhtenyésztésnek is. Az erdıgazdálkodás szerepének növekedésére utal a nagyarányú erdıtelepítés (az elmúlt 5 évben az erdısültség 1 %-kal emelkedett a kistérségben, így meghaladja a 18 %ot), valamint az ágazatban megjelenı vállalkozások növekvı száma. A birtokstruktúra, a tulajdoni szerkezet és ezzel együtt a tulajdoni formák súlya és szerepe átalakult. Több ezer viszonylag kis mérető (1 - 5 ha) családi gazdaság jött létre, melyek felszereltsége és versenyképessége alacsony színvonalú, de elterjedtek az új társas gazdálkodási formák is, melyek az elızıeknél jobb adottságokkal rendelkeznek. Ipar: A kistérség ipari szerkezetét a világháború után elsısorban az élelmiszer-, fa- és könynyőipar jellemezte, majd az 1950-es évek végétıl meginduló vidéki ipartelepítési hullám következtében újabb iparágak (nehézipar, építıipar) is megtelepedtek. Ez elsısorban a nagyobb településeket (Tiszakécske, Lajosmizse, Kerekegyháza), s ezen belül is a megyeszékhellyé 32

vált Kecskemétet érintette. A kisebb településeken döntıen a mezıgazdasági Tsz-ek ipari melléküzemágai fejlıdtek. A rendszerváltozáskor több nagyvállalat megszőnt illetve átalakult (pl.: kecskeméti kádgyár, BRG magnetofon gyár, házgyár, tiszakécskei Likıripari Vállalat), mások megváltozott formában, csökkentett létszámmal üzemeltek tovább (pl.: kecskeméti Baromfifeldolgozó Vállalat, tiszakécskei Remix, kerekegyházi Mezıgép Gyáregység). Jelenleg a kistérség nehéziparából kiemelkedik a különleges fémek feldolgozása, az alumínium feldolgozás, a mezıgazdasági és vegyipari gépgyártás, élelmiszeripari gépgyártás, kéziszerszámgyártás, fékberendezések gyártása. Több településen megjelent a könnyőipar: cipıgyártás, fafeldolgozás, konfekció- és kézmőipar. Kiemelkedı még a Kecskeméten történı habselyem cikkek elıállítása, bútorgyártás és nyomdaipari tevékenység. Az élelmiszeripar számos üzeme telepedett meg a térségben, így foglalkoznak termények és állatok (liba, kacsa, nyúl, sertés és szarvasmarha) feldolgozásával, tejtermeléssel, müzli- és tésztagyártással, konzervipari tevékenységgel. Készítenek befıtteket, rostos gyümölcsleveket, üdítıket, de megtalálható a csokoládégyártás, szesz- és sütıipari tevékenység is. A kistérségben az építıipar minden ága megtalálható a tervezéstıl, a magas- és mélyépítésen át a szakipari tevékenységig. Az utóbbi idıben igen kedvezı tendencia, hogy - többek között a jó közlekedési kapcsolatoknak, az olcsó és jól képzett munkaerınek, valamint a termelési hagyományoknak köszönhetıen - több multinacionális cég (Tyssen, Knorr-Bremse, Phoenix Mecano) is megjelent a térségben. Kedvezı tendencia továbbá, hogy az elıbbi cégeken kívül több olyan vállalkozás is megtelepedett, amelyek modern technikát-technológiát honosítottak meg ipari húzóágazatokban (elektronika, számítástechnika). Kereskedelem és szolgáltatások: Az országos trendeknek megfelelıen a kecskeméti kistérségben is nıtt a kereskedelem, a vendéglátás és a szolgáltatások szerepe. A legnagyobb növekedést a kereskedelmi, javító, karbantartó vállalkozások számában figyelhetünk meg, de az alap- és üzleti szolgáltatások, valamint a vendéglátás területén is hasonló tendenciák mutatkoznak. Jellemzı a kereskedelmi és szolgáltató tevékenységekre, hogy koncentráltan, elsısorban a nagyobb településeken (Kecskemét, Tiszakécske, Lajosmizse, Kerekegyháza) jelennek meg. Kedvezı folyamat az üzleti szolgáltatások igen intenzív bıvülése, de ez szinte kizárólag Kecskemétre koncentrálódik. A vendéglátás és szálláshelyek tekintetében is hasonló szerkeze33

