1.2.
Aankoop door de vennootschap
3
1.2.1. Registratierechten Net zoals uzelf moet uw vennootschap in principe ook registratierechten betalen
Voor een vennootschap bestaan er evenwel geen gunstmaatregelen zoals bij een privéaankoop. Een vennootschap heeft geen recht op het klein beschrijf, op het abattement of op de meeneembaarheid. Ze zal dus altijd 10% (Vlaanderen) of 12,5% (Wallonië en Brussel) registratierechten betalen op de aankoop van de gezinswoning.
1.2.2. Vennootschapsbelasting Geen woonbonus, bouwsparen of langetermijnsparen In de vennootschapsbelasting bestaan de woonbonus, het bouwsparen en het langetermijnsparen uiteraard niet, maar daar gelden dan weer andere voordelen.
Aftrek van registratierechten en afschrijvingen Koopt uw vennootschap uw gezinswoning, dan kan ze de aankoopprijs ervan afschrijven en zo elk jaar een deel ervan boeken als fiscaal aftrekbare kosten. De fiscus is van mening dat een afschrijving op 33 jaar aanvaardbaar is. Van belang is wel dat enkel de woning zelf afgeschreven kan worden en de grond niet. Zoals gezegd, zit er in elk gebouw ook een stuk grondwaarde die op een aparte rekening van de boekhouding gezet moet worden. Bij elke aankoop van een gebouw zal dus sowieso altijd een stuk van de aankoopprijs niet afschrijfbaar zijn. Ook de betaalde registratierechten zijn in principe aftrekbare kosten voor uw vennootschap. Daarbij moet er echter wel een onderscheid gemaakt worden tussen de registratierechten op de grond en de registratierechten op de woning zelf. De registratierechten op het gebouw mogen in principe ofwel mee afgeschreven worden met het gebouw, ofwel afgeschreven worden aan een eigen ritme, ofwel in één keer in kosten genomen worden. U heeft hier dus wat ruimte om het belast baar resultaat van uw vennootschap bij te sturen.
© Praktische Gids 2014 – Aankoop en bezit van een pand: privé of via vennootschap?,
105
Privé of via vennootschap: volgens het gebruik van het gebouw
op de aankoop van het gebouw dat als gezinswoning zal dienen.
De registratierechten op de grond kan de vennootschap echter niet afschrijven,
3
net zomin als de grond zelf. Die registratierechten zijn echter toch aftrekbaar, maar dan onder de vorm van een ‘waardevermindering’.
Privé of via vennootschap: volgens het gebruik van het gebouw
Geen investeringsaftrek Uw vennootschap heeft geen recht op de zgn. investeringsaftrek voor de aankoop van een gebouw dat u als woning zal gebruiken. De ‘gewone’ investeringsaftrek is sinds aanslagjaar 2007 immers op ‘nul’ gezet in de vennootschapsbelasting en de tijdelijke herinvoering ervan voor investeringen in 2014 en 2015 geldt niet voor onroerende goederen die door bedrijfsleiders of leden van hun gezin gebruikt worden. Tip. Gaat het om een gemengd gebruikt gebouw, dan is die tijdelijke investeringsaftrek eventueel wel mogelijk voor het gedeelte van het gebouw dat voor de bestaande of geplande economische activiteit van de vennootschap gebruikt wordt en dat in de balans op een aparte rekening geboekt is.
1.3.
Bezit privé
1.3.1. Kadastraal inkomen aangeven? Indien u geen lening heeft of wanneer uw gezinswoning onder het systeem van de woonbonus valt, hoeft u het kadastraal inkomen (ki) ervan niet meer aan te geven. Dit ki wordt dan ook niet meer belast. Dit staat wel los van de onroerende voorheffing die u moet betalen op dat ki. Indien u de woonbonus niet geniet omdat de lening nog onder het oude systeem van het bouwsparen of het langetermijnsparen valt, moet u het ki van uw gezins woning wel nog aangeven. In principe wordt dit ki dan wel nog belast, maar in de praktijk zal dat slechts zelden het geval zijn. U heeft dan immers recht op de zgn. woningaftrek en ook de interesten die u betaald heeft, kunt u daarvan in mindering brengen. In de mate waarin deze interestaftrek het (geïndexeerde) ki van de woning op nul zet, wordt de onroerende voorheffing verrekend ten belope van 12,5% van dat geïndexeerde ki.
