12 O HODNOTĚ NEMOVITOSTÍ BUDOVA Č.P OKR. NÁCHOD, NOVÉ MĚSTO NAD METUJÍ, UL. T.G. MASARYKA

ZNALECKÝ POSUDEK Č. NXXXXX/12

D R

AF

T

O HODNOTĚ NEMOVITOSTÍ BUDOVA Č.P. 1427 OKR. NÁCHOD, NOVÉ MĚSTO NAD METUJÍ, UL. T.G. MASARYKA

OBJEDNATEL:

ZNALECKÝ ÚKOL:

JUDR. JIŘÍ JAKOUBEK LABSKÁ 59 551 01 JAROMĚŘ STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITÉHO MAJETKU PRO POTŘEBY OBJEDNATELE V RÁMCI INSOLVENČNÍHO ŘÍZENÍ

DATUM OCENĚNÍ:

18. BŘEZNA 2014

POSUDEK VYPRACOVAL:

EQUITA CONSULTING S.R.O. ZNALECKÝ ÚSTAV TRUHLÁŘSKÁ 3 110 00 PRAHA 1 – NOVÉ MĚSTO

POSUDEK PŘEDÁN OBJEDNATELI VE DVOU VYHOTOVENÍCH V PRAZE V BŘEZNU A DUBNU 2014

VYHOTOVENÍ Č. 1


OBSAH OBSAH ................................................................................................................................................... 2 1

ZNALECKÝ ÚKOL ............................................................................................................................. 3

2

NÁLEZ............................................................................................................................................. 3 2.1 2.2 2.3 2.4

METODY ......................................................................................................................................... 7

T

3

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ............................................................................................................................ 3 PODKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ POSUDKU ................................................................................................ 3 PŘEDPOKLADY A OMEZENÍ ................................................................................................................... 4 PRÁVNÍ STAV .................................................................................................................................... 5

AF

3.1 KATEGORIE HODNOTY ......................................................................................................................... 7 3.1.1 Tržní hodnota ........................................................................................................................ 7 3.1.2 Netržní hodnoty .................................................................................................................... 9 3.1.3 Vybraná hodnota .................................................................................................................. 9 3.2 OBECNÉ METODY OCENĚNÍ ................................................................................................................ 10 3.2.1 Nákladový přístup ............................................................................................................... 10 3.2.2 Výnosový přístup ................................................................................................................. 10 3.2.3 Porovnávací přístup ............................................................................................................ 11

4

OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ ............................................................................................................... 12

4.1 POPIS ............................................................................................................................................ 12 4.1.1 Budova č.p. 1427 na stavební parcele č. 204 ...................................................................... 12 4.1.2 Venkovní úpravy a inženýrské sítě ...................................................................................... 12 4.1.3 Popis ostatních pozemků .................................................................................................... 13 4.2 POSTUPY OCEŇOVÁNÍ ....................................................................................................................... 13 4.2.1 Metoda věcné hodnoty ....................................................................................................... 13 4.2.2 Metoda výnosová ............................................................................................................... 14 4.2.3 Metoda porovnávací ........................................................................................................... 17 ZÁVĚR .......................................................................................................................................... 18

D R

5

5.1 5.2

REKAPITULACE VÝSLEDNÝCH HODNOT .................................................................................................. 18 VÝSLEDNÁ HODNOTA ........................................................................................................................ 18

PŘÍLOHY............................................................................................................................................... 20 ZNALECKÁ DOLOŽKA ............................................................................................................................ 21

2


1

ZNALECKÝ ÚKOL

Znaleckým úkolem je stanovit tržní hodnotu pozemků s budovou č.p. 1427 a příslušenstvím pro interní potřeby objednatele v rámci insolvenčního řízení.

2

NÁLEZ

2.1 PŘEDMĚT OCENĚNÍ Předmětem ocenění jsou dále uvedené nemovitosti v Novém Městě nad Metují, zapsané v katastru nemovitostí na LV č. 322, k.ú. Vrchoviny, obec Nové Město nad Metují, okres Náchod:

• •

stavební parcela č. 204 o výměře 1.780 m2 s na pozemku stojící stavbou č.p. 1427, pozemková parcela č. 843/3 o výměře 546 m2, pozemková parcela č. 843/6 o výměře 533 m2

T

•

AF

a další dále popsané stavby a věci nezapsané v katastru nemovitostí, které jsou součástí nebo příslušenstvím uvedených nemovitostí jako věci hlavní.

Poloha a stručný popis Oceňované nemovitosti se nacházejí v obci Nové Město nad Metují v ulici T.G. Masaryka v k.ú. Vrchoviny (při silnici č. 14, která je hlavní spojnicí Náchoda a Nového Města nad Metují). Oceňované nemovitosti jsou situované na severním okraji obce Nové Město nad Metují cca 10 km jižně od centra okresní obce Náchod. V obci se nachází veškerá občanská vybavenost. V blízkosti oceňovaných nemovitostí se nachází čerpací stanice, obchodní centrum i nemocnice.

D R

Předmětem ocenění je komerční budova č.p. 1427 s pozemky a příslušenstvím. Budova je dle předloženého kolaudačního rozhodnutí užívána od roku 1997, kdy byla zkolaudována jako obchodní středisko. Ke dni ocenění je budova užívána převážně jako kancelářské prostory (v 1. i 2. NP). V budově se nacházejí i skladové prostory v 1. NP. Ke dni ocenění je část budovy v 1. NP pronajata na základě nájemní smlouvy o nájmu nebytových prostor. Budova je nepodsklepená se dvěma nadzemními podlažími a podkrovím, kde se nachází místnost technického zázemí budovy. Přístup k oceňovaným nemovitostem je ke dni ocenění užíván z veřejné zpevněné komunikace a dále přes pozemkové parcely se zpevněným povrchem č. 843/7 a č. 843/4, které jsou ve vlastnictví třetí osoby, paní Petry Zilvarové. Dle sdělení při místním šetření byla komunikace na pozemcích vybudována vlastníkem těchto pozemků (tehdy společnosti ZILVAR, s.r.o.) a slouží dále k přístupu ke třem rodinným domům, které se nacházejí za oceňovanými nemovitostmi. Ve prospěch oceňovaných nemovitostí je dle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno věcné břemeno práva průchodu a průjezdu včetně jízdy motorovými vozidly pro všechny vlastníky a oprávněné uživatele, v kteroukoli denní i noční dobu přes pozemkové parcely č. 843/5 a č. 843/7. Právně není zajištěn přístup přes pozemkovou parcelu č. 843/4. Přístup k nemovitostem je možný ještě přes pozemkovou parcelu č. 843/5, ale vzhledem k tomu, že tento přístup je dále pozemcích, které jsou ve vlastnictví čerpací stanice, která sousedí s oceňovanými nemovitostmi, není tento přístup užíván.

2.2 PODKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ POSUDKU Pro vypracování posudku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: •

fotokopie výpisu z katastru nemovitostí vyhotoveného Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, katastrální pracoviště Náchod, dne 22.1.2014, LV č. 322, k.ú. Vrchoviny, obec Nové Město nad Metují, okres Náchod,

3


katastrální mapa k.ú. Vrchoviny,

•

fotokopie smlouvy o nájmu nebytových prostor uzavřená dne 30.1.2012 mezi společností SENTI spol. s r.o. jako pronajímatelem a SENTI TIME s.r.o. jako nájemcem,

•

fotokopie půdorysů 1. a 2. NP,

•

fotokopie Znaleckého posudku číslo 2348-89/2006 vyhotoveného dne 19.12.2006 Ing. Jiřím Mračíkem,

•

fotokopie smlouvy o zřízení věcného břemene uzavřené dne 27.6.1997 mezi společností ZILVAR, s.r.o.,

•

fotokopie kupní smlouvy uzavřené dne 27.6.1997 mezi společností ZILVAR, s.r.o. jako prodávající a společností SENTI, spol. s r.o. jako kupující,

•

fotokopie kolaudačního rozhodnutí výst. č.j.: 1255/97, K-42/97 ze dne 26.6.1997 vydaného Městským úřadem v Nové Městě nad Metují, odborem výstavby.