tet tapasztalunk. A kistérség még napjainkban is csak töredékét hasznosítja azoknak a lehetıségeknek és adottságoknak (természeti, kulturális, építészeti), melyeket a kulturális-, konferencia-, és a falusi turizmus, vagy éppen a fürdı, sport és szabadidıs tevékenységek kínálnak a térségbe érkezıknek. Infrastruktúra: A térség infrastruktúra ellátottsága - hazai viszonylatban - az átlagosnál jobbnak mondható. A közmőfejlesztés az 1990-es éveke eleje óta fokozott ütemben halad. Elmondható, hogy napjainkra a kistérség minden településében kiépült a vezetékes víz- és gázhálózat, az energiaellátottság pedig az országos átlagot meghaladó. Nagyobb gond, hogy a fejlesztésekben nem minden település egyforma arányban érintett, így a térségen belüli települési mutatókban nagy szórás tapasztalható. Ez legjobban a szennyvízelvezetés és tisztítás területén tapasztalható még, melynek nagyarányú, települési konzorciumban történı fejlesztése napjainkban zajlik. A gazdaság- és a térségi kapcsolatok fejlesztése szempontjából meghatározó infrasrukturális elemek - elsısorban a közúthálózat és a távközlés - az elmúlt tíz évben jelentıs fejlıdésen mentek keresztül (pl.: M 5-ös autópálya). A térséget viszonylag sőrő és jó minıségő fıútvonal-hálózat jellemzi, azonban a mellékút-hálózat kiépítettsége, karbantartása még mindig nem megfelelı. A vasúthálózatot a Kecskemét központúság jellemzi. A rendszerváltás után elmaradó fejlesztéseknek is köszönhetıen a vasút versenyképessége a közúttal szemben fokozatosan csökkent. A légi közlekedés infrastruktúrája két településen alakult ki. A kecskeméti katonai repülıtér alkalmas középkategóriájú gépek fogadására, míg Jakabszállás füves repülıtere elsısorban kisebb gépek sportcélú és szabadidıs kiszolgálását biztosítja. A távközlés területén az elmúlt évtized átalakulásai dinamikus változásokat hoztak, mind a lefedettség (a megyében a legjobb), mind a minıség (központkapacitás és digitalizáltság, emelt szintő szolgáltatások) tekintetében. E mellett igen dinamikus bıvülés tapasztalható a mobil távközlés területén is. Vállalkozások: A kistérség vállalkozásainak ágazati szerkezetében jól tükrözıdnek a természeti, társadalmi adottságok, a termelési és történelmi hagyományok, a korábbi ágazati struktúra hagyatékai. Az összes vállalkozás kb. 70 %-a a szolgáltatások, 23 %-a az ipar és 7 %-a a mezıgazdaság területén mőködik. Az egyéni vállalkozások aránya viszonylag magas, mintegy 60 %. A vállalkozások területi koncentrációja erıteljes, az összes vállalkozás 75 %-a (mintegy 34

6000 egyéni és 5000 társas vállalkozás) Kecskeméten található. A méretstruktúrára a mikrovállalkozások (11 fınél kevesebbet foglalkoztatók) dominanciája a jellemzı, a nagy (300 fınél többet foglalkoztató) vállalkozások aránya mindössze 0,5 %. Ezek a nagyvállalatok az élelmiszeripar, a könnyőipar és a gépgyártás területén tevékenykednek. Humánerıforrás: A kistérségben a munkanélküliségi ráta 9,4 % (2009), valamivel magasabb a megyei átlagnál. Az összes foglalkoztatott 16 %-a a mezıgazdaságban, 31,5 %-a az iparban és az építıiparban, míg a fennmaradó 52,5 % a kereskedelemben és egyéb szolgáltatások területén talál munkát, vagyis a mezıgazdaság szerepe még mindig az országos átlagot meghaladó mértékő. Az munkaerı iskolai végzettségét tekintve az országos trendeknek megfelelı: a foglalkoztatottak 42,8 %-a szakképzetlen, 23,2 %-a szakmunkás, 21,2 %-a középfokú és 12,8 %a felsıfokú képzettséggel rendelkezik. A jövıre vonatkoztatva azonban jól mutatja a fejlıdést, hogy 2007-ben a megfelelı korosztályok alapján a felsıfokú képzettségben részesülık aránya 17 % volt. Kecskeméten található a dél-alföldi régió második legnagyobb oktatási (Kecskeméti Fıiskola), valamint K + F (Szılészeti és Borászati Kutató Intézet, Zöldségtermesztési Kutató Intézet, MTA Regionális Kutatások Központja) centruma. A Kecskeméti Fıiskola a korszerő képzésen túl a tudományos kutatást és fejlesztést, a technológiai transzfert és a szaktanácsadást tőzte ki célul. A fıiskolán belül a Mőszaki Fıiskolai Kar jelenléte az egész régió szempontjából nagy jelentıséggel bír, nemkülönben a Kertészeti Fıiskolai Kar, amelyre a vállalkozó típusú mérnökök képzése jellemzı. Összességében (nappali és levelezı hallgatók) a Kecskeméti Fıiskolán mintegy 7-8000 hallgató képzése folyik.

35

6.2. Kecskemét 6.2.1. Fekvése Az ingatlan Bács-Kiskun megye székhelyén, Kecskeméten helyezkedik el. Kecskemét városa - Bács-Kiskun megye székhelye - az ország közepén található, az Alföldön, Budapesttıl 85 kilométerre délre, Szegedtıl 85 kilométerre északra, nagyjából egyenlı távolságra a két legnagyobb folyótól, a Dunától és a Tiszától. A várost övezı táj ugyan az Alföld része, a Kiskunságnak azonban különleges arculata van: változatosság, formagazdagság jellemzi. A fıvárostól az autópályán háromnegyed óra járásra fekvı Kecskemét a maga két vasútvonalával, repülıterével, jól mőködı gazdasági felsıoktatásával, az alföldi átlagnál jóval fejlettebb infrastruktúrájával rendelkezik. Kecskemét az elsı magyar város, amelyik saját irodát nyitott Brüsszelben, az Európai Unió székhelyén: túl ennek a marketing-jelentıségén, a kirendeltségtıl azt is várjuk, hogy nemzetközi információs központtá váljék, és együttmőködı partnereket szerezzen a városban ténykedı társaságoknak.

6.2.2. Kecskemét megközelíthetısége •

Repülıtér

•

Autópálya: M5-Budapest-Kecskemét-Kiskunfélegyháza-Szeged (az E75-ös nemzetközi fıútvonal része)

•

Országos fıutak: a 44-es Békéscsaba (román határ) felé; a 441-es Nagykırös, Cegléd felé; az 52-es Dunaföldvár felé; az 54-es Baja/Tompa (jugoszláv határ) felé

•

Közutak: több külsı település, alföldi város felé.

Egy órán belül elérhetı Budapest, Ferihegyi repülıtér. Másfél órán belül elérhetı: Tompa, Röszke (jugoszláv határ). Három órán belül elérhetı: Hegyeshalom (osztrák határ).

