ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 14165-195/14 o ceně pozemku parc.č.750 zapsaného na LV č.521, katastrální území Loučka u Nového Jičína, obec a okres Nový Jičín, včetně ceny obvyklé.
Objednavatel posudku:
Soudní exekutor Mgr.Jiří Král Exekutorský úřad Ostrava se sídlem Poděbradova 41
Vlastník nemovité věci:
BASE,s.r.o. Stráže 3662 760 01 Zlín
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j.043 EX 1342/14
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška) s účinností od 1.1.2014.
Oceněno ke dni:
4.srpna 2014
Posudek vypracoval:
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 18 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 12.září 2014
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovité věci Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Novém Jičíně, dne 27.května 2014, LV č.521. Usnesení Soudního exekutora Mgr.Jiřího Krále o ustanovení znalce vyhotovené dne 11.7.2014 pod č.j.043 EX 1342/14. Kopie katastrální mapy. Doplňující údaje sdělené zástupcem objednatele znaleckého posudku při místním šetření.
Prohlídka Oceněná nemovitá věc byla prohlédnuta znalcem dne 4.srpna 2014 za účasti zástupce objednatele znaleckého posudku.
Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy. Fotomapa. Fotodokumentace. Mapa obasti.
Předmětem ocenění jsou 1) Jiný pozemek dle § 9 odst.3, § 4 odst.2 (k zast.) 2) Venkovní úpravy 3) Trvalé porosty
-2-
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Jiný pozemek dle § 9 odst.3, § 4 odst.2 (k zast.) Oceněno podle § 9 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.750 zahrada
o výměře 1943 m2
Pozemek se nachází v zastavěné části obce s možností zástavby. Vzhledem k tvaru a situování pozemku podél hlavní komunikace však pozemek není pro výstavbu vhodný a bude jen obtížně prodejný. Část pozemku o velikosti 600 m2 je zastavěna zpevněnou plochou s živičným povrchem. Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Oi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; orientace SV, S a SZ 2. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku Nevhodný tvar - ztížené jeho využití 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů
3
-0.01
3
0.00
1
0.00
1
0.00
1
-0.02
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
-0.03
Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + -0.03 = 0.970
-3-
Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 2 Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy 4 Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí 3 Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 Bez vlivu 5. Povodňové riziko 4 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
-0.03 0.00 0.00 0.00 1.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 5. znaku se do sumy nezapočítává
-0.03
It = (1 + SUMA(Ti)) x T5 = (1 + -0.03) x 1 = 0.970 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.4, skl.,dopr.,spoje) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku 5. Parkovací možnosti Omezené parkovací možnosti 6. Výhodnost polohy z hlediska komerční využ. Bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů
1
0.45
1
0.01
2
0.00
1
-0.03
3
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává
-0.02
Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.02) x 0.45 = 0.441
-4-
Výpočet ceny pozemku (§ 9 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku Index cenového porovnání I = Io x It x Ip = 0.970 x 0.970 x 0.441 Koeficient nezastavěného pozemku Koeficient pozemku určeného k zastavění
= Kč
700,x 0.4150 x 0.8000 x 0.3000
_________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 1943.00 m2
= Kč = Kč
69,72 135.465,96
_______________________________________________________________________________________________________________
Jiný pozemek dle § 9 odst.3, § 4 odst.2 (k zast.)
Cena celkem Kč
135.466,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2) Venkovní úpravy Oceněno podle § 18, přílohy č.17 vyhlášky.
