ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 1/4271/2016 o ceně obvyklé nemovitostí zapsaných na LV č. 8467 a LV č. 2338 (bytová jednotka č. 233/1, vymezená v domě s byty a nebytovými prostory čp. 233, na stavební parcele č. 693, včetně podílu o velikosti 6482/25327 na společných částech domu Valdické Předměstí čp. 233 a podílu o velikosti 6482/25327 na stavební parcele č. 693-zastavěná plocha a nádvoří a podílu o velikosti 6482/25327 na pozemkové parcele č. 1137/10-zahrada a bytová jednotka č. 233/2, vymezená v domě s byty a nebytovými prostory čp. 233, na stavební parcele č. 693, včetně podílu o velikosti 4985/25327 na společných částech domu Valdické Předměstí čp. 233 a podílu o velikosti 4985/25327 na stavební parcele č. 693-zastavěná plocha a nádvoří a podílu o velikosti 4985/25327 na pozemkové parcele č. 1137/10-zahrada) pro obec a katastrální území Jičín, kraj Královéhradecký a příslušenství.
Objednavatel posudku:
JUDr. Kamil Souček Exekutorský úřad Náchod Masarykovo náměstí 56 Náchod
Účel posudku:
083 EX 666/15 - zjištění ceny obvyklé (tržní v čase a místě obvyklé)
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, v platném znění
Oceněno ke dni:
4.ledna 2016
Posudek vypracoval:
Ing. Bohuslav Rohlena Nádražní 1500 Nové Město nad Metují
Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichž 3 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 10 stran textu a 19 stran přílohy. V Novém Městě nad Metují, dne 6.ledna 2016
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité věci Předmětem zjištění ceny obvyklé jsou nemovitosti zapsané na LV č. 8467 a LV č. 2338 (bytová jednotka č. 233/1, vymezená v domě s byty a nebytovými prostory čp. 233, na stavební parcele č. 693, včetně podílu o velikosti 6482/25327 na společných částech domu Valdické Předměstí čp. 233, bydlení a podílu o velikosti 6482/25327 na pozemkové parcele č. 1137/10-zahrada a bytová jednotka č. 233/2, vymezená v domě s byty a nebytovými prostory čp. 233, na stavební parcele č. 693, včetně podílu o velikosti 4985/25327 na společných částech domu Valdické Předměstí čp. 233, bydlení a podílu o velikosti 4985/25327 na pozemkové parcele č. 1137/10-zahrada) pro obec a katastrální území Jičín, kraj Královéhradecký a příslušenství. Oceňované byty se nacházejí v bytovém domě v centru Jičína v ulici Tyršova. Bytový dům byl postaven před více než 100 lety. Původně pravděpodobně byly v přízemí obchody, v patře byt. Prohlášením vlastníka a následnou změnou prohlášení vlastníka byly v domě dle zákona č. 72/1994 Sb. v roce 2012 vymezeny bytové jednotky. Byla provedena oprava fasády a částečně nová okna (2 okna nebyla vyměněna) a provedena nová krytina. Vstup na půdu je přes bytovou jednotu č. 233/3. V současné době jsou v domě 3 bytové jednotky. Jednotka č. 233/1 se nachází v přízemí vlevo od vchodu do domu, bytová jednotka č. 233/2 se nachází v přízemí vpravo od vstupu do domu. Bytová jednotka č. 233/3 se nachází v II.NP. domu. Dům je částečně podsklepený a v suterénu se nacházejí 4 samostatné sklepy. 3 sklepy jsou ve výhradním užívání k jednotlivým bytům, čtvrtý sklep je společný pro všechny byty. V podkroví se nachází půda, která je společná pro všechny byty. Oceňované bytové jednotky č. 233/1 a č. 233/2 jsou ve špatném stavu. Bytová jednotka č. 233/1 měla v místnosti zabudovaný sprchový kout, kuchyně je demontovaná. Přístup na WC je z chodby. Vstup do místností bytu je dvěma vstupy z chodby. Bytová jednotka č. 233/2 je rozdělena na dvě samostatné části s 2 vstupy z chodby. V tomto "bytě" není kuchyně, koupelna ani WC. Jedná se o pouze prostory, které je možno rekonstruovat na byt. Řešil jsem možnost zřízení sociálního zařízení a kuchyně. Tyto by bylo možno zřídit, s tím, že je nutno provést novou stoupačku kanalizace do tohoto bytu ze