36

6.2.3. Történeti áttekintés Kecskemét és környéke legalább 5000 éve lakott hely - ekkor keletkeztek az elsı emberi nyomok. A XL-XIII. században királyi birtok volt, amely 1241-ben, a tatárjárás során elpusztult. Kecskemétet elıször 1353-ban említik Nagy Lajos király oklevelében. Az 1500-as években, egészen 1686-ig, a város török uralom alá került. 1841-ben kezdi meg mőködését az elsı nyomda, 1853-ban nyitják meg a Cegléd-Kecskemét vasutat, 1897-ben a városi villanytelep, 1901-ben pedig az elsı Kecskeméti Konzervgyár. 1926: az elsı buszjárat, Kecskemét 1950-ben lett - 45 ezer lakossal - az akkor létrehozott Bács-Kiskun megye székhelye. Az új közigazgatási státusz jelentıs gazdasági változásokat indított: a város ekkortól vált a vidéki ipartelepítés egyik központjává. Számos új iparág - mőszeripar, vegyipar, gépgyártás - talált otthonra. A felsıoktatási és a tudományos kutatói tevékenység szintén ez idıtájt indult meg. Az 1970-es években több lakótelep építése kezdıdött meg (késıbb ebben a helyi házgyárnak is nagy szerep jutott). Jelenleg a 110 ezer fıs lakosság mintegy fele lakótelepi otthonban él. Kecskemét - mint megyeszékhely - fontos közigazgatási centrum, ahol megyei bíróság, cégbíróság, földhivatal, adóhivatal és más adminisztratív hatóság mőködik.

6.2.4. A városra jellemzı fıbb adatok Közigazgatás Közigazgatási területe

32136. ha

ebbıl külterület:

28.947 ha

belterület:

3.189 ha

Városi jogállású

1368 óta

Megyeszékhely

1950 óta

Földrajzi adottságok Északi szélesség

46-54'-39,8"

Keleti hosszúság

19-41'-54,0" 37

Tengerszint feletti magasság (Nagytemplomnál) 120 m Éghajlati jelleg:

kontinentális idıjárás, mérsékelten meleg, száraz

Évi középhımérséklet

10,0 C

Átlagos hótakarós napok száma

35

Éves csapadékmennyiség

550 mm

Napsütéses órák évi száma

2044

(Forrás: Kecskemét a lehetıségek városa)

6.2.5. Közlekedés Tömegközlekedés: Tömegközlekedési szempontból a város közlekedési hálózata jól megszervezett, könnyen áttekinthetı. A város központjából gyakorlatilag átszállás nélkül bármelyik városrész jól megközelíthetı. Kecskemét helyi közlekedése a Kunság Volán ZRt. feladata. A városnak 34 autóbuszvonala van. Vasúti közlekedés: Mindmáig a legfontosabb vasúti vonalnak, utas és teherforgalmi szempontból is a Cegléd–Szeged vasútvonal számít. Városból ugyanakkor kiágazik egy Lajosmizse felé, Kunszentmárton felé, illetve egy Fülöpszállás felé tartó vonal is, ezeknek a forgalma és jelentısége ugyanakkor kisebb. A kecskeméti kisvasút végállomásáról két vonal indul ki. A Kecskemét–Kiskırös, ill. Kecskemét–Kiskunmajsa közötti járatok révén könnyen elérhetık a kiskunsági községek. A vonatok nyáron fıleg turistákat szállítanak. 6.2.6. Népesség Nemzetiség szerint a város lakossága homogén, magyar nemzetiségő, mindössze néhány ezer fıs cigány kisebbség él itt, akik 1994-ben önálló kisebbségi önkormányzatot hoztak létre. A város különbözı szintő ellátó és szervezı szerepköre kiterjed a közvetlen környezetre, a 8 városkörnyéki községet magába foglaló alapfokú vonzáskörzetére, és a város közigazgatási 38

területéhez tartozó 5 településére. Kecskemét vonzáskörzete a megyén kívüli Dél-Pest megyei településekre és a két legközelebbi városra, Nagykırösre és Ceglédre is kiterjed. A város munkaerıpiaci vonzáskörzetébe 17 település tartozik, ahol a megyei lakónépesség 29 %-a (kb. 160 ezer fı) él. A megyén kívüli vonzáskörzettel együtt a különbözı szintő ellátó és szervezı szerepköre kb. 200 ezer fıs népességre terjed ki. Nagy-Kecskemét közigazgatási területébıl 1950-ben kivált Bugac, Lakitelek és Nyárlırinc. Ezt követıen 1952-ben Ágasegyháza, Ballószög, Helvécia, Lászlófalva (mai nevén Szentkirály), Városföld valamint Hetényegyháza, amit késıbb visszacsatoltak Kecskeméthez.