T

•

AF

Pro vypracování posudku byly znalcem získány tyto další podklady a informace z internetové sítě: • obchodní rejstřík a sbírka listin www.justice.cz • katastr nemovitostí www.cuzk.cz • dálkový přístup do katastru nemovitostí • www.sreality.cz • www.reality.cz • www.statnisprava.cz • www.mestaobce.cz

Místní šetření prováděli zaměstnanci společnosti EQUITA Consulting s.r.o. dne 18. března 2014 za účasti JUDr. Jakoubka a zástupce vlastníka oceňovaných nemovitostí. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitostí ke dni místního šetření.

2.3 PŘEDPOKLADY A OMEZENÍ

D R

Předpoklady Běžně nedostupné informace o Předmětu ocenění byly převzaty od zástupců objednatele a z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti předložených podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s Předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce.

Věcná omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto posudku je kalkulováno pro účely uvedené v kapitole 1 ZNALECKÝ ÚKOL. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Znalec nezjišťoval, zda oceňovaná nemovitost není součástí hromadné věci (závodu, části závodu), na které by vázla zástava zapsaná v Rejstříku zástav (v souladu s § 1348 NOZ).

Tento posudek nenahrazuje z hlediska posouzení budovy včetně statiky“.

stavebnětechnického

stavu

„Stavebnětechnické

4


Tento posudek nebyl zpracován pro jednání s finančními institucemi (banky, pojišťovny, atd.) ani pro řízení před orgány státní správy (jako např. soudy, finanční úřady, policie, exekutorské úřady, atd.), a nemusí splňovat specifické požadavky určené těmito institucemi pro ocenění. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se Předmětu ocenění se může lišit od výsledné hodnoty zjištěné tímto posudkem díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné.

T

Časové omezení Výsledná hodnota v tomto znaleckém posudku je stanovena na základě údajů o předmětu ocenění známých ke dni ocenění a informací o budoucím vývoji v době zpracování posudku. Za skutečnosti nebo podmínky (možné odchylky v budoucím českém ekonomickém a politickém vývoji), které se vyskytnou po datu zpracování tohoto posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost. Za předpokladu, že nedojde od data zpracování posudku k žádným významným změnám vztahujícím se k předmětu ocenění, makroekonomickému vývoji v ČR, vývoji daného segmentu trhu, lze považovat výslednou hodnotu v tomto znaleckém posudku za udržitelnou po dobu šesti měsíců od data zpracování tohoto posudku.

AF

Autorská práva Toto dílo je předmětem autorského práva dle zákona č. 121/2000 Sb. Žádná část této zprávy nesmí být žádným způsobem reprodukována, ukládána do vyhledávacích systémů nebo přenášena v jakékoliv formě nebo jakýmikoliv prostředky (elektronickými, mechanizačními, kopírováním, fotografováním, zaznamenáváním nebo jinak) bez předchozího svolení společnosti EQUITA Consulting s.r.o. Výjimku tvoří použití tohoto posudku pro potřeby uvedené v kapitole 1 ZNALECKÝ ÚKOL.

2.4 PRÁVNÍ STAV

D R

Vlastnictví Ze zápisu v katastru nemovitostí vyplývá, že vlastnictví oceňovaných nemovitostí je bezvadné a úplné a náleží společnosti SENTI společnost s ručením omezeným (spol. s r.o.), IČ 465 06 781, se sídlem T.G. Masaryka 1427, 549 01 Nové Město nad Metují. Stavebněprávní stav Ke stavebněprávnímu stavu oceňovaných nemovitostí byla objednatelem předložena fotokopie kolaudačního rozhodnutí výst. č.j.: 1255/97, K-42/97 ze dne 26.6.1997 vydaného Městským úřadem v Nové Městě nad Metují, odborem výstavby, kterým se povoluje užívání stavby „Obchodní středisko SENTI“ na pozemcích p.p.č. 843, 844 a 885 dle KN v kat. území Vrchoviny. Z textu tohoto dokumentu vyplývá, že stavebněprávní stav oceňovaných nemovitostí je bez závažnějších závad. Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou oceňované pozemkové parcely č. 843/3 a č. 843/6 pod ochranou zemědělského půdního fondu. Zástavní a jiná věcná práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech následující zástavní práva: •

•

zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek vyplývajících ze smlouvy o poskytnutí úvěru č. 3318/06/LCD do celkové výše 10.000.000 Kč s příslušenstvím, ve prospěch společnosti Česká spořitelna, a.s., IČ 452 44 782, se sídlem Olbrachtova 1929/62, 140 00 Praha 4 – Krč, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění daňové pohledávky v celkové výši 1.375.726,- Kč včetně příslušenství ve prospěch Finančního úřadu v Náchodě, se sídlem Tyršova 49, 547 01 Náchod,

5


• •

zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění daňové pohledávky v celkové výši 614.907,- Kč včetně příslušenství ve prospěch Finančního úřadu v Náchodě, se sídlem Tyršova 49, 547 01 Náchod, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu na pohledávku ve výši 163.685,- Kč včetně příslušenství ve prospěch Okresní správy sociálního zabezpečení Náchod, se sídlem Karlovo náměstí 2054, 547 01 Náchod.

T

Dle výpisu z katastru nemovitostí dále váznou na oceňované pozemkové parcele č. 843/6 věcná břemena chůze a jízdy ve prospěch pozemkových parcel č. St. 271, 843/5, 843/7, 843/9, 843/11, St. 274, 843/15, 843/16, 843/17, 843/18, 843/19, 843/20, 843/11, 843/22, 843/23, 843/24, 843/25, 843/26, St. 253, St. 261. Dle katastrální mapy se jedná o přístup přes oceňovanou pozemkovou parcelu č. 843/6 k výše uvedeným pozemkům ve vlastnictví třetích osob. Dle názoru znalce není toto věcné břemeno omezením pro vlastníka oceňovaných nemovitostí a nesnižuje výslednou tržní hodnotu oceňovaných nemovitostí. Vlastnictví oceňovaných nemovitostí není podle výpisu z katastru nemovitostí omezeno žádným dalším zástavním nebo jiným věcným právem třetí osoby, které by snižovalo plánované příjmy vlastníka nebo vyžadovalo jeho neplánované výdaje.

D R

AF

Nájemní vztahy k nebytovým prostorům Podle předložené fotokopie smlouvy o nájmu nebytových prostor uzavřená dne 30.1.2012 mezi společností SENTI spol. s r.o. jako pronajímatelem a SENTI TIME s.r.o. jako nájemcem je ke dni ocenění pronajato 68 m2 kancelářských prostor za nájemné ve výši 6.800 Kč/měsíčně, tj. 1.200 Kč/m2/rok. Dále je dle nájemní smlouvy pronajato celkem 100 m2 skladových ploch v 1. NP za nájemné ve výši 5.800 Kč/měsíčně, tj. cca 700 Kč/m2/rok. Dle provedené analýzy obvyklého tržního nájemného v dané lokalitě Nového Města nad Metují je smluvené nájemné v obvyklé výši. Nájemní smlouva byla uzavřena od 1.2.2012 na dobu neurčitou. Uzavřený nájemní vztah není omezením pro vlastníka pronajmout prostory v případě potřeby výhodněji někomu jinému, nebo je přímo užívat.

6


3

METODY

3.1 KATEGORIE HODNOTY Pojem cena (Price) je výraz používaný pro požadovanou, nabízenou nebo již realizovanou částku za zboží či služby. Je to historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v tajnosti. Z důvodu finančních možností, motivace nebo zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí mít cena vztah k hodnotě. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené danému zboží či službě při konkrétní transakci. Cena je objektivní údaj.

T

Hodnota (Value) je ekonomickým pojmem vyjadřujícím peněžní vztah mezi zbožím popř. službou určeným k prodeji a těmi kdo je prodávají nebo nakupují. Hodnota není skutečností, ale pouze odhadem ceny konkrétního zboží nebo služby na daném trhu ke konkrétnímu datu. Ekonomický pojem hodnoty odráží hledisko užitku, kterého dosahuje vlastník zboží nebo služby k datu, ke kterému je hodnota stanovena. Hodnota je subjektivní údaj.

