Sociaal statuut bij herstructurering in Velsen De vier Velsense woningcorporaties en de huurders vertegenwoordigd door de officiële gesprekspartners van de woningcorporaties, komen het volgende overeen: Art. 1 Algemeen 1.1
Partijen zijn zich bewust van het feit dat sloop/nieuwbouw en renovatie een ingrijpende gebeurtenis is voor de betrokken huurder. Partijen streven er gezamenlijk dan ook naar het gehele proces zo goed mogelijk te laten verlopen, daarbij tevens lettend op individuele situaties van huurders. Dit sociaal statuut geldt voor woningen die worden gesloopt en voor woningen die dermate ingrijpend worden verbeterd/gerenoveerd dat de huurders de woningen tijdelijk moeten verlaten. In dit statuut mag voor sloop dan ook ingrijpende verbetering/renovatie worden gelezen.
1.2
Het sociaal statuut is alleen van toepassing op huurders die: Een huurcontract hebben voor onbepaalde tijd; Bij de gemeente op hetzelfde adres staan ingeschreven; En in de woning feitelijk woonachtig zijn.
1.3
Het sociaal statuut treedt in werking met ingang van 1 januari 2011 en geldt tot en met 31 december 2014.
1.4
Wijziging of verlenging van deze regeling zal in gezamenlijk overleg plaatsvinden.
1.5
De regels in dit sociaal statuut zijn aanvullend of overeenstemmend met de bestaande wet- en regelgeving. Naast deze regeling blijven vanzelfsprekend alle wettelijke rechten van de huurder van kracht en zal de verhuurder deze respecteren. In deze regeling staan met name de zaken die de verhuurder bovenwettelijk wil regelen.
1.6
Elke huurder die met herhuisvesting te maken krijgt, ontvangt van de verhuurder een populaire versie van dit sociaal statuut.
Art. 2 Procedure bij sloop 2.1
Per (deel)complex neemt de verhuurder een sloopbesluit' en stelt de sloopdatum vast. De periode tussen het sloopbesluit en de geplande sloopdatum is minimaal 18 maanden. In geval van calamiteiten waardoor de woningen met spoed dienen te worden gesloopt, kan deze periode worden verkort.
2.2
Het sloopbesluit wordt zo spoedig mogelijk, doch uiterlijk 18 maanden voor de geplande sloopdatum schriftelijk aan de huurders meegedeeld. Daarbij worden de
___________________ Het hier bedoelde sloopbesluit is een beslissing van de corporatie en mag niet worden verward met de sloopvergunning die door de gemeente wordt afgegeven. Het sloopbesluit wordt altijd genomen in overleg met de gemeente. Wij gaan er van uit dat op dat moment, indien gewenst, ook de gemeentelijke vergunning verstrekt is om tijdelijk te verhuren op basis van de leegstandswet. En dat op dat moment er voldoende zicht is op het tijdig gereed komen van de nieuwbouwplannen, zodat de herhuisvesting niet te vroeg start. I
huurders direct op de hoogte gesteld van de rechten die zij kunnen ontlenen aan dit sociaal statuut en vanaf welke datum deze rechten gelden: de peildatum." De verhuurder streeft er naar de huurders in een zo vroeg mogelijk stadium van zijn plannen op de hoogte te stellen. Zo mogelijk vijf jaar voor de datum van een mogelijke ingreep. De verhuurder zal duidelijk zijn wat betreft een noodzakelijk voorbehoud. 2.3
De verhuurder gaat vanaf 18 maanden voor de geplande sloopdatum tot uiterlijk de peildatum op huisbezoek bij de huurders. Doel van het bezoek is: De huurder te informeren over de procedure in het kader van het sloopbesluit; De huurder te informeren over zijn rechten en plichten, op basis van ondermeer dit sociaal statuut en het beleid voor door de huurder zelfaangebrachte voorzieningen; Het inventariseren van de woonwensen van de huurder en het aangeven van de mogelijkheden om daaraan tegemoet te komen; Het uitleggen van de procedure voor woningtoewijzing; Het inventariseren van aanwezige woningaanpassingen op grond van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO), Het bespreken van specifieke kenmerken van de woning en/of het huishouden, waaronder tevens wordt verstaan sociale en medische urgentie, hoogte van het inkomen en andere persoonlijke gegevens. De huurder mag zich laten bijstaan door een derde. Alle afspraken die gemaakt worden tijdens het individuele huisbezoek worden schriftelijk vastgelegd en ondertekend door huurder en verhuurder.
