ZNALECKÝ
POSUDEK
č. 5609 - 11/12
o obvyklé ceně rodinného domu čp. 6 v Čermné nad Orlicí, okres Rychnov nad Kněžnou
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Novodvorská 1010 P.O.B. 44 142 00 Praha 4
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny pro potřebu exekučního řízení
Posudek vypracoval:
Miroslav Havlík Javornická 1501 516 01 Rychnov nad Kněžnou
Znalecký posudek obsahuje celkem 14 stran, z toho 3 strany příloh. Je vypracován ve třech vyhotoveních. Dvě vyhotovení jsou předávána žadateli o ocenění a jedno vyhotovení je uloženo u znalce.
1
V Š E O B E C N É Ú D A J E: Účel vypracování posudku: Tento znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení Exekutorského úřadu Praha 4 sp. zn. 046Ex 1491/11 ze dne 13.1.2012. Úkolem znalce je vyhotovení znaleckého posudku ve dvou vyhotoveních do 15-ti dnů ode dne ohledání nemovitostí. Dále je požadováno předání posudku i na elektronickém nosiči dat, včetně fotodokumentace. Úkolem znalce je v souladu s § 336 odst. 1 o.s.ř. ocenit níže uvedené nemovitosti a jejich příslušenství a ocenit jednotlivá práva a závady, které jsou spojené s nemovitostmi. Prohlídka a zaměření nemovitostí: Vzhledem k problémům se zajištěním prohlídky nemovitostí ze strany vlastníka resp. jeho zákonného zástupce, souhlasil objednatel, aby znalec vycházel z místního šetření provedeného dne 31.10.2011 v souvislosti s oceněním nemovitostí pro jiný účel. Oceňované nemovitosti jsem osobně prohlédl a zaměřil dne 31.10.2011 za přítomnosti žadatele o ocenění pana P. Kučery, který je opatrovníkem vlastníka nemovitostí pana Ing. Vl. Kučery. Účelem posudku je zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení. Ocenění je provedeno dle stavu ke dni prohlídky. Podklady: - Usnesení Exekutorského úřadu Praha 4 sp. zn. 046Ex 1491/11 ze dne 13.1.2012 - výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dne 25.10.2011 dálkovým přístupem; obsahuje výpis z LV č. 388 - kopie katastrální mapy - fotodokumentace - prohlídka a zaměření na místě - informace poskytnuté zákonným zástupce vlastníka. Stručný popis nemovitostí: Oceňované nemovitosti se nacházejí v katastrálním území Malá Čermná nad Orlicí, obec Čermná nad Orlicí, okres Rychnov nad Kněžnou. Oceňované nemovitosti jsou lokalizovány v samostatné části zvané Korunka, vzdálené cca 2 km od obce. Přístup z obecní nezpevněné komunikace. Je provedeno napojení na veřejný rozvod el. energie. Zásobování vodou z vlastní studny. Odpadní vody jsou svedeny do žumpy. V místě není veřejný rozvod vody, kanalizace ani plynu. Předmětem ocenění je rodinný dům (čp. 6), vedlejší stavba (dřevník), studna (kopaná), venkovní úpravy (přípojka elektro, vody a kanalizace, domácí vodárna, žumpa, zpevněné plochy, oplocení) a pozemky (stavební). Vlastnické a evidenční údaje: Dle předložených podkladů je vlastníkem oceňovaných nemovitostí občan: Kučera
Vladimír, Ing.
