ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 3117-15. s odhadem obvyklé ceny nemovité věci - rodinného domu č.p. 96 s příslušenstvím, stavební plocha p.č. st. 123, s pozemkem ve funkčním celku p.č. 65/41 v obci Řepice, k.ú. Řepice.
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Brno město JUDr.Vít Novozámský soudní exekutor Bratislavská 73 602 00 B R N O
Účel posudku:
Odhad obvyklé ceny nemovité věci č.j. 056 EX 8364/11-67
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014.
Oceněno ke dni:
16. listopadu 2015
Posudek vypracoval:
Hadraba Ladislav sídliště 1. máje 1140 386 01 STRAKONICE
exekuční řízení
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 14 stran. Ve Strakonicích, dne 8. února 2016
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité věci Na základě usnesení ze dne 16. 11. 2015 vydané Exekutorským úřadem Brno - město, JUDr. Vít Novozámský č. j. 056 EX 8364/11-67 byl jsem přibrán jako znalec k ocenění ideální jedné čtvrtiny nemovitosti – objektu bydlení č. p. 96 v obci Řepice na stavební parcele p. č. st. 123 včetně spoluvlastnického podílu k pozemkům v katastru obce Řepice na listu vlastnictví č. 46, okres Strakonice. Znalci je uloženo stanovit obvyklou cenu těchto nemovitostí a stanovit cenu jednotlivých závad váznoucích na nemovitostech. Pro stanovení obvyklé ceny neexistuje žádný předpis, znalec má k dispozici pouze odbornou literaturu a znalecké standardy. Obvyklá cena v zákoně č. 151/1997 Sb. je obvyklá cena definována jako cena, která by byla dosažena při prodejích obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku a to ke dni ocenění. Zvažují se všechny okolnosti mající vliv na cenu s výjimkou vlivů mimořádných okolnostmi trhu, osobních poměrů prodávajícího či kupujícího, nebo vlivu zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí např. stav tísně, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry pak se rozumí vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné mezi kupujícím a prodávajícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Podkladem pro odhad obvyklé ceny jsou použity jednak cena zjištěná podle cenového předpisu, jednak metoda porovnání cen nabízených nemovitostí na trhu s nemovitostmi v blízkém okolí. Oceňovaná nemovitost se nalézá v okrajové, stavebně srostlé části obce Řepice s přístupem z místní asfaltové komunikace. Nemovitost je tvořena vlastním rodinným domem č.p. 96 se stavebním pozemkem p.č. st. 65/41, vedlejší stavbou a pozemkem ve funkčním celku se stavebním pozemkem p.č. 65/41, k.ú. Řepice. Nemovitost je napojena na veřejný vodovod a kanalizační sběrač, plynovod není v dosahu. Pozemek přiléhající k nemovitosti je oplocen, na pozemku je kanalizační žumpa. Nemovitost jako celek pochází z roku 1974, podle prohlídky znalce je nutná rekonstrukce vzhledem k dlouhodobé neudržovanosti. Cena venkovních úprav je zahrnuta v ceně rodinného domu. Na pozemku je situována vedlejší stavba nezanesená do Katastru nemovitostí, znalec nezjistil ani z podkladů na OÚ právní původ její existence.
1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Řepice, obec Řepice, list vlastnictví č. 46, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Strakonice dne 16.11.2015 dálkovým přístupem do katastru. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Řepice, mapový list 6-3/42, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Strakonice dne 16.11.2015 v měřítku 1:1000 dálkovým přístupem do katastru. Výkresová dokumentace: znalec získal při jednání na Obecním úřadu Řepice projektovou dokumentaci z 12/1968 projektanta Pavla Krejčího. -2-
Stavební povolení ONV Strakonice z 10.6.1969 č.j. Výst. 69/327/B. Kolaudační výměr ONV Strakonice z 23.8.1974 č.j. Výst. 74/327/B. Místní šetření znalce dne 1.2.2016, následné jednání se starostkou Obce Řepice dne 5.2.2016.