AF

Druhy hodnot Obecně jsou rozlišovány dva druhy hodnot: 1. tržní hodnota 2. netržní hodnoty

3.1.1 TRŽNÍ HODNOTA

Tržní hodnota Tržní hodnota (Market Value, pojem používaný v EU, někdy Fair Market Value, používaný zejména v USA) je mezinárodními oceňovacími standardy definována jako: Odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi dobrovolným prodávajícím a dobrovolným kupujícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingovém období, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.

D R

"Odhadnutá částka ..." představuje cenu vyjádřenou v penězích (obvykle v místní měně), která by byla zaplacena za aktivum v nezávislé tržní transakci. Tržní hodnota je měřena jako nejpravděpodobnější cena rozumně dostupná na trhu k datu ocenění v souladu s definicí tržní hodnoty. Je to nejlepší rozumně dostupná cena pro prodávajícího a nejvýhodnější rozumně dostupná cena pro kupujícího. Tento odhad především vylučuje odhad ceny zvýšené nebo snížené zvláštními faktory nebo okolnostmi, jako je atypické financování, prodej a dohoda o zpětném pronájmu, zvláštní hlediska nebo výhody poskytované někým, kdo je s prodejem spojen, nebo jakýkoli prvek zvláštní hodnoty.

"... majetek měl být směněn..." odráží skutečnost, že hodnota majetku je odhadnutá částka, nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena. Je to cena, za kterou trh očekává, že by byla provedena transakce ke dni ocenění pro splnění všech ostatních částí definice tržní hodnoty. "...k datu ocenění..." vyžaduje, aby odhad tržní hodnoty byl časově omezen. Protože se trhy a tržní podmínky mohou změnit, odhadnutá hodnota může být v jiné době nesprávná nebo nevhodná. Ocenění bude odrážet aktuální tržní stav a podmínky existující ke skutečnému datu ocenění. Definice také předpokládá současnou směnu a provedení prodeje bez jakýchkoli cenových variant, které by někdy mohly být prováděny.

"...mezi dobrovolným kupujícím..." odkazuje na toho, kdo je motivován, ale ne nucen ke koupi. Tento kupující není ani příliš dychtivý ani nucen kupovat za každou cenu. Tento kupující je také ten, kdo kupuje podle situace na současném trhu a podle aktuálních tržních očekávání, a ne podle imaginárního nebo hypotetického trhu, u kterého nelze prokázat nebo předpokládat, že existuje. Případný kupující by neměl nezaplatit vyšší cenu, než jakou požaduje trh. Současný vlastník majetku je zahrnut mezi ty, kteří tvoří "trh". Odhadce nebo znalec nesmí udělat

7


nerealistické předpoklady ohledně tržních podmínek ani předpokládat úroveň tržní hodnoty vyšší, než jaká je rozumně dostupná.

"...dobrovolný prodávající..." není ani příliš dychtivý ani není nucen k prodeji za jakoukoli cenu, ani není připraven nabízet za cenu, která nepřichází na současném trhu rozumně v úvahu. Dobrovolný prodávající je motivován k prodeji majetku na trhu za nejlepší cenu dosažitelnou na (otevřeném) trhu po náležitém marketingu, ať už je tato cena jakákoli. Skutečná situace stávajícího vlastníka daného aktiva není součástí těchto úvah, protože "dobrovolný prodávající" je hypotetický vlastník.

T

"...v nezávislé transakci..." je transakce mezi stranami, které nemají mezi sebou blízké nebo zvláštní vztahy (např. mateřská a dceřiná společnost nebo vlastník a nájemce), které by mohly způsobit, že by cena nebyla pro trh typická nebo by byla zvýšená v důsledku prvku zvláštní hodnoty. Transakce za tržní hodnotu se předpokládá mezi nesouvisejícími stranami, z nichž si každá počíná nezávisle.

AF

"...po náležitém marketingovém období..." znamená, že by majetek měl být na trhu vystaven nejvhodnějším způsobem tak, aby za něj byla získána nejlepší cena rozumně přicházející v úvahu při splnění definice tržní hodnoty. Délka doby vystavení se může měnit v závislosti na podmínkách trhu, ale musí být vždy dostatečná k tomu, aby majetek mohl být zaznamenán odpovídajícím počtem potenciálních kupujících. "... při které každá strana jedná informovaně a racionálně..." předpokládá, že jak dobrovolný kupující tak dobrovolný prodávající jsou rozumně informováni o podstatě a charakteristikách majetku, jeho skutečném a potenciálním využití a stavu trhu k datu ocenění. Dále se předpokládá, že každý jedná s touto znalostí a rozumně ve vlastním zájmu a usiluje o nejlepší cenu pro svoji pozici v transakci. Rozumnost je dána vztahem ke stavu trhu k datu ocenění a ne výhodami vzniklými tak, že bychom situaci posuzovali někdy později již se znalostí minulého vývoje. Není nezbytně nerozumné, když prodávající prodá majetek na trhu s klesajícími cenami za cenu, která je nižší než předchozí tržní cena. V takovýchto případech, tak jak je tomu v ostatních situacích prodejů a koupí na trzích s měnícími se cenami, bude rozumný kupující nebo prodávající reagovat podle nejlepších tržních informací k danému datu.

D R

"... a bez nátlaku ..." stanovuje, že každá strana je motivována k podniknutí transakce, ale ani jedna není nadměrně nucena ji uskutečnit.

Tržní hodnota je chápána jako hodnota majetku bez zahrnutí nákladů prodeje nebo koupě a bez kompenzace za související daně. Předpoklad Tržní hodnota obsahuje základní předpoklad nejvyššího a nejlepšího využití majetku. Nejvyšší a nejlepší využití majetku (Highest and Best Use) je takové využití ze všech přiměřeně pravděpodobných a zákonem povolených využití, které bylo označeno jako fyzicky možné, náležitě oprávněné, finančně uskutečnitelné a jehož výsledkem je nejvyšší tržní hodnota oceňovaných aktiv. Nejvyšší a nejlepší využití musí splňovat tyto čtyři kritéria: • dodržení právních předpisů, • fyzická realizovatelnost, • finanční proveditelnost, • maximální ziskovost.

Cena obvyklá V české legislativě je užíván pojem cena obvyklá, která je zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku definována jako „cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí 8


například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“

T

Z definice lze dovodit, že obvyklá cena existuje pouze u zboží, resp. majetku, se kterým se běžně obchoduje. Je to cena běžná, pravidelně se opakující a odpovídající zvyku v daném místě a čase. Proto ji analýzou trhu lze odhadnout s poměrně velkou přesností nebo s malým rozptylem od průměrné hodnoty. Existuje však velmi mnoho typů majetků, věcí či práv, kde trh není natolik rozvinutý a s nimiž se běžně neobchoduje a pak je stanovení ceny obvyklé velmi obtížné. V případě, kdy se v daném místě a čase s obdobným majetkem neobchoduje, a tedy tam neexistuje ani trh s takovým majetkem, nemůže tam existovat ani obvyklá cena, neboť k obvyklé ceně lze dospět pouze na základě analýzy trhu. To ovšem neznamená, že majetek v takovém místě a čase nemá žádnou hodnotu. V zásadě lze konstatovat, že cena obvyklá stanovit nelze, ale je možné provést odhad tržní hodnoty majetku. Tržním oceněním se tedy neurčuje absolutní hodnota majetku, ale interpretuje se chování kupujících na trhu ve vztahu k danému majetku. Jde tedy o odborný názor vykonstruovaný na základě dostupných a relevantních informací k datu ocenění.