106
© Praktische Gids 2014 – Aankoop en bezit van een pand: privé of via vennootschap?,
1.3.2. Onroerende voorheffing Op het geïndexeerde ki van uw eigen gezinswoning moet u jaarlijks onroerende voorheffing betalen, de zgn. grondlasten.
3
De onroerende voorheffing op de gezinswoning kan in een aantal gevallen mogelijk. Deze gunstmaatregelen verschillen naargelang van het gewest (Vlaanderen, Brussel of Wallonië) waarin de woning gelegen is.
De vermindering wegens bescheiden woning Een bescheiden woning is een woning waarvan het ki kleiner is dan of gelijk is aan € 745. Deze grens is dezelfde als voor het ‘klein beschrijf’ inzake de registratie rechten. Voor de onroerende voorheffing wordt die grens echter niet opgetrokken voor kinderen ten laste. U krijgt een vermindering van 25% van de onroerende voorheffing als uw hoofd verblijfplaats op 1 januari van het aanslagjaar gevestigd is in een bescheiden woning en u geen andere onroerende goederen bezit in België (in het Vlaams gewest voor de Vlaamse regeling) waarvan het totale ki, opgeteld bij het ki van de bescheiden woning, meer bedraagt dan € 745. Voor de vermindering in het Waals gewest is bovendien vereist dat de woning uw enige woning is die u persoonlijk betrekt. Om te bepalen of de woning uw enige woning is, tellen alle onroerende goederen mee die geheel of gedeeltelijk voor bewoning bestemd zijn en waarop u het geheel of een onverdeeld aandeel van een zakelijk recht (bv. volle eigenaar, vruchtgebruiker, ...) bezit, ongeacht of ze in België of in het buitenland gelegen zijn. Er wordt wel geen rekening gehouden met: a. andere woningen waarvan u op 1 januari van het aanslagjaar enkel blote eigenaar bent; b. een andere woning waarop u uiterlijk op 31 december van het lopende aanslagjaar uw zakelijk recht daadwerkelijk afgestaan heeft; c. een andere woning die u niet persoonlijk bewoont door: --
wettelijke of contractuele belemmeringen waardoor u op 1 januari van het aanslagjaar de woning niet zelf kunt betrekken, bv. woningen die onverbeterbaar zijn in de zin van artikel 1, 14° van de Waalse huisvestings code;
--
de stand van de vordering van de bouw- of renovatiewerken waardoor u de woning niet daadwerkelijk kunt betrekken op 1 januari van het aanslag jaar.
© Praktische Gids 2014 – Aankoop en bezit van een pand: privé of via vennootschap?,
107
Privé of via vennootschap: volgens het gebruik van het gebouw
verminderd worden en soms is een vrijstelling van de onroerende voorheffing
In Vlaanderen wordt de ‘vermindering wegens bescheiden woning’ automatisch
3
toegepast. U hoeft dus geen aanvraag in te dienen om ze te krijgen, ze wordt immers automatisch verrekend op uw aanslagbiljet van de onroerende voorheffing. In Brussel en Wallonië moet u de vermindering wel nog aanvragen.
Privé of via vennootschap: volgens het gebruik van het gebouw
De verhoogde vermindering wegens bescheiden woning (Vlaanderen) De vermindering wegens bescheiden woning wordt verhoogd tot 50% van de onroerende voorheffing wanneer u de bescheiden woning nieuw gekocht heeft of laten bouwen heeft en u daarvoor geen bouw- of kooppremie van het Vlaams gewest genoten heeft. U heeft recht op deze verhoogde vermindering voor de eerste vijf jaar waarvoor de onroerende voorheffing verschuldigd is. U moet deze verhoogde vermindering eenmalig aanvragen.
