Ing. Bc. Ewa Hradil, znalec
765 02 Otrokovice, Moravní 6224
mobil: +420 603 35 45 98
Znalecký posudek č. 5898 – 128/2015 o obvyklé ceně nemovité věci – jednotky č. 291/7 v budově čp. 290, 291 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy a na pozemku parcelní číslo 375/38 v katastrálním území Všetuly, obci Holešov, okrese Kroměříž
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Plzeň-sever Divadelní 2728/3a 301 00 Plzeň Usnesení č.j. 121 EX 5351/12-34 ze dne 15.6.2015
Účel posudku:
ocenění nemovité věci v exekučním řízení
Podle stavu ke dni 16.6.2015 (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Moravní 6224 765 02 Otrokovice
Posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli v 1 vyhotovení v písemné formě a 1 elektronicky na CD. V Otrokovicích, dne 24. června 2015
A. Nález 1. Znalecký úkol: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení soudního exekutora ze dne 15.6.2015, exekuční řízení č.j. 121 EX 5351/12-34. Úkolem znalce je: „…ocenění nemovité věci se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k ní podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitost znehodnotila a jejího příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány….“ Předmětem ocenění je nemovitá věc – jednotka č. 291/7 v budově čp. 290, 291 na pozemku parcelní číslo 375/38 – zastavěná plocha a nádvoří včetně příslušenství a spoluvlastnického podílu na společných částech budovy čp. 290, 291 a na pozemku parcelní číslo 375/38 – zastavěná plocha a nádvoří v katastrálním území Všetuly, obci Holešov, okrese Kroměříž. Výše spoluvlastnického podílu činí id. 727/11162 k celku. Jednotka je zapsána podle zákona o vlastnictví bytů. 2. Informace o nemovitosti: Adresa nemovitostí Kraj Okres Obec Katastrální území
: Slovenská 291, Všetuly, 769 01 Holešov : Zlínský : Kroměříž : Holešov : Všetuly
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 16. června 2015 za účasti znalce a manželky povinného. 4. Podklady pro vypracování ocenění: 1) Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Všetuly LV č. 3498 ze dne 15.6.2015 2) Kopie katastrální mapy dle cuzk.cz 3) Místní šetření dne 16.6.2015, fotodokumentace 4) Vlastní databáze nemovitostí a spolupracujících znalců 5) Mapa obce a okolí 6) Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří a internetových serverů 5. Použitá literatura: A. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. B. Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění. C. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 D. Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňovaní a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004 6. Metody zjištění hodnoty: Obvyklá cena Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažitelná při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Při ocenění nemovitostí je podkladem ocenění jednak: -2-
1) administrativní cena 2) metoda výnosové ceny 3) metoda srovnávací ceny Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 199/2014 Sb. platné ke dni ocenění. Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Metoda bude aplikována při stanovení hodnoty věcného břemene. Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů případně nabídek obdobných typu nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Obvyklá cena Závěrečný odborný odhad ceny podle úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených a určených cen. 7. Vlastnické a evidenční údaje: Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 3498 je pan Petr Slovák, nar. dne 20.3.1981 bytem 769 01 Holešov, Všetuly, Slovenská 291 vlastníkem oceňované nemovité věci – bytové jednotky č. 291/7 v budově čp. 290, 291 na pozemku parcelní číslo 375/38 – zastavěná plocha a nádvoří včetně příslušenství a spoluvlastnického podílu na společných částech budovy čp. 290, 291 a na pozemku parcelní číslo 375/38 – zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 376,0 m 2 v katastrálním území Všetuly, obci Holešov, okrese Kroměříž. Výše spoluvlastnického podílu činí id. 727/11162 k celku. 8. Přírodní katastrofy, radonové riziko: Lokalita leží mimo záplavové území. V místě nehrozí sesuvy půdy. Vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v objektu, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika ČR pro kraj lokalitu Holešov a je stanovena I. kategorie - nízké radonové riziko. 9. Věcná břemena, zátěže: K bytové jednotce se váže věcné břemeno bezplatného doživotního užívání části bytu - jednoho pokoje, chodby, kuchyně, sociálního zázemí a komory, a příslušného spoluvlastnického podílu na domu a pozemcích zřízené dne 23.7.2012 pro Marii a Josefa Slovákovy. Toto věcné břemeno bude oceněno samostatně a zohledněno v celkové ceně bytové jednotky. Finanční závazky vlastníka evidované na předloženém LV se do výsledné ceny nemovitosti dle tohoto posudku nezahrnují. Převod nemovité věci nepodléhá odvodu DPH. 10.