2.4
De medewerker die namens de verhuurder de huurder heeft bezocht, blijft indien mogelijk gedurende het hele herhuisvestingsproces de vaste contactpersoon voor de huurder.
2.5
De huurders van woningen waarvoor een sloopbesluit is genomen, komen vanaf de peildatum in aanmerking voor een eenmalige tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten en vervangende woonruimte.
2.6
De kale huurprijs van de te slopen woningen wordt vanaf de peildatum bevroren.
2.7
Om de leefbaarheid in de (deel)complexen zoveel mogelijk te waarborgen, kunnen leegkomende woningen (vanaf het sloopbesluit) voor een passend huurniveau tijdelijk worden verhuurd op basis van de leegstandswet, waarbij de tijdelijke huurders geen aanspraak kunnen maken op het sociaal statuut. Hiermee wordt in de regel zes maanden voor de sloopdatum gestopt.
2.8
Huurders die de huurovereenkomst opzeggen van een woning die nog (tijdelijk) wordt verhuurd, dienen de woning op te leveren in een verhuurbare staat, conform de regeling voor andere huurwoningen van de verhuurder.
2.9
Huurders die de huurovereenkomst opzeggen van een woning die niet meer (tijdelijk) wordt verhuurd, dienen de woning veilig en wind- en waterdicht achter te laten (waterpunten en gaskranen laten zitten, geen open riool, geen vloerdelen verwijderen e.d.). De huurder mag geen huisvuil en huisraad achterlaten. Gordijnen mogen achterblijven.
2.10
Huuropzegging: indien niet tijdig andere woonruimte is gevonden of er is niet adequaat gereageerd op de afspraken over herhuisvesten, wordt uiterlijk zes maanden voor aanvang van de sloopdatum de huur formeel door de verhuurder opgezegd. De huurder ontvangt een aangetekende brief waarin vermeld staat dat in
_______________________ 2 Op
de peildatum begint de actieve herhuisvesting. De peildatum ligt, afhankelijk van de verwachte duur van de herhuisvesting, meestal tussen de twaalf en achttien maanden voor de sloopdatum. Sociaal Statuut 1 januari 2011 - 31 december 2014
2
verband met voorgenomen sloop van de woning de huurovereenkomst wordt beëindigd. In deze brief wordt tevens zo mogelijk een finaal aanbod gedaan: twee passende woningen. Bij deze brief zal een akkoordverklaring gevoegd worden die door de huurder voor akkoord dient te worden ondertekend. Indien deze verklaring niet wordt ondertekend door de huurder of niet op tijd wordt ingeleverd, gaat de verhuurder er van uit dat de huurder niet akkoord gaat met de opzegging van de huur. De verhuurder zal de zaak dan voorleggen aan de kantonrechter en deze beslist of de huurovereenkomst beëindigd mag worden. Art. 3 Herhuisvesting 3.1
Alle huurders van de te slopen woningen hebben voorrang bij de toewijzing van passende vrijkomende corporatiewoningen in de gemeente Velsen. Bij de toewijzing wordt uitgegaan van een in beginsel gelijkwaardige woning: gestapelde bouw is gestapelde bouw, eengezinswoning is eengezinswoning. Benedenwoningen zijn bestemd voor ouderen. Toewijzing van zorgwoningen gebeurt alleen op indicatie van het C.I.Z. (Centrum Indicatiestelling Zorg). De voorrang geldt ook bij de toewijzing van vervangende nieuwbouw-woningen, zowel in de huur als in de koop. Hierbij geldt dat een huurder die terugkeert naar de plek van de oude woning (recht van terugkeer) voorrang heeft op de overige herhuisvestingskandidaten. Binnen elke categorie is de woonduur bepalend voor de volgorde van toewijzing.
3.2
Er worden geen administratiekosten in rekening gebracht bij toewijzing van een andere woning van een plaatselijke woningcorporatie.