(forrás: wikipédia)

6.2.7. Irodapiac A tavalyi év negyedik negyedévében és 2009 eddig eltelt részében csökken az irodák iránti kereslet, ami a kihasználtsági mutatók jelentıs növekedésébıl egyértelmően kiderül. A régióban az erısen túlkínálatos piaci helyzet fennmaradására számítanak. Az újonnan induló irodafejlesztések 2009-ben minden bizonnyal megtorpannak. Az új építéső ingatlanok árai és a bérleti díjak várhatóan stagnálnak, míg a használt irodák eladási árai számottevıen csökkennek. Bérelt irodák alapterületét a legnagyobb arányban az ipari és a kereskedı cégek szeretnék csökkenteni, az építıiparban és a szolgáltatások területén ez a törekvés sokkal kevésbé elterjedt. A saját tulajdonú irodák esetében is a csökkenés az alaptendencia. 39

Kecskemét, hasonlóan a többi vidéki városhoz, nem, vagy csak marginálisan volt megtalálható eddig az iroda-és logisztikai fejlesztık „térképén”. A Daimler bejelentése óta, miszerint a német autómamut a megyeszékhelyen tervezi létrehozni gyártóbázisát, a beruházás nyomán a logisztikai ingatlanpiacon várható fejlıdés, az irodapiac azonban várhatóan nem fog jelentısebb fejlıdésnek indulni. A Daimler-gyárra rátelepülı beszállítók, szolgáltatók miatt biztos, hogy megélénkül az ipari telek piaca. Bár nem igazán lehet régiós piacról beszélni irodai és logisztikai területen, ám egy ekkora gyár fejlesztése ezt valamennyire megváltoztathatja. Az infláció esése, az 5,5 %-os GDP csökkenés, és a magas üresedési ráta-elırejelzés mind hozzájárul az alacsonyabb bérleti díjszint kialakulásához. Ez kihívást jelent majd a tulajdonosok, de kiváló lehetıséget a bérlık számára. A 2009-es év az irodakonszolidáció, a jobb irodába való költözés, a kedvezı bérleti feltételek és a relatíve alacsony bérleti díjak rögzítésének idıszaka lesz. Bár a terjeszkedés most valószínőleg nincs napirenden a cégeknél, a pénzügyi vezetık bizonyára örömmel faragnának le a bérleti díj- és üzemeltetési költségekbıl. Kisebb irodákért 6-8 EUR/m2/hónap effektív bérleti díjat lehet kialkudni, míg a belvárosi irodák 1314 EUR/m2/hónap, az A kategóriájú, kiemelkedı szolgáltatási szinttel ennél is magasabb, akár 15 EUR/m2/hónap is lehet. Ezeken a területeken kívül azonban a tulajdonosok nagymértékő kedvezményeket kénytelenek adni, hogy bérbe tudják adni ingatlanjukat. Várakozások szerint 2009-ben visszaesik az irodaterületek iránti kereslet, az üresedési ráta visszatér a 10-15 %-os szintre.

7.

Ingatlan leírás

7.1. Az ingatlan megközelítése és környezet leírása Az értékelt ingatlan Kecskemét város központjában található. A kiskörútról közvetlen közelíthetı meg, a város centrumából gyalogosan több irányból is megközelíthetı. Az ingatlan közelében közintézmények, bevásárlóközpont, iskola, óvoda, templom, szálloda, élelmiszer üzletek, butikok, vendéglık, buszmegálló, taxi-állomás található. A környék zöldterülettel is rendelkezik, az épület elıtt parkoló, az utcán parkolási lehetıség van. Az 40

üzlet árkádos kialakítású üzletházban található, mely földszint, emelet és tetıtér kialakítású. Bejárata közvetlen az utcai részrıl van kialakítva, az üzletház udvari részén szintén van bejárata. Az üzletházban hasonló kialakítású (földszint, emelet, tetıtér) különbözı kis üzletek találhatók, mely zártrendszerő kialakítású.

A környék közbiztonsága jónak mondható, az ingatlan környékén a közvilágítás kiépített. Parkolás az épület elıtt és mellett biztosított.

7.2. Ingatlan leírása Az épület 1992-ben épült, földszint + emelet + tetıtér kialakítással. Az értékelt ingatlan funkcióját tekintve üzlethelyiség és iroda. Kútalapozású, tégla felmenı falazatú, tetıszerkezete fa, héjalása mázascserép, ereszcsatornával ellátott. Homlokzata festett, és kerámiadíszítéssel ellátott, belsı falazata festett, a vizes helyiségben csempézett, a lépcsıfeljáró falazata is festett. Külsı nyílászárói egyedi faszerkezetőek, hıszigetelt üvegezéssel. Padozata kerámialap. A főtést és a melegvizet házközponti kazánról kapja, külön hımennyiségmérı került felszerelésre. Önálló víz- és elektromos energia mérıórával rendelkezik helyrajzi számonként. A belsı kialakítása jó, a célra megfelelı, a beépített anyagok jó minıségőek. Az üzletben riasztó, klíma, számítógép hálózat, telefon, hımennyiségmérı órák vannak felszerelve. Hasznosítás szempontjából a belsı kialakítása és elrendezése pénzintézeti tevékenység, bemutató terem kialakítására alkalmas.

Környezetszennyezés nem észlelhetı. Az épület a karbantartottsága alapján jó állapotú B kategóriásnak minısíthetı. Szerkezeti, alapozási, épületgépészeti hibákból eredı károsodások nem észlelhetık. Elhasználódás mértéke: jó állapotú, épületszerkezeti hiba vagy statikai elváltozás nem észlelhetı. Amennyiben az épületet funkciójának megfelelıen használják, a szükséges karbantartásokat elvégzik, az épület várható élettartama 20-50 év.

41

42

43

44

45

7.3. Építészeti-szerkezeti és épületgépészeti mőszaki leírása Alapozás Kútalap. Szigetelés Modifikált bitumenes talajvíz elleni szigetelés készült. Felmenı szerkezet Téglafalazat. Födém Vasbeton födém koszorúkkal együtt betonozva. Tetıszerkezet Az épület tetıszerkezete magastetıs, összetett nyeregtetıs, faszerkezető, cseréphéjalású, ereszcsatornával ellátott, árkádos kialakítással. Homlokzati kialakítás Festett, égetett kerámiadíszítéssel. Nyílászárók A homlokzati nyílászárók faszerkezetőek, kétrétegő, hıszigetelt üvegezéső ablakok egyedi kialakítással. A bejárati ajtó faszerkezető, hıszigetelt üvegezéső. A belsı ajtók faszerkezetőek. Belsı falazata A belsı falfelületek festettek, a szociális helyiségekben csempézettek. Burkolatok Padlóburkolata kerámia.

