Odhad tržní hodnoty č. 2063 / 103 / 2016 pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny) pro exekutora sp.zn. 017 EX 444/13-33
Předmět ocenění: Zemědělský pozemek, a to pozemek spolumajitelů parcela č. 2202/3 Ulice: extravilán obce č.p. Obec : Miličín PSČ 25786 Okres: Benešov Kraj: Středočeský kraj Katastrální území: Miličín Identifikační kód: 694851 Sídlo katastr. úřadu v pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Benešov Spoluvlastníci pozemku: Beňo Josef, Žižkovo nám. 3/3, 390 01 Tábor Burešová Renata, Žižkovo nám. 3/3, 390 01 Tábor Křemen Bohumil, Lažany, 25786 Mezno
podíl:
1/4 1/4 1/2
Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 10.11.2016. Objednavatel: Exekutorský úřad Tábor Mgr. Martina Douchová, soudní exekutor Příběnická 1908, 390 01 Tábor Odhad je zpracován ke dni 17.11.2016 Vypracoval:
Ing. Kubíska Zdeněk, K Hájence 1200, 391 02 Sezimovo Ústí tel.č. 381291038, 602403465, email
[email protected] licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0139 verze ACONS 10.31, platná od 23.11.2015 Tento odhad obsahuje 10 stran textu (z toho 4 strany příloh) a předává se ve dvou vyhotoveních. Vyhotovení č.: V Sezimově Ústí, dne 17.11.2016
2 Obsah Úvod ............................................................................................................................................. 2 Podklady pro ocenění:.................................................................................................................... 2 A. Místopis, vstupní údaje: ............................................................................................................. 3 B. Metody zjištění hodnoty ............................................................................................................. 3 C. Pozemky ................................................................................................................................... 3 D. Výnosové ocenění ..................................................................................................................... 4 E. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací .................................................................... 4 F. Marketing .................................................................................................................................. 5 G. Územní plán .............................................................................................................................. 5 H. Omezení vlastnických práv ......................................................................................................... 5 I. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví ................................................................................. 5 Rekapitulace.................................................................................................................................. 6 Znalecká doložka, koncesní listina Přílohy výpis z KN Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Podklady pro ocenění: 1. Základní podklady předložené objednatelem výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 430, vyhotovený dálkovým přístupem Zeměměřičským úřadem Praha dne 24.11.2015 2. Situační podklady zajištěné odhadcem kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Miličín, vyhotovená ze serveru www.cuzk.cz 3. Doklady o nabytí předložené objednatelem viz údaje dílu E výpisu z katastru nemovitostí 4. Ostatní podklady zajištěné odhadcem informace o obvyklém nájemném údaje sdělené objednatelem ocenění Podklady pro zpracování odhadu byly objednatelem předány dne 02.09.2016.
3 A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Obec Miličín je obcí turistickou a má 859 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Miličín. Nejbližší správní centrum je v Táboře a Benešově, od kterého je nemovitost vzdálena cca 25.00 km. Obec Miličín leží při silnici č. I/3 E 55, která spojuje Prahu s Českými Budějovicemi. Nejbližší železniční stanice je ve vzdálenosti cca 2.00 km. Okolní zástavbu tvoří zástavba obce severovýchodním směrem, okolní zemědělské pozemky. Původní stav nemovitosti nebyl zde podstatným způsobem měněn, je využit k zemědělské prvovýrobě. Současný zemědělský charakter pozemku bude zachován i do budoucnosti, neboť se jeho zástavba nepředpokládá. Jako celek zde pozemek splňuje podmínky pro zařazení do kategorie pozemků zemědělských podle vyhlášky č. 83/76 Sb. ve znění vyhlášek č. 45/79 Sb. a č. 376/92 Sb. a je takto oceněn. Potřebná dokladová dokumentace k nemovitosti byla pro ocenění k dispozici, měřické práce nebylo nutno provádět. Pozemek je oceňován v právním stavu tak, jak je evidován v katastru nemovitostí. Ocenění nemovitosti je prováděno za účelem zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro exekuční řízení. Nabývacím titulem jsou údaje dílu E listu vlastnictví, dědické řízení. Souhrnné informace o nemovitosti: jedná se o zemědělský pozemek s dobrou cenou vzhledem k poloze k Voticím a I/3. Údaje o oceňovaném pozemku Pozemek není napojen na inženýrské sítě. Přístupová komunikace je zpevněná. Tvar pozemku je přibližně obdélníkový. Pozemek je mírně sklonitý a rovinatý. Pozemek ke dni ocenění je běžně využíván k zemědělské rostlinné výrobě. V lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost, se nepřipravuje rozsáhlá výstavba, která by mohla v budoucnu výrazně ovlivnit současnou obvyklou cenu. B. Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod : nákladové, výnosové a srovnávací. C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemku v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemku v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Dle výpisu z katastru nemovitostí Obec: Miličín Spoluvlastníci pozemku: Beňo Josef, Žižkovo nám. 3/3, 390 01 Tábor Burešová Renata, Žižkovo nám. 3/3, 390 01 Tábor Křemen Bohumil, Lažany, 25786 Mezno Parcela č. 2202/3
Výměra m2 6189
Katastrální území: Miličín podíl: 1/4 1/4 1/2
Druh orná půda
Využití
4 Výměra pozemků celkem
m2
6 189.00
Výpočet ceny Výměra pozemku m2 6 189.00 Směrná cena pozemku Kč/m2 20.00 Výchozí cena pozemku Kč 123 780.00 Směrná cena pozemku byla stanovena odborným odhadem - jedná se o pozemky orné půdy výhodné polohy. Pozemky celkem Kč 123 780.00 D. Výnosové ocenění V daném případě není výnosová hodnota pozemků vypočtena, neboť jejich pronájem nekoresponduje s jejich obvyklou cenou, jedná se zde částky v obvyklé hodnotě kolem 1 000,- až 1 500,- Kč za 1 hektar pozemků. E. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Zemědělský pozemek, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je přibližně stejná a nyní i částečně nižší, než nabídka. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je dobře obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti zemědělských pozemků, orné půdy, v lokalitách Táborska, Benešovska a Jindřichohradecka a dalších lokalit, kde byla zlikvidována Zemědělská družstva, a to za průměrnou hodnotu 15,50 – 22,50 Kč za 1 m2 za orné půdy, cena louky a pastviny se pohybuje kolem 8,- až 10,- Kč/m2. Nyní s dalšími rostoucími převody zemědělské půdy v důsledku jejich prodejů státem a jeho Správcem Státním pozemkovým úřadem je konstatováno další zvýšení cen, a to až na 18,- až 25,- Kč/m2 orné půdy a za 15,- – 17,50 Kč/m2 trvalých travních porostů, vše podle druhů pozemků a lokalit. Tyto skutečnosti byly aplikovány i na současný stav, kde se jedná o klasickou zemědělskou půdu v dosahu Votic, Benešova a Tábora na solidním místě v k.ú. Miličín, na dobrém místě extravilánu tohoto k.ú. Nyní dalším vyhodnocováním realizovaných prodejů zemědělské půdy a s ohledem na kvalitu oceňované orné půdy, kde větší část pozemků je v lepších bonitách, lze konstatovat, že pro pozemky orné půdy bude reálnou cenou v případě nabízení těchto pozemků na trhu se zemědělskou půdou průměrná cena za 1 m2 v průměrné výši 20,- Kč/m2. Takto vyhodnocenou průměrnou hodnotu pro oceňovaný případ pozemků orné půdy podporuje i vyhlášková cena pozemků. Obvyklá reálná cena nemovitosti, která by byla v současné době prodejná jako celek tohoto zemědělského pozemku ve spoluvlastnictví pana Josefa Beňa, Renaty Burešové, Bohumila Křemena na listu vlastnictví 430 v k.ú. Miličín, označeného jako pozemek k ocenění pro exekuční řízení viz výpočet v části C posudku, je tedy po zaokrouhlení 123 800,- Kč.
5 Odůvodnění srovnávací metody Za srovnání s nemovitostmi zemědělských pozemků byly použity obdobné případy realizovaných převodů zemědělských pozemků na Táborsku, Českobudějovicku, Jindřichohradecku a Benešovsku, jejichž údaje z databáze znalce v daném případě povyšuji za polohu pozemků v okruhu dobré vzdálenosti Benešova a Tábora, silnice I/3, kde bude snad jednou pokračovat i výstavba D3. F. Marketing Pozemek je podle právního stavu využíván pro rostlinnou zemědělskou výrobu. V lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost se nemovitost s obdobným komerčním využitím a obdobné velikosti nachází. Jedná se o okolní zemědělské pozemky sousedící s oceňovanými pozemky v katastru . S náhradním, jiným využitím ploch se neuvažuje. G. Územní plán Stav územně plánovací dokumentace je jednou z podmínek, které ovlivňují obvyklou cenu nemovitosti. Odhadce nemá informace, ze kterých by bylo možno usoudit, že v okolí oceňované nemovitosti se nepřipravuje jiná výstavba, která by mohla negativně ovlivnit obvyklou cenu nemovitosti. H. Omezení vlastnických práv V části C listu vlastnictví je uvedena poznámka : bez zápisu Prohlašuji, že objednavatel ocenění sdělil, že kromě výše uvedených skutečností na nemovitosti neváznou žádné jiné závazky nebo omezení, zejména pak břemeno vznikající přímo ze zákonů (vodního, plynárenského, telekomunikačního, elektrizačního a pod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí. I. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví Byla provedena kontrola pozemku podle jeho zápisu v katastru nemovitostí a konstatuje se, že předmětem ocenění je výhradně pozemek, který podle výpisu z katastru nemovitostí je v něm zapsán. Pozemek, který je předmětem ocenění, je doložen v příloze tohoto ocenění a vyznačen na snímku z katastru nemovitostí. Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou u oceňovaných nemovitostí uvedeny následující údaje o právních a jiných vztazích: poznamenává se pouze, že předmětem ocenění je výhradně jeden zemědělský pozemek katastru nemovitostí. Obecné vlivy: přístup k oceňované nemovitosti je ze silnice I/3 Vlivy vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí nebyly zjištěny
6 Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění obvyklé ceny pozemku (pro účel ) Typ č. 1.16. Zemědělský pozemek Obec: Miličín Okres: Benešov Kat. území: Miličín
ulice : extravilán obce č.p. -
Srovnávací hodnota
Kč
123 800.00
Rizika Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny : Jedná se o dobře prodejný zemědělský pozemek orné půdy v extravilánu Miličína, kdy pro exekuční řízení byl pozemek orné půdy dobré bonity a příznivé výměry ve spoluvlastnictví paní Josefa Beňa, Renaty Burešové, Bohumila Křemena na listu vlastnictví 430 v k.ú. Miličín. Výsledná obvyklá cena byla určena empiricky z ceny, za kterou by bylo možno k datu ocenění nemovitost těchto zemědělských pozemků realizovat kupujícímu pro podnikání v zemědělské činnosti. Výše obvyklé ceny tohoto pozemku z výše uvedených listů vlastnictví tedy činí 123 800,- Kč viz zdůvodnění v srovnávací metodě. V praxi je reálné tuto hodnotu na trhu s nemovitostmi dosáhnout, neboť zde byly v roce 2016 realizovány pozemkové úpravy a zcelení pozemků; koupě za příznivou cenu. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu celé oceňované nemovitosti ve výši :
123 800.00 Kč Slovy: jedno sto dvacet tři osm set tisíc Korun českých Podíl povinného ve výši ideální 1/4 na těchto nemovitostech činí 31 000,- Kč Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 1994 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku a ocenění jsem osobou nezávislou. V Sezimově Ústí dne 17. listopadu 2016. Vypracoval:
Ing. Zdeněk Kubíska K Hájence 1200 391 02 Sezimovo Ústí licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0139
7
Znalecká doložka Znalecký 1124/85 odhady evidence
posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem Hradec Králové č. j. Spr. ze dne 17.12.1985 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitostí a obor geodézie a kartografie. Posudek je zapsán pod poř.č. 2063-103/2016 tržních ocenění. Znalečné účtuji podle přiložené likvidace.
Koncesní listina
Vydal: Okresní živnostenský úřad Okresního úřadu Tábor Číslo jednací: ŽÚ/2922/00/Hazml-T Dne: 28.8.2000 Předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité IČO: 625 13 737 Certifikovaný dne 26.9.1996 Bankovním institutem a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002013, ev.č. 013/96 s platností do 31.12.1999 a recertifikován dne 1.12.1999, 11.12.2004, 08.12.2009 a 02.12.2014, číslo certifikátu č. 19/14 s platností do 02.12.2019.
Ing. Zdeněk Kubíska K Hájence 1200 391 02 Sezimovo Ústí
8
9
10
11 FAKTURA - DODACÍ LIST 2016/203 Dodavatel: Ing. Zdeněk Kubíska, K Hájence 1200, 391 02 Sezimovo Ústí IČO: 625 13 737, DIČ CZ5512281654 znalec jmenovaný Krajským soudem Hradec Králové č. j. Spr. 1124/85 ze dne 17.12.1985 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací odhady nemovitostí a obor geodézie a kartografie Koncesní listina - vydal: Okresní živnostenský úřad Okresního úřadu Tábor Číslo jednací: ŽÚ/2922/00/Hazml-T Dne: 28.8.2000 Předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité IČO: 625 13 737 tel.č., fax 3812 91038, 602 403 465, č. běžného účtu 9971120217/0100 variabilní symbol 2063 Datum vystavení 17.11.2016 Datum uskutečnění zdanitelného plnění 17.11.2016 Datum splatnosti 10.12.2016 Forma úhrady: převodem Příjemce: Mgr. Martina Douchová, soudní exekutor Exekutorského úřadu Tábor, Příběnická 1908, 390 01 Tábor K 017 EX 444/13-33 Ocenění číslo Slovní popis Honorář je stanoven za ocenění pozemku č. 2063-103/2016
Částka
znalečné výpočtu obvyklé ceny za pozemek činí
2 500,- Kč
Odměna celkem bez DPH
2 500,- Kč
Náhrada: neúčtuji Odměna a náhrada bez DPH celkem
2 500,- Kč
DPH 21 % činí 525,- Kč Odměna a náhrada celkem Slovy: tři tisíce dvacet pět 0/100 Kč. Pozn.: jsem plátce DPH
3 025,- Kč ============