(RČ 350202/028)
Způsob ocenění nemovitostí: Ocenění se provede ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění zák. č. 121/2000 Sb., zák. č. 237/2004 Sb., zák. č. 257/2004 Sb. a zák. č. 296/2007 Sb.. Dle tohoto zákona se nemovitosti oceňují obvyklou cenou. Obvyklá (obecná, tržní) cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době dosáhnout. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na
2
cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí např. stav tísně kupujícího nebo prodávajícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklou cenu nelze vypočítat matematickými postupy. Při její tvorbě se vychází z pomocných metod, kterými jsou věcná, výnosová a porovnávací hodnota. Věcná hodnota Je stanovena za použití aktuálního oceňovacího předpisu, kterým je vyhl. č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák. č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, bez použití koeficientu prodejnosti. Výnosová hodnota Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Výnosová hodnota je v souladu s danou metodikou vypočtena kapitalizací trvale dosažitelného ročního výnosu příslušnou mírou kapitalizace, tj. porovnáním s jistinou vloženou do banky při alternativním investování kapitálu. Výnos je příjem z dosažitelného nájemného po odpočtu nákladů nutně vynaložených na dosažení příjmu. Porovnávací hodnota Jedná se o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou, v níž jsou umístěny. Toto srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu, konzultacemi s místními realitními kancelářemi a nabídkových cen v internetové databázi. Výsledkem je odhadovaná prodejní cena se zohledněním aktuální situace na trhu srovnatelných nemovitostí. Pro potřebu ocenění se vychází z rozměrů naměřených při místním šetření a z předložených podkladů. Práva a závady spojené s nemovitostmi: V průběhu zpracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna žádná práva ani závady, které by zvyšovaly popř. snižovaly obvyklou cenu nemovitostí. Ani objednatel posudku neposkytl znalci informace o existenci práv či závad.
P O S U D E K - vlastní ocenění: A) věcná hodnota § 5 – Rodinný dům Nález: Rodinný dům je umístěn samostatně na vlastním pozemku parcel. č. st. 174. Jedná se o přízemní objekt bez podsklepení a bez podkroví. Byl pořízen okolo roku 1900. V roce 1960 byly zhotoveny nové vnitřní omítky, fasáda, vnitřní obklady, vyměněny dveře, okna, podlahy obytných místností a vytápění. Jinak byla v průběhu užívání prováděna občasná údržba.
3
Objekt je uložen na základových pasech bez hydroizolace, svislé konstrukce kamenné masivní a dřevěné roubené, stropy dřevěné trámové s rovným podhledem, krov dřevěný sedlový vázaný, krytina tašková, žlaby a svody z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky vápenné hladké, fasáda vápenná hladká, vnitřní obklady keramické v kuchyni a koupelně, schody dřevěné bez podstupnic, dveře dřevěné hladké v dřevěných zárubních, okna dřevěná dvojitá rámová, podlahy obytných místností prkenné, podlahy ostatních místností z cementových dlaždic, vytápění lokální, el. instalace 230 V, rozvod studené vody v pozinkovaném potrubí, vnitřní kanalizace z kuchyně, koupelny a WC, ocelová vana, 2x umývadlo, WC mísa. V 1. NP se nachází veranda, chodba, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, koupelna, dětský pokoj, spíž, WC a garáž. Technický stav objektu lze hodnotit jako zhoršený, prvky krátkodobé životnosti jsou vesměs dožité, zjištěny zjevné tvarové deformace krovu, objekt se blíží ke konci životnosti. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Obestavěný prostor: základní část: 18,20*5,25*(0,10+3,50+2,20/2)+7,80*0,55* (0,10+2,85+0,65/2)+7,75*2,85*(0,50+2,35+ 1,15/2)+2,45*2,80*(0,10+2,15+1,10/2) Obestavěný prostor – celkem:
= =
557,99 m3 557,99 m3
Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod:
Hodnocení standardu P P S S S P P P C P P S P P P P P C
Obj. podíl [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60