AF

3.1.2 NETRŽNÍ HODNOTY

Spravedlivá, reálná hodnota

Fair Value (přiměřená, spravedlivá, reálná hodnota) není synonymem k tržní hodnotě, ale je

založena na tržních principech. Je zejména užívána v účetnictví a nemusí všemi okolnostmi transakce splňovat definici tržní hodnoty (jedna ze stran je k transakci nucena nebo transakce je pouze fiktivní). Za určitých podmínek může být tato hodnota rovna tržní hodnotě (např. nepeněžité vklady, přeměny společností). Dále uvedené příklady demonstrují použití fair value, kdy tato neodpovídá tržní hodnotě - squeeze out, nabídky převzetí atd. Hodnota využití

Value-in-Use (Hodnota využití) je hodnota daného majetku, kterou má pro své specifické využití

D R

pro konkrétního uživatele bez ohledu na nejvyšší a nejlepší využití. Investiční hodnota

Investment Value (Investiční hodnota) je hodnota majetku pro konkrétního investora nebo skupinu investorů s konkrétním investičním záměrem. Subjektivní hodnota založená na individuálních investičních požadavcích, tím se odlišuje od tržní hodnoty, která je neosobní a nestranná. Likvidační hodnota

Liquidation; Forced Sale Value (Likvidační hodnota nebo hodnota při nuceném prodeji) je hodnota, za kterou by bylo možné majetek zpeněžit ve velmi krátké době. Také může být některá strana v nevýhodě nebo nucena k transakci. Speciální hodnota

Special value (speciální hodnota) je používána pro případ mimořádného prvku hodnoty převyšující tržní hodnotu. Tato hodnota může vzrůst nad tržní hodnotu při spojení s jiným majetkem (synergický efekt). Účetní hodnota

Book value (účetní hodnota) je hodnota, která je určená na základě platných zákonných norem v účetnictví.

3.1.3 VYBRANÁ HODNOTA Úkolem znalce je stanovení tržní hodnoty nemovitostí pro interní potřeby objednatele v rámci insolvenčního řízení. Tržní hodnota je stanovena na základě tržních principů a přístupů. 9


3.2 OBECNÉ METODY OCENĚNÍ Pro ocenění majetku jsou používány tři základní obecně uznávané přístupy: • nákladový, • výnosový, • porovnávací.

3.2.1 NÁKLADOVÝ PŘÍSTUP

T

Tento přístup používá koncepci reprodukčních obstarávacích nákladů na stanovení hodnoty. Obezřetný investor by neplatil za aktivum více než částku, za kterou by ho mohl nahradit novým. Ocenění nákladovou metodou je určeno hodnotou vložené lidské práce, materiálu a tvůrčí energie, nezbytné pro vybudování popř. pořízení obdobných aktiv v současných ekonomických podmínkách a za současného stavu daného odvětví. Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou respektive morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách.

AF

Věcná hodnota nemovitosti V případě nemovitostí se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velikosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků, zjištěná na základě porovnatelných prodejů.

3.2.2 VÝNOSOVÝ PŘÍSTUP

Výnosový přístup je založen na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění jsou následující analýzy:

D R

Analýza výnosů vychází ze specifické prognózy, která hodnotí dané množství a strukturu užitných ploch nebo specifický účel dané nemovitosti, kvalitu a užitné vlastnosti nemovitosti a umístění nemovitosti. Výsledkem jsou předpokládané výnosy, které se získají z pronájmu ploch nebo z provozu činnosti vycházející z účelu dané nemovitosti.

Analýza výdajů vychází z prognózy nákladů potřebných na provoz nemovitosti. Analýza investic bere do úvahy požadované investice do nemovitého majetku, které jsou potřebné na udržení a růst životnosti stavby.

Analýza diskontní míry obsahuje posouzení obchodního a finančního rizika investice do nemovitosti. Do úvahy se berou běžně používané metody stanovení odhadu diskontní míry se specifickými úvahami a úpravami z hlediska příslušného typu nemovitosti. Diskontní míra Diskontní míru můžeme definovat jako míru výnosnosti použitou na přepočet částky, splatné nebo inkasované v budoucnosti, na současnou hodnotu. Diskontní míra je tvořena dvěma složkami: bezrizikovou, která uvažuje bezrizikový cenný papír s jeho základní sazbou, a rizikovou, která představuje riziko spojené s investováním do nemovitostí. Riziko Riziková složka diskontní míry vyjadřuje stupeň jistoty nebo nejistoty související s realizací očekávaných budoucích výnosů. V souvislosti s výpočtem diskontní míry je možné riziko interpretovat jako ziskovost a míru, do jaké se bude budoucí výhledové cash-flow realizovat. Jinak řečeno, riziko se splněním prognóz.

10


3.2.3 POROVNÁVACÍ PŘÍSTUP

D R

AF

T

Při ocenění za použití porovnávacího přístupu se odhaduje hodnota majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodeji majetků porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných majetcích a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky. Následnou úpravou již realizovaných cen resp. nabídkových cen příslušnými multiplikátory, které zohledňují rozdíly mezi absolutní velikostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků, se zjistí výsledná hodnota.

11


4

OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ

4.1 POPIS 4.1.1 BUDOVA Č.P. 1427 NA STAVEBNÍ PARCELE Č. 204

T

Předmětem ocenění je komerční budova č.p. 1427 s pozemky a příslušenstvím. Budova je dle předloženého kolaudačního rozhodnutí užívána od roku 1997, kdy byla zkolaudována jako obchodní středisko. Ke dni ocenění je budova užívána převážně jako kancelářské prostory (v 1. i 2. NP). V budově se nacházejí i skladové prostory v 1. NP. Ke dni ocenění je část budovy v 1. NP pronajata na základě nájemní smlouvy o nájmu nebytových prostor. Budova je nepodsklepená se dvěma nadzemními podlažími a podkrovím, kde se nachází místnost technického zázemí budovy. V 1. NP se nachází vstup s halou a schodištěm, kanceláře, sklady, dílna, sociální zázemí, garáže. Ve 2. NP se nachází další sociální zázemí, kanceláře a porůzné terasy.

AF

Stavební popis Základy jsou provedeny jako pasy z prostého betonu. Nosné svislé konstrukce jsou zděné. Nosné vodorovné konstrukce jsou provedené jako železobetonové a z keramických stropních desek Hurdis do ocelových nosníků. Nosné vodorovné konstrukce jsou s rovnými omítanými nebo obkládanými podhledy. Krov je dřevěný. Střecha je s taškovou krytinou s jehlanovým světlíkem pro prosvětlení půdy v hlavní části budovy. Klempířské prvky jsou provedené kompletně, převážně z měděného plechu. Hlavní schodiště je železobetonové se stupni s obkladem z textilního koberce. Schodiště na půdu je ocelové vřetenové. Okna jsou plastová s izolačními dvojskly. Vstupní dveře jsou rovněž plastové. Vnitřní dveře jsou do obložkových zárubní náplňové, hladké nebo s prosklením. Garážová vrata jsou sekční na el. pohon. Podlahy jsou provedené z keramických dlažeb a textilních koberců. Omítky vnitřní jsou vápenné štukové s patrnými prasklinami kolem zárubní a v podhledech). Vnější omítky jsou strukturované, probarvené. Obklady vnitřní jsou provedené standardní keramické. Rozvody elektro 220V, 380V, slaboproudu - telefony, zabezpečovací systém, datová síť. Je osazen hromosvod. Objekt je vytápěn ústřední plynovým kotlem, který je situovaný na půdě a je vybaven deskovými otopnými tělesy. Je napojen na vodovod, kanalizaci, elektro a plyn.

D R

Technický stav Celkový stavebnětechnický stav objektu je dle názoru znalce průměrný a odpovídá stáří stavby. Stavba prochází od roku 1997 běžnou údržbou. Stáří stavby Objednatelem byla předložena fotokopie kolaudačního rozhodnutí výst. č.j.: 1255/97, K-42/97 ze dne 26.6.1997 vydaného Městským úřadem v Nové Městě nad Metují, odborem výstavby, kterým se povoluje užívání stavby „Obchodní středisko SENTI“ na pozemcích p.p.č. 843, 844 a 885 dle KN v kat. území Vrchoviny. Oceňované nemovitosti jsou užívány od roku 1997.

