173

Znalecký posudek č. 14/11/173 O ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/20 k nemovitým věcem - pozemku p.č. st. 93 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. 43 - rod. dům, pozemku p.č. 230 - zahrada, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 129, pro k.ú. Životice u Nového Jičína, obec Životice u Nového Jičína, okres Nový Jičín.

Objednatel posudku:

JUDr. Jiří Petruň soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk K. H. Máchy 1294/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459

Účel posudku:

Určení obvyklé ceny nemovitých věcí ke stanovení nejnižšího podání.

Vypracoval:

ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o. IČ: 29452783 Sadová 882/2, 790 01 Jeseník, zapsaná v obchodním rejstříku, vedeném u Krajského soudu v Ostravě, oddíl C, vložka číslo 54453 Odpovědná osoba: Ivo Trsťan (soudní znalec) e-mail: [email protected] www.ozkbest.cz

Posudek obsahuje 18 stran a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních a 1 vyhotovení je uloženo v archívu ZNALECKÉ KANCELÁŘE BeST s.r.o.. V Jeseníku, dne 13. 11. 2014

ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/11/173

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Dle usnesení, ze dne 20. 8. 2014 vydané Exekutorským úřadem Šumperk, JUDr. Jiří Petruň, č.j. 065 EX 00810/10-075, byla pověřena ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o., se sídlem Sadová 882/2, 790 01 Jeseník, (odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec) k ocenění těchto nemovitých věcí: - pozemek parcelní číslo st. 93 o výměře 209 m2, druh: zastavěná plocha a nádvoří - součástí je stavba č.p. 43, rod. dům, stojící na pozemku parc. č. st. 93 - pozemek parcelní číslo 230 o výměře 1 702 m2, druh: zahrada vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Nový Jičín, pro obec Životice u Nového Jičína, katastrální území Životice u Nového Jičína, okres Nový Jičín, na listu vlastnictví č. 129, podíl 1/20. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitých věcí a jejich příslušenství.

2. Informace o nemovitosti Jedná se o pozemek p.č. st. 93 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. 43 rod. dům, pozemek p.č. 230 - zahrada, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 129, pro k.ú. Životice u Nového Jičína, obec Životice u Nového Jičína, okres Nový Jičín. Rodinný dům je situovaný na adrese Životice u Nového Jičína č.p. 43, 742 72 Životice u Nového Jičína. Rodinný dům se nachází v jiho-východní, zastavěné části obce, jako samostatně stojící. Dle informací ČSÚ má obec Životice u Nového Jičína 620 obyvatel, z hlediska občanské vybavenosti se v obci Životice u Nového Jičína nachází škola.

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne 11. 11. 2014 za přítomnosti soudního znalce pana Ivo Trsťana, jeho spolupracovníků, otce povinného pana Ladislava Jančálka, sestry povinného paní Anny Piešové a jejího manžela. Povinný pan Jiří Jančálek se místního šetření nezúčastnil.

4. Podklady pro vypracování posudku - Usnesení č.j. 065 EX 00810/10-075, ze dne 20. 8. 2014. - Výpis z katastru nemovitostí č. 129 vyhotovený objednavatelem dne 26. 9. 2014. - Náhled katastrální mapy, vyhotovený ZNALECKOU KANCELÁŘI BeST s.r.o., dne 11. 11. 2014. - Mapy širších vztahů I a II. - Zjištění míry výskytu povodní/záplav, prostřednictvím webových stránek www.cap.cz - Podklady z místního šetření (informace, výměry a fotodokumentace) ze dne 11. 11. 2014.

stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


5. Vlastnické a evidenční údaje Níže uvedené vlastnické a evidenční údaje jsou převzaty z veřejně přístupné databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Moravskoslezský Nový Jičín Životice u Nového Jičína Životice u Nového Jičína (797375)

List vlastnictví číslo: Vlastníci:

129

1. Jančálek Bronislav Masarykovo nám. 1/1, 74101 Nový Jičín

Podíl: 1/20

2. Jančálek Jiří č.p. 128, 74272 Životice u Nového Jičína

Podíl: 1/20

3. Jančálek Ladislav č.p. 182, 74271 Hodslavice

Podíl: 1/20

4. Jančálek Ladislav č.p. 43, 74272 Životice u Nového Jičína

Podíl: 3/4

5. Piešová Anna č.p. 152, 74273 Veřovice

Podíl: 1/20

6. Uherková Renáta Francouzská 1204/25, 74221 Kopřivnice

Podíl: 1/20

6. Dokumentace a skutečnost - Předložené podklady souhlasí se skutečností. - Nabývací titul nebyl předložen. - Ke dni zpracování znaleckého posudku nebyla zjištěna nájemní smlouva, či jiná smlouva, která by upravovala oceňované nemovité věci k užívání třetí osobou.

7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o přízemní, částečně podsklepený rodinný dům ze smíšeného zdiva, bez využitého podkroví, sedlová střecha je kryta taškou pálenou. Rodinný dům je půdorysného tvaru obdélníka. Původní stáří rodinného domu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení účastníků místního šetření přes 100 roků. Vytápění rodinného domu je lokální pomocí kamen na tuhá paliva (provedeno 1x) a pomocí plynových kamen WAF. Ke dni ocenění tohoto znaleckého posudku jsou plynová kamna WAF odpojena. V roce 2011 byla na rodinném domu částečně osazena plastová zdvojená okna, byly instalovány vchodové dveře, byla provedena kompletní rekonstrukce sociálního zázemí (koupelna, WC), byla instalována kuchyňská linka, byla položena keramická dlažba na podlahu v kuchyni, obytném pokoji a na chodbě. Dále byly částečně provedeny rozvody inženýrských sítí. Při místním šetření bylo zjištěno, že rodinný dům k datu ocenění tohoto znaleckého posudku prochází kompletní rekonstrukce dvou obytných pokojů. Při místním šetření bylo dále zjištěno, že rodinný dům není k datu ocenění tohoto znaleckého posudku trvale obýván. Rodinný dům je situován v zóně 3 - „zóna se středním nebezpečím výskytu povodní/záplav. Tato skutečnost byla zjištěna

stránka č. 3


prostřednictvím webových stránek www.cap.cz. Dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení účastníků místního šetření je pro potřeby tohoto znaleckého posudku a určení indexu Iv (index konstrukce a vybavení) uvažováno rokem výstavby/kolaudace objektu 1910. Celkový stavebně-technický stav lze ke dni ocenění hodnotit jako - stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav). Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektu je patrné z ocenění. Dispoziční řešení rodinného domu: I. podzemní podlaží - schodiště, sklepní prostor I. nadzemní podlaží - chodba, kuchyně, 3x obytný pokoj, sociální zázemí (koupelna, WC), 2x schodiště Parkování je možné na vlastním pozemku. Pozemky se nachází v rovinném terénu, tvoří funkční celek a jsou přístupné po veřejné zpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 1529/108 ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Moravskoslezský kraj, 28. října 2771/117, Moravská Ostrava, 702 00 Ostrava. Rodinný dům je napojen na elektro, plynové vedení, septik a vlastní studnu. Na obytnou část rodinného domu, při jeho pravé hranici (pohled z přístupové komunikace) navazuje přízemní, hospodářská část rodinného domu ze smíšeného zdiva, se sedlovou střechou krytou taškou pálenou. Za rodinným domem, při horní hranici pozemku p.č. 230 - zahrada, uprostřed (pohled z přístupové komunikace) je situován kotec pro psa. Při místním šetření byly zjištěny tyto venkovní úpravy (oplocení - ocelové pletivo v ocelových sloupcích, ocelová vrátka s výplní ocelového pletiva, kamenný chodník, dlážděný chodník, venkovní schody betonové, betonové a zpevněné plochy). Ocenění je provedeno dle skutečného, zjištěného stavu. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitým věcem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele.