Základní popis: -3-
Město Holešov je součástí okresu Kroměříž a náleží pod Zlínský kraj. Holešov je také obcí s rozšířenou působností a leží asi patnáct kilometrů východně od Kroměříže. Trvalý pobyt na území tohoto středně velkého města má nahlášeno 11 726 obyvatel (Malý lexikon obcí 2014). Holešov se dále dělí na šest části, konkrétně to jsou: Dobrotice, Holešov, Količín, Tučapy, Všetuly a Žopy. Město Holešov poskytuje kompletní občanskou vybavenost, nalezneme zde několik mateřských a základních škol, gymnázium a střední odborné školy. Sportovní vyžití je možně na několika sportovištích. Je zde kompletní síť obchodů a služeb, divadlo, kino a pošta, samozřejmostí je finanční či katastrální úřad. Dále bychom v obci našli knihovnu, několik kostelů a hřbitov. V obci Holešov také je poliklinika a několik lékáren. Samozřejmostí města je možnost posezení v restauracích, kavárnách a hospodách. V obci se nachází i několik penzionů a hotelů. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Oceňovaný byt v bytovém domě, je situován v městské části Všetuly, jež leží západně od centra obce Holešov, v lokalitě kromě bytových domů je tvořená rodinnými domy, celek doplněn občanskou vybaveností – škola, obchod. Bytový dům byl postaven v sedmdesátých letech minulého století. Docházková vzdálenost do centra je přibližně třicet minut pěšky. Dopravní dostupnost K bytovému domu vede asfaltová místní komunikace, je zde přiměřené množství parkovacích míst. Dopravu ve městě zajišťují linkové autobusy, nejbližší zastávka je od domu vzdálena cca 150 m. V centru obce Holešov se nachází autobusové nádraží spojující linkami ČSAD město s okolními sídelními útvary. V Holešově je také vlaková stanice. Obec je napojena na síť silnic, nájezd na D1 je nedaleko Hulína. Účel využití Byt v bytovém domě je v současné době bez závad užíván k bydlení. 11. Pozemek Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl vlastníka bytu na pozemku pod stavbou bytového domu. Pozemek je rovinný s možností připojení na vodovod, kanalizaci, plyn a elektrickou energii.
Kopie katastrální mapy
-4-
Pozemek je užíván v souladu se zápisem, který je uveden na výpisu z katastru nemovitostí. Jde o pozemek parcelní číslo 375/38 v k.ú. Všetuly, obec Holešov, na kterém je umístěn bytový dům čp. 290, 291. Obsah ocenění a) spoluvlastnický podíl na pozemku parcelní číslo 375/38 – zastavěná plocha a nádvoří v katastrálním území Všetuly, obci Holešov, okres Kroměříž. b) bj. č. 291/7 v bytovém domě č.p. 290, 291 na pozemku parcelní číslo 375/38 – zastavěná plocha a nádvoří včetně spoluvlastnickém podílu na společných částech budovy čp. 290, 291 c) věcné břemeno doživotního bezplatného užívání části bytové jednotky 291/7 evidované na LV č. 3498 11. Popis nemovitostí: a) Pozemek Pozemek na LV č. 3491 Jedná se o pozemek zastavěný bytovým domem. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl k celku ve výši dle LV. V místě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě, obec Holešov nemá zpracovanou cenovou mapu stavebních pozemků. b) Bytová jednotka č. 291/7 v budově č.p. 290, 291 na ulici Slovenská v obci Holešov - Všetuly Bytová jednotka č. 291/7 je umístěna ve 4. NP. bytového domu č.p. 290, 291, na ulici Slovenská v obci Holešov, místní části Všetuly. Bytový dům má čtyři nadzemní podlažní, jedno podzemní podlaží, zde jsou umístěny sklepní kóje a společné prostory – kolárna, sušárna. V 1. až 4. NP. pak najdeme jednotlivé byty. Stavba je panelová, postavená před přibližně 40 léty, objekt prošel kompletní revitalizací.