3.3
Na ingangsdatum van een nieuw huurcontract of na overdracht sleutel van de huurwoning, stopt de huur van de te verlaten woning. De bewoner krijgt maximaal een maand de tijd de oude woning te verlaten, zonder dat men nog huur voor de oude woning dient te betalen.
Art. 4 Tegemoetkoming voor verhuis- en herinrichtingskosten 4.1
Huurders die hun woning moeten verlaten vanwege sloop, hebben vanaf de peildatum recht op een eenmalige tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten. Voor de hoogte van deze tegemoetkoming wordt onderscheid gemaakt tussen uitverhuizers en terugkeerders. Omdat terugkeerders in regel meer kosten moeten maken.
4.2
Corporaties stellen vooraf per project een totaalbudget vast voor de tegemoetkoming voor verhuis- en herinrichtingskosten. Dit budget wordt bepaald door het aantal woningen in het (deel)complex te vermenigvuldigen met € 5.688,92 (tegemoetkoming oud sociaal statuut, prijspeil 1 januari 2010). Met ingang van 1 januari 2011 wordt dit bedrag jaarlijks aangepast volgens de door CBS gepubliceerde consumentenprijsindex.
4.3
De uitverhuizer heeft recht op een tegemoetkoming gelijk aan het bedrag in het huidige sociaal statuut (per 1 januari 2010 vastgesteld op € 5.688,92) minus € 100. Het bedrag voor de uitverhuizer komt dan uit op € 5.588,92 (prijspeil januari 2010). Uitzondering: huurders die hun woning definitief verlaten tussen de interne vaststelling van het initiatiefplan (bij renovatie) en de peildatum of de interne vaststelling van het initiatiefplan na akkoord van de gemeente (bij sloop/nieuwbouw) en de peildatum, hebben recht op eenmalig een tegemoetkoming van 20 % van de bovengenoemde tegemoetkoming; zij hebben niet de overige rechten van dit sociaal statuut. Dit onder
Sociaal Statuut 1 januari 2011 - 31 december 2014
3
de uitdrukkelijke voorwaarde dat de woning nog tijdelijk mag worden verhuurd op basis van een leegstandsvergunning van de gemeente. 4.4
De hoogte van de tegemoetkoming voor de terugkeerder kan per project verschillen en wordt door de corporaties bepaald aan de hand van de inschatting hoeveel huurders terugkeren en hoeveel uitverhuizen in relatie tot het beschikbare projectbudget. Hier kan als uitgangspunt 80/20 worden gehanteerd, waarbij wordt verondersteld dat 20% terugkeert in de nieuwbouw en 80% definitief uitverhuist. Deze verhouding kan ook anders worden ingevuld, wat consequenties heeft voor de hoogte van de vergoeding van de terugkeerders. Als de individuele corporatie dit onderscheid te weinig vindt, dan behoudt deze zich het recht om hier binnen de kaders van het vastgestelde projectbudget mee te "spelen". Voor het bepalen van de vergoeding kan worden gevarieerd met de verhoudingspercentages uitverhuizer/ terugkeerder (bijvoorbeeld 50/50 of 30/70). Voorwaarde is wel dat het bedrag voor de uitverhuizer in alle situaties identiek is (€ 5.588,92, prijspeil 2010). Hieronder een voorbeeldberekening:
Complex A, 10 woningen (VOORBEELD) Om het budget te bepalen zeggen de corporaties dat 80% (8 huurders) als uitverhuizer wordt aangemerkt. De overige 20% (2) wordt gezien als terugkeerder in de nieuwbouw. Voor het projectbudget houdt dit het volgende in: Totaal projectbudget is vastgesteld op: € 56.889,20 (10 * € 5.688,92) 80%
van 10 = 8 woningen krijgt ieder € 5.588,92 = € 44.711,36
20% van 10 = 2 woningen = € 56.889,20 -/- € 44.711 ,36 = € 12.177,84/2 = € 6.088,92 per woning Verschil vergoeding uitverhuizer I terugkeerder is € 500
Complex B, 10 woningen (VOORBEELD) Om het budget te bepalen zeggen de corporaties dat 20% (2 huurders) als uitverhuizer wordt aangemerkt. De overige 80% (8) wordt gezien ars terugkeerder in de nieuwbouw. Voor het projectbudget houdt dit het volgende in: Totaal projectbudget is vastgesteld op: € 56.889,20 (10 * € 5.688,92) 20%
van 10 = 2 woningen krijgt ieder € 5.588,92 = € 11.177 ,84
80% van 10 = 8 woningen = € 56.889,20 -/- € 11.177,84 = € 45.711,36 / 8 = € 5.713,92 per woning Verschil vergoeding uitverhuizer / terugkeerder is € 125
4.5
Het recht op de tegemoetkoming vervalt als de huurder de woning niet op de geplande en afgesproken datum heeft verlaten, tenzij dit aantoonbaar niet zijn schuld is.