8. Obsah posudku a) Objekty 1) Stavba č.p. 43 - rod. dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 129 c) Ocenění porovnávací metodou

stránka č. 4


B. ZNALECKÝ POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Objekty 1) Stavba č.p. 43 - rod. dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 129 Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 441/2013 Sb. a.1.1) Stavba č.p. 43 - rod. dům – § 35 Podlaží: Název I. PP I. NP Součet: Podlažnost:

Zastavěná plocha 7,65×3,05+1,50×2,95 16,25×8,30

162,64 / 27,76

= = =

27,76 m2 134,88 m2 162,64 m2

= = =

49,96 m3 499,04 m3 289,98 m3 838,98 m3

= 5,86

Obestavěný prostor (OP): Spodní stavba 7,65×3,05×1,80+1,50×2,95×1,80 Vrchní stavba 16,25×8,30×3,70 Zastřešení 16,25×8,30×4,30×0,5 Obestavěný prostor – celkem:

=

Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Název, popis 1. Základy – smíšené 2. Zdivo – smíšené

Obj. podíl Hodnocení 8,20 % Podstandardní 21,20 % Podstandardní

stránka č. 5


Název, popis Obj. podíl 3. Stropy – dřevěné trámové s rovným podhledem, klenbové 7,90 % (sklep) 4. Střecha – vaznicová sedlová 7,30 % 5. Krytina – taška pálená 3,40 % 6. Klempířské konstrukce – pozinkované (žlaby, svody, parapety) 0,90 % 7. Vnitřní omítky – vápenné hladké (z části) 5,80 % 8. Fasádní omítky – vápenné hladké (z části) 2,80 % 9. Vnější obklady 0,50 % 10. Vnitřní obklady – keramický obklad (kuchyně, koupelna, WC) 2,30 % 11. Schody – dřevěné (do půdních prostor), betonové (do sklepa) 1,00 % 12. Dveře – dřevěné náplňové do ocelových zárubní 3,20 % 13. Okna – plastová zdvojená, dřevěná zdvojená 5,20 % 14. Podlahy obytných místností – betonové, keramická dlažba 2,20 % 15. Podlahy ostatních místností – hliněné, betonové, keramická 1,00 % dlažba 16. Vytápění – lokální vytápění kamny na tuhá paliva (1x) a 5,20 % plynovými kamny WAF (odpojeno) 17. Elektroinstalace – 240/400V 4,30 % 18. Bleskosvod 0,60 % 19. Rozvod vody – studená i teplá 3,20 % 20. Zdroj teplé vody – elektrický bojler (odpojeno) 1,90 % 21. Instalace plynu – je provedena 0,50 % 22. Kanalizace – kompletní odkanalizování 3,10 % 23. Vybavení kuchyně – kuchyňská linka, dřez 0,50 % 24. Vnitřní vybavení – vana, umyvadlo 4,10 % 25. Záchod – splachovací WC 0,30 % 26. Ostatní 3,40 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Podstandardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Podstandardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Nevyskytuje se

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Životice u Nového Jičína Počet obyvatel: 620 Základní cena (ZC): 2 387,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn I. Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost III. Hodnota větší než 2 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby II. Lokální vytápění el. nebo plynem, 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení

Vi A

0,00 –0,08 0,00 0,02 0,00 –0,04 0,00 0,00

stránka č. 6


9 Venkovní úpravy 10 Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou 12 Kritérium jinde neuvedené 13 Stavebně-technický stav *

Rok výstavby / kolaudace: Stáří stavby (y): Zvýšení koeficientu s: Koeficient pro úpravu (s):

II. Minimálního rozsahu II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 III. Nad 800 m2 celkem III. Bez vlivu na cenu III. Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) 1910 104 0,06 0,660

–0,03 0,00 0,01 0,00 0,85*

12

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V13):

0,494

i=1

Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV):