-5-
Bytový dům je umístěn v ulici s asfaltovým povrchem, přístup po betonovém chodníku. Budova, v níž se bytová jednotka nachází je panelového typu – prvky žb plošné, montované. Stavba je založená na pásech izolovaných proti zemní vlhkosti. V domě není výtah, schodiště vnitřní z prefabrikovaných betonových dílců. Střecha plochá s mírným spádem a vnitřním svodem dešťových vod, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, fasáda byla dodatečně zateplena při revitalizaci, vnitřní omítky vápenno cementové, okna plastová, dveře dřevěné plné i prosklené, v pokojích tvoří nášlapnou vrstvu podlah laminátové vlysy, v kuchyni a koupelně keramická dlažba. V bytě najdeme zděné bytové jádro a nové zařizovací předměty. Sociální zázemí je řešeno jako koupelna s vanou a umyvadlem a samostatné WC. Kuchyňská linka renovovaná, přistavěná ke stěně sociálního jádra, sporák plynový. Vytápění dálkové, el. instalace jen 220 V. Objekt je napojen na plyn, je zde přípojka vody a kanalizace, el. energie. Byt, jenž je předmětem ocenění, je typu 3 + 1, obsahuje tři pokoje, kuchyň s jídelním koutem, koupelnu, samostatné WC, spíž a komoru. K bytové jednotce náleží sklepní kóje v 1. PP. domu. Byt má balkon přístupný z jednoho s pokojů. Oceňovaný byt je typu 3 + 1 se sklepní kóji umístěnou v 1.PP. stavby. Celková plocha prostor bytu činí 71,5 m2, plocha sklepa 1,2 m2 a plocha balkonu 3,1 m2. Při prohlídce byly zjištěny následující vady a nedodělky, stavebně technický stav: Bytový dům je po kompletní revitalizaci, vnitřní vybavení bytu bylo také renovováno. c) věcné břemeno K bytové jednotce je na listu vlastnictví evidováno věcné břemen doživotního bezplatného užívání části bytu pro paní Marii Slovákovou, nar. dne 16.8.1950, a pana Josefa Slováka, nar. dne 27.1.1950. Věcné břemeno je smluvně definováno takto:
Věcné břemeno v současné době není vykonáváno. Jeho hodnota bude vyčíslená a tato cena se od výsledné ceny posuzovaného bytu z příslušenstvím odečítá. Je zřejmé, že v současné době se jedná o věcné břemeno definující soužití dvou rodin svázaných příbuzenskými vazbami. V případě změny vlastníka bytu by došlo ke spolubydlení v jednom bytě osob cizích. Taková to situace se v praxi vyskytuje snad v případě, kdy byty ve velkých městech jsou pronajímány studentům.
B. Posudek: Ocenění je v posudku rozděleno do dvou částí. V první části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitostí dle platného oceňovacího předpisu – vyhlášky č. 199/2014 Sb. Druhou metodou, pomocí které bude provedena analýza možné obvyklé tržní ceny posuzovaného souboru nemovitostí, je metoda srovnání, kdy definice obvyklé ceny dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění: „...obecnou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se
-6-
zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby....“ 1. Ocenění dle platných předpisů – cena dle vyhlášky č. 199/2014 Sb. a) Podíl na pozemku parcelní číslo 375/38 v katastrálním území Všetuly, obci Holešov Podíl na pozemku parcelní číslo 375/38 - zastavěná plocha a nádvoří Obec Holešov Katastrální území Všetuly Počet obyvatel Malý lexikon obcí ČR 2014 11 726 Kraj Zlínksý Základní cena příloha č. 2, tab. 1 ZCv Kč/m2 1 560,00 Podíl na pozemku náležící jednotce dle KN 727/11162 Plocha pozemku P m2 376 Úprava ceny pozemku, tabulka č. 2 přílohy č. 2 vyhlášky Znak Popis zn. Číslo Popis V1 O1 Počet obyvatel I. nad 5000 obyvatel 0,95 O2 Význam obce III. obec nad 5000 obyvatel 0,85 O3 Poloha obce V. ostatní případy 0,80 O4 Tech. infrastruktura I. kompletní 1,00 O5 Dopravní