4.1.2 VENKOVNÍ ÚPRAVY A INŽENÝRSKÉ SÍTĚ • • • • •

zpevněné plochy přípojka vodovodu přípojka kanalizace přípojka plynu přípojka elektro

12


4.1.3 POPIS OSTATNÍCH POZEMKŮ Předmětem ocenění jsou následující pozemky v k.ú. Vrchoviny, obci Nové Město nad Metují, okres Náchod: • • •

stavební parcela č. 204 o výměře 1.780 m2 zapsaná jako zastavěná plocha a nádvoří, na které se nachází budova č.p. 1427, pozemková parcela č. 843/3 o výměře 546 m2, zapsaná jako trvalý travní porost, pozemková parcela č. 843/6 o výměře 533 m2, zapsaná jako trvalý travní porost.

4.2 POSTUPY OCEŇOVÁNÍ 4.2.1 METODA VĚCNÉ HODNOTY

T

Popis Stavební parcela č. 204 je z části zastavěna budovou č.p. 1427 a z části je užívána jako dvůr se zpevněnými a ozeleněnými plochami. Pozemková parcela č. 843/3 tvoří zatravněný břeh za oceňovanými nemovitostmi. Pozemková parcela č. 843/6 tvoří zpevněnou komunikaci s parkovacími místy před oceňovanou budovou č.p. 1427.

AF

Výpočet věcné hodnoty staveb vychází z reprodukční ceny a zohledňuje přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené nemovitosti stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Výsledek věcné hodnoty může být pak snížen o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání nemovitosti. Reprodukční cena Reprodukční cena pro jednotlivé stavby byla stanovena pomocí technickohospodářských ukazatelů z databáze RTS Brno®. Cenová úroveň 03/2014 byla zjištěna podle doposud zveřejněných indexů ČSÚ a interpolací průběhu indexu cen stavebních prací a materiálů ve stejném období předchozího roku. K uvedeným stavebním nákladům byly připočteny další náklady nezbytné k provedení stavby jako náklady na vyhotovení projektové dokumentace, řízení stavby, její pojištění atd.

D R

Příloha č. 1 Výpočet reprodukční ceny a věcné hodnoty staveb, jeho vstupy i výsledky jsou uvedeny v příloze č. 1. Pozemky Pro potřeby stanovení věcné hodnoty nemovitostí, souboru staveb a pozemků, se hodnota oceňovaných pozemků zjišťuje jako by byly nezastavěné. Hodnota pozemků byla stanovena na základě porovnání dosažitelných cen stavebních pozemků v dané lokalitě s přihlédnutím k pozitivním i negativním faktorům ovlivňujícím hodnotu oceňovaného pozemku: • atraktivita lokality, orientace ke světovým stranám, tvar pozemku, jeho velikost a dopravní dostupnost, • využitelnost pozemku – inženýrské sítě, možnost a intenzita zastavění (dle územního plánu), • omezující vlivy – věcná břemena, ochranná pásma, stavební uzávěra, ekologické zátěže atd.

Ceny stavebních pozemků určených ke komerční zástavbě v okrajových částech obce Nové Město nad Metují se pohybují od 600,- Kč/m2 do 900,- Kč/m2. Výsledná jednotková cena pozemku byla odhadem stanovena ve výši 750,- Kč/m2. Příloha č. 1 Výpočet hodnoty pozemků je uveden v příloze č. 1.

13


4.2.2 METODA VÝNOSOVÁ Výnosová hodnota byla stanovena diskontováním budoucích čistých výnosů z pronájmu nemovitosti za použití současné hodnoty (PV). Pro výpočet byl zvolen stochastický model nestacionárního ekonomického prostředí s předpokladem nekonečné ekonomické životnosti staveb. Stanovení výnosů Výnosovou metodou byly oceněny všechny stavby a pozemky i jejich součásti jako jeden funkční celek. Výnosy jsou tvořeny pronájmem jednotlivých užitných ploch všech objektů.

T

Výnosy byly stanoveny následujícím způsobem: • V případě ploch pronajatých na základě předložené nájemní smlouvy byly použity výnosy ze smluveného nájemného, • V ostatních případech byla výše výnosů stanovena na úrovni obvykle dosažitelného nájemného v dané lokalitě pro daný typ užitných ploch na základě průzkumu lokálního trhu. Stanovení nákladů Náklady, které musí hradit vlastník nemovitosti, tvoří zejména:

AF

Fixní náklady ∗ daň z nemovitosti ∗ pojištění staveb ∗ nájemné za užívání pozemků jiného vlastníka ∗ obnovovací náklady staveb

Variabilní ∗ běžné udržovací a správní náklady

Daň z nemovitosti Výše roční daně z nemovitosti byla stanovena vlastním výpočtem znalce na základě zákona č. 338/1992 Sb. o dani z nemovitosti.

D R

Pojištění nemovitosti Výše ročního pojistného za živelné, popř. jiné pojištění nemovitosti bylo stanoveno ve výši obvyklé pro pojištění nemovitostí v ČR. Obvyklá sazba pojišťoven se pohybuje okolo 0,7 - 1‰ z reprodukční ceny staveb. Nájemné za užívání části pozemku jiného vlastníka Přístup k oceňovaným nemovitostem je ke dni ocenění užíván z veřejné zpevněné komunikace a dále přes pozemkové parcely se zpevněným povrchem č. 843/7 a č. 843/4, které jsou ve vlastnictví třetí osoby, paní Petry Zilvarové. Dle sdělení při místním šetření byla komunikace na pozemcích vybudována vlastníkem těchto pozemků (tehdy společnosti ZILVAR, s.r.o.) a slouží dále k přístupu ke třem rodinným domům, které se nacházejí za oceňovanými nemovitostmi. Ve prospěch oceňovaných nemovitostí je dle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno věcné břemeno práva průchodu a průjezdu včetně jízdy motorovými vozidly pro všechny vlastníky a oprávněné uživatele, v kteroukoli denní i noční dobu přes pozemkové parcely č. 843/5 a č. 843/7. Právně není zajištěn přístup přes pozemkovou parcelu č. 843/4. Přístup k nemovitostem je možný ještě přes pozemkovou parcelu č. 843/5, ale vzhledem k tomu, že tento přístup je dále pozemcích, které jsou ve vlastnictví čerpací stanice, která sousedí s oceňovanými nemovitostmi, není tento přístup užíván. Do výpočtu výnosové hodnoty bylo znalcem uvažováno nájemné za užívání části pozemkové parcely č. 843/4. Běžně se výše nájemného za pozemky jiného vlastníka stanoví z jejich tržní hodnoty dle následujícího přehledu:

14


Typ pozemku Sazba % z tržní hodnoty

Zastavěné stavbami 5-10%

Nezastavěné 1-5%

Znalec zjistil tržní hodnotu pozemků jiného vlastníka ve výši 750 Kč/m2. Celková výměra cizích pozemků činí 237 m2 (odhadnutá znalcem). Výše nájemného za tyto pozemky byla stanovena při použití sazby 3% z tržní hodnoty vzhledem k užívání pozemků jako zpevněné komunikace. Celková roční výše nájemného za pozemky jiného vlastníka činí 5.342,- Kč.

T

Obnovovací náklady Tyto náklady jsou představovány průměrnými výdaji na výměny stavebních prvků krátkodobé životnosti, které musí být periodicky vyměňovány, a dále na modernizace (zvyšování užitného standardu pronajímaných ploch v souvislosti s rostoucími požadavky trhu) zajišťující nekonečnou ekonomickou životnost staveb. Tyto náklady nejsou skutečnými výdaji jednotlivých let, ale jsou vynakládány jednorázově v pravidelně se opakujících periodách. Pro potřeby výpočtu výnosové hodnoty jsou tyto jednorázové výdaje časově rozlišeny na počet let podle zvolené periody. Výše těchto nákladů závisí na typu nemovitosti, na jejím konstrukčním systému, použitých materiálech atd. Výše těchto nákladů se odvíjí od reprodukční ceny staveb a základními kriterii je délka periody a objemový podíl konstrukcí, které budou podléhat výměně či opravě.

AF

Pro oceňovanou nemovitost byla použita perioda 20 let a objemový podíl konstrukcí 10 %.

