ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 72/4232/2015 o ceně obvyklé nemovitostí zapsaných na LV č. 1174 (stavební parcela č. 152-zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba Martinice, č.e. 3-rodinná rekreace, pozemková parcela č. 1130-ostatní plocha, neplodná půda, pozemková parcela č. 1132/7-ovocný sad a pozemková parcela č. 1134/1-ostatní plocha, neplodná půda) pro obec Proseč a katastrální území Martinice u Skutče, kraj Pardubický a příslušenství.
Objednavatel posudku:
JUDr. Kamil Souček Exekutorský úřad Náchod Masarykovo náměstí 56 Náchod
Účel posudku:
083 EX 101/15 - zjištění ceny obvyklé (tržní v čase a místě obvyklé)
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb.,
Oceněno ke dni:
18.srpna 2015
Posudek vypracoval:
Ing. Bohuslav Rohlena Nádražní 1500 Nové Město nad Metují
Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichž 3 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 7 stran textu a 11 stran přílohy. V Novém Městě nad Metují, dne 4.září 2015
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitých věcí Předmětem zjištění ceny obvyklé jsou nemovitosti zapsané na LV č. 1174 (stavební parcela č. 152-zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba Martinice, č.e. 3-rodinná rekreace, pozemková parcela č. 1130-ostatní plocha, neplodná půda, pozemková parcela č. 1132/7-ovocný sad a pozemková parcela č. 1134/1-ostatní plocha, neplodná půda) pro obec Proseč a katastrální území Martinice u Skutče, kraj Pardubický a příslušenství. Oceňované nemovitosti se nacházejí v osadě Martinice, cca 3 km od města Proseč, pod kterou Martinice územně spadají. Nemovitosti jsou u místní komunikace, kterou prochází cyklistická stezka a lyžařská trať ve směru do přírodní rezervace Toulovcove maštale a k nedaleké rozhledně Terezka. Hlavním objektem je stavební parcela č. 152, na které se nachází stavba č.e. 3-objekt rodinné rekreace. Objekt byl postaven okolo roku 1937. V roce 1977 byl objekt upraven na rekreační zařízení zemědělského družstva. V letech 2007-8 byla provedena celková rekonstrukce objektu, zateplení s fasádou bylo provedeno v roce 2013. V současné době je dokončováno podkroví objektu včetně zateplení střechy. Objekt je čtvercového půdorysu s vnitřním atriem. V přízemí jsou místnosti kuchyně s jídelním koutem, obývací pokoj, ložnice, pracovna, koupelna, šatna, WC, úklidová místnost, prádelna a sál. V podkroví se nacházejí nedokončené místnosti a prostory pro sociální zařízení. Obvodové kce jsou zděné, zevnitř jsou zdi obloženy sádrokartonem, stropy s podhledy ze sádrokartonu, podlahy dlažba, PVC, plovoucí podlahy, okna plastová s termoizolačním dvojsklem, vytápění el. přímotopy, ohřev TUV el. boilerem, vybavení kuchyně i sociálního zařízení standartní, dveře s obložkami, střecha sedlová, krytina plechová. Schody do podkroví nejsou. Na pozemku se dále nacházejí stavba altánu s krbem a samostatný objekt venkovní kuchyně se sklady. Na zpevněné asfaltové ploše za domem se nacházejí dvě plechové garáže. Asfaltová plocha sloužila jako kurty na tenis a nohejbal. Garáže nejsou v ocenění uvažovány, protože nejsou pevně spojeny se zemí základy - jedná se o movité věci. K nemovitosti dále patří vrtaná studna, venkovní úpravy: přípojky elektro, vody, kanalizace, jímka, zpevněné plochy, oplocení, brány, branky, opěrné zdi, venkovní bazén apod. a trvalé porosty. Objekt č.e. 3 je napojen na veř. rozvod el. energie. Voda je čerpána z vlastní vrtané studny, kanalizace je do jímky s trativodem. Plyn v osadě Martinice není. Přístup je z místní asfaltové komunikace. Město Proseč má dle Malého lexikonu obcí 2014 celkem 2.138 obyvatel. Zastávka autobusu je cca 500 m.
