154

Znalecký posudek č. 14/10/154 O ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k nemovitým věcem - pozemku p.č. 1590/2 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. 113 - bydlení, pozemku p.č. 1590/1 zahrada, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 1075, pro k.ú. Nový Bohumín, obec Bohumín, okres Karviná.

Objednatel posudku:

JUDr. Jiří Petruň soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk K. H. Máchy 1294/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459

Účel posudku:

Určení obvyklé ceny nemovitých věcí ke stanovení nejnižšího podání.

Vypracoval:

ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o. IČ: 29452783 Sadová 882/2, 790 01 Jeseník, zapsaná v obchodním rejstříku, vedeném u Krajského soudu v Ostravě, oddíl C, vložka číslo 54453 Odpovědná osoba: Ivo Trsťan (soudní znalec) e-mail: [email protected] www.ozkbest.cz

Posudek obsahuje 18 stran a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních a 1 vyhotovení je uloženo v archívu ZNALECKÉ KANCELÁŘE BeST s.r.o.. V Jeseníku, dne 27. 10. 2014

ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/10/154

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Dle usnesení, ze dne 26. 4. 2014 vydané Exekutorským úřadem Šumperk, JUDr. Jiří Petruň, č.j. 065 EX 03048/13-067, byla pověřena ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o., se sídlem Sadová 882/2, 790 01 Jeseník, (odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec) k ocenění těchto nemovitých věcí: - pozemek parcelní číslo 1590/2 o výměře 311 m2, druh: zastavěná plocha a nádvoří - součástí je stavba č.p. 113, bydlení, stojící na pozemku parc. č. 1590/2 - pozemek parcelní číslo 1590/1 o výměře 661 m2, druh: zahrada vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Karviná, pro obec Bohumín, katastrální území Nový Bohumín, okres Karviná, na listu vlastnictví č. 1075, podíl 1/2. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitých věcí a jejich příslušenství.

2. Informace o nemovitosti Jedná se o pozemek p.č. 1590/2 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. 113 bydlení, pozemek p.č. 1590/1 - zahrada, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 1075, pro k.ú. Nový Bohumín, obec Bohumín, okres Karviná. Rodinný dům je situovaný na adrese Koperníkova 113, Nový Bohumín, 735 81 Bohumín. Rodinný dům se nachází v severní, zastavěné části města Bohumín, v řadové zástavbě jako řadový vnitřní, samostatně stojící. Dle informací ČSÚ má město Bohumín 21 726 obyvatel, z hlediska občanské vybavenosti se ve městě Bohumín nachází pošta, škola, zdravotní zařízení a policie.

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne 22. 10. 2014 za přítomnosti soudního znalce pana Ivo Trsťana a jeho spolupracovníků. Povinná, paní Pavlína Nováková se místního šetření nezúčastnila. Z tohoto důvodu bylo pro potřeby vyhotovení znaleckého posudku provedeno ohledání a zaměření nemovitých věcí zvenčí. Prvky, především vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, a to v části „Objekty - vybavení“.

4. Podklady pro vypracování posudku - Usnesení č.j. 065 EX 03048/13-067, ze dne 26. 4. 2014.. - Výpis z katastru nemovitostí č. 1075, vyhotovený objednavatelem dne 24. 7. 2014. - Náhled katastrální mapy, vyhotovený ZNALECKOU KANCELÁŘI BeST s.r.o., dne 22. 10. 2014. - Mapy širších vztahů I a II. - Podklady z místního šetření (informace, výměry a fotodokumentace) ze dne 22. 10. 2014. stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


5. Vlastnické a evidenční údaje Níže uvedené vlastnické a evidenční údaje jsou převzaty z veřejně přístupné databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Moravskoslezský Karviná Bohumín Nový Bohumín (707031)

List vlastnictví číslo: Vlastníci:

1075

1. Novák Radomír Francouzská 1193/9, 74221 Kopřivnice

Podíl: 1/2

2. Nováková Pavlína Masarykova 929, Nový Bohumín, 73581 Bohumín

Podíl: 1/2

6. Dokumentace a skutečnost - Předložené podklady souhlasí se skutečností, jiné podklady nebyly zjištěny. - Nabývací titul nebyl předložen. - Z důvodu neumožnění prohlídky oceňovaných nemovitých věcí jsou některé rozměry převzaty ze satelitních foto snímků (zdroj: www.cuzk.cz, www.maps.google.com, www.mapy.cz). - Ke dni zpracování znaleckého posudku nebyla zjištěna nájemní smlouva, či jiná smlouva, která by upravovala oceňované nemovité věci k užívání třetí osobou.