suterénu a napojit ji na stávající kanalizaci domu. Konstatuji a upozorňuji, že "byty" č. 233/1 a č. 233/2 jsou ve velice špatném technickém stavu, bez vybavení (resp. nefunkční) a je nutná jejich celková rekonstrukce (rozvodů elektro, vody, kanalizace a plynu, podlah, 2 oken do zahrady, vytápění, sociálních zařízení, kuchyní apod.). Současný stav neumožňuje poznat, kterou místnost měl zpracovatel Prohlášení vlastníka o vymezení jednotek na mysli a jak ji nazval. Některé místnosti jsou značně zarovnané nábytkem a předměty. Vyklizení místností zabezpečí dle informací povinná. Popis bytových jednotek dle prohlášení vlastníka (nesouhlasí se skutečností viz foto): Bytová jednotka č. 233/1 je byt 3+kk 1. kategorie, umístěný v I.NP domu čp. 233 na st. par. 693 vlevo od schodiště a přístupové chodby 64,82 m2
Celková plocha jednotky s příslušenstvím
-2-
Předsíň 4,50 m2 WC 1,39 m2 Pokoj s kk 15,51 m2 Pokoj 17,01 m2 Ložnice 16,40 m2 Koupelna 7,45 m2 WC 2,64 m2 Sklepní kóje č. 1 o ploše 10,19 m2 se nezapočítává, je společnou částí budovy K vlastnictví jednotky náleží právo výlučného užívání sklepní kóje č. 1. Vybavení jednotky: Dřez Vana Umyvadlo WC Mísící baterie Výtok. ventil vody Topidla WAF Kuchyňský sporák Kuchyňská linka
1 ks 1 ks 2 ks 2 ks 3 ks 3 ks 4 ks 1 ks 1 ks
Součástí bytu je veškerá jeho vnitřní instalace) potrubní rozvody vody, kanalizace, elektroinstalace) K vlastnictví jednotky dále patří: Podlahové krytiny – dlažba a obklady Nenosné příčky Vnitřní dveře a vnitřní okna nacházející se uvnitř bytu a vstupní dveře do bytové jednotky, vstupní dveře Vnitřní el. rozvody a k nim připojené instalační předměty (světla, zásuvky, vypínače) od elektroměru pro danou jednotku Jednotka je ohraničena vnitřní stranou obvodových zdí, vnější stranou vstupních dveří a vnitřní stranou vnějších oken. K vlastnictví bytové jednotky č. 233/1 dále patří spoluvlastnický podíl o velikosti 6482/25327 na společných částech budovy.
Bytová jednotka č. 233/2 je byt 3+kk 1. kategorie, umístěný v I.NP domu čp. 233 na st. par. 693 vpravo od schodiště a přístupové chodby 49,85 m2
Celková plocha jednotky s příslušenstvím Pokoj s kk Ložnice Koupelna s WC
18,75 m2 15,97 m2 4,95 m2
-3-
Pracovna 10,18 m2 Sklepní kóje č. 2 o ploše 7,88 m2 se nezapočítává, je společnou částí budovy K vlastnictví jednotky náleží právo výlučného užívání sklepní kóje č. 2. Vybavení jednotky: Dřez Vana Umyvadlo WC Mísící baterie Výtok. ventil vody Komb. plyn. kotel Radiátor ÚT Digestoř Kuchyňský sporák Kuchyňská linka
1 ks 1 ks 1 ks 1 ks 3 ks 2 ks 1 ks 4 ks 1 ks 1 ks 1 ks
Součástí bytu je veškerá jeho vnitřní instalace) potrubní rozvody vody, kanalizace, elektroinstalace) K vlastnictví jednotky dále patří: Podlahové krytiny – dlažba a obklady Nenosné příčky Vnitřní dveře a vnitřní okna nacházející se uvnitř bytu a vstupní dveře do bytové jednotky, vstupní dveře Vnitřní el. rozvody a k nim připojené instalační předměty (světla, zásuvky, vypínače) od elektroměru pro danou jednotku Jednotka je ohraničena vnitřní stranou obvodových zdí, vnější stranou vstupních dveří a vnitřní stranou vnějších oken. K vlastnictví bytové jednotky č. 233/2 dále patří spoluvlastnický podíl o velikosti 4985/25327 na společných částech budovy. Společné části budovy, určené pro společné užívání Základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny Střecha včetně komínů a větracích průduchů Hlavní svislé a vodorovné kce Okapy a jiné klempířské výrobky Rozvody kanalizace, vody, elektřiny, hlavní pojistkové skříně, domovní elektroinstalace ve společných částech včetně osvětlení společných částí domu, hromosvod Přípojka vody do domu s hlavním vodoměrem v 1. PP Vedení kanalizace odpadních a dešťových vod z domu čp. 233 Přípojka elektřiny do domu zemním kabelem s hlavními jističi a 5-ti elektroměry ve vstupní chodbě Přípojka plynu do domu se 3 plynoměry v 1. PP Zpevněné betonové plochy na st. par. č. 693 Oplocení pozemku