1.2 Podklady pro vypracování posudku - Usnesení č.j. 083 EX 101/15-60 ze dne 26.6.2015 - Výpis z KN, LV č. 1174 vypracovaný Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním dne 24.6.2015 dálkovým přístupem, prokazující stav evidovaný k datu 24.6.2015 - kopie katastrální mapy
-2-
- údaje sdělené na MěÚ v Proseči - údaje sdělené vlastníkem nemovitostí - odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 19/429/2007 vypracovaný Ing. Pavlem Briatkou dne 1.3.2007 - vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí - realitní server sreality.cz - údaje sdělené realitními kancelářemi působícími v regionu - fotodokumentace ze dne 18.8.2015 - prohlídka a zaměření dne 18.8.2015
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitostí na listu vlastnictví č. 1174 pro katastrální území Martinice u Skutče, obec Proseč zapsán: Zuzana Voberová, nar. 23.6.1961
1.4 Předmětem ocenění cenou obvyklou jsou Nemovitosti zapsané na LV č. 1174 (stavební parcela č. 152-zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba Martinice, č.e. 3-rodinná rekreace, pozemková parcela č. 1130-ostatní plocha, neplodná půda, pozemková parcela č. 1132/7-ovocný sad a pozemková parcela č. 1134/1-ostatní plocha, neplodná půda)
-3-
2. OBVYKLÁ CENA OCENĚNÍ VĚCNÝCH BŘEMEN A ZÁVAD Na LV č. 1174 (stavební parcela č. 152-zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba Martinice, č.e. 3-rodinná rekreace, pozemková parcela č. 1130-ostatní plocha, neplodná půda, pozemková parcela č. 1132/7-ovocný sad a pozemková parcela č. 1134/1-ostatní plocha, neplodná půda) pro obec Proseč a katastrální území Martinice u Skutče, kraj Pardubický a příslušenství, nejsou zapsána žádná věcná břemena, nájemní, pachtovní a předkupní práva, ani výměnky. V části CLV jsou zapsány Zástavní právo exekutorské, Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, Zástavní právo smluvní, Zahájení exekuce, Nařízení exekuce, Exekuční příkaz k prodeji nemovitostí. Nejedná se o věcná břemena, ale pouze o omezení převodu. Věcné břemeno:
0,- Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ (TRŽNÍ CENY - V ČASE A MÍSTĚ OBVYKLÉ) DEFINICE: - Tržní hodnota: Tržní hodnota je odhadovaná částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potencionálním prodávajícím a kupujícím při zájmu jednotlivé nemovitosti prodat a druhou stranou koupit bez osobních vlivů po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku. - Obvyklá cena: Obvyklou cenou se pro účely Zákona o oceňování majetku číslo 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Citace: porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným, nebo podobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. Předmětem zjištění ceny obvyklé jsou nemovitosti zapsané na LV č. 1174 (stavební parcela č. 152-zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba Martinice, č.e. 3-4-
rodinná rekreace, pozemková parcela č. 1130-ostatní plocha, neplodná půda, pozemková parcela č. 1132/7-ovocný sad a pozemková parcela č. 1134/1-ostatní plocha, neplodná půda) pro obec Proseč a katastrální území Martinice u Skutče, kraj Pardubický a příslušenství, tj. studna, vedlejší stavby (altán, venkovní kuchyně), venkovní úpravy (přípojky elektro, vody, kanalizace, zpevněné plochy, oplocení, brány a branky, opěrné zdi, venkovní bazén, apod.) a trvalé porosty. Pro objektivní stanovení ceny tržní (obvyklé v čase a místě) jsem čerpal informace z vlastní databáze realizovaných prodejů, informace z obecních a městských úřadů, informace z katastrálních pracovišť a od realitních kancelářích působících v regionu (např. J&M Top Reality s.r.o. Hradec Králové, RE/MAX K2, Chrudim, RAKO reality, s.r.o. Náchod, RE/MAX Gem Hradec Králové, M&M reality holding a.s. Praha, RAKO reality s.r.o. Trutnov, Dumrealit.cz Rvcom Trutnov, Reality Sisi pobočka Náchod, Reality EU s.r.o. Náchod, TANA realitní kancelář, spol. s r.o. Trutnov, DAVER s.r.o. Náchod (Ideal Reality s.r.o. Praha), REKA Náchod, SOMOS Náchod, AEstate, s.r.o. Náchod, BIB a.s. Praha, bydlíte.cz, nemovitosti.cz, PINK REALITY s.r.o. Rychnov nad Kněžnou, TRIÁDA realitní kanceláře s.r.o. Jičín, dumrealit.cz Krakonoš, s.r.o Trutnov, FINESKO ESTATE s.r.o. Náchod, apod.). POROVNÁVACÍ ZPŮSOB: A) Realizované prodeje rekreačních objektů a objektů bydlení: Nepodařilo se zjistit realizované prodeje srovnatelné nemovitosti. B) Nabídky rekreačních objektů, provozních objektů a objektů bydlení v Proseči a okolí: 1) Prodej nové roubené chalupy 220 m2, pozemek 2.000 m2. Nabídková cena: cca 8 mil. Kč (info o ceně u RK) Realitní makléř m: Nemox s.r.o., Brno Dle realitního makléře mají nemovitost v nabídce velice krátce. 2) Hostinec a ubytovací zařízení na náměstí Dr. Tošovského v Proseči, celkové velikosti 979 m2, Nabídková cena: 3.250.000,-Kč (tj. 3.320,-Kč/m2) Realitní makléř: M&M reality holding a.s. Praha 3) Rodinný dům 4+1 o celkové velikosti 144 m2, pozemek 3.269 m2, bývalý statek s hospodářskými stavbami. Nabídková cena : 2.650.000,-Kč (tj. 1.770,-Kč/m2) Realitní makléř: RE/MAX K2, Chrudim 4) Ceny rodinných domů v Proseči se pohybují v rozmezí 900.000,-Kč až 2.800.000,Kč. Nejedná se ale o srovnatelné nemovitosti.