4.6
Conform wettelijke grondslag worden (onkosten)vergoedingen niet in mindering gebracht op sociale uitkeringen.
4.7
Uitbetaling van de tegemoetkomingen van uitverhuizers (artikel 4.3): bij opzegging van de huurovereenkomst wordt 80% van het totaal uit te keren bedrag uitbetaald; bij inlevering van de sleutels wordt de overige 20% uitgekeerd. De tegemoetkomingen zullen door de verhuurder op een door de huurder aan te geven bank- of girorekening worden gestort.
Sociaal Statuut 1 januari 2011 - 31 december 2014
4
4.8
Uitbetaling van de tegemoetkomingen voor terugkeerders (artikel 4.4) bij terugkeer naar een nieuwbouwwoning in het (deel)complex. Deze tegemoetkoming wordt in twee termijnen uitbetaald. bij verhuizing naar de wisselwoning wordt de tegemoetkoming van de uitverhuizer (zie artikel 4.3) uitbetaald in twee termijnen: 80% bij opzegging van de huurovereenkomst 20% bij inlevering van de sleutels van de oude woning Bij terugkeer naar de nieuwbouw wordt het restant van de tegemoetkoming voor terugkeerders uitbetaald (zie hiervoor de voorbeeldberekeningen bij artikel 4.4) De tegemoetkomingen zullen door de verhuurder op een door de huurder aan te geven bank- of girorekening worden gestort.
4.9
Alle uit te betalen tegemoetkomingen worden door de verhuurder verrekend met eventueel openstaande vorderingen.
Art. 5 Regeling met betrekking tot wisselwoningen 5.1
Indien nodig voor de realisatie van de herhuisvesting kan een woningcorporatie besluiten tot het beschikbaar stellen van wisselwoningen. Dit wordt per project bepaald. In dat geval hebben huurders die vanwege sloop hun woning moeten verlaten, maar nog niet hun intrek kunnen nemen in de definitieve woning, recht op een wisselwoning. Dit geldt voor bewoners die terug willen keren naar de nieuwbouw.
5.2
De verhuurder zorgt er voor dat de wisselwoning schoon en gestoffeerd (vloerbedekking, behang en/of stucwerk en/of schilderwerk en gordijnen) beschikbaar komt en is voorzien van verwarming.
5.3
Indien de huur van de wisselwoning hoger is dan de huur van de oude woning, geldt de huur van de oude woning als huur van de wisselwoning. De wisselwoning krijgt wel een reguliere huurverhoging per 1 juli.
5.4
Indien een wisselwoning van toepassing is, zal een terugkeerovereenkomst dienen te worden getekend. Het is in principe niet mogelijk in de wisselwoning te blijven wonen. Als de terugkeerafspraak niet nagekomen wordt, bijvoorbeeld doordat de bewoner tussentijds andere woonruimte heeft gevonden, zullen de gemaakte kosten (vloerbedekking, behang en/of stucwerk en/of schilderwerk en gordijnen) en de eventuele korting op de huurprijs alsnog (met terugwerkende kracht) in rekening worden gebracht. De wisselwoning dient schoon opgeleverd te worden. Als de "wissel"huurder schade heeft aangericht in de woning, zal de schade door hem moeten worden vergoed.
Sociaal Statuut 1 januari 2011 - 31 december 2014
5
Art. 6 Vergoedingen voor zelf aangebrachte voorzieningen 6.1
Huurders die zelf voorzieningen in hun woning hebben aangebracht, mogen deze uit de woning verwijderen en meenemen, onverminderd hun verplichting om de woning op te leveren met volledige uitrusting (bijvoorbeeld sanitair, radiatoren, deuren e.d.) en bezemschoon achter te laten, zoals zij bij de aanvang van de huur hebben aangetroffen.