Běžné udržovací a správní náklady Tyto náklady jsou spojeny s provozem nemovitosti a jsou tvořeny zejména: • výdaji na drobné opravy a údržbu • výdaji na správu (právní služby, účetnictví, provize realitní kanceláři, marketing atd.) • výdaji na zajištění provozu technických zařízení (výtahy, příprava TUV, vytápění, vzduchotechnika atd.) • výdaji na poskytované služby, které jsou zahrnuty v nájemném a nejsou samostatně přefakturovatelné nájemcům • výdaji na služby běžně přefakturovávané nájemcům, které mohou vzniknout v souvislosti s neobsazeností části prostor • ostatní pravidelné nebo jednorázové výdaje.

D R

Znalec prováděl dlouhodobá statistická šetření vztahující se k výši těchto nákladů skutečně vynakládaných vlastníky nemovitostí. Závěry těchto šetření jsou následující: • celková výše správních nákladů je závislá na typu nemovitosti a struktuře jejích užitných ploch • celková výše správních nákladů je závislá na lokalitě, ve které je nemovitost situována • celková výše správních nákladů je závislá na skladbě poskytovaných služeb vlastníkem nemovitosti.

Celková roční výše správních nákladů vztažená na 1 m2 užitné plochy se pro jednotlivé typy nemovitostí pohybuje v následujících intervalech:

Typ stavby Rodinné domy a vily Bytové domy, nájemní domy (s nebyt. prostory) Jednotlivé výrobní a sklad. haly či budovy Polyfunkční objekty, banky, pojišťovny, admin. a obchodní centra Výrobní a skladové areály Hotely, penziony a restaurace

MIN 20 100 30 200 40 100

MAX 60 150 100 500 100 200

Pro oceňovanou stavbu byla zvolena sazba 30 Kč/m2/rok. Stanovení diskontní míry Diskontní míra pro stanovení výnosové hodnoty nemovitosti je tvořena dvěma základními složkami: • Bezrizikovou složkou

15


•

Složkou rizika.

Celkovou výši diskontní míry uvažuje znalec jako nekonstantní, tj. v čase proměnlivou. Bezriziková složka Bezriziková složka diskontní míry je stanovena na úrovni průměrného výnosu z dlouhodobých (10 let) státních dluhopisů v ČR. Složka rizika Celková složka rizika pro oceňovanou nemovitost byla stanovena na základě yieldů realizovaných při prodejích nemovitostí v ČR v posledním období.

T

S ohledem na charakter nemovitostního trhu, kdy jsou k dispozici informace o realizovaných prodejích, jejich realizované ceně, resp. výši yieldu, kdy tento ukazatel již obsahuje očekávání investorů ohledně požadované výnosnosti nemovitostí, tj. obou základních složek diskontní míry, tedy bezrizikové i rizikové, uvažuje znalec ve výpočtu diskontní míru na úrovni kapitalizační míry zvýšené o tempo růstu. Yieldy představují celkovou výši kapitalizační míry k danému okamžiku. Základní vztah mezi kapitalizační mírou a diskontní mírou:

AF

Kapitalizační míra = diskontní míra - tempo růstu výnosů

Yield Yield je definován jako podíl ročního čistého příjmu na kupní ceně (včetně nákladů na uskutečnění koupě) počítaný k datu prodeje/koupě nemovitosti (uvádí se v procentech).

D R

Historický vývoj yieldů v ČR (zejména Praha a velká města) ukazuje pro minulé roky následující graf:

Na základě tohoto historického vývoje dosahovaných prime yieldů odvodil znalec s ohledem na aktuální informace výši yieldu k datu ocenění a očekávaný budoucí vývoj, který bude pravděpodobně pokračovat v trendu zemí v EU 15.

16


Tempo růstu Tempo růstu vyjadřuje růst čistých výnosů způsobený makroekonomickými vlivy, zejména růstem výnosů vlivem inflace, nikoli však růstem parametrů, které jsou specifické pro danou nemovitost, jako je obsazenost, regulace nebo deregulace, apod. Příloha č. 2 Výpočet výnosové hodnoty oceňované nemovitosti je uveden v příloze č. 2.

4.2.3 METODA POROVNÁVACÍ

T

Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: koeficientem prodejnosti, který vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu,

•

koeficientem polohy, který odráží rozdíl v atraktivitě umístění porovnávané a oceňované nemovitosti,

•

koeficientem dopravní dostupnosti, který vyjadřuje rozdíl v kvalitě dopravní dostupnosti porovnávané a oceňované nemovitosti,

AF

•

•

koeficientem funkční využitelnosti, který zohledňuje stávající způsob užívání eventuelně možnost dalšího využití oceňovaných staveb k jiným účelům a z toho plynoucí funkční omezení a očekávanou výnosnost staveb,

•

koeficientem technického stavu, který zohledňuje technický stav porovnávané a oceňované nemovitosti s ohledem na prováděnou údržbu atd.,

•

koeficientem velikosti pozemku, který zohledňuje rozdíl ve velikosti porovnávaných a oceňovaných pozemků s ohledem na jejich využitelnost,

•

koeficientem vybavenosti, který vyjadřuje rozdíl v kvalitě a rozsahu vybavení porovnávané a oceňované nemovitosti (inženýrské sítě, atd.).

výměry

D R

Příloha č. 3 Výpočet, jeho vstupy i výstupy jsou uvedeny v příloze č. 3.

17


5

ZÁVĚR

5.1 REKAPITULACE VÝSLEDNÝCH HODNOT Znaleckým úkolem je stanovit tržní hodnotu nemovitostí pro potřeby objednatele v rámci insolvenčního řízení. Reprodukční cena staveb Věcná hodnota

23.964.000 Kč 19.890.750 Kč 2.144.250 Kč 22.035.000 Kč 6.140.000 Kč 6.343.000 Kč

- staveb - pozemků

5.2 VÝSLEDNÁ HODNOTA

T

Věcná hodnota celkem Výnosová hodnota celkem Porovnávací hodnota

VÝSLEDNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ

PŘEDMĚT OCENĚNÍ

AF

SPECIFIKOVANÝCH V KAPITOLE 2.1 ČINÍ

6.200.000 KČ

(SLOVY: ŠEST MILIONŮ DVĚ STĚ TISÍC KORUN ČESKÝCH)

D R

Poznámka Výsledkem ocenění je hodnota majetku, která je základem pro stanovení ceny mezi prodávajícím a kupujícím. Cena sjednaná mezi smluvními stranami se může od výsledné hodnoty lišit podle konkrétních podmínek obchodního případu. Stanovená výše tržní hodnoty majetku představuje částku, za kterou lze za současné situace na konkrétním trhu oceňovaný majetek zobchodovat, a to bez ohledu na statut prodávajícího a kupujícího (viz definice tržní hodnoty – a předpoklad obecného kupujícího). Upozornění a rizika Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech následující zástavní práva: •

•

• •

zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek vyplývajících ze smlouvy o poskytnutí úvěru č. 3318/06/LCD do celkové výše 10.000.000 Kč s příslušenstvím, ve prospěch společnosti Česká spořitelna, a.s., IČ 452 44 782, se sídlem Olbrachtova 1929/62, 140 00 Praha 4 – Krč, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění daňové pohledávky v celkové výši 1.375.726,- Kč včetně příslušenství ve prospěch Finančního úřadu v Náchodě, se sídlem Tyršova 49, 547 01 Náchod, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění daňové pohledávky v celkové výši 614.907,- Kč včetně příslušenství ve prospěch Finančního úřadu v Náchodě, se sídlem Tyršova 49, 547 01 Náchod, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu na pohledávku ve výši 163.685,- Kč včetně příslušenství ve prospěch Okresní správy sociálního zabezpečení Náchod, se sídlem Karlovo náměstí 2054, 547 01 Náchod.

Metodické postupy Stanovení tržní hodnoty nemovitostí bylo provedeno na základě metody nákladové, výnosové a metody porovnávací.