46

Vízellátás Az ingatlan önálló vízbekötéssel rendelkezik. A meleg-vízellátást házközponti rendszer biztosítja. Csatorna hálózat Az ingatlan közüzemi csatorna bekötéssel rendelkezik. Áramellátás Az épület kiépített alacsonyfeszültségő, 220V áramellátással rendelkezik. Gázellátás Nincs. Főtés Az épület főtését házközponti főtésrendszer, radiátor hıleadókkal, külön hımennyiségmérı órával biztosítja. Hőtés Az épület hőtését ablakklímák biztosítják. Hírközlés Tulajdonos jelenleg 1 db fıvonal van szerzıdéses jogviszonyban a szolgáltatóval, számítástechnikai rendszer internettel kiépített.

Biztonság Riasztórendszer, ırzı-védı Kft-hez bekötve.

47

Szerkezeti adatlap Építési mód: hagyományos vasbetonvázas acélvázas paneles

Kitöltıfal anyaga: x

1

tégla blokktégla beton LINDAB lemez

Válaszfal anyaga: x

1

tégla fapanel gipsz szerelt gipszkarton

öntött falas könnyő szerk. blokkos

szendvics panel hıszigetelt alu. trapézlemez

monolit vb. vályog

Tetıszerkezet: faszerkezető acél tartószerkezet vb. tetıszerkezet

Tetıhéjazat: cserépfedés palafedés hullámpala

Homlokzat: LINDAB lemez mészhomok tégla BETONYP panel.

x

1

x

1

lapostetıs egyéb

acéllemez szigetelt lemez zsindelyfedés

kı, mőkı szendvics panel profil üveg

Nyílászáró sz.: faszerkezető fém szerkezető LEXAN

Padlóburkolat: ipari padló parketta beton

Falburkolat: OSB festett tapéta

mőanyag (PVC) kerámia szınyegpadló

eternit lap csempe profilüveg

kétrétegő üveg egyrétegő üveg hıszigetelı üveg

x

x x

2

2 2

x

2

x

1

x

2

x

2

x

2

Szerkezetértékelési kódok: 1 2 3 4 5 6

Újszerő Rendeltetésének megfelelı Rendeltetetésének megfelel, de minıségileg kifogásolható Elhasználódott, felújítása indokolt Rendeltetésszerőtlen használat, vagy egyéb hiba miatt tönkrement Használhatatlan - balesetveszélyes

48

7.3.1. Helyiségkönyv Földszint Helyiség

Alapterület

Burkolat

ügyféltér

30,90m²

kerámia járólap

mosdó-WC

4,20m²

kerámia járólap

lépcsıtér

5,90m²

kerámia járólap

Összesen:

41,00m²

Emelet Helyiség

Alapterület

Burkolat

kerámia járóiroda

50,10m²

közlekedı-

kerámia járó-

lépcsı

5,90m²

Összesen:

lap

lap

56,00m²

Tetıtér Helyiség

Alapterület

Burkolat

közlekedı és

lép-

csıtér

1,60m²

kerámia járólap

WC blokk

1,70m²

kerámia járólap

elıtér

2,00m²

kerámia járólap

teakonyha

3,64m²

kerámia járólap

iroda

31,30m²

kerámia járólap

raktár

5,76m²

kerámia járólap

Összesen:

46m²

49

7.3.2. Fotók

50

51

52

53

54

55

56

57

Közmőórák

58

8.

Értékképzés

Az értékképzésnél különféle módszerek szerint járhatunk el, melyeket a 4. pontban már ismertettem. Ebben az esetben az alkalmazott két módszer a piaci alapú forgalmi értékelés - ez adja ugyanis a hasonló ingatlanok korábbi értékesítési tapasztalatai alapján a legmegnyugtatóbb értéket – a másik módszer a piaci hozadéki megközelítés, amely során megpróbáltuk az ingatlan értékét hasznosításából eredı gazdasági eredménybıl levezetni. E módszer alkalmazását indokolja, hogy a megbízó bérlet útján kívánja hasznosítani az ingatlant. A két módszert súlyozottan figyelembe véve kapjuk meg az ingatlan reális forgalmi (piaci) értékét általános esetben.

8.1. Értékképzés összehasonlító adatok módszerével A módszer alkalmazásánál az értékelés idıpontjában fellelhetı hasonló jellegő ingatlanok árait kell vetíteni az értékelés tárgyát képezı ingatlanhoz. Az összehasonlító adatok beszerezhetık ingatlanforgalmi cégek adatbázisaiból, nyilvános árverési adatokból, földhivatali illetve illetékhivatali adatokból és az adott gazdasági régió szaksajtójában megjelenı nyilvános ingatlanpiaci adatok. Az összehasonlítás mindenkor szubjektív, az értékelı véleményét tükrözi. Az összehasonlítást több szempont szerint lehet elvégezni és ezek összesítése eredményezi az értékelés tárgyát képezı ingatlan alapárát. A megkapott alapárat kell beszorozni az ingatlan alapterületével.

8.1.1. Összehasonlító adatok üzlethelyiség és iroda épületre, értékmeghatározás Épületek, építmények esetén szintén 1 m²-re vonatkozóan kerül megállapításra az ár. Az öszszehasonlító alapadatot vetjük össze az értékelendı építménnyel. A hasonlítást több szempont alapján érdemes elvégezni így pontosabb képet kap az értékelı és az értékelést elfogadó is.