1 179,18 Kč/m3

Index trhu: příloha č. 3, tabulka č. 1 U znaku „4.“ (Vliv právních vztahů na prodejnost) je uvažováno ponížením v pásmu znaku „I. Negativní*“ konkrétně pak o hodnotu „-0,04“, neboť předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/20. Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy 3 Změny v okolí 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko

Hodnocení znaku III. Nabídka odpovídá poptávce

Pi 0,00

III. Pozemek ve spoluvlastnictví III. Bez vlivu I. Negativní

–0,01 0,00 –0,04

II. Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody)

0,80

4

Index trhu

(IT = P5 × (1 +  Pi)):

0,760

i=1

Index polohy pozemku: příloha č. 3, tabulka č. 3 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci inženýrské sítě, které má obec nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m

Pi 1,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,02 stránka č. 7


8 Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené

I. Bez možnosti komerčního využití

0,00

II. Bezproblémové okolí II. Průměrná nezaměstnanost II. Bez dalších vlivů

0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

(IP = P1 × (1 +  Pi)):

1,009

i=2

Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 838,98 × 1 179,18 × 0,760 × 1,009

=

758 641,28 Kč

Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:

× =

1 / 20 37 932,06 Kč

Stavba č.p. 43 - rod. dům – určená cena:

37 932,06 Kč

b) Pozemky b.1) Vyhláška 441/2013 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 129 – § 4, 9 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Životice u Nového Jičína Název okresu: Nový Jičín Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce IV. 501 - 1000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce V. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci III. Elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn 5 Dopravní obslužnost obce I. Městská hromadná doprava či integrovaná doprava, železniční zastávka a autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci IV. Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) Základní cena výchozí: ZCv = 700,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 137,59 Kč/m2

Oi 0,65 0,60 0,80 0,70 1,00

0,90

Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: U znaku „4.“ (Vliv právních vztahů na prodejnost) je uvažováno ponížením v pásmu znaku „I. Negativní*“ konkrétně pak o hodnotu „-0,04“, neboť předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/20. Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi

Hodnocení znaku III. Nabídka odpovídá poptávce

Pi 0,00

stránka č. 8


2 Vlastnické vztahy 3 Změny v okolí 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko

III. Pozemek ve spoluvlastnictví III. Bez vlivu I. Negativní

–0,01 0,00 –0,04

II. Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody)

0,80

4

Index trhu:IT = P5 × (1 +  Pi) = 0,760 i=1

Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

 Pi = 1,000 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 1,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,02 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy: IP = P1 × (1 +  Pi) = 1,009 i=2

Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,767 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 105,5315 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] st. 93 zastavěná plocha a nádvoří 209

Cena [Kč] 22 056,08

stránka č. 9


§ 9 odst. 3 – Jiné pozemky (dle § 4 odst. 1) Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × 0,30 = 31,6595 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 230 zahrada 1 702

Cena [Kč] 53 884,47

Součet cen všech typů pozemků:

=

75 940,55 Kč


× =

1 / 20 3 797,03 Kč

Pozemky na LV číslo 129 – určená cena:

3 797,03 Kč

c) Ocenění porovnávací metodou Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, jedním ze způsobu oceňování je porovnávací způsob. Porovnávací přístup vychází přímo z porovnání s prodeji obdobných nemovitých věcí v podobných podmínkách. Porovnání je buď přímé mezi prodávanými a oceňovanou nemovitou věcí, nebo nepřímé, kdy soubor údajů o prodávaných nemovitých věcech a jejich cenách je zpracován na průměrnou, standardní nemovitou věc a s touto je pak porovnávána nemovitá věc oceňovaná. Aplikace této metody ocenění předpokládá dostatek informací o nabídkách nebo realizovaných prodejích nemovitých věcí obdobného charakteru v lokalitě blízké předmětné nemovité věci. Problematika porovnávací (komparativní) metody je uceleně popsána v publikaci „Teorie oceňování nemovitostí“ vydaná Akademickým nakladatelstvím CERM, s.r.o. Brno, od Prof. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. a kol., ve které je uvedeno, že ocenění provádíme porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek: -

druhu a účelu věcí, koncepce a technických parametrů, materiálů, technického stavu (opotřebení, stav údržby, vady), velikost, využitelnost, umístění a projevy okolí.

