ZNALECKÝ POSUDEK č. 1235-117/13 O ceně rodinného domu č.p. 477 postav. na parc.č. 144/1, parc.č. 145/3 a parc.č. 145/4 včetně přísl. a pozemků parc.č.144/1 ( zastavěná plocha a nádvoří ), id. 3/4 parc.č. 144/2 ( zastavěná plocha a nádvoří ), id. 1/2 parc.č. 145/1 ( zahrada ), id. 1/2 parc.č. 145/2 ( zastavěná plocha a nádvoří ), id. 3/4 parc.č. 145/3 ( zastavěná plocha a nádvoří ) a id. 3/4 parc.č. 145/4 ( zastavěná plocha a nádvoří ) v obci Brno a k.ú. Jundrov, okr. Brno-město
Objednatel znaleckého posudku:
JUDr. Jiří Tomek Exekutorský úřad Třebíč, Bráfova 58 67401 Třebíč
Účel znaleckého posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitostí pro exekuční účely
výše
uvedených
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 20.8.2013 znalecký posudek vypracovala: Ing. Martina Dlabajová 1. máje 21 676 02 Moravské Budějovice Znalecký posudek obsahuje 23 stran textu včetně titulního listu a 14 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mor. Budějovicích 26.9.2013
Výtisk C
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně výše uvedených nemovitostí, t.j. rodinného domu č.p. 477 postav. na parc.č. 144/1, parc.č. 145/3 a parc.č. 145/4 včetně přísl. a pozemků parc.č.144/1 ( zastavěná plocha a nádvoří ), id. 3/4 parc.č. 144/2 ( zastavěná plocha a nádvoří ), id. 1/2 parc.č. 145/1 ( zahrada ), id. 1/2 parc.č. 145/2 ( zastavěná plocha a nádvoří ), id. 3/4 parc.č. 145/3 ( zastavěná plocha a nádvoří ) a id. 3/4 parc.č. 145/4 ( zastavěná plocha a nádvoří ) v obci Brno a k.ú. Jundrov, okr. Brno-město, byl vyžádán soudním exekutorem JUDr. Jiřím Tomkem v červnu 2013. Znalecký posudek má být zpracován podle právního a skutečného stavu ke dni ocenění t.j. k 20.8.2013. Účelem ocenění je zjištění obvyklé ceny pro účel exekučního řízení k výše uvedeným nemovitostem.
2. Základní informace Název předmětu ocenění:
RD č.p. 477 postav.na parc.č.144/1, parc.č. 145/3 a parc.č. 145/4 včetně přísl. a pozemků parc.č. 144/1, parc.č. 144/2 ( id. 3/4 ), parc.č. 145/1 ( id. 1/2 ), parc.č. 145/2 ( id. 1/2 ), parc.č. 145/3 ( id. 3/4 ), parc.č. 145/4 ( id. 3/4 ) Adresa předmětu ocenění: Kopretinová 602 00 Brno-město Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-město Obec: Brno Katastrální území: Jundrov Počet obyvatel: 378 965 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. c): 1 100,- Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 20.8.2013 za přítomnosti p. Karla Orla, bytem Havelkova 683/2 Brno.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. Usnesení o ustanovení znalce v exekučním řízení a uložení vypracování posudku o obvyklé ceně předmětných nemovitostí - jednací číslo 093 EX 2534/10-51 2. Výpis z KN vedený u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj podle LV 2338 pro obec Brno a k.ú. Jundrov, okr. Brno-město, vyhotovený dálkovým přístupem dne 8.11.2012, obsahující v části A - údaje o vlastníku nemovitostí a vlastnickém režimu, v části B - údaje o oceňovaných nemovitostech, v části B1 a F - bez zápisu, v části C - omezení vlastnického práva nařízením exekuce, zástavním právem exekutorským a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí, v části D jiné zápisy ( změna výměr obnovou operátu ), v části E- údaje o nabývacích titulech 3. Výpis z KN vedený u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj podle LV 839 pro obec Brno a k.ú. Jundrov, okr. Brno-město, vyhotovený dálkovým přístupem dne 8.11.2012, obsahující v části A -2-
- údaje o vlastnících nemovitostí a vlastnickém režimu, v části B - údaje o oceňované nemovitosti, v části B1 a F - bez zápisu, v části C - omezení vlastnického práva nařízením exekuce, zástavním právem exekutorským a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí, v části D - jiné zápisy ( změna výměr obnovou operátu ), v části E- údaje o nabývacích titulech 4. Výpis z KN vedený u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj podle LV 840 pro obec Brno a k.ú. Jundrov, okr. Brno-město, vyhotovený dálkovým přístupem dne 8.11.2012, obsahující v části A - údaje o vlastnících nemovitostí a vlastnickém režimu, v části B - údaje o oceňovaných nemovitostech, v části B1 - jiná práva ( oprávnění k věcnému břemenu - právo světla a vyhlídky na parc.č. 138/1 a parc.č. 138/3 ), v části C - omezení vlastnického práva nařízením exekuce, zástavním právem exekutorským a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí, v části D - jiné zápisy ( změna výměr obnovou operátu ), v části E- údaje o nabývacích titulech, v části F - údaje o BPEJ k parcelám 5. Výpis z KN vedený u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj podle LV 2339 pro obec Brno a k.ú. Jundrov, okr. Brno-město, vyhotovený dálkovým přístupem dne 8.11.2012, obsahující v části A - údaje o vlastnících nemovitostí a vlastnickém režimu, v části B - údaje o oceňovaných nemovitostech, v části B1 - jiná práva ( oprávnění k věcnému břemenu - právo světla a vyhlídky na parc.č. 138/1 a parc.č. 138/3 ), v části C - omezení vlastnického práva nařízením exekuce, zástavním právem exekutorským a exek. příkazem k prodeji nemovitostí, v části D - jiné zápisy (změna výměr obnovou operátu), v části E- údaje o nabývacích titulech, v části F - bez zápisu 6. Ortofoto katastrální mapy předmětného území v k.ú. Jundrov 7. Ptačí pohled na danou lokalitu 8. Cenová mapa stavebních pozemků města Brna 9. Skutečnosti a výměry zjištěné znalcem na místě samém 10. Jiné podklady k vypracování tohoto znaleckého posudku nebyly předloženy. Veškeré potřebné údaje k jeho zpracování čerpal znalec z podkladů výše uvedených 11. K zaměření nemovitosti byl použit laserový dálkoměr HILTI PD42; o výsledcích místního šetření byly provedeny příslušné zápisy a nákresy 12. Informace z internetových stránek - www. sreality.cz 13. Výsledný znalecký posudek byl zpracován za použití platného oceňovacího předpisu na PC pomocí softwarového vybavení NEMExpress AC fy PLUTO-OLT Praha 2013, v.3.1.19. 14. Platným oceňovacím předpisem je vyhl.MF ČR č. 3/2008 Sb., ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., vyhl.č.460/2009 Sb., vyhl.č.364/2010 Sb., vyhl.č. 387/2011 Sb. a vyhl.č. 450/2012 Sb. o provedení některých ustanovení zák.č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo k oceňovaným nemovitostem, t.j. k rodinnému domu č.p. 477, postav. na parc.č.144/1, parc.č. 145/3 a parc.č. 145/4 v obci Brno a k.ú. Jundrov, okr.Brno-město, včetně pozemku parc.č. 144/1 - zastavěná plocha a nádvoří ( o výměře 63 m2 ) je zapsáno v KN vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj na LV č. 2338 pro obec Brno a k.ú. Jundrov, okr.Brno, ve prospěch pana Orel Karel, Husova 165/5, Brno 2, 602 00
r.č. 620125/1419
jako výlučné vlastnictví k výše uvedeným nemovitostem Toto vlastnické právo není v době ocenění omezeno žádným věcným břemenem. -3-
Vlastnické právo k oceňované nemovitosti, t.j. k pozemku parc.č. 144/2 - zastavěná plocha a nádvoří ( o výměře 17 m2 ) v obci Brno a k.ú. Jundrov, okr.Brno-město, je zapsáno v KN vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj na LV č. 839 pro obec Brno a k.ú. Jundrov, okr.Brno, ve prospěch Orel Karel, Husova 165/5, Brno 2, 602 00 r.č. 620125/1419 Polášková Dagmar, Bělohorská 4086/95, Židenice, 636 00, Brno 36
podíl 3/4 podíl 1/4
jako podílové spoluvlastnictví k výše uvedené nemovitosti Toto vlastnické právo není v době ocenění omezeno žádným věcným břemenem.
Vlastnické právo k oceň. nemovitostem, t.j. k pozemkům parc.č. 145/1 - zahrada ( o výměře 1750 m2 ) a parc.č. 145/2 - zastavěná plocha a nádvoří ( o výměře 46 m2 ) v obci Brno a k.ú. Jundrov, okr.Brno-město, je zapsáno v KN vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj na LV č. 840 pro obec Brno a k.ú. Jundrov, okr.Brno, ve prospěch Orel Karel, Husova 165/5, Brno 2, 602 00 r.č. 620125/1419 Pavlíček Dalibor, Heleny Malířové 161/8, Lesná, 638 00 Brno 38 Polášková Dagmar, Bělohorská 4086/95, Židenice, 636 00, Brno 36
podíl 1/2 podíl 1/4 podíl 1/4
jako podílové spoluvlastnictví k výše uvedeným nemovitostem Toto vlastnické právo není v době ocenění omezeno žádným věcným břemenem. Vlastnické právo k oceň. nemovitostem, t.j. k pozemku parc.č. 145/3 - zastavěná plocha a nádvoří ( o výměře 5 m2 ) a parc.č. 145/4 - zastavěná plocha a nádvoří ( o výměře 1 m2 ) v obci Brno a k.ú. Jundrov, okr.Brno-město, je zapsáno v KN vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj na LV č. 2339 pro obec Brno a k.ú. Jundrov, okr.Brno, ve prospěch Orel Karel, Husova 165/5, Brno 2, 602 00 r.č. 620125/1419 Polášková Dagmar, Bělohorská 4086/95, Židenice, 636 00, Brno 36
podíl 3/4 podíl 1/4
jako podílové spoluvlastnictví k výše uvedeným nemovitostem Toto vlastnické právo není v době ocenění omezeno žádným věcným břemenem.
6. Dokumentace a skutečnost K vypracování znaleckého posudku byla předložena dokumentace, jak výše uvedeno. K dispozici nebyla žádná projektová dokumentace, a proto ocenění vychází ze stavu nemovitostí, jenž byl zjištěn při zaměření dne 20.8.2013. K ocenění je přikročeno na základě zjištěného způsobu užívání nemovitosti, zjištěného provedení, dispozice a technického stavu. Vzhledem k účelu zhotovení znaleckého posudku je přikročeno k ocenění nemovitostí i obvyklou cenou. -4-
Součástí znaleckého posudku je rovněž stanovení ceny administrativní dle platného oceňovacího předpisu, v tomto případě se jedná o oceňovací vyhl. MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhl.č. 456/2008 Sb., vyhl.č. 460/2009 Sb., vyhl.č. 364/2010 Sb., vyhl.č. 387/2011 Sb. a vyhl.č. 450/2012 Sb. Administrativní cena je v tomto případě použita pouze jako jeden z ukazatelů při tvorbě obvyklé ceny. Hlavní stavbou nemovitostí je dům č.p. 477, který je po prověření všech kritérií rozhodných pro ocenění zatříděn jako dům rodinný. Obestavěný prostor rod. domu je menší než 1100 m3, a bude tedy oceněn porovnávacím způsobem podle § 26a cit.vyhl.. Vedlejší stavby ( kolny, dílna a sklad na parc.č. 145/1 ), které tvoří příslušenství rod. domu a jejichž zastavěná plocha je sice větší než 25 m2, ale nemají zásadní vliv na obvyklou cenu oceň.nemovitosti, proto nebudou oceněny samostatně ani v ceně administrativní - budou zohledněny při ocenění rod. domu ve znaku č. 10 příl.č.20a tab.č.2 cit.vyhl.. Venkovní úpravy jsou rovněž součástí ceny rodinného domu - nebudou oceněny samostatně. Jelikož město Brno má platnou cenovou mapu stavebních pozemků, budou pozemky oceněny dle § 27 cit.vyhl.. Trvalé ovocné a okrasné porosty rostoucí na parc.č. 145/1 se ocení dle § 42 odst. 5 cit.vyhl. - zjednodušeným způsobem. Stanovení obvyklé ceny daných nemovitostí bude provedeno na základě : metoda porovnání tržních hodnot ( inzerovaných cen )
7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nacházejí v Brně - městské části Jundrov, po severní straně ul. Kopretinová, přístup k nim je po úzké komunikaci, jenž odbočuje z ul. Veslařská. Rodinný dům č.p. 477 postavený na pozemcích parc.č. 144/1, parc.č. 145/3 a parc.č. 145/4, je zděný, nepodsklepený, má dvě nadzemní podlaží, zastřešení je provedeno pultovou, plochou i sedlovou střechou s mírným sklonem ( zastřešení má několik výškových úrovní ). Rod.dům má nepravidelný půdorys, přímo sousedí s rod.domem č.p. 818, jenž je postaven na parc.č. 144/2 a parc.č. 145/2 a ke kterému je přístup stejně jako k oceň. rod.domu č.p. 477 přes pozemek parc.č. 145/1. V 1.NP je obytný pokoj( okno na JZ ), kuchyň ( okno na SZ ), spíž, koupelna +WC, vstupní chodba se schodištěm do 2.NP, sklad a komora. V 2.NP jsou 2 obytné pokoje, z jednoho je přístup na zábradlím ohraničenou střechu přístřešku, jenž je postaven před SZ průčelím rod. domu ( orientace oken z obou místností na SZ ). Dům byl postaven v roce 1980, vyhlíží zanedbaným dojmem, je patrná nedostatečná údržba. Nemovitost je napojena na vodu z veřejného vodovodu, vodoměr je umístěn v cihelné šachtě vedle rod. domu. Zdrojem teplé vody je karma umístěná v koupelně, v době ocenění nefunkční. Odpadní vody jsou svedeny do betonové žumpy umístěné na zahradě parc.č. 145/1. V domě je zavedena el. energie 220/380 V. Dům je napojen na zemní plyn, HUP je osazen na zdi pod balkonem RD. Vytápění je v 1.NP ústřední - zajištěno plyn.kotlem, který je osazen ve skladě, v 2.NP je osazeno pouze lokální topidlo na TP v jedné místnosti. Kolem rod. domu je zpevněná plocha ze zámkové dlažby. Na pozemku parc.č. 145/1 jsou postaveny kamenné opěrné zídky kolem venkovního posezení, je zde postavena udírna, zděná dílna, dřevěné kolny, nachází se na něm venkovní bazén. Vedle RD ( před částí JV průčelí ) je na parc.č. 145/1 postaven zděný sklad. Pozemek parc.č.145/1 je oplocen na JV, J a SV hranici plotem z poplastovaného pletiva na ocel. sloupky, v plotě na jižní hranici jsou sazena dvoukřídlová vjezdová vrata stejného provedení. Na pozemku parc.č. 145/1 rostou ovocné a okrasné trvalé porosty. Při průzkumu nebyly zjištěny závady životního prostředí, které by mohly mít záporný vliv na oceňované nemovitosti. Poloha není zatížena problémovými sousedy, ani komunitami usazenými ve vzdálenějším okolí.
-5-
8. Obsah znaleckého posudku A. Nález B. Posudek I. – ocenění dle platného cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 477 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek parc.č. 144/1 2.2. Pozemek parc.č. 144/2 2.3. Pozemek parc.č. 145/1 2.4. Pozemek parc.č. 145/2 2.5. Pozemek parc.č. 145/3 2.6. Pozemek parc.č. 145/4 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty na parc.č. 145/1
C. Posudek II. – stanovení obvyklé ceny nemovitostí C1.Porovnávací metoda 1. Rodinný dům č.p. 477 s přísl. včetně pozemků parc.č. 144/1, id. 3/4 parc.č. 144/2, id. ½ parc.č. 145/1, id. ½ parc.č. 145/2, id. ¾ parc.č. 145/3 a id. ¾ parc.č. 145/4
D. Rekapitulace E. Závěr F. Znalecká doložka G. Seznam příloh
-6-
B. Posudek I. – ocenění dle platného cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 477 Popis Předmětem ocenění je rodinný dům č. pop. 477, jenž se nachází postaven na pozemcích parc.č. 144/1, parc.č. 145/3 a parc.č. 145/4 v Brně, městské části Jundrov, po severní straně ul. Kopretinová. Jedná se o dům, který má nepravidelný půdorys a který přímo sousedí s rod. domem č.p. 818. Dům byl postaven dle sdělení majitele ( p. Orla ) v roce 1980, před 5 lety byla provedena vodovodní přípojka. Rodinný dům není podsklepený, má 2 nadzemní podlaží, zastřešení je plochými střechami, pultovou i sedlovou střechou s mírným sklonem. Dispoziční řešení: Hlavní vstup do domu je možný ze SV průčelí. Vstupními dveřmi vejdeme do chodby, ve které se nachází schodiště do 2.NP. Po pravé straně chodby je vstup do koupelny, ve které je umístěno i WC. V čele chodby - naproti hlavnímu vstupu je vchod do kuchyně, u které je spíž. Za kuchyní je obytný pokoj. Okno z kuchyně směřuje do zastřešeného prostoru před SZ průčelím, okno z obytného pokoje je orientováno na JZ. V 2.NP jsou 2 obytné pokoje - do druhé místnosti se prochází přes místnost první, okna z obou pokojů směřují na SZ. Z první místnosti je možný vstup na střechu přístavku před SZ průčelím. Po levé straně vstupních dveří do obytné části rod. domu je vstup do části domu, jenž je využívaná jako sklad, u kterého je i komora. Základy jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé nosné kce jsou vyzděny z cihelného zdiva v 1.NP na tl. 45 cm, v 2.NP na tl. 30 cm. Zastropení je z hurdisek, zastřešení je provedeno plochými střechami, sedlovou střechou s nízkým sklonem i střechou pultovou ( střecha má různé výškové úrovně ). Střešní krytina i klempířské kce jsou z pozink.plechu. Vnitřní i fasádní omítky jsou vápenné štukové, v koupelně je proveden keramický obklad stěn, vnější obklad - sokl z kabřince. Okna jsou osazena dřevěná špaletová i zdvojená, dveře jsou plné hladké i prosklené. Podlahy obytných místností jsou betonové, je na nich položeno PVC, v jedné obytné místnosti jsou je podlaha dřevěná - palubková. V ostatních místnostech je keram. dlažba a betonová mazanina s PVC. Bleskosvod není osazen. Je proveden rozvod studené i teplé vody ( teplá voda pouze v koupelně ), zdrojem teplé vody je karma osazená v koupelně, v době ocenění nefunkční. El.energie je zavedena světelná i motorová, je provedeno odkanalizování do betonové jímky. Dům je napojen na zemní plyn. Vytápění domu je v 1.NP ústřední, zajištěno plyn.kotlem, v 2.NP je vytápěna pouze 1 místnost - kamny na tuhá paliva. V kuchyni se nachází kombinovaný sporák. V koupelně je sprchový kout, umyvadlo a splachovací záchod. Z výše uvedeného o stavebním řešení a konstrukčním provedení domu je patrné, že v souladu s ustanovením § 3 písmena c) vyhlášky Ministerstva pro místní rozvoj č. 137/1998 Sb. se jedná o stavbu rodinného domu ( objekt je určen k bydlení, nejvýše 2 nadzemní podlaží a podkroví, jedno podzemní podlaží, podlahová plocha určena k bydlení je dominantní ). Obestavěný prostor rod. domu je menší než 1 100 m3, jeho ocenění je tedy provedeno porovnávacím způsobem dle § 26a k vyhl. MF ČR č. 3/2008 Sb., ve znění vyhl.č. 456/2008 Sb., vyhl.č. 460/2009 Sb., vyhl.č. 364/2010 Sb., vyhl.č. 387/2011 Sb. a vyhl.č. 450/2012 Sb.. -7-
Charakteristika kvalitativních pásem pro ocenění rodinného domu porovnávacím způsobem: Index konstrukce a vybavení: ( příl.č. 20a, tab.č.2 ) 0. Typ stavby typ B - nepodsklepený, dvoupodlažní, převládá plochá střecha, zděný; 1. Druh stavby dvojdomek; 2. Provedení obvodových stěn cihelné zdivo; 3. Tloušťka obvod. stěn převládá 45 cm; 4. Podlažnost hodnota více než 1 do 2 ( výpočet níže ); 5. Napojení na veřejné sítě ( přípojky ) přípojka elektro ( 220/380 V ), voda, žumpa, plyn; 6. Způsob vytápění stavby ústřední - plyn. kotel ( pouze 1.NP ), v 2.NP vytápěna pouze 1 místnost lokálními kamny na TP; 7. Základní příslušenství v RD standardní - koupelna ( sprch. kout, umyvadlo ) + WC; 8. Ostatní vybavení v RD rod. dům nemá další vybavení; 9. Venkovní úpravy standardního rozsahu a provedení - přípojky IS, vodoměrná cihelná šachta, betonová žumpa, zpevněné plochy kolem domu ze zámkové dlažby, oplocení ze stroj. pletiva včetně plotových vrat, opěrné kamenné zdi před SV průčelím RD, venkovní bazén, udírna; 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství RD standardní příslušenství - kolny dřevěné, jednopodlažní, sklad zděný, dílna zděná ( zastavěná plocha vedlejších staveb je sice větší než 25 m2, ale nemají zásadní vliv na obvyklou cenu oceň.nemovitosti, proto s ohledem na účel ocenění nejsou oceněny samostatně a jsou zohledněny v tomto znaku ); 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou nad 800 m2 - parc.č. 144/1 má výměru 63 m2, parc.č. 144/2 má výměru 17 m2, parc.č. 145/1 má výměru 1750 m2, parc.č. 145/2 má výměru 46 m2, parc.č. 145/3 má výměru 5 m2 a parc.č. 145/4 má výměru 1 m2; 12. Kritérium jinde neuvedené na oceň. dům negativně působí jeho vyšší morální opotřebení ( v 2.NP je vytápěna pouze 1 místnost lokálními kamny na TP, ohřev vody v době ocenění není v rod. domě zajištěn - nefunkční karma, zařizovací předměty na konci své životnosti ); 13. Stavebně-technický stav RD zařazuji do kategorie stavba se zanedbanou údržbou - je nutné provedení menších staveb. úprav Index polohy: ( příl.č. 18a, tab.č. 6 ) 1. Poloha nemovitosti v obci RD je postaven v západní části zastavěného území města, mimo hlavní centrum; 2. Význam lokality RD leží na území městské části Jundrov, jenž je vyhledávanou lokalitou zájemci o koupi objektu pro bydlení, nejedná se ale o nejlukrativnější čtvrť Brna, proto je hodnota kvalitativního pásma uvažována ve výši 0,05; -8-
3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí nemovitosti okolní zástavba rodinnými domy se zahradami; 4. Dopravní spojení dopravní dostupnost je zajištěna autobusovou dopravou ( autobus. zastávka na ul. Veslařská - 5min chůze od oceň rod. domu ); 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti na ul. Kopretinová, jenž je úzká, jsou omezené parkovací možnosti, je možno parkovat na vstupní JZ části pozemku parc.č. 145/1; 6. Obyvatelstvo v této lokalitě je nižší hustota obyvatel, nevyskytují se zde žádné záporné vlivy z titulu osídlení; 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti změny v okolní zástavbě nejsou v nejbližším období očekávány; je předpoklad zachování stávajícího stavu a významu tohoto obytného souboru; 8. Vlivy neuvedené z dané nemovitosti je panoramatický výhled na Brno, což má pozitivní vliv na cenu oceň. nemovitosti, proto je hodnota kvalitativního pásma uvažována ve výši 0,10 Index trhu s nemovitostmi: ( příl.č. 18a, tab.č.1 ) 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi s ohledem na celkovou špatnou ekonomickou situaci jsou nemovitosti obecně hůře obchodovatelné, lze hovořit o situaci, kdy poptávka je nižší než nabídka; 2. Vlastnictví nemovitostí oceň. RD je postaven na pozemcích parc.č. 144/1 ( ve vlastnictví majitele rod. domu), parc.č. 145/3 ( majitel RD vlastní id. 3/4 ) a parc.č. 145/4 ( majitel RD vlastní id. 3/4 ) ; 3. Vliv právních vztahů na prodejnost na prodejnost nemovitosti nepůsobí žádné jiné vlivy z titulu právních vztahů Způsob ocenění tohoto rodinného domu je uveden v § 26a vyhl. MF ČR č. 3/2008 Sb., ve znění vyhl.č. 456/2008 Sb., vyhl.č. 460/2009 Sb., vyhl.č. 364/2010 Sb., vyhl.č. 387/2011 Sb. a vyhl.č. 450/2012 Sb., a je zřejmý z níže uvedeného.
Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda Brno 4 33 let 6 610,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Plocha 1.NP: 4,47*4,17+4,61*7,82+2,46*4,58+1,43*1,54 2.NP: 4,47*4,17+4,61*7,82+2,46*4,58 Název podlaží 1.NP: 2.NP:
Zastavěná plocha 68,16 m2 65,96 m2 -9-
= =
[m2] 68,16 m2 65,96 m2
Konstrukční výška 2,78 m 2,82 m
Obestavěný prostor Název Obestavěný prostor vrchní stavba + (4,47*4,17*(2,25+0,30+2,52+0,30))+ = zastřešení: (4,61*6,12*(2,45+0,30+2,52+0,30+(0,61+1,11)/2))+ (2,46*4,58*(2,25+0,30+2,52+0,30))+ (1,43*1,54*(2,92+3,10)/2)+4,61*1,70*2,68+4,61*1,70*1,00 Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,97
ZP1 = ZP =
[m3] 377,48 m3
377,48 m3 68,16 m2 134,12 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - s plochou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - mírně snižující cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 33 let: 0,80
č. II
Vi typ B
II III II II IV
-0,01 0,00 0,00 0,01 0,04
III III I III III
0,00 0,00 0,00 0,00 0,10
III II III
0,01 -0,05 0,85
12
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,80 = 0,748 i=1
Index polohy Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - preferované - městská část Jundrov je vyhledávanou lokalitou zájemci o koupi objektů pro bydlení 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí parků 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené - 10 -
č. III III IV II II
Pi 0,00 0,05 0,03 0,00 0,00
6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - vlivy zvyšující cenu - panoramatický výhled na Brno
II III III
0,00 0,00 0,10
č. II
Ti -0,05
II II
0,00 0,00
8
Index polohy IP = (1 + Pi) = 1,180 i=1
Index trh s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,748 * 1,180 * 0,950 = 0,839 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 6 610,- Kč/m3 * 0,839 = 5 545,79 Kč/m3 CP = CU * OP = 5 545,79 Kč/m3 * 377,48 m3 = 2 093 424,81 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
2 093 424,81 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek parc.č. 144/1 Popis Jedná se o ocenění pozemku parc.č. 144/1 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 63 m2. Na pozemku je postavena část rod. domu č.p. 477. V městě Brně je zpracovaná platná cenová mapa pozemků, a proto bude pozemek oceněn dle § 27 cit.vyhl.. Pozemek se ocení násobkem výměry pozemku a ceny za 1 m2 uvedené v cenové mapě. Pro oblast, kde se oceňovaný pozemek nachází, činí cena za 1m2 pozemku 2670,- Kč. Přehled ocenění pozemku je patrný z níže uvedeného. Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ
Název
Parcelní číslo § 27 cenová mapa zast. plocha a nádvoří 144/1 Ostatní stavební pozemek - celkem Pozemek parc.č. 144/1 - zjištěná cena
- 11 -
Výměra [m2] 63,00
Jedn. cena [Kč/m2] 2 670,00
Cena [Kč] 168 210,168 210,-
=
168 210,- Kč
2.2. Pozemek parc.č. 144/2 Popis Jedná se o ocenění pozemku parc.č. 144/2 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 17 m2. Na pozemku se nachází postavena část rod. domu č.p. 818. V městě Brně je zpracovaná platná cenová mapa pozemků, a proto bude pozemek oceněn dle § 27 cit.vyhl.. Pozemek se ocení násobkem výměry pozemku a ceny za 1 m2 uvedené v cenové mapě. Pro oblast, kde se oceňovaný pozemek nachází, činí cena za 1m2 pozemku 2670,- Kč. Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ
Název
Parcelní číslo § 27 cenová mapa zast. plocha a nádvoří 144/2 Ostatní stavební pozemek - celkem
Výměra [m2] 17,00
Jedn. cena [Kč/m2] 2 670,00 =
Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Pozemek parc.č. 144/2 - zjištěná cena
=
Cena [Kč] 45 390,45 390,45 390,- Kč 3/4
34 042,50 Kč
2.3. Pozemek parc.č. 145/1 Popis Jedná se o ocenění pozemku parc.č. 145/1 - zahrada o výměře 1750 m2. Část pozemku slouží jako přístupová plocha k rod. domům č.p. 477 a parc.č. 818, část jako neudržovaná zahrada, jenž je svažitá k SV. V Brně je zpracovaná platná cenová mapa pozemků, proto bude uvedený pozemek oceněn dle § 27 cit.vyhl.. Pozemek se ocení násobkem výměry pozemku a ceny za 1 m2 uvedené v cenové mapě. Pro oblast, kde se oceň. pozemek nachází, činí cena za 1m2 pozemku 2670,- Kč. Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ
Název
=
Cena [Kč] 4 672 500,4 672 500,4 672 500,- Kč
Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
*
1/2
Pozemek parc.č. 145/1 - zjištěná cena
=
2 336 250,- Kč
§ 27 cenová mapa zahrada Ostatní stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 145/1
- 12 -
Výměra [m2] 1 750,00
Jedn. cena [Kč/m2] 2 670,00
2.4. Pozemek parc.č. 145/2 Popis Jedná se o ocenění pozemku parc.č. 145/2 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 46 m2. Na pozemku se nachází postavena část rod. domu č.p. 818. V městě Brně je zpracovaná platná cenová mapa pozemků, a proto bude pozemek oceněn dle § 27 cit.vyhl.. Pozemek se ocení násobkem výměry pozemku a ceny za 1 m2 uvedené v cenové mapě. Pro oblast, kde se oceňovaný pozemek nachází, činí cena za 1m2 pozemku 2670,- Kč. Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ
Název
Parcelní číslo § 27 cenová mapa zast. plocha a nádvoří 145/2 Ostatní stavební pozemek - celkem
Výměra [m2] 46,00
Jedn. cena [Kč/m2] 2 670,00 =
Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Pozemek parc.č. 145/2 - zjištěná cena
=
Cena [Kč] 122 820,122 820,122 820,- Kč 1/2
61 410,- Kč
2.5. Pozemek parc.č. 145/3 Popis Jedná se o ocenění pozemku parc.č. 145/3 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 5 m2. Na pozemku je postavena část rod. domu č.p. 477. V městě Brně je zpracovaná platná cenová mapa pozemků, a proto bude pozemek oceněn dle § 27 cit.vyhl.. Pozemek se ocení násobkem výměry pozemku a ceny za 1 m2 uvedené v cenové mapě. Pro oblast, kde se oceňovaný pozemek nachází, činí cena za 1m2 pozemku 2670,- Kč. Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ
Název
Parcelní číslo § 27 cenová mapa zast. plocha a nádvoří 145/3 Ostatní stavební pozemek - celkem
Výměra [m2] 5,00
Jedn. cena [Kč/m2] 2 670,00 =
Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Pozemek parc.č. 145/3 - zjištěná cena
= - 13 -
Cena [Kč] 13 350,13 350,13 350,- Kč 3/4
10 012,50 Kč
2.6. Pozemek parc.č. 145/4 Popis Jedná se o ocenění pozemku parc.č. 145/4 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1 m2. Na pozemku je postavena část rod. domu č.p. 477. V městě Brně je zpracovaná platná cenová mapa pozemků, a proto bude výše uvedený pozemek oceněn dle § 27 cit.vyhl.. Pozemek se ocení násobkem výměry pozemku a ceny za 1 m2 uvedené v cenové mapě. Pro oblast, kde se oceňovaný pozemek nachází, činí cena za 1m2 pozemku 2670,- Kč. Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ
Název
Parcelní číslo § 27 cenová mapa zast. plocha a nádvoří 145/4 Ostatní stavební pozemek - celkem
Výměra [m2] 1,00
Jedn. cena [Kč/m2] 2 670,00 =
Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Pozemek parc.č. 145/4 - zjištěná cena
=
Cena [Kč] 2 670,2 670,2 670,- Kč 3/4
2 002,50 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty na parc.č. 145/1 Popis Jedná se o ocenění ovocných i okrasných trvalých porostů, jenž se nacházejí na parc.č. 145/1. Trvalé porosty jsou oceněny dle § 42 a odst. 5 cit.vyhl. - zjednodušeným způsobem. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty na parc.č. 145/1 - celkem:
Kč m2 m2 Kč * =
Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Trvalé porosty na parc.č. 145/1 - zjištěná cena
=
- 14 -
4 672 500,00 1 750 750 2 002 500,00 0,065 130 162,50 130 162,50 Kč 1/2
65 081,25 Kč
Rekapitulace admin.cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 477
2 093 424,80 Kč
1. Ocenění staveb celkem
2 093 424,80 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek parc.č. 144/1 2.2. Pozemek parc.č. 144/2 2.3. Pozemek parc.č. 145/1 2.4. Pozemek parc.č. 145/2 2.5. Pozemek parc.č. 145/3 2.6. Pozemek parc.č. 145/4
168 210,- Kč 34 042,50 Kč 2 336 250,- Kč 61 410,- Kč 10 012,50 Kč 2 002,50 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
2 611 927,50 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty na parc.č. 145/1
65 081,30 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
65 081,30 Kč
Celkem
4 770 433,60 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
4 770 433,60 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
4 770 430,- Kč
slovy: Čtyřimilionysedmsetsedmdesáttisícčtyřistatřicet Kč
- 15 -
C. Posudek II. – stanovení obvyklé ceny nemovitostí C 1.Porovnávací metoda RD č.p. 477 včetně přísl. a pozemků p.č. 144/1, id. ¾ p.č. 144/2, id. ½ p.č. 145/1, id. ½ p.č. 145/2, id. ¾ p.č. 145/3 a id. ¾ p.č. 145/4 Soubor srovnatelných nemovitostí byl získán z inzerce realitních kanceláří na Internetu. Posuzovaná nemovitost – rodinný dům č.p. 477 postavený na pozemku parc.č. 144/1, parc.č. 145/3 a parc.č. 145/4 - byla porovnávaná jako celek spolu s příslušenstvím i s pozemky parc.č. 144/1, id. ¾ parc.č. 144/2, id. ½ parc.č. 145/1, id. ½ parc.č. 145/2, id. ¾ parc.č. 145/3 a id. ¾ parc.č. 145/4
Seznam porovnatelných nemovitosti: 1. Rodinný dům 3+1, ul. Veslařská, Brno-Jundrov Přízemní zděný rodinný dům (3+1; OV) s půdou a zahradou v Brně-Jundrově, na ulici Veslařská. Řadový dům je umístěn v obytné zástavbě v blízkosti řeky Svratky. Plocha parcely je 576,00 m2, zastavěná plocha 130,00 m2, užitná plocha 115,00 m2, nezastavěná část 446,00 m2. Nutná totální rekonstrukce popřípadě demolice domu s možností výstavby nového objektu. Dispozice: - užitná plocha domu 115,00 m2; z toho: předsíň: 13,46 m2 - chodba: 7,44 m2 - 1. pokoj: 13,05 m2 - 2. pokoj: 11,70 m2 - ložnice: 16,20 m2 - kuchyně: 19,20 m2 pracovna: 6,48 m2 - veranda: 8,75 m2 - spíž: 4,94 m2 komora: 9,30 m2 - koupelna a WC: 4,51 m2 Sítě: - přípojka plynu - přípojka elektřiny 230/400V - přípojka vody - přípojka kanalizace - splašková a dešťová - optický kabel a kabel spol. Telefónica O2 Plocha parcely: 576 m² Zastavěná plocha: 130 m²
Inzerovaná cena : 2 926 000,- Kč ( cena včetně provize RK )
2. Rodinný dům 3+1, Brno-Jundrov Rodinný dům se zahradou ve velmi vyhledávané lokalitě Brno-Jundrov. Jedná se o dvoupatrový cihlový dům 3+1 o zastavěné ploše 165 m2.Užitná plocha 127 m2. Dům je po rekonstrukci. U domu se nachází zahrada 265 m2, dvorek, prostorná terasa a pod domem je velká garáž pro několik aut s možností parkovat i přímo před domem. V domě se topí vlastním plynovým kotlem. Plocha parcely: 430 m² Zastavěná plocha: 165 m²
Inzerovaná cena : 3 999 000,- Kč
- 16 -
3. Rodinný dům 3+kk+jídelna+pracovna, ul. Nálepkova, Brno-Jundrov RD 3+kk + jídelna + pracovna v Brně - Jundrově na ul. Nálepkova. Dům se nachází v jedné z nejžádanějších lokalit Brna, ulice Nálepkova prochází centrem městské části. Dům je ideální bydlení pro menší rodinu, v těsné blízkosti se nachází lesní přístupná obora, najdete zde dostatek vyžití v letních i zimních měsících na cyklostezkách a běžkařských tratích. V nejbližším okolí se nachází kompletní infrastruktura a občanská vybavenost. Dům je řadový, umístěný v klidné slepé ulici s minimálním provozem. RD je řadový, nepodsklepený, jednopodlažní s obytným podkrovím. Dům prošel v roce 2002 kompletní rekonstrukcí. Je napojený v plném rozsahu na inženýrské sítě. ZP 116m2, CP 185 m2, UP 125 m2. Dispozice domu: Přízemí - zádveří 3,6m2, předsíň 5,1m2, kuchyně 9,9m2, jídelna 13,9m2, obývací pokoj 26,4m2 se vstupem na venkovní přestřešenou terasu 15,2m2, koupelna s vanou 4,7m2, podkroví domu - pokoje 18 + 15,9m2, koupelna 5m2, pracovna 3,9m2, předsíň 2,6m2. Před domem se nachází předzahrádka, kde by bylo možné zbudovat parkovací stání přímo na pozemku. Za domem se nachází venkovní zastřešené posezení a pěkná, udržovaná, svažitá, terasovitě uspořádaná zahrádka. Okna dřevěná, plastová, v podkroví střešní Velux se stínicí roletkou. Podlahy - dřevěné dubové, plovoucí laminátová podlaha, dlažba. V koupelně 2x umyvadlo a vana s pevnou zástěnou a toaleta. Vytápění a ohřev teplé vody - plynový kombinovaný kotel. Z přízemí do podkroví vede dřevěné schodiště. Střecha - sedlová, dřevěný krov, krytina - pálená taška. V současné době je parkování možné před domem. Plocha parcely: 185 m² Zastavěná plocha: 116 m²
Inzerovaná cena : 4 890 000,- Kč
4. Rodinné domy 4+kk, ul. Lelkova, Brno-Jundrov Novostavba rodinného domu typu R2, který je řešený jako 4+kk+garáž o užitné ploše 123 m2. RD je dvoupodlažní. V 1.NP se nachází garáž o ploše 18,3 m2, vstupní hala 4,7 m2, sociální zařízení a obývací pokoj s kuchyňským koutem o ploše 30,3 m2. 2.NP je tvořeno 3 ložnicemi o plochách 18,2 m2, 11,3 m2 a 10,2 m2, koupelnou a WC. Plocha pozemku vč. zastavěné plochy je 207 m2. Dům bude dokončen a připraven k předání již v září 2013 Plocha parcely: 207 m² Zastavěná plocha: neuvedeno
Inzerovaná cena : 6 499 000,- Kč ( cena včetně provize RK )
- 17 -
5. Vila 5+1, ul. Kopretinová, Brno-Jundrov Moderní vila postavená v atraktivní části města Brna. Vila je postavena ve stráni uprostřed zahrad v místě, kde rovinatá část pozemku se lomí směrem do údolí k řece Svratce. Klid a soukromí společně s nádhernými výhledy na značnou část města Brna, zalesněné stráně nad Jundrovem a romantický pohled na řeku Svratku v údolí pod vilou umocňují atraktivnost této nabídky. Vila byla zkolaudována v roce 1997, celková plocha pozemku je 1.384 m2. V blízkosti brány z ulice Kopretinová je garáž a kryté stání s plochou pro parkování.V přízemí domu se nachází rozlehlý obývací pokoj s kuchyňským a jídelní koutem s výstupem na velkou terasu. V přízemí je dále místnost pro domácí práce a pokoj pro návštěvy s kuchyňským koutem včetně koupelny a WC. Z prostoru obývacího pokoje vede točité schodiště do 2. nadzemního podlaží. V tomto podlaží, respektive podkroví, jsou dva pokoje, ložnice s balkonem, koupelna a šatna. V podzemní části domu je kotelna, dílna, potravinový a úložný sklep, sklad zahradního nábytku a neizolovaný sklípek.Na pozemku jsou vybudovány domácí ČOV, udírna, závlahový systém a příprava pro bazén.Dispozice:Celková plocha pozemku: 1.384,00 m2; z toho:- zastavěná plocha domu: 152,00 m2zastavěná plocha garáže: 25,00 m2- zahrada: 1.207,00 m2 Užitná plocha domu je 297,17 m2; z toho:- 1.PP: sklad zahradního nářadí 8,20 m2, sklep 10,95 m2 a 6,62 m2, dílna 15,88 m2, kotelna 9,45 m2, neizolovaný sklep 9,80 m2, chodba 7,21 m2, schodiště 4,86 m2-celkem: 72,97 m2- 1.NP: zádveří 2,44 m2, chodba 9,67 m2, obývací pokoj 39,66 m2, kuchyň s jídelnou 15,88 m2, domácí práce 5,80 m2, obytná kuchyň (pracovna) 17,64 m2, hygien. zař. 4,30 m2, spíž 0,70 m2, terasa 20,50 m2-celkem: 116,59 m2- 2.NP: galerie 2,48 m2, pokoj 18,04 m2 a 16,64 m2, ložnice s pracovnou 44,50 m2, šatna 10,38 m2, koupelna 10,88 m2, chodba 3,19 m2, balkon 1,50 m2- celkem:107,61 m2 Plocha parcely: 1 384 m² Zastavěná plocha: 152 m²
Inzerovaná cena : 13 561 000,- Kč ( cena včetně provize RK )
- 18 -
Porovnání Srovnatelné nemovitosti č.3 č.4
č.1
č.2
2 926 000,-
3 999 000,-
č.5
Základní údaje : Inzerovaná cena (Kč)
4 890 000,-
(včetně provize)
Místnosti Užitná plocha ( m2 ) Plocha pozemku (m2) Zdroj porovnání Korekční součinitel )*
6 499 000,-
13 561 000,-
(včetně provize)
(včetně provize)
3+1 115 576 Internet
3+1 127 430 Internet
5+kk 125 185 Internet
4+kk 123 207 Internet
5+1 298 1 384 Internet
1,22 (0,85*0,99* 1,00*1,20* 1,05*1,15)
0,91 (0,90*0,95* 1,00*0,95* 1,07*1,05)
0,88 (0,90*0,96* 1,00*0,90* 1,15*0,98)
0,69 (0,85*0,97* 1,00*0,80* 1,10*0,95)
0,36 (0,85*0,80* 1,00*0,70* 0,90*0,85)
3 570 000,-
3 640 000,-
4 300 000,-
4 480 000,-
4 880 000,-
Napojení na IS
veškeré
veškeré
veškeré
veškeré
vodovod, domácí ČOV, el.,plyn
Technický stav
nutná celk.rekonstr. nebo demolice
po rekonstr.
kompl.rekonstr. v r. 2002
novostavba
výborný, kolaud. v r. 1997
Uprav. cena ( Kč ) Kvalitat. parametry:
Příslušenství
neuvedeno
venkovní zastřešené posezení
terasa
neuvedeno
udírna, závlahový syst., příprava na bazén
)* Pozn.: Korekční součinitel je vypočten z dílčích srovnávacích kritérií, které vyjadřují dle odborného názoru odhadce poměr užitných vlastností porovnávané nemovitosti s nemovitostmi srovnávacími. V daném případě se jedná o : Redukce pramene ceny – posuzuje se, zda se jedná o nabídku RK, skladbu ceny, dobu uveřejnění nabídky oproti ceně realizované, tzn. zjištěné z nabývacího dokladu (zde v hodnotách 0,85 až 0,90 ) Velikost objektu – jedná se o porovnání velikosti srovnávací nemovitosti a porovnávané nemovitosti – čím menší srovnáv. objekt ( zast.plocha, užitná plocha, obestavěný prostor ), tím vyšší koeficient ( zde v hodnotách 0,80 až 0,99 ) Poloha – hodnotí se porovnání vzájemných poloh srovnávacích a porovnávané nemovitosti vzhledem k centru obce, případně jiné dominantní lokalitě ( zde v hodnotách 1,00 ) Provedení a vybavení – u srovnávacích nemovitostí ( vyjma srov.nem. č. 1 ) se jedná o lepší vybavení a provedení než u porovnávané nemovitosti ( zde v hodnotách 0,70 až 1,20 ) Vliv pozemku – posuzuje se, zda nemovitost má možnost využívat pozemek, resp. V jaké kvalitě a výměře, čím vyšší koeficient u srovnávacích nemovitostí, tím lepší kvalita u porovnávané nemovitosti ( zde v hodnotách 0,90 až 1,15 ) Úvaha zpracovatele ocenění – posuzuje se, zda se v případě porovnávané nemovitosti jedná o lepší situování, využitelnost, zda se jedná o perspektivní nemovitost z hlediska jejího dalšího rozvoje apod. ( zde užity koef. v rozmezí 0,85 až 1,15 )
- 19 -
S ohledem na výše uvedené inzerované ceny ( upravené korekčním součinitelem ) se přikláním k hodnotě stanovené porovnávacím způsobem ve výši 4 200 000,- Kč. Hodnota RD č.p. 477 včetně příslušenství a pozemků parc.č. 144/1, id. ¾ parc.č. 144/2, id. ½ parc.č. 145/1, id. ½ parc.č. 145/2, id. ¾ parc.č. 145/3 a id. ¾ parc.č. 145/4 . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 200 000,- Kč
- 20 -
D. Rekapitulace Nemovitost
Administrativní cena ( Kč )
Obvyklá cena ( Kč )
4 770 430,-
4 200 000,-
RD č.p.477 s přísl. a pozemky p.č.144/1, id. ¾ p.č.144/2, id. ½ p.č.145/1, id. ½ p.č.145/2, id. ¾ p.č.145/3 a id. ¾ p.č.145/4
Závěrečná analýza Při odhadu tržní hodnoty jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k daným nemovitostem, které nemohou být vystiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj.např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, životní prostředí apod. Odhad tržní hodnoty je stanovený porovnávací metodou s přihlédnutím k silným a slabým stránkám oceň.nemovitostí. Silné stránky:
poloha nemovitosti ( městská část Jundrov je vyhledávaná lokalita pro bydlení ) panoramatický výhled na Brno nemovitost není zatížena věcnými břemeny zahrada o výměře 1750 m2
Slabé stránky: obecně špatná ekonomická situace u pozemků se jedná pouze o prodej spoluvl. podílu ( vyjma parc.č. 144/1, jenž je celý ve vlastnictví majitele rod.domu č.p. 477 ) zanedbaná údržba rod. domu vyšší morální opotřebení rod.domu Lze konstatovat, že dle dostupných podkladů a informací se kromě uvedených skutečností nevyskytují žádné další výrazné vlivy, které by znehodnotily nemovitost. Obvyklou cenu daných nemovitostí pro účel exekučního řízení odhaduji na:
4 200 000,- Kč slovy: čtyřimilionydvěstětisíc korun českých ( Kč )
- 21 -
E. Závěr Úkolem znaleckého posudku bylo vypracovat návrh obvyklé ceny nemovitostí: Rodinného domu č.p. 477 postav.na parc.č. 144/1, parc.č. 145/3 a parc.č. 145/4 včetně pozemku parc.č. 144/1 ( zastavěná plocha a nádvoří ) v obci Brno a k.ú. Jundrov, okr.Brno-město, dle LV č. 2338, id. ¾ pozemku parc.č. 144/2 ( zastavěná plocha a nádvoří ) v obci Brno a k.ú. Jundrov, okr.Brno-město, dle LV č. 839, id. ½ pozemků parc.č. 145/1 ( zahrada ) a parc.č. 145/2 ( zastavěná plocha a nádvoří ) v obci Brno a k.ú. Jundrov, okr.Brno-město, dle LV č. 840, id. ¾ pozemku parc.č. 145/3 ( zast. plocha a nádvoří ) a parc.č. 145/4 ( zast. plocha a nádvoří ) v obci Brno a k.ú. Jundrov, okr.Brno-město, dle LV č. 2339 ke dni 20.8.2013 Na základě provedené detailní analýzy, s použitím výše uvedené metody ocenění pro návrh obvyklé ceny k uvedenému datu, je navržena tržní, resp. obvyklá cena nemovitostí pro účel exekučního řízení ve výši :
Obvyklá cena: 4 200 000,- Kč
slovy: čtyřimilionydvěstětisíc Kč
Ing. Martina Dlabajová 1. máje 21 676 02 Moravské Budějovice V Mor. Budějovicích 26.9.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.20.
- 22 -
F. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 4.3.2002 č.j. Spr 890/2001 pro základní obor Ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1235-117/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 117/13.
G. Seznam příloh 1. Výpis z KN vedený u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj podle LV 2338 pro obec Brno a k.ú. Jundrov, okr. Brno-město 2. Výpis z KN vedený u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj podle LV 839 pro obec Brno a k.ú. Jundrov, okr. Brno-město 3. Výpis z KN vedený u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj podle LV 840 pro obec Brno a k.ú. Jundrov, okr. Brno-město 4. Výpis z KN vedený u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj podle LV 2339 pro obec Brno a k.ú. Jundrov, okr. Brno-město 5. Ortofoto katastrální mapy předmětného území v k.ú. Jundrov 6. Ptačí pohled na danou lokalitu 7. Cenová mapa stavebních pozemků města Brna 8. Fotodokumentace oceň. nemovitostí
- 23 -
