ZNALECKÝ POSUDEK č. 1512-114/15 O ceně pozemku parc.č. 126, jehož součástí je stavba ( rod.dům ) č.p. 48, a pozemku zahrady parc.č. 127 v obci a k.ú. Šafov, okr. Znojmo - vše ve výši spoluvl. podílu id. 1/2
Objednatel znaleckého posudku:
JUDr. Ivana Kozáková Exekutorský úřad Třebíč, Bráfova 53 67401 Třebíč
Účel znaleckého posudku:
Stanovení obvyklé ceny výše nemovitých věcí pro exekuční účely
uvedených
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 21.6.2015 znalecký posudek vypracovala: Ing. Martina Dlabajová 1. máje 21 676 02 Moravské Budějovice Počet stran: 28 včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Mor. Budějovicích 29.6.2015
Výtisk A
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně výše uvedených nemovitých věcí, t.j. pozemku parc.č. 126, jehož součástí je stavba ( rod.dům ) č.p. 48, a pozemku zahrady parc.č. 127 v obci a k.ú. Šafov, okr. Znojmo - vše ve výši spoluvl. podílu id. 1/2, byl vyžádán soudním exekutorem JUDr. Ivanou Kozákovou, v dubnu 2015. Znalecký posudek má být zpracován podle právního a skutečného stavu ke dni ocenění t.j. k 21.6.2015. Účelem ocenění je zjištění obvyklé ceny pro účel exekučního řízení k výše uvedeným nemovitým věcem.
2. Základní informace Název předmětu ocenění:
Pozemek parc.č. 126, jehož součástí je rod.dům č.p. 48 s přísl., pozemek zahrady parc.č. 127 Adresa předmětu ocenění: k.ú. Šafov 671 06 Šafov Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Šafov Katastrální území: Šafov Počet obyvatel: 162 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 625,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)
č. V IV V III
Pi 0,50 0,60 0,80 0,70
III V
0,90 0,85
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 208,85 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 21.6.2015.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. Usnesení o ustanovení znalce v exekučním řízení a uložení vypracování posudku o obvyklé ceně předmětných nemovitých věcí - jednací číslo 042 EX 108/10-24 2. Výpis z KN vedený u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj podle LV 10 pro obec a k.ú. Šafov, vyhotovený dálkovým přístupem dne 8.4.2015 3. Ortofoto katastrální mapy předmětného území v k.ú. Šafov 4. Skutečnosti a výměry zjištěné znalcem na místě samém 5. Jiné podklady k vypracování tohoto znaleckého posudku nebyly předloženy. Veškeré potřebné údaje k jeho zpracování čerpal znalec z podkladů výše uvedených 6. K zaměření nemovitosti byl použit laserový dálkoměr HILTI PD42; o výsledcích místního šetření -2-
byly provedeny příslušné zápisy a nákresy 7. Informace z internetových stránek - www. sreality.cz, www. jiho.moravskereality.cz 8. Výsledný znalecký posudek byl zpracován za použití platného oceňovacího předpisu na PC pomocí softwarového vybavení NEMExpress AC fy PLUTO-OLT Praha 2015, v.3.3.12. 9. Platným oceňovacím předpisem je vyhl.MF ČR č. 441/2013 Sb., ve znění vyhl.č. 199/2014 Sb. o provedení některých ustanovení zák.č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby:
reality CZs.r.o. Comfort, Vřesinská 75/22, 708 00 Ostrava, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Miroslav Zlatník, č.p. 48, 671 06 Šafov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: reality CZs.r.o. Comfort, Vřesinská 75/22, 708 00 Ostrava, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Miroslav Zlatník, č.p. 48, 671 06 Šafov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Na oceňovaném majetku vázne věcné břemeno bytu a věcné břemeno užívání ve prospěch p. Boženy Zlatníkové narozené 27.2.1927. Věcná břemena jsou vymíněna dle Usnesení soudu o schválení dědické dohody ( viz příloha č. 3 ).
6. Dokumentace a skutečnost K vypracování znaleckého posudku byla předložena dokumentace, jak výše uvedeno. K dispozici nebyla žádná projektová dokumentace, a proto ocenění vychází ze stavu nemovitých věcí vč.jejich součástí, jenž byl zjištěn při zaměření dne 21.6.2015. Ocenění je provedeno na základě zjištěného způsobu užívání objektu ( rod.domu č.p. 48 ) vč.stavby společně s ním užívané ( hospodářské stavení ), zjištěného provedení, dispozice a technického stavu. Vzhledem k účelu zhotovení znaleckého posudku je přikročeno k ocenění nemovitých věcí obvyklou cenou. Součástí znaleckého posudku je rovněž stanovení ceny administrativní dle platného oceňovacího předpisu, v tomto případě se jedná o oceňovací vyhl. MF ČR č. 441/2013 Sb., ve znění vyhl.č. 199/2014 Sb.. Stavební pozemek parc.č.126 - zastavěná plocha a nádvoří, a pozemek zahrady parc.č. 127, jenž tvoří jednotný funkční celek, budou oceněny podle § 3 a § 4 odst. 1 a příl.č.2 tab.2 a příl.č. 3 tab.č.1, č.2 a č.3 k cit.vyhl.. Objekt č.p. 48 postavený na parc.č.126, který je po prověření všech kritérií rozhodných pro ocenění zatříděn jako dům rodinný ( splňuje definici rod. domu dle § 13 odst. 2 cit.vyhl. ), jeho obestavěný prostor je menší než 1100 m3, bude proto oceněn porovnávacím způsobem podle § 34, § 35 a příl.č. 24 cit.vyhl.. Hospodářské stavení postavené rovněž na parc.č. 126, jenž je společně užíváno s rod.domem a jehož zastavěná plocha je menší než 100 m2 ( jedná se tedy dle § 16 odst. 1 cit.vyhl. o vedlejší stavbu ), se ocení dle § 10, § 11 a § 16 a příl.č. 14 cit.vyhl.. Opotřebení bude stanoveno analytickou metodou dle příl.č. 21 tab.č.5 cit.vyhl.. Venkovní úpravy jsou součástí ceny rod.domu, proto nejsou oceněny samostatně. Studna kopaná se ocení dle § 19 a příl.č. 16 cit.vyhl.. Trvalé porosty na parc.č.126 a parc.č. 127 se ocení dle § 47 odst. 3 cit.vyhl. zjednodušeným způsobem. Věcná břemena, jenž váznou na oceň. majetku se ocení dle §16b zákona č. 151/1997 Sb. v aktuálním znění. Stanovení obvyklé ceny daných nemovitých věcí včetně jejich součástí bude provedeno na základě metoda porovnání tržních hodnot ( inzerovaných cen ) -3-