59

Összehasonlításra alkalmas üzlethelyiség és iroda ingatlanok adatai (Tranzakciós (T) és kínálati árak(K) 1. Kecskemét, Északi térfal •

Épület hasznos alapterülete: 100 m2

•

Jellezıi:Üzlethelyiség,iroda,belvárosi,utcaikirakattal,klímával,szoc.helyiséggel

•

Ára (K): 29.800.000,- Ft

•

Fajlagos ára: 298.000,- Ft/m2

•

Forrás: internet: APEH Illeték Fıosztály

2. Kecskemét, Bercsényi u. •

Épület hasznos alapterülete: 500 m2

•

Jellemzıi:Üzlethelyiség, iroda, belvároshoz közeli,utcai kirakattal, beépített bútorokkal,szoc.helyiségekkel

•

Ára (T): 190.000.000,- Ft

•

Fajlagos ára: 380.000,- Ft/m2

•

Forrás: APEH Illeték Fıosztály

3. Kecskemét, Batthány u. •

Épület hasznos alapterülete: 94 m2

•

Jellemzıi: Belvároshoz közeli,üzlethelyiség,iroda,szoc.helyiséggel,klímával

•

Ára (T): 40.000.000,- Ft

•

Fajlagos ára: 425.532,- Ft/m2

•

Forrás: APEH Illeték Fıosztály

4. Kecskemét, Hoffmann J.u. •

Épület hasznos alapterülete: 100 m2 60

•

Jellemzıi:Belvárosi,épülı üzletházban, belsı kialakítási lehetıségek üzlethelyiségre,(belsı kialakítás plussz költség)

•

Ára (K): 40.000.000,- Ft

•

Fajlagos ára: 400.000,- Ft/m2

•

Forrás: internet: www.expressz.hu

5. Kecskemét, Dobó krt. •

Épület hasznos alapterülete: 200 m2

•

Jellemzıi: Üzlethelyiség,iroda,teljes közmővel,klímával,jó állapotú

•

Ára (K): 55.000.000,- Ft

•

Fajlagos ára: 275.000,- Ft/m2

•

Forrás: www.ingatlanok.hu

61

I. Összehasonlító adatok korrekciója II. Összehasonlított ingatlanok 1.

2.

3.

4.

5.

298.000,-

380.000,-

425.532,-

400.000,-

275.000,-

Ft/m2

Ft/m2

Ft/m2

Ft/m2

Ft/m2

Kínálati ár

0

0

0

- 10

-10

Alapterület

-5

+5

-5

-5

+5

Mőszaki állapot

0

-5

-5

+5

+5

Elhelyezkedés

0

+5

+5

0

+5

Megközelíthetıség

0

-5

-5

0

0

Közmőellátottság

0

0

0

0

0

Minıségi színvonal

+5

-5

-5

-5

+5

Értékállóság

0

-5

-5

-5

0

Forgalomképesség

0

0

+5

+5

0

0

+5

-5

-5

0

Egyéb

0

0

0

0

0

Összesen

0

-5

- 20

- 20

+10

298.000,-

361.000,-

340.426,-

320.000,-

302.500,-

Ft/m2

Ft/m2

Ft/m2

Ft/m2

Ft/m2

Korrekciós tényezı

Funkcióváltási lehetıség

Módosított ár Átlagos fajlagos ár

324.385,- Ft/m2

62

Az építményérték megállapítása: Épület ár meghatározása: En = EA x A Ahol: En épület ára EA épület fajlagos alapára A épület alapterülete Épület értéke: En = 324.385,- Ft/m2 x 143 m2 = 46.387.083,- Ft

Az ingatlan értéke összehasonlító értékelés alapján: 46.400.000,- Ft, azaz Negyvenhatmillió-négyszázezer Forint

8.2. Hozamértékelés Jövedelemtermelı ingatlant tipikusan befektetésként vásárolják, és a beruházó szempontjából az ingatlan értékére ható kritikus elem a pénzhozó képesség. Egy olyan beruházó, aki jövedelmet hozó ingatlant vásárol, lényegében a jelen pénzéért jövıbeli pénzbevétel megszerzési jogához jut. Az érték jövedelemtıkésítési megközelítése azokat a módszereket, technikákat és matematikai eljárásokat tartalmazza, amelyeket az értékelés készítésekor felhasználnak egy ingatlan haszontermelı kapacitásának elemzésére, azaz a bevétel és a visszaáramlás pénzügyi hasznáról van szó, és ezeket a hasznokat a jelen értékbecslésbe konvertálja. Az elırelátás elve alapvetı ennél a megközelítésnél. Mivel az érték úgy jön létre, hogy jövıbeni haszonra vonatkozó elvárás áll fenn, az érték úgy határozható meg, mint ezen jövıbeli hasznokra vonatkozó minden jog jelenlegi értéke. Az összes jövedelemtıkésítési módszer, technika és eljárás megkísérli figyelembe venni a várható jövıbeli hasznot és megbecsülni jelenlegi értékét. Ez tartalmazhatja vagy a várt jövıbeli bevétel elırejelzését, vagy egy tıkésí63

