Znalecký posudek č. 2014/176 o ceně nemovitosti, stavby bez čp/če - garáže na pozemku, parcele č. 5191/93, v katastrálním území Slezská Ostrava, obec Ostrava, okres Ostrava-město, kraj Moravskoslezský, zapsané na LV č. 2274 pro katastrální území Slezská Ostrava.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Ostrava soudní exekutor JUDr. Milan Vlha Prokešovo náměstí 1148/5 702 00 Ostrava - Moravská Ostrava
Účel posudku: Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného.
Podle stavu ke dni 29. 4. 2014 posudek vypracoval: Ing. Pavel Krämer Edisonova 668/87 700 30 Ostrava - Hrabůvka
Posudek obsahuje 11 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ostrava, 29. 4. 2014
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení sp.zn. 102 EX 01121/13-032 ze dne 6. 3. 2014 soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy provést: Ocenění nemovitosti povinného. Znaleckým posudkem je stanovena a obvyklá, obecná, neboli tržní, cena nemovitosti, to je cena, kterou by bylo možno za nemovitost, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 28. 4. 2014.
3. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem v Ostravě, Moravské Ostravě, Prokešovo náměstí 5, sp.zn. 102 EX 01121/13-032 ze dne 6. 3. 2014. Zákon č. 151/1997 Sb. ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., zákona č. 303/2013 Sb., zákona č. 340/2013 Sb. a zákona č. 344/2013 Sb. o oceňování majetku. Vyhláška č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 2274 pro katastrální území Slezská Ostrava, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Ostrava. Informace o pozemku, parcele č. 5191/93 v katastrálním území Slezská Ostrava, zapsané ve prospěch vlastníka na LV č. 1 pro katastrální území Slezská Ostrava, vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Ostrava. Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace.
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Obec: Katastrální území:
Moravskoslezský Ostrava Slezská Ostrava (714828)
List vlastnictví číslo: 2274 Vlastník: Valenteje Rudolf Fryštátská 72/1, Fryštát, 73301 Karviná
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je nemovitý majetek v katastrálním území Slezská Ostrava statutárního města Ostravy, v okrese Ostrava-město, kraj Moravskoslezský, stavba bez čísla popisného nebo evidenčního na pozemku, parcele č. 5191/93 v katastrálním území Slezská Ostrava, zapsaná ve prospěch vlastníka na LV č. 2274 pro katastrální území Slezská Ostrava, vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Ostrava. Oceňovaná stavba je objektem vnitřní řadové garáže pro jedno motorové vozidlo, nacházející v okrajové části města Ostravy, na území městského obvodu Slezská Ostrava, v lokalitě zastavěné hromadnou zástavbou garáží pro motorová vozidla, přístupnou z ulice Sionkova. Oceňovaná stavba je vybudována na pozemku, parcele č. 5191/93 v katastrálním území Slezská Ostrava, zapsané ve prospěch vlastníka na LV č. 1 pro katastrální území Slezská Ostrava, vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Ostrava.
6. Obsah posudku a) Objekty 1) Garáž - stavba bez čp/če na parc.č. 5191/93 v k.ú. Slezská Ostrava b) Ocenění porovnávací metodou
–4–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Objekty 1) Garáž - stavba bez čp/če na parc.č. 5191/93 v k.ú. Slezská Ostrava Oceňovaný objekt řadové garáže pro jedno motorové vozidlo na pozemku, parcele č. 5191/93 v katastrálním území Slezská Ostrava je stavbou zděné konstrukce, nepodsklepenou, o jednom nadzemním podlaží, zastřešenou šikmým pultovým krovem. Základy stavby jsou tvořeny betonovými základovými pásy opatřenými izolacemi proti vlivům zemní vlhkosti, svislé konstrukce jsou vyzdívané z plynosilikátových tvárnic, stěny jsou opatřené vnitřními hladkými vápennými omítkami a vnější břízolitovou fasádou. Vrata jsou ocelová, podlaha je betonová s cementovým potěrem. Pultový krov dřevěné konstrukce je pokryt živičnou krytinou a je opatřen okapovým žlabem z pozinkovaného plechu. Elektroinstalace, ani případné rozvody vody, vnitřní kanalizace, nebo vytápění, ve stavbě provedeno není. Oceňovaný objekt garáže se ke dni ocenění nachází ve značně opotřebeném stavu vyžadujícím za účelem jeho dalšího užívání provedení rozsáhlých stavebních úprav. Tato skutečnost se pak týká především konstrukce střechy a střešní krytiny. Rok kolaudace je z důvodu nedostatku podkladů uvažován 1970.