7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci spolu s objekty, které jsou jejich součástí, jsou situovány v západní části zastavěného území obce Šafov, v neuspořádané vesnické zástavbě. Přístup na oceňované nemovité věci je z místní asfaltové komunikace přes zatravněný pás pozemku parc.č. 233/1 ( ostatní plocha, ost.komunikace ), jenž je ve vlastnictví obce Šafov. Součástí pozemku zastavěné plochy a nádvoří parc.č.126 je rod.dům č.p. 48, který je částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím, vyzděný ze smíšeného zdiva, zastřešený sedlovou střechou bez podkroví, sestává ze 3 obytných pokojů, kuchyně, koupelny, chodby a zděné verandy. Na pozemku parc.č. 126 je postaveno ještě hospodářského stavení, které není podsklepené, má jedno nadzemní podlaží, vyzděné je ze smíšeného zdiva, zastřešené sedlovou střechou. Nezastavěná část pozemku parc.č. 126 je využívána jako nezpevněný dvůr. Na pozemek parc.č. 126 navazuje pozemek zahrady parc.č. 127, jehož hranice je oplocena plotem ze strojového pletiva, kamennou zdí a dřevěným laťkovým plotem. Objekty byly postaveny cca v 30tých letech minulého století, není na nich prováděna žádná údržba ani opravy, vyhlíží značně zanedbaným dojmem. Odpadní vody jsou svedeny přes dvorek a zahradu trativodem, do objektů je zavedena el.energie 220/380 V, jediným zdrojem vody je kopaná studna na dvorku, není zaveden zemní plyn, vytápění je lokální - kamny na TP ( pouze ve 2 místnostech ), ohřev teplé vody v době ocenění není zajištěn el. bojler osazený v koupelně není funkční. V lokalitě, kde se nacházejí oceňované nemovité věci, se nevyskytují negativní vlivy. Poloha není zatížena problémovými sousedy, ani jinými nepříznivými vlivy z titulu osídlení. V obci Šafov ( 162 obyv. ) se nachází minimální občanská vybavenost, je zde obchod, MŠ a pošta. V obci je autobusová zastávka. V obci je možnost napojení pouze na veř.kanalizaci a el.energii. Od Znojma je Šafov vzdálen cca 27 km západním směrem.
8. Obsah znaleckého posudku A. Nález B. Posudek I. – ocenění podle platného oceňovacího předpisu 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č. 126 1.2. Pozemek parc.č. 127
C. Posudek II. – stanovení obvyklé ceny nemovitostí C1. Hodnota stanovená porovnávací metodou
1. Pozemek parc.č.126, jehož součástí je rod.dům č.p. 48, a pozemek parc.č. 127 D. Rekapitulace E. Ocenění věcných břemen F. Závěr G. Znalecká doložka H. Seznam příloh -4-
B. POSUDEK I. – ocenění dle platného cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemov.věcmi - Poptávka nižší než nabídka I 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - viz popis pozemku I 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbat.nebezpečím výskytu záplav IV
Pi -0,06 0,00 0,00 -0,04 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,900 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlav.stavby v jednotném funkč.celku I 1,01 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné III -0,05 komunikaci, špatné parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,869 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,782 -5-
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č. 126 Jedná se o pozemek parc.č. 126 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je objekt č.p. 48. Výměra pozemku je 652 m2. Pozemek je pozemkem stavebním a bude proto oceněn dle § 3 a § 4 odst. 1 cit.vyhl.. Základní cena stavebního pozemku pro obec Šafov představuje 208,85 Kč/m2 ( dle tab.č.1 příl.č. 2 cit.vyhl. činí zákl.cena stav.pozemků pro okres Znojmo 1 625,- Kč/m2, tato se upravuje dle tab.č.2 příl.č.2 cit.vyhl. koef. O1 - O6 ). Úprava zákl. ceny staveb.pozemku obce nevyjmenované v tab.č.1 - dle § 3 cit.vyhl. ( příl.č. 2, tab.č.2 ) O1 - Velikost obce podle počtu obyvatel znak V. - obec Šafov má 162 obyvatel; O2 - Hospodářsko-správní význam obce znak IV. - ostatní obce; O3 - Poloha obce znak V. - Šafov leží 27 km od města Znojmo; O4 - Technická infrastruktura v obci znak III. - v obci Šafov je el. a kanalizace; O5 - Dopravní obslužnost obce znak III. - v obci Šafov je autobusová zastávka; O6 - Občanská vybavenost obce znak V. - v obci Šafov je minimální vybavenost ( obchod, mateřská škola, pošta ); Základní cena staveb. pozemku se dále upraví dle § 4 cit.vyhl.: Index trhu s nemovitými věcmi: ( příl.č.3, tab.č.1 ) 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi s ohledem na obecně špatnou ekonomickou situaci dochází na trhu s nemovitými věcmi k poklesu poptávky po nemovitých věcech, lze hovořit o situaci, kdy poptávka je nižší než nabídka; 2. Vlastnické vztahy na pozemku je postavena stavba stejných vlastníků; 3. Změny v okolí v okolí pozemku nejsou plánované žádné změny; 4. Vliv právních vztahů na prodejnost na prodejnost působí negativně okolnost, že se jedná o prodej pouze spoluvl. podílu ve výši id. 1/2; 5. Ostatní neuvedené bez dalších vlivů; 6. Povodňové riziko pozemek se nachází v zóně se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav; Index omezujících vlivů pozemku: ( příl.č.3, tab.č.2 ) 1. Geometrický tvar pozemku tvar oceň. pozemku nemá vliv na jeho využití; 2. Svažitost pozemku a expozice oceň. pozemek je mírně svažitý k západu; -6-
3. Ztížené základové podmínky oceň. pozemek má neztížené základové podmínky; 4. Chráněná území a ochranná pásma na oceň. pozemek nezasahuje žádné ochranné pásmo, neleží v chráněném území; 5. Omezení užívání pozemku na oceň. pozemek nepůsobí žádné omezení užívání; 6. Ostatní neuvedené na oceň. pozemek nepůsobí žádné další omezující vlivy; Index polohy: ( příl.č. 3, tab.č. 3 ) 1. Druh a účel užití stavby hlavní stavbou, která je na pozemku postavená, je rodinný dům v obci do 2 000 obyv.; 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí oceň. pozemek se nachází v rezidenční zástavbě; 3. Poloha pozemku v obci oceň. pozemek se nachází v západní části Šafova, poblíž centra obce; 4. Možnost napojení pozemku na IS, které jsou v obci oceň. pozemek lze napojit na některé IS v obci ( pouze na el.energii ); 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku v okolí oceň.pozemku je dostupná občanská vybavenost obce; 6. Dopravní dostupnost k pozemku k hranici pozemku nelze přijet po zpevněné komunikaci, v okolí horší parkovací možnosti; 7. Osobní hromadná doprava autobus. zastávka je ve vzdálenosti cca 50 m od hranice oceň. pozemku; 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti pozemek nelze komerčně využít; 9. Obyvatelstvo v této lokalitě se nevyskytují žádné záporné vlivy z titulu osídlení; 10. Nezaměstnanost nezaměstnanost v Šafově ( 11,9 % ) je větší než v Jihomor.kraji ( 7 % ), Znojmo ( 8,4 % ); 11. Vlivy ostatní neuvedené na oceň. pozemek nepůsobí žádné jiné vlivy z titulu polohy; Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 1 351,00 m2 R = (200 + 0,8 * vp) / vp R = (200 + 0,8 * 1 351,00) / 1 351,00 = 0,948 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace -7-
č. II IV
Pi 0,00 0,00
3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 +
Pi = 1,000
i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,900 Index polohy pozemku IP = 0,869 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,900 * 1,000 * 0,869 = 0,782 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 197,99 0,782 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,948 Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek celkem
Parcelní číslo 126
Výměra [m2] 652,00
Koef.