4
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient Upravený obj. podíl 0,46 3,77 0,46 9,75 1,00 7,90 1,00 7,30 1,00 3,40 0,46 0,41 0,46 2,67 0,46 1,29 0,00 0,00 0,46 1,06 0,46 0,46 1,00 3,20 0,46 2,39 0,46 1,01 0,46 0,46 0,46 2,39 0,46 1,98 0,00 0,00
19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní: Součet upravených objemových podílů:
P C C S C S S C
3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
0,46 0,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00
1,47 0,00 0,00 3,10 0,00 4,10 0,30 0,00 58,41
Hodnota koeficientu vybavení K4:
0,5841
Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo:
P P P S S S P P P C P P S P P
OP Část [%] [%] 8,20 100,0 21,20 60,0 21,20 40,0 7,90 100,0 7,30 100,0 3,40 100,0 0,90 100,0 5,80 100,0 2,80 100,0 0,50 100,0 2,30 100,0 1,00 100,0 3,20 100,0 5,20 100,0 2,20 100,0
3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních P 1,00 místností: 16. Vytápění: P 5,20 17. Elektroinstalace: P 4,30 18. Bleskosvod: C 0,60 19. Rozvod vody: P 3,20 20. Zdroj teplé vody: C 1,90 21. Instalace plynu: C 0,50 22. Kanalizace: S 3,10 23. Vybavení kuchyně: C 0,50 24. Vnitřní vybavení: S 4,10 25. Záchod: S 0,30 26. Ostatní: C 3,40 Součet upravených objemových podílů:
K 0,46 0,46 0,46 1,00 1,00 1,00 0,46 0,46 0,46 0,00 0,46 0,46 1,00 0,46 0,46
100,0 0,46 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
0,46 0,46 0,00 0,46 0,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00
UP PP Stáří Živ. Opotř. Opotř. z [%] [%] části celku 3,77 6,45 111 180 61,67 3,9777 5,85 10,01 111 180 61,67 6,1732 3,90 6,68 111 150 74,00 4,9432 7,90 13,53 111 150 74,00 10,0122 7,30 12,50 111 140 79,29 9,9113 3,40 5,82 51 60 85,00 4,9470 0,41 0,70 51 60 85,00 0,5950 2,67 4,57 51 70 72,86 3,3297 1,29 2,21 51 60 85,00 1,8785 0,00 0,00 0,00 0,0000 1,06 1,81 51 55 92,73 1,6784 0,46 0,79 111 140 79,29 0,6264 3,20 5,48 51 70 72,86 3,9927 2,39 4,09 51 60 85,00 3,4765 1,01 1,73 51 60 85,00 1,4705 0,46
51
70
72,86
0,5756
2,39 4,09 51 1,98 3,39 51 0,00 0,00 1,47 2,52 51 0,00 0,00 0,00 0,00 3,10 5,31 51 0,00 0,00 4,10 7,02 51 0,30 0,51 51 0,00 0,00 58,41Opotřebení:
55 55
92,73 92,73 0,00 92,73 0,00 0,00 85,00 0,00 92,73 92,73 0,00
3,7927 3,1435 0,0000 2,3368 0,0000 0,0000 4,5135 0,0000 6,5096 0,4729 0,0000 78,3569
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):
5
0,79
= * *
55
60 55 55
2 290,- Kč/m3 0,5841 0,8500
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
*
2,1690
Základní cena upravená
=
2 466,05 Kč/m3
Plná cena:
557,99 m3 * 2 466,05 Kč/m3
=
1 376 031,24 Kč
Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 78,3569 % Úprava ceny za opotřebení
-
1 078 215,42 Kč
Zjištěná cena
=
297 815,82 Kč
§ 7 - Vedlejší stavba Nález: Dřevník je přistavěn k SZ štítu RD. Jedná se o přízemní objekt bez podsklepení a bez podkroví. Byl pořízen v roce 1960. Slouží ke skladování paliva. V průběhu užívání byla prováděna občasná údržba. Objekt je uložen na základových pasech bez hydroizolace, svislé konstrukce dřevěné jednoduché, krov dřevěný pultový, krytina tašková, dveře dřevěné svlakové, podlaha z betonové mazaniny. Technický stav objektu lze hodnotit jako průměrný, odpovídá stáří, údržbě a způsobu užívání. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:
typ F dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Obestavěný prostor: základní část: 7,85*2,70*(0,40+2,10+1,40/2) Obestavěný prostor – celkem:
= =
67,82 m3 67,82 m3
Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy
Hodnocení standardu S S S S C C S C S
Obj. podíl [%] 8,30 31,90 21,20 11,10 1,60 6,00 3,70 1,40 10,80
6
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 8,30 1,00 31,90 1,00 21,20 1,00 11,10 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 3,70 0,00 0,00 1,00 10,80
12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů:
C
4,00
100,00
0,00
Hodnota koeficientu vybavení K4:
0,00 87,00 0,8700
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
= * * *