tési ráta kiválasztását, amely implicit módon tükrözi az idıvel bekövetkezı várható bevételváltozást. A megközelítésnek azt is figyelembe kell vennie, hogyan hat a változás a jövedelmet hozó ingatlanok értékére. Hogy megfelelı értékjelzés jöjjön létre, figyelmesen kell megragadni és megjósolni az értékelınek a bevételszint változására vonatkozó várakozásait, a bevétel biztosításához szükséges kiadásokat és az ingatlanérték valószínő növekedését vagy csökkenését. Az ingatlan értékelésére használt tıkésítési eljárásnak tükröznie kell azt a tényt, hogy a bevétel, a kiadás és az ingatlanérték tényleges változásai eltérhetnek attól, amit a beruházók az értékelés idıpontjában eredetileg jósoltak. Minél több a bizonytalanság akörül, hogyan fognak alakulni ezek a változók, annál kockázatosabb az ingatlan-beruházás. A beruházók a kockázatosabb beruházástól magasabb megtérülési rátát várnak el. Ennek tükrözıdnie kell az értékelı által kiválasztott diszkontrátában vagy tıkésítési rátában. A belsı megtérülési ráta (rövidítése - IRR) arra a hozamrátára vonatkozik, amelyet egy adott tıkeberuházás a tulajdonlás ideje alatt hoz, illetve amely hozamot attól várnak. Egy beruházás belsı megtérülési rátája az a hozamráta, amely a beruházás jövıbeli hasznának jelenlegi értékét egyenlıvé teszi a beruházott tıke összegével. A belsı megtérülési rátát alkalmazzák minden várható haszonra, beleértve a beruházás befejezésekor a viszonteladás hasznát. Bármely tıkebefektetés megtérülésének mérésére használható, a jövedelemadó elıtt vagy után.

8.2.1. Piaci bérleti díjak A piaci bérleti díjakat a Kecskemét városában fellelhetı üzlethelyiség,iroda ingatlanok bérleti díjainak összehasonlítása alapján lehet kialakítani. A bérleti díjak nagy szóródást mutatnak. Részben befolyásolja a városon belüli elhelyezkedés, energiakontingens nagysága, korszerősége, parkolási lehetıségek, valamint a belsı kialakítás.

64

Összehasonlító bérleti díjak: 1. Kecskemét, Malom Center •

Malom Centerben 2 helyiségbıl álló,100 m2 alapterülető üzlet

•

3.200 Ft/m2/hó

2. Kecskemét, Katona J.u. •

172 m2 alapterülető üzlet szociális helyiséggel

•

2.500 Ft/m2/hó

3. Kecskemét, Nagykırösi u. •

107 m2 alapterülető üzlet, iroda szoc.helyiséggel

•

2.900 Ft/m2/hó

4. Kecskemét, Klapka u. •

160 m2 alapterülető üzlet, iroda szoc.helyiséggel

•

2.500 Ft/m2/hó

5. Kecskemét, Északi térfal •

185 m2 alapterülető üzlet szoc.egységgel

•

2.800 Ft/m2/hó

65

III. Táblázatos összesítés összehasonlító adatok alapján IV. 1.

2.

3.

4.

5.

Bérleti díj

3200,- Ft/m2 2500 Ft/m2

2900,- Ft/m2

2500,- Ft/m2

2800,- Ft/m2

Mőszaki eltérés

-5

-5

-5

+5

0

Piaci eltérés

0

-5

-5

0

0

Parkolás

-5

+5

+5

-5

0

Megközelítés

0

+5

-5

+5

0

Elhelyezkedés

0

+5

-5

+5

0

Kialakítás

-5

-5

-5

0

-5

Összesen

- 15

0

- 20

+10

-5

2500,-Ft/m2

2320,- Ft/m2

2750,- Ft/m2

2660,- Ft/m2

Módosított bérleti 2720,-Ft/m2 díj Korrigált átlagos bérleti díj

2.590,- Ft/m2/hó kerekítve: 2.600,-Ft/m2/hó

8.2.2. 8.2.2. Érték levezetés – Cash Flow módszerrel

Bérbe adható terület:

143 m²

Átlagos bérleti díj:

2.600,- Ft/m²

Kihasználtság:

100 %

Bérleti díjak emelkedési indexei 2010. évre

4%

2011. évre

4%

2012. évre

3%

2013. évre

3%

2014. évre

3%

66

Mőködési költségek emelkedési indexei 2010. évre

4%

2011. évre

4%

2012. évre

3%

2013. évre

3%

2014. évre

3%

Bevételi oldal: Bérbe adott terület bérleti díjjal számolt bevétele 100 %- os kihasználtságnál, az évenkénti emelkedési indexeket figyelembe véve.

Kiadási oldal: Mőködési költségek, amelyek magukba foglalják a fenntartási, menedzselési és felújítási költségeket. A költség tényezık az éves bevétel %-os arányában kerülnek meghatározásra, az évenkénti emelkedési indexeket figyelembe véve.

A tıkésítési ráta és az elvárt megtérülési ráta meghatározása A ráták levezetésének egyik módszere, hogy az állampapírok hozamából indulok ki és a befektetéshez még tartozó kockázatokat számszerősítem. A jelen értékbecslés során a ráták meghatározására ezt a módszert választottam. BMX idısora 1. Aktuális

Dátum

Értéknap

Futamidı Értékpapír Ref. Hozam (%)

Érték

Eltérés

2009. 11. 12

2009. 11. 16

Y3

2013/E

2009. 11. 12

2009. 11. 16

Y5

2009. 11. 12.