-4-
1.2 Podklady pro vypracování posudku - Usnesení č.j. 083 EX 666/15-28 ze dne 19.10.2015 - Výpis z KN, LV č. 2338 vypracovaný Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním dne 6.11.2015 dálkovým přístupem, prokazující stav evidovaný k datu 6.11.2015 - Výpis z KN, LV č. 8467 vypracovaný Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním dne 6.11.2015 dálkovým přístupem, prokazující stav evidovaný k datu 6.11.2015 - kopie katastrální mapy - Prohlášení vlastníka budovy o vymezení jednotek (zák. 72/1994 Sb.) ze dne 16.3.2012 s vlastnickým právem vloženým do katastru nemovitostí pod č.j. V-839/2012-604, s právními účinky vkladu dne 16.3.2012 - Změna Prohlášení vlastníka budovy o vymezení jednotek (zák. 72/1994 Sb.) ze dne 23.7.2012 s vlastnickým právem vloženým do katastru nemovitostí pod č.j. V-2791/2012604, s právními účinky vkladu dne 25.7.2012 - údaje sdělené vlastníkem nemovitostí - vlastní databáze typových projektů - vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí - realitní server sreality.cz - údaje sdělené realitními kancelářemi působícími v regionu - fotodokumentace ze dne 13.11.2015 a dne 4.12.2015 - prohlídka dne 4.12.2015 (Místního šetření vypsané na den 13.11.2015 se povinná nezúčastnila, ani neumožnila prohlídku. Proto bylo vypsáno druhé místní šetření, kterého se zúčastnila a umožnila prohlídku).
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitostí na listu vlastnictví č. 8467 pro katastrální území Jičín, část Valdické Předměstí, obec Jičín zapsán: Zuzana Berná, nar. 24.6.1980 Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitostí na listu vlastnictví č. 2338 pro katastrální území Jičín, část Valdické Předměstí, obec Jičín zapsán: Zuzana Berná, nar. 24.6.1980 SJM Rieger Vratislav Bc., nar. 21.10.1957 Riegerová Maryša, nar. 12.8.1960
-5-
podíl 11467/25327 podíl 13860/25327
1.4 Předmětem zjištění ceny obvyklé jsou 1) Bytová jednotka č. 233/1, vymezená v domě s byty a nebytovými prostory čp. 233, na stavební parcele č. 693, včetně podílu o velikosti 6482/25327 na společných částech domu Valdické Předměstí čp. 233, bydlení a podílu o velikosti 6482/25327 na stavební parcele č. 693-zastavěná plocha a nádvoří a podílu o velikosti 6482/25327 na pozemkové parcele č. 1137/10-zahrada 2) bytová jednotka č. 233/2, vymezená v domě s byty a nebytovými prostory čp. 233, na stavební parcele č. 693, včetně podílu o velikosti 4985/25327 na společných částech domu Valdické Předměstí čp. 233, bydlení a podílu o velikosti 4985/25327 na stavební parcele č. 693-zastavěná plocha a nádvoří a podílu o velikosti 4985/25327 na pozemkové parcele č. 1137/10-zahrada
2. OBVYKLÁ CENA OCENĚNÍ VĚCNÝCH BŘEMEN A ZÁVAD Na LV č. 8467 a LV č. 2338 (bytová jednotka č. 233/1, vymezená v domě s byty a nebytovými prostory čp. 233, na stavební parcele č. 693, včetně podílu o velikosti 6482/25327 na společných částech domu Valdické Předměstí čp. 233 a podílu o velikosti 6482/25327 na stavební parcele č. 693-zastavěná plocha a nádvoří a podílu o velikosti 6482/25327 na pozemkové parcele č. 1137/10-zahrada a bytová jednotka č. 233/2, vymezená v domě s byty a nebytovými prostory čp. 233, na stavební parcele č. 693, včetně podílu o velikosti 4985/25327 na společných částech domu Valdické Předměstí čp. 233 a podílu o velikosti 4985/25327 na stavební parcele č. 693-zastavěná plocha a nádvoří a podílu o velikosti 4985/25327 na pozemkové parcele č. 1137/10-zahrada) pro obec a katastrální území Jičín, kraj Královéhradecký a příslušenství nejsou zapsána žádná věcná břemena, nájemní, pachtovní a předkupní práva, ani výměnky. V části C listu vlastnictví č. 8467 jsou zapsány Zástavní práva smluvní, Zástavní právo exekutorské, Zahájení exekucí, Exekuční příkazy k prodeji nemovitostí. Nejedná se o věcná břemena, ale pouze o omezení převodu. Věcné břemeno:
0,- Kč
-6-
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ (TRŽNÍ CENY - V ČASE A MÍSTĚ OBVYKLÉ) DEFINICE: - Tržní hodnota: Tržní hodnota je odhadovaná částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potencionálním prodávajícím a kupujícím při zájmu jednotlivé nemovitosti prodat a druhou stranou koupit bez osobních vlivů po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku. - Obvyklá cena: Obvyklou cenou se pro účely Zákona o oceňování majetku číslo 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Citace: porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným, nebo podobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. Předmětem zjištění ceny obvyklé jsou nemovitostí zapsané na LV č. 8467 a LV č. 2338 (bytová jednotka č. 233/1, vymezená v domě s byty a nebytovými prostory čp. 233, na stavební parcele č. 693, včetně podílu o velikosti 6482/25327 na společných částech domu Valdické Předměstí čp. 233, bydlení a podílu o velikosti 6482/25327 na stavební parcele č. 693-zastavěná plocha a nádvoří a podílu o velikosti 6482/25327 na pozemkové parcele č. 1137/10-zahrada a bytová jednotka č. 233/2, vymezená v domě s byty a nebytovými prostory čp. 233, na stavební parcele č. 693, včetně podílu o velikosti 4985/25327 na společných částech domu Valdické Předměstí čp. 233, bydlení a podílu o velikosti 4985/25327 na stavební parcele č. 693-zastavěná plocha a nádvoří a podílu o velikosti 4985/25327 na pozemkové parcele č. 1137/10-zahrada) pro obec a katastrální území Jičín, kraj Královéhradecký a příslušenství, tj. venkovní úpravy (přípojky elektro, vody, kanalizace, kanalizační jímka, přípojka plynu, zpevněné plochy, oplocení, venkovní schody, opěrné zdi, zahradní jezírko) a trvalé porosty. V prohlášení vlastníka nejsou citovány všechny venkovní úpravy. Pro upřesnění: jedná se o všechny venkovní úpravy nacházející se na stavební parcele č. 693 a pozemkové parcele č. 1137/10. Pro objektivní stanovení ceny tržní (obvyklé v čase a místě) jsem čerpal informace z vlastní databáze realizovaných prodejů, informace z obecních a městských úřadů, informace z katastrálních pracovišť a od realitních kancelářích působících v regionu)
-7-
POROVNÁVACÍ ZPŮSOB: A) Realizované prodeje bytů v Jičíně: 1) Dle informací se ceny bytů v Jičíně pohybují v rozmezí 30.000,-Kč až 35.000,Kč/m2 podlahové plochy, březen 2014. Jedná se o byty rekonstruované v cihelných domech. V panelových domech jsou ceny nižší o cca 10%. 2) Dle informací se realizované ceny bytů před rekonstrukcí pohybují v rozmezí až 13-14 tis. Kč/m2 podlahové plochy. Informace jsou od realitních makléřů společnosti Jičínská realitní a Reality Jičín. B) Nabídky bytů v Jičíně: 1) Jičín, ulice Ruská, podlahová plocha 52 m2, byt po rekonstrukci, Nabídková cena: 1.689.000,-Kč (cca 32.480,-Kč/m2 p.p. bytu) Realitní makléř: Jičínská realitní, Jičín 2) Jičín, ulice Nábřeží Irmy Geislerové, podlahová plocha 116 m2, byt po rekonstrukci, Nabídková cena: 3.234.659,-Kč (cca 27.900,-Kč/m2 p.p. bytu) Realitní makléř: Reality Jičín, Jičín 3) Jičín, 1+1, podlahová plocha 37 m2, byt v historickém centru Jičína, po rekonstrukci, Nabídková cena: 1.090.000,-Kč (cca 29.460,-Kč/m2 p.p. bytu) Realitní makléř: Jičínská realitní, Jičín Toto je statistika ze dne 4.1.2016. Realitní server sreality.cz je největší realitní server v České republice. Inzeruje na něm cca 2.100 realitních kanceláří a developerských firem. Z Královéhradeckého kraje je to cca 148 realitních kanceláří a firem. V nabídkách je celkem 25 bytů bez rozlišení velikosti a typu objektu. Skutečná cena obvyklá se vždy zjistí až při jejím prodeji resp. dražbě (realizaci převodu).