obslužnost II. autobusová a železniční zastávka 0,95 O6 Občanská vybavensot II. rozšířená 0,98 Základní cena pozemku ZC 938,22 Trh s nemovitostmi, tabulka č. 1, příloha č. 3 vyhlášky It=P6*(1+P1+P2+P3+P4+P5) 1,0000 Index omezujících vlivů pozemků, tabulka č. 2 přílohy č. 3 vyhlášky Znak Popis zn. Číslo Popis V1 Io=1+P1+P2+P3+P4+P5+P6 1,00000 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zast. a stavby, tabulka č. 3 příloha č. 3 vyhlášky 1 Druh a účel užití stavby I. rezidenční, obec nad 2 000 obyvatel 1,00 2 Převažující zástavba v okolí I. rezidenční zástavba 0,04 3 Poloha pozemku II. navazuje na střed 0,02 4 Napojení na sítě I. kompletní 0,00 5 Občanská vybavenost I. úplná dostupnost 0,00 6 Dopravní dostupnost VI. zpevněný přístup, přiměřené parkování 0,00 7 Hromadná doprava V. zastávka do 200 m 0,00 8 Komerční využití II. bydlení 0,00 9 Obyvatelstvo II. bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. odpovídá průměru v kraji 0,00 11 Vlivy neuvedené II. bez vlivu 0,00 Ip=P1*(1+P2ažP11) 1,0600 Cena podílu na pozemku CP = ZC*It*Io*Ip*P*podíl 24 355,27
b) byt č. 291/7 v budově č.p. 290, 291 a podíl na společných částech budovy v k.ú. Vštuly, obci Holešov S = (1,2*0,1) + (3,1*0,17) + 71,5 = 72,13 m2
Výměry pro ocenění S – výpočtová plocha bytu Stanovení ceny bytu dle předpisu:
-7-
Jednotka č. 291/7, ulice Slovenská Obec K atastrální území Počet obyvatel Malý lexikon obcí ČR 2014 K raj Základní cena příloha č. 27 ZCU K č/ m2 Podlahová plocha bytu PP m2 Konstrukce a vybavení bytů, tab. č. 2, příloha č. 27 vyhlášky Znak Popis zn. Číslo Popis 1 Typ stavby II I. budova panelová zateplená 2 Společné části II. kolárna, sušárna, kotelna 3 Příslušenství domu II. bez dopadu na cenu 4 Umístění bytu II. 4.NP bez výtahu 5 Orientace místností II I. ostatní strany s výhledem 6 Zákl. příslušenství bytu II I. standartní, úplné 7 Další vybavení II I. sklepní koje, balkon 8 Vytápění II I. ústřední 9 Jiné kriterium II I. bez vlivu stáří
40 II.
V1 0,00 0,00 0,00 0,00 0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,03 0,80 1,00 0,82400
s = 1 - 0,005*y byt v dobrém stavu Iv Trh s nemovitostmi, tabulka č. 1, příloha č. 3 vyhlášky It dle pozemku 1,00 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zast. a stavby, tabulka č. 3 příloha č. 3 vyhlášky Ip dle pozemku 1,06 Cena bytu celkem C = ZCU*PP*Iv*It*Ip 1 053 443,52 10
K oeficient s Stav
Holešov Všetuly 11 726 Zlínský 16 721,00 72,13
c) vyčíslení práva doživotního bydlení a užívání Předmětem ocenění je hodnota věcného břemene – doživotní užívání části bytu. Konkrétně se jedná o užívání jednoho pokoje a společných prostor, tedy kuchyně, WC, koupelny a komory. Pronájem bytů v místě je obvyklý, méně obvyklé je pronajímat pouze část bytu. Byt je v dobrém stavu a i dům ve kterém se nachází byl kompletně revitalizován. Pronájem bytů obdobné velikosti se v obci Holešov pohybuje okolo 5.000,00 Kč/měsíc. V posuzovaném případě se však jedná jen o nájem části bytu, což je nutno při stanovení dosažitelného nájmu zohlednit. Dosažitelné nájemné reálně je možno uvažovat v maximální výši 2.500,00 Kč/měsíc. Za tohoto předpokladu pak hodnota věcného břemene dosahuje při výpočtu metodou dle zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění následující výše: Dosažitelný roční nájem za užívání: Část bytu Celkem
12*2.500,00 Kč/měsíc
30.000,00 Kč 30.000,00 Kč
Stanovení hodnoty věcného břemene Hodnota věcného břemene Uvažována výše ročního užitku Počet let užívání dle smlouvy Počet let užívání uvažovaný pro výpočet Hodnota věcného břemene
Kč § 16b odst.4.