Ocenění nemovitosti povinného a) Objekty a.1) Vyhláška 441/2013 Sb. a.1.1) Garáž - stavba bez čp/če na parc.č. 5191/93 v k.ú. Slezská Ostrava – § 37 Podlaží: 1.NP Výška: Zastavěná plocha: Obestavěný prostor (OP): 1.NP 2,50 × 28,00 Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 26, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Ostrava Počet obyvatel: 297 421 Základní cena (ZC): 1 536,– Kč/m3
2,50 m 28,00 m2
=
70,00 m3
–5– Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Hodnocení znaku I. Poptávka výrazně nižší než nabídka
Popis znaku Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi Vlastnické vztahy Změny v okolí Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) Povodňové riziko
1 2 3 4 5
Pi –0,06
I. Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) III. Bez vlivu II. Bez vlivu
–0,03 0,00 0,00
IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
1,00
4
Index trhu:IT = P5 × (1 +
Pi) = 0,910
i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Druh a účel užití stavby Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které obec má Dopravní dostupnost Parkovací možnosti Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti Vlivy ostatní neuvedené
1 2 3 4 5 6
Hodnocení znaku I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci
Pi 0,80 0,00
II. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku II. Dobré parkovací možnosti na veřejné komunikace IV. Nevýhodná
0,00 0,00 –0,03
I. Vlivy snižující cenu
–0,20
6
Index polohy: IP = P1 × (1 +
Pi) = 0,616 i=2
Index konstrukce a vybavení: příloha č. 26, tabulka č. 2 Hodnocení znaku II. Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví I. Řadová II. Obvod. zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm I. Bez vybavení II. Bez příslušenství III. Bez vlivu na cenu V. Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti)
Popis znaku 0 Typ stavby
1 2 3 4 5 6 *
Druh stavby Konstrukce Technické vybavení Příslušenství - venk. úpravy Kriterium jinde neuvedené Stavebně-technický stav
Rok kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):
Vi B –0,01 0,00 –0,05 –0,01 0,00 0,40*
1970 44 0,780 5
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V6):
0,290
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × I V): 445,44 Kč/m3 Index trhu (IT): 0,910 Index polohy (IP): 0,616 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 70,00 × 445,44 × 0,910 × 0,616 =
17 478,71 Kč
Garáž - stavba bez čp/če na parc.č. 5191/93 v k.ú. Slezská Ostrava – určená cena:
17 478,71 Kč
–6–
b) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cena nemovitosti jako celku se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase. Pokud informace o realizovaných prodejích chybí, nebo jsou nedostupné, lze pro účely porovnání využit také cenové údaje obdobných nemovitostí nabízených k prodeji v dané nebo srovnatelné lokalitě, získaných z inzerce a nabídek realitních kanceláří. V principu se tedy jedná o vyhodnocení trhu s nemovitostmi srovnatelnými svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná porovnávací cena se zohledněním situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti ke dni ocenění. Pro srovnání jsou použity nemovitosti srovnatelného charakteru, nemovitosti přibližně srovnatelného stavu, v dané nebo srovnatelné lokalitě, nabízené na trhu s nemovitosti ve 2. čtvrtletí roku 2014. Rozdíly v poloze, technickém stavu, vybavení jsou zohledněny v porovnávací tabulce. Vzhledem ke skutečnosti, že u porovnávacích nemovitostí jsou známé pouze nabídkové ceny a lze předpokládat, že skutečná cena dosažená při prodeji bude i výrazně nižší, jsou tyto nabídkové ceny upraveny, objektivizovány, na pramen ceny koeficientem Kpramen. Srovnávací nemovitosti : Nemovitost č.1) Prodej, garáž, 27 m2 Celková cena: 30 000 Kč za nemovitost včetně provize Poznámka k ceně: Cena včetně provize RK a právního servisu. Adresa: Ostrava - Slezská Ostrava (okres Ostrava-město) Datum aktualizace: 08.02.2014 ID zakázky: 357968 Budova: Cihlová Stav objektu: Špatný Poloha domu: Řadový Vlastnictví: Jiné Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Podlaží umístění: 1. podlaží Plocha zastavěná: 30 m2 Plocha užitná: 27 m2 Plocha podlahová: 27 m2 Topení: Jiné Doprava: Silnice Zařízeno: Ne Popis: K prodeji řadová zděná garáž o větší nepravidelné ploše 27 m 2. Nachází se na spojnici ulic Na Burni, Na Šestém a Prokopská. Je ve stavu vyžadujícím opravy. Dvoukřídlové plechové dveře. Není zavedená elektřina. Garáž v osobním vlastnictví je na pozemku RPG. Roční nájem ve výši 120,-Kč. Prodejce M & M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 11000 Praha
