ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 13879-319/13 o ceně výrobní haly bez čp/če na parc.č.1073/15, katastrální území a obec Třinec, okres Frýdek - Místek. (LV č.3294) Objednavatel posudku:
Soudní exekutor Mgr.Jiří Král Exekutorský úřad Ostrava se sídlem Poděbradova 41
Vlastník nemovitosti:
Aresin Miroslav Jablunkovská 160 Staré Město 739 61 Třinec
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j.043 EX 330/08
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb.,č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. s účinností od 1.1.2013.
Oceněno ke dni:
25.října 2013
Posudek vypracoval:
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 20 stran textu včetně obálky a příloh.
V Ostravě, dne 25.října 2013
-2-
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 12.září 2013. I přes zaslání žádosti o zpřístupnění nemovitosti doporučeným dopisem povinnému, nebyla nemovitost zpřístupněna a prohlídka byla provedena pouze na základě prohlídky z okolní komunikace. Stavba se nachází na pozemku jiného vlastníka, který proto není předmětem ocenění.
Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem ve Frýdku-Místku, dne 25.března 2013, zakázka LV č.3294. Usnesení o ustanovení znalce vyhotovené Soudním exekutorem Mgr.Jiřím Králem dne 2.8.2013 pod č.j.043 EX 330/08. Kopie katastrální mapy. Doplňující údaje sdělené zástupcem objednatele znaleckého posudku při místním šetření.
Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 12.září 2013 za účasti zástupce objednatele znaleckého posudku. (viz bližší údaje)
Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace. Fotomapa. Mapa oblasti.
Předmětem ocenění jsou 1) Výrobní hala bez čp/če na parc.č.1073/15
-3-
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Výrobní hala na parc.č.1073/15 Oceněno podle § 3, přílohy č.3 vyhlášky. Popis Jedná se o výrobní halu ocelové nosné konstrukce s vyzdívkou z klasických materiálů v tl.30 cm. Střecha je nízká sedlová, kde střešní krytina a klempířské konstrukce jsou provedeny z plechu. Dveře plechové, vrata plechová s nátěrem, posuvná. Okna dřevěná zdvojená. Vnitřní i fasádní omítky na vyzdívce jsou vápenné hladké, na vyzdívce je patrno několik trhlin, které však nemají vliv na statiku objektu. Podlahy betonové s cementovým potěrem. El.instalace světelná i motorová, bleskosvod chybí. V objektu se nenachází sociální zařízení. Hala je užívána na základě kolaudačního rozhodnutí č.j.výst-3294/2004 ze dne 29.6.2005, právní účinky ke dni 4.7.2005 a nachází se na pozemku jiného vlastníka (ČR). Charakteristika stavby CZCC: 1251 SKP: 46.21.13.1..2 Typ podle účelu užití: E - budovy pro průmysl bez jeřábových drah Druh konstrukce: Kovové Obestavěný prostor Vrchní stavba 21,50*15,00*6,10 Zastřešení 21,50*15,00*0,90*0,5
= =
1967.25 m3 145.13 m3
____________________________________________
celkem =
2112.38 m3
Podlaží Označení
Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá plocha výška
Výška podlaží
_____________________________________________________________________________________________________________________
1.NP - přízemí
21,50*15,00 322.50 m2
6.70 m
7.00 m/*
Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 322.50 m2 a prům.výška podlaží je 7.00 m. /* výška odvozena ze sv.výšky
-4-
Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Obj.podíl
Podíl části
n
_____________________________________________________________________________________________________________________
3. 10. 13. 15. 17. 18. 19. 21. 23. 25.
Stropy chybí Schody chybí Okna nadstandard Vytápění chybí Bleskosvod chybí Vnitřní vodovod chybí Vnitřní kanalizace chybí Ohřev vody chybí Vnitřní hyg.zařízení vč.WC chybí Ostatní chybí
0.08200
100%
-0.082*1.852
0.00800
100%
-0.008*1.852
0.05200
100%
0.052
0.01300
100%
-0.013*1.852
0.00400
100%
-0.004*1.852
0.00900
100%
-0.009*1.852
0.00800
100%
-0.008*1.852
0.00400
100%
-0.004*1.852
0.02200
100%
-0.022*1.852
0.06900
100%
-0.069*1.852 ________________________________________________
-0.35359 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.35359) = 0.8091
Opotřebení stavby Při stáří 8 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 10%.