18


T

Výnosová hodnota byla stanovena na základě diskontovaného cash-flow plynoucího z předpokládaných výnosů z pronájmu oceňovaných nemovitostí. Výši obvyklého nájemného znalec stanovil na základě průzkumu místního trhu. Roční výše výnosů byla upravena obsazeností prostor ve výši cca 85% (u hlavních prostor). Náklady byly stanoveny podle postupu popsaného v kap. 4.2.2. Při ocenění za použití porovnávacího přístupu se odhaduje hodnota nemovitostí na základě v současnosti realizovaných cen při prodeji obdobných nemovitostí porovnatelných s oceňovaným mezi nezávislými partnery. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných nemovitostech a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými a obdobnými nemovitostmi. Následnou úpravou již realizovaných cen resp. nabídkových cen příslušnými multiplikátory, které zohledňují rozdíly mezi oceňovanými a porovnávanými nemovitostmi, se zjistí výsledná hodnota. Vstupy do porovnávací metody jsou použity z veřejně dostupných zdrojů, zejména z realitní inzerce a z realizovaných prodejů. Pravdivost informací u nabízených nemovitostí znalec neověřoval, rovněž nelze zjistit, jak dlouho je daná nemovitost nabízena, případně jestli už není prodána. Z popsaných důvodů jsou nabídkové ceny porovnávaných nemovitostí upravovány.

AF

Převody předmětu ocenění Současný vlastník nabyl oceňované nemovitosti koupí na základě kupní smlouvy uzavřené dne 27.6.1997 mezi společností ZILVAR, s.r.o. jako prodávající a společností SENTI, spol. s r.o. jako kupující.

D R

Prodejnost Podle názoru znalce se jedná o průměrně prodejné nemovitosti. Kladný vliv na prodejnost oceňovaných nemovitostí by mohla mít skutečnost, že se v daném místě nenabízí obdobné nemovitosti k prodeji.

19


PŘÍLOHY VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY STAVEB A POZEMKŮ

Příloha č. 2

VÝPOČET VÝNOSOVÉ HODNOTY

Příloha č. 3

VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY

Příloha č. 4

FOTOKOPIE VŠEOBECNÉ MAPY

Příloha č. 5

FOTOKOPIE KATASTRÁLNÍ MAPY

Příloha č. 6

FOTOKOPIE VÝPISU Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ

Příloha č. 7

FOTOGRAFIE

D R

AF

T

Příloha č. 1

20

CHARAKTERISTIKA HLAVNÍCH STAVEB

Admnistrativní budova č.p. 1427 CELKEM

parcelní číslo St. 204 -

počet podlaží

zastavěná plocha

podlažní plocha

konstrukční výška

m2

m2

m

2 NP, podkroví -

718,9 718,9

962,0 962,0

3,0 -

obestavěný prostor m3 6 398,7 6 398,7

začátek užívání objektu

stáří objektu

celková životnost objektu

opotřebení

rozestavěnost

100

17% -

-

věcná hodnota

T

Název objektu

1 997 -

17 -

VÝPOČET NÁKLADOVÝCH HODNOT HLAVNÍCH STAVEB

Admnistrativní budova č.p. 1427 CELKEM

JKSO 801.61 1 -

cena za jednotku

koeficient vybavení

obestavěný prostor

(0,6 - 1,2)

m3

stavební náklady

vedlejší stavební náklady Kč

investiční náklady

reprodukční cena

opotřebení

nedokončenost

Kč

Kč

Kč

Kč

AF

Název objektu

Kč/m3 5 205 -

0,60 -

Kč

6 399

-

19 983 234 19 983 234

999 162 999 162

2 397 988 2 397 988

23 380 384 23 380 384

Kč

3 974 665 3 974 665

0 0

19 405 718 19 405 718

VÝPOČET NÁKLADOVÝCH HODNOT INŽENÝRSKÝCH SÍTÍ A VENKOVNÍCH ÚPRAV Název objektu

% -

množství MJ 2,5 -

materiál

stáří roky

% z RC staveb -

opotřebení, nedokončenost

JKSO

cena za jednotku reprodukční cena Kč/MJ

17%

-

-

-

-

Kč

584 510 584 510

opotřebení, nedokončenost

věcná hodnota

Kč

Kč

99 367 99 367

485 143 485 143

D

R

Venkovní úpravy a IS CELKEM

měrná jednotka (MJ)

Příloha č.1 - Výpočet nákladových hodnot

1/3

VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY POZEMKŮ zdroj informací: internet, realitní inzerce cena použitá ve výpočtu: 750 Kč/m2

výměra

cena

m2

Kč/m2

cena pozemku Kč

Číslo parcely

objekt na parcele nebo druh pozemku, způsob využití

St. 204

zastavěná plocha a nádvoří, budova č.p. 1427

1 780

750

1 335 000

843/3

trvalý travní porost

546

750

409 500

843/6 CELKEM

trvalý travní porost

533 2 859

750

399 750 2 144 250

-

poznámka

zemědělský půdní fond -

VÝPOČET NÁJEMNÉHO ZA POZEMEK

objekt na parcele nebo druh pozemku, způsob využití

výměra

m2

roční nájemné za užívání pozemku

Kč/m2

Kč

237 237

23

-

5 342 5 342

poznámka (dle KN)

vlastník: paní Zilvarová -

D R

AF

843/4 CELKEM

přístup z veřejné komunikace k oceňovaným nemovitostem, zpevněná komunikace

jednotkové nájemné za pozemky (3 % z jednotkové ceny)

T

Číslo parcely


2/3

REKAPITULACE NÁKLADOVÝCH HODNOT Název objektu

reprodukční cena Kč

Hlavní stavby

opotřebení Kč

věcná hodnota Kč

23 380 384

3 974 665

19 405 718

584 510

99 367

485 143

Pozemky

-

-

2 144 250

CELKEM

23 964 000

4 074 000

22 035 000

D R

AF

T

Venkovní úpravy a inženýrské sítě


3/3

PŘEHLED UŽITNÝCH PLOCH JEDNOTLIVÝCH OBJEKTŮ

Název objektu

m2

Admnistrativní budova č.p. 1427

m2

74

Venkovní zpevněné plochy Celkem

m2

310

plochy zemědělské výroby

parkovací stání

tržní nájemné

"regul.nájemné"

ostatní plochy - vstup

celkem za objekt

m2

m2

m2

m2

m2

m2

m2

m2

m2

299

310

sklady v podkroví

68

299

100

byty

byty

68

226

100

226

450 450

0

AF

74

skutečně pronajato na základě nájemní smlouvy

T

skutečně kancelářské pronajato na kancelářské plochy ve 2. skladové základě plochy v 1. NP NP (vč. plochy v 1. NP nájemní zázemí) smlouvy

0

0

111

1 188

111

450 1 188

STANOVENÍ VÝNOSŮ Z PRONÁJMU NEMOVITOSTÍ

skutečně kancelářské pronajato na kancelářské plochy ve 2. skladové základě plochy v 1. NP NP (vč. plochy v 1. NP nájemní zázemí) smlouvy

Název objektu

m2

m2

74 85% 1 200

Výše ročního nájemného (tis. Kč)

75,7

- smlouvy na dobu určitou - smlouvy s obvyklým nájemným

0,0 75,7

m2

sklady v podkroví

plochy zemědělské výroby

parkovací stání

byty

byty

tržní nájemné

"regul.nájemné"

ostatní plochy - vstup

celkem za objekt

m2

m2

m2

m2

m2

m2

m2

m2

m2

310 85% 1 200

299 85% 700

68 85% 1 200

100 85% 696

226 40% 500

0 85%

450 60% 23

0 85%

0 85%

111 85% 200

1188

315,8

178,1

69,4

59,2

45,2

0,0

6,2

0,0

0,0

18,9

768,4

0,0 315,8

0,0 178,1

0,0 69,4

0,0 59,2

0,0 45,2

0,0 0,0

0,0 6,2

0,0 0,0

0,0 0,0

0,0 18,9

0,0 768,4

30 0,1

20

R

Celkové užitné plochy (m2) Průměrná roční obsazenost Sazba ročního nájemného (Kč/m2/rok)

skutečně pronajato na základě nájemní smlouvy

STANOVENÍ NÁKLADŮ NA PRONÁJEM NEMOVITOSTÍ Druh nákladu

dle platného předpisu 0,7 promile z reprodukční ceny ( 1188 m2 * 30 Kč/m2/rok ) (obnova 10% konstrukcí každých 20 let) odborný odhad