970,- Kč/m3 0,8700 0,8500 2,1130
Základní cena upravená
=
1 515,69 Kč/m3
Plná cena:
67,82 m3 * 1 515,69 Kč/m3
=
102 794,10 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 51 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 29 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 51 / 80 = 63,750 %
-
65 531,24 Kč
Zjištěná cena
=
37 262,86 Kč
§ 9 - Studna Nález: Studna je umístěna na pozemku parcel. č. 782, před JV průčelím RD. Je kopaná, zhotovená z betonových skruží, zakryta betonovým poklopem. Nelze změřit hloubku. Byla pořízena v roce 1960. Předpokládá se průměrný technický stav. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Hloubka studny: Kód CZ - CC: Ocenění: Základní cena dle příl. č. 10: prvních 5,00 m hloubky: další hloubka:
Kopaná 6,00 m 2222
5,00 m * 1 950,- Kč/m 1,00 m * 3 810,- Kč/m
+ +
9 750,- Kč 3 810,- Kč
Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
= * *
13 560,- Kč 0,8500 2,3220
Plná cena
=
26 763,37 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 51 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 49 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 51 / 100 = 51,000 %
-
13 649,32 Kč
Zjištěná cena
=
13 114,05 Kč
7
§ 10 - Venkovní úpravy zjednodušeným způsobem Nález: Při místním šetření bylo zjištěno, že venkovní úpravy sestávají z přípojky elektro, vody a kanalizace, domácí vodárny, žumpy, zpevněných ploch a oplocení. Technický stav venkovních úprav lze hodnotit jako zhoršený v důsledku značného stáří a zanedbané údržby. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby § 5 - Rodinný dům 297 815,82 Kč § 7 - Vedlejší stavba 37 262,86 Kč Celkem: 335 078,68 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: Stanovené procento z ceny staveb:
*
Zjištěná cena
=
335 078,68 0,0350 11 727,75 Kč
§ 28 - Stavební pozemky Nález: Dle předložených podkladů se jedná o pozemky vedené v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a zahrada. Pozemky jsou rovinné, mírně lichoběžníkového tvaru, vzájemně na sebe navazují, tvoří jednotný funkční celek. Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 164,00 35,30
zastavěná ploch st. 174 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
8
Cena [Kč] 5 789,20 5 789,20
-5 % -3 % -5 % -13 % * *
752,60 5 036,60 1,0730 2,1690 11 721,87
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 35,30 Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 690,00 35,30
zahrada 782 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem
Cena [Kč] 24 357,24 357,-
-5 % -3 % -5 % -13 % -
3 166,41 21 190,59 0,4000 1,0730 2,1690 19 727,06
* * *
Zjištěná cena
=
31 448,93 Kč
Rekapitulace nákladových cen (bez koeficientu Kp): a) § 5 - Rodinný dům b) § 7 - Vedlejší stavba c) § 9 - Studna d) § 10 - Venkovní úpravy zjednodušeným způsobem e) § 28 - Stavební pozemky Cena nemovitosti včetně odpočtu opotřebení činí celkem
Věcná hodnota po zaokr.
= = = = =
297 815,82 Kč 37 262,86 Kč 13 114,05 Kč 11 727,75 Kč 31 448,93 Kč 391 369,41 Kč
391.000,- Kč
B) Výnosová hodnota Nález: Rodinné domy se v dané obci ani regionu běžně nepronajímají. Dosažitelné nájemné je tedy odvozeno od bytů, jejichž nájemné lze v oblasti zdokumentovat. Dosažitelné čisté nájemné za pronájem bytu o velikosti 1+2 s úplným příslušenstvím v Kostelci nad Orlicí činí průměrně 3.500,Kč/měsíc. Rodinný dům má výhodu většího prostoru a možnosti rekreačního vyžití na přilehlých pozemcích. Nevýhodou, která nad výhodami určitě převáží, však je umístění v odlehlé lokalitě bez občanské vybavenosti, bez dopravní obslužnosti. Významnou roli bude zajisté hrát i podstandardní vybavení domu bez možnosti centrálního vytápění. Vzhledem k výše uvedenému se domnívám, že dosažitelné nájemné nemůže být vyšší, než nájemné za užívání obdobně velkého bytu ve městě. V daném případě, s přihlédnutím k okolnostem trhu, vycházím ze simulovaného čistého nájemného ve výši 3.000,- Kč/měsíc. Míra kapitalizace je stanovena dle oceňovacího předpisu na 5 % (nemovitosti pro bydlení).