-5-
Výpočet ceny objektu (§ 3 vyhlášky) _____________________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.4) K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = 0.92 + (6.60 / 322.50 m2 PZP) K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.80 / 7.00 m PV) + 0.30 >= 0.60 K4: podle vybavení stavby K5: podle polohy (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
= Kč
1.620,x 0.9480 x 0.9405 x 0.7000 x 0.8091 x 1.0000 x 2.1130 x 0.5930
____________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 2112.38 m3 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 10% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč
1.025,03 2.165.252,87 2.165.252,87 216.525,29 1.948.727,58
_____________________________________________________________________________________________________________________
Výrobní hala na parc.č.1073/15
Cena celkem Kč
1.948.728,-
_____________________________________________________________________________________________________________________
-6-
C. REKAPITULACE 1) Výrobní hala na parc.č.1073/15
Kč
1.948.728,-
_____________________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů
Kč
1.948.728,-
Po zaokrouhlení podle § 46 vyhlášky
Kč
1.948.730,-
_____________________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Jedenmiliondevětsetčtyřicetosmtisícsedmsettřicet Kč
Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části „C“ výpisu z katastru nemovitostí – LV č.3294 pro katastrální území a obec Třinec vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava, Mgr.Jiří Král, č.j. 043 Ex 330/08 ( dle Usnesení Okresního soudu ve Frýdku - Místku č.j. 26 Nc 6646/2008 ze dne 23.05.2008) a další právní vady zapsané na listu vlastnictví. Oceňovaná nemovitost se nachází v zastavěné části obce Třinec, mezi frekventovanou komunikací Jablunkovská a železniční tratí, v lokalitě bytových domů s občanskou vybaveností v dosahu pěší chůze. Výrobní hala ke dni ocenění již nebyla užívána, avšak nachází se v dobrém technickém stavu, když kolaudace objektu proběhla teprve v roce 2005. Objekt je napojen na el.přípojku světelnou i motorovou.
-7-
V obci Třinec a okolí jsou nabízeny k prodeji následující obdobné nemovitosti:
1. Výrobní hala Milíkov, (13 km od Třince), užitná plocha 500 m2, zastavěná plocha 521 m2, přízemní objekt ve velmi dobrém technickém stavu, užívání od roku 2002, el.instalace motorová, vytápění lokální na tuhá paliva, pozemek 8536 m2 cena
2 650 000,- Kč
2. Komerční budova Morávka, (35 km od Třince), užitná plocha 205 m2, přízemní, nepodsklepený objekt před rekonstrukcí, bez podkroví, avšak možnost provedení půdní vestavby, možnost napojení na zemní plyn, pozemek pouze 400 m2 cena 990 000,- Kč 3. Bývalý RD upraven pro podnikání, Vojkovice (20 km od Třince) zastavěná plocha 480 m2, přízemní s podkrovím, velmi dobrý technický stav, po celkové rekonstrukci v roce 2008, s dvojgaráží, pozemek 1404 m2 cena
2 850 000,- Kč
4. Komerční objekt, Třinec – Staré Město, zastavěná plocha 206 m2, bývalá prodejna autodílů, přízemní, nepodsklepený bez podkroví, topení ústřední s kotlem na zemní plyn, nové rozvody v mědi, pozemek 623 m2 cena
1 499 000,- Kč
Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že nemovitost se nachází v dobrém technickém stavu, avšak na pozemku jiného vlastníka, odhaduji cenu obvyklou nemovitosti zapsané na LV č.3294 ve výši
1 900 000,- Kč
-8-
Pozn. Znalci nejsou známa žádná práva, ani povinnosti s nemovitostí spojené, které nezaniknou prodejem nemovitosti z dražby a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku.
V Ostravě, dne 25.října 2013
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr.2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 13879-319/13. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc
-9-