D

Daň z nemovitosti Pojištění staveb Běžná správa a údržba Tvorba rezerv na obnovu a modernizaci staveb Nájem za užívání pozemku

způsob výpočtu

Výše ročních nákladů (tis.Kč)

Příloha č.2 - Výpočet výnosové hodnoty

Výše nákladu (tis. Kč) 15,2 16,8 35,6 116,9 5,3

189,9

1/2

VÝPOČET VÝNOSOVÉ HODNOTY - DCF Makroekonomická data Ukazatel Index spotřebitelských cen Index cen stavebních prací Index nájemného nebytových prostor

2014

2015

2016

2017

2018

další

1,30% 0,50% 0,00%

2,00% 0,50% 0,50%

1,80% 1,00% 0,50%

2,00% 1,50% 1,00%

2,00% 2,00% 1,50%

2,00% 2,00% 2,00%

2014

2015

2016

2017

2018

další

Výnosy z pronájmu nemovitostí Položka Výnosy z pronájmu nebytových prostor - smlouvy s obvyklým nájemným nárůst obsazenosti

307,3 307,3 40% (0,00%)

Celkové výnosy (tis. Kč)

768,4 768,4 100% (0,50%)

307,3

772,2 772,2 100% (0,50%)

768,4

776,1 776,1 100%

783,8 783,8 100%

(1,00%)

772,2

795,6 795,6 100%

(1,50%)

776,1

(2,00%)

783,8

795,6

Položka

2014

2015

Daň z nemovitosti

15,2 (1,30%)

16,8 (1,30%)

35,6 (0,50%)

116,9 (0,50%) (1,30%)

Položka

Čistý zisk (tis. Kč)

Diskontní míra

118,1

(1,00%)

36,9

(2,00%)

119,3

(1,50%)

5,4

(2,00%)

Celkové náklady (tis. Kč)

Celkové náklady (tis. Kč)

117,5

Položka

zbytek r.2014

121,0

191,1

2015

(2,00%)

192,6

2016

5,7

(2,00%)

194,9

2017

123,5

(2,00%)

5,6

5,8

(2,00%)

198,0

2018

202,0

další

243,4

768,4

772,2

776,1

783,8

795,6

(150,00%)

(0,50%)

(0,50%)

(1,00%)

(1,50%)

(2,00%)

150,3

191,1

192,6

194,9

198,0

202,0

(0,66%)

(0,80%)

(1,16%)

(1,60%)

(2,00%)

(2,00%)

93,0

577,2

579,6

581,2

585,8

593,6

2014

2015

2016

2017

2018

další

9,00% 0,00% 9,00% 0,93

9,00% 0,00% 9,00% 0,86

9,00% 0,40% 9,40% 0,78

9,00% 0,28% 9,28% 0,72

9,00% 0,80% 9,80% 0,65

9,00% 1,33% 10,33% 0,59

2015

2016

2017

2018

další

D R

Kapitalizační míra (odvozená z realizovaných yieldů) Tempo růstu Celková výše diskontní míry Diskontní faktor

189,9

(1,80%)

37,6

(2,00%)

(2,00%)

5,5

18,4

(2,00%)

36,4

(1,50%)

AF

5,3

18,0

(2,00%)

36,0

(1,00%)

16,7

(2,00%)

17,6

(2,00%)

35,8

další

16,3

(2,00%)

17,3

(1,80%)

(0,50%)

Nájem za užívání pozemku

2018

16,0

(2,00%)

17,0

(0,50%)

Tvorba rezerv na obnovu a modernizaci staveb

2017

15,7

(1,80%)

(2,00%)

Běžná správa a údržba

Celkové výnosy (tis. Kč)

2016

15,4

(2,00%)

Pojištění staveb

Čistý zisk

T

Náklady na pronájem nemovitostí

Výpočet výnosové hodnoty nemovitostí Položka

Diskontovaný zisk - současná hodnota jednotlivých let Diskontovaný zisk - současná hodnota - kumulovaně Perpetuita k jednotlivým rokům Perpetuita k horizontu hodnocení

Současná hodnota (PV) projektu hodnota nemovitosti (tis.Kč)

Výsledná výnosová hodnota

Příloha č.2 - Výpočet výnosové hodnoty

2014

86,9 86,9 5 990,8 4 305,8

494,7 581,5 5 518,3

454,0 1 035,5 5 058,2

416,6 1 452,1 4 665,6

382,4 1 834,5 4 305,8

351,2 2 185,7 N/A

6 140,0

6 140 000 Kč

2/2

VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Popis nemovitostí Porovnávaná nemovitost č. 1

Porovnávaná nemovitost č. 2

Obchodní objekt

Komerční objekt

Hradecká, Jaroměř - Pražské Předměstí

Červený Kostelec

internet, realitní inzerce

internet, realitní inzerce

Oceňovaná nemovitost Admnistrativní budova č.p. 1427

T.G. Masaryka 1427, Nové Město nad Metují

T

zdroj informací:

Základní údaje

fotografie není k dispozici

Nabízíme prodej obchodního, skladovacího a servisního objektu firmy Mountfield, ul. Hradecká, Jaroměř. Prodejní plocha 435 m2, dva sklady - 199 m2 a 99 m2, servis 69 m2. Vytápění plyn. kotlem. Propojení skladu a prodejny jednopaletovým výtahem. Nákladová rampa. Sociální zázemí pro zaměstnance. Kanceláře. Strategická poloha v centru města, v těsné blízkosti nejfrekventovanější kruhové křižovatky.

Komerční objekt s nově zrekonstruovanými obchodními, prodejními a provozními prostory, s možností vybudování až 12 bytových jednotek v centru Červeného Kostelce, okr. Náchod. Jedná se o částečně podsklepenou, zděnou, třípodlažní budovu, která prošla celkovou!! rekonstrukcí prvního podlaží (koaludace jaro 2012). Dispozice: 1.NPhlavní vchod do prostor o podlahové ploše cca 280m2 koncipovaných do 5 samostatných jednotek přístupných jednotlivě z hlavní chodby, zkolaudovaných jako: prodejní prostory se skladem o vým. cca 70m2 ( s možností rozšíření o cca 25m2),



AF



Oceňovaná nemovitost

Položka

(m2) (m2) (Kč)

2 859 962 -

D R

Výměra pozemku Užitná plocha Prodejní/nabídková cena Základní jednotková cena Koeficient prodejnosti Výchozí jednotková cena

(Kč/m2) (Kč/m2)

1 640 802 7 520 000 9 377 0,90 8 439

1 035 840 3 600 000 4 286 0,95 4 071

Porovnání


Položka

Poloha Koeficient polohy Dopravní dostupnost Koeficient dopravní dostupnosti Technický stav objektu Koeficient technického stavu Vybavenost budov Koeficient vybavení Funkční využitelnost Koeficient funkční využitelnosti Velikost pozemku Koeficient velikosti pozemku

-

Porovnávaná nemovitost č. 1 atraktivnější 0,95 lepší 0,95 obdobný 1,00 obdobná 1,00 větší 0,90 menší 1,02

Porovnávaná nemovitost č. 2 méně atraktivní 1,20 horší 1,15 horší 1,05 obdobná 1,00 obdobná 1,00 menší 1,05



Výsledná porovnávací hodnota


Položka Základní jednotková cena Upravená jednotková cena Výsledná jednotková cena Užitná plocha Porovnávací hodnota Výsledná porovnávací hodnota

(Kč/m2) (Kč/m2) (Kč/m2) (m2) (Kč) (Kč)

Výsledná porovnávací hodnota

Příloha č. 3 - Výpočet porovnáavací hodnoty

9 377 6 992

4 286 6 194

6 593 962 6 342 675 6 343 000

6 343 000 Kč 1/1

12 O HODNOTĚ NEMOVITOSTÍ BUDOVA Č.P OKR. NÁCHOD, NOVÉ MĚSTO NAD METUJÍ, UL. T.G. MASARYKA

Recommend Documents