2.1) Litý asfalt tl.30 mm, podkl.kamenivo, obal.asfalt Oceněno podle § 18, přílohy č.17 vyhlášky, pol. 8.4.2. Opotřebení stavby Při stáří 30 let a životnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 50%. Výpočet ceny objektu (§ 18 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 2
x 400,- Kč/m = Kč
Cena za 600.00 m2 CZCC: 211 SKP: 46.23.11.5 Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) pp: koeficient dle trhu a polohy pp = It x Ip = 0.970 x 0.441
240.000,-
x 1.0500 x 2.2350 x 0.4278 _________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 50% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč - Kč = Kč
240.945,52 240.945,52 120.472,76 120.472,76
_______________________________________________________________________________________________________________
Litý asfalt tl.30 mm, podkl.kamenivo, obal.asfalt
Cena celkem Kč
120.473,-
_______________________________________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________________________________________
Venkovní úpravy
Cena celkem Kč
120.473,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-5-
3) Trvalé porosty Oceněno podle § 40 až 46 vyhlášky. Jehl.stromy I - běžné základní druhy koeficient K5 1.0500, Kz 1.0000 spoluvlastnický podíl 100%) 20 let, 4 ks x 8.001,- Kč -20.00%
= Kč
25.603,-
Jehl.stromy I - běžné základní druhy koeficient K5 1.0500, Kz 1.0000 spoluvlastnický podíl 100%) 10 let, 12 ks x 2.257,50 Kč -20.00%
= Kč
21.672,-
List.stromy I - kmenné tvary běžných dru koeficient K5 1.0500, Kz 1.0000 spoluvlastnický podíl 100%) 20 let, 1 ks x 10.584,- Kč -20.00%
= Kč
8.467,-
Živé ploty nad 0,5 m a stěny z listnatýc koeficient K5 1.0500, Kz 1.0000 spoluvlastnický podíl 100%) 10 let, 20 m x 1.417,50 Kč -20.00%
= Kč
22.680,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Trvalé porosty
Cena celkem Kč
78.422,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-6-
C. REKAPITULACE 1) Jiný pozemek dle § 9 odst.3, § 4 odst.2 (k zast.) 2) Venkovní úpravy 3) Trvalé porosty
Kč Kč Kč
135.466,120.473,78.422,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky
Kč Kč
334.361,334.360,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Třistatřicetčtyřitisícetřistašedesát Kč
Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Oceňovaný pozemek zapsaný na LV č.521 pro katastrální území Loučka u Nového Jičína, obec Nový Jičín je veden v katastru nemovitostí jako zahrada s možností zástavby. Část pozemku tvoří zpevněná asfaltová plocha, pozemek je mírně svažitý a není oplocen. V části „C“ výpisu z katastru nemovitostí č.521 pro katastrální území Loučka u Nového Jičína vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č.j.043 EX 1342/14 dle nařízení exekuce č.j. 13 EXE 1477/2014 vydaného Okresním soudem ve Zlíně dne 23.05.2014 a další závady na listu vlastnictví uvedené, zejména věcná břemena chůze a jízdy ve prospěch parc.č.748/3, 748/5, 748/6, 748/7, 152/1, 152/2, 152/3, 152/4, 152/5, 152/6 a 152/7.
-7-
V lokalitě obce Nový Jičín jsou nabízeny následující stavební pozemky: -
Nový Jičín, Bludovice, výměra 2890 m2, pozemek pro individuální bydlení, přípojky elektro a vody v dosahu, na okraji zast.části, rovinatý pozemek, dostupný z obecní komunikace 242,- Kč/m2
-
Nový Jičín, Bludovice, výměra 1260 m2, pozemek pro individuální bydlení, pozemek je mírně svažitý, přípojky inženýrských sítí na hranici pozemku, dostupný po asfaltové silnici až k hranici pozemku 685,- Kč/m2
-
Nový Jičín, výměra 4723 m2, pozemek pro komerční výstavbu, rovinatý, podél hlavní silnice, přípojky inž.sítí v dosahu, neoplocený, příjezd bez závad 350,- Kč/m2
-
Nový Jičín, Skalky, výměra 1083 m2, pozemek pro individuální bydlení, lukrativní lokalita u Kauflandu, přípojky inženýrských sítí v dosahu, rovinatý pozemek, dostupný z obecní komunikace 520,- Kč/m2
Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že oceňovaný pozemek je svým tvarem a situováním nevhodný pro výstavbu a jedná se tak o nemovitost, která je jen velmi obtížně obchodovatelná, odhaduji cenu obvyklou ve výši 150,- Kč/m2, tj. celkem :
291.450,- Kč
Pozn. Ve výše uvedené ceně jsou zhodnocena věcná břemena chůze a jízdy, jejichž hodnota činí 110 000,- Kč. Znalci nejsou známy další právní vady, které nezaniknou prodejem nemovitosti z dražby a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku. V Ostravě, dne 12.září 2014
-8-
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 14165-195/14. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
software PC.System Olomouc
-9-
