ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo 95-13.14
NEMOVITOST: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Usedlost č.p.10 661005/1580, Pan Martin Kende, Zlonín 10, 25064, vlastnictví: výhradní 661005/1580, Pan Martin Kende, Zlonín 10, 25064, vlastnictví: výhradní
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Aukční centrum Bussmark Štúrova 1701/55, 14000 Praha 4
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Jaroslava Luňáčková Jarní 1324, 253 01 Hostivice
ÚČEL OCENĚNÍ:
Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:
Počet stran:
16
stran
V Hostivici, dne 2.5.2014
14 000 000 Kč 16.4.2014
Stav ke dni :
Počet příloh: 2
Ing. Jaroslava Luňáčková
16.4.2014
Počet vyhotovení: 3
NÁLEZ Přehled podkladů - Výpis z Katastru nemovitostí LV 14 , k.ú. Zlonín vyhotovený dne 29.4.2014. - Snímek z katastrální mapy -Znalecký posudek č.1303-71-02 vyhotovený panem Ing. Milanem Kroupou dne 12.3.2002 -Znalecký posudek č.104/2002-2548 vyhotovený paní Ing.Janou Opočenskou dne 3.8.2002 - Údaje z internetového serveru o nabídkách prodeje nemovitostí -výkresová dokumentace rekonstrukce špýchar s výměnkem z roku 2004 -kolaudační rozhodnutí z 26.9.2007 - Skutečnosti zjištěné na místě dne 16.4.2014. Místopis Obec Zlonín se nachází v okrese Praha-východ, kraj Středočeský. Rozkládá se asi sedmnáct kilometrů severovýchodně od centra Prahy a třináct kilometrů západně od města Brandýs nad Labem-Stará Boleslav. Usedlost č.p.10 je umístěna s ostatními obdobně velkými usedlostmi kolem silnice spojující Líbeznici s Čakovičkami. Celou vesnici Zlonín tvořilo dříve pouze několik obdobných zemědělských usedlostí. Později kolem železniční zastávky vznikla čtvrť novějších rodinných domů. Dnes má obec Zlonín 377 obyvatel. Celkový popis Usedlost č.p.10: Usedlost je tvořena uzavřeným dvorem se třemi budovami a příslušenstvím. Jedná se o budovu pro bydlení, další budovu pro bydlení, původně špýcharu a výminku, která je z větší části zrekonstruovaná a přistavěná a slouží převážně k bydlení a stodola. Budova pro bydlení: Přízemní zděná nepodsklepená stavba z roku 1900 je umístěna napravo od vjezdu na dvůr. Štít budovy je do ulice bez předzahrádky. Budova je určena pro bydlení. Základy jsou základové pasy bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislá nosná konstrukce je zděná, sedlová je střecha a tašková je krytina - Bobrovky. Stropní konstrukce částečně dřevěné trámy s novým dřevěným záklopem, částečně klenby do I profilů. Schodiště není, okna jsou dřevěná špaletová, dveře hladké do ocelových zárubní. Podlahy jsou plovoucí a dlažby. Topení etážové plynové, litinové radiátory. V současné době je kotel nefunkční. Objekt prošel v roce 1986 modernizací. Byly provedeny nové omítky, obklady, koupelna, wc, rozvody vody, kanalizace, elektřina, střešní krytina, klempířské konstrukce, dveře, topení a další. Dispozice: - pokoj - 18,90m2 - pokoj - 16,80m2 - předsíň se šatnou - 12,60m2 - kuchyň - 14,70m2 - soc. zařízení - 8,40m2 Budova pro bydlení - bývalý špýchar a výminek: Přízemní zděná, částečně podsklepená stavba z roku 1900 je umístěna nalevo od vjezdu na dvůr. Štít budovy je do ulice bez předzahrádky. Stavba dříve sloužila jako špýchar a výměnek, v roce 1986 byla část z ulice upravena na malý obchod a část do dvora na dvě garáže s malou dílnou. V roce 2002-2007 byl objekt zrekonstruován a přistavěn. -2-
Svislé nosné konstrukce jsou zděné, které je sanované pomocí difúzní clony. Okolí základů je odvodněno drenážním systémem a provětrané pomocí tvarované fólie zakončené odvětrávací lištou. Stropní konstrukce jsou klenbové a dřevěné trámové. Po celém obvodu je nový železobetonový věnec. Střešní konstrukce je dřevěný vázaný krov s krytinou z keramických tašek. Podlahy jsou v přízemí keramická dlažba a v podkroví masivní dřevěná podlaha. Dveře jsou dřevěné masiv s obložkami(vše atip). Je provedeno nové vodovodní a kanalizační potrubí. Kanalizace je svedena do septiku. Elektro je nově. Vytápění je pomocí turbokotle, který je umístěn v koupelně. Systém vytápění je teplovodní s nuceným oběhem vody. V přízemí jsou rozvody vedeny v podlaze. V obývacím pokoji jsou krbová kamna. Rekonstrukce je provedena velmi citlivě a byl zachován původní ráz domu. Dispozice: 1NP - sklad - 22,13m2 - sklad+dílna - 38,80m2 - garáž - 17,42m2 - koupelna + wc - 5,66m2 - chodba - 3,26m2 - kotelna - 1,08m2 - kuchyň - 18,75m2 - sklad - 2,00m2 - sklad - 1,77m2 - sklad - 5,65m2 - chodba - 5,70m2 podkroví: - schodiště - 5,05m2 - obývací pokoj - 57,02m2 - balkon - 4,00m2 - wc - 3,00m2 - ložnice - 18,90m2 - hala - 41,80m2 - galerie - 23,60m2 Budova (stodola): Budova se nachází v zadní části pozemku, jde o stavbu z roku 1900. Objekt byl v letech 2002-2007 rekonstruován. Byla vyměněna dřevěná střešní konstrukce a krytina z keramických tašek. Prostor stodoly je rozdělen na dvě části. V první části je vystavěno schodiště a prostor rozdělen na dvě nadzemní podlaží a podkroví. Druhá část stodoly je nevyužitá, slouží jako sklad dřeva a úložný prostor. V první části jsou tropy dřevné trámové. Podlahy dřevěné masivní a dlažba. Do této části jsou zavedeny inženýrské sítě, voda, elektřina a vytápění. Příslušenství: Příslušenství usedlosti č.p.10 tvoří zahradní altánek s grilem, přístřešek u obytné budovy, plotová zeď ohraničující uzavřený dvůr, vjezdová masivní dřevěná vrata na el. pohon(v současné době je el. pohon na jednom křídle poškozen). V areálu je kopaná studna, která je také připojena k objektu. Na objektech je také kamerový systém. Na ploše dvora je provedena nová přístupová cesta ke stodole zámkovou dlažbou. Pozemek parc.č.St.13: -je roviný, uzavřený budovami a plotovou zdí a tvoří jednotný funkční celek. Celková rozloha tohoto pozemku je: 2043m2. -3-
Pozemky jsou přístupné ze zpevněné komunikace. Pozemek je rozdělen na užitkovou a okrasnou část. Na zahradě jsou okrasné i ovocné stromy a jezírko.
OBSAH 1. Budova pro bydlení 1.1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1.1 Budova pro bydlení
2. Budova pro bydlení - bývalý špýchar a výminek 2.1. Ocenění staveb nákladovou metodou 2.1.1 Budova pro bydlení - bývalý špýchar a výminek
3. Budova 3.1. Ocenění staveb nákladovou metodou 3.1.1 Budova
4. Bez rozlišení části 4.1. Ocenění pozemků 4.1.1 Pozemek 4.2. Porovnávací ocenění 4.2.1 Usedlost č.p.10
OCENĚNÍ 1. Budova pro bydlení 1.1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1.1 Budova pro bydlení Věcná hodnota dle THU Z cenového ukazatele ve stavebnictví pro rok 2013 - jedná se o budovu pro bydlení, svislá nosná konstrukce zděná – cena 4 401kč/m³ , t.j. 5 325Kč/m3 s DPH. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 125,00 m2 3,10 m
Název 1NP Výčet místností: pokoj obývací pokoj předsíň se šatnou kuchyň koupelna + wc Užitná plocha celkem:
18,90 m2 16,80 m2 12,60 m2 14,70 m2 8,40 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
18,90 m2 16,80 m2 12,60 m2 14,70 m2 8,40 m2 71,40 m2
-4-
Obestavěný prostor
Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1NP (20,00*6,25)*(3,10) (20,00*6,25)*(4,2/2)
= =
[m3] 387,50 m3 262,50 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1NP Obestavěný prostor - celkem:
Obestavěný prostor 387,50 m3 262,50 m3 650,00 m3
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Stáří Živ. Opotř. [%] [%] [%] [%] části 1. Základy P 8,68 100,00 8,68 8,67 114 150 76,00 2. Zdivo S 22,43 100,00 22,43 22,43 114 150 76,00 3. Stropy S 8,36 100,00 8,36 8,36 114 150 76,00 4. Střecha S 7,72 100,00 7,72 7,72 114 114 100,00 5. Krytina S 3,60 100,00 3,60 3,60 28 114 24,56 6. Klempířské konstrukce S 0,95 100,00 0,95 0,95 28 114 24,56 7. Vnitřní omítky S 6,14 100,00 6,14 6,14 28 114 24,56 8. Fasádní omítky S 2,96 100,00 2,96 2,96 28 114 24,56 9. Vnější obklady N 0,53 100,00 0,53 0,53 28 114 24,56 10. Vnitřní obklady S 2,43 100,00 2,43 2,43 28 150 18,67 12. Dveře N 3,39 100,00 3,39 3,39 28 114 24,56 13. Okna S 5,50 45,00 2,48 2,48 28 114 24,56 13. Okna S 5,50 55,00 3,03 3,03 28 114 24,56 14. Podlahy obytných místností S 2,33 100,00 2,33 2,33 7 114 6,14 15. Podlahy ostatních místností S 1,06 100,00 1,06 1,06 7 114 6,14 16. Vytápění S 5,50 100,00 5,50 5,50 28 114 24,56 17. Elektroinstalace S 4,55 100,00 4,55 4,55 28 114 24,56 19. Rozvod vody S 3,39 100,00 3,39 3,39 28 114 24,56 20. Zdroj teplé vody N 2,01 100,00 2,01 2,01 28 114 24,56 21. Instalace plynu S 0,53 100,00 0,53 0,53 28 114 24,56 22. Kanalizace S 3,28 100,00 3,28 3,28 28 114 24,56 24. Vnitřní vybavení S 4,34 100,00 4,34 4,34 28 114 24,56 25. Záchod S 0,32 100,00 0,32 0,32 28 114 24,56 Součet upravených objemových podílů: 100,01 Opotřebení:
-5-
Opotř. z celku 6,5892 17,0468 6,3536 7,7200 0,8842 0,2333 1,5080 0,7270 0,1302 0,4537 0,8326 0,6091 0,7442 0,1431 0,0651 1,3508 1,1175 0,8326 0,4937 0,1302 0,8056 1,0659 0,0786 49,9000
Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Ocenění 125 71
2
[m ] [m2] [m3] [Kč/m2] % Kč
650,00 5 032 100,00 3 270 800
roků roků % Kč
49,90 1 638 671
2. Budova pro bydlení - bývalý špýchar a výminek 2.1. Ocenění staveb nákladovou metodou 2.1.1 Budova pro bydlení - bývalý špýchar a výminek Věcná hodnota dle THU Z cenového ukazatele ve stavebnictví pro rok 2013 - jedná se o budovu pro bydlení, svislá nosná konstrukce zděná – cena 4 401kč/m³ , t.j. 5 325Kč/m3 s DPH. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 206,21 m2 3,00 m
Název 1NP Výčet místností: sklad dílna+ sklad garáž WC chodba kotelna kuchyň schodiště sklad sklad sklad předsíň Užitná plocha celkem: podkroví Výčet místností: schodiště obývací pokoj balkon WC
22,13 m2 38,80 m2 17,42 m2 3,26 m2 3,26 m2 1,08 m2 18,75 m2 8,62 m2 2,00 m2 5,67 m2 1,77 m2 5,70 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
22,13 m2 38,80 m2 17,42 m2 3,26 m2 3,26 m2 1,08 m2 18,75 m2 8,62 m2 2,00 m2 5,67 m2 1,77 m2 5,70 m2 128,46 m2
206,21 m2 5,05 m2 57,02 m2 4,00 m2 3,00 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 -6-
5,05 m2 57,02 m2 4,00 m2 3,00 m2
3,00 m
ložnice hala galerie Užitná plocha celkem:
18,90 m2 41,80 m2 23,60 m2
1,00 1,00 1,00
18,90 m2 41,80 m2 23,60 m2 153,37 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1NP (17,145*7,5+8,38*7,037+2,65*7,037)*(3,00) = podkroví (17,145*7,5+8,38*7,037+2,65*7,037)*(1,00+3,42 = 7/2)
[m3] 618,62 m3 559,54 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1NP podkroví Obestavěný prostor - celkem:
Obestavěný prostor 618,62 m3 559,54 m3 1 178,16 m3
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Stáří Živ. Opotř. [%] [%] [%] [%] části 1. Základy S 8,20 62,00 5,08 5,08 114 180 63,33 1. Základy S 8,20 29,00 2,38 2,38 86 180 47,78 1. Základy S 8,20 9,00 0,74 0,74 7 180 3,89 2. Zdivo S 21,20 62,00 13,14 13,14 114 180 63,33 2. Zdivo S 21,20 29,00 6,15 6,15 86 180 47,78 2. Zdivo S 21,20 9,00 1,91 1,91 7 180 3,89 3. Stropy S 7,90 62,00 4,90 4,90 114 180 63,33 3. Stropy S 7,90 38,00 3,00 3,00 7 180 3,89 4. Střecha S 7,30 100,00 7,30 7,30 7 140 5,00 5. Krytina S 3,40 100,00 3,40 3,40 7 70 10,00 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100,00 0,90 0,90 7 70 10,00 7. Vnitřní omítky S 5,80 100,00 5,80 5,80 7 70 10,00 8. Fasádní omítky S 2,80 100,00 2,80 2,80 7 50 14,00 9. Vnější obklady S 0,50 100,00 0,50 0,50 7 40 17,50 10. Vnitřní obklady S 2,30 100,00 2,30 2,30 7 40 17,50 11. Schody S 1,00 100,00 1,00 1,00 7 180 3,89 12. Dveře N 3,20 100,00 3,20 3,20 7 70 10,00 13. Okna S 5,20 100,00 5,20 5,20 7 70 10,00 14. Podlahy obytných místností N 2,20 100,00 2,20 2,20 7 70 10,00 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100,00 1,00 1,00 7 70 10,00 16. Vytápění S 5,20 100,00 5,20 5,20 7 40 17,50 17. Elektroinstalace S 4,30 100,00 4,30 4,30 7 40 17,50 18. Bleskosvod S 0,60 100,00 0,60 0,60 7 40 17,50 19. Rozvod vody S 3,20 100,00 3,20 3,20 7 40 17,50 -7-
Opotř. z celku 3,2172 1,1372 0,0288 8,3216 2,9385 0,0743 3,1032 0,1167 0,3650 0,3400 0,0900 0,5800 0,3920 0,0875 0,4025 0,0389 0,3200 0,5200 0,2200 0,1000 0,9100 0,7525 0,1050 0,5600
20. Zdroj teplé vody S 1,90 21. Instalace plynu S 0,50 22. Kanalizace S 3,10 23. Vybavení kuchyně S 0,50 24. Vnitřní vybavení S 4,10 25. Záchod S 0,30 26. Ostatní S 3,40 Součet upravených objemových podílů:
Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40 100,00
1,90 7 0,50 7 3,10 7 0,50 7 4,10 7 0,30 7 3,40 7 Opotřebení:
30 40 50 25 50 50 90
23,33 17,50 14,00 28,00 14,00 14,00 7,78
0,4433 0,0875 0,4340 0,1400 0,5740 0,0420 0,2645 26,7000
Ocenění 206 282
[m2] [m2] [m3] [Kč/m2] % Kč
1 178,16 5 325 100,00 6 273 679
roků roků % Kč
26,70 4 598 607
3. Budova 3.1. Ocenění staveb nákladovou metodou 3.1.1 Budova Věcná hodnota dle THU Z cenového ukazatele ve stavebnictví pro rok 2013 - jedná se o budovu skladování a manipulaci, svislá nosná konstrukce zděná – cena 4 294kč/m³ , t.j. 5 196Kč/m3 s DPH. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 286,00 m2 10,20 m
Název 1NP Výčet místností: posilovna tělosvična pracovna Užitná plocha celkem:
60,00 m2 60,00 m2 60,00 m2
1,00 1,00 1,00
60,00 m2 60,00 m2 60,00 m2 180,00 m2
-8-
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1NP (22,00*13,00)*(6,00) zastřešení (22,00*13,00)*(4,20/2)
= =
[m3] 1 716,00 m3 600,60 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
Obestavěný prostor 1 716,00 m3 600,60 m3 2 316,60 m3
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Stáří Živ. Opotř. [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací P 18,82 100,00 18,82 19,76 114 180 63,33 2. Svislé konstrukce S 27,38 100,00 27,38 28,75 114 180 63,33 3. Stropy S 3,59 100,00 3,59 3,77 7 180 3,89 4. Krov, střecha S 11,84 100,00 11,84 12,43 7 140 5,00 5. Krytiny střech S 3,42 100,00 3,42 3,59 7 70 10,00 6. Klempířské konstrukce S 0,86 100,00 0,86 0,90 7 70 10,00 7. Úprava vnitřních povrchů S 4,05 100,00 4,05 4,25 7 70 10,00 8. Úprava vnějších povrchů S 4,56 100,00 4,56 4,79 7 70 10,00 10. Schody S 1,28 100,00 1,28 1,34 7 180 3,89 11. Dveře S 2,17 100,00 2,17 2,28 0,00 13. Okna S 3,31 100,00 3,31 3,48 7 70 10,00 14. Povrchy podlah S 2,34 100,00 2,34 2,46 7 70 10,00 15. Vytápění S 2,74 100,00 2,74 2,88 7 40 17,50 17. Bleskosvod S 0,43 100,00 0,43 0,45 7 70 10,00 19. Vnitřní kanalizace S 1,25 100,00 1,25 1,31 7 50 14,00 21. Ohřev teplé vody S 1,08 100,00 1,08 1,13 7 30 23,33 23. Vnitřní hygienická vybavení S 4,85 100,00 4,85 5,09 7 50 14,00 24. Výtahy N 1,28 100,00 1,28 1,34 0,00 Součet upravených objemových podílů: 95,25 Opotřebení:
Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost
Ocenění 286 180
[m2] [m2] [m3] [Kč/m2] % Kč
2 316,60 3 643 100,00 8 439 374
roků roků -9-
Opotř. z celku 12,5140 18,2074 0,1467 0,6215 0,3590 0,0900 0,4250 0,4790 0,0521 0,0000 0,3480 0,2460 0,5040 0,0450 0,1834 0,2636 0,7126 0,0000 35,2000
Opotřebení Věcná hodnota (VH)
% Kč
35,20 5 468 714
4. Bez rozlišení části 4.1. Ocenění pozemků 4.1.1 Pozemek Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek parc.č.St.13 – nachází se v obci Zlonín, k.ú. Zlonín, okres Praha-východ. Pozemek je přístupný po zpevněné komunikaci. Pozemek: - parc.č.St.13 - zastavěná plocha a nádvoří o rozloze 2043 m2 Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Zlonín KRC: 0,95
KMP: 1,00
KPP: 1,10
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 1,00
5 863 7 035 600 1 200,00 1,05 Parcela č.: 1 254,00 Popis pozemku: Nabízíme k prodeji pozemek 5 863 m2, včetně inženýrských sítí (vodovod, kanalizace, elektřina), určený k výstavbě RD, Zlonín (okres Praha-východ). Pozemek se nachází na kraji obce a sousedí se čtvrtí nově postavených rodinných domů. Lokalita: Nová Ves KRC: 0,95
KMP: 1,00
KPP: 1,10
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,20
KUV: 1,00
882 1 470 000 1 666,67 1,25 Parcela č.: 2 090,00 Popis pozemku: Nabízíme k prodeji stavební pozemek v nové části obce. Elektřina je zavedena na pozemku včetně elektroměru, vlastní 30 metrů hluboká vrtaná studna, jímka. Je možné i napojení na veřejnou kanalizaci a vodovod, od pozemku jsou 180 metrů. Lokalita: Kojetice KRC: 0,95
KMP: 1,00
KPP: 1,10
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 1,00
874 1 394 030 1 595,00 1,05 Parcela č.: 1 666,78 Popis pozemku: Nabízíme prodej posledního stavebního, kompletně zasíťovaného pozemku o celkové rozloze 874 m2 situovaného ve velice příjemné a klidné lokalitě obce Kojetice. Pozemek je obdélníkového tvaru a je kompletně zasíťován - voda, plyn, elektřina, kanalizace - vše je připraveno a je tedy možné okamžitě začít stavět. Průměrná jednotková cena 1 670,26 Kč/m2
- 10 -
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků
13
Výměra [ m2 ] 2 043
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 1 670
2 043
Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku [Kč] 3 411 810 3 411 810
4.2. Porovnávací ocenění 4.2.1 Usedlost č.p.10 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
533,23 m2 4 144,76 m3 617,21 m2 2 043,00 m2
Popisy porovnatelných nemovitostí Rodinný dům 5+1 Naše společnost Vám zprostředkuje prodej RD 5+kk 155m2 + garáž v obci Zlonín cca 6 km od Prahy. Dům stojí na pozemku 509 m2 a je kolaudován v roce 2012. Dům má plastová okna (5 komor), na podlaze plovoucí podlaha a dlažba. Vytápění + ohřev vody plynovým kotlem. V domě je rozvod EZS a internetu do každé místnosti. U domu je terasa se zámkovou dlažbou Rodinný dům Nabízíme samostatně stojící RD 5+1 s garáží na pozemku 2.799 m2. Jedná se o částečně podsklepený dům, zastavěná plocha činí 197 m2, V suterénu se nachází kotelna, sklep s kotlem na tuhá paliva s rozvody ústředního topení po celém domě. V přízemí je zádveří, kuchyň s komorou, jídelna, obývací pokoj, ložnice, dětský pokoj, koupelna s vanou, samostatná toaleta, prádelna. Prostorná půda je vhodná k vestavbě dalších místností. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do kanalizace. Rodinný dům Prodej rodinného domu 5+1 v Měšicích u Prahy. Dispoziční řešení: v přízemí kuchyň, obývák, ložnice, koupelna, wc, veranda, v patře jsou rozestavěny další pokoje s koupelnou, balkon. Dům prochází rekonstrukcí, má novou střechu, IS zavedeny. K domu náleží terasa s bazénem, zastřešené sezení s ohništěm, hospodářské budovy a zahrada o CP 2408 m2.
Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům 5+1 Lokalita Zlonín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha
0,95 1,00 1,00 - 11 -
K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 155,00 m2
0,95 0,95 1,25 1,00
Výměra pozemku. 509 m2
Název: Rodinný dům Lokalita Zlonín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 197,00 m2
0,95 1,00 1,00 1,10 1,15 1,00 1,00
Výměra pozemku. 2 799 m2
Název: Rodinný dům Lokalita Měšice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 260,00 m2
Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 1,07 31 046 Celková cena Jednotková cena 4 490 000 Kč 28 968 Kč/m2
Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 1,20 26 829 Celková cena Jednotková cena 4 398 000 Kč 22 325 Kč/m2
0,95 1,00 1,00 1,10 1,00 1,00 1,00
Výměra pozemku. 2 408 m2
- 12 -
Celkový koef. Upravená j. cena Kč/m2 KC 1,05 20 639 Celková cena Jednotková cena 5 135 000 Kč 19 750 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota
20 639 Kč/m2 26 171 Kč/m2 31 046 Kč/m2 26 171 Kč/m2 533,23 m2 13 955 162 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Budova pro bydlení 1.1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1.1 Budova pro bydlení
1 638 671,00 Kč
2. Budova pro bydlení - bývalý špýchar a výminek 2.1. Ocenění staveb nákladovou metodou 2.1.1 Budova pro bydlení - bývalý špýchar a výminek
4 598 607,00 Kč
3. Budova 3.1. Ocenění staveb nákladovou metodou 3.1.1 Budova
5 468 714,00 Kč
4. Bez rozlišení části 4.1. Ocenění pozemků 4.1.1 Pozemek 4.2. Porovnávací ocenění 4.2.1 Usedlost č.p.10
3 411 800,00 Kč 13 955 162,00 Kč
Rekapitulace výsledných hodnot jednotlivých částí Pozemek Porovnávací hodnota pozemku 3 411 810 Kč Budova pro bydlení 1 638 671 Kč Věcná hodnota Budova pro bydlení - bývalý špýchar a výminek 4 598 607 Kč Věcná hodnota Budova 5 468 714 Kč Věcná hodnota Rekapitulace výsledných hodnot Věcná hodnota
15 117 802 Kč
Hodnota pozemku
3 411 810 Kč
Porovnávací hodnota
13 955 162 Kč
Obvyklá cena
14 000 000 Kč
slovy:
Čtrnáctmilionů Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.8
- 13 -
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena (ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) je cenou, kterou by bylo možno dosáhnout při prodejích stejného nebo obdobného majetku, případně při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Nejčastějším způsobem zjištění obvyklé ceny je porovnávací způsob. Cena věci zjištěná porovnáním vychází z porovnání ceny obdobné věci k datu ocenění v daném místě. Porovnání u nemovitostí zohledňuje, zejména druh nemovitosti, místo stavby, velikost, využitelnost a vybavenost apod. Pro objektivizaci obvyklé ceny rodinného domu je vedle porovnávacího způsobu ocenění provedeno ocenění věcnou hodnotou. Věcná hodnota (nákladová) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení. Reprodukční cena je v tomto případě zjištěna z cenového ukazatele ve stavebnictví pro rok 2013 (URS Praha).
Na základě výše uvedených zjištění a propočtů je stanovena obvyklá cena nemovitosti - usedlosti čp. 10 na pozemku parc.č. St.13 a pozemku parc.č.St.13, vše k.ú. Zlonín, obec Zlonín, okres Praha-východ ve výši přibližující se porovnávací hodnotě
14 000 000,- Kč Slovy: čtrnáctmilionů Kč V Hostivici, 2.5.2013 Ing. Jaroslava Luňáčková Jarní 1324 253 01 Hostivice
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 9.prosince 2011 č.j. Spr 4076/2010 pro základní obor Ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se specializací na oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 95-13.14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 95-13.14.
- 14 -
- 15 -
- 16 -