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník podílu ve výši 1/4 nemovitosti na listu vlastnictví č. 46 pro k.ú. Řepice, obec Řepice zapsána: paní Jana Wicková Řepice čp. 96
1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha+JFC) 2) Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha+JFC) 3) Rodinný dům se šikmou střechou
-3-
715418/1672
2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Stavební pozemek dle § 4 odst. 1 (zast. plocha+JFC) Oceněno podle § 3 vyhlášky. 2.1.1 Popis Zastavěná plocha a nádvoří p. č. st. 123 rodinným domem č. p. 96. 2.1.2 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ui
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Velikost obce podle počtu obyvatel 5 0.50 Do 500 obyvatel 2. Hospodářsko-správní význam obce 4 0.60 Ostatní obce 3. Poloha obce 4 1.01 Obec vzdálená od hranice vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 (kromě Prahy a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4. Technická infrastruktura v obci 2 0.85 Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5. Dopravní obslužnost obce 3 0.90 Železniční, nebo autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci 6 0.80 Žádná vybavenost _______________________________________________________________________________________________________________
Součin hodnot
0.1854
Iu = SOUČIN(Ui) = 0.1854 2.1.3 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Oi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů
2
0.00
4
0.00
3
0.00
1
0.00
1
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
0.00
Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000 -4-
2.1.4 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 1 -0.06 Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy 5 0.00 Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí 2 0.00 Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 1 -0.04 Negativní 5. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává
-0.10
It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + -0.10) x 1 = 0.900 2.1.5 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.do 2000) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Druh a účel užití stavby 1 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 3 Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci 2 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 3 V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku 6 Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava 2 Zastávka od 201 do 1000 m, MHD - špatná dostupnost centra obce 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti 2 Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo 2 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 2 Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 Bez dalších vlivů
1.01 0.03 -0.01 -0.10 -0.05 0.00 -0.01 0.00 0.00 0.00 0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem *
-0.14 -5-
* hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.14) x 1.01 = 0.869 2.1.6 Výpočet ceny pozemku (§ 3 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku ZC = ZCv x Iu = 1000 Kč x 0.1854 = 185.44 Kč Index cenového porovnání I = Io x It x Ip = 1.000 x 0.900 x 0.869
= Kč
185,44 x 0.7820
_________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty Po vynásobení redukčním koeficientem x 0.995 R = (200 + (0.8 * 1025)) / 1025 = 0.995 Cena za celou výměru 103.00 m2 Započtení spoluvl.podílu 1/4
= Kč = Kč
145,01 144,29
= Kč = Kč
14.861,87 3.715,47
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha+JFC) Cena celkem Kč
3.715,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.2 Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha+JFC) Oceněno podle § 3 vyhlášky. 2.2.1 Popis Ostatní plocha p.č. 65/41 - slouží jako zahrada. Jednotný funkční celek se zastavěnou plochou a nádvořím p.č. st. 123. 2.2.2 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ui
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Velikost obce podle počtu obyvatel 5 0.50 Do 500 obyvatel 2. Hospodářsko-správní význam obce 4 0.60 Ostatní obce 3. Poloha obce 4 1.01 Obec vzdálená od hranice vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 (kromě Prahy a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4. Technická infrastruktura v obci 2 0.85 Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5. Dopravní obslužnost obce 3 0.90 Železniční, nebo autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci 6 0.80 Žádná vybavenost _______________________________________________________________________________________________________________
Součin hodnot
0.1854
Iu = SOUČIN(Ui) = 0.1854
-6-
2.2.3 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Oi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů
2
0.00
4
0.00
3
0.00
1
0.00
1
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
0.00
Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000 2.2.4 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 1 -0.06 Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy 5 0.00 Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí 2 0.00 Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 1 -0.04 Negativní 5. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává
-0.10
It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + -0.10) x 1 = 0.900 2.2.5 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.do 2000) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rezidenční zástavba -7-
1
1.01
1
0.03