9
Výnosy z pronajímaných prostor: Název RD čp. 6 vč. příslušenství Výnosy celkem
Nájemné [Kč/měsíc] 3.000,-
Ocenění: Celkové výnosy z pronajímaných prostor: Ztráta nájemného 10 % Míra kapitalizace 5,00 %
=
Cena stanovená výnosovým způsobem
=
Výnos [Kč/rok] 36 000,36 000,-
/
Výnosová hodnota po zaokr.
36 000,- Kč 3 600,- Kč 5,00 % 648 000,- Kč
648.000,- Kč
C) Porovnávací hodnota Při stanovení porovnávací hodnoty vycházím z provedené analýzy trhu založené na vyhodnocení aktuální nabídky místních realitních kanceláří a internetové inzerce. Rodinné domy srovnatelných parametrů jako oceňované nemovitosti jsou v dané obci vcelku dobře obchodovatelné, pokud požadovaná cena respektuje reálné vlastnosti prodávaných nemovitostí. Pro porovnání uvádím několik nemovitostí nabízených k prodeji realitními kancelářemi PINK REALITY Rychnov n. Kn., M+M Reality Praha a IDEAL REALITY Týniště n. Orl.: Objekt č. 1 RD v Malé Čermné PP/NP/podkr. 0/1/0 BJ 1 x 1+2 UP
102 m2
Objekt č. 2 RD v Malé Čermné PP/NP/podkr. 0/1/0 BJ 1 x 1+2 UP
80 m2
Objekt č. 3 RD ve Velké Čermné
PP/NP/podkr. 0/1/1 BJ 2 x 1+3 UP
180 m2
Nabídka Nabídková cena PINK Reality RK 995.000,- Kč 12/2011 Pořízen starší pozemky 296 m2 Opotř. po část. přístup veř. zpev. kom. rekonstr. Tech.stav průměrný sítě elektro, voda, kanalizace Nabídka Nabídková cena M+M reality Praha 585.000,- Kč 12/2011 Pořízen starší pozemky 651 m2 Opotř. před přístup veř. nezpev. rekonstr. kom. Tech.stav průměrný sítě elektro
Foto
Nabídka Nabídková cena IDEAL REALITY 800.000,- Kč Týniště n. Orl. 12/2011 Pořízen starý pozemky 1.659 m2 Opotř. před přístup veř. zpev. kom. rekonstr. Tech.stav zhoršený sítě elektro, voda, kanalizace
Foto
10
Foto
Oceňovaný RD vykazuje nejvíce shodných znaků s porovnávanou nemovitostí č. 2, se kterou je srovnatelný co do technického stavu, velikosti užitné plochy a výměry pozemků. Oproti porovnávané nemovitosti je však výhodněji umístěn v zastavěném území samostatné části obce.
Porovnávací hodnota
600.000,- až 700.000,- Kč
D) Obvyklá cena Obvyklá cena je závislá na okamžitém stavu nabídky a poptávky po daném druhu nemovitostí. Dlouhodobě je poptávka po rodinných domech stabilní s tendencí trvalého růstu. V současné době je patrná stagnace na trhu nemovitostí, nabídka převyšuje poptávku. Z použitých pomocných metod výpočtů hodnoty má největší vypovídací schopnost porovnávací hodnota. Na základě shora uvedených důvodů se domnívám, že obvyklá cena rodinného domu čp. 6 na pozemku parcel. č. st. 174 a pozemků parcel. č. st. 174 a 782 v k.ú. Malá Čermná nad Orlicí, obec Čermná nad Orlicí, okres Rychnov nad Kněžnou činí:
Obvyklá cena
650.000,- Kč
Znalecký posudek vypracoval dne 24.1.2012
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Hradci Králové dne 22.9.1986 a 29.7.1996 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a věcí movitých a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá a stavební konstrukce, č.j. Spr. 1957/86, 1114/91 a 2598/96. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5609 – 11/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace.
11