Nemovitost č.2) Prodej, garáž, 21 m2 Celková cena: 35 000 Kč za nemovitost včetně provize Poznámka k ceně: Cena je včetně provize RK, DPH a právního servisu. Adresa: Ostrava - Slezská Ostrava (okres Ostrava-město) Datum aktualizace: 27.04.2014 ID zakázky: 363083 Budova: Cihlová
–7– Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Řadový Vlastnictví: Jiné Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Podlaží umístění: 1. podlaží Plocha zastavěná: 21 m2 Plocha užitná: 21 m2 Plocha podlahová: 21 m2 Parkovací stání: 1x Elektřina: 230V Doprava: MHD Popis: Řadová garáž v osobním vlastnictví v blízkosti restaurace Eden ve Slezské Ostravě. Velikost cca 3 x 7m. Garáž je suchá, střecha nově opravená. Dvoukřídlá plechová vrata s bezpečnostním kováním na 3 zámky a stříškou. Podlaha betonová. Elektřina 220 V přivedená. Garáž je ve vynikajícím stavu. Prodejce M & M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 11000 Praha
Nemovitost č.3) Prodej, garáž, 23 m2 Celková cena: 29 000 Kč za nemovitost včetně provize, bez poplatků, včetně právního servisu Adresa: Komerční, Ostrava - Slezská Ostrava Datum aktualizace: 07.04.2014 ID zakázky: 9393 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Řadový Umístění objektu: Klidná část obce Plocha zastavěná: 23 m2 Plocha užitná: 23 m2 Zařízeno: Ne Popis: K prodeji krásná zděná garáž na ul. Komerční. Čistá, ve výborném stavu. Zvýšená bezpečnost třemi zámky. Stojí na obecním pozemku. Volná ihned. Prodejce Beruška realitní kancelář, s.r.o. Vítkovická 3276/2a, 70200 Ostrava
Seznam porovnávaných objektů: Název Kmísta
Kstav
Kvybav.
Kpramen
Nemovitost č.1) 0,90 1,15 1,00 1,30 Nemovitost č.2) 1,05 1,30 1,25 1,25 Nemovitost č.3) 1,15 1,35 1,30 1,20 kde JC = (VC / M) / (Kmísta × Kstav × Kvybav. × Kpramen) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / Maximální jednotková cena za m2:
V):
Výchozí cena (VC) Množství (M) Jednotková cena Váha (V) (JC) 30 000,– Kč 27,00 m2 825,80 Kč 1,0 35 000,– Kč 21,00 m2 781,44 Kč 1,0 29 000,– Kč 23,00 m2 520,61 Kč 1,0 520,61 Kč 709,28 Kč 825,80 Kč
–8– Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Množství: Porovnávací hodnota:
× =
709,28 Kč 28,00 m2 19 860,– Kč
–9–
C. Rekapitulace Cena objektů podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem
17 480,– Kč 19 860,– Kč
Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi je jako obvyklá cena nemovitosti, to je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku, uvažována cena zjištěná porovnávací metodou po zaokrouhlení.
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 19 900,– Kč Cena slovy: devatenácttisícdevětset Kč
Ostrava, 29. 4. 2014 Ing. Pavel Krämer Edisonova 668/87 700 30 Ostrava - Hrabůvka
– 10 –
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.4.1991, Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2014/176 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2014169 podle připojené likvidace.
– 11 –
E. Seznam příloh Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem v Ostravě, Moravské Ostravě, Prokešovo náměstí 5, sp.zn. 102 EX 01121/13-032 ze dne 6. 3. 2014. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 2274 pro katastrální území Slezská Ostrava, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Ostrava. Informace o pozemku, parcele č. 5191/93 v katastrálním území Slezská Ostrava, zapsané ve prospěch vlastníka na LV č. 1 pro katastrální území Slezská Ostrava, vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Ostrava. Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace.