-8-
30.000,00 Doživotně 10 300.000,00 Kč
Cena nemovité věci dle vyhlášky č. 199/2014 Sb. - rekapitulace cen: pol. objekt a) podíl na 375/38 b) jednotka 291/7 c) hodnota věcného břemene Cena nemovité věci
kat. území Všetuly Všetuly Všetuly
Administrativní cena dle předpisu ke dni ocenění 800,00 Kč
obec Holešov Holešov Holešov
jednotka Kč Kč Kč
po odečtu VB(zaokrouhleno)
cena 24 355,30 1 053 443,50 300 000,00 777 798,80
=
777
2. Zjištění hodnoty nemovitostí metodou porovnání V obci Holešov je velká nabídka bytů. Momentální situace na trhu přeje spíše kupujícím. Při hledání obdobné nemovitosti vybírám především byty se srovnatelnou plochou a v domech v sousedství, tj. v části obce Holešov Všetuly. Výhodou oceňované nemovitosti je fakt, že v těsné blízkosti se nachází základní škola, v docházkové vzdálenosti jsou i obchodní centra a další občanská vybavenost, avšak samotné centrum obce Holešov je poměrně vzdálené. Bytový dům je zateplen, bytová jednotka má plastová okna, vybavení je v dobrém stavu. Z nabídky realitních kanceláří v místě uvádím tyto tři příklady: Příklad 1.: „k prodeji velmi pěkný a světlý byt po kompletní revitalizaci v roce 2013 v osobním vlastnictví o dispozici 3+1 s lodžii ( 6m2). Bytová jednotka má vzájemně neprůchozí pokoje o výměrách 12m2, 14m2, 18m2. Velká kuchyně do tvaru L. Byt se nachází v 5 NP a jeho podlahová plocha činí 75 m2. V bytě zděné jádro se sprchovým koutem, vest kuch linka na míru s vestavěnými spotřebiči, plastová okna se žaluziemi, plovoucí podlahy v kombinaci s dlažbou, nová elektroinstalace v mědi, rozvody vody a odpadu v plastu, nové omítky. Byt plně zařízen zcela novým nábytkem, který je zahrnut v ceně nabídky. V bytě se nachází komora a další komora k užívání je na patře. Z bytu je nádherný výhled do okolí. Panelový dům je taktéž po kompletní revitalizaci - zateplení domu, nový výtah, vchody, zvonky, schránky. Střecha po opravě“
Byt v domě ve vedlejší ulici, dům je také kompletně renovovaný, bytová jednotka je však v mírně lepším stavu než byt posuzovaný. Namísto balkonu byly však v tomto době zbudovány betonové lodžie a navíc má budova výtah. Příklad 2.: „k prodeji byt 3+1 na Dukelské ulici v Holešově. Byt je ve zvýš. přízemí. Dům po kompletní revitalizaci. Byt má plast. okna a novou kuch. linku, jinak je v původním udržovaném stavu. Podlaha -9-
PVC, topení a teplá voda - dálkové. K bytu patří 2 sklepy cca 8 m2. Byt je v OV se splacenou částkou na revitalizaci domu, čímž jsou měsíční náklady velmi nízké. Vhodné financování Vám zajistíme.“
Obdobný byt také v renovovaném domě ve stejné čtvrti. Tento byt má větší podlahovou plochu, zato je kromě kuchyně v původním stavu, má tedy umakartové, nikoliv zděné jádro. Příklad 3.: „prodej bytu o velikosti 3+1 v klidné a vyhledávané lokalitě Holešova - Všetuly. Byt se nachází ve v poslední patře ze 4 podlaží bez výtahu. Bytový dům je po celkové revitalizaci, zateplení, fasáda a plastová okna. Nedávno byla zprovozněna nová plynová kotelna s úsporným zařízením na vytápění celého objektu. Byt je v původním stavu, připraven k celkové rekonstrukci. Cena k jednání. V blízkosti domu se nachází školka, centrum volného času TYMY, fotbalové hřiště a 5 minut cesty do Tesca. V zimě slouží hřiště jako stadion k bruslení. Tato lokalita je velmi klidná, okolní zástavba je většinou s rod. domy. Prohlídka po domluvě“