-5-
Toto je statistika ze dne 3.9.2015. Realitní server sreality.cz je největší realitní server v České republice. Inzeruje na něm cca 2.550 realitních kanceláří a developerských firem. Z Královéhradeckého kraje je to cca 163 realitních kanceláří a firem. S několika realitními makléři působícími v regionu Královéhradecka a Pardubicka jsem mluvil telefonicky. Konzultoval jsem hlavně zájem a realizované prodeje. C) Ocenění v roce 2007: - odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 19/429/2007 vypracovaný Ing. Pavlem Briatkou dne 1.3.2007 Obvyklá cena současná stanovena na částku 1.550.000,-Kč. Obvyklá cena budoucí stanovena na částku 2.250.000,-Kč (za podmínky stavebních úprav). Dle vlastních zkušeností a informací od realitních makléřů jsou obvyklé ceny nemovitostí na úrovni roku 2007. V tomto případě došlo k modernizaci domu, a proto uvažuji, že cena obvyklá je ve výši 2.250.000,-Kč. Skutečná cena obvyklá se vždy zjistí až při jejím prodeji resp. dražbě (realizaci převodu).
-6-
ZÁVĚR: Porovnávacím způsobem jsem došel k názoru, že cena obvyklá nemovitostí je ve výši 2.250.000,-Kč. Jedná se o objekt v klidné lokalitě a velkými pozemky, ale v okolí není žádná infrastruktura a je nutno dojíždět cca 3 km do Proseče. Stanovuji obvyklou cenu nemovitostí zapsaných na LV č. 1174 (stavební parcela č. 152-zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba Martinice, č.e. 3-rodinná rekreace, pozemková parcela č. 1130-ostatní plocha, neplodná půda, pozemková parcela č. 1132/7-ovocný sad a pozemková parcela č. 1134/1-ostatní plocha, neplodná půda) pro obec Proseč a katastrální území Martinice u Skutče, kraj Pardubický a příslušenství tj. studna, vedlejší stavby (altán, venkovní kuchyně), venkovní úpravy (přípojky elektro, vody, kanalizace, zpevněné plochy, oplocení, brány a branky, opěrné zdi, venkovní bazén, apod.) a trvalé porosty, ve výši:
2.250.000,- Kč Slovy: Dvamiliónydvěstěpadesáttisíc Kč Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnu nebude mít prospěch z činností souvisejících s předmětem zjištění ceny obvyklé. Honorář za provedeny posudek není závislý na stanovené výše ceny obvyklé. Posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nejsou shledány skutečnosti svědčící o nepravdivých nebo zkreslených skutečnostech. Má se za to, že získané informace jsou pravdivé a věrohodné. Pokud by bylo v budoucnosti doloženo, že informace byly předány zpracovateli nepravdivé a nevěrohodné, nenese zpracovatel za ně zodpovědnost.
V Novém Městě nad Metují, dne 4.září 2015 ............................ vypracoval
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 5.12.1989, č.j. Spr. 449/89, pro základní obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a rozhodnutím ze dne 19.1.1993, č.j. Spr. 2259/92 pro obor Stavebnictví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 72/4232/2015. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Bohuslav Rohlena
-7-
DODATEK
ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 72/4232/2015 o ceně obvyklé nemovitostí zapsaných na LV č. 1174 (stavební parcela č. 152-zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba Martinice, č.e. 3-rodinná rekreace, pozemková parcela č. 1130-ostatní plocha, neplodná půda, pozemková parcela č. 1132/7-ovocný sad a pozemková parcela č. 1134/1-ostatní plocha, neplodná půda) pro obec Proseč a katastrální území Martinice u Skutče, kraj Pardubický a příslušenství.
Upřesnění: V ceně obvyklé je uvažováno vybavení, i které není pevně zabudované se stavbou: Kuchyňská linka včetně el. sporáku a odsavač par. V koupelně je v ceně obvyklé uvažováno s vanou, WC, sprchovým koutem. Dále WC mísa s nádrží v samostatném WC. Vytápění je v ceně obvyklé započítáno. V ceně obvyklé není započítána myčka nádobí a lednice.
V Novém Městě nad Metují, dne 4.září 2015 ............................ vypracoval
Objekt č.e. 3-rodinná rekreace, v obci Proseč a katastrální území Martinice u Skutče kraj Pardubický a příslušenství.
-8-
Vstup do objektu od obecní komunikace
Celkový pohled
Pohled z pozemku č. par. 1132/7 – ovocný sad
-9-
Asfaltová plocha (bývalé kurty) na části par. č. 1132/7
Bazén na par. č. 1132/7 (vzadu pohled na asfaltovou plochu)
Altán s krbem a přístřešek pro psa
- 10 -
Altán a samostatná venkovní kuchyně se skladem (vpravo)
Sklípek přístupný zvenku objektu (plný vody)
Vstup k obývacímu pokoji z jídelny
Ložnice
- 11 -
Koupelna s WC (vpravo)
Bývalý sál
Rozestavěné podkroví
- 12 -
Prostor pro schodiště do podkroví
Krov
- 13 -