2009. 11. 16

2009. 11. 12

2009. 11. 16

Éves Hozam (%)

6,84%

410,2685

1,31

2015/A

6,94%

404,5620

0,3846

22,87%

Y10

2019/A

7,2%

251,3602

0,1437

19,05%

Y15

2023/A

7,21%

164,2884

0,0940

13,75%

20,61%

67

Tıkésítési ráta meghatározása:

Kockázatmentes befektetés hozama (15 éves állampapír Y 15 )

7,21 %

Kockázati ráta

2,00 %

Vállalkozói díj

1,00 %

Likviditás hiánya

0,50 %

Teljesítéskockázati ráta

1,00 %

Összesen

11,71 %

Elvárt megtérülési ráta meghatározása ( diszkont ráta )

Kockázatmentes befektetés hozama (diszkont kincstárjegy átlag hozama Y3)

6,84 %

Kockázati ráta

2,00 %

Vállalkozói díj

1,00 %

Likviditás hiánya

0,50 %

Teljesítéskockázati ráta

1,00 %

Összesen

11,34 %

A kockázati ráta , jelenleg a magyarországi ingatlan befektetések esetében 2-4 % között van. A kockázati ráta és a vállalkozói díj szubjektív. A likviditáshiánya ( az ingatlan-befektetés nem likvid) a teljesítéskockázati ráta ( nem biztos, hogy a befektetést megtudjuk valósítani ) értéke jelenleg 1 és 1,5 % között lehetséges.

68

A „0”- ik, azaz a 2009-es év bevétel és kiadás adatai Fajlagos mennyiség

Összeg

Bevételek A bérletileg hasznosítható terület

üzlethelyiség, iroda 2.600,- Ft/m2

Bérleti díj Kihasználtság

143 m2 4.461.600,- Ft/év 100 %

Figyelembe veendı bevétel

4.461.600,- Ft/év

Kiadások A tulajdonos fenntartási költ-

Az éves bevételek 5 %-a

223.080,- Ft/év

Menedzselési költségek

Az éves bevételek 2 %-a

89.232,- Ft/év

Felújítási költségalap

Az éves bevételek 3 %-a

133.848,- Ft/év

Egyéb költségek

nincs

ségei

Figyelembe veendı kiadás

0,- Ft/év 446.160,- Ft/év

69

Cash-flow elemzés

CF1

CF2

CF3

CF4

CF5

CF6

A Cash-flow elemzés alapján a direkt tıkésítéssel meghatározzuk a 2013. év végén jelentkezı piaci értéket. Az értéket a 2014. évi NOI értékével számoljuk.

Direkt tıkésítés V5 = NOI6 / t Ahol: NOI6 = nettó mőködési eredmény 2014-ben t

= tıkésítési ráta 11,71 %

V5 = 4.745.823 / 0,1171 = 40.527.950,- Ft

70

Jelenlegi piaci érték ( hozamtıkésítés )

PV = Σ R / rt

(Σ n, t=1)

Ahol: PV = Jelenlegi piaci érték R = t-edik évben várható bevétel r = 1 + i kamattényezı i = megtérülési ráta 11,34 % (diszkont ráta PV = CF1 / 1,1134 + CF2 / 1,1134 2 + CF3 / 1, 1134 3 + CF4 / 1,1134 4 + [(CF5 + V5) / 1,1134 5

]=

= 4.015.440 / 1,1134 + 4.176.058 / 1.2396 + 4.343.101 / 1,3802+ 4.473.394/ 1,5367 + [(4.607.595+ 40.527.950)/ 1,7110] =39.412.728 ,- Ft

Hozamértékelés DCF módszerével számolt jelenlegi piaci érték: 39.412.728,- Ft

8.3.

Összefoglaló az ingatlan értékérıl

A végsı forgalmi érték meghatározásának szempontjai, a kiválasztott módszer indoklása: A három értékbecslési módszer közül a piaci összehasonlító adatok alapján képzett értékelés adja a legmegbízhatóbb értéket, mert az összehasonlításkor hasonló fekvéső és jellegő ingatlant vettük figyelembe.

71

A hozadéki értékelés egy feltételezett bérlıi állapotot tükröz. A mindenkori tulajdonos kreativitásán, bérbeadás módján és bérleti díján múlik a hasznosítás. Az ingatlan súlyozott forgalmi értékét a két módszer által meghatározott érték számtani átlaga, azaz 50-50 %-os súlyozás adja.

Módszer

Érték

Piaci összehasonlító módszer

46.400.000,- Ft

Hozamértékelési módszer

39.400.000,- Ft

(46.400.000 x 0,5) + (39.400.000x 0,5) = 42.900.000,- Ft

A 3694/6/A/4 HRSZ-ú ingatlan forgalmi (piaci) értékét 42.900.000,- Ft-ban, azaz Negyvenkettımillió-kilencszázezer Forintban határoztam meg, amely ÁFA-t nem tartalmaz. •

Az ingatlan meghatározott értéken való értékesítése feltételez egy átlagos ingatlanpiaci keresletet, amely idı 6-12 hónap lehet. Jelen esetben tehát a forgalmi érték azt az optimális piaci környezetet feltételezi, amelyben az értékesítés nem kényszerbıl történik, az ingatlan iránt átlagos kereslet mutatkozik, és megfelelı idı áll rendelkezésre az értékesítéshez.

•

Amennyiben az ingatlant karbantartják és az átlagos elhasználódást és az ingatlan földrajzi helyzetét és használatát, funkcióját figyelembe véve véleményünk szerint minimum 1 évig megırzi reálértékét.

•

A jelenlegi piaci kereslet-kínálat figyelembe vételével elıre láthatólag éves intervallumban az ingatlan forgalmi értéke jelentısen nem változik, országos gazdasági helyzetünk hosz-

72

szabb távra nem enged következtetni. Jelentıs gazdasági változás bekövetkeztekor a jelen értékelést felül kell vizsgálni. •

Az értékbecslés 90 napig érvényes.

Kecskemét, 2009. november 02.

…………………………… ingatlanforgalmi értékbecslı

73

9.

Mellékletek Térképmásolat

Tulajdoni lap

Alaprajz

Társasház alapító okirat

74

75

76

77