6.2
De huurder heeft recht op een vergoeding voor zelf aangebrachte voorzieningen, op basis van gelijkwaardigheid aan hetgeen in de betreffende woning geldend is, voor zover de voorzieningen: - door de huurder zijn aangebracht met schriftelijke toestemming van de verhuurder; zijn aangebracht vóórdat de huurder op de hoogte is gesteld van de mogelijke sloop; aard- en nagelvast zijn; volgens het woningwaarderingsstelsel een verbetering van de woning betekenen; de materiaal- en installatiekosten met facturen kunnen worden aangetoond; - de waarde van de in aanmerking komende voorzieningen wordt berekend op basis van een afschrijving conform het ZAV-beleid; in technisch goede staat verkeren.
Art. 7 Dienstverlening ten behoeve van de huurders 7.1
Er kan regelmatig een spreekuur gehouden worden tijdens de uitvoering van de plannen, waar huurders terecht kunnen met vragen.
7.2
De verhuurder zal de huurders waar nodig behulpzaam zijn bij procedures en regelingen, bijvoorbeeld bij de aanvraag voor huurtoeslag voor de nieuwe woning.
7.3
De vertrekkende huurder draagt er zelf zorg voor dat gas, water, licht, CAI en telefonie (telefoon/internet) wordt afgesloten in de woning die wordt achtergelaten. De verhuurder ziet daarop toe.
7.4
Aanpassingen voor gehandicapten uit de oude woningen worden, indien technisch mogelijk, overgebracht naar de nieuwe woning zonder extra kosten voor de bewoner.
7.5
De verhuurder kan voor de huurder de verhuizing verzorgen door een professioneel verhuisbedrijf tegen een concurrerend tarief.
7.6
Na het sloopbesluit zullen de huurders schriftelijk regelmatig op de hoogte worden gehouden van de stand van zaken.
Art 8 Leefbaarheid 8.1
De betrokken partijen zetten zich vanaf het sloopbesluit extra in voor de leefbaarheid van de buurt en de (deel)complexen.
8.2
De leeggekomen woningen worden zo mogelijk nog tijdelijk verhuurd om de periode van leegstand zo kort mogelijk te maken.
8.3
Om de woningen er zo bewoond mogelijk uit te laten zien, wordt gevraagd aan de vertrekkende bewoners de gordijnen te laten hangen of zorgt de verhuurder ervoor dat passende maatregelen worden getroffen.
8.4
De verhuurder zorgt voor containers voor het afval en maakt hiertoe afspraken.
Sociaal Statuut 1 januari 2011 - 31 december 2014
6
8.5
In geval van overlast maakt de verhuurder afspraken met betrokken partijen (zoals de politie, gemeente Velsen en ReinUnie) om de veiligheid te waarborgen en de vervuiling.
8.6
De verhuurder is telefonisch goed bereikbaar voor vragen en klachten van bewoners. Dit zowel tijdens kantooruren als in noodgevallen daarbuiten.
8.7
De verhuurder houdt minimaal één informatieavond voor de huurders. Als het voor het goed verlopen van het herhuisvestingproces noodzakelijk wordt geacht, vraagt de verhuurder aan de aanwezigen tot een vertegenwoordiging van de betreffende huurders te komen. Met deze vertegenwoordiging wordt overleg gepleegd conform de eisen van de Overlegwet.
Art. 9 Geschillencommissie Geschillen die voortvloeien uit de toepassing, uitvoering en/of interpretatie van deze Regeling, kunnen schriftelijk en gemotiveerd worden voorgelegd aan de geschillencommissie van de verhuurder. Art. 10 Hardheidsclausule 10.1
Als het sociaal statuut voor een huurder gevolgen heeft die onevenredig ongunstiger zijn dan voor de andere huurders, of als het voor het goed verlopen van het herhuisvestingproces noodzakelijk wordt geacht, kan de verhuurder afwijken van dit sociaal statuut. Een tegemoetkoming wordt in beginsel verleend in de vorm van diensten en/of materialen.
