ZNALECKÝ
POSUDEK
č. 2.831 – 38/14
o obvyklé (tržní) ceně bytu č.j. 360/8, Plešivec, Český Krumlov, včetně podílu na společných částech domu a stavební parcele č. 2642, kat. úz. Český Krumlov. Posudek vyžádal: Exekutorský úřad Břeclav, U Tržiště 9, 690 02 Břeclav. Účel posudku: Zjistit obvyklou cenu předmětné nemovitosti pro účel exekučního řízení. Posudek vypracoval: Ing Kučera Josef, Plešivec 366, Český Krumlov. Posudek obsahuje 14 stran textu včetně obálky a příloh a předává se ve dvou vyhotoveních.
V Českém Krumlově dne 27.11.2014.
2
Byt číslo jednotky 360/8, Plešivec, Český Krumlov, včetně podílu nespolečných částech domu a stavební parcele č. 2642, kat. úz. Český Krumlov.
Vlastník:
Marek
Miroslav, Sídliště Plešivec 360, Plešivec, 38101 Český Krumlov.
Podíl na společných částech domu a pozemku………………………………….. 5521/219736 Byt – LV č. 7314 Pozemek – LV č. 7246
Ocenění se provádí na základě usnesení Exekutorského úřadu Břeclav č.j. 160 EX 3507/12-96 ze dne 6.11.2014 proti povinnému Miroslavu Markovi, bytem Sídliště Plešivec 360, Český Krumlov exekucí nemovitosti povinného, a to nemovitosti zapsané na LV č.7314 , v obci Český Krumlov. Úkolem znalce je jedním znaleckým posudkem: 1. Stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitosti a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j.: 160 EX 3507/12-42 ze dne 29.3.2013. 2. Stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených, (např. věcná břemena, práva z nájemních smluv, nikoliv případné další exekuce váznoucí na nemovitostech). Podklady pro vypracování posudku: a./ Exekuční příkaz, vydaný Exekučním úřadem Břeclav dne 29.3.2013 pod č.j.: 160 EX 3507/1242, který mi byl dodán společně s usnesením o ustanovení znalce. b./ Informace o jednotce č. 360/8, stavbě č.p. 359,360 a pozemku stavební parcela č. 2642, získané stažením z internetu. Informativní charakter získaných údajů platný k datu 10.11.2014. c./ Kopie smlouvy o převodu předmětného družstevního bytu č.j. 360/8 do vlastnictví člena družstva, (v rámci řízení V-3056/2012-302), uzavřená mezi povinným Miroslavem Markem jako kupujícím a Stavebním bytovým družstvem Český Krumlov jako prodávajícím dne 5.11.2012, (právní účinky vkladu do katastru nemovitostí dne 3.12.2012). Doklad získaný od Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov. d./ Snímky širšího okolí, ve kterém se nachází předmětná nemovitost, získané stažením z internetu. e./ Údaje získané při jednání od Realitní kanceláře Kolář v Českém Krumlově dne 24.11.2014. (Jednáno osobně s majitelem RK, panem Janem Kolářem.) f./ Údaje získané prohlídkou oceňovaného bytu v rámci místního šetření konaného za účasti vlastníka pana Miroslava Marka.
3
Stručný
popis.
Oceňovaný byt se nachází v druhém nadzemním podlaží domu čp. 359, 360, (části čp. 360), situovaném v horní poloze svažitého území Sídliště Plešivec v Českém Krumlově. Bližší charakteristika umístění uvedené stavby je patrná z fotodokumentace v příloze k posudku. Stavba je napojena na veškeré veřejné sítě, včetně zemního plynu. Vytápěna je vlastní plynovou kotelnou. Po stránce konstrukční se jedná běžnou panelovou zástavbu konce 70. let minulého století. V nedávné době byl dům jako celek zateplen. V současnosti Sdružení vlastníků stavby realizuje investici vestavby osobního výtahu. Původním majitelem stavby bylo Stavební bytové družstvo Český Krumlov, vlastnictví bytu který je předmětem ocenění, bylo převedeno na současného majitele koncem roku 2012. (Viz fotokopie první a poslední strany smlouvy – v příloze k posudku.) Situování bytu a domu ve vztahu k zástavbě obce hodnotím jako klidové území při jižní části obvodu města Český Krumlov, s přímým vstupem do navazující přírody, (les). Výčet oceňovaných objektů: 1. Obvyklá cena bytu - včetně podílu na vlastnictví pozemku a společných částech domu. Cena obvyklá (tržní) je vyjádřením ceny, za kterou lze předmětnou nemovitost zakoupit v daném místě a čase.