3. Poloha pozemku v obci 3 Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci 2 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 3 V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku 6 Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava 2 Zastávka od 201 do 1000 m, MHD - špatná dostupnost centra obce 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti 2 Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo 2 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 2 Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 Bez dalších vlivů
-0.01 -0.10 -0.05 0.00 -0.01 0.00 0.00 0.00 0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává
-0.14
Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.14) x 1.01 = 0.869 2.2.6 Výpočet ceny pozemku (§ 3 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku ZC = ZCv x Iu = 1000 Kč x 0.1854 = 185.44 Kč Index cenového porovnání I = Io x It x Ip = 1.000 x 0.900 x 0.869
= Kč
185,44 x 0.7820
_________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty Po vynásobení redukčním koeficientem x 0.995 R = (200 + (0.8 * 1025)) / 1025 = 0.995 Cena za celou výměru 922.00 m2 Započtení spoluvl.podílu 1/4
= Kč = Kč
145,01 144,29
= Kč = Kč
133.035,38 33.258,85
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha+JFC) Cena celkem Kč
33.259,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.3 Rodinný dům se šikmou střechou Oceněno podle § 35 vyhlášky. 2.3.1 Popis Objekt rodinného domu (ve smyslu příslušných norem) je řešen s jednou bytovou jednotkou v přízemí, v podkroví další dvě obytné místnosti se sociálním zařízením. Plně podsklepená budova s přízemím a podkrovním prostorem je provedena ze zdiva tradičního na tl. 45 cm, sedlová střecha na tesařsky vázaném trámovém krovu je kryta taškami na laťování. -8-
Rovné stropní konstrukce tradičně vložkami Hurdis, schodiště betonové s teracovým povrchem. Dřevěné výplně okenních a dveřních otvorů. Objekt je proveden ve standardním vybavení se sociálním zařízením, vytápění ústřední, ohřev užitkové vody elektrickým boilerem.
2.3.2 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: C - podsklepený, s jedním nadzemním podlažím Druh konstrukce: Zděná 2.3.3 Obestavěný prostor Spodní stavba (10.30 * 9.90 * 2.60) Vrchní stavba (10.30 * 9.90 + 7.70 * 1.60) * 2.90 Zastřešení (10.30 * 9.90) * 5.15 * 0.5
=
265.12 m3
= =
331.44 m3 262.57 m3
_________________________________________ 3
celkem =
859.14 m
2.3.4 Podlaží Označení
Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá plocha výška
Výška podlaží
_______________________________________________________________________________________________________________
1.NP - přízemí 2.PP - sklep
(8.10 * 9.08 + 3.20 * 1.90) 79.63 m2 2.50 m (8.10 * 9.08 + 3.20 * 1.90) 79.63 m2 2.40 m
2.80 m/* 2.70 m/*
Celkem: 1 podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 79.63 m2 a prům.výška podlaží je 2.75 m. /* výška odvozena ze sv.výšky
2.3.5 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 24, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
_______________________________________________________________________________________________________________
0. Typ stavby a) Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn 45 cm 4. Podlažnost c) -9-
3
C
3
0.00
3
0.00
2
0.00
2
0.01
Hodnota více jak 1 do 2 včetně Výpočet: celková zastavěná plocha všech podlaží 159.26 m2 / zastavěná plocha 1.NP 79.63 m2 = podlažnost 2.00 5. Napojení na sítě (přípojky) 4 0.04 Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby 3 0.00 Ústřední , etážové , dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD d) 3 0.00 Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD 1 0.00 Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy 1 -0.05 Zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 3 0.05 Standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou 3 0.01 Nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav 3 0.6758 Stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.795+0 pro stáří 41 let) _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 13. znaku se do sumy nezapočítává
0.06
Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = (1 + 0.06) x 0.6758 = 0.716
2.3.6 Výpočet ceny objektu (§ 35 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m3 obestavěného prostoru Iv: index konstrukce a vybavení It: index trhu Ip: index polohy
= Kč
1.994,x 0.716 x 0.900 x 0.869
_________________________________________
Cena upravená uvedenými indexy Cena za celý obestavěný prostor 859.14 m3 Započtení spoluvl.podílu 1/4
= Kč = Kč = Kč
1.116,60 959.315,83 239.828,96
_______________________________________________________________________________________________________________
Rodinný dům se šikmou střechou
Cena celkem Kč
239.829,-
_______________________________________________________________________________________________________________
- 10 -
3. REKAPITULACE 1) Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha+JFC) 2) Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha+JFC) 3) Rodinný dům se šikmou střechou
Kč Kč Kč
3.715,33.259,239.829,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena podílu 1/4 Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky
Kč Kč
276.803,276.800,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Dvěstěsedmdesátšesttisícosmset Kč
- 11 -
4. Ocenění porovnávací metodou. K porovnání znalec využil jednak realitní inzerce jednotlivých realitních kanceláří, jednak znalostí s nabídkami a poptávkami srovnatelných nemovitostí v blízkém okolí (pracuje pro několik realitních společností a je mu velmi dobře znám současný stav v obchodování s podobnými nemovitostmi. K porovnání byly použity srovnatelné nemovitosti v blízkém okolí okresního města Strakonice.