Cena nemovité věci je velmi závislá na její poloze, a to nejvíce u nemovitých věcí obchodních, jen o něco méně u nemovitých věcí obytných a poměrně málo u nemovitých věcí výrobních, u kterých je však důležité dopravní spojení. Vliv polohy na cenu je třeba tedy vždy mít na paměti, a pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovité věci ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách; přitom i na jedné ulici s typovými rodinnými domy může být vliv okolí takový, že na různých koncích ulice budou ceny odlišné. Další skutečnosti je, že stavby zpravidla nejsou totožné. Velmi blízká podobnost bude s největší pravděpodobností u bytů stejné kategorie a velikosti. I rodinné domy se budou lišit velikostí, vybavením, velikostí podsklepení, velikosti pozemku a zahrady, objekty volně stojící nebo řadové. Vliv na cenu nemovité věci bude mít samozřejmě i technický stav. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem, je třeba při porovnání brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich případné odlišnosti následně vyjádřit v ceně.

stránka č. 10


Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. 1) RD ul. Najštef, Mořkov, okres Nový Jičín Jedná se o zděný, částečně podsklepený, samostatný rodinný dům. Rodinný dům je přízemní se sedlovou střechou. K rodinnému domu náleží dílna, kůlna a stodola. Rodinný dům je napojen na elektro, obecní vodovod, plynové vedení a septik. Na zahradě je vlastní studna a druhá je situovaná ve sklepě. Základní občanská vybavenost a dopravní dostupnost v místě. Nabídková CENA: 750 000,- Kč 2) RD Rybí, okres Nový Jičín Jedná se o zděný, částečně podsklepený, samostatný rodinný dům o vnitřní dispozici 4+1. Rodinný dům se nachází na okraji obce. K rodinnému domu náleží zahrada a garáž. V přízemí domu se nachází zádveří, kuchyně, čtyři obytné pokoje a WC. Topení je řešeno lokálně plynovými kamny. Rodinný dům je napojen na elektro, obecní vodovod, plynové vedení a septik. Občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: 790 000,- Kč 3) RD Tichá, okres Nový Jičín Jedná se o zděný, samostatný rodinný dům o vnitřní velikosti 3+1. Vnitřní dispozice rodinného domu: chodba, kuchyň, dva obytné pokoje, komora, koupelna a WC. V podkroví je obytný pokoj a půdní prostory, které jsou vhodné k vestavbě. K rodinnému domu náleží oplocená zahrada, garáž a samostatný hospodářský objekt. Občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: 790 000,- Kč 4) RD Hodslavice, okres Nový Jičín Jedná se o zděný, částečně podsklepený, samostatně stojící rodinný dům o vnitřní dispozici 2+1. Rodinný dům se nachází na okraji obce. K rodinnému domu náleží zahrada s garáží a zahradní chatkou. Rodinný dům je po provedené rekonstrukci - plastová okna se žaluziemi a nová střešní krytina. V přízemí se nachází zádveří, chodba, šatna, schodiště, kuchyně, obytný pokoj, vstup do sklepa, koupelna a samostatné WC. V podkroví je chodba a obytný pokoj. O vytápění se starají dva kotle, jeden elektrický a druhý kotel na tuhá paliva. Rodinný dům je napojen na elektro, obecní vodovod a je kompletně odkanalizován. Dům je obklopen částečně svažitou oplocenou zahradou. Na zahradě se nachází vlastní studna. Občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: 980 000,- Kč 5) RD Hostašovice, okres Nový Jičín Jedná se o zděný, samostatný rodinný dům o vnitřní dispozici 2+1. K rodinnému domu náleží zahrada a garáž. Vnitřní dispozice rodinného domu: dva obytné pokoje, kuchyň, koupelna, WC, komora a garáž. Rodinný dům je částečně podsklepený. Rodinný dům je napojen na obecní vodovod a elektřinu. Odpady jsou svedeny do jímky. Vytápění je řešeno lokálně kamny na tuhá paliva. Základní občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: 940 000,- Kč Seznam porovnávaných objektů: 1) RD ul. Najštef, Mořkov, okres Nový Jičín Výchozí cena (VC): 750 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kstavební konstukce: 1,00 stránka č. 11