IJmuiden, 3 februari 2011 De huurdersraden en directeur van de vier Velsense corporaties
Namens Woningbedrijf Velsen
Sociaal Statuut 1 januari 2011 - 31 december 2014
.
Bijlage 1 TIJDSBALK Minimaal 18 maanden voor sloopdatum: Verhuurder neemt een sloopbesluit en stelt sloopdatum vast. Dit is een intern besluit. Verhuurder vraagt een vergunning aan de gemeente om tijdelijk te mogen verhuren op basis van de leegstandswet. Wanneer er nu al iemand de huur op zegt, krijgt de huurder 20% van de totale tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten. . Verhuurder start met huisbezoeken, zodat de herhuisvesting vanaf de peildatum (zie hierna) direct opgestart kan worden. Verhuurder stelt in overleg met de gemeente de peildatum vast. Vanaf deze datum begint de actieve herhuisvesting en hebben huurders recht op een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten. Wanneer er nu al iemand de huur op zegt, krijgt de huurder 100% van de totale tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten. (te verdelen in 80% bij huuropzegging en 20% bij inleveren van de sleutels) De kale huurprijs wordt vanaf de peildatum bevroren Minimaal 6 maanden voor de sloopdatum Verhuurder zegt de overgebleven huurders het huurcontract op (formele opzegging) Verhuurder doet de overgebleven huurders zo mogelijk een finaal aanbod Minimaal 1 dag voor de sloopdatum Alle woningen zijn leeg en iedereen is gehuisvest hetzij definitief hetzij in een wisselwoning.
S o c i a
al Statuut 1 januari 2011 - 31 december 2014
8
Bijlage 2 BEGRIPPENLIJST Voor het goed kunnen begrijpen van de inhoud van dit Sociaal Statuut is het zinvol om de betekenis van enkele al dan niet bekende begrippen nader te omschrijven. Hieronder is een opsomming gemaakt van de belangrijkste begrippen, met daarachter een korte toelichting. Bewonerscommissie: door de Huurdersraad erkende commissie van bewoners uit het betreffende (deel)complex met als taak de belangenbehartiging van bewoners. (Deel) Complex:aantal woningen of woongebouwen (of een deel er van) in een straat of in een aantal aangrenzende straten, die als één bouwproject is gerealiseerd en die (bouwkundig) bij elkaar horen. Herhuisvesting: noodzakelijke verhuizing naar een andere woning als de oorspronkelijke woning moet worden gesloopt of gerenoveerd. Huurder:degene die op grond van een huurovereenkomst met verhuurder het gebruik (genot) van een woning heeft. Gelijkwaardige woning:een woning die qua woningtype (eengezinswoning, etagewoning etc.), minimaal gelijkwaardig is aan de woning die de huurder achterlaat, waarbij de verhuurder tevens tracht de woonomgeving in acht te nemen. Renovatie: het gedeeltelijk vernieuwen van de woning door veranderingen aan te brengen of door de woning te vergroten Peildatum: datum waarop de herhuisvesting officieel van start gaat. Vanaf deze datum komen de betreffende bewoners in aanmerking voor de bijdragen en tegemoetkomingen uit dit Sociaal Statuut. Sloop: afbraak van één (of enkele (deel) complexen), waarbij de huidige huurders elders worden geherhuisvest. Sloopbesluit: het definitieve besluit tot sloop dat door de verhuurder (ook) schriftelijk aan de huurder wordt meegedeeld. Sloopwoning: een woning, waarvoor door de verhuurder definitief is besloten over te gaan tot sloop. Herstructureringsurgentie:urgentie die wordt toegekend aan huurders die betrokken zijn bij stedelijke vernieuwing en die als gevolg hiervan hun woning moeten verlaten. Wisselwoning: woning bestemd voor tijdelijke bewoning, voor huurders die te maken hebben met een sloop en terugkeren naar een woning op de te slopen locatie. Uitverhuizer de huurder die vanuit de te slopen of renoveren woning definitief vertrekt naar een andere woning. Terugkeerder:de huurder die vanuit de te slopen of renoveren woning naar een andere woning vertrekt en uiteindelijk terugkeert in de nieuwbouw op dezelfde locatie.
9. Sociaal Statuut 1 januari 2011 - 31 december 2014