De vermindering voor energiezuinige, nieuwe gebouwen (Vlaanderen) U krijgt in Vlaanderen een vermindering van de onroerende voorheffing die slaat op een energiezuinig, nieuw gebouwd pand. De energiezuinigheid wordt bepaald in het zgn. energieprestatieverslag, dat verplicht is bij nieuwbouw. De vermindering wordt automatisch toegepast. U hoeft ze dus niet aan te vragen. Wanneer de bouwaanvraag ingediend is vóór 1 januari 2013, bedraagt de vermindering: •
20% van de onroerende voorheffing voor een woning die op 1 januari van het aanslagjaar een E-peil (energiepeil) heeft van ten hoogste E60;
•
40% van de onroerende voorheffing voor een woning die op 1 januari van het aanslagjaar een E-peil heeft van ten hoogste E40.
U krijgt deze vermindering in principe voor een periode van tien jaar vanaf het jaar na het jaar waarin het zuinige E-peil voor de eerste keer toegekend werd. Wanneer de bouwaanvraag voor de woning ingediend is sinds 1 januari 2013, bedraagt de vermindering: •
50% van de onroerende voorheffing voor een woning die op 1 januari van het aanslagjaar een E-peil (energiepeil) heeft van maximaal E50 (wanneer de bouwaanvraag ingediend is in 2013) of E40 (wanneer de bouwaanvraag ingediend is sinds 1 januari 2014);
•
100% van de onroerende voorheffing voor een woning die op 1 januari van het aanslagjaar een E-peil heeft van maximaal E30.
U krijgt deze vermindering in principe voor een periode van vijf jaar vanaf het jaar na het jaar waarin het zuinige E-peil voor de eerste keer toegekend werd.
108
© Praktische Gids 2014 – Aankoop en bezit van een pand: privé of via vennootschap?,
De vermindering voor passiefwoningen (Wallonië) Verbouwt u uw gezinswoning (de woning die op 1 januari van het aanslagjaar uw enige woning is en die u op dezelfde datum persoonlijk bewoont) tot een passief
3
woning waarvoor u recht heeft op de belastingvermindering voor passiefwoningen in de personenbelasting, dan wordt het basisbedrag van de onroerende voor is dat de woning een passiefhuis is verminderd met respectievelijk 80%, 60%, 40% en 20%.
De vermindering voor kinderen en personen met een handicap ➤➤ Vlaanderen U heeft recht op een vermindering van de onroerende voorheffing voor de woning waarin op 1 januari van het aanslagjaar ten minste twee kinderbijslaggerechtigde kinderen of één persoon met een handicap hun officiële woonplaats hebben volgens het bevolkingsregister. Merk op dat men spreekt van ‘kinderbijslaggerechtigde kinderen’ en niet van ‘kinderen ten laste’. Vaak zal dit hetzelfde zijn, maar dat is niet noodzakelijk zo. De vermindering wordt berekend aan de hand van een basisbedrag dat afhanke lijk is van het aantal kinderen. Hierbij worden de als gehandicapt aangemerkte kinderen voor twee gerekend. Boven op dat basisbedrag krijgt u ook nog een proportionele vermindering van de gemeentelijke en de provinciale opcentiemen. De totale vermindering is gelijk aan: het basisbedrag + (het basisbedrag x de opcentiemen / 100). De totale vermindering verschilt dus van gemeente tot gemeente. De basisbedragen worden elk jaar geïndexeerd. De cijfers voor aanslagjaar 2014 (wat voor de onroerende voorheffing overeenkomt met inkomstenjaar 2014) zijn: Aantal in aanmerking komende kinderen
Vermindering aanslagjaar 2014 (€)
2
7,59
3
12,02
4
16,83
5
22,07
6
27,68
7
33,71
8
40,17
9
47,01
10
54,29
© Praktische Gids 2014 – Aankoop en bezit van een pand: privé of via vennootschap?,
109
Privé of via vennootschap: volgens het gebruik van het gebouw
heffing in de eerste vier aanslagjaren die volgen op het jaar waarin vastgesteld