7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o zděný, podsklepený (z důvodu neumožnění prohlídky oceňovaných nemovitých věcí nebylo možné přesně fyzicky zaměřit) rodinný dům s jedním nadzemním podlažím, s využitým podkrovím, sedlová střecha je kryta šindelem. Rodinný dům je půdorysného tvaru čtverce. Původní stáří rodinného domu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle odborného odhadu zpracovatele cca 50 roků. Vytápění rodinného domu je uvažováno jako standardní. V průběhu životnosti rodinný dům zřejmě procházel běžnou údržbou prvků krátkodobých životností, která byla v posledních letech mírně zanedbána. Z důvodu neumožnění prohlídky oceňovaných nemovitých věcí nebylo možné jednoznačně identifikovat případné prvky vnější a vnitřní rekonstrukce. Tato skutečnosti je zohledněna ve výsledné obvyklé hodnotě. Dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a odborného odhadu zpracovatele je pro potřeby tohoto znaleckého posudku a určení indexu Iv (index konstrukce a vybavení) uvažováno rokem výstavby/kolaudace objektu 1960. Celkový stavebně-technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav). Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektu je patrné z ocenění. Dispoziční řešení rodinného domu: Vnitřní dispozice rodinného domu nebyla zjištěna, neboť nebyl povinnou předmět ocenění zpřístupněn.

stránka č. 3


Parkování je možné ve vlastní garáži a na vlastním pozemku. Pozemky se nachází v rovinném terénu, tvoří funkční celek a jsou přístupné po veřejné zpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 1474/1 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Město Bohumín, Masarykova 158, Nový Bohumín, 735 81 Bohumín. Dle informací ČSÚ je ve městě Bohumín možné napojení na tyto inženýrské sítě: elektro, obecní vodovod, hloubková kanalizace a plynové vedení. Za rodinným domem, při levé, horní hranici pozemku p.č. 1590/2 - zastavěná plocha a nádvoří (pohled z přístupové komunikace) je situována přízemní, zděná garáž se sedlovou střechou krytou standardní krytinou. Z důvodu neumožnění prohlídky oceňovaných nemovitých věcí nebylo možné přesně fyzicky zaměřit a jednoznačně identifikovat případné další vedlejší stavby, venkovní úpravy a další příslušenství stavby hlavní. Při místním šetření byly zjištěny tyto venkovní úpravy (oplocení - ocelové tyče v ocelových rámech na ocelových sloupcích včetně betonové podezdívky, oplocení - ocelové pletivo v ocelových sloupcích, ocelová vrátka, ocelová vrata - dvoukřídlá, dlážděný chodník, sušák na prádlo, betonové plochy a zpevněné plochy). Ocenění je provedeno dle zjištěného, skutečného stavu. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitým věcem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele.

8. Obsah posudku a) Objekty 1) Stavba č.p. 113 - bydlení b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 1075 c) Ocenění porovnávací metodou

stránka č. 4


B. ZNALECKÝ POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Objekty 1) Stavba č.p. 113 - bydlení b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 1075 Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 441/2013 Sb. a.1.1) Stavba č.p. 113 - bydlení – § 35 Podlaží: Název I. NP Podkroví Součet: Podlažnost:

Zastavěná plocha 9,75×9,75 9,75×9,75

190,12 / 95,06

= = =

95,06 m2 95,06 m2 190,12 m2

= =

603,65 m3 254,19 m3 857,84 m3

= 2,00

Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 9,75×9,75×6,35 Zastřešení 9,75×9,75×4,95×0,5+9,70×1,95×2,00×0,5 Obestavěný prostor – celkem:

=

Rodinný dům: typ C Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Název, popis 1. Základy 2. Zdivo – zděné