Jedn. cena [Kč/m2] 154,83
652,00 m2
Upr. cena [Kč/m2] 154,83
Cena [Kč] 100 949,16 100 949,16
Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům č.p. 48 Předmětem ocenění je rodinný dům, který se pod č. pop. 48 nachází postavený na pozemku parc.č.126 v západní části Šafova. Pro účely ocenění se jedná o řadový dům - svou severní stranou přímo sousedí s vedlejším objektem. Rod.dům byl postaven cca ve 30tých letech minulého století, v posledních letech není na objektu prováděna žádná údržba ani opravy, dům vyhlíží velmi zanedbaným dojmem, prvky krátkodobé životnosti jsou u konce své životnosti, bude nutná i oprava prvků dlouhodobé životnosti - základy ( izolace ), krov. Dům je přízemní, podsklepený do 1/2 ZP 1.NP, vyzděný ze smíšeného zdiva, zastřešený sedlovou střechou, nad verandou střecha pultová. Dispoziční řešení: Hlavním vstupem do rod. domu ze středu východního průčelí vejdeme do chodby, jenž probíhá po celé šířce domu, v její zadní části je přístup na verandu, přes kterou se vchází na dvůr za rod. domem. Po pravé straně chodby se nachází 1.obytný pokoj, po levé straně kuchyň, z které je vchod do koupelny a 2.obytného pokoje, přes který se vchází do 3.obytného pokoje. Okna z 1. a 2.obyt.pokoje a kuchyně vede na náves - východním směrem, okno z 3.obytného pokoje vede na dvůr - západním směrem. Do půdního prostoru pod sedlovou střechou je -8-
možný vstup z verandy, rovněž do sklepa se vchází z verandy. Základy jsou patrně kamenné bez izolace proti zemní vlhkosti, nosné zdivo je vyzděno ze smíšeného zdiva na tl. 50-65 cm. Stropy jsou dřevěné trámové s rovným podhledem. Zastřešení je sedlovou střechou s dřevěným krovem, nad verandou je střecha pultová, střešní krytina je z pálených tašek ( místy rozvolněné ). Klempířské kce chybí. Vnější omítky jsou vápenné štukové, směrem do dvora opadané, vnitřní omítky jsou rovněž vápenné štukové. Je proveden keram.obklad malé části stěn v koupelně a v kuchyni. Podlahy obytných místností jsou betonové + PVC, podlahy v ostatních místnostech jsou betonové. Dveře jsou osazeny náplňové, okna jsou dřevěná špaletová i zdvojená. Schodiště na půdu dřevěné žebříkové, do sklepa je betonové. Je provedena instalace vody studené i teplé, elektro 220/380 V, odpadní vody z domu svedeny přes dvůr trativodem, vytápění je lokální - kamny na TP ( pouze ve dvou místnostech ). Zdrojem teplé vody byl bojler osazený v koupelně - v době ocenění nefunkční. V koupelně je osazena pouze vana, umyvadlo je v kuchyni, suchý záchod u hospodářského stavení. Z výše uvedeného o stavebním řešení a konstrukčním provedení domu je patrné, že v souladu s ustanovením § 3 písmena c) vyhlášky Ministerstva pro místní rozvoj č. 137/1998 Sb. se jedná o stavbu rodinného domu ( objekt je určen k bydlení, nejvýše 2 nadzemní podlaží a podkroví, jedno podzemní podlaží, podlahová plocha určena k bydlení je dominantní - dům není užíván k jiným účelům ). Obestavěný prostor domu je menší než 1 100 m3, jeho ocenění je tedy provedeno porovnávacím způsobem dle § 34 a § 35 k vyhl. MF ČR č. 441/2013 Sb., ve znění vyhl.č. 199/2014 Sb.. Charakteristika kvalitativních pásem pro ocenění rodinného domu porovnávacím způsobem: Index konstrukce a vybavení: ( příl.č. 24, tab.č.2 ) 1. Druh stavby rod. dům č.p. 48 je řadový; 2. Provedení obvodových stěn typ 1 - zdivo smíšené; 3. Tloušťka obvod. stěn nosné zdivo je vyzděno převážně na tl. 50-65 cm; 4. Podlažnost hodnota mezi 1-2 ( výpočet níže ); 5. Napojení na veřejné sítě ( přípojky ) přípojka elektro, vlastní studna; 6. Způsob vytápění stavby lokální na TP, pouze ve 2 místnostech; 7. Základní příslušenství v RD v koupelně je vana, suchý záchod u hospodář.stavení; 8. Ostatní vybavení v RD bez dalšího vybavení; 9. Venkovní úpravy venkovní úpravy jsou zanedbatelného rozsahu - Darling, potrubí trativodu, přípojka el., oplocení zahrady, kamenný chodníček na dvoře a zpevněná plocha před hospod.stavením; 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství RD vedlejší stavba postavená na parc.č. 126 ( hospodářské stavení ), má zastavěnou plochu větší než 25 m2 - je oceněna samostatně; 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou nad 800 m2;
-9-
12. Kritérium jinde neuvedené na oceň. nemovitost působí negativně okolnost, že domě není poslední roky prováděna žádná údržba, vytápěny jsou pouze 2 místnosti, v době ocenění nefunkční bojler - v domě pouze studená voda; 13. Stavebně-technický stav RD je ve špatném stavu, nutná rekonstrukce i prvků dlouhodobé životnosti; Index trhu s nemovitými věcmi: ( § 4 odst 1, příl.č.3, tab.č.1 ) - dle pozemku parc.č. 126 Index polohy pozemku, na kterém se stavba nachází: ( § 4 odst. 1, příl.č. 3, tab.č. 3 ) - dle pozemku parc.č. 126 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Jihomoravský kraj, obec do 2 000 obyvatel 85 let 1 901,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Plocha 1.PP: 6,28*10,14 1.NP: 6,28*17,50+10,15*3,40 Název podlaží 1.PP: 1.NP:
= =
Zastavěná plocha 63,68 m2 144,41 m2
Konstrukční výška 2,57 m 2,62 m
Obestavěný prostor Název spodní stavba: vrchní stavba:
Obestavěný prostor 6,28*10,14*2,57 6,28*17,50*( 2,69+3,95)/2+10,15*3,40*(3,95+2,28)/2 zastřešení: 6,28*17,50*2,90/2 Obestavěný prostor - celkem:
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,44
[m2] 63,68 m2 144,41 m2
= = =
[m3] 163,66 m3 472,37 m3 159,35 m3 795,38 m3
144,41 m2 208,09 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou - 10 -
č. I
Vi typ A
1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na pozemku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 85 let: s = 1 - 0,005 * 85 = 0,575 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.