Místo
Navrhovaná cena
RD Úlehle
1.740.000,-
150,0 m2
11.600,--
před rekonstrukcí
RD Mečichov
1.300.000,-
260,0 m2
5.000,--
dtto
RD Řepice
1.130.000,-
270,0 m2
4.185,--
dtto
590.000,-
86,50 m2
6.820,--
dtto
RD Bavorov
Zastavěná plocha
Cena 1 m2
Stav nemovitosti
Obvyklá cena nemovitosti je cena aktuálního trhu, cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat anebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost takto odhadované obvyklé ceny v závislosti na současných podmínkách nabídky a poptávky. Odhad obvyklé ceny je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot, při zohlednění rozhodujících faktorů vztahujících se k dané nemovitosti, které nelze postihnout matematickým výpočtem, ale rozhodující měrou ovlivňují hodnotu majetku. Důraz je kladen na současný stav trhu s nemovitostmi (vztah nabídka – poptávka) s předpokládaným výhledem do určitého období, technický stav věci, opotřebení fyzické i morální, situování v lokalitě, občanská vybavenost, životní prostředí, atd. V uvedené lokalitě je poměr nabídky a poptávky na trhu s nemovitostmi v nerovnováze, nabídka výrazně převyšuje poptávku a předmětnou nemovitost považuji za průměrně obchodovatelnou. Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Rodinný dům čp. 96 je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka, je samostatně stojící, situovaný na mírně svažitém pozemku navazujícím na centrum obce Řepice. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy z období 70 let. Obec Řepice se nachází ve vzdálenosti cca 2 km od okresního města Strakonice. Přístup k objektu je možný po asfaltové místní komunikaci, - 12 -
oplocení je provedeno kolem celého pozemku. Inženýrské sítě: je provedeno napojení na el. energii, vodovod, kanalizaci, plynovod není v místě zaveden. Situaci na trhu s nemovitostmi vystihuje nejlépe metoda komparativní a vzhledem k tomu považuji cenu stanovenou porovnávací metodou podle cenového předpisu za cenu obvyklou. Závěrečná analýza Byla provedena všechna šetření nezbytná ke stanovení komparativní hodnoty předmětu ocenění. Po konzultacích se spolupracujícími odhadci, realitními kancelářemi, po analýze realitní inzerce a po analýze identifikovaných rizik a závad pojících se k předmětu ocenění můžeme prohlásit, že komparativní hodnota předmětu ocenění jako celku se pohybuje v rozpětí od 590.000,-- Kč do 1.740.000,-- Kč. Provedená šetření jsou uložena v archivu znalce. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů, a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených šetření a na základě výsledků použitých metod ocenění navrhuji obvyklou cenu ¼ spoluvlastnického podílu k předmětu ocenění ve výši:
270.000,- Kč Slovy dvěstěsedmdesáttisíc korun českých Věcné břemeno Závady a práva zjištěná
nezjištěno 0
Ve Strakonicích, dne 8. Února 2016. .................... vypracoval
- 13 -
5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 7.2.1972, č.j.SPR 407/72,pro základní obor Ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, Stavebnictví - stavby obytné. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 3117-15. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Hadraba Ladislav sídliště 1. máje 1140 386 01 STRAKONICE software PC.System Olomouc
- 14 -
