1

1

http://www.lesprivatbisnis.com

Free E-book 1 Tentang Bisnis dan Properti (Kumpulan pertanyaan dan jawaban dari berbagai forum, yang dikelola oleh Bpk. Hadi Wijaya penulis buku ini)

Hadi Wijaya

2


1.Bisnis

3


Bisnis itu gimana seh Tidak ada bisnis tanpa modal, semua butuh modal. Cuman modal itu bisa macem2, bisa modal tubuh yang sehat, jiwa yg sehat, etc. Nah, kalo modal duit, sebenarnya bisa diakal banyak hal. Cuman kekurangan kita ini hanya 1, gak pinter liat peluang usaha. Melihat peluang usaha itu butuh latihan, butuh perhatian, dari mana? dari yang sudah ada. Kita lihat bisnis2 yang berdiri, bisnis2 yang sekarat, bisnis2 yang rame, bisnis yang lagi hot, bisnis booming, bisnis mau hancur. Sering kali kita hanya menerima informasi disekeliling kita begitu aja, tdk disangkutkan hubungannya dengan sense kita. Misalnya tetangga kita tokonya sepi, lihat apa yang kita timbul/kesan apa dlm hati kita, mungkin kita kasihan, lalu beli apa yg ga perlu biar mereka senang, sekedar ajak omong, atau dalam hati berkata "goublok, buka toko kok.....". Hehehe. Baiknya ketika kita melihat informasi "toko tetangga sepi" cari apa yang membuat sepi, pikirkan kenapa kok ga ada yang mampir, pikirkan apa solusinya. Hehehehe mudah2an ga bingung. Sebenarnya bisnis itu adalah masalah, atau problem, yang kita perlu ialah cara pemecahan problem, atau dikenal problem solving. Ketika seseorang mengenal masalahnya, maka ia bisa memecahkan masalahnya. Ketika berkali2 seseorang memecahkan masalah, maka masalah itu akan tampak mudah dipikirannya. Contohnya kita beli TV baru, masalahnya kita tdk tau tombol2nya. Nah lalu kita belajar, tekan tombol A, eh ternyata gini, tekan tombol B, eh gitu, begitu seterusnya. Nah lama kelamaan mulai terbiasa dengan tombol2 itu. semua tombol jadi mudah, sambil merem melek pun bisa, hahaha. Proses pengenalan masalah, diatas berulang2, maka disebut juga proses belajar/ learning. Nah dalam hal ini learning terhadap bisnis lah yang kita masukkan ke otak sehari2. Kita baca di koran perusahaan A sukses, Why? How? Who? Lalu depot makanan di daerah B laris manis. How? Why? Who? Itulah sehari2 yang kita lakukan agar terbiasa dengan bisnis. Nah yang berikutnya ialah practice, atau berbuat berdasarkan keputusan. Banyak 4


yang lemah dlm hal ini, karena practise melibatkan seluruh anggota tubuh kita untuk tujuan tertentu.Yg dimaksud lemah dlm hal practice ialah kemalasan, ketakutan, kekuatiran, kesusahan, dan kehati2an (5K). Just do it aja, Lakukan saja! Hantam saja! Bicara pd diri sendiri, Maki2 diri kita sendiri kalau tidak melakukannya. Itu lah yang paling praktis untuk mendobrak 5K diatas. Lama kelamaan practice akan membentuk skill atau keahlian (practice made skill), dlm hal ini bisnis. Ada prinsip universal yang harus kita pahami, segala sesuatu dimulai dengan berat sekali, jika sdh berjalan akan tampak ringan. Hal Apapun Didunia, entah genjot becak kah, entah narik mobilkan (butuh gigi 1 yg terkuat), entah mulai bisnis kah. Nah sekarang Bisnis tanpa modal, mungkin gak? Hehehehehe Mungkin, caranya? ya cari dong ah, terbiasa dulu dengan melihat kesempatan disekitar kita, asah problem solving kita terhadap bisnis, asah pikiran kita dengan pikiran bisnis, practice dan bentuk skill bisnis kita. Jangan terbuai dengan mimpi pengen kaya, karena kita akan selalu terjebak dengan mimpi itu. Yang terpenting ialah pola pikiran, ide kita, dan aksi kita untuk memulai bisnis. Kelemahan kita satu2nya ialah 5K kita itu, hehehehe. Pingin cepet ke tujuan, tapi tanpa usaha, mana bisa? Hehehehe

5


Buka usaha gagal dan gagal maning Saya mengawali usaha berupa rental komputer. Awalnya modal 10jt pinjaman lunak dari orangtua. Usaha saya ini cukup memberikan hasil. Kemudian untuk mengembangkan usaha saya mencoba meloncat ke usaha lain. namun sampai sekarang saya belum hoki dengan usaha baru. Terus terang saya pengen sekali punya usaha lain diluar rental. Karena rental komputer menurut saya omset tergantung mahasiswa. Kalo libur jadi sepi, dan banyak masalah lain. Intinya saya bosan dengan rental dan kalo bisa pengen buka usaha lain. Dari hasil menabung saya coba membuka usaha: 1. Membuka usaha servis ac+elektonik panggilan dengan karyawan 1 orang yaitu teknisi dan saya sendiri sebagai asisten bagian angkat jungjung dan beli komponen kalo ada yang rusak. Bisnis ini hanya berjalan 2 bulan karena teknisi saya keluar dan saya kehabisan dana untuk meneruskan. 2. Rental VCD Saya pernah membeli rental vcd yang mau colaps kemudian saya coba meneruskannya. Saya lihat VCD banyak yang rusak dan koleksi kurang lengkap. Saya mulai mencoba menambah koleksi vcd dan memanage ulang CD-CD yang ada. karena koleksi sangat banyak dan butuh waktu untuk mensortir CD rusak akhirnya CD CD terbengkalai dan usaha ini jadi ngga saya teruskan. 3. Grosir Monitor Bekas Ada kenalan dari jakarta yang ingin buka cabang di Jogja, spesialis monitor 2nd Kami sepakat untuk membuka usaha bersama. Kenalan saya yang mensuplai barang2nya. Saya sebagai marketing di Jogja. Kebetulan saya masih ada ruang kosong di rental saya untuk display dagangan. Setelah promo sana sini, Banyak pembeli berdatangan. Namun sial nasib saya. Barang yang dijanjikan kenalan saya bisa 1000 unit perbulan rupanya hanya 3 kali datang, pertama datang 30 monitor, kedua 20 monitor, ketiga 10 monitor saja. Sementara pembeli ada yang minta minimal 50 unit bahkan ada yang minta hak ekslusif 500monitor perbulan. 4. Warung Makan Mahasiswa Tukang masaknya kurang joss. jadi masakan kurang enak. Pertama buka laris manis tapi lama-lama jadi sepi. Mungkin pembeli kecewa masakanya ngga enak. 6


5, Menjadi distributor VCO, Saya melamar menjadi distributor VCO (Virgin Coconut Oil) dengan modal dengkul. Kebetulan perushaan VCO ini masih merintis usaha. belum banyak yang kenal dan membuka keagenan di seluruh indonesia. Kemudian saya menawarkan jasa untuk mencarikan orang-orang yang mau menjadi agen. Saya sukses mencarikan agen untuk perusahaan ini. dalam 3 bulan saya Berhasil mendapa 15 agen dan 1 distributor wilayah. Sayangnya komisi saya hanya keluar sampai bulan ketiga, Karena kemudian terjadi konflik internal di perusahaan tersebut dan posisi saya jadi tidak jelas termasuk komisi saya. Demikian sedikit curhat dari saya. Saya mengharapkan masukan dari para enterpreneur sejati disini ====================================== Buka usaha..... bagi saya ada beberapa hal yang perlu diperhatikan biar bisnis kita apik dan rame. Tapi yang terpenting diantara hal-hal itu ialah: 1. DIFFERENSIASI.... apa itu...... ya...., berbedalah dengan orang lain. Itu berlaku dalam bisnis apapun, berapapun besar atau kecil bisnisnya, mulai dari warung kecil hingga pabrik raksasa, mulai dalam negeri sampai luar negeri. ====Maksudnya apa seh pak Hadi...?==== Hehehehe, ya berbeda pak, apa yang membuat beda jualan anda dibandingkan produk orang lain. sekarang contohnya jual pecel. Banyak orang yang berjualan pecel. Hari ini anda berjualan pecel di daerah tertentu, besok ada yang menyaingi. Bingungkan? Nah sekarang kembali lagi. Apa yang membuat berbeda pecel anda dibandingkan pecel lain. 7


Saya pernah melihat iklan minyak goreng, sudah ratusan merek minyak goreng, namun minyak goreng baru ini beriklan, minyaknya tidak membuat jantungan, bahkan bisa diminum. Nah, apa yang membuat berbeda dengan minyak goren lain itulah yang bisa membuat seseorang memutuskan untuk membeli minyak goreng tersebut. Cerita lain, saya juga pernah melihat warung kecil didepan supermarket besar. Saya pertama kali melihat saya berpikir "Gila pemilik warung itu", kok menantang supermarket sebesar itu (karena dagangannya sama dengan supermarket itu, rokok, mamin kecil, aqua, dsb). Ternyata kios ini memanfaatkan apa yang tidak dijual oleh supermarket, contohnya menjual rokok eceran batangan, menjual nasi bungkus murah sekali (Rp.1.500,-/ bungkusnya, isinya terlalu banyak nasinya dibandingkan ikannya), bahkan pemilik kios ini menyediakan jasa pijat di kiosnya. Pasarnya untuk para sopir yang menunggu tuannya berbelanja disupermarket, para tukang becak, tukang parkir, dan sebagainya. Betul2 differensiasi. Perbedaan produk anda dibandingkan dengan produk orang lain itulah yang menarik perhatian konsumen. Memang differensiasi ini membutuhkan proses kreatifitas, yang katanya para ahli melibatkan lebih banyak proses pada otak kanan. Hal Lain selain differensiasi adalah: 2. Konteks dan Kontent dari komoditi jualan bapak. 3. Temukan alasan, kenapa orang membeli produk kita. 4. Teknik Pricing/ Memberi Harga 5. Nama, Brand / Merek 6. Manajemen, yang berhubungan dengan Cashflow. Namun kembali lagi Pak, Prinsip utama dari bisnis anda adalah differensiasi. Bagaimana anda membuat beda produk anda dibandingkan dengan produk orang lain. Bagaimana Kreatifitas anda memoles produk anda menjadi berbeda dari yang lain.

8


Mau Action Terima kasih buat motivasi yg Bapak2 sekalian berikan di sini! Nah, saya sudah terprovokasi oleh Bapak2 semua & mentor2 EU yg "gila2" semua. Saya ingin mencoba usaha pendidikan perencanaan keuangan tanpa modal sama sekali, bahkan nantinya tempat usaha juga di rumah saya sendiri. Karyawan, bos, pengajar satu orang: SAYA sendiri. rencananya pendidikan ini mau dibuka April ini. Iklan sudah saya taruh di website: http://www.geocities.com/eka****/. Saya juga berencana membuka iklan di koran KR dan menyebarkan brosur2 termasuk menggunakan jasa iklan gratis di Internet. Masalahnya, saya masih bingung, haruskah saya mengurus ijin TDP, HO, SITU dan lain sebagainya? Menurut UU, bukankah usaha kecil yang dijalankan sendiri atau dikelola oleh keluarga sendiri, tidak membutuhkan ijin apa-apa. Bahkan pemerintah konon memberi perkecualian bagi usaha pendidikan agar menjadi insentif upaya mencerdaskan bangsa. Nah, logikanya seharusnya saya boleh mendirikan kursus pendidikan rencana keuangan tanpa ijin lebih dulu, sebab hanya berupa usaha kecil yg saya kelola seorang diri. apakah menurut teman2 saya harus mengurus ijinnya terlebih dulu? Tolong ya, soalnya begitu perijinan ini beres, saya langsung action biar nggak kelamaan berteori melulu. Thank you berat lho =============================== Kenapa ijin dulu? 1. Bank selalu tanya akan ijin2 anda, semakin lama anda berdiri (adabuktinya, bukti ijin tsb) semakin senang banknya, berarti anda telah berpengalaman. 2. Dengan mengurus ijin, anda bs sekaligus minta ijin kpd tetangga2 anda untuk keramaian atas bisnis anda 3. Kl ga punya ijin nanti anda dikira pertemuan ilegal, bisa2 digrebek polisi, huahahahahahah 4. Bisnis bisa tetap berjalan, sementara anda masih dalam proses membuat perijinan tsb. Artinya bisnis anda tetep berjalan walau ijin belom keluar. 9


Kenapa gak usah ijin dulu? 1. Kl bisnisnya ga jalan, kita gak usah cabut ijin bisnisnya itu 2. Bisnisnya belom untung, kl untung baru deh bikin ijin.... 3. bisnisnya masih coba2 kl ditutup mah no problemo, kl langgeng, baru dah bikin ijin 4. tetangga gak ada yg protes 5. Wong ijin ama Yang Maha Kuasa aja belom apalagi ijin ama manusia, huahahhahaha Omong2 pendidikan apa sih, kok yg bc disini ( http://www.geocities.com/eka****/ ) pendidikan financial? background warnanya gelap, tulisannya item, mataku "mendolo" ngeliatnya, hehehehehe Kl pandangan saya sih oke2 aje, cuman yang saya bingungnya, pasarnya apa rame? bukannya ngajarin anda pesimis sih, tp kl soal ide n perencanaan financial mendingan anda tulis buku atau e-book, trus anda jual ide2 via buku n e-book, toh di jogja ada buanyaaaak sekali penerbit, bisa anda ajakin joinan sapa tau......, toh anda sendiri kan penulis buku?

10


JANGAN KATAKAN TIDAK BISA! Saya suka sekali filem Pearl Harbour, salah satu adegan favorit saya adalah ketika presiden Amerika Franklin D. Roosevelt rapat bersama para menterinya usai Pearl Harbour di serang habis oleh Jepang. Terlepas dari dramatisasi oleh pembuat filem, entah memang benar. Presiden Franklin D. Roosevelt ingin membalas serangan Jepang, dikira para menterinya menyerang Jepang lewat pertempuran biasa, tapi sang presiden ingin membalas dengan serangan yang mendadak langsung di jantung Jepang. Para Menterinya pesimis, karena Midwest terlalu jauh dengan Jepang dan Rusia tidak akan mengijinkan Amerika untuk lepas landas di daerahnya. Sang Presiden marah, Presiden yang lumpuh duduk di kursi roda berusaha berdiri dan bisa berdiri tanpa bantuan siapapun. Lalu sang Presiden bilang ke para menterinya "DON'T TELL ME IT CANNOT BE DONE!", yang artinya jangan katakan pada saya hal itu tidak bisa dilakukan. saya jadi ingat, kita sebagai wira-usaha atau wira-swasta yang harus ingat arti arti kata "wira" itu sendiri. Wira artinya PEJUANG atau PAHLAWAN. Jangan sebut diri anda WIRAUSAHA/WIRASWASTA kalau anda tidak bisa mematahkan patah semangat anda dan kemalasan anda........., karena bangsa dan negara ini membutuhkan banyak WIRA-WIRA ini. Tulisan ini juga dimuat di: http://www.lesprivatbisnis.com http://www.kaskus.us/showthread.php?...#post149474977 http://forum.detik.com/showthread.ph...99#post9479499

11


Langsung Resign atau..... Setelah ikut mentoring oleh Pak Komma Untoro, niat untuk resign dari tempat kerja menggebu-gebu. Waktu itu saya sempat tanya bagaimana dengan nasib anak dan isteri saya karena saya sendiri belum mulai usaha, di sisi lain saya juga masih punya hutang yang harus dicicil selama 3 th ke depan. Kalau Pak Komma waktu kenal pak Purdi langsung resign karena tabungannya mungkin sudah cukup untuk biaya hidup selama belum buka usaha. Bagaimana dengan saya yang justeru akan bingung dengan tagihan bank bila saya berhenti sekarang, sementara ide bisnis saya hanya bisa dijalankan bilamana saya sudah bebas dari rutinitas kerja yang menyita waktu hingga malam setiap harinya. Pertanyaan ini memang melanggar kesepakatan yang dibuat oleh Pak komma sebelum mulai mentoring bahwa pertanyaan yang berbau otak kiri dilarang, tapi menurut saya, mungkin kalau saya masih hidup sendiri pasti akan berani mengambil langkah extrem seperti itu, namun yang jadi pertimbangan saya adalah tanggung jawab terhadap anak dan isteri saya. Terimakasih untuk semua rekan yang mau memberikan sarannya. Salam Sukses, ambeghalib ============= Saya sendiri sering kali menemui kasus seperti anda, ingin sukses, tetapi juga terjepit. Saya biasa memberikan solusi untuk jalan tengah pada murid2 saya. Karena saya sendiri juga takut jika murid belum pengalaman lalu terjun dan salah langkah. Bisa2 saya yang disalahkan. Saya mempunyai teman, sdh agak tua. Dia dulu bekerja gaji + 15jt/bln, posisi dan perusahaan bergengsi. Kemudian dia juga ingin berusaha, menjadi pengusaha. Lalu ia keluar pekerjaan. Waktu itu di kotanya ada pembukaan Mall baru, lalu ia menginvestkan, semuanya di bank, untuk membuka sebuah restoran persis di sebelah gerai supermarket terkenal. Salah satu penyebab investnya besar karena tidak boleh pakai kompor gas, harus listrik. 12


Bulan pertama ramai pendapatan + 25jt, bulan kedua sama, bulan ketiga, ke empat, dan ke lima agak menurun 20, bulan2 berikut sepi sekali, lama-lama pendapatan minus. Supermarket itu sendiri sepi juga, walaupun merek terkenal. Akhirnya ia tidak kuat lagi, tutup lah ia. Karena ia berhutang, maka rumah, mobil, semua disita dan diambil sebagai pembayaran hutangnya. Peralatan restoran dan isi rumah pun dijual, hingga ia tidak mempunyai apa-apa lagi. butuh 1,5 tahun lebih untuk recovery lagi. Namun sekarang ia mencoba kembali dengan berbisnis properti. Itu sekilas teman saya. Cerita diatas benar-benar terjadi. Saya dalam penanganan murid saya, saya selalu ambil jalan tengah. Walaupun anda karyawan, walaupun anda ikut orang, anda pun bisa sukses. Yang perlu diubah kalau anda karyawan, adalah pola pikir anda. Pola pikir anda untuk mau sukses. Pola pikir karyawan berbeda dengan pola pikir pengusaha. Ada beberapa hal pola pikir yang musti dilatihkan untuk menjadi pengusaha (kl mau tahu di lesprivatbisnis.com aja, ....promosi....hehehe). Yang kedua, sistemnya. Anda harus tahu sistem dan langkah2nya untuk menjadi pengusaha. Yang ketiga, dan seterusnya...., anda bisa memainkan bisnis dg properti, properti dg bisnis . Gaji anda sendiri bisa membackup planning anda. Usaha anda bisa anda delegasikan kepada orang lain, dengan gaji yang disetujui antara anda dan karyawan anda. Lama-lama jika usaha anda bisa melebihi gaji anda, anda pun bisa melepaskan pekerjaan anda, dan fokus kepada bisnis anda. Anda musti ingat, banyak usaha yang sukses berawal dari rumahan dan isengiseng saja. Nah kini silahkan anda atur, cari peluang, cari bisnis yang bisa dikembangkan. Dan semuanya kembali kepada anda sebagai karyawan dan calon pengusaha, mana yang anda pilih....., Kl saya pilih jalan tengah.....,

13


Bisnis pakai Kartu Kredit? Saya mahasiswa, saya tidak mempunyai modal untuk memulai bisnis. Bagaimana caranya saya bisa mendapatkan modal untuk berbisnis? Saya dengar banyak orang mengunakan kartu kredit sebagai modal kerja, bagaimana caranya? Help me..... =================== Wah hebat juga Bpk, masih mahasiswa sdh mau berbisnis, saya sangat salut..... Saya ingin tahu apakah anda sdh mempunyai kartu kredit atau belum. Namun akan saya jawab secara general aja ya, untuk semuanya. Untuk Bapak bisa pinjam uang dulu pada kerabat anda, atau anda bisa menggunakan KUR (kredit Usaha Rakyat) yang tanpa jaminan untuk mendapatkan uang pinjaman (Untuk persyaratan tanya pada bank2 pemerintah aja ya, tdk saya jelaskan disini). nah uang itu jangan dibuat bisnis, namun gunakan untuk mendapatkan uang modal lagi yang lebih besar, bagaimana caranya? ya dengan kartu kredit. namun sebelum diterus membacanya, harus di perhatikan: 1. JANGAN GUNAKAN KARTU KREDIT SEBAGAI KONSUMER, pakai sebagai modal usaha 2. HITUNG KEUNTUNGAN ANDA VS BUNGA & BIAYA2 KARTU KREDIT (plus biaya utang anda pada kerabat anda), jika masih menguntungkan, anda bisa gunakan sebagai kartu kredit sebagai modal usaha. 3. JANGAN TARIK TUNAI DARI KARTU KREDIT, karena biaya tarik tunai sangat mahal, nanti akan saya jelaskan caranya bgmana. 4. Jika kartu kredit yang memakai jaminan uang anda telah selesai, daftar kartu kredit yang lain dengan menggunakan kartu kredit yang sudah ada. Jika perlu daftarlah sekaligus 20 kartu kredit (dengan menggunakan referensi kartu kredit anda yang sudah ada), jika 50% diterima berarti anda mempunyai 10 kartu kredit. Gunakan 5 kartu kredit sebaai modal, dan 5 lainnya sebagai cadangan. Seperti Judul yang saya berikan diatas, pakailah kartu kredit sebagai modal usaha, 14


JANGAN PAKAI KARTU KREDIT UNTUK KONSUMER, banyak orang yang terjebak kartu kredit karena gaya hidupnya yang konsumeristis. Dengan kata lain kartu kredit seperti pisau, bisa membantu kita sekaligus bisa juga melukai kita. Kenapa hati-hati gunakan Kartu Kredit sebagai modal usaha? Karena bunga Kartu Kredit tinggi sekali (2 – 3,85% per bulan), nah jika anda pakai sebagai usaha, anda pasti tahu perhitungannya akan kembali berapa. Berikut tips Kartu Kredit sebagai modal usaha: 1. Jangan tarik tunai dari ATM menggunakan Kartu Kredit. Kenapa, karena ada biaya yang mahal untuk penarikan tunai. Kenapa Bank mengenakan biaya yang mahal untuk tarik tunai, karena fungsi kartu kredit ialah untuk berbelanja, artinya melibatkan 3 pihak, Anda, Bank dan Merchant, jika anda tarik tunai hanya melibatkan 2 pihak saja, Anda dan Bank. Bank butuh perputaran uangnya. 2. Bagaimana mendapatkan uang tunai dari Kartu Kredit? Tanya pada merchant/ toko yang punya mesin gesek apakah bisa "gesek ambil tunai". Kebanyakan ialah toko emas, toko bangunan, dsb, karena ia membutuhkan perputaran uang yang besar. Untuk ini biasanya dikenakan charge toko sebesar 2 - 3% dari pengambilan tunai (karena si toko dikenakan biaya segitu juga pada pihak bank), hitung sendiri berapa besarannya, dan hati-hati sering kali ada beberapa toko yang menipu kita, yaitu dengan mempermainkan charge tersebut. Saran saya, tanya dulu chargenya berapa, apakah rasional atau tidak. Atau jika tidak carilah teman yang mempunyai toko untuk bisa menggesek kredit card anda. Contohnya menggesek dana 2jt, charge 2%, berarti charge yang diberikan adalah Rp.40.000,-. jika lebih dari itu adalah kemahalan. 3. Kartu Kredit adalah hutang, maka yang diperlukan adalah membayar bunganya. Jadi misalnya si A berhutang pada Kartu Kredit sebesar 5 juta, bunganya 3,25%, maka jika si A tetap berhutang/ belum bisa melunasinya, maka si A harus membayar bunga sebesar Rp.162.500,- perbulan. Kenapa hanya perlu membayarkan bunganya? Nah, pada tagihan kartu kredit akan tertera minimum pembayaran adalah 10%. Jika misalnya minimum pembayaran 500rb, maka masukkan pembayaran sesuai minimum (bayarkan), tapi jika anda masih butuh uang lagi, anda bisa tarik/gesek kembali sesuai dengan pinjaman, tapi dipotong dengan bunga saja, jadi anda hanya bayarkan bunganya saja. 15


4. Jangan pakai Kartu Kredit over limit, karena jika overlimit maka ada pinalti atau denda (biasanya 40rb hingga 50rb) atau 1 – 5% dari pinjaman, sisakan 10% dari batasan limit. 5. Jika anda menggunakan Kartu Kredit sebagai modal kerja, maka anda akan dibatasi oleh batas waktu pembayaran. Ada beberapa cara untuk mengulur batasan waktu, jadi anda tidak perlu terburu-buru, yang terpenting bayarkan bunganya. Mintalah minimum payment adalah 10%! jangan lebih, karena menguntungkan kita. 6. Jangan pernah terlambat membayarkan kartu kredit anda, bayarkan tepat waktu, karena akan mempengaruhi kredibilitas anda dimata bank. Kini masingmasing bank mempunyai sistem informasi online satu sama lain, dampaknya jika anda hendak mengambil kredit lainnya lagi anda akan kesulitan karena track record yang sering terlambat. Bayarkan semua tagihan tepat waktunya. Jika anda masih membutuhkan uang lagi, buat kartu kredit lagi pada Bank yang lain, jadi sistemnya gali lubang tutup lubang. Biasanya masa pembuatan sekitar 10 hari kerja – 1 bulan. Seperti yang saya katakan tadi, ini hanya untuk mengulur waktu saja. Jadi gunakan Kartu Kredit sebijaksana mungkin.

16


Bagaimana pengurusan ijin? SAya mau tanya, bagaimana mengurus perijinan usaha saya? apa yang terbaik UD/CV/PT, usaha ini sepenuhnya milik saya, mohon petunjuknya.... =================================== Saya kira jika kepemilikan perusahaan itu milik bapak, bapak bisa ajukan CV atau UD, nanti sekutunya bisa memakai nama istri bapak atau kerabat bapak. Untuk pembuatan CV dan UD hampir sama, berikut cara pembuatannya: Untuk pembuatan ijin2 perusahaan, kita persiapkan dulu KTP, Kartu Keluarga, dana yang secukupnya (kira-kira Rp. 1.000.000,-). Sebenarnya pembuatan ijin2 ini mudah, namun jalannya agak panjang dan birokrasi. 1.Pembuatan Akte Pendirian CV Untuk pembuatan Akte Pendirian CV, kita bisa mengurus ke Notaris. Biaya pengurusannya sekitar 500rb an. Untuk pembuatan akte CV, biasanya diikuti dengan pengesahan pada pengadilan setempat dan pembuatan NPWP. Waktu pembuatan 1-2 minggu. Untuk akte CV, biasanya ditentukn bergerak dalam bidang apa, teknik, atau produksi, atau jasa, dan sebagainya. Saran saya cantumin semua aja, keuntungannya jika nanti usaha bidang yang ditekuni gagal, maka kita bisa bikin usaha bidang yang lainnya. 2.Pembuatan Ijin Gangguan. Ijin gangguan disebut juga HO, saya tidak tahu persis singkatannya (asal kata dari Belanda). Syarat pembuatan ijin Gangguan tersebut ialah, KTP, Kartu Keluarga, akte pendirian usaha (jika usahanya perorangan, atau toko biasa, tidak usah akte pendirian), sertifikat tanah (jika masih diagunkan bank, minta legalisir dari Bank) (Jika sewa/kontrak tunjukkan surat kontrak dan persetujuan pemilik lahan), fotocopy IMB, dan blueprint atau denah rumah persis seperti keadaan (walau tidak sesuai dengan IMB tdk apa2). Ada beberapa perijinan yang harus diurus terlebih dahulu jika usaha anda adalah persewaan VCD/DVD, persewaan Playstation, pengangkutan (seperti terminal, cargo, travel), dll; hal tersebut musti diurus terlebih dahulu di departemen perijinan juga namun bidang yang berbeda, misalnya infokom untuk rental VCD/DVD, perhubungan untuk pengangkutan, jika ada limbah berbahaya harus ada ijin AMDAL (Analisis Dampak Lingkungan, kalau ga salah)dan sebaginya. Ada beberapa langkah untuk 17


pengurusannya: a.Pergi ke Dinas Perijinan setempat, kemudian meminta blangko untuk pengurusan Ijin Gangguan tersebut. b.Setelah diberi blangko, anda diharapkan meminta tanda tangan mulai dari tetangga kiri kanan, tetangga belakang anda, ketua RT dan RW anda, setelah itu kelurahan anda. c.Setelah dari kelurahan, aplikasi HO/ Ijin Gangguan anda akan diproses selama beberapa hari. Tempat anda akan ditinjau secara langsung oleh pihak pemerintah. Setelah ditinjau maka akan ditentukan besaran luas tanah yang dipakai untuk usaha, berapa meter persegi, yang nantinya akan dipakai untuk menentukan berapa pajak yg harus dibayarkan. d.Setelah beberapa lama (kira2) 10 hari kerja, Ijin anda akan selesai, anda bisa mengambilnya. Ijin Usaha anda berlaku 3 tahun. 3.Pembuatan SIUP/TDP. Setelah pembuatan HO (Ijin Gangguan), kita bisa mengurus SIUP / TDP. SIUP (Surat Ijin Usaha Perdagangan) untuk perdagangan, sedangkan TDP (Tanda Daftar Perusahaan) untuk perindustrian. Semua tergantung dari jenis usaha kita. SIUP/TDP bisa kita buat di Departemen Perindustrian setempat. Caranya kita siapkan KTP, ijin HO/Gangguan, stempel perusahaan, kartu nama perusahaan (tdk mutlak, untuk data saja), NPWP perusahaan, dan data-data perusahaan kita seperti struktur kepemimpinan, modal awal, besaran investasi dan sebagainya. Setelah semua terpenuhi, maka kita diberi surat tanda sementara ijin perusahaan, umurnya sekitar 3 bulan, hingga sertifikatnya jadi 3 bulan kemudian. Biaya yng musti kita keluarkan kira-kira 400rb an, biasanya tergantung besaran perusahaan kita. Untuk PT lebih rumit lagi pak, perijinannya sampai tingkat pusat, Jakarta. Biayanya juga lebih mahal. Namun garis besar tatacaranya hampir mirip degan UD/CV. Namun saya sarankan buatlah CV atau UD untuk bisnis Bapak.

18


Mohon masukan teman2 semua. Jika sy ada sisa dana setiap bln Mohon masukan teman2 semua. Jika sy ada sisa dana setiap bulan sebesar 2-3Jt. Enaknya dibuat investasi apa ya? Sy bermaksud untuk investasi jangka panjang (utk anak2 besok, dan kehidupan keluarga sy kedepan) Jadi tiap bulan, sy akan rutin masukkan dana sisa itu ke investasi ini. Soalnya jika hanya masuk bank, bunganya sangat kecil. Terkena inflasi, takutnya malah berkurang nilai mata uangnya Kl ada teman2 yang tau investasi jangka panjang yang bagus, mohon infonya. Kl bisa dgn return >1% sebulan. salam ==================================== Untuk cicilan saja Kalau saya mendapatkan uang tambahan yang tetap tiap bulan, biasanya saya alokasikan dengan membeli rumah. Untuk uang sebesar itu bisa untuk cicilan rumah atau ruko dengan harga 300 jt an. Mungkin anda bertanya, bagaimana dengan uang mukanya? Saya hampir tiap beli rumah/ruko selalu tanpa uang muka. Biasanya saya membeli rumah sekon atau rumah baru yang penjualnya adalah perorangan, bukan developer, bagaimana caranya supaya tidak pakai uang muka? Gini caranya: Penjual biasanya menawarkan harga, katakanlah 80jt, lalu ajukan ke bank, lalu bank menilai rumah itu 100jt, nah dari situ bank akan membiayai 80% (bank menganggap 20% nya itu adalah uang mukanya), maka kredit yang dikeluarkan adalah seharga rumah itu. Jadi intinya anda tidak usah mengeluarkan uang muka sama sekali. Sering kali juga penilaian bank berlebih, bahkan bisa juga mendapatkan cashback, atau minimal juga bisa untuk menutupi biaya2 provisi, asuransi, pajak, dan notaris. Maka anda membeli rumah itu tanpa uang sama sekali, tinggal mencicilnya. Trus bagaimana keuntungannya? Keuntungannya ialah kenaikan properti. Kenaikan properti adalah pasti setiap tahunnya. Kini tergantung anda dalam hal 19


memilih kestrategisan tempat yang hendak anda beli. Usahakan anda mengerti prospek kedepan properti tersebut. Misalnya sebelahnya bakal dibangun Universitas, atau dibangun mall, atau dibangun apa gitu. Untuk itu tanya saja pada siapapun, termasuk pemerintah daerah setempat. Jika pertumbuhan daerah disekitar properti itu pesat, maka kenaikan harga properti itu bisa mencapai puluhan persen dalam setahun. Bahkan jika anda beli sewaktu krisis, lalu setelah krisis lewat maka harganya bisa ratusan persen dibanding anda membelinya. Ini juga mumpung bunga KPR bank turun hingga 10% saat ini. Hutang 300jt cicilan untuk 15thn adalah 3,223jt perbulannya. Nah, sekarang juga ada cara lain supaya properti tersebut tidak "menganggur", yaitu dengan menyewakan. untuk tempat yang strategis, perusahaan2 besar rela menyewanya dengan harga yang cukup bagus. Misalnya harga sewa adalah 5%/tahun dari harga jual/harga pasaran, anda sewakan selama 10 tahun, maka anda akan mendapat 50% dari harga jualnya. Atau anda bisa juga membuka usaha di tempat itu. Bagaimana? Menguntungkan?

20


Bagaimana mengembangkan usaha toko listrik & komponen elektr Saya buka toko komponen elektronik & listrik kira kira sudah satu setengah th. Aplikasi bidang usaha untuk umum dan keperluan industri. Sambil buka toko, saya juga masih kerja disebuah pabrik besi. Bila pagi sampai sore toko dipegang oleh istri dan 1 pegawai, bila malam saya jaga. Modal 75% dari bank. Neraca pembukuan positif, tapi kalau untuk keperluan keluarga masih tidak memungkinkan. Saat ini saya sering bingung kapan saya tahu saya harus keluar dari tempat kerja, sehingga ada waktu untuk mencari tambahan pelanggan, karena penghasilan toko belum memadai untuk keperluan sehari hari, dan adakah saran untuk mengembangkan toko listrik dan komponen elektronik ini yang sedang saya usahakan ini. Terima kasih atas bantuannya. ==================== Komponen. Saya dulu waktu SMp hobi banget ama elektronika, sampe2 tugas elektronika temen saya yang kerjai dg imbalan coklat silverqueen, trus coklatnya saya jual e mama saya. hahahah, kadang2 ada temen2 saya dikasih duit juga, hehehehe jangan dikira kecil2 mata duitan ya... hahahahha. Kl menurut saya pasar yg besar untuk elektronik ialah org2 yang hobi elektronik, yang pilih2 sendiri PCB untuk apa,trus bikin2 sendiri, dipakek2 sendiri, hepi2 sendiri. Kayak saya waktu SMP itu. Nah kl ketemu konsumen kayak saya gitu, enak dong, bapak cepet kaya, hahahahah. Intinya disini, bapak cari deh dimana letak kepuasan konsumen anda. Bpk pilah2 dulu jenis2 konsumen komponen listrik itu, misalnya kelas rumah tangga, kelas hobist, kelas service, kelas mahasiswa elektro, kelas industri, kelas nyasar, hahahah. Tiap2 kelas pasti berbeda kebutuhan, beda pendapat, beda konsumen, beda keinginan. Nah itulah yang musti diisi. Tiap pemenuhan kebutuhan itu ada kepuasan, atau sering dibilang kepuasan pelanggan. Ketika seseorang puas, maka ia akan mengulang lagi kepuasan itu, atau dikenal sbg repeating buying. Bpk bisa pelajari dg memperhatikan 21


konsumen2 anda. Banyak hal yg bisa digali di konsumen2 komponen listrik, jg banyak pasar yang tersembunyi disitu. Jaman saya kecil dulu pernah dijual di Gramedia, bagaimana merangkai komponen elektronik (wkt itu ga pakai solder, cuman pk per besi untuk merangkai komponen listrik 1 dg yg lain) trus bisa pilih, misalnya buat suara burung, buat radio, buat sensor suara, gitu. Malah sekarang dr luar negeri jg ada yang serupa, dibungkus dengan kotak dan gambar yg menarik (kl ga salah mereknya Mechado atau apa ya, lupe....) Nah, bapak bisa jual yg seperti ini untuk mendongkrak penjualan. Ini pasar anak2 yang baru mengenal komponen listrik pak. Jualnya kesiapa pak? hahahaah, ya ke anak2 kecil. Kl perlu bapak suruh orang dagangan dipintu sekolah. jual yang gampang dibuat oleh anak2, misalnya lampu flip flop 2, flip flop 4, suara tok2, etc. Jualnya harga berapa pak? Hahahahah, jualnya ya jangan murah2 pak, untungnya yang gede dong, istilahnya kita bukan jual barangnya, kita jualan ide nya. Kalo pak siapa itu yang mengenalin balok2 kayu untuk mainan edukatif, nah bapak yang ngenalin mainan merangkai komponen listrik edukatif. Pakek merek ga pak? Hihihihi, ya pasti to. Kl bisa dipatenkan, murah kok pak, tp buatnya bertahun2. Hahahah. Tuh merek harus ditancepin di otak anak2 konsumen anda, sekalian promosi toko anda to, taruh alamat anda gede2, dikasih "kl gak bisa jalan, hubungi toko ......., kami akan bantu!". Bungkusnya pakek apa pak? Hahahhaha, ya terserah deh, pakek "godong" (daun) juga ga pa pa, hahahahah, guyon pak, yang penting dibuat kids friendly, easy to use, misalnya panduannya lucu2 menarik untuk anak2, kalo perlu dibuati kotak, kl ga mau modal banyak2 ya diplastikin. Pokok yang menarik anak2. Loh itu musti pakek solder gak pak? Hahahhaha, anak- anak gak ada yang bisa solder pak, ntar bapak bisa dimarahin ortunya bikin sesat anaknya, hahahhaah, carik aja yang bisa tempelin komponen2nya, contohnya karton ditempelin per besi, atau bpk punya ide lain? Trus Kalo konsumennya (anak2) puas trus gimana pak? Ya udah bapak terima duitnya, hahahaha. Kepuasan memang ada batasannya, sama kayak kesabaran (apa hubungannya ya? hahaha) artinya bisa bosen gitu loh, jadi bapak musti 22


pinter2 baca situasi konsumen. Misalnya kebanyakan pembelinya anak laki2, nah mereka itu pengennya yang kayak apa, misalnya alat2 agen rahasia: mendengarkan pembicaraan jarak jauh, merekam pembicaraan, nah bapak jualan yg kayak gitu. misalnya lagi mereka pengen dinamonya tamiya yang kenceng, nah bapak jualan dinamo yang siap dimodif. macem2 deh pak. Gimana ngatasin kepuasan? Gampang pak, bapak juga mulai bikin tingkatan kesulitan, dari yang paling dummies sampe ukuran pinter (misalnya bikin robot atau komputer, hahahah). Trus bapak mulai promosi alat2nya, mulai solder, multi meter, tang, obeng, volt meter, sekop, linggis, hahahha, guyon pak..., bisa bikin katalog2nya. Trus kalo sudah rame gimana pak? Ya bapak konsultasi lebih lanjut dg saya biaya lebih lanjut, huahahahahahahha Tapi yang penting itu pengenalan pada anak2 dulu pak, bikin yang gampang2, user friendly biar gak pusing anak2nya. Pokok jangan jualan seharga komponen di toko pak, jualan yg mahal gak masalah, kan mereka ga tau harga komponen sebenarnya (kecuali bapaknya jualan komponen juga, huahahahahah). Bapak gak usah keluar kerjaan dulu deh kl memang toko bapak bisa didelegasikan org lain.

23


takut pajak Pajak ada dua macam, pajak perorangan dan pajak perusahaan. Fungsi pajak salah satunya ialah untuk perijinan, pembuatan akte jual beli tanah, kredit bank, dan sebagainya. 1.Pajak perorangan a)Cara pembuatan NPWP. Untuk pajak perorangan bisa kita buat langsung pada Dinas Pajak di daerah kita. Untuk pendaftarannya diperlukan KTP, kartu keluarga, surat keterangan kelurahan mengenai pekerjaan kita (harus dibuat melalui RT, lalu ke RW, lalu ke kelurahan). b)Pembayaran pajak. Jika kita pegawai biasanya pajak kita dibayarkan oleh perusahaan (anda bisa tanyakan pada perusahaan anda), jika kita pedagang, maka ada perhitungan tersendiri. •Pendapatan Tidak Kena Pajak (PTKP). Untuk jomblo, pendapatan yang tidak kena pajak adalah 12 juta setahun, artinya jika pendapatannya dibawah 1 juta perbulan, maka tidak usah membayar pajak sama sekali. pada laporannya ditulis nihil, alias Rp.0,- nol . Untuk yang sudah punya 1 istri tapi istrinya tdk bekerja/ ibu rumah tangga, PTKPnya 24 jt / tahun (12 jt x 2). Kl istrinya banyak, tdk dibahas disini. Untuk yang sudah punya tanggungan, anak, orang tua, mertua, anak tiri, ditambah 1,2jt/ tahun/ kepala. Contoh si A punya istri, punya 3 org anak, PTKPnya berarti 12jt + 12jt + (1,2jt x 3) = 28,8 juta. Jadi kalau si A pendapatannya dibawah 28,8 juta pertahun, ia tdk membayar pajak. •Tarif Pajak untuk perorangan dibawah 25 juta adalah 5% 25 juta sampai 50 juta adalah 10%, 50 juta sampai 100 juta adalah 15%, begitu seterusnya. Jadi si B misalnya pendapatan bersihnya setelah dipotong PTKP adalah 80 juta, berarti 25 juta pertama kena 5%, 25 juta berikutnya kena 10%, dan 30juta berikutnya kena 15%. •Nah sekarang maleskan kalau kita musti laporan setiap bulan, caranya, kita laporan pajak (dikantor pajak), trus kita lapor selama setahun, kita isi pendapatnya nihil atau Rp.0,- nol. Laporannya kapan? Nah kalau bulan-bulan 24


januari kita akan disuruh isi SPT (Surat Pemberitahuan) Pajak Tahunan Penghasilan. disuruh isi setiap bulan dapat penghasilan bersih berapa aja, nanti dihitung pajaknya. SPT ini paling lambat diserahkan tgl 31 Mei. Saran saya, jangan mepet-mepet, karena dijamin pasti antri. •Untuk pedagang, biasanya ada norma perhitungannya untuk melihat penghasilannya. yaitu 20% dari pendapatan kotor/bruto adalah pendapatan bersih. walaupun ia untung 50%, ya tetap dianggap pendapatannya 20%. 2.Pajak Perusahaan. Untuk CV, UD, dan PT biasanya NPWP dibuat bersamaan pada saat pembuatan akte perusahaan di notaris. Pelaporan pajak perusahaan ada 2, yaitu pelaporan keuntungan perusahaan dan pelaporan pajak karyawan. Untuk pajak keuntungan perusahaan ialah 10%, sedangkan pajak karyawan tergantung besaran gajinya. a)Pelaporan keuntungan perusahaan, ialah berdasarkan keuntungan perusahaan pertahun. Jadi misalnya keuntungan perusahaan 12 jt selama 1 tahun, berarti pajak pertahunnya ialah 1,2 juta, dan perbulannya ialah 100 rb, nah, 100 rb perbulan itulah harus dibayarkan perusahaan itu perbulannya tahun depan. Jika anda perusahaan baru, kan belum tahu pendapatannya berapa, nah anda laporan aja ke pajak pendapatan nihil/ Rp.0,- nol, lalu nanti setelah mendapatkan SPT, anda bisa hitung perbulannya berapa, nah itulah yang anda harus setorkan selama 1 tahun. Nah sekarang ada pertanyaan, kalau perusahaannya merugi/pendapatan menurun bagaimana? Nah, tetap setor 100rb per bulan, nanti kalau mendapat SPT lagi tahun depannya, maka dihitung lagi pajaknya (misalnya pajaknya ketemu 85rb per bulan, maka selama 1 tahun itu ia setor 85rb perbulan). b)Pelaporan pajak karyawan. Untuk ini pelaporan harus sebulan sekali, paling lambat tanggal 20 setiap bulannya. Tidak bisa disingkat selama 1 tahun seperti pelaporan keuntungan perusahaan. Disini dilaporkan jumlah karyawannya berapa, berapa masing-masing gajinya. Jika gaji karyawan ada yang diatas 1 juta perbulan/ 12 juta pertahun, maka akan dikenakan pajak 5%, dari kelebihan 1 juta tersebut. jika dibawah 1 juta dilaporkan nihil, Rp.0,- nol. Pajak ini saya kira sudah dibuat seadil-adilnya. Saran saya, buatlah pajak dengan 25


sejujur jujurnya, karena jika kita “nakal” tidak membayar pajak yang semestinya, kita bisa menjadi sasaran empuk pemerasan. Sekali diperas, maka seumur hidup kita akan diperas. Gunakan akuntan publik untuk menyiasati pajak, kadang-kadang anda dapat menghemat pengeluaran pajak anda melalui akuntan anda. Salah satu cara untuk menghemat pajak secara legal, engeluaran-pengeluaran pribadi jadikan sebagai pengeluaran perusahaan, contohnya anda membeli HP, jangan gunakan uang gaji anda, tapi gunakan sebagai pengeluaran perusahaan untuk kelancaran bisnisnya, atau ketika anda sakit, pengeluaran dicatat sebagai pengeluaran perusahaan bidang kesehatan atau anda makan siang direstoran,dicatat sebagai makan siang bisnis bagi perusahaan anda. Ini legal karena pengeluaran-pengeluaran semua untuk kelancaran bisnis perusahaan anda.

26


Bagaimana menemukan malaikat Saya pernah dengar....CARILAH MALAIKAT DI USAHA ANDA... share dong pengalaman teman2 bagaimana caranya mencari malaikat?? membimbing malaikat?? dan akhirnya kita kita benar2 memiliki malaikat itu sendiri??? makasih atas sumbangan idenya saya berdoa anda masuk surga.... =========================== Pilih malaikat, cara gampang pilihnya: 1. carilah orang yang sekolahnya tinggi-tinggi, kenapa? a. pandai-pandai, walaupun secara teori b. Otaknya "cepat menangkap ilmu", krn terbiasa sekolah c. Kecenderungan mereka berpikir dan berjiwa pegawai, karena sekolah pandai1 agar mendapat pekerjaan bagus d. dapat melakukan pekerjaan yang rutin dan monoton, karena terbiasa di sekolah musti belajar dan belajar. Terbiasa dengan statistik, pembukuan dan perhitungan, agar bisa membantu kita ngitung duit. 2. Lihat bapak n ibunya, apakah pegawai juga atau tidak, jika salah satu dari bapak/ibunya ada jiwa2 pengusaha kayak kita, bisa bahaya, nanti kita jadi batu loncatan. Pokoknya apel jatuh tak jauh dari pohonnya deh. 3. Sewa lembaga psikologi untuk bisa men-test kepribadian dan kecakapan (problem solving) malaikat kita. Biasanya lembaga psikologi yang paling murah adalah ada di universitas2 dibandingkan dengan swasta. 4.Carilah yng tulisan tangannya rapi, tertata, terorganisir. Jika tidak justru sebaliknnya, kreatif, tdk terorganisir, serampangan, otak kanan; bisa2 jadi saingan kita. Suruh nulis didepan kita, suatu surat (lebih baik saat wawancara, tapi saat santai2). Perhatikan bagaimana posisinya, sungguh2, santai, males, mish2, tangan didaerah wajah, atau semangat. 5. datangi rumahnya, lihat sekelilingnya, sama seperti tulisan tangan, kalau perlu 27


lihat kamarnya, apakah otak kiri (rapi) atau otak kanan (agak nggilani (jorok) kale? hahaha) 6. Cari yang keadaan keluarganya baik2, kenapa? karena keluarga baik2 biasanya berkomunikasi dengan baik2 pula. Pemahaman komunikasi adalah kunci dari manajemen. 7. Perhatikan tata bahasanya, apakah baik atau tidak. Karena tata bahasa berhubungan dengan komunikasi antara atasan dengan bawahan nantinya. 8. Perhatikan semangatnya, apakah mudah capek, mudah mutung (putus asa), malas, mudah sedih, manja, muram, mudah marah, kebanyakan tawa, membangkang, mudah loyo, dsb. Semua yang saya sebut itu adalah virus emosi, ada virus emosi yang baik, dan ada yang jelek. Begitu semangat atasannya loyo, maka loyolah bawahanya, jika semangat atasannya tinggi, maka tinggi pula bawahannya. 9. Sebenarnya ada beberapa hal2 lain seperti tampilan fisik apakah meyakinkan/ tidak, atau bisa menjadi olok2an bagi bawahannya, atau kurang wibawa, dan sebagainya. Namun hal itu relatif, misalnya Napoleon, tubuh pendek tapi bisa memimpin. 10. Jangan "medit/pelit" degan malaikat kita, karena mereka pun ingin kaya dan dihormati. Jika keinginannya tidak terpenuhi maka akan lari dari kita. Jika perlu beri dia side job, kita bantuin urusin supaya dia tenang disampingkita. 11. Buat utang budi agar dia tidak lari dari kita. Banyak perusahaan2 mengkader bibit2 muda sewaktu masih muda, yaitu dengan dibiayai / beasiswa, nanti setelah lulus ya bekerja pada perusahaan yang membiayainya itu. Mudah2an ini bisa membantu.....

28


Terlilit kartu kredit Halo moderator.... 1. SAat ini saya sudah punya bisnis-Master bisnis Master franchise makanan, tap tapi entah kenapa marginnya tipis sekali dan hanya mampu menutupi biaya operasional (impas). Begitu juga dengan cabang-cabang cabang cabang dibawah saya... Apa yang harus saya lakukan, untuk menaikkan harga jualnya saya sangat kawatir pelanggan menjadi lari? Sedang sejak 6 bulan ini kita sudah naik harga 3x... 2. Untuk permodalan dan membaguskan rekening saya menggunakan kartu kredit -tarik tarik tunai, tapi saya mulai capek dan nggak mau pakai kartu lagi dan saya sudah tidak punya modal lagi jika tidak pakai kartu... untuk belanja belanja bahan baku? 3. Saat ini saya sudah punya rmah baru KPR sejak February. Baru selesai dan serah kunci bulan agustus. Apa rumah KPR yang baru ini bisa dijadikan agunan untuk menutupi hutang kartu kredit saya & membantu permodalan. Please Info....Terima kasih... =================== Bener2 jagoan... gampang susah. Bisnis...., gampang-gampang ampang kl tau tekniknya. Susah kalo tau tekniknya tapi bisnisnya gak jalan...., hahahahaha saya jadi inget kata2 konyol bisnis yang bagus = "membuat orang lain merasa senang ketika kita tipu" artinya, orang lain itu (pelanggan) merasa senang hati memberi uang lebih kepada kita walau sudah tau kalo harga dipasaran lebih rendah dr pada jualan kita. hehehe, puyeng kan..... Nah, sekarang orang lain/pelanggan kita itu perlu ""reason"" untuk merasa senang kalo kita tipu. Reason iu bahasa indonesianya ialah alasan. nah alasan2 itulah yang kita harus cari dari produk/jualan/dagangan kita. Ada alasan merek, ada alasan mata (kelihatan bagus, baik), ada alasan lucu, alasan lebih baik dari yang ang lain, alasan lebih banyak memberi bonus, alasan ngetren, alasan beda dengan yang lain, macem deh... 29


Kenapa Pak Purdi ngomong Gila melulu? Kalau anda ingat Pak Purdi E Chandra yang banyak mengkampanyekan Gila (cara gila jd pengusaha, pengusaha gila, dsb); Nah konsep gila yang Pak Purdi maksud itu konsep yang mengusung makna "berbeda dengan yang lain".Bahasa teoritisnya differensiasi. Kenapa kita musti gila? karena dengan gila, produk kita dikenal. Ada yang mancep/tertanam diotak pelanggan. Bahasa teoritisnya = positioning. Kalau produk kita diingat selalu / berkesan oleh pelanggan kita, maka akan ada repeating buying, alias beli lagi, beli lagi dan beli lagi. Nah dah gitu pelanggan kita jadi pegawe tanpa kita bayar, hehehe, artinya kesan senang yang mereka rasakan itu akan disebarluaskan ke orang lain, alhasil orang lain itu akan ikutan membeli produk kita. akhir cerita....., ramelah bisnis kita......., Amen. Intinya...., kenapa banyak yang gagal? Banyak orang sekedar menjual dan menjual, tanpa mau tau alasan kenapa orang membeli prouk kita, kok bukan membeli di orang lain yang dagangannya sama dengan kita. Banyak orang yang mengambil margin sedikit karena gak PD dengan dagangannya. Banyak orang yang menjual barang yang sama dengan penjual2 lain, tanpa mau ada pembeda dia dengan pedagang lain. Banyak orang yang gak tau kenapa ia menjual barang dagangannya, krn hanya jualan aja, kelihatan tolol, tapi ya itu sebagian besar kesalahan kita para penjual..... Contoh: kenapa orang membeli buah yang lebih mahal di supermarket daripada di pasar biasa, padahal buahnya sama? Mungkin jawaban anda: - Supermarket lebih terjamin - Supermarket kan lebih elit tempatnya

30


-supermarket kan bergengsi -supermarket kan tidak menipu -supermarket kan bayar tempatnya mahal -supermarket ini mereknya sdh terkenal -supermarket pelayanannya jauh lebih baik dari pada pedagang pasar -supermarket bersih, licin, wangi, pasar gak usah diomong.... -superman lebih kuat....., eh itu ga masuk itungan, hahahaha nah itulah alasan2 simpel kenapa harga di supermarket lebih mahal dibandingkan di pasar. Masalahnya lagi, sudah banyak yang tahu kalo harga supermaket lebih mahal dari pasar, tetep aja mereka beli di supermarket apa mungkin mereka go blik, sin ting, ed an? (heheh sori pak admin, kata2 kasar), nggak lah, mereka merasa senang kok di tipu ama superman, eh.... supermarket, karena dapat nilai lebih, dengan tidak bermaksud melecehkan guru..., itulah yang harus digugu lan ditiru...... menemukan alasan untuk produk kita menemukan ini agak susah, karena berhubungan dengan wangsit, insight, eureka efect, kreatifitas, dan sedikit sarap. Hahahaha. Pokoknya paling gampang "cara gila" itu ya berlaku agak menyimpang dari yang sudah ada/norma, agar bisa masuk ke otak pelanggan kita, tapi yang ingatan baik loh ya...., krn ingatan bisa juga buruk. Nah..., mekanismenya seperti ini: - kalo sdh menemukan alasannya, kenapa kok orang musti beli produk kita, bukan produk orang lain, berarti kita PD dengan barang kita. - Kalo kita PD dengan barang kita, berarti kita berani menetapkan harga barang kita diatas harga pasaran. - Kalo kita menetapkan harga diatas pasaran, berarti margin keuntungan kita lebih besar. - Kalo margin kita lebih besar berarti kita tambah kaya. - Kalo tambah kaya Pak Hadi juga kecipratan karena susah payah menulis ini, hahahaha, bercanda.....

31


Hehehe, kembali ke Pak Jagoan Neon..... Sebenarnya sama dengan username yang anda pilih; Kenapa anda pilih nama "jagoan neon" kok bukan yang lain? Mungkin jawaban anda "jagoan neon" gak ada yang punya, biar lucu kelihatannya, beda dengan yang lain. Kenapa "jagoan neon" begitu menancap di otak anda? Mungkin anda jawab ya karena nama "jagoan neon" lucu, gak pernah ada sebelumnya, produk aneh.... Akhirnya..... Fiuh....., bisnis anda sebenarnya sudah baik, sudah berjalan, sudah manak2 (beranak)/ punya cabang2, walaupun kata orang sini Pok/ impas, nah yang anda perlukan ialah menaikkan omzet penjualan. Bukan menaikkan harga. Makin banyak yang terjual bukan kah makin untung pak? Nah pikirkan bagaimana menaikkan penjualan itu....., ya berlaku gila itu (entah acara gila, entah diskon gila, entah gila beneran, hahaha), itu intinya.... Agak miring sedikit......, tapi masih waras kok...., hahahaha

32


hutang gagal bayar...... Ini tulisan di forum kaskus, http://www.kaskus.us/showthread.php?t=3014658 By: Aksinasi [Mohon Bantuannya] Debt Problem. Please Help >.< Agan2 Sekalian.. mohon maaf ni, sy butuh Bantuan permasalahan hutang.. Mungkin saya salah taro Threadnya di sini, tp saya ga tau harus taro dimana.. Maklum saya nubi. Logis saya orang2 disini adalah orang2 yang terkait dengan ilmu ekonomi.. jadi saya mau konsultasi di sini saja. Gini Gan.. hari ini jam 10, sy ada pertemuan dengan pihak suatu bank berkaitan dengan hutang perusahaan dagang Ayah saya. Sedikit prolog.. Ayah saya mempunyai usaha dagang dibidang industri makanan.. yang saat ini lumayan dikenal dan mempunyai kerjasama supply makanan terhadap beberapa kantor di wilayah Jakarta. Sayangnya.. hasil saat ini dibangun dari hutang yang cukup besar dari berbagai pihak.. Maklum Ayah saya bukan berlatar belakang ekonomi, sehingga semuanya terjadi learning by doing.. hasilnya hutang dimana2 tidak terkendali. Syukur saat ini, perlahan-lahan kami sekeluarga mulai memperbaiki sistem tersebut dan beberapa hutang kecil sudah mampu di selesaikan.. namun begini gan permasalahannya.. Awalnya.. sekitar 2 tahun yang lalu, Ayah saya menutup hutang-hutang yang cukup besar dari berbagai pihak dengan cara meminjam uang kepada bank sebesar Rp.700 jt,- dengan cara menjual rumah produksi makanan kepada kakak saya, kemudian Kakak saya membeli Rumah tersebut melalui sistem KPR. Jadi sebenarnya yang terjadi adalah balik nama dari ayah saya kepada Kakak saya dengan sistem KPR, dengan cicilan 15 tahun. Selama total 1 tahun pembayaran berjalan lancar, tapi pada tiap tahunnya kami selalu bermasalah dengan pemasukan ketika memasuki dan usai bulan Ramadhan, sehingga setiap tahunnya kira2 4 bulan selalu bermasalah.. (Keadaan selalu mulai stabil saat memasuki bulan January). Hal ini terjadi kembali pada tahun ini, dan Pihak Bank rupanya sudah sangat keberatan dengan keadaan gagal bayar ini. Pihak Bank berencana melakukan "Outing" kepada pihak kami dalam 3 bulan 33


kedepan. Nah yang ingin saya konsultasikan, ada ga dari agan-agan sekalian yang punya gagasan atau sekedar ilmu.. bagaimana menyelesaikan hutang kita kepada pihak bank selain dengan menyerahkan Rumah tersebut kepada pihak Bank? Jujur saja, Rumah tersebut merupakan aset terakhir kami, apabila Rumah itu harus di sita, praktis Usaha dagang ayah saya pailit, dan tidak bisa beroprasi lagi. Saya dengar2 ada program pemerintah berkaitan dengan dukungan terhadap usaha sektor riil dan mikro.. Ada ga ya, program yang bisa saya presentasikan kepada pihak bank sehingga bank bersedia melakukan restrukturisasi hutang karena adanya dukungan dari pemerintah? Atau ada cara lain? Program penundaan pembayaran hutang mungkin? Mohon bantuannya kepada agan-agan sekalian, mungkin ada yang punya pengalaman dan wawasan yang bisa menyelesaikan hal ini, Tujuan pertemuan saya hari ini dengan pihak bank adalah untuk mencari jalan keluar penyelesaian hutang atau setidaknya menunda pembayaran sampai jangka waktu tertentu.. Karena permasalahannya.. selain dengan pihak Bank, kami juga masih mempunyai berbagai sangkutan hutang dengan pihak2 lain, walaupun dengan nilai nominal yang kecil.. Maksud kami dengan penundaan yaitu untuk menyelesaikan hutang2 kecil ini terlebih dahulu dan setelah selesai baru kami mampu untuk fokus kepada pembayaran Bank. Mohon bantuannya ya Agan2 sekalian... Sekian dan terima kasih. PS: Oh iya buat moderator, mohon maaf sebelumnya.. klo memang saya salah taruh Thread, mohon sarannya Thread saya harusnya dialihkan kemana.. Makasi.. ================================================================= Jawab Saya: Hutang oh Hutang..... Hutang pada bank memang beresiko seperti itu, memang disatu sisi kita harus pandai-pandai berbisnis agar bisa membayar hutang tersebut. Memang benar Gan toniton212, butuh info yang detail mengenai usahanya. 34


Mungkin tulisan ini berguna bagi yang lain jika gagal bayar...., Anda berhutang harus lah ada "goodwill" artinya itikad baik kita kepada bank yang menghutangi kita. Jika anda memang gagal bayar, cobalah berkomunikasi dengan bank...., caranya? Jangan gunakan lisan kalau bisa, tetapi gunakan tulisan, melalui surat dan dikirimkan ke bank tersebut. Kita jelaskan baik-baik situasi kita kenapa gagal bayar. Kenapa musti menggunakan tulisan? Semua bank itu sangat administratif dan birokrasi. Ini yang kita gunakan untuk mengulur waktu. Surat tersebut tidak langsung menuju pimpinannya, melainkan ke satpam dulu, lalu ke pegawai, lalu supervisor, lalu kepala cabang, dst. Jika tidak dijawab oleh bank, kita kirimkan surat kedua yang isinya kenapa tidak dijawab. Jka sudah dijawab, kita kirim surat lagi perkembangan bisnis kita. dan seterusnya. Nah jika ada pegawai bank atau supervisor bank yang marah-marah atau langsung menyita properti kita tanpa persetujuan kita, berarti mereka tidak profesional. Kita bisa menuntut mereka ke pengadilan karena kita sudah menunjukkan "goodwill" kita (dengan bukti tulisan kita dan resi pos tercatat kita). Kasus seperti ini pernah terjadi baik nasional maupun internasional, sehingga bank bisa disalahkan. Nanti hal tersebut tidak hanya mengulur waktu aja, bahkan bisa rescheduling, pengurangan bunga, dan haircut pokoknya hingga puluhan persen. --------------------------Kembali ke bisnis bapak anda, Saya ga tahu lagi perkembangannya, krn tulisan topik Pak aksinasi ini sejak maret yang lalu. Bisnis anda perlu dibenahi juga. Percuma kita bisa membendung bank namun bisnis kita tetap keok. Bisnis anda perlu dibenahi dalah berbagai bidang, karena yang saya tangkap dari tulisan Pak aksinasi ialah bisnis yang kue yang musiman. Mungkin yang diperlukan ialah pembenahan bisnisnya agar bisnis anda berjalan 35


terus tak mengenal musiman. Misalnya penjualan kekue keliling, atau melayani pesta dan sebagainya. Strategi marketing lah yang Pak aksinasi perlu ketahui. --------------------------Omong-omong Pak, saya pernah menulis di forum yang lain, mungkin bisa membantu Pak aksinasi, begini tulisannya: Buka usaha..... bagi saya ada beberapa hal yang perlu diperhatikan biar bisnis kita apik dan rame. Tapi yang terpenting diantara hal-hal itu ialah: 1. DIFFERENSIASI.... apa itu...... ya...., berbedalah dengan orang lain. Itu berlaku dalam bisnis apapun, berapapun besar atau kecil bisnisnya, mulai dari warung kecil hingga pabrik raksasa, mulai dalam negeri sampai luar negeri. ====Maksudnya apa seh pak Hadi...?==== Hehehehe, ya berbeda pak, apa yang membuat beda jualan anda dibandingkan produk orang lain. sekarang contohnya jual pecel. Banyak orang yang berjualan pecel. Hari ini anda berjualan pecel di daerah tertentu, besok ada yang menyaingi. Bingungkan? Nah sekarang kembali lagi. Apa yang membuat berbeda pecel anda dibandingkan pecel lain. Saya pernah melihat iklan minyak goreng, sudah ratusan merek minyak goreng, namun minyak goreng baru ini beriklan, minyaknya tidak membuat jantungan, bahkan bisa diminum. Nah, apa yang membuat berbeda dengan minyak goren lain itulah yang bisa membuat seseorang memutuskan untuk membeli minyak goreng tersebut. Cerita lain, saya juga pernah melihat warung kecil didepan supermarket besar. Saya pertama kali melihat saya berpikir "Gila pemilik warung itu", kok menantang supermarket sebesar itu (karena dagangannya sama dengan supermarket itu, rokok, mamin kecil, aqua, dsb). Ternyata kios ini memanfaatkan apa yang tidak dijual oleh supermarket, contohnya menjual rokok eceran batangan, menjual nasi 36


bungkus murah sekali (Rp.1.500,-/ bungkusnya, isinya terlalu banyak nasinya dibandingkan ikannya), bahkan pemilik kios ini menyediakan jasa pijat di kiosnya. Pasarnya untuk para sopir yang menunggu tuannya berbelanja disupermarket, para tukang becak, tukang parkir, dan sebagainya. Betul2 differensiasi. Perbedaan produk anda dibandingkan dengan produk orang lain itulah yang menarik perhatian konsumen. Memang differensiasi ini membutuhkan proses kreatifitas, yang katanya para ahli melibatkan lebih banyak proses pada otak kanan. Hal Lain selain differensiasi adalah: 2. Konteks dan Kontent dari komoditi jualan bapak. 3. Temukan alasan, kenapa orang membeli produk kita. 4. Teknik Pricing/ Memberi Harga 5. Nama, Brand / Merek 6. Manajemen, yang berhubungan dengan Cashflow. Namun kembali lagi Pak, Prinsip utama dari bisnis anda adalah differensiasi. Bagaimana anda membuat beda produk anda dibandingkan dengan produk orang lain. Bagaimana Kreatifitas anda memoles produk anda menjadi berbeda dari yang lain. Tulisan diatas sebenarnya ppernah saya tulis di forum http://www.Purdiechandra.net, tapi kini forum nya dihapus (entah kenapa). Tapi saya masih menyimpannya, dan saya bikin forum sendiri di http://www.lesprivatbisnis.com, tulisan ini saya postingkan kembali agar berguna bagi yang lain......

37


2.Properti

38


Mau tanya, bagaimana persyaratan pengajuan KPR di Bank Mau tanya pada para senior, bagaimana cara mengajukan KPR di Bank. Saya mempunyai bisnis kecil2 an, selama ini masih mengontrak, saya ingin membeli rumah sendiri, bagaimana caranya KPR ke bank? =============================== Wah Pak Adul sudah bagus tuh pak, Nanti rumah tersebut bisa menjadi modal bisnis kembali. Namun ini tips untuk mendapatkan kredit di bank (untuk pengusaha Pak Adul), 1.Siapkan KTP (ID Card), Kartu Keluarga, dan semua persyaratan perkreditan lainnya. 2.Bank akan melihat seberapa aktif keuangan anda. Untuk itu Bank perlu sesuatu bukti keaktifan keuangan anda, yaitu laporan keuangan anda pada Bank seperti buku tabungan, giro dan sebagainya. Semakin aktif keuangan anda, semakin percaya Bank. Namun ada beberapa bank yang tidak hanya melihat laporan keuangan saja, juga melihat pengendapan uang pada rekening. Artinya jika rekening anda aktif, tapi saldonya sering nol, maka ia akan menolaknya. Saran saya, jika anda baru mendapatkan uang, lebih baik masukkan terlebih dahulu di bank, setelah itu anda bisa ambil kembali uang anda. Supaya buku laporan anda penuh. 3.Bank akan mensurvei kegiatan usaha anda, jika usaha anda terlihat ramai dan padat, maka bank akan percaya. Jika terlihat sepi-sepi aja, maka biasanya Bank meminta bukti-bukti transaksi, terutama yang melibatkan perusahaan lainnya (akan dilakukan juga pengecekan pada perusahaan yang telah bertransaksi dengan perusahaan anda), Bank biasanya juga melakukan pengecekan pada supplier anda, seberapa aktif anda membeli bahan dari supplier anda. Bank akan mengukur pendapatan anda. Bank akan mendokumentasikan/ menfoto ketersediaan bahan baku anda, kegiatan usaha anda, dan usaha anda (aset, omzet, dan perputaran uang). Pemberian kredit bank terkadang dilihat dari faktor apakah bisnis anda tergolong sunset atau sunrise, maksudnya laku terus atau tidak laku dikemudian hari (bakalan bangkrut). 39


4.Bank akan melihat kredit-kredit anda pada bank atau lembaga pembiayaan lainnya (misalnya kredit sepeda motor, mobil, mesin, dll). Karena sekarang masing-masing lembaga telah online dengan data pusat Bank Indonesia, maka semua hutang-hutang anda akan terlihat, kemudian diperhitungkan dengan kekuatan membayar anda. Biasanya Bank hanya memperbolehkan 1/3 dari pendapatan netto. Hampir semua Bank telah online, sedangkan lembaga keuangan yang telah online: ADI**, SWAMIT**, S*F, dan sebagainya (biasanya anak perusahaan dari Bank tertentu). Saran saya jika anda hendak kredit atau membutuhkan uang dengan pembayaran jangka waktu lama, gunakan saja koperasi atau lembaga pembiayaan biasa, dan sebagainya, yang penting tidak terlihat pada sistem online. 5.Jika anda melakukan pemindahan kredit pada Bank lain (take over), yang ditanyakan ialah apakah anda lancar dalam membayarnya, buktikan bahwa anda lancar membayarnya, misalnya dengan struk pembayaran yang selalu tepat waktu, stamp pada buku rekening yang selalu tepat waktu, dan sebagainya. Hal tersebut manambah point positif anda. 6.Track record anda pada kredit-kredit sebelumnya sangat dipantau oleh bank, jika anda pernah telat 1 hari pun, maka akan mengurangi poin anda dimata bank. Bank akan melihat ketepatan waktu membayarkan kredit anda. semakin tepat semakin percaya bank itu. Kredit-kredit itu bisa seperti kredit sepeda motor, kredit mobil, kartu kredit, kredit rumah, kredit mesin dan sebagainya. Namun jika anda pernah tidak membayar hutang/menunggak kredit, bisa jadi anda terkena blacklist Bank Indonesia, tentunya akan menghalangi kredit anda pada bank itu. 7.Jangan terlalu over membesar-besarkan pendapatan anda, yang terpenting bank percaya dan anda mampu membayarkannya besaran angsuran. 8.Mintalah bantuan kepada marketing bank anda, tanyalah segala sesuatu kepada marketing bank anda, karena mereka juga berharap kredit anda bisa gol. Marketing akan mendapatkan komisi atau pion dari bank jika kredit anda disetujui (namun jika kredit anda macet maka akan mengurangi poin mereka). Jika anda ternyata ditolak oleh Bank, jangan marah, tetap saja tersenyum, kenapa? karena anda akan butuh mereka di masa-masa mendatang (bank 40


memperbolehkan pengajuan kembali setelah 3 bulan). Namun jika anda terkena blacklist Bank Indonesia, butuh waktu 1-2 thn tanpa telat 1 hari pun untuk menghilangkan blacklist itu.

41


Properti n Bisnis Wah.. menarik dan nambah wawasan juga ya forum ini. Dan sekarang giliran ane bertanya : ..ane dalam dilema 'ringan' soal keputusan : mengambil kredit di Bank lagi atau ambil modal dari tabungan sendiri untuk buka usaha baru. Ada rencana.. banyak rencana malah yang udah ane susun, buat membuka satu persatu usaha lain, selain usaha yang udah ada saat ini. cerita sedikit, dulu mengawali usaha wartel, jual pulsa, kios softdrink, kos2an sampe jual krupuk.. memang ane awali dari hutang di bank dengan jaminan BPKB sampai sertifikat tanah. Dan alhamdulilah.. sampai sekarang, semuanya berjalan baik.. hutang juga udah lunas semuanya. sedikit demi sedikit sudah bisa nabung.. Bini (istri-red) yang dulu selalu khawatir ditagih2 tunggakan anggsuran dari bak, sekarang lebih tenang dan bisa tersenyum bangga sama ane.. bahkan tahun depan dia katanya rela untuk mengandung anak ketiga kita lagi.. Nah.. yang jadi sedikit ganjalan, bang didik.. bang wahyou.. dan abang2 yang lain.. ane mau buka usaha lain.. ada ide buka ternak lele sama usaha konveksi.. nah.. modalnya itu lebih baik ane ambil dari mana ? dari tabungan ane sendiri.. dengan tenang. apa ambil kredit usaha lagi dari bank .. dengan resiko hati ini dag-dig-dug lagi (jujur aja.. ane kalo punya utang masih suka gemeteran, bang.... maklum, punya trauma saat babe (ayah-red) ane meninggal dulu, wah.. jangan2 umur ane gak panjang.. dan ninggalin hutang anak-istri lagi.... bukannya takut, tapi cuma mikir aja) kalo sementara ini sih.. ane punya niat 50-50.. 50% ane ambil dari tabungan dan 50% dari pinjaman bank.. atau gimana ? .. mohon pandangan dan pengalamannya dong bang ! Tengkyu.. salam ! ============================= 42


Sakti juga Om ini sdh beberapa usaha, sdh lunas utangnya, sdh beranak 3, hehehehe. Gini Om, pinjem duit apa pake duit sendiri nanti aje jawabnya. Pertama musti kita ketahui dulu; bisnis itu kayak maen monopoli. misalnya bisnis A menghasilkan profit 10 rb Bisnis B menghasilkan profit 12 rb Bisnis C menghasilkan 5 rb, dst. Nah setiap bisnis yang Om ternakkan harus bisa saling mem-backup. Kalau bisnis B kekurangan uang, bisa pinjem ama yang A dan C, begitu pula satu sama lain. Trus kl untung semua dikumpulin keuntungan A, B, dan C nya, lalu buat bisnis D, E, F yang baru. Nah, kedua, Om puyeng bikin buka ternak lele sama usaha konveksi. Kl saya omong sih om, fokus dulu 1 aja, ketika sudah jalan, baru berikutnya diusahain, kenapa? karena pikiran kita biar fokus dulu, bgaimana bisnis ini bisa berjalan sendiri dan menguntungkan. Jangan greedy/tamak Om (ampun om jgn marah), jangan kesusu, santai aje. Saya kira Tuhan tdk suka kalo kita tamak, tul ga Om? Nah ketiga, modal siapa? hehehehe ini yang menarik Om. Kita Hom pim pah aja antara om sama bank nya, hahahahahaha. gak Om, becanda.... ampun...., heheheh. Gini Om, Kl om suka dag dig dug aja, mending om pakai modal bank 100%, karena apa, dr situasi om yang suka dag dig dug, secara psikologi (cieeee...., minteri lagi Om...) Om lebih suka main safe. Jadi Om punya pegangan uang untuk bisa membayar tagihan ke bank (tabungan Om). Jadi Om bisa santai sedikit, karena masih punya uang untuk byr simpanan. Dag digu dug itu terjadi karena kita tdk spare uang untuk membayarnya (atau gampangnya uang kas mepet, hehehehe, tul ga Om?). Secara sudut pandang pengusaha (cieee...., ) modal lebih baik 100% dr bank, kenapa? karena banyak hal om, misalnya: jika sekarang kita bisa dipercaya hal kecil, dimasa mendatang bisa dipercaya hal besar oleh bank, kedua kalo bisnis belom untung, kita masih punya duit untuk bayar; Om kalo takut mati ninggalin utang, nah pake yang namanya asuransi. Memang 43


tidak semua pinjaman menerapkan asuransi Om, Jd om tanya dulu aja ama banknya. Asuransi dipakai jika pinjaman itu panjang dan mengandung resiko tertentu. Misalnya Kredit Pemilikan Rumah (KPR), jika orangnya mati, maka pinjaman langsung lunas, atau jika kebakaran, juga lunas. Heheheh, memang beban biaya jadi lebih tinggi Om, tapi....., itu loh Om, kl mati ga ninggalin utang. Malah dapet untung/ ninggalin warisan, hehehehe. Om kalo dah punya penghasilan, mending Om ambil rumah/ properti deh. Utang aja Om, ambil KPR yang lama. Hehehehe, ampun Om bukan buat Om dag dig dug deg dog, tapi penghasilan lebih baik diinvestasikan dlm bentuk properti (waduh minteri lagi....ampun Om), Nah kalo om ambil KPR itu untungnya banyak, 1. asuransi jiwa & kebakaran (kl puyeng jangan minum obat puyeng, tanya aja ke bank). 2. harga properti itu tiap taon naik Om, nah Om bisa ambil dana nya itu dari bank juga, hehehe, om tanya aja ama bank mengenai top up, atau refinance, atau take over. 3. Utangnya segunung, bayarnya bisa 15 tahun keatas, hahahaha edan, jad cicilannya MURAH MEN! Eh, sori om, murah Om...... 4. etc deh, hehehehe Cuman ya gitu bayar cicilannya tiap bulan. Hehehehe, Nah cicilan itu dibayar dari keuntungan dari bisnis2 kita, ya kayak arisan gitu lah Om, cuman, arisannya meningkat jumlah yg kt tanam. Meningkat dr mana? ya dari harga tanah itu Om, hehehehe. Gimana Om?

44


beli properti dapet duit pak saya mau tanya, gmana caranya beli properti malah dapet uang ya? khan biasanya beli properti kita kluarin duit. thx ================= Pengalaman saya pak, bank suka kasih kredit kalo kita-nya kuat bayar. properti itu di nilai oleh bank itu sendiri atau liwat yang namanya appraisal/ lembaga penilai. nah kl propertinya kita beli 100jt, trus sama appraisalnya dinilai 150jt, dan bank setuju kasih kita 150jt, bararti kita dapet 50 jt. gitu........, ================= Pak Hadi, caranya gimana untuk bisa mempunyai ruko???? Karena setelah saya tanya2 ke kantor pemasarannya harus bayar uang muka 150 Juta. Waduh Pak2, uang dari mana saya segitu. Untuk mendapatkan ruko saja harus ngeluarin duit dulu segedhe tersebut. Mungkin Pak Hadi mempunya masukan??? Saya tunggu informasinya Pak. Matur suwun... ================== Semua kok jd tanya saya? Kl berhasil beli ruko ingat saya ya pak, hehehehehe. Jangan beli ruko yang baru2 pak, rugi di uang muka. Beli aja yang bekas. Cari yang harga penjualnya lebih rendah dr pd pasar (bpk bisa cek pada bank atau lembaga appraisal yang ditunjuk di bank harga tanah yang ditawarkan) Jadi gini pak, kalo harga penjualnya 100 juta, kita tanya dibank itu harga dipasaran 150jt, nah berarti kita beli properti itu gak pakai uang muka (bank memberi kredit 20% dari harga pasaran, lha 20% itu dianggap uang muka-nya) dr 150 jt, bank memberi kreditnya 80%, jadi bank memberi 120 jt. Nah penjualnya kan 100 jt, berarti bpk dapet selisih 20 juta, nah itu bisa untuk bea notaris, pajak, provisi, dan disumbangin saya sedikit buat royaltinya, huahahahahhahaha. 45


Pak sebenernya ini rahasia loh, jangan bilang sapa2 ya......pokok inget saya aja deh....hahahhahahah Kalau memang bapak ingin ruko baru itu, bapak tantang aja sama penjual, saya bisa beli ruko plus dapatin modal apa ga? soalnya kadang-kadang ada yang berani demikian. ===================== Matur Suwun Pak Hadi, atas informasinya........ Iye2 Pak, nanti klo sdh berhasil dpt rukonya sy tdk bakalan lupa sm Pak Hadi Tapi sy ada pertanyaan lagi Pak.... Memang kelebihan dan kekurangannya beli ruko baru atau bekas apa sj Pak???? Sepengetahuan sy lebih baik beli ruko baru sj. Karena itung2annya bangunannya masih baru dan kokoh Pak..... Jadi bisa tahan lama. Ya memang sich dari segi harga pasti lebih mahalan dibandingkan dengan ruko bekas. Maaf Pak Hadi, saya memang hal baru dalam bisnis spt ini. Makanya saya ingin bertanya lebih dalam lagi. Maksudnya gmn ya Pak, harga dari penjualnya 100jt terus harga 150jt nya apa itu harga kita menawarkan ke Bank nya segitu Pak. Supaya kita dapat harga yang lebih tinggi dr pasaran ya Pak????? Terus apakah kita dapat dari Bank 20% itu untuk kita bayarkan ke pemilik ruko untuk membayar DPnya????? Dan apakah Bank di awal mau ngasih ke kita sebesar 20% dulu yah??? Kalau itu benar mengapa demikian Pak??? Terus 80%nya kapan Bank mau ngasih uang sisanya ke kita Pak??? Maaf Pak, kalau sy salah persepsinya ya maaf. maklum masih awam... Berarti pasti seperti itu ya Pak, Bank ngasih uang ke kitanya 20% dan 80% ya??? Jadi kita waktu beli ruko harus ngurus ke Notaris dll juga ya Pak??? Wah berarti untungnya kita ya berkurang to Pak.... Baik lah Pak... Matur suwun... Salam sukses 46


=========================== hahahhaha, puyeng nya belom sampe ubun2 deh pak, hihihihih Pak Arif jangan bingung, ikutan panadol 2 ya, hahahahahh kl beli dapet duit itu memang butuh praktek pak biar ngerti. Kl teorinya: si A ======> jual rumah 100 juta si B ======> Pembelinya si Bank ===> Bank yang punya duit trus si B ini pergi ke bank ====> bilang "pak saya mau beli rumah itu loh, secara kredit" bank bilang "oke pak, nanti kita lihat rumahnya" besoknya si Bank dan si B lihat rumahnya si A Eh, si Bank ini ngomong sama si B " Pak, ini harga rumah dipasaran 150 jutaan loh pak!! Oke Bapak boleh ambil rumah ini secara kredit!" dan si B berkata "horeeeeeee...." ===============tarik napas dulu================== Si Bank bilangi si B "pak, rumah itu kan kami harga i 150 juta, lha kami biayai hanya 80% aja pak, jadi bapak ini boleh pinjam sampai dengan 120 juta, gimana? Bapak ambil pinjaman 100 juta atau 120 juta?" segera si B berteriak dengan garang dan lantang "SAYA AMBIL KREDITNYA SEMUA, 120 JUTA, HUAHAHAHAHAHAHAHAHAH (dengan gaya kayak Shincan gitu) " dan ternyata si Bank kasih duit 120 juta ke si B, dan si B membayar 100 juta kepada si A sesuai dengan harga rumah. Dan si B menikmati 20 juta sisanya untuk berfoya-foya......, eh salah, untuk modal usahanya............. ============Tarik napas lagi kalo kepingin ============== ya itulah dongeng cerpen pendek karangan dari Pak Seto, sekarang anak anak bubuk ya....., hahahahah, guyon..., Bapak ga usah bingung dengan yang namanya uang muka, POKOKNYA BANK HANYA MEMBIAYAI 80% DARI JAMINAN. Lha yang 20% itu kita anggap sebagai uang mukanya, iya to? dr pd bingung, 47


hahhahahaha Wah kl bpk baca ini masih bingung juga, saya sarankan untuk berdoa dulu mohon wangsit. hahahahhaha, bercanda.... ============Topik lain lagi, beli bekas ato baru?=========== Pak, kl cerita diatas itu rata-rata untuk rumah sekon, Memangnya kalo baru sih enak, kita ga renovasi, ga usah takut ambruk. Cuman ya gitu kl baru rata-rata ga bisa cara ini. Ada cara lain pak jika memang mau kondisi baru.....hehehehehe, beli bekas dg kredit, direnovasi yang uapik, trus dipindahkan kredit kita ke bank lain (take over en refinance). kan nanti bank yang lain menilai lebih tinggi dr pd bank sebelumnya pak. Kl bapak mau tanya lagi tentang ini, jangan deh........, nanti saya jadi lupa kl sudah minum panadol 2, hahahaha Lebih baik bapak cari di forum ini obrolan lain ttg refinance. ===================Virus entreprener================== Waduh pak Wahyou, kl lelang sih saya belom pelajari. Nanti kalo dah ta pelajari dan diberi Wangsit (wangsit melulu...., wangsit mie ayam, hahahaha), nanti ta bilangi deh kl saya sih cari properti secara manual aja, di koran, puter2 sendiri, dsb. Kl punya salary, atau masih status pegawe sih ga masalah pak, asal bapak kuat bayar (kira-kira 1/3 dr penghasilan bapak untuk angsuran, aturan dari bank BI, biar ga kredit macet). Nanti juga kl bapak ditanya kerja apa, nanti juga jawabnya pegawe. masak mau bo'ong? Lain lagi kalo ditanya,bapak bilang punya toko, nah, penghasilannya kan gak tentu, nah itu bisa masuk keluar gitu. ===================== the end ===================== sekiyan deh tulisan yang paaaanjaaaaang dan laaaaamaaaaaa ======================== Wah sungguh luar biasa dan mulia engkau Pak, saya sangat2 berterimakasih Pak. Karena Bapak sudah menjelaskan secara detail detailnya. Saya skr jadi mulai 48


paham Pak, tapi kepala saya puyengnya blm sembuh2 walaupun sdh minum panadol 2 Pak. Mungkin puyengnya akan ilang setelah nanti dpt propertinya Pak. Hehehehe........ Memang harus berani terjun ya Pak, jgn teori melulu. Supaya melatih mental kita juga untuk dpt propertinya. O iya Pak, saya ada pertanyaan lagi nih supaya tambah muantab Pak. Hehehehe... Kalau saya mau nyoba2 cari properti lewat iklan kecik di koran2 kan banyak tu Pak dan yg mau saya lakukan ini hanya sekedar iseng gmn ya Pak????? Syukur2 dapat properti tersebut. Tapi yg saya takutkan nanti apa yg saya lakukan ini kena black list sama Bank tersebut, ya karena kan saya hanya iseng Pak. Dan semua mentor EU bilang, kalau mau berhubungan dengan Bank itu jangan sampai kena Black List. Makanya saya tanya2 terus nich Pak. Okey dech Pak, nanti ilmunya Pak Hadi sy praktekin. Kalau blm dpt saya hrs berusaha terus spy dpt tu propertinya. Matur suwun. Sukses selalu. =========================== walah, kok iseng melulu, betulan dong pak. kalau kena bleklist jangka waktunya 6 bulan aja kok teorinya, hahahhaha, saya sendiri ya berusaha ga kena. hihihihi omong2, carik aja kok bisa kena bleklist? aneh2 aja bapak ini. kalo gak bayar, nah itu kena bleklist. bleklist itu untuk cek kosong, untuk yang gak bisa bayar, kredit macet, yang nipu orang, yang larikan uang, yang korupsi, yang jelek2 toh, wong kita ini berusaha jadi calon penghuni sorga ya to pak, begituan kan haram. saya sendiri ajukan beberapa kali,ke bank, banknya setuju, tapi propertinya ga jadi saya beli juga ga papa, bank nya malah suruh2 saya carik lagi, hahahahha, jangan takut toh pak,........ dah deh pak, pokok nya bapak kalo gak berani, coba ambil botol minuman beling. kalo org normal itu pasti takut kalo mecahinnya (sambil merem2, sambil teriak2, sambil berdalih, dll), tp bapak kalo berani, langsung pecahin aja. (apa hubungannya dengan bisnis ya? jd juragan beling? huaahahahahhaha) 49


wong kita inikan "wira usaha", wira kan perwira, pejuang, pahlawan, kalo gak berani perang mana bisa jadi wira? wira wiri kali, haahhahahahah pokoknya kl bapak sukses inget saya deh, hahahhaha ===================== Kalau Baru nanya2 dan tawar2an sich ndak di Blacklist Pak. Katagorinya masih bluelist (kwakakakakakak....). Kalau Penampilan oke dan pinter diplomasi, Mudah2an sukses ng BODOL Bank ...Pak. Pangalaman saya saat pertama nge Bodol Bank juga agak ribuuuuet banget, karena mereka minta 2 guarantor (Penjamin). Guarantor ini juga khan perlu uang bensin (seperti otobus saja pakai bensin). Setelah hutang yg pertama lunas nas......!. di suruh ambil lagi dalam jumlah besar dan tidak perlu garantor.. karena kita sudah di percaya Pengutang yg taat , handal dan ndak ngabur...(emangnya Edi Tansil , kabur ke LN...!). Masa sich Bapak datang ke bank saja ndak berani?. Padahal Costomer servisnya cantik2.dan bahenol....., Jangan dtng ke C S yang cowok Pak........!. susah ngerayunya.(nti di sangka Homo lagi kalau ngerayu sesama cowok). Praktekin teorinya Mbah Purdia Pak. Kalau gagal pindah ke Bank lain dst dst... salam ========================= Saya sama aja kayak pak Wahyou, EU EU an, hahahahah, alias belajar liwat dvd tok trus minta wangsit ama Yang Diatas, hehehehe. Ngertinya ya dilapangan itu, sebenarnya cara2 beginian ini sudah lama, alias kuno, hanya pak Purdi yang mau berbagi pada org banyak. Sejak dulu jamannya pak Harto sdh ada. Karena itu rentan dengan korupsi & suap. Jaman pak Harto banyak orang ngutang di bank tapi jaminannya gak sebanding. Alhasil ketika Asia goncang mereka gak bisa balikin utangnya, eh ternyata jaminannya gak sebanding. Negara rugi deh...., itu menipu negara, dosa. Nah sekarang aturan mainnya diperketat. Kita main didaerah legal dan aman. Banyak yang terjadi ketika mendengar pak Purdi, langsung cari properti. Memang sih bisa, namun yang penting itu usaha/ bisnisnya harus berjalan terlebih dulu, 50


alias bisa bayar angsurannya dulu. Banyak sekeliling saya yang jatuh karena ga bisa bayar propertinya, karena bisnisnya baru dirintis, dan belum sukses. Kasian kan. Kalau diliat efek sampingnya dari ga bayar utang, waduh gak enak deh, salah satunya blacklist. Contoh kecilnya efek samping itu saya dulu pernah bayar lewat e-banking, diwebnya tertulis berhasil. eh tak disangka saldo saya tak berkurang, uang tdk sampai ke bank nya. Sampai dengan 1 bulan saya diberi surat teguran, lalu segera saya selesaikan termasuk dendanya dan saya jelaskan dengan baik2. Selesai. Namun sesudah berapa lama ketika saya akan ambil kredit lagi, saya ditanya lagi loh, "pak dulu bapak pernah terlambat ya? Disini track recordnya kelihatan loh!" wah, saya jelaskan sekali lagi sampai benar2 paham bank nya itu. Untungnya masih percaya, krn ketika ditanya ke supervisornya memang sering terjadi begitu krn maintenance....., fiuh..... Itu Hal kecil tentang terlambat, nah kl gak bisa bayar, waduh....., gak bisa omong saya. Bisnis dulu yang bagus, kl bisnisnya sudah bagus, ambillah properti sebagai pendukung. Jangan napsu kaya, nanti malah terjerembab, karena blacklist itu sukar dihapus, karena ada track recordnya. Kalau memang bisnis itu prospeknya bagus (otak kanan lihat peluang), anda bisa hitung ROI/rate of return on investment nya, trus dicoba bikin perencanaan cash flownya, perhitungkan matang (otak kirinya ngikut itung). Kalau memang bisnis itu bagus dan anda yakin, anda bisa bikin proposal kasihkan ke bank. Namun ya gitu pak, bank akan balik menanyakan kepada anda, "pak jaminannya apa?", anda jawab "rumah/ruko", bank bilang lagi "rumah/ruko itu nanti kami nilai pak sesuai harga pasaran, setelah itu bank akan membiayai 70-80% nya pak, tergantung rumah/rukonya", heheheheh balik lagi ke jaminannya Kalo saran saya, mulailah dr hal kecil. biar kita rasakan dulu jungkir baliknya bisnis. Ya kayak intan itu loh, di gosok dulu (kan sakit), lama lama kan jadi mengkilat. Kalo langsung kaya ya lewat dukun/kuasa kegelapan, Hahahaha ujungnya neraka, 51


waduh. Kan kita prinsip kayak pak Joger, muda foya-foya, tua kaya raya, mati masuk surga, hahahahah. ====================== eh iya pak... numpang nanya... syarat kita kredibel dimata bank tu apa aja?? trus juga, saya pernah iseng2 ngitung max kredit yg bisa saya ambil di bank dengan gaji yg skrg melalui web'ny bank... max kredit yg saya dapet cm sktr 6070jt... wahh... dapet properti yg ky gmn dgn kredit segitu?? denger2 properti yg bisa di acc bank letakny juga dipertimbangkan... jalan masuknya minimal bisa dilewati 1 mobil... bnr begitu?? ======================== Sekarang memang berbeda pak, antara karyawan dengan pengusaha. Jika anda tanya lebih mudah mana bank kasih pinjaman, karyawan atau pengusaha, saya jawab sama susah. Tapi jangan kecil hati pak, karena memang bank menerapkan kehati2an agar tidak terseret kredit macet. Untuk karyawan, memang bank menerapkan cicilan = 1/3 dari gaji, atau dengan kata lain gajinya harus 3x dibanding dengan cicilannya. Minta maaf sebelumnya, jika anda dapat 60-70jt, berarti gaji anda sekitar 3x nya. Namun itu bisa digabungkan dengan penghasilan istri anda pak jika istri anda bekerja atau buka usaha. Katakanlah istri anda gaji 1jt, anda gaji 2jt juga, berarti totalnya 3 jt, berarti bs ambil kredit 100jt an dengan cicilan 1 jt an (asumsi kredit 9-10%) Nah sekarang untuk pengusaha, pengusaha akan dilihat laporan rekening dan keuangannya selama 3-6 bulan, kemudian dilihat usahanya, apakah memang bagus bisnisnya dan bekelanjutan, kemudian bank akan meminta contoh-contoh bon, kuitansi, dan surat pemesanan dan sebagainya. Lalu bank akan juga meminta seluruh data suplier/pemasok dan data costumer. Nanti bank akan meng"cross 52


check" kepada mereka untuk menanyakan keberadaan bisnis kita. Kemudian langkah berikutnya bank akan memeriksa status kita di bank Indonesia, bagaimana hutang-hutang sebelumnya, ataukah kita masih mempunyai hutang, apakah kita telat bayar pada cicilan lainnya, apakah kita kena blacklist (ngemplang hutang). Jadi kalau disimpulkan ada 3 hal yang membuat kredit anda disetujui: a. Verifikasi, yaitu pemeriksaan rekening-rekening anda, pemeriksaan bisnis anda, pengecekan tempat kerja anda, pengecekan keberadaan sumber penghasilan anda, Balcklist/tdk, dsb. b. Rekening aktif, yaitu rekening yang keluar masuknya bagus dan mendukung usaha atau pekerjaan anda. c. Dokumen yang lengkap, yaitu dokumen seperti foto kopian KTP suami istri, NPWP, Kartu keluarga, formulir, tanda tangan suami istri, foto kopian data-data properti yang akan dibeli, dsb.

Pak, jika memang anda mendapat segitu, anda musti mendapatkan penghasilan lain yang menambah limit kredit anda, mungkin bisa bisnis sampingan atau pekerjaan sampingan. Memang bisa anda mensetrika rekening supaya "kelihatannya rekening anda bagus" Tapi saya TIDAK MEMPERBOLEHKAN. Mensetrika rekening tersebut sama saja dengan membohongi bank, dan terutama diri anda sendiri. Anda tidak kuat membayar tapi memaksa diri anda untuk membayar cicilan yang sangat besar, hasilnya ialah KREDIT MACET, contohnya di Amerika (Mortage). Untuk itu saya sarankan anda untuk menambah penghasilan lagi dengan bisnis sampingan. Jika memang anda ingin membeli properti, saya sarankan agar anda bisa melihat peluang dari properti tersebut, misalnya bagian tertentunya bisa disewakan dengan harga tinggi, atau memberdayakan bagian properti itu dengan bayaran didepan. 53


Memang agak sulit bagi yang belum berpengalaman, tapi kalau anda latih terus menerus akan mudah dalam membeli properti. Contohnya: saya membeli ruko, saya sewakan bagian2nya, bagian bawah untuk supermarket, bagian tengah untuk perkantoran, bagian atas untuk kost, bagian atap untuk reklame, bagian halaman untuk reklame juga, dan sebaginya dan sebagainya. saya suruh mereka membayar didepan semua atau dengan sistem mencicil kepada saya dengan waktu tertentu/tdk terlalu lama. =============

Benar pak, karena bank mempertimbangkan kalau properti itu susah untuk menjualnya jika kredit anda macet. Kalau hanya bisa dimasukin 1 mobil aja berarti dianggap kampung pak. Apa lagi 1 sepeda motor, berarti gang aja. Bank akan keberatan juga. ====================== Penjelasan Pak Hadi ini benar-benar bagus sekali. Terima kasih pak Hadi juga karena telah membalas email saya dengan penjelasan yang gak aras-arasen atau malas malasan tetapi dengan panjang lebar dan masuk akal. Sekali lagi pak terima kasih. Saya ingin tanyakan adalah ini: Kita KPR kita di setujui oleh bank, Bank tuh menyiapkan dananya itu dalam bentuk apa? Tunai dan transfer ke rekening mana? ke rekening kita sebagai Pembeli atau rekening si Penjual? Nah kalo misal A jual 100jt ke B dan B dapat *setelah di potong 20% total B dapet kredit 120jt (CONTOH), nah lalu si bank tuh transfer 120JT ke mana? ke A atau ke B? Kalau ke A, susah pak ntar kita minta duitnya balik ke kita 20jt kan sulit bin ajaibin deh pasti. Bagaimana Pak? ======================== 54


Kalau kita dapat cash bank, bank nya kasih tau harga sebenarnya jg ga pa pa, bilang aja sisa uang nya untuk renovasi atau modal kerja. Nanti sisa uang yang sebagian/ hak kita itu minta ditransfer ke rekening kita. Atau kl Bank nya ga mau repot, kita minta BG atau cek sebesar sisa uang kepada penjual, bilang aja itu kita pinjam lagi di bank. Oh iya, percakapan kita di email saya expose di forum ya, biar bisa dibaca org lain. Data2 seperti nama, website anda, dsb saya samarkan ya.

55


Beli properti tanpa uang bag 2 tulisan saya di http://www.kaskus.us/showthread.php?t=2059343&page=11 Dear all, tadi nya saya mau beli tuh modul/videonya pak Cipto, ternyata sdh selesai tuh masalahnya. Gini. Soal properti tanpa uang sebenarnya bukan hal yang umum. Sudah banyak euy..., beli properti bisa macam2, dengan tunai keras, tunai lunak, ada juga yang tunai super lunak (KPR...., hahaha bercanda). Yang penting sekarang ialah cara bayarnya. semuanya bisa tanpa uang sama sekali. =================== Untuk menilai rumah atau ruko: Kita pecah2 dulu, harga tanah, harga bangunan dan nilai tambah atau pengurangnya. Contoh, harga rumah 150jt, Luas tanah 100mtr2, bangunan 45mtr2, bangunan dibangun sejak 2 tahun lalu. cara itungnya: 1. harga bangunan (kalau misalnya kita bangun baru), permeternya 1jt, jadi 45mtr2 x 1jt = 45jt, kemudian dihitung depresiasi bangunannya, misalnya pertahun 5%, berarti: harga bangunan =45jt-depresiasi thn I-depresiasi th II; = 45jt-5%-5%; = 40,612jt, kita bulatin 40jt. 2. Harga tanah, berarti penjual menetapkan harga tanah adalah 110jt, berarti harga permeternya 1,1jt. Sekarang cek dipasaran apa hrg segitu kemahalan/tdk 3. Sekarang apa nilai tambahnya atau nilai kurangnya, misalnya disebelah mall, disebelah kuburan, dikampung, tingkat kriminalitas tinggi, etc. Itu yg relatif. 4. Un ruko jg ada sendiri, misalnya probabilitas org mampir, lalu lalang jalan, etc. =================== Sekarang KPR Untuk KPR beli tanpa uang bisa, malah dapat uang juga bisa. Caranya: bank akan kirim 'utusan' untuk menilai properti itu. Nama utusannya adalah appraisal. 56


Appraisal akan menilai rumah itu, caranya sama dgn yang diatas. Namun appraisal mempunyai norma2 tersendiri untuk harga tanahnya, maksud norma = patokan appraisal sendiri. Ada perhitungannya. Unt norma ga saya bhs lebih lanjut, walau bisa di pelajari, krn bisa sampai besok, hahahahaha. Nah setelah hrg rumah diketahui, ia akan laporan sama banknya bhw hrg rumahnya sekian juta. Nah sekarang dr harga rumah tsb 150jt, misalnya harga rmh tsb dinilai bank 200 juta, krn hrg tanahnya sdh naik, bank menilai hrg tanah disitu 1,6jt/mtr2. Dan bank memberikan kredit 80% dr rumah itu atau 160jt tersebut, trus anda ambil semua kreditnya. Nah sekarang kembali ke penjual. Penjual menjualnya 150jt, dan bank memberikan 160jt, berarti anda akan menerima kelebihan 10jt itu dari bank. Itu sama artinya dg cashback. Karena selama properti itu masih menjamin utang anda, bank memberikan utang kepada anda sebesar itu. Sampai disini anda bisa danggap, beli rumah tanpa uang, malah dapat uang, ================== tapi....... Kelemahan disini, memang anda hutang kepada bank dan mencicilnya pada bank. Namun cashback tersebut bisa ratusan juta, bahkan pada beberapa teman saya menerima hingga 400-500jt, dengan nilai properti 1-2 M an. Dari pengalaman saya properti 350jt keatas baru bisa menikmati cash back ini. Selain itu juga harus anda perhitungkan, biaya administrasi bank, provisi, pajaknya 5%, asurasi jiwa dan kebakaran yang harus anda tanggung. Nah, sekarang bagaimana membayar cicilan itu kepada bank, anda bisa memberdayakan rumah itu, misalnya rumah itu disewakan bagian perbagian, bagian depan untuk toko, dengan sewa perbulannya Rp sekian, dan bagian tengahnya disewakan untuk kantor dengan sewa perbulannya sekian Rp, dan bagian belakang disewakan untuk kos yang dibayar juga perbulan, Nah, kalau dikumpulan semua uang sewa, hingga bisa membayar cicilan rumah itu. Sampai disini juga dinamakan dapat rumah gratis. =================== 57


Untuk tunai keras, Tunai keras intinya juga sama, bagaimana pandai2nya kita menyewakan bagian perbagian rumah/ruko tersebut. Contohnya: kita beli ruko dengan harga 200jt, kemudian kita beri uang tanda jadi 5jt kepada penjual, dan kita minta diberi waktu 2-3bulan untuk melunasinya. Lalu kita akan diberi Pengikatan Perjanjian Jual Beli (PPJB), artinya jika kita tidak bisa melunasi properti itu dalam jangka waktu tertentu, maka uang itu akan hangus dan menjadi bagian dari penjual dan hak kita hilang dengan sendirinya. Hal ini tergantung kepandaian kita untuk bernegosiasi dengan penjualnya, meminta waktu lebih dalam hal pembayaran. Nah, sekarang bagaimana caranya kita memanfaatkan waktu yang ada (sebelum uang itu hangus/ grace period nya lewat) untuk menyewa2kan bagian dari properti itu. Bagian tembok samping untuk iklan, bagian bawah untuk disewakan supermarket, bagian atas untuk kantor, bagian atasnya lagi untuk apa, dan seterusnya dan seterusnya, sehingga harga rumah tersebut menjadi lunas. Mungkin anda bingung, bagaimana bisa dengan bermodal PPJB tersebut kita bisa menyewakan properti itu, nah disini PPJB sudah merupakan suatu kekuatan hukum bagi anda (bisa juga PPJB dibuat didepan notaris, tergantung kesepakatan penjual dan pembeli), walaupun sifatnya hanya sementara, namun bisa menjadi modal anda untuk menyewa2kan rumah itu. untuk jelasnya PPJB bisa anda tanyakan kepada notaris terdekat anda. =================== Untuk tunai lunak, Tunai lunak ini artinya kita mencicil rumah itu kepada penjual. Namun tidak bisa selama KPR, hanya beberapa bulan atau biasanya maksimal 1 tahun saja, tergantung dari negosiasi kita. Namun tetap saja seperti tunai keras diatas, kita bisa meminta PPJB kepada penjual, dan dari PPJB itu anda bisa menyewa2kan kepada orang lain/perusahaan lain untuk membayar cicilannya. Nah sekarang mungkin anda bertanya kembali, bagaimana bisa sewa menyewa bisa mengembalikan uang pembelian, bukankan sewa hanya sekian persen dari harga pasaran? bisa, disinilah dibutuhkan kecerdikan anda dalam memecah2 58


ruangan properti itu, misalnya: pada pasaran biaya sewa ruko 7%, sedangkan anda menyewakan bagian bawahnya saja anda bisa menawarkan 5%/thn, nah misalnya harga ruko itu 200jt (100%), anda sewakan bagian bawah selama 10 tahun, berarti 5% x 10thn = 50% dari harga ruko itu, berarti anda menerima dari penyewa 100jt, nah itu sudah menutup separoh dari harga properti itu, kemudian bagian atas anda sewakan lebih murah, hanya 4% pertahun, jika misalnya ada yang menyewa 5thn berarti 4% x 5thn = 20% dari harga ruko itu, dan kemudian anda sewakan lagi tingkat atasnya, lalu bagian tembok samping untuk sewa iklan, dan seterusnya sehingga menutup 100% harga ruko itu, bahkan berlebih. Sekali lagi itu kembali kepada kecerdikan anda untuk mengolah properti anda. =================== tentang bisnis dan properti, Sebenarnya banyak sekali tulisan bisnis dan properti yang pernah saya bahas, anda bisa lihat kumpulannya di http://www.lesprivatbisnis.com. Dulu memang saya memberikan les privat untuk para pebisnis dalam menjalankan usaha dan bermain properti, namun karena waktu saya yang terbatas, saya ganti website itu menjadi forum dan siapapun bisa membacanya. Tulisan2 saya di forum [url]lesprivatbisnis.com[/url] sebenarnya merupakan tulisan saya di forum [url]purdiechandra.net[/url]. Namun forum purdiechandra.com sekarang sudah ga beroperasi lagi. Namun saya masih menyimpan tulisan2 saya, sehingga saya bisa mempersembahkan lagi pada anda. Mudah2an tulisan saya di [url]lesprivatbisnis.com[/url] bisa berguna bagi anda :iloveindonesia

59


Bunga KPR setelah fixed rate Sekarang kan banyak bank pasang bunga KPR dengan fixed rate (rata-rata setahu saya 1 -2 thn). Nah tadi iseng-iseng saya browsing nemu halaman yang mendiskusikan kemungkinan bank jadi 'semena-mena' menaikkan bunganya. Ada yang 12% ke 17% ditahun selanjutnya, dll..... Hmmm, ada saran...? Trimmss... ======================= Jangan kuatir Pak Nur, itu bisa diakal. ketika bunganya mau naik/ tahun depannya, bisa dilakukan refinance: 1. Top Up di bank yang sama 2. Take Over di bank berbeda/ KPR nya dipindahkan ke bank lain. Keuntungan banyak sekali, yang terpenting: 1. bunganya tidak mahal lagi dan bisa fix 1 tahun lagi 2. anda bisa mendapatkan dana segar kembali / cash back Nah apa itu Top Up? Bisa dikatakan 'merestruktrisasi' hutang KPR anda di bank yang sama. Artinya anda ke bank dimana anda mengambil KPR itu, meminta kredit lagi dengan jaminan yang sama (yaitu rumah itu sendiri). Tiap bank berbeda dalam ketentuan dan caranya masing-masing. Lebih baik tanyakan saja kepada bank dimana anda mengambil KPR itu. Kalo Take Over? Take Over tersebut memindahkan hutang kita ke bank yang lain, prosesnya sama seperti kita mengambil KPR dulu, namun kalau dulu anda dikenai biaya pajak pembelian rumah dan balik nama, kalau ini tidak, hanya perjanjian hutang, plus provisi dan adminitrasi saja. Nanti rumah anda akan dinilai kembali, dan dikaji seberapa ruah itu dapat menjamin hutang. Nah sekarang bagaimana bisa mendapatkan dana segar kembali? Gini Pak. misalnya dulu anda beli rumah itu 100jt dan hutang (KPR) kepada bank A tahun 2010. Setahun (2011) berjalan anda mencicil rumah itu sehingga hutangnya 60


berkurang, dari 100jt menjadi 90jt. Trus ditahun yang sama (2011) anda berniat memindahkan hutang (KPR) anda ke bank lain yaitu bank B. Ternyata setelah dinilai oleh bank B, ternyata harga tanah disekitarnya meningkat. Katakanlah naik menjadi 120jt. Nah, bank B berkata, Pak Bapak Boleh ambil 120 jt. Lalu anda setuju, "oke saya ambil 120jt". Lalu Bank B mengucurkan kredit 120jt ke bapak. Dari 120jt itu, 90 jt diberikan ke bank A untuk melunasi hutang (KPR) bapak. Sekarang saya tanya, sisanya 30jt kemana Pak? Hehehe, ya ke kantong bapak, hahaha....., dana itu bisa anda gunakan untuk permodalan bisnis anda lagi. Tapi......, hehehe..., biar tegang..... Hutang bapak tambah banyak, dari 90 jt menjadi 120 jt. Cicilannya pun tambah besar. Misalnya cicilan 90jt dengan bunga 10% 15 thn adalah 900rb an, kalau 120 jt dengan bunga 10% 15 thn adalah 1,2jt an. Tapi lagi Pak........, hehehe...., biar klimaks pak...., hahahaha Bapak menikmati 30jt cash...., buat modalin usaha bapak. dan....., pilih yang tahunnya panjang pak, karena apa? untuk 30jt dengan hutang model KPR (bunga 10% an, 15 thn), cicilannya hanya 300rb an. Kalau kredit modal usaha? dengan hutang 30jt, maksimum hanya 5 tahun saja, bunganya pasti lebih dari KPR, (biasanya kalau KPR 10%, kredit modal kerja lebih tinggi 2% = 13%). Nah kalau 30jt cicilan kredit modal kerja berapa pak? sekitar 700rb an. Nah sekarang bandingkan sendiri pak, apakah Bapak untung atau tidak...... =========================== segampang2nya sepertinya juga perlu hati2 nih mas..., misalnya waktu saya tanya ke orang bank tsb, apa bisa proses re finance saya lakukan setahun dari

61


sekarang? (dengan alasan plafn kurang memuaskan, dan memang rada rendah hasil appraisalnya, bank nya juga mengakui)... lalu, saya dapat jawaban yang cenderung tidak menyarankan demikian.... so, sepertinya harus hati2 nih baca kontraknya ntar ya..... a. memangnya ntar ditulis detail soa pasal refinance/top up/ take over gituh? b. lagipula, semua pilihan itu ada bea adminitrasinyakan? jadi apapun yang dipilih sepertinya perlu bayar lagi...( ini belum mempertimbangkan kemungkinan adanya pinalti, kalo misalnya kita pilih jalan take over...) c. kecuali, kalo tetep di bank itu dari awal sampai lunas..., dan memang idealnya gitu ya mas? anteng sampe lunas.... trimssss.... ============================ Refinancing memang perlu diperhatikan: 1. finalti, biasanya bank akan memberikan finalti 1-2 th, tergantung dari kontraknya. Biasanya finalti habis bersamaan dengan bunga fix. 2. Memang Pak, ada biaya administrasi dan provisi lagi jika kita pindahkan ke bank lain. Namun banyak bank yang menggratiskan biaya administrasi dan provisi itu jika kita take over ke bank dia. 3. Besaran cash back memang tergantung dari besaran kenaikan harga tanah dan jumlah hutang Bapak di bank sebelumnya. 4. Bapak harus perhitungkan depresiasi bangunan bapak, biasanya 3-5%/thn dari nilai bangunan. 5. Bapak jangan takut dengan bank. Bank selalu membutuhkan penghutang2 seperti kita. Semua bank bersaing memperebutkan kita, bahkan jika track record Bapak bagus dimata bank, bank akan mengejar, mendatangi, menelpon, ataupun mengajak makan siang Bapak supaya Bapak memindahkan hutang ke banknya. Jangan takut dengan bank. Kalau bapak tanya idealnya bagaimana, saya jawab ya loncat2 bank aja, biasanya

62


saya meloncatkan properti2 saya, misalnya properti 1 saya KPR ke bank A, setahun kemudian saya lempar ke bank B, lalu saya ambil properti baru (properti 2) lagi melalui bank A, tahun berikut lagi saya pindahkan properti2 ke bank C, dan seterusnya. jangan bingung ya pak.....

Beli properti tanpa uang bag 2 tulisan saya di http://www.kaskus.us/showthread.php?t=2059343&page=11 Dear all, tadi nya saya mau beli tuh modul/videonya pak Cipto, ternyata sdh selesai tuh masalahnya. Gini. Soal properti tanpa uang sebenarnya bukan hal yang umum. Sudah banyak euy..., beli properti bisa macam2, dengan tunai keras, tunai lunak, ada juga yang tunai super lunak (KPR...., hahaha bercanda). Yang penting sekarang ialah cara bayarnya. semuanya bisa tanpa uang sama sekali. =================== Untuk menilai rumah atau ruko: Kita pecah2 dulu, harga tanah, harga bangunan dan nilai tambah atau pengurangnya. Contoh, harga rumah 150jt, Luas tanah 100mtr2, bangunan 45mtr2, bangunan dibangun sejak 2 tahun lalu. cara itungnya: 1. harga bangunan (kalau misalnya kita bangun baru), permeternya 1jt, jadi 45mtr2 x 1jt = 45jt, kemudian dihitung depresiasi bangunannya, misalnya pertahun 5%, berarti: harga bangunan =45jt-depresiasi thn I-depresiasi th II; = 45jt-5%-5%; = 40,612jt, kita bulatin 40jt. 2. Harga tanah, berarti penjual menetapkan harga tanah adalah 110jt, berarti harga permeternya 1,1jt. Sekarang cek dipasaran apa hrg segitu kemahalan/tdk

63


3. Sekarang apa nilai tambahnya atau nilai kurangnya, misalnya disebelah mall, disebelah kuburan, dikampung, tingkat kriminalitas tinggi, etc. Itu yg relatif. 4. Un ruko jg ada sendiri, misalnya probabilitas org mampir, lalu lalang jalan, etc. =================== Sekarang KPR Untuk KPR beli tanpa uang bisa, malah dapat uang juga bisa. Caranya: bank akan kirim 'utusan' untuk menilai properti itu. Nama utusannya adalah appraisal. Appraisal akan menilai rumah itu, caranya sama dgn yang diatas. Namun appraisal mempunyai norma2 tersendiri untuk harga tanahnya, maksud norma = patokan appraisal sendiri. Ada perhitungannya. Unt norma ga saya bhs lebih lanjut, walau bisa di pelajari, krn bisa sampai besok, hahahahaha. Nah setelah hrg rumah diketahui, ia akan laporan sama banknya bhw hrg rumahnya sekian juta. Nah sekarang dr harga rumah tsb 150jt, misalnya harga rmh tsb dinilai bank 200 juta, krn hrg tanahnya sdh naik, bank menilai hrg tanah disitu 1,6jt/mtr2. Dan bank memberikan kredit 80% dr rumah itu atau 160jt tersebut, trus anda ambil semua kreditnya. Nah sekarang kembali ke penjual. Penjual menjualnya 150jt, dan bank memberikan 160jt, berarti anda akan menerima kelebihan 10jt itu dari bank. Itu sama artinya dg cashback. Karena selama properti itu masih menjamin utang anda, bank memberikan utang kepada anda sebesar itu. Sampai disini anda bisa danggap, beli rumah tanpa uang, malah dapat uang, ================== tapi....... Kelemahan disini, memang anda hutang kepada bank dan mencicilnya pada bank. Namun cashback tersebut bisa ratusan juta, bahkan pada beberapa teman saya menerima hingga 400-500jt, dengan nilai properti 1-2 M an. Dari pengalaman saya properti 350jt keatas baru bisa menikmati cash back ini. Selain itu juga harus anda perhitungkan, biaya administrasi bank, provisi,

64


pajaknya 5%, asurasi jiwa dan kebakaran yang harus anda tanggung. Nah, sekarang bagaimana membayar cicilan itu kepada bank, anda bisa memberdayakan rumah itu, misalnya rumah itu disewakan bagian perbagian, bagian depan untuk toko, dengan sewa perbulannya Rp sekian, dan bagian tengahnya disewakan untuk kantor dengan sewa perbulannya sekian Rp, dan bagian belakang disewakan untuk kos yang dibayar juga perbulan, Nah, kalau dikumpulan semua uang sewa, hingga bisa membayar cicilan rumah itu. Sampai disini juga dinamakan dapat rumah gratis. =================== Untuk tunai keras, Tunai keras intinya juga sama, bagaimana pandai2nya kita menyewakan bagian perbagian rumah/ruko tersebut. Contohnya: kita beli ruko dengan harga 200jt, kemudian kita beri uang tanda jadi 5jt kepada penjual, dan kita minta diberi waktu 2-3bulan untuk melunasinya. Lalu kita akan diberi Pengikatan Perjanjian Jual Beli (PPJB), artinya jika kita tidak bisa melunasi properti itu dalam jangka waktu tertentu, maka uang itu akan hangus dan menjadi bagian dari penjual dan hak kita hilang dengan sendirinya. Hal ini tergantung kepandaian kita untuk bernegosiasi dengan penjualnya, meminta waktu lebih dalam hal pembayaran. Nah, sekarang bagaimana caranya kita memanfaatkan waktu yang ada (sebelum uang itu hangus/ grace period nya lewat) untuk menyewa2kan bagian dari properti itu. Bagian tembok samping untuk iklan, bagian bawah untuk disewakan supermarket, bagian atas untuk kantor, bagian atasnya lagi untuk apa, dan seterusnya dan seterusnya, sehingga harga rumah tersebut menjadi lunas. Mungkin anda bingung, bagaimana bisa dengan bermodal PPJB tersebut kita bisa menyewakan properti itu, nah disini PPJB sudah merupakan suatu kekuatan hukum bagi anda (bisa juga PPJB dibuat didepan notaris, tergantung kesepakatan penjual dan pembeli), walaupun sifatnya hanya sementara, namun bisa menjadi modal anda untuk menyewa2kan rumah itu. untuk jelasnya PPJB bisa anda tanyakan kepada notaris terdekat anda.

65


=================== Untuk tunai lunak, Tunai lunak ini artinya kita mencicil rumah itu kepada penjual. Namun tidak bisa selama KPR, hanya beberapa bulan atau biasanya maksimal 1 tahun saja, tergantung dari negosiasi kita. Namun tetap saja seperti tunai keras diatas, kita bisa meminta PPJB kepada penjual, dan dari PPJB itu anda bisa menyewa2kan kepada orang lain/perusahaan lain untuk membayar cicilannya. Nah sekarang mungkin anda bertanya kembali, bagaimana bisa sewa menyewa bisa mengembalikan uang pembelian, bukankan sewa hanya sekian persen dari harga pasaran? bisa, disinilah dibutuhkan kecerdikan anda dalam memecah2 ruangan properti itu, misalnya: pada pasaran biaya sewa ruko 7%, sedangkan anda menyewakan bagian bawahnya saja anda bisa menawarkan 5%/thn, nah misalnya harga ruko itu 200jt (100%), anda sewakan bagian bawah selama 10 tahun, berarti 5% x 10thn = 50% dari harga ruko itu, berarti anda menerima dari penyewa 100jt, nah itu sudah menutup separoh dari harga properti itu, kemudian bagian atas anda sewakan lebih murah, hanya 4% pertahun, jika misalnya ada yang menyewa 5thn berarti 4% x 5thn = 20% dari harga ruko itu, dan kemudian anda sewakan lagi tingkat atasnya, lalu bagian tembok samping untuk sewa iklan, dan seterusnya sehingga menutup 100% harga ruko itu, bahkan berlebih. Sekali lagi itu kembali kepada kecerdikan anda untuk mengolah properti anda. =================== tentang bisnis dan properti, Sebenarnya banyak sekali tulisan bisnis dan properti yang pernah saya bahas, anda bisa lihat kumpulannya di http://www.lesprivatbisnis.com. Dulu memang saya memberikan les privat untuk para pebisnis dalam menjalankan usaha dan bermain properti, namun karena waktu saya yang terbatas, saya ganti website itu menjadi forum dan siapapun bisa membacanya. Tulisan2 saya di forum [url]lesprivatbisnis.com[/url] sebenarnya merupakan tulisan saya di forum [url]purdiechandra.net[/url]. Namun forum purdiechandra.com sekarang sudah ga beroperasi lagi. Namun saya masih

66


menyimpan tulisan2 saya, sehingga saya bisa mempersembahkan lagi pada anda. Mudah2an tulisan saya di lesprivatbisnis.com bisa berguna bagi anda

67


3.Penutup

68


Saya berharap free e-book ini membantu anda sekalian dalam berbisnis dan bermain properti. E-book ini merupakan kumpulan tulisan yang ada di forum lesprivatbisnis.com. Jika anda tertarik untuk membahas bisnis dan properti lebih jauh lagi, anda bisa mendownload e-book berikutnya “Saya Muak Dengan Motivasi” . Adapun isi dari e-book tersebut adalah: Bagaimana memulai bisnis Bagaimana mendapatkan modal untuk memulai bisnis Permodalan dengan menggunakan kartu kredit Komoditi yang laris dan untung besar Bagaimana membuat perusahaan Bagaimana bisnis bisa berjalan Menghadapi pajak Rahasia kelemahan sistem dalam bisnis dan properti (namun legal) Permodalan dengan properti Bagaimana cara mendapat kredit dari bank Bagaimana supaya bank senang memberikan kredit kepada anda Membeli properti tanpa uang Membeli properti mendapatkan uang Cara menilai properti Bisnis menggurita, properti juga menggurita Puluhan studi kasus real bisnis dan properti Contoh Surat-surat penilaian properti oleh Appraisal yang ditujukan kepada Bank • Software perhitungan KPR • • • • • • • • • • • • • • • •

Isi Buku sekitar 200 lembar. Dahulu buku tersebut berbayar, namun tujuan menulis saya berubah, sehingga buku tersebut saya gratiskan, tinggal langsung download. Demikian, semoga sukses selalu! 69


Jika anda terbantu atas buku ini atau web ini dan ingin mendonasikan untuk kelangsungan web ini harap hub: [email protected] Terima Kasih….

70


1

Recommend Documents