-8-
ZÁVĚR: Porovnávacím způsobem jsem došel k názoru, že cena obvyklá nemovitosti jako celku je ve výši cca 12.000,-Kč/m2 podlahové plochy bytu. Jedná se o byty, kde je nutno provést celkovou rekonstrukci včetně napojení na inženýrské sítě. Dům čp. 233 se nachází v lukrativní části města Jičín. Je možno parkování na ulici. Stanovuji cenu obvyklou bytové jednotky č. 233/1, vymezené v domě s byty a nebytovými prostory čp. 233, na stavební parcele č. 693, včetně podílu o velikosti 6482/25327 na společných částech domu Valdické Předměstí čp. 233, bydlení a podílu o velikosti 6482/25327 na stavební parcele č. 693-zastavěná plocha a nádvoří a podílu o velikosti 6482/25327 na pozemkové parcele č. 1137/10-zahrada pro obec a katastrální území Jičín, kraj Královéhradecký a příslušenství, tj. venkovní úpravy (přípojky elektro, vody, kanalizace, kanalizační jímka, přípojka plynu, zpevněné plochy, oplocení, venkovní schody, opěrné zdi, zahradní jezírko) a trvalé porosty, ve výši:
780.000,- Kč Slovy: Sedmsetosmdesáttisíc Kč Stanovuji cenu obvyklou bytové jednotky č. 233/2, vymezené v domě s byty a nebytovými prostory čp. 233, na stavební parcele č. 693, včetně podílu o velikosti 4985/25327 na společných částech domu Valdické Předměstí čp. 233, bydlení a podílu o velikosti 4985/25327 na stavební parcele č. 693-zastavěná plocha a nádvoří a podílu o velikosti 4985/25327 na pozemkové parcele č. 1137/10-zahrada) pro obec a katastrální území Jičín, kraj Královéhradecký a příslušenství, tj. venkovní úpravy (přípojky elektro, vody, kanalizace, kanalizační jímka, přípojka plynu, zpevněné plochy, oplocení, venkovní schody, opěrné zdi, zahradní jezírko) a trvalé porosty, ve výši:
597.000,- Kč Slovy: Pětsetdevadesátsedmtisíc Kč Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnu nebude mít prospěch z činností souvisejících s předmětem zjištění ceny obvyklé. Honorář za provedeny posudek není závislý na stanovené výše ceny obvyklé. Posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nejsou shledány skutečnosti svědčící o nepravdivých nebo zkreslených skutečnostech. Má se za to, že získané informace jsou pravdivé a věrohodné. Pokud by bylo v budoucnosti doloženo, že informace byly předány zpracovateli nepravdivé a nevěrohodné, nenese zpracovatel za ně zodpovědnost. V Novém Městě nad Metují, dne 6.ledna 2016 ................................ vypracoval -9-
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 5.12.1989, č.j. Spr. 449/89, pro základní obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a rozhodnutím ze dne 19.1.1993, č.j. Spr. 2259/92 pro obor Stavebnictví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 1/4271/2016. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Bohuslav Rohlena
- 10 -
Bytová jednotka č. 233/1 a č. 233/2, v domě Valdické Předměstí, Tyršova čp. 233 obec a katastrální území Jičín, kraj Královéhradecký a příslušenství.
Celkový pohled z ulice Tyršova na dům čp. 233
Pohled ze zahrady
Zahrada
- 11 -
Pohled ze dveří prvního vstupu do bytu č. 233/1
Místnost bytu č. 233/1
Místnost bytu č. 233/1
- 12 -
Místnost byt č. 233/1
Koupelna byt č. 233/1
WC byt č. 233/1
Druhý vstup do bytu č. 233/1
- 13 -
Místnost byt č. 233/1
Pokoj byt č. 233/1
Pokoj byt č. 233/1
- 14 -
Vstup do bytu č. 233/2 – u schodiště do patra
Místnost byt č. 233/2
Kuchyňský kout bytu č. 233/2
- 15 -
Místnost bytu č. 233/2
Místnost bytu č. 233/2
Sklepy
- 16 -