Obdobný byt, dům taktéž revitalizovaný, bytová jednotka se také nachází ve 4.NP bez výtahu, oproti oceňované jednotce však je v horším technickém stavu a má původní umakartové jádro. V obci Holešov, přímo v místní části Všetuly, je rozmanitá nabídka bytových jednotek. Trh s byty stagnuje. Výhodou posuzovaného bytu je jeho technický stav i celkový stav domu a jeho společných částí. Nevýhodou je pak skutečnost, že nabídka obdobných bytů v místě je rozsáhlá. Je pravdou, že silný přetlak nabídky snižuje dosažitelnou cenu a uvedené inzerce prezentují ceny požadované, nikoliv sjednané. Dlouhodobá statistika pak vykazuje, že sjednané ceny činí i jen 80 % z ceny původně stranou prodávající požadované. Navíc musíme zohlednit i skutečnost že k posuzované bytové jednotce se váže věcné břemeno doživotního bezplatného užívání její části, které sice v současné době není vykonáváno, ale pro nabyvatele posuzovaného bytu znamená zátěž a zvýšené riziko. Tady si dovolím tržní cenu evidovaného věcného břemene odvodit nikoliv z imaginárního nájmu, jak definuje zákon, ale jako odstupné, tj. částku, za kterou by byly osoby oprávněné v věcného břemene se tohoto práva zříci. Vzhledem k věku osob oprávněných z věcného břemene tato částky bude určitě vyšší, než stanovená metodou dle vyhlášky a je oceněná částkou 500.000,00 Kč. - 10 -
Na základě výše uvedeného stanovuji tržní cenu posuzované nemovité věci s příslušenstvím metodou srovnání ve výši Cena nemovité věci metodou srovnání a analýzou situace Kč
700 000,00
C. Závěr – cena nemovitosti: Administrativní cena nemovité věci po odečtení hodnoty věcného břemene……….………..777 800,00 Kč Cena určená analýzou situace po odečtení hodnoty věcného břemene.…….……...….……...700 000,00 Kč Obvyklou cenu posuzované nemovité věci evidované na LV č. 3491 a č. 3498 vedených pro katastrální území Všetuly, obec Holešov, okres Kroměříž, tj. jednotky č. 291/7 (byt) umístěné v budově č.p. 290, 291 na pozemku parcelní číslo 375/38 – zastavěná plocha a nádvoří včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy čp. 290, 291 a na pozemku parcelní číslo 375/38 – zastavěná plocha a nádvoří ve výši dle LV v souvislosti se součastnou situací na trhu s nemovitostmi vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák.č.151/97 Sb. určuji ve výši:
700.000,00 Kč
Slovy : sedmsettisíc korun českých Hodnota evidovaného věcného břemene činí 500.000,00 Kč, slovy: pětsettisíckorunčeských a je od výsledné ceny bytu s příslušenstvím odečtena.
V Otrokovicích, dne 24. června 2015 Hradil
Vypracoval: Ing. Bc. Ewa
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11.12.1995 čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem 5898 – 128/2015 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 123/15.
Mapové podklady:
- 11 -
Budova č.p. 290, 291 na pozemku parcelní číslo 375/38 v katastrálním území Všetuly, obci Holešov.
Fotodokumentace:
Pohled na bytový dům čp. 290, 291 z ulice Slevenskév v obci Holešov - Všetuly, vchod do domu čp. 291 se nachází vpravo; pohled na dům ze severní strany.
Vstup do bytové jednotky 291/7 v 4.NP domu. - 12 -
Modernizovaná kuchyňská linka s plynovým
sporákem.
Samostatné WC přístupné z chodby.
Koupelna s vanou přístupná z kuchyně.
vstup na balkon je z ložnice
- 13 -
byt má prostornou šatnu a velkou spíž
List vlastnictví:
- 14 -
- 15 -