II I
-0,01 -0,08
III II II
0,03 0,01 -0,05
I II
-0,08 -0,05
I I II
0,00 -0,05 0,00
III I V
0,01 -0,10 0,40
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,600 = 0,151
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,900 Index polohy pozemku IP = 0,869 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 901,- Kč/m3 * 0,151 = 287,05 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 795,38 m3 * 287,05 Kč/m3 * 0,900 * 0,869= 178 564,25 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
178 564,25 Kč
Hospodářské stavení Jedná se o ocenění hospodářského stavení, které je postaveno na parc.č. 126, v západní části dvora. Stavení není podsklepené, má 1 NP, obvodová kce je vyzděná ze smíšeného zdiva na tl. 30-50 cm, zastřešení sedlovou střechou, postaveno bylo cca ve 30tých letech minulého století, je ve velmi špatném technickém stavu, konstrukce krovu v havarijním stavu. Hosp.stavení je založeno na základových pasech, svislé nosné konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva na tl. 30-50 cm. Strop je tvořen klenbami, střecha je sedlová, krov dřevěný, střešní krytina je z pálených tašek. Klempířské konstrukce ( pouze žlab na východním průčelí ) jsou z pozink.plechu. Vnitřní i venkovní omítky jsou vápenné, opadané. Jsou osazeny svlaková dveře, kovová tabulková okna. Podlaha je betonová. Do objektu je zavedena el. energie 220V. Zastavěná plocha stavení je menší než 100 m2 a je společně užíváno se stavbou hlavní ( zde rod.dům č.p. 48 ), splňuje tedy definici vedlejší stavby podle § 16 odst.1 cit. vyhl. a bude oceněno - 11 -
nákladovým způsobem dle § 10, §11 a § 16 a příl.č. 14 vyhl. MF ČR vyhl.č. 441/2013 Sb.. Základní cena, jenž pro daný typ vedl.stavby dle příl.č. 14 k cit.vyhl. činí 1 250,- Kč/m3, se upraví koeficienty K4 a K5, dále potom koeficientem Ki. Všechny uvedené koeficienty ( vyjma K4 ) jsou dány vyhl. ( příl.č. 20, 41 ); koef. vybavenosti K4 je vypočten na základě porovnání znaků na objektu se vyskytujících se znaky a vybavením dle příl.č. 14 k cit.vyhl. Takto zjištěná základní cena upravená se vynásobí obestavěným prostorem v m3, jenž je vypočten z rozměrů naměřených při místním šetření, potom je upravena opotřebením, které je vypočteno analytickou metodou, a to s ohledem na různou další technickou životnost prvků stavebních konstrukcí ( resp. vybavení ). Takto určená cena stavby nákladovým způsobem se dále dle § 10 cit.vyhl. vynásobí koef. úpravy ceny dle polohy a trhu dle § 4 odst. 1 cit.vyhl. ( viz ocenění pozemku parc.č. 126 ). Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor vrchní stavba 8,60*11,60*(2,81+3,65)/2 zastřešení 8,60*11,60*4,30/2 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název vrchní stavba zastřešení Obestavěný prostor - celkem: Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře
kamenné pasy bez izolace zděné tl. 30-50 cm klenba sedlová střecha, dřevěný krov pálená taška z pozink. plechu chybí hrubé omítky svlakové - 12 -
= =
Typ NP Z
[m3] 322,22 m3 214,48 m3
Obest. prostor 322,22 m3 214,48 m3 536,70 m3
Hodnocení standardu S S S S S S C S X P
Část [%] 100 100 100 100 100 35 65 100 100 100
10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
ocel. tabulkové beton světelná
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S S S S S S C S X P S S P
Obj. podíl [%] 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80
S S P
Část [%] 100 100 100 100 100 35 65 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 0,46
100 100 100
Upravený obj. podíl 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 0,60 0,00 6,10 0,00 1,38 1,10 8,20 2,67 94,15 0,9414
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. [%] [%] [%] [%] části S 7,10 100,00 1,00 7,10 7,54 85 90 94,44 1. Základy S 31,80 100,00 1,00 31,80 33,77 85 90 94,44 2. Obvodové stěny S 19,80 100,00 1,00 19,80 21,03 85 90 94,44 3. Stropy S 7,30 100,00 1,00 7,30 7,75 85 85 100,00 4. Krov S 8,10 100,00 1,00 8,10 8,60 85 85 100,00 5. Krytina S 1,70 35,00 1,00 0,60 0,64 45 45 100,00 6. Klempířské práce S 6,10 100,00 1,00 6,10 6,48 45 45 100,00 7. Úprava povrchů P 3,00 100,00 0,46 1,38 1,47 45 47 95,74 9. Dveře S 1,10 100,00 1,00 1,10 1,17 85 87 97,70 10. Okna S 8,20 100,00 1,00 8,20 8,71 45 47 95,74 11. Podlahy P 5,80 100,00 0,46 2,67 2,84 45 47 95,74 12. Elektroinstalace Opotřebení:
Opot. z celku 7,1208 31,8924 19,8607 7,7500 8,6000 0,6400 6,4800 1,4074 1,1431 8,3390 2,7190
96,0 %
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
= * * *
1 250,0,9414 0,8000 2,0670
Základní cena upravená [Kč/m3]
=
1 945,87
- 13 -
Plná cena: 536,70 m3 * 1 945,87 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 96,0 % /100)
= * =
1 044 348,43 Kč 0,040 41 773,94 Kč
Srážka za morální opotřebení: 41 773,94 * 10 % = Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
= * =
4 177,39 Kč 37 596,55 Kč 0,782 29 400,50 Kč
Hospodářské stavení - zjištěná cena
=
29 400,50 Kč
Úprava ceny dle § 30 odst. 6 - morální opotřebení
Studna kopaná Jedná se o ocenění kopané studny, která se nachází na pozemku zahrady parc.č. 5689. Studna je hluboká 12 m. Voda ze studny je jediným zdrojem vody pro rod.dům, v jehož sklepě je osazena domácí vodárna. Stáří studny je 85 let, její celkovou životnost uvažuji 100 let, opotřebení je stanoveno lineární metodou. Ocenění studny je provedeno dle § 10, §11 a § 19 a příl.č. 16 cit.vyhl.. Takto určená cena studny nákladovým způsobem se dále dle § 10 cit.vyhl. vynásobí koef. úpravy ceny dle polohy a trhu dle § 4 odst. 1 cit.vyhl. (viz ocenění pozemku parc.č. 126 ).
Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
kopaná 12,00 m 2222
Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m druhých 5,00 m hloubky: 5,00 m * 3 810,- Kč/m další hloubka: 2,00 m * 5 200,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny
+ + + = * * =
9 750,- Kč 19 050,- Kč 10 400,- Kč 39 200,- Kč 0,8000 2,2930 71 908,48 Kč
Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = = * =
0,150 10 786,27Kč 10 786,27 Kč 0,782 8 434,86 Kč
Studna kopaná - zjištěná cena
=
8 434,86 Kč
Cena staveb celkem
=
216 399,61 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 85 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 85 / 100 = 85,0 % Koeficient opotřebení: (1- 85,0 % / 100)
- 14 -
Ocenění porostů na pozemcích Trvalé porosty Jedná se o ocenění ovocného stromu, jenž se nachází na pozemku parc.č. 126. Trvalý porost je oceněn dle § 47 a odst. 3 cit.vyhl. - zjednodušeným způsobem. Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 4,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy:
Kč 100 949,16 2 m 652,00 2 m 200,00 Kč 30 966,00 * 0,045 = 1 393,47
Trvalé porosty - zjištěná cena
=
1 393,47 Kč
Cena porostů celkem
=
1 393,47 Kč
Ocenění věcných břemen váznoucích na pozemcích Věcné břemeno bytu Věcné břemeno bytu spočívá v právu doživotního a bezplatného bydlení v domě č.p. 48 postaveném na parc.č. 126, v rozsahu užívání kuchyně a pokoje v přízemí napravo od hlavního vchodu, každá tato místnost s jedním trojdílným oknem směřujícím do ulice. Pozn. dle skutečného stavu se pokoj a kuchyň nachází v přízemí nalevo od hlavního vchodu Roční užitek je stanoven na základě obvyklého nájemného v dané lokalitě. Jelikož nebylo možno dohledat v obci Šafov obvyklé nájemné ( v obci se byty ani RD nepronajímají ) , bylo po konzultaci s real.makléři znojemských real.kanceláří obvyklé nájemné za byt ( kuchyň + pokoj ) stanoveno s ohledem na technický stav objektu na 1 000,- Kč/měsíc. Roční užitek tedy činí 12 000,- Kč. Protože se jedná o doživotní právo, bude hodnota věcného břemene desetinásobkem ročního užitku. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané z nájemného Ocenění se provede podle § 16b odst 1) zákona č. 151/97 Sb. ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. byt - kuchyň + pokoj - obvyklé nájemné: 12 000,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 12 000,- Kč/rok * 100 % = 12 000,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 12 000,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 12 000,- Kč * 10 let = 120 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí
= - 15 -
120 000,- Kč
Věcné břemeno užívání Věcné břemeno užívání spočívá v právu přijímat návštěvy, právu pobírat vodu ze studny, právu chovat domácí zvířectvo, právu uskladňovat pro sebe v domě potraviny, otop, krmivo pro domácí zvířectvo. Jelikož nelze přesně stanovit roční užitek, ocení se věcné břemeno fixní částkou 10 000,- Kč. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku::
10 000,- Kč
Ocenění věcného břemene činí
=
10 000,- Kč
Cena věcných břemen váznoucích na pozemcích celkem
=
- 130 000,- Kč
Rekapitulace cen staveb a porostů na pozemku: Rodinný dům č.p. 48 Hospodářské stavení Studna kopaná Trvalé porosty Věcné břemeno bytu Věcné břemeno užívání Stavby, porosty, břemena na pozemku - celkem Pozemky - celkem + Pozemek parc.č. 126 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = Úprava ceny vlastnickým podílem * Pozemek parc.č. 126 - zjištěná cena
=
178 564,25 Kč 29 400,50 Kč 8 434,86 Kč 1 393,47 Kč -120 000,- Kč -10 000,- Kč 87 793,08 Kč 100 949,16 Kč 188 742,24 Kč 1/2 94 371,12 Kč
1.2. Pozemek parc.č. 127 Jedná se o pozemek parc.č. 127 - zahrada, jenž tvoří jednotný funkční celek s pozemkem parc.č. 126 a rod.domem č.p. 48 spolu s jeho příslušenstvím. Výměra pozemku je 699 m2. Pozemek je pozemkem stavebním a bude proto oceněn dle § 3 a § 4 odst. 1 cit.vyhl.. Základní cena stavebního pozemku pro obec Šafov představuje 208,85 Kč/m2 ( dle tab.č.1 příl.č. 2 cit.vyhl. činí zákl.cena stav.pozemků pro okres Znojmo 1 625,- Kč/m2, tato se upravuje dle tab.č.2 příl.č.2 cit.vyhl. koef. O1 - O6 ). Úprava zákl. ceny staveb.pozemku obce nevyjmenované v tab.č.1 - dle § 3 cit.vyhl. ( příl.č. 2, tab.č.2 ) - viz pozemek parc.č. 127 Základní cena staveb. pozemku obce určená dle § 3 cit.vyhl. se dále upraví dle § 4 cit.vyhl.: Index trhu s nemovitými věcmi: ( příl.č.3, tab.č.1 ) - viz pozemek parc.č. 126
- 16 -
Index omezujících vlivů pozemku: ( příl.č.3, tab.č.2 ) 1. Svažitost pozemku a expozice oceň. pozemek je mírně svažitý k západu; 2. Ztížené základové podmínky oceň. pozemek má neztížené základové podmínky; 3. Ochranná pásma oceň. pozemek leží mimo ochranná pásma; 4. Omezení užívání pozemku na oceň. pozemek nepůsobí žádné omezení užívání; 5. Geometrický tvar pozemku tvar oceň. pozemku neovlivňuje jeho využití; 6. Ostatní neuvedené na oceň. pozemek nepůsobí žádné další omezující vlivy; Index polohy: ( příl.č. 3, tab.č. 3 ) - viz pozemek parc.č. 126
Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 1 351,00 m2 R = (200 + 0,8 * vp) / vp R = (200 + 0,8 * 1 351,00) / 1 351,00 = 0,948 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 +
Pi = 1,000
i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,900 Index polohy pozemku IP = 0,869 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,900 * 1,000 * 0,869 = 0,782
- 17 -
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 197,99 0,782 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,948 Typ
Název
§ 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemek celkem
Parcelní číslo 127
Koef.
Upr. cena [Kč/m2] 154,83
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 699,00 154,83 2 699,00 m
Cena [Kč] 108 226,17 108 226,17
Ocenění porostů na pozemcích Trvalé porosty Jedná se o ocenění ovocných stromů, jenž se nacházejí na pozemku parc.č. 127. Trvalé porosty jsou oceněny dle § 47 a odst. 3 cit.vyhl. - zjednodušeným způsobem. Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 4,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy:
Kč 108 226,17 m2 699,00 2 m 180,00 Kč 27 869,40 * 0,045 = 1 254,12
Trvalé porosty - zjištěná cena
=
1 254,12 Kč
Cena porostů celkem Pozemky - celkem Pozemek parc.č. 127 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
= + = *
1 254,12 Kč 108 226,17 Kč 109 480,29 Kč 1/2
Pozemek parc.č. 127 - zjištěná cena
=
- 18 -
54 740,15 Kč
REKAPITULACE cen určených – vyhl.č. 199/2014 Sb. ( ve výši id. ½ ) 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č. 126 1.2. Pozemek parc.č. 127
94 371,10 Kč 54 740,20 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
149 111,30 Kč
Celkem
149 111,30 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
149 111,30 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
149 110,- Kč
slovy: Jednostočtyřicetdevěttisícjednostodeset Kč
- 19 -
C. POSUDEK II. – stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí C 1. Porovnávací metoda 1. Pozemek parc.č. 126, jehož součástí je rod.dům č.p. 48 s přísl., a pozemek parc.č. 127
Soubor porovnatelných nemovitých věcí byl získán z inzerce realitních kanceláří na Internetu. Seznam srovnatelných nemovitých věcí:
1. RD 3+1 a 2+kk, Lančov Rodinný dům je začleněn do uliční zástavby jako řadový koncový, je přízemní se sedlovou střechou. Přístup do domu je z veřejné komunikace po veřejných pozemcích. Dům je postaven na mírně sklonitém pozemku. RD má dispozici 3+1 a 2+KK. Vstup do domu je z ulice do středového průjezdu. Po levé straně je vstup do chodby, z ní jsou přístupny dva pokoje a kuchyně. Jeden z pokojů je průchozí do dalšího pokoje. Z kuchyně jsou přístupny WC, koupelna a technická místnost s bojlerem. Vpravo se z průjezdu vchází do chodby, z níž jsou přístupny dva pokoje (jeden s kuchyňským koutem), dále je zde koupelna s WC. Na RD vlevo navazuje dvorní křídlo s komorami, dílnou, hospodářskými prostorami a sklady pro hospodářské nářadí, náčiní a produkty. V levém dvorním křídle je garáž. Střecha je sklonitá sedlová nebo pultová s krytinou taškovou „bobrovkou“ nebo z vlnovkových dílců a klempířskými prvky z pozinkovaného plechu, okna dřevěná dvojitá, dveře náplňové. Podlahy jsou v obytných místnostech plovoucí laminové, v ostatních místnostech je keramická dlažba. Fasáda je vápenocementová, vnitřní omítky vápenné, koupelna je s vanou a umyvadlem, WC je samostatné. Vytápění je v části pomocí kotle na tuhá paliva, v části lokální na tuhá paliva, ohřev TUV v elektrickém bojleru. Elektroinstalace je 220/380V. Kanalizace je napojena na veřejný řád. Vedlejší stavby jsou přízemní, nepodsklepené, zděné se sklonitými pultovými střechami různého spádu. Stropy jsou dřevěné nebo cihelné klenuté, podlahy hliněné, cihlové nebo hrubé betonové. Okna jednoduchá, dveře náplňové. Zanedbaná základní údržba. Plocha parcely: 910 m² Zastavěná plocha: neuvedeno Inzerovaná cena : 400 000,- Kč
2. Venkovské stavení 2+1, Starý Petřín - Jazovice Klasické venkovské stavení v obci Starý Petřín-Jazovice. Chalupa vyžaduje pokračování v započaté rekonstrukci. Dům 2+1 je situován na JV, má původní dřevěná okna, betonové podlahy, vytápění zajistí krbová kamna s výměníkem, voda se čerpá z vlastní studny, ohřev vody el.bojlerem. Z půdy lze vybudovat pěkné obytné podkroví, střecha potřebuje opravit. Na dům - 20 -
navazuje stodola a hosp.stavba, kde je letní kuchyně, koupelna s WC, garáž. Velká zatravněná a oplocená zahrada s ovocnými stromy se nachází vedle domu a je přístupná ze dvou stran. Plocha parcely: 1630 m² Zastavěná plocha: 200 m² Inzerovaná cena : 550 000,- Kč ( cena vč.provize, daně z převodu a poplatků )
3.Chalupa 2+1, Starý Petřín Chalupa, nyní dispozičně 2+1 s verandou a zahradou v obci Starý Petřín, celková výměra pozemku je 1182 m2. Dům je sice určen k rekonstrukci, nicméně je obyvatelný, přivedena elektrika, voda z vlastní studny odpad sveden do jímky. Na obytné části domu byla před několika lety opravena střecha, nové krovy, komín, střešní krytina a podlaha - připraveno na obytné podkroví. Na dům navazují hospodářské stavby, stodola a zahrada o výměře cca 760 m2. Uzavřený dvorek poskytne příjemné soukromí. Plocha parcely: 1182 m² Zastavěná plocha: 280 m2 Inzerovaná cena : 585 000,- Kč ( cena vč.provize, daně z převodu a poplatků )
4. RD 4+1, Vranov nad Dyjí RD 4+1 ve Vranově nad Dyjí na Znojemsku, CP 149 m², v původním stavu, zděný, podsklepený , částečně využívané obytné podkroví, topení ústřední na tuhá paliva, el.instalace 3x230/400 V, rozvod teplé a studené vody z pozinku a plastu, kanalizace kameninová původní, ohřev teplé vody el.boilerem / noční sazba /, v kuchyni kombinovaný plynový sporák / propan-butan /, v koupelně vana a umyvadlo, , samostatné WC splachovací, objekt připojen na obecní vodovod a kanalizaci, vnitřní rozvod zemního plynu není, přípojka ukončena v obvodovém zdivu do ulice, možné napojení na obecní plynovod, objekt má satelit,dům ve svém rozsahu umožňuje bydlení i při souběžné rekonstrukci, také je možné rozšíření obytné plochy nebo vystavění další bytové jednotky v podkroví nebo sklepních místnostech, z domu je krásný výhled na Vranovský zámek, v blízkosti je veřejná doprava, restaurace, škola, lékárna, obchody, dům je ihned k nastěhování. Plocha parcely: 149 m² Zastavěná plocha:149 m2 Inzerovaná cena : 590 000,- Kč
- 21 -
5. Chalupa 2+1, Stálky Chalupa s dispozicí 2+1 o celkové výměře pozemku 1 821 m2, zahrada, hospodářská budova, stodola, Stálky, okres Znojmo Stálky se nacházejí u hranic s Rakouskem a jsou 10 km od Vranovské přehrady a 3 km od Podhradí nad Dyjí, kde je ráj rybářů na řece Dyji. Domek je situován na velmi klidném místě a jeho velkou předností je krásná zahrada s vlastní studnou. Na zahradě roste několik ovocných stromů.Před domem je obecní příjezdová cesta. Do domu se vchází chodbou, kde na pravé straně je obývací pokoj a ložnice a na levé straně kuchyňka. Je zde i koupelna s WC. Další místností je tzv. kotelna, či skládek. Chalupa je vytápěna kotlem na tuhá paliva a následným rozvodem radiátorů po domě. Dům je opravený a udržovaný. Komíny jsou po rekonstrukci. Odpady jsou svedeny do jímky, ale od léta je možné připojení do obecní kanalizace. Přípojka je na hranici pozemku. Střecha bez závad. Na zahradu navazují dvě velké stodoly ve velmi dobrém stavu. Na dvorku je vybudována krytá terasa k posezení Plocha parcely: 1821 m² Zastavěná plocha:576 m2 Inzerovaná cena : 623 000,- Kč ( cena vč. provize )
- 22 -
Porovnání Srovnatelné nemovité věci č.1
č.2
č.3
č.4
590 000,-
č.5
Základní údaje :
Inzerovaná cena (Kč) Místnosti
400 000,-
550 000,-
585 000,-
cena vč.provize
cena vč.provize
3+1 a 2+kk
2+1
2+1
4+1
2+1
910
1630
1182
149
1821
Internet
Internet
Internet
Internet
Internet
Plocha pozemku (m2) Zdroj porovnání Korekční součinitel )*
Uprav. cena ( Kč )
0,47 (0,85*0,75*0,95* 0,90*1,02*0,85)
623 000,cena vč.provize
0,57 0,52 0,41 (0,80*1,05*0,95* (0,80*1,05*0,95* (0,85*0,90*0,80* 0,85*0,98*0,85) 0,80*1,01*0,80) 0,75*1,20*0,75)
0,40 (0,80*1,05*1,02* 0,65*0,95*0,75)
188 000,-
314 000,-
304 000,-
242 000,-
249 000,-
obec.vodovod, kanalizace, el.
studna, jímka, el.
studna, jímka, el.
veškeré
obec.vodovod, jímka, el.
zanedbaná údržba
započata rekonstrukce
po částečné rekonstrukci
hospodářská stavení
hospodářská stavení, garáž
hospodářská stavení
Kvalitat. parametry:
Napojení na IS
Technický stav
Příslušenství
dobrý
garáž, kůlna
velmi dobrý stav
neuvedeno
)* Pozn.: Korekční součinitel je vypočten z dílčích srovnávacích kritérií, které vyjadřují dle odborného názoru odhadce poměr užitných vlastností porovnávaných nemovitých věcí s nemovitými věcmi srovnávacími. V daném případě se jedná o : Redukce pramene ceny – posuzuje se, zda se jedná o nabídku RK, skladbu ceny, dobu uveřejnění nabídky oproti ceně realizované, tzn. zjištěné z nabývacího dokladu (zde v hodnotách 0,80 až 0,85 ) Velikost objektu - jedná se o porovnání velikosti srovnávacího objektu a porovnávaného objektu – čím menší srovnáv. objekt ( zast.plocha, užitná plocha, obestavěný prostor ), tím vyšší koeficient ( zde v hodnotách 0,75 až 1,05 ) Poloha – hodnotí se porovnání vzájemných poloh srovnávacích a porovnávané nemovité věci vzhledem k centru obce, případně jiné dominantní lokalitě ( zde v hodnotách 0,80 až 1,02 )
- 23 -
Provedení a vybavení – hodnotí se vybavení a provedení – čím lepší vybavení a provedení u srovnávací nemovité věci, tím nižší koef. ( zde v hodnotách 0,65 až 0,90 ) Vliv pozemku – posuzuje se, zda nemovitá věc má možnost využívat pozemek, resp. v jaké kvalitě a výměře, čím vyšší koeficient u srovnávacích nemovitých věcí, tím lepší kvalita u porovnávané nemovité věci ( zde v hodnotách 0,95 až 1,20 ) Úvaha zpracovatele ocenění – posuzuje se, zda se v případě porovnávané nemovité věci jedná o lepší situování, využitelnost, zda se jedná o perspektivní nemovitou věc z hlediska jejího dalšího rozvoje apod. ( zde užity koef. v rozmezí 0,75 až 0,85 ) S ohledem na uvedené inzerované ceny srovnatelných nemovitých věcí (upravené korekčním součinitelem) se přikláním k hodnotě stanovené porovnávacím způsobem ve výši 260 000,- Kč za oceňované nemovité věci jako celek a k hodnotě ve výši 130 000 ,- Kč za id. ½ oceň.nemovitých věcí.
Hodnota pozemku parc.č.126, jehož součástí je rod.dům č.p. 48 s přísl., a pozemku parc.č.127 – vše ve výši id. 1/2. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .130 000,- Kč
- 24 -
D. REKAPITULACE Pozemek p.č.126, jehož součástí je RD č.p. 48 s přísl., a pozemek p.č. 127 – ve výši id. 1/2
Způsob ocenění Dle vyhl.199/2014 Sb.
149 110,- Kč
Hodnota zjištěná porovnávací metodou
130 000,- Kč
Závěrečná analýza Při odhadu tržní hodnoty jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k daným nemovitým věcem, které nemohou být vystiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitými věcmi ve vztahu nabídky a poptávky, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj.např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, životní prostředí apod. Odhad tržní hodnoty je stanovený porovnávací metodou. Věcnou hodnotu v tomto případě nestanovujeme, jelikož nemá patřičnou vypovídající schopnost a účastníci obchodů k ní jen zřídka přihlížejí, a to pouze okrajově. Výnosová hodnota nebyla rovněž použita, protože obdobné objekty není v dané lokalitě obvyklé pronajímat, není proto možno dohledat obvyklé nájemné, výnosová hodnota vypočítaná na základě fiktivního nájemného by nebyla průkazná. Při vlastním odhadu tržní hodnoty se orientujeme na hodnotu nemovitých věcí stanovenou z porovnání a na vlastní průzkum trhu s nemovitými věcmi v daném regionu.
Silné stránky: lokalita - Šafov vzdálen od Znojma cca 27 km, od Vranovské přehrady cca 8 km Slabé stránky:
obecně špatná ekonomická situace náklady na celkovou rekonstrukci a modernizaci vysoké morální opotřebení oceň. objektů prodej pouze id. ½ na oceň.nemovitých věcech vázne věcné břemeno bytu a věcné břemeno užívání
Lze konstatovat, že dle dostupných podkladů a informací se kromě uvedených skutečností nevyskytují žádné další výrazné vlivy, které by znehodnotily oceň. nemovitých věcí vč.jejich součástí Obvyklou cenu id. 1/2 daných nemovitých věcí vč.jejich součástí pro účel exekučního řízení odhaduji na:
130 000,- Kč slovy: jednostotřicettisíc korun českých ( Kč ) - 25 -
E. OCENĚNÍ VĚCNÝCH BŘEMEN 1.Výpočet obvyklé ceny věcného břemene bytu Věcné břemeno bytu spočívá v právu doživotního a bezplatného bydlení v domě č.p. 48 postaveném na parc.č. 126, v rozsahu užívání kuchyně a pokoje v přízemí napravo od hlavního vchodu, každá tato místnost s jedním trojdílným oknem směřujícím do ulice. Pozn. dle skutečného stavu se pokoj a kuchyň nachází v přízemí nalevo od hlavního vchodu Roční užitek je stanoven na základě obvyklého nájemného v dané lokalitě. Jelikož nebylo možno dohledat v obci Šafov obvyklé nájemné ( v obci se byty ani RD nepronajímají ) , bylo po konzultaci s real.makléři znojemských real.kanceláří obvyklé nájemné za byt ( kuchyň + pokoj ) stanoveno s ohledem na technický stav objektu na 1 000,- Kč/měsíc. Roční užitek tedy činí 12 000,- Kč. Roční užitek z práva ve výši nájemného Počet let užívání práva dle smlouvy Stáří oprávněné
Kč
12 000,-
roků roků
po dobu života 88
n
roků
11
u i q
%/r
7,00 0,070 1,070
CVB =
U·( qn - 1/qn · i)
Kč
89 984,-
Omezení vlastnického práva
%
100
Obvyklá cena věcného břemene jako užitku oprávněné ( zaokr. )
Kč
90 000,-
Počet let užívání práva uvažovaný pro výpočet = předpokládaná doba dalšího života do 99 roků Uvažovaná míra kapitalizace Uvažovaná míra kapitalizace setinná Úročitel Vzorec použitý pro výpočet (součet diskontovaných konstantních příjmů po určitou dobu) Cena věcného břemene obecná
U
2.Výpočet obvyklé ceny věcného břemene užívání Věcné břemeno užívání spočívá v právu přijímat návštěvy, právu pobírat vodu ze studny, právu chovat domácí zvířectvo, právu uskladňovat pro sebe v domě potraviny, otop, krmivo pro domácí zvířectvo. Hodnotu věcného břemene není možné jednoznačně vyčíslit a je tedy stanovena v souladu s § 16b odst.5 zákona č. 151/1997 Sb. částkou 10 000,- Kč.
Obvyklá cena věcných břemen váznoucích na spoluvl. podílu id. ½. . . . . . . . . . . .50
- 26 -
000,- Kč
F. ZÁVĚR Úkolem znaleckého posudku bylo vypracovat návrh obvyklé ceny id. ½ nemovitých věcí:
pozemku parc.č. 126, jehož součástí je rod.dům č.p. 48 s přísl., a pozemku parc.č. 127 v k.ú. a obci Šafov, okr. Znojmo dle LV 10 ke dni ocenění 21.6.2015
Na základě provedené detailní analýzy, s použitím výše uvedené metody ocenění pro návrh obvyklé ceny k uvedenému datu, je navržena tržní, resp. obvyklá cena id. ½ výše uvedených nemovitých věcí pro účel exekučního řízení ve výši:
Obvyklá cena id. 1/2: 130 000,- Kč
slovy: jednostotřicettisíc Kč
Obvyklá cena věcných břemen ( na spoluvl. podílu id. 1/2 )
50 000,- Kč slovy: padesáttisíc Kč
V Mor. Budějovicích 29.6.2015
Ing. Martina Dlabajová 1. máje 21 676 02 Moravské Budějovice Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12.
- 27 -
G. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 4.3.2002 č.j. Spr 890/2001 pro základní obor Ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1512-114/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 114/15.
H. SEZNAM PŘÍLOH 1. Výpis z KN vedený u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj podle LV 10 pro obec a k.ú. Šafov, vyhotovený dálkovým přístupem dne 8.4.2015 2. Ortofoto katastrální mapy předmětného území v k.ú. Šafov 3. Usnesení soudu o schválení dědické dohody 4. Fotodokumentace oceň.nemovitých věcí
- 28 -