Kúdržby a stavebně-technického stavu: Kvybavení: Kvýměry pozemku: Kpolohový: Kobjektivizační: Jednotková cena (JC): Váha (V): 2) RD Rybí, okres Nový Jičín Výchozí cena (VC): Množství (M): Kstavební konstukce: Kúdržby a stavebně-technického stavu: Kvybavení: Kvýměry pozemku: Kpolohový: Kobjektivizační: Jednotková cena (JC): Váha (V): 3) RD Tichá, okres Nový Jičín Výchozí cena (VC): Množství (M): Kstavební konstukce: Kúdržby a stavebně-technického stavu: Kvybavení: Kvýměry pozemku: Kpolohový: Kobjektivizační: Jednotková cena (JC): Váha (V): 4) RD Hodslavice, okres Nový Jičín Výchozí cena (VC): Množství (M): Kstavební konstukce: Kúdržby a stavebně-technického stavu: Kvybavení: Kvýměry pozemku: Kpolohový: Kobjektivizační: Jednotková cena (JC): Váha (V): 5) RD Hostašovice, okres Nový Jičín Výchozí cena (VC): Množství (M): Kstavební konstukce: Kúdržby a stavebně-technického stavu: Kvybavení: Kvýměry pozemku: Kpolohový:

1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 681 818,18 Kč 1,0 790 000,– Kč 1,00 celek 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 1,10 755 980,86 Kč 1,0 790 000,– Kč 1,00 celek 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 718 181,82 Kč 1,0 980 000,– Kč 1,00 celek 1,00 1,10 1,00 0,95 1,00 1,10 852 544,58 Kč 1,0 940 000,– Kč 1,00 celek 1,00 1,05 1,00 0,95 1,00

stránka č. 12


Kobjektivizační: 1,10 Jednotková cena (JC): 856 687,17 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kstavební konstukce × Kúdržby a stavebně-technického stavu × Kvybavení × Kvýměry pozemku × Kpolohový × Kobjektivizační) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek ( (JC × V) /  V): Maximální jednotková cena za celek: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota:

681 818,18 Kč 773 042,52 Kč 856 687,17 Kč 775 000,– Kč 1,00 celek 775 000,– Kč

× =


× =

1 / 20 38 750,– Kč

Úprava ceny koeficientem: Výslednou „porovnávací hodnotu“ ovlivňuje především skutečnost, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/20 k výše uvedeným nemovitým věcem, neboť na realitním trhu je takřka mizivá poptávka po takovýchto částech nemovitých věcí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou tedy obecně obtížně obchodovatelné. S ohledem na prodejnost nelze tedy výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku. Je proto nutné cenu dále upravit, a to v našem případě ponížením spoluvlastnického podílu o 1/4, tedy 25%. Vliv spoluvlastnictví Cena po úpravě: Výsledná porovnávací hodnota:

×

0,750 =

29 062,50 Kč 29 062,50 Kč

stránka č. 13


C. REKAPITULACE V současné době se v ČR cena stanoví dohodou nebo oceněním podle zvláštního předpisu, jak plyne z ustanovení zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. a č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Cena a hodnota ve vztahu k určení obvyklé tržní hodnoty oceňovaných nemovitých věcí:

- pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené metody a přístupy Cena zjištěná - (též „administrativní“, „úřední“) - je cena podle cenového předpisu, v současné době dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb. (oceňovací vyhláška). Základním předpisem je zákon o cenách č. 526/1990 Sb., jenž stanoví, že cena je peněžní částka, sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji (např. vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim). Porovnávací, srovnávací, též komparativní metoda - je založena na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovité věci s cenami obdobných nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, které byly v nedávné době nabízeny či realizovány na trhu realit. Porovnávací hodnota se rovná ceně podobné nemovité věci dosažené na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu. Porovnání oceňovaných nemovitých věcí se tedy uskutečňuje na základě průzkumu trhu realit, přičemž je nutné brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich odlišnost poté vyjádřit v ceně. Obvyklá cena (obecná, tržní) - Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/1997 Sb., rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývajících z osobního vztahu k nim. Vztah administrativní a obvyklé ceny Stanovení ceny dle legislativního předpisu a ceny založené na tržních principech je v některých aspektech shodné a v jiných diametrálně odlišné. Shodná je skutečnost, že se znalec zabývá stejnými objekty zkoumání. Odlišnost je však ve způsobu zkoumání oceňované nemovité věci. Při určení administrativní ceny je třeba, aby znalec aplikoval legislativní předpis pro účel, který je předem stanoven. Jiná situace ovšem nastává v případě stanovení obvyklé ceny objektu, kdy není znalec vázán žádným právním předpisem, má v podstatě volnou působnost v rámci definice obvyklé ceny. Vychází především ze svých zkušeností, znalostí a jedná na základě svého nejlepšího svědomí. Neměla by nastat situace, že hodnota indikovaná na tržních principech bude shodná s cenou administrativní, a to hlavně proto, že cenový předpis nezohledňuje všechny cenotvorné faktory a situaci na trhu nemovitých věcí.

stránka č. 14


Kladné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - dobrá dopravní dostupnost do okolních měst - možnost rozšíření obytných prostor do podkroví Záporné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - neúplná občanská vybavenost obce Životice u Nového Jičína - v obci Životice u Nového Jičína není možnost napojení na hloubkovou kanalizaci a plynové vedení - oceňované nemovité věci jsou situovány v blízkosti vodního toku - stavebně-technický stav rodinného domu na mírně horší úrovni - pouze lokální vytápění rodinného domu - předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/20 - odraz ekonomické krize ve světle realitního trhu

Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech (jako celku) srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu podprůměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění (ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/20) považovat za obtížně obchodovatelný.

Výsledná obvyklá hodnota oceňovaných nemovitých věcí byla zjištěna komparativní metodou, na základě databáze uskutečněných prodejů v regionu, informací od znalců a realitních kanceláří působících v regionu, informací vlastníků sousedních nemovitých věcí a po použití korekčních koeficientů.

Cena jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených (se Zástavními právy exekutorskými se v ocenění neuvažuje, zpracovatel nezná jejich aktuální hodnotu, stejně tak se neuvažuje i s exekucemi) Cena závad, které v dražbě prodejem nezaniknou (znalci nejsou známy žádné takové závady)

0,- Kč 0,- Kč

Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Ostatní movité věci

37 930,– Kč 3 800,– Kč 41 730,– Kč 29 060,– Kč 0,– Kč

Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění činí: 30 000,– Kč Cena slovy: třicettisíc Kč

stránka č. 15


Znalecký posudek vyhotovil:

Ivo Trsťan Jaroslav Suchánek Mgr. Ing. Michalis Becis

Odpovědná osoba:

Ivo Trsťan, soudní znalec

V Jeseníku, dne 13. 11. 2014

................................................................. ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o.

........................................................................ Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec

stránka č. 16


D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.3.1988, č.j. Spr.2143/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 14/11/173 znaleckého deníku.

............................................ Ivo Trsťan, soudní znalec

stránka č. 17


E. SEZNAM PŘÍLOH -

fotodokumentace výpis z katastru nemovitostí kopie katastrální mapy mapy širších vztahů I a II

stránka č. 18

Fotodokumentace

stránka č. 1

stránka č. 2

173

Recommend Documents