Obj. podíl Hodnocení 5,40 % Standardní 23,40 % Standardní stránka č. 5


3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Název, popis Obj. podíl Stropy 9,10 % Střecha – vaznicová sedlová 5,40 % Krytina – šindel 3,30 % Klempířské konstrukce – pozinkované (žlaby, svody, parapety) 0,80 % Vnitřní omítky 6,10 % Fasádní omítky – břízolitové 2,80 % Vnější obklady 0,50 % Vnitřní obklady 2,20 % Schody 2,30 % Dveře 3,20 % Okna – dřevěná kastlová, dřevěná zdvojená, luxfery 5,10 % Podlahy obytných místností 2,10 % Podlahy ostatních místností 1,30 % Vytápění 5,30 % Elektroinstalace 4,20 % Bleskosvod – je proveden 0,60 % Rozvod vody 2,90 % Zdroj teplé vody 1,70 % Instalace plynu 0,50 % Kanalizace 2,70 % Vybavení kuchyně 0,50 % Vnitřní vybavení 4,30 % Záchod 0,30 % Ostatní 4,00 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Bohumín Počet obyvatel: 21 726 Základní cena (ZC): 1 952,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby III. Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m2 celkem stavbou

Vi C 0,00 0,00 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,01

stránka č. 6


12 Kritérium jinde neuvedené 13 Stavebně-technický stav *

Rok výstavby / kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):

III. Bez vlivu na cenu III. Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) 1960 54 0,730

0,00 0,85*

12

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V13):

0,633

i=1

Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV):

1 235,62 Kč/m3

Index trhu: příloha č. 3, tabulka č. 1 U znaku „4.“ (Vliv právních vztahů na prodejnost) je uvažováno ponížením v pásmu znaku „I. Negativní*“ konkrétně pak o hodnotu „-0,04“, neboť předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/2. Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy 3 Změny v okolí 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko

Hodnocení znaku III. Nabídka odpovídá poptávce

Pi 0,00

III. Pozemek ve spoluvlastnictví III. Bez vlivu I. Negativní

–0,01 0,00 –0,04

III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 0,95 100-leté vody)

4

Index trhu

(IT = P5 × (1 +  Pi)):

0,903

i=1

Index polohy pozemku: příloha č. 3, tabulka č. 3 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci inženýrské sítě, které má obec nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 1,00 0,02 –0,10 0,00 –0,01 0,00 –0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 stránka č. 7


11

Index polohy

(IP = P1 × (1 +  Pi)):

0,890

i=2

Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 857,84 × 1 235,62 × 0,903 × 0,890

=

851 861,48 Kč

Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:

× =

1/2 425 930,74 Kč

Stavba č.p. 113 - bydlení – určená cena:

425 930,74 Kč

b) Pozemky b.1)Vyhláška 441/2013 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 1075 – § 4, 9 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Bohumín Název okresu: Karviná Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam III. Ostatní města a všechny obce v okr. obce Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce V. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce V. Bez dopravní obslužnosti (zastávka mimo zastavěné území obce) 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena výchozí: ZCv = 540,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 244,19 Kč/m2

Oi 0,95 0,85 0,80 1,00 0,70 1,00

Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: U znaku „4.“ (Vliv právních vztahů na prodejnost) je uvažováno ponížením v pásmu znaku „I. Negativní*“ konkrétně pak o hodnotu „-0,04“, neboť předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/2. Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy 3 Změny v okolí 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)

Hodnocení znaku III. Nabídka odpovídá poptávce

Pi 0,00

III. Pozemek ve spoluvlastnictví III. Bez vlivu I. Negativní

–0,01 0,00 –0,04

stránka č. 8


5 Povodňové riziko

III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody)

0,95

4

Index trhu:IT = P5 × (1 +  Pi) = 0,903 i=1

Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

 Pi = 1,000 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 1,00 0,02 –0,10 0,00 –0,01 0,00 –0,02 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy: IP = P1 × (1 +  Pi) = 0,890 i=2

Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,804 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 196,3288 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 1590/2 zastavěná plocha a nádvoří 311

Cena [Kč] 61 058,26

§ 9 odst. 3 – Jiné pozemky (dle § 4 odst. 1) Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × 0,30 = 58,8986 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 1590/1 zahrada 661

Cena [Kč] 38 931,97 stránka č. 9


Součet cen všech typů pozemků:

=

99 990,23 Kč


× =

1/2 49 995,12 Kč

Pozemky na LV číslo 1075 – určená cena:

49 995,12 Kč

c) Ocenění porovnávací metodou Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, jedním ze způsobu oceňování je porovnávací způsob. Porovnávací přístup vychází přímo z porovnání s prodeji obdobných nemovitých věcí v podobných podmínkách. Porovnání je buď přímé mezi prodávanými a oceňovanou nemovitou věcí, nebo nepřímé, kdy soubor údajů o prodávaných nemovitých věcech a jejich cenách je zpracován na průměrnou, standardní nemovitou věc a s touto je pak porovnávána nemovitá věc oceňovaná. Aplikace této metody ocenění předpokládá dostatek informací o nabídkách nebo realizovaných prodejích nemovitých věcí obdobného charakteru v lokalitě blízké předmětné nemovité věci. Problematika porovnávací (komparativní) metody je uceleně popsána v publikaci „Teorie oceňování nemovitostí“ vydaná Akademickým nakladatelstvím CERM, s.r.o. Brno, od Prof. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. a kol., ve které je uvedeno, že ocenění provádíme porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek: -

druhu a účelu věcí, koncepce a technických parametrů, materiálů, technického stavu (opotřebení, stav údržby, vady), velikost, využitelnost, umístění a projevy okolí.

Cena nemovité věci je velmi závislá na její poloze, a to nejvíce u nemovitých věcí obchodních, jen o něco méně u nemovitých věcí obytných a poměrně málo u nemovitých věcí výrobních, u kterých je však důležité dopravní spojení. Vliv polohy na cenu je třeba tedy vždy mít na paměti, a pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovité věci ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách; přitom i na jedné ulici s typovými rodinnými domy může být vliv okolí takový, že na různých koncích ulice budou ceny odlišné. Další skutečnosti je, že stavby zpravidla nejsou totožné. Velmi blízká podobnost bude s největší pravděpodobností u bytů stejné kategorie a velikosti. I rodinné domy se budou lišit velikostí, vybavením, velikostí podsklepení, velikosti pozemku a zahrady, objekty volně stojící nebo řadové. Vliv na cenu nemovité věci bude mít samozřejmě i technický stav. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem, je třeba při porovnání brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich případné odlišnosti následně vyjádřit v ceně. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy.

stránka č. 10


1) RD ul. Revoluční, Nový Bohumín-Bohumín, okres Karviná Jedná se o zděný, podsklepený, dvojpodlažní rodinný dům o vnitřní velikosti 5+2 se zahradou a garáží. Rodinný dům je situován na kraji obce. V prvním nadzemním podlaží byla osazena nová plastová okna. Topení je řešeno lokálně, plynovými kamny a kamny na tuhá paliva. Dobrá občanská vybavenost a dopravní dostupnost v místě. Nabídková CENA: 1 290 000,- Kč 2) RD Pudlov-Bohumín, okres Karviná Jedná se o zděný, samostatný rodinný dům o vnitřní velikosti 6+1, který je situován na okraji obce. K rodinnému domu náleží pozemek o celkové výměře 2 300 m2, hospodářská budova a garáž. Rodinný dům má dva samostatné vchody a je rozdělen na dvě bytové jednotky o vnitřní velikosti 4+1 a 2+kk. Bytová jednotka o vnitřní velkosti 4+1 je po provedené rekonstrukci - nová okna, v koupelně nová keramická dlažba a vana. Dům je z části podsklepen, ve sklepě se nachází technické zázemí a kotelna. Vytápění je řešeno jako ústřední pomocí plynového kotle a kotle na tuhá paliva. Dobrá dostupnost do centra Bohumína a města Ostravy. V blízkosti rodinného domu se nachází autobusová zastávka. Dobrá občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: 1 450 000,- Kč 3) RD ul. Přední, Skřečoň-Bohumín, okres Karviná Jedná se o zděný, samostatný rodinný dům o vnitřní velikosti 7+1, který je situován v klidné části obce. Rodinný dům je podsklepený a celkově je v dobrém stavebně-technickém stavu. Vnitřní dispozice - přízemí: kuchyň, spíž, obývací pokoj, 2x obytný pokoj, WC a koupelna. V podkroví jsou tři obytné pokoje, WC a výstup na půdu. Vytápění domu je řešeno jako ústřední pomocí plynového kotle. K rodinnému domu náleží zděná garáž s hospodářskou budovou a vlastní studna. Dobrá občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: 1 599 000,- Kč 4) RD Věřňovice-Dolní Lutyně, okres Karviná Jedná se o podsklepený rodinný dům o vnitřní velikosti 5+1. V přízemí jsou dva obytné pokoje, jídelna a kuchyně. V patře jsou dva obytné pokoje, koupelna, WC a vstup na půdu. Vytápění je řešeno jako ústřední pomocí kotle na plyn a kotle na tuhá paliva. K rodinnému domu náleží hospodářské budovy s garáží, skleník a studna. Rodinný dům se nachází v klidné části, na okraji obce s dobrou občanskou vybaveností a dobrou dopravní dostupností (cca 5 minut do Dolní Lutyně). Nabídková CENA: 1 680 000,- Kč 5) RD Orlová, okres Karviná Jedná se o samostatný rodinný dům o vnitřní velikosti 5+2, který se nachází v klidné části obce. Rodinný dům je po provedené částečné rekonstrukci - jsou osazena nová plastová okna a voda je vedená v mědi. Vytápění je řešeno jako ústřední pomocí kotle na tuhá paliva. Občanská vybavenost je v dosahu (obchody, škola, školka, zdravotní zařízení). Dobrá dopravní dostupnost v místě. Nabídková CENA: 1 550 000,- Kč Seznam porovnávaných objektů: 1) RD ul. Revoluční, Nový Bohumín-Bohumín, okres Karviná Výchozí cena (VC): 1 290 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kstavební konstrukce: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,00 Kvybavení: 1,00 stránka č. 11


Kvýměry pozemku: 1,00 Kpolohový: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Jednotková cena (JC): 1 172 727,27 Kč Váha (V): 1,0 2) RD Pudlov-Bohumín, okres Karviná Výchozí cena (VC): 1 450 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kstavební konstrukce: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,05 Kvybavení: 1,00 Kvýměry pozemku: 1,05 Kpolohový: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Jednotková cena (JC): 1 195 629,77 Kč Váha (V): 1,0 3) RD ul. Přední, Skřečoň-Bohumín, okres Karviná Výchozí cena (VC): 1 599 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kstavební konstrukce: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kvýměry pozemku: 1,00 Kpolohový: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Jednotková cena (JC): 1 453 636,36 Kč Váha (V): 1,0 4) RD Věřňovice-Dolní Lutyně, okres Karviná Výchozí cena (VC): 1 680 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kstavební konstrukce: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,05 Kvybavení: 1,00 Kvýměry pozemku: 1,05 Kpolohový: 0,95 Kobjektivizační: 1,10 Jednotková cena (JC): 1 458 190,93 Kč Váha (V): 1,0 5) RD Orlová, okres Karviná Výchozí cena (VC): 1 550 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kstavební konstrukce: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,05 Kvybavení: 1,00 Kvýměry pozemku: 1,00 Kpolohový: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Jednotková cena (JC): 1 341 991,34 Kč stránka č. 12


Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kstavební konstrukce × Kúdržby a stavebně-technického stavu × Kvybavení × Kvýměry pozemku × Kpolohový × Kobjektivizační) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek ( (JC × V) /  V): Maximální jednotková cena za celek:

1 172 727,27 Kč 1 324 435,13 Kč 1 458 190,93 Kč

Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota:

1 325 000,– Kč 1,00 celek 1 325 000,– Kč

× =


× =

1/2 662 500,– Kč

Úprava ceny koeficientem: Výslednou „porovnávací hodnotu“ ovlivňuje především skutečnost, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k výše uvedeným nemovitým věcem, neboť na realitním trhu je takřka mizivá poptávka po takovýchto částech nemovitých věcí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou tedy obecně obtížně obchodovatelné. S ohledem na prodejnost nelze tedy výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku. Je proto nutné cenu dále upravit, a to v našem případě ponížením spoluvlastnického podílu o 1/4, tedy 25%. Vliv spoluvlastnictví Cena po úpravě: Výsledná porovnávací hodnota:

×

0,750 =

496 875,– Kč 496 875,– Kč

stránka č. 13


C. REKAPITULACE V současné době se v ČR cena stanoví dohodou nebo oceněním podle zvláštního předpisu, jak plyne z ustanovení zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. a č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Cena a hodnota ve vztahu k určení obvyklé tržní hodnoty oceňovaných nemovitých věcí:

- pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené metody a přístupy Cena zjištěná - (též „administrativní“, „úřední“) - je cena podle cenového předpisu, v současné době dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb. (oceňovací vyhláška). Základním předpisem je zákon o cenách č. 526/1990 Sb., jenž stanoví, že cena je peněžní částka, sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji (např. vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim). Porovnávací, srovnávací, též komparativní metoda - je založena na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovité věci s cenami obdobných nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, které byly v nedávné době nabízeny či realizovány na trhu realit. Porovnávací hodnota se rovná ceně podobné nemovité věci dosažené na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu. Porovnání oceňovaných nemovitých věcí se tedy uskutečňuje na základě průzkumu trhu realit, přičemž je nutné brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich odlišnost poté vyjádřit v ceně. Obvyklá cena (obecná, tržní) - Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/1997 Sb., rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývajících z osobního vztahu k nim. Vztah administrativní a obvyklé ceny Stanovení ceny dle legislativního předpisu a ceny založené na tržních principech je v některých aspektech shodné a v jiných diametrálně odlišné. Shodná je skutečnost, že se znalec zabývá stejnými objekty zkoumání. Odlišnost je však ve způsobu zkoumání oceňované nemovité věci. Při určení administrativní ceny je třeba, aby znalec aplikoval legislativní předpis pro účel, který je předem stanoven. Jiná situace ovšem nastává v případě stanovení obvyklé ceny objektu, kdy není znalec vázán žádným právním předpisem, má v podstatě volnou působnost v rámci definice obvyklé ceny. Vychází především ze svých zkušeností, znalostí a jedná na základě svého nejlepšího svědomí. Neměla by nastat situace, že hodnota indikovaná na tržních principech bude shodná s cenou administrativní, a to hlavně proto, že cenový předpis nezohledňuje všechny cenotvorné faktory a situaci na trhu nemovitých věcí.

stránka č. 14


Kladné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - dobrá občanská vybavenost města Bohumín - dopravní dostupnost města Bohumín je zajištěna vlakovou, autobusovou dopravou a MHD - ve městě Bohumín je možnost napojení na kompletní IS - možnost privátního parkování ve vlastní garáži Záporné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - údržba oceňovaných nemovitých věcí na mírně horší úrovni - předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 - nebyla umožněna prohlídka oceňovaných nemovitých věcí - odraz ekonomické krize ve světle realitního trhu Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech (jako celku) srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu dobrou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění (ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/2) považovat za obtížně obchodovatelný.

Výsledná obvyklá hodnota oceňovaných nemovitých věcí byla zjištěna komparativní metodou, na základě databáze uskutečněných prodejů v regionu, informací od znalců a realitních kanceláří působících v regionu, informací vlastníků sousedních nemovitých věcí a po použití korekčních koeficientů. Cena jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených (s exekucemi se v ocenění neuvažuje, zpracovatel nezná jejich aktuální hodnotu) Cena závad, které v dražbě prodejem nezaniknou (znalci nejsou známy žádné takové závady)

0,- Kč 0,- Kč

Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Ostatní movité věci

425 930,– Kč 50 000,– Kč 475 930,– Kč 496 880,– Kč 0,– Kč

Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění činí: 495 000,– Kč Cena slovy: čtyřistadevadesátpěttisíc Kč

stránka č. 15


Znalecký posudek vyhotovil:

Ivo Trsťan Jaroslav Suchánek Mgr. Ing. Michalis Becis

Odpovědná osoba:

Ivo Trsťan, soudní znalec

V Jeseníku, dne 27. 10. 2014

................................................................. ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o.

........................................................................ Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec

stránka č. 16


D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.3.1988, č.j. Spr.2143/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 14/10/154 znaleckého deníku.

............................................ Ivo Trsťan, soudní znalec

stránka č. 17


E. SEZNAM PŘÍLOH -

fotodokumentace výpis z katastru nemovitostí kopie katastrální mapy mapy širších vztahů I a II

stránka č. 18

Fotodokumentace

154

Recommend Documents