Ocenění. Nález: Jak již bylo zmíněno v předchozí všeobecné části, byt se nachází v druhém podlaží panelového domu. Po stránce dispoziční se jedná o byt 2 + 1. Oproti ostatním, obdobným bytům sídliště Plešivec se v daném případě dispozice i vnitřní provedení poněkud liší. Zatím co ostatní byty sídliště byly v době vzniku paušálně vybaveny typovými bytovými jádry, s dispozicí tvořenou umakartovými panely, bytové jádro je v daném případě zděné. I dispozice ostatních místnosti je mírně upravena. Okna kuchyně (s jídelnou), navazujícího jednoho pokoje a prosklená stěna s lodžií dalšího pokoje jsou orientovány jižním směrem. Součástí bytu je i sklepní kóje umístěná ve společných prostorách. Na základě prohlídky domu i bytu konstatuji v obou případech dobrý stavební stav, odpovídající pečlivé údržbě.
4 Ocenění: Údaje o cenách bytů daného typu jsem získal v rámci jednání v Realitní kanceláři Kolář v Českém Krumlově. Podle sdělení majitele uvedené realitní kanceláře, pana Jana Koláře byly na Sídlišti Plešivec v nedávné době do současnosti uskutečněny prodeje dvou bytů daného typu (2+1). Od bytu, který je předmětem ocenění se lišily již zmíněným „umakartovým“ bytovým jádrem. Z vlastní zkušenosti vím, že konstrukce těchto původních jader po 30 – 40 letech dožívají (hniloba po obvodu panelů) a v současnosti jsou nahrazovány dispozicemi zděnými. Cenově se takto upravené byty sídliště Plešivec liší, podle daného informačního zdroje cca o 150 tis. Kč směrem nahoru. Údaje o realizovaných prodejích bytů 2+1 na sídlišti Plešivec: 1. byt 2. byt
umakartové jádro umakartové jádro
950 tis.Kč 1.000 tis.Kč
Koupě předmětného bytu 2+1, (v prosinci 2012): zděné jádro
1.100 tis.Kč
S přihlédnutím ke všem popsaným skutečnostem předpokládám, že oceňovaný byt lze v současnosti prodat za cenu 1.100 tis.Kč.
Rekapitulace. 1. Obvyklá (tržní) cena bytu č.j. 360/8 v domě č.p. 359, 360, Sídlišti Plešivec, Českém Krumlově, včetně podílu na společných částech domu a pozemku je v současnosti 1.100.000,- Kč, (slovy jedenmiliónstotisíc korun českých). 2. Na oceňované nemovitosti nebyla v současnosti zjištěna žádná práva a závady s nemovitostí spojené. (Viz usnesení o ustanovení znalce).
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích, ze dne 13.7.1976, č.j.: 972/76-K, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod poř. číslem 2.831 - 38/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace. V Českém Krumlově dne 27.11.2014. ing Kučera Josef Plešivec 366 Český Krumlov
5
Seznam příloh:
1. První a třetí (poslední) stránka smlouvy o převodu družstevního bytu do vlastnictví člena družstva. 2. Letecký snímek širšího okolí oceňované nemovitosti. 3. Pohled z příjezdové cesty k domu čp. 359, 360. 4. Informace o jednotce č. 360/8. 5. Informace o pozemku st. 2642, kat.úz. Český Krumlov, (dvě stránky). 6. Informace o stavbě čp. 359, 360, Plešivec, Český Krumlov, (dvě stránky).
6
Příloha č.1 1. strana
7
Příloha č.1 2. strana
8
Příloha č.2
9
Příloha č.3
10
Příloha č.4
11
Příloha č.5 1.strana
12
Příloha č.5 2.strana
13
Příloha č.6 1.strana
14
Příloha č.